DIREITO CIVIL – PONTO 9

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DIREITO CIVIL – PONTO 9
9. Superfície. Servidões. Usufruto. Uso. Habitação. Penhor. Hipoteca. Registros Públicos. Estatuto da Terra.
Atualizado por Pedro Felipe de Oliveira Santos – Agosto/2012
DIREITOS REAIS
Estabelece o artigo 1.225 do CC/02, in verbis: 
Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
( Direito real sobre coisa própria
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
( Direitos reais da coisa alheia de fruição / gozo, o terceiro terá a coisa consigo e retirará a utilidade.
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
( Direitos reais da coisa alheia aquisição
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
( Direitos reais de garantia + (alienação fiduciária)
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; 
XII - a concessão de direito real de uso. 
( A lei 11.481/2007 acrescenta 2 novos direitos reais sobre a coisa alheia.
( É dirigido fundamentalmente ao poder público.
( Intenção é permitir que o poder público através destes dois novos direitos reais assente pessoas, regularizar situações fundiárias. 
Segundo o princípio da taxatividade, somente são direitos reais os indicados em lei. Mas não só são direitos reais aqueles constantes no artigo 1.225 supratranscrito, mas também outros disciplinados de modo esparso no próprio Código Civil e os instituídos em diversas leis especiais Ex.: direito de retenção (art. 516), concessão de uso (Lei nº 271/67). As partes não podem criar direitos reais por uma razão simples: prevalecendo os direitos reais erga omnes, seria inadmissível que duas ou três pessoas pudessem, por acordo de vontades, criar deveres jurídicos para toda a sociedade.
Os direitos reais podem ser classificados em:
Direitos reais sobre coisa própria e direitos reais sobre coisa alheia; 
Direitos de gozo ou fruição ou direitos de garantia;
Direitos reais mobiliários e direitos reais imobiliários.
De acordo com as classificações acima, os direitos reais enumerados no Livro III do CC/02 recaem sobre coisa própria (propriedade) ou sobre coisa alheia.
Os Direitos reais na coisa alheia, que nos interessa por ora, podem ser classificados de acordo com a tabela abaixo:
	Direito real de gozo ou fruição
	DIREITO REAL DA COISA ALHEIA DE GARANTIA.
	Direito real A AQUISIÇÃO
	
Permitir que uma pessoa tenha consigo os poderes de utilização da coisa.
	
Não terá a coisa consigo é vedada a utilização da coisa.
	- Busca-se através do domínio ser proprietário.
- O exercício dos poderes do domínio viabilizem a aquisição da propriedade.
	
Permitir que terceiro retire as utilidades da coisa.
	ASSEGURAR CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO.
	
	UTILIDADE
	
	
	6 hipóteses
	4 hipÓteses
	1 hipótese (ou 2)
	
Enfiteuse (código 16)
Superfície
Servidão predial
Usufruto
Uso
Habitação
	Hipoteca
Penhor
Anticrese
Alienação fiduciária em garantia.
	Promessa irretratável de compra e venda
Direito de preferência (não unânime)
Os direitos reais de gozo ou fruição são autônomos, enquanto os de garantia são acessórios.
A Renda constituída sobre imóvel é apenas um contrato, não mais um direito real.
- DIREITO REAL SOBRE COISA PRÓPRIA:
 
Direito real sobre coisa própria é aquele que incide em objeto próprio do titular. A PROPRIEDADE é direito real básico por excelência.
É o direito real mais extenso, porque na figura do proprietário se reúnem todos os elementos normais ou prerrogativas normais inerentes ao direito real, dispensando-lhes as prerrogativas de usar, gozar, dispor e reivindicar.
- DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA:
Os direitos reais desdobram-se todos da matriz, que é a propriedade. NesSe contexto, algumas prerrogativas do direito real de propriedade passam do proprietário para outra pessoa, em decorrência da aplicação do princípio da elasticidade. Mas a tendência natural é a ulterior reunificação desses direitos no direito matriz, ocorrendo então o fenômeno da consolidação.
A) DIREITOS REAIS DE FRUIÇÃO E DE GOZO
Em razão da elasticidade, o titular do direito real pode gozar de uma coisa alheia, ou seja, pode o terceiro se aproveitar, em maior ou menor grau ou extensão, de uma coisa que não é sua.
1 - DO DIREITO DE SUPERFÍCIE:
Conceito e Natureza Jurídica. Concessão de uso de superfície é o direito real pelo qual o proprietário concede a outrem, temporariamente, gratuita ou onerosamente, o direito de construir ou plantar em seu terreno, mediante escritura pública, assentada no registro de imóveis competente.
O instituto é conflitante com o princípio romano do "superficies solo cedit", segundo o qual, tudo quanto fosse acrescido ao solo a ele se agregava e ao dono do solo pertencia. Ele promove, por assim dizer, um "desmembramento" entre o domínio do solo e o domínio do que está (ou será) incorporado a ele por acessão. Assim, a porção majoritária dos doutrinadores defende a Superfície como direito real "autônomo", apartando-o do rol dos "ius in re aliena”.
De acordo com o sistema adotado pelo CC/02, se o imóvel já possuir construção ou plantação, não poderá ser objeto de direito de superfície, porque somente o terreno se presta a esta finalidade, salvo se for convencionada a demolição/erradicação da construção/plantação existente para a reutilização do terreno para os mesmos fins. O novo diploma não contempla também a possibilidade da sobrelevação ou superfície em segundo grau, consistente na concessão feita a terceiro, pelo superficiário, do direito de construir sobre sua propriedade superficiária, ou seja, sobre a sua laje.
Características:
a) Está elencada como direito real; 
b) A concessão se dá, obrigatoriamente, por via de escrito público em serviço notarial, que deverá ser levado a registro no serviço registral de imóveis; 
c) A concessão pode se operar de forma gratuita ou onerosa; 
d) Impõe-se ao superficiário (concessionário do direito) os encargos e os tributos incidentes sobre o imóvel; 
e) É alienável por ato "inter vivos" ou "causa mortis", o que equivale dizer que pode ser vendido e doado, além de se transmitir por herança, vedando-se ao concedente a estipulação de pagamento de qualquer quantia pela transferência; 
f) Gera direito de preempção em favor do proprietário do solo ou do superficiário em caso de alienação da propriedade do solo ou do Direito de Superfície, respectivamente, em igualdade de condições com terceiros; 
g) Na hipótese de mudança, por parte do superficiário, da destinação do direito real pactuada na sua instituição, opera-se a resolução da concessão com sua extinção; 
h) Na consolidação da propriedade plena nas mãos no proprietário, quando da extinção da concessão, as benfeitorias, plantações e acessões agregadas ao terreno passam ao domínio do proprietário, não assistindo ao superficiário direito de indenização ou retenção, salvo estipulação diversa; a extinção deverá ser averbada no Registro de Imóveis;
i) Na ocorrência de desapropriação do imóvel, a lei resguarda direito de indenização tanto ao proprietário quanto ao superficiário.
O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) reproduz, em seus arts. 21 a 24, as disposições estampadas no novo Código Civil com relação ao direito de superficíe, apartando-se desse, no entanto, em alguns aspectos:
a) O Estatuto só faz referência a imóveis urbanos, enquanto que o Código não faz distinção entre imóveis urbanos ou rurais;
b) O Estatuto estabelece que a concessão pode se dar por tempo determinado ou indeterminado. O Código Civil só faz referência a concessão por tempo determinado; 
c) O Estatuto dispõe que a concessão do direito abrange a utilização do solo, subsolo e espaço aéreo. O Código Civil só autoriza obra no subsolo se esta for inerente ao objeto da concessão; 
d) O Estatuto enumera as causas de extinção do Direito de Superfície, quais sejam, o advento do termo e o descumprimento das obrigaçõesassumidas pelo superficiário. O Código Civil se se mantém silente a respeito.
Enunciados do CJF:
93 – Art. 1369: As normas previstas no CC sobre o direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano.
249 – Art. 1369: A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e de garantia, cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície, não se lhe aplicando o art. 1474.(“Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel”)
250 – Art. 1369: Admite-se a constituição do direito de superfície por cisão.
94 – Art. 1371: As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície.
2 - DAS SERVIDÕES:
2.1. Conceito e Natureza Jurídica. É direito real sobre imóvel em virtude do qual se impõe uma restrição/ônus a determinado prédio, para uso e utilidade de outro pertencente a dono diverso. A relação se estabelece entre titulares de imóveis, sendo o sujeito passivo o proprietário do prédio serviente que sofre a restrição em favor do proprietário do prédio dominante. “As servidões constituem, assim, direitos, por efeito dos quais uns prédios servem a outros”.
Obs: no direito romano, fazia-se a distinção entre servidões prediais (que é a tratada no art. 1378 e seguintes do CC) e servidões pessoais (que eram as vantagens proporcionadas a alguém, como o usufruto, o uso e a habitação). 
Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Silvio Rodrigues, adotando o conceito de Lafayette, diz que a servidão predial é “o direito real constituído em favor de um prédio (o dominante), sobre outro (o serviente), pertencente a dono diverso”. Tem por fim, também, aumentar a utilidade do prédio dominante e implica restrições trazidas ao prédio serviente.
Características:
 A servidão é uma relação entre dois prédios distintos, em que se estabelece um ônus ou encargo, consistente na obrigação do titular do prédio serviente de tolerar a utilização do titular do prédio dominante ou obrigação de não praticar determinado ato de utilização do seu próprio bem. A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele, tendo caráter perpétuo. Gera uma obrigação propter rem: vincula o dono do prédio serviente, seja ele quem for.
Os prédios devem pertencer a donos diversos.
Nas servidões, serve a coisa e não o dono.
A servidão não se presume, pois se constitui mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no CRI;
A servidão é direito real, acessório, de duração indefinida (perpétua), de gozo/fruição sobre coisas alheias. Não se modifica esse direito real com a mudança de titularidade do prédio (o direito adere à coisa – jus in re – e opõe erga omnes). É indivisível (não se desdobra; não cabe constituição parcial e defendida por um dos condôminos do prédio dominante, a todos aproveita a ação; exceção: em caso de divisão, continua a gravar o prédio serviente, salvo se por natureza ou por seu destino só se aplicarem a certa parte do prédio dominante ou serviente)
A servidão é inalienável.
Tem função econômica de corrigir desigualdades entre prédios.
Dever que recai sobre prédio serviente pode importar uma abstenção (non facere), um suportar (pati) e para alguns doutrinadores um facere;
Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.
2.3 Modos de aquisição:
2.3.1) Ato Humano:
a) NEGÓCIO JURÍDICO: “causa mortis” (testamento) ou “inter vivos” (contrato, em regra, a título oneroso);
b) SENTENÇA judicial (art. 979, II, CPC) homologatória da divisão, levada a registro; 
c) USUCAPIÃO: (só para as servidões aparentes; requisitos: posse com exercício incontestado e contínuo, 10 anos, justo título, boa-fé e sentença registrada no CRI; e se não tiver título, 15 anos). Enunciado 251 do CJF: “Art. 1379: O prazo máximo para o usucapião extraordinário de servidões deve ser de 15 anos, em conformidade com o sistema geral de usucapião previsto no CC”.
d) DESTINAÇÃO DO PROPRIETÁRIO: ocorre quando esse estabelece uma serventia em favor de um prédio sobre o outro, sendo ambos de sua propriedade, e um deles é alienado. Para tanto, é necessário que a serventia seja visível ou que exista obra que revele a destinação, bem como a falta de declaração contrário ao estabelecimento da servidão.
2.3.2) Fato Humano, o qual é gerador somente da servidão de trânsito. Tem-se entendido que se o dono do prédio dominante costuma servir-se de determinado caminho aberto no prédio serviente, exteriorizado por sinais visíveis, nasce o direito real sobre coisa alheia, digno de proteção possessória. Súmula n. 415, STF: Servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória.
2.4.Distinções.
a)	servidão x direito de vizinhança: a primeira surge por ato voluntário de seus titulares, bem como visa a conceder uma comodidade (servidão de passagem); a segunda decorre de lei e procura evitar um dano, permitindo o aproveitamento do prédio (passagem forçada, tendo em vista prédio encravado).
b)	servidão x usufruto: esse importa cessão de uso e gozo de um imóvel em favor de certa pessoa e não em benefício de outro prédio; no usufruto, o sujeito passivo é indeterminado (mas determinável) e o sujeito ativo determinado; na servidão, ambos são indeterminados (mas determináveis); usufruto é temporário; na servidão, o proprietário do prédio serviente mantém o uso e gozo.
	OUTROS INSTITUTOS
	SERVIDÃO
	DIREITOS DE VIZINHANÇA
	São limitações ao direito de propriedade, impostos por lei a todos os prédios, em razão de sua proximidade. São direitos recíprocos que não importam em diminuição de um em favor de outro.
ROSENVALD: por alguns são chamados de SERVIDÃO LEGAL
	É unilateral, privando o prédio serviente de certas utilidades, há ônus apenas em um dos prédios, importando aumento de utilidade para outro, SEM reciprocidade.
	USUFRUTO, USO e HABITAÇÃO
	Constituem-se para beneficiar determinadas pessoas e não o imóvel.
ROSENVALD: há uma SERVIDÃO PESSOAL.
	Há favorecimento de uma coisa sobre outra de modo IMPESSOAL.
	ATOS DE TOLERÂNCIA
	São precários e transitórios, consistindo em anuência tácita do proprietário a condutas praticadas por terceiros em seu imóvel. Como direito potestativo, a todo tempo os atos podem ser proibidos, pois jamais constituirão objeto de um direito, como o caso de trânsito tolerado por simples cortesia.
	Não se presume, porque o direito real demanda à sua aquisição um título convencional (contrato, testamento) ou usucapião.
2.5. Classificações:
- SERVIDÕES POSITIVAS: Conferem o poder de praticar algum ato no prédio serviente. Exemplos: servidão de trânsito e servidão de aqueduto;
- SERVIDÕES NEGATIVAS: Impõem o dever de abstenção da prática de determinado ato. Exemplos: servidão de não construir e servidão de não abrir janelas;
SERVIDÕES CONTÍNUAS: Dispensam atos humanos para que subsistam e sejam exercidas. Exemplos: servidão de energia elétrica, servidão de escoamento, servidão de passagem de água e servidão de aqueduto; 
SERVIDÕES DESCONTÍNUAS: Dependem de atos humanos. Exemplos: servidão de passagem.SERVIDÕES APARENTES: Revelam-se por sinais exteriores, demonstrando que alguém concedeu visibilidade à propriedade. Por sua ostensividade, revelam sua abrangência e deferem ações possessórias para a sua tutela, assim como a usucapião. Exemplos: servidão de aqueduto;
SERVIDÕES NÃO-APARENTES: Não têm sinais externos de sua existência, daí a necessidade de minudente investigação. Exemplos: proibição de edificar acima de determinada altura, que se estabelece de forma negativa.
As servidões se notabilizaram em Roma. Já foram cobradas em concursos as denominações abaixo:
	SERVIDÃO ITER
	Passagem
	SERVIDÃO ACTUS
	Caminho
	SERVIDÃO PASCENDI
	Pastar gado
	SERVIDÃO AQUAEDUCTUS
	Aquedutos
	SERVITUS TIGNI IMITTENDI
	Travejar (por traves) muros
	SERVIDÃO STILLICIDDI
	Queda das águas da chuva
	SERVIDÃO FLUMINIS
	Água recolhida em canais
	SERVIDÃO ALTUS NON TOLLENDI
	Não edificar
	SERVITUS NEC LUMINIBUS OFFICIATUR
	Abrir janelas no muro comum
2.6. Exercício do direito:
a)	a servidão deve ser exercida de modo a evitar, quanto possível, agravar o encargo do prédio serviente e limitando-se às necessidades do prédio dominante;
b)	dono do prédio serviente não pode embaraçar o uso legítimo da servidão;
c)	servidão não se presume (prova-se por título ou posse contínua importando usucapião);
d)	deve ser exercida dentro dos limites estabelecidos pelo seu título constitutivo, não admitindo interpretação extensiva;
e)	a servidão constituída para um fim não pode ser utilizada para outro;
f)	nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa;
g)	o dono da servidão pode fazer obras de conservação, arcando com os ônus (se a servidão pertencer a mais de um prédio, rateio entre os donos); partes podem acordar que as despesas sejam do dono do prédio serviente, que poderá exonerar-se do pagamento, abandonando-o ao dono do prédio dominante, total ou parcialmente; e se este recusar, aquele deverá arcar com as custas das obras;
h)	dono do prédio serviente pode remover servidão de um local para outro à sua custa e sem que haja redução das vantagens do prédio dominante; exige a jurisprudência a anuência do dono do prédio dominante; pode haver remoção pelo dono do prédio dominante e à sua custa, se houver incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente;
i)	cabe extensão da servidão, excepcionalmente, se ocorrer necessidade de cultura do prédio dominante, mediante indenização ao dono do prédio serviente.
2.7. Extinção: Ocorre com o cancelamento do registro. Se o prédio dominante estiver hipotecado, com servidão mencionada no título hipotecário, deverá haver consentimento do credor. Causas:
a)	renúncia;
b)	cessação, para o prédio dominante, da utilidade ou comodidade, que determinou a constituição da servidão;
c)	resgate (deve haver anuência do dono do prédio dominante, diferentemente do resgate da enfiteuse, como leciona Silvio Rodrigues);
d)	confusão;
e)	não-uso por 10 anos contínuos;
f)	supressão das respectivas obras, por acordo entre as partes;
2.8. Meios de defesa: Titular de servidão aparente e contínua pode utilizar-se dos meios possessórios e petitórios. Para Sílvio Rodrigues, servidões não aparentes ou descontínuas não podem ser objeto de posse (Em sentido contrário, a jurisprudência garante ao titular de servidão aparente e descontínua o manejo dos meios possessórios, desde que haja sinais evidentes da sua existência, isto é, elementos cabais probatórios da posse – STF, 415: “Servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória”).
Ações que protegem as servidões:
- o titular da servidão tem a ação confessória (que visa à obtenção do reconhecimento judicial da existência de servidão negada ou contestada);
- o proprietário tem a ação negatória (destinada a possibilitar ao dono do prédio serviente a obtenção de sentença que declare a inexistência de servidão ou de direito à sua ampliação), na qual apenas deve provar que é proprietário, cabendo ao réu a prova da existência da servidão.
- o dono do prédio dominante pode ainda se valer da ação de manutenção ou reintegração de posse, quando este for molestado ou esbulhado pelo proprietário do prédio serviente. Também pode ser utilizado quando o proprietário do prédio serviente não permite a realização de obras e conservação da servidão.
- por fim, é possível manejar a ação de usucapião, conforme art. 1379.
3 – DO USUFRUTO:
Conceito. Direito de usar uma coisa pertencente a outrem e perceber-lhe os frutos, ressalvada a sua substância.
O direito à substância, a prerrogativa de dispor dela e a expectativa de consolidar a propriedade mais cedo ou mais tarde, por ser o usufruto sempre temporário, ficam nas mãos do proprietário do bem, conhecido aqui como nu-proprietario. Para as mãos do usufrutuário passam, temporariamente, os direitos de uso e gozo, mediante desmembramento do domínio. 
Objeto. Não há restrição, podendo ser constituído sobre imóveis ou móveis. Fica a dúvida sobre os bens consumíveis ou fungíveis, ou seja, se poderiam ser eles alvo do usufruto. A resposta, segundo boa parte da doutrina, é positiva, sendo essa modalidade denominada pelos romanos de quase-usufruto e, modernamente, de usufruto impróprio. As coisas fora de comércio não poderão ser alvo de usufruto, uma vez que o bem, para os efeitos de ser objeto, necessita ser alienável e gravável.
Modos de constituição:
Por determinação legal. Exemplo: usufruto dos pais sobre os bens dos filhos menores;
Por ato de vontade, podendo ser inter vivos ou mortis causa. Exemplo: usufruto instituído através de testamento ou contrato;
Pela usucapião. Exemplo: Quando o objeto sobre que recai não pertence àquele que o constituiu.
Características do Usufruto.
O usufruto é inalienável (art. 1393 do CC) e temporário (embora possa durar toda a vida do usufrutuário, quando será chamado de vitalício). O uso é a utilização pessoal da coisa, pelo usufrutuário ou seus representantes; o gozo representa a prerrogativa de retirar e fazer seus os frutos naturais e civis da coisa, podendo o usufrutuário consumir ou vender os frutos, como também dar a coisa em locação, fazendo seus os alugueres. Pode-se mesmo dizer que o usufruto é um direito real em benefício de um indivíduo, o que explica o fato dos antigos o chamarem, juntamente com o uso e a habitação, de servidões pessoais.
Exige-se a transcrição imobiliária no registro, averbando-se junto à matrícula, quando se tratar de imóvel. O usufrutuário mantém a posse direta do bem e o nu-proprietário passa a ser mero detentor da posse indireta, podendo o primeiro defender-se pelos meios possessórios, inclusive contra o detentor da substância, ou seja, o já citado nu-proprietário. Desta forma podemos afirmar que poderá o possuidor direto fruir da coisa, auferir seus frutos naturais e civis, dar a coisa em locação e comodato, ou qualquer outro negócio atípico para essa finalidade.
Tem finalidade primordialmente assistencial e alimentar, restringindo-se, praticamente às relações familiares. Em geral, advém de testamento ou de doação com reserva de usufruto, mas pode ser gerado através dos negócios em geral, gratuitos ou onerosos. 
O usufruto é divisível, podendo ser atribuído simultaneamente a mais de uma pessoa, mais de um usufrutuário, estabelecendo-se o co-usufruto, não podendo ser dado a vários titulares de forma sucessiva. Serão facultados o uso e o gozo a mais de um usufrutuário, sempre simultaneamente. 
Não havendo ressalva, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos (art. 1392 do CC). O usufruto é, em regra, instituído sobre uma unidade materialmente considerada e estende-se também às acessões verificadas nos bens usufruídos, bem como aos acessórios e pertenças que o dono coloca na coisa antes de instituí-lo. O direito também envolve as servidões ligadasao prédio alvo do usufruto.
 Os direitos do usufrutuário elecados no artigo 1.394 do CC constituem o mínimo assegurado ao usufrutuário, podendo, mediante acordo de vontades, ser complementados e ampliados. 
Espécies:
- Quanto à origem ou modo de constituição: LEGAL ou CONVENCIONAL;
- Quanto à sua duração: TEMPORÁRIO (prazo certo de vigência) ou VITALÍCIO (perdura até a morte do usufrutuário ou enquanto não sobrevier causa legal extintiva).
- Quanto ao objeto: PRÓPRIO (tem por objetos bens inconsumíveis e infungíveis) e IMPRÓPRIO (incide sobre bens consumíveis ou fungíveis – quase-usufruto).
- Quanto aos titulares: SIMULTÂNEO (constituído em favor de duas ou mais pessoas ao mesmo tempo) e SUCESSIVO (é o instituído em favor de uma pessoa, para que depois da sua morte transmita-se a terceiro. Essa modalidade não é admitida pelo nosso ordenamento, que prevê a extinção do usufruto pela morte do usufrutuário.
Distinções.
a) Usufruto e enfiteuse: A enfiteuse possui como característica a perpetuidade, distinguindo-se, assim, da temporariedade do usufruto. O direito do enfiteuta é transmissível, já o do usufrutuário não o é. O art. 1.390 do CC determina que o usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis. Já a enfiteuse recai somente sobre bens imóveis. Portanto, o usufruto tem um campo de incidência muito maior que a enfiteuse.
b) Usufruto e condomínio: Não se confunde o usufruto com o condomínio, pois neste os comunheiros exercem em conjunto todos os poderes da propriedade, a propriedade plena, em idêntico nível, apenas limitados pela existência de sujeitos com direitos iguais. No usufruto, existe gradação ou repartição no exercício dos direitos de proprietário, além de ser temporário o direito do usufruto. 
c) Usufruto e locação (ou arrendamento): Quando constituído a título oneroso, poderia o usufruto assemelhar-se à locação ou arrendamento. Mas as diferenças são nítidas. O usufruto é elevado à condição de direito real sobre coisa alheia; a locação é relação obrigacional.
d) Usufruto e anticrese: Em relação à anticrese, o usufruto distingue-se porque a primeira tem por base a extinção de uma obrigação preexistente, colocando-se um bem como garantia de seu cumprimento. Saliente-se, por oportuno que, nos sistemas que não admitem a anticrese, o usufruto pode lhe fazer as vezes.
e) Usufruto, uso e habitação: O uso é uma espécie de usufruto de abrangência mais restrita, pois insuscetível de cessão e é limitado pelas necessidades do usuário e de sua família. O direito real de habitação, por sua vez, é ainda mais restrito que o uso e consiste na faculdade de residir num prédio, com sua família. O prédio em causa não pode ser cedido (a título gratuito ou oneroso). Ao uso e à habitação aplicam-se, naquilo que não contrariarem suas naturezas, as disposições concernentes ao usufruto, principalmente no que tange às ações reivindicatórias contra aqueles que estejam obstando o direito do usuário, habitador ou usufrutuário. O uso e a habitação gozam de pessoalidade
f) Usufruto x fideicomisso: No usufruto, ocorre repartição dos poderes da propriedade entre o nu-proprietário e o usufrutuário, que os exercem de forma simultânea. Ambos são titulares concomitantes de direitos inerentes à propriedade. No fideicomisso, há uma disposição sucessiva da propriedade plena, que primeiramente é atribuída ao fiduciário, que em certo tempo, sob determinada condição ou em sua morte, a transferirá ao fideicomissário. O usufruto é um direito real sobre a coisa alheia, enquanto o fideicomisso é uma forma de substituição. No fideicomisso há dois beneficiários sucessivos: o fiduciário, que recebe a propriedade (uso, gozo e disponibilidade), para depois, findo o termo, transferi-la ao outro beneficiário (fideicomissário). No usufruto, os dois beneficiários são simultâneos: o usufrutuário tem o uso e o gozo da coisa, ao mesmo tempo em que o nu-proprietário tem o domínio limitado daquela. Daí decorre que, como no fideicomisso os beneficiários o são sucessivamente, nada impede que a prole eventual de alguém seja fideicomissária, enquanto que no usufruto, por serem os beneficiários simultâneos, devem eles existir no momento da constituição do direito. Portanto, não pode ser usufrutuária ou nu-proprietária a prole eventual de uma pessoa, pois é necessário, no usufruto, a existência atual dos beneficiários.
 Como fideicomisso e usufruto podem aproximar-se nas dicções testamentárias, mister entender a ocorrência do fideicomisso quando o testador diz que os bens passam de um beneficiário a outro, após a morte, por certo prazo ou condição. Se o testador beneficia alguém, com reserva da substância a outrem, institui usufruto, ainda que não seja expresso. Persistindo dúvida na interpretação, há que se preponderar pela conclusão da instituição de usufruto, uma vez que ambos os beneficiários poderão usar e gozar de planos dos bens, sem a falibilidade inerente ao fideicomisso.
 As distinções acima apontadas fazem surgir a necessidade de esclarecer alguns pontos sobre o usufruto sucessivo, já conceituado acima. Embora seja vetado pelo ordenamento nacional, existem julgados admitindo a inalienabilidade. Se o testador usou a expressão “passagem de bens de um para outro beneficiário”, portanto domínios sucessivos, entende-se que é a hipótese de fideicomisso.
Inalienabilidade. Segundo determina o art. 1393 do CC/02, o direito do usufrutuário é intransmissível. Essa regra é confirmada no art. 1410, I, da mesma norma, quando dispõe que o usufruto se extingue com a morte do usufrutuário. Não obstante, cabe ressaltar que o exercício do direito de usufruto pode ser concedido a título gratuito ou oneroso; somente o direito de usar e gozar a coisa podem ser cedidos. O direito de usufruto só pode ser alienado ao nu-proprietário, havendo com isso a consolidação da propriedade e a extinção do direito real. Se o usufrutuário tiver auferindo rendimentos com o usufruto, o exercício do direito poderá ser penhorado até que os frutos colhidos extingam totalmente a dívida.
Usufruto de empresa. O usufruto de empresa ocorre nas execuções cíveis e está previsto nos artigos 716/729 do CPC. Quando for menos gravoso para o devedor, o Juiz poderá conceder, de ofício, o usufruto da empresa, para que o credor vá recebendo paulatinamente o seu crédito. Desse modo, o devedor/executado perde o gozo da empresa, até que seja paga a dívida principal, mais juros, custas e honorários advocatícios. A eficácia de tal instituto se inicia com a publicação da sentença e com esta o magistrado deve nomear um administrador, que atuará tal qual um usufrutuário (ressalte-se que o credor e o devedor podem ser administradores, desde que a outra parte consinta). O Juiz deve, ainda, nomear perito para avaliar os frutos e rendimentos da empresa e para calcular o tempo necessário para a liquidação da dívida. Após o laudo pericial e a manifestação das partes, o magistrado ordenará a expedição de carta de constituição de usufruto, a qual deverá ser registrada no cartório da matrícula do imóvel. A constituição do usufruto não impede a alienação da empresa, desde que o adquirente concorde em manter o credor na posse do bem durante o prazo do usufruto. O arrematante pode, no entanto, pagar o saldo ao credor e extinguir o usufruto.
Extinção do usufruto.
Art. 1410 do CC: O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II - pelo termo de sua duração;
II - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
IV - pela cessação do motivo de que se origina;
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
VI - pela consolidação;
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto detítulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395; (OBS: A extinção depende do reconhecimento da culpa por sentença) 
 VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).
A regra básica referente ao usufruto de pessoas físicas estabelece que o direito real se extingue com o falecimento do usufrutuário, não sendo transferido a seus herdeiros, diferentemente da enfiteuse. O legislador justifica essa hipótese no sentido de evitar usufrutos sucessivos, que retiram certos bens do comércio indefinidamente. No entanto, a morte do nu-proprietário não altera a relação jurídica, uma vez que seus sucessores se tornam proprietários. Se o usufrutuário for pessoa jurídica, o direito real se extinguirá em trinta anos. 
O perecimento ou a destruição da coisa também faz com que o usufruto seja extinto, ressalvadas as hipóteses de existência de seguro (art. 1407), reconstrução do imóvel (art. 1408) e indenização ou reparação paga por terceiros (ex: desapropriação – art. 1409), pois nesses casos pode ocorrer sub-rogação do usufruto sobre o preço. Se a destruição/perecimento for apenas parcial, o direito real subsiste sobre o remanescente. Caso o usufrutuário tenha concorrido com culpa, deverá indenizar o nu-proprietário.
Caso o usufrutuário deixe de usar (não-fruição ou não-uso) o bem imóvel por dez anos (art. 205 do CC), o usufruto irá se extinguir. Alguns doutrinadores entendem que o prazo sustentável para essas hipóteses é o do usucapião extraordinário e que a aquisição da propriedade plena se constitui com o decurso do tempo, sendo que a sentença é meramente declaratória (art. 1238). No caso de bens móveis, o usufruto se extingue se o usufrutuário deixar de usar ou fruir do bem por três anos. Para ocorrer a perda do usufruto por prescrição, o usufrutuário não deverá ter praticado nenhum ato de gozo voluntariamente. 
O procedimento de extinção do usufruto está disposto nos art. 1103 e 1112, VI, do CPC, já que é um procedimento de jurisdição voluntária. Quando decorre de morte do usufrutuário, prescinde-se de decisão judicial, bem como quando resulta de acordo consensual dos interessados, consolidação, renúncia, entre outros (art. 250, II e III, da Lei de Registros Públicos), quando deve haver o requerimento de averbação junto ao registro imobiliário, como já assentado pelo STF. Se o usufruto for legal, a sua extinção, via de regra, não exige qualquer conduta ou procedimento especial, uma vez que o instituto é típico de jurisdição voluntária e a sua consolidação prescindiu de qualquer espécie de registro. 
	
4 - DO USO:
Conceito e Natureza Jurídica. Direito de usar a coisa, tendo o usuário sobre ela o gozo limitado, podendo perceber os frutos (para consumo) dentro dos limites das necessidades pessoais suas e de sua família, aferidas pelo juiz, de acordo com a condição social do usuário e os costumes do lugar em que vive. São pessoas da família do usuário: cônjuge, filhos solteiros e pessoas que estão a seu serviço doméstico. É um direito real sobre coisa alheia. É direito de gozo ou fruição.
Características:
a)	é direito personalíssimo e temporário; 
b)	é indivisível; 
c)	recai sobre móveis ou imóveis, coisas singulares ou coletivas;
Distinção do usufruto. O uso não implica o gozo amplo e ilimitado da coisa; é considerado um usufruto restrito, porque ostenta as mesmas características de direito real, temporárrio e resultante do desmembramento da propriedade, distinguido-se entretanto pelo fato de o usufrutuário auferir o uso e a fruição da coisa, enquanto ao usuário não é concedida senão a utilização restrita aos limites das necessidades suas e de sua família. Equipara-se ao usufruto quando recai sobre coisa fungível; não cabe cessão do direito em si nem de seu exercício (já o usufruto é intransferível, mas cabe cessão do seu exercício). Mas se o uso que o proprietário fazia da coisa consistia em arrendá-lo ou locá-lo, o usuário poderá manter esse comportamento (Orlando Gomes). Obs.:São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
Direitos e obrigações:
a)	direitos: usar, perceber os frutos para necessidades pessoais suas e de sua família, administrar com diligência;
b)	obrigações: conservar e restituir a coisa; prestar caução, se exigida.
Constituição. Por ato inter vivos ou causa mortis. Se imóvel, deve haver também o registro. O uso não se adquire por usucapião.
Extinção: Extingue-se pela mesma forma do usufruto (artigo 1.410, CC), com exceção apenas do não-uso, que não se aplica também ao direito real de habitação.
Direito de uso resolúvel (Decreto-Lei 271/67): Direito de uso resolúvel de terrenos públicos ou particulares, remunerado ou gratuito, por tempo certo ou não, destinando-se à urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra ou outras utilizações de interesse social. Dá-se por instrumento público ou particular, ou por termo administrativo, todos levados a registro. Pode ser transmissível inter vivos ou causa mortis, levando-se também a registro. 
5 - DA HABITAÇÃO:
Conceito e Natureza Jurídica. Consiste em utilizar gratuitamente imóvel alheio para fim de moradia. A ocupação dá-se pelo habitador, sua família, dependentes e eventuais hóspedes. É um direito real sobre coisa alheia. É direito de gozo ou fruição.
Características:
a)	é direito personalíssimo (não pode ser cedido a título gratuito ou oneroso; titular não pode alugar nem emprestar o imóvel);
b)	é impenhorável o imóvel; 
c)	pode recair sobre o imóvel todo ou parte dele;
d)	é temporário;
e)	titular: pessoa física ou jurídica;
f)	em caso de existir mais de um titular, qualquer um pode habitar a casa sem pagar aluguel ao outro, e este não pode impedi-lo de exercer o direito; falecendo um dos titulares, o seu direito extingue-se sem beneficiar outros habitadores, salvo disposição em contrário ou quando se tratar de relação de parentesco ou afetividade, para a jurisprudência;
Direitos e obrigações: 
a)	Direitos: utilizar imóvel como moradia; perceber os frutos que entram no conceito de utilização da casa;
b)	Obrigações: dever de conservação.
Obs.: São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
Extinção: Extingue-se pela mesma forma do usufruto (artigo 1.410, CC), com exceção apenas do não-uso.
Direito de habitação e direito das sucessões. Cabe direito de habitação em favor do cônjuge sobrevivente, enquanto viver e permanecer viúvo, sem prejuízo de sua participação que lhe caiba na herança ou meação, relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único bem daquela natureza a inventariar.
Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.
E a companheira? Antes do CC (na lei da união estável) constava o direito real de habitação. Entretanto, o direito real de habitação conferido à companheira pelo artigo 7o. da Lei 9278/96 NÃO foi consagrado em norma expressa do CC/02. Daí, surgirem duas correntes:
1a. CORRENTE (FRANCISCO CAHALI, INÁCIO DE CARVALHO NETO): a companheira não tem direito de habitação, porque o CC/02 não previu.
2a. CORRENTE (PABLO STOLZE, SILVIO VENOSA): a companheira tem direito de habitação, porque o dispositivo não foi expressamente revogado. Invocam o fundamento de CANOTILHO para afirmar que entendimento contrário viola o PRINCÍPIO DO RETROCESSO, a previsão de uma lei nova que revogando uma lei anterior miniminiza ou extingue um direito fundamental. Na CF/88, a união estável é equiparável ao casamento.
B) DIREITOS REAIS DE GARANTIA
Direito que confere ao seu titular o poder de obter o pagamento de umadívida com o valor ou a renda de um bem aplicado exclusivamente à sua satisfação, colocando o credor a salvo da insolvência do devedor, através de um crédito preferencial. 
Quatro são os direitos reais de garantia: hipoteca, penhor, anticrese e propriedade fiduciária. Aos três primeiros aplicam-se os preceitos comuns da teoria geral dos direitos reais de garantia.
A hipoteca, o penhor e a anticrese conferem ao credor a pretensão de obter o pagamento de uma dívida com o valor de um bem aplicado exclusivamente à sua satisfação, ou seja, o direito do credor concentra-se sobre um determinado patrimônio do devedor, afetando-o à solução de uma obrigação por este contraída.
Garantia Real X Garantia Pessoal. Enquanto a garantia pessoal resulta de uma caução restrita às partes contratantes, aquela afeta o bem garantido em caráter absoluto, vinculando o objeto ao seu titular com faculdade de oponibilidade erga omnes. Na garantia pessoal, terceiro se responsabiliza pela solução da dívida. Na garantia real, determinado bem fica vinculado ao pagamento da dívida.
Características:
Sequela: (art. 1419, CC) a coisa dada em garantia fica sujeita, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação, ou seja, como reflexo de sua oponibilidade erga omnes, o direito real adere à coisa de tal forma que a garantia subsiste mesmo diante da transmissão, tanto inter vivos quanto mortis causa, da propriedade do bem vinculado ao pagamento do débito originário. O titular da garantia real não possui qualquer relação obrigacional com o titular do direito real. Detém, sim, uma situação jurídica de poder imediato sobre o objeto afetado ao débito que lhe permite alcançá-la contra quem com ele estiver, em caráter absoluto.
Preferência: (Art. 1422, CC) o titular de uma garantia real preferirá no pagamento aos outros credores. De acordo com a Nova Lei de Falências (Lei nº 11.101, de 09/02/05), os créditos com garantia real, até o limite do valor do bem gravado, devem ser preteridos somente aos créditos derivados da legislação trabalhista, limitados a 150 salários-mínimos por credor, os decorrentes de acidentes de trabalhoe os extraconcursais enumerados em seu artigo 84. A preferência também tem a função de, na colisão de vários direitos reais, determinar qual receberá tratamento prioritário. É o registro que se impõe como elemento indispensável à oponibilidade do ato processual.
Excussão: consiste na faculdade de o credor executar judicialmente o débito garantido pelos bens móveis e imóveis. Quando do inadimplemento, os bens dados em garantia e gravados de ônus reais serão necessariamente penhorados e submetidos à hasta pública. Excepcionalmente, no direito real de anticrese, o credor anticrético não poderá excutir inicialmente o bem, pois a ele apenas assiste o direito de retenção, resgatando o débito originário por meio da exploração dos frutos da coisa (art. 1423, CC). O direito real não recai sobre o imóvel em si, mas sobre as suas rendas.
Obs. É expressamente vedada a imposição de cláusula comissória, para que seja resguardado o princípio da igualdade entre as partes. Todavia, em saudável inovação legislativa, permite-se agora que, ao tempo do inadimplemento, credor e devedor transacionem de forma a substituir o pagamento pela entrega do próprio bem garantido, em verdadeira operação de dação em pagamento. O princípio da excussão também elide a possibilidade de alienação extrajudicial do bem, a fim de dificultar lesão contra o devedor. Excepcionalmente nas hipotecas constituídas pelo Sistema Financeiro da Habitação é permitida a execução extrajudicial do bem imóvel (Dec.Lei 70/66). Esse modo de proceder é criticável, gerando uma expropriação imobiliária sem o devido processo legal. A excussão apenas nasce no termo contratual da dívida.
Indivisibilidade: o ônus real grava a coisa por inteiro e em todas as suas partes, incluindo os seus acessórios e acrescidos. Ademais, o devedor não obtém a liberação parcial do vínculo real pelo fato de amortizar parcialmente o débito. Mas admite-se que as partes convencionem a exoneração parcial, já que a indivisibilidade não é da essência dos direitos reais.
 Princípios Básicos:
Especialização: é o principal requisito formal de validade do contrato que institui a garantia real. Consiste na vinculação do bem determinado do devedor ou de terceiro, para garantia da obrigação principal. Especializar é determinar pormenorizadamente os bens móveis e imóveis dados em hipoteca, penhor e anticrese, assim como o valor e o prazo de vencimento da dívida garantida, além da taxa de juros aplicada (art. 1424,CC).
Registro: o ônus real apenas é oponível em caráter geral quando aperfeiçoado pela sua inscrição, servindo igualmente para conceder publicidade e seqüela. O registro também concede àquele que inscrever previamente o seu título prioridade em relação aos outros credores, no que concerne ao recebimento do crédito. O penhor, como recai sobre bens móveis, deve ser inscrito no Cartório de Títulos e Documentos.
Direitos de Garantia e Direitos de Gozo: Apesar de ambos serem direitos reais em coisa alheia, os direitos de gozo ou fruição recebem em maior ou menor grau o proveito econômico da coisa, pois obterão a posse direita do bem, suprimindo do proprietário os atributos de usar e fruir imediatamente a coisa. Já os titulares dos direitos de garantia pretendem o próprio valor da coisa, como resgate de um débito, não havendo interesse na exploração econômica do bem. Os direitos de gozo são autônomos, cumprindo sua função, independentemente da preexistência de outra relação jurídica subjacente. Os direitos de garantia são nitidamente acessórios.
Advertências legais subjetivas:
só o proprietário pode dar a coisa em garantia;
absolutamente ou relativamente incapazes podem dar bem em garantia se assistidos ou representados;
marido ou mulher, exceto na separação de bens, não podem isoladamente dar bens em garantia;
inventariante só pode dar bem em garantia quando houver licença judicial;
no condomínio é preciso do consentimento de todos, mas no condomínio de apartamentos a parte exclusiva do condômino pode ser objeto de garantia;
só os bens que se podem alienar podem ser dados em garantia;
para ter efeito erga omnes é preciso conferir especialização e publicidade ao ato;
Causas de Vencimento Antecipado de uma Obrigação:
desvalorização econômica ou deterioração do objeto;
falência ou insolvência do devedor;
falta de pontualidade no pagamento das prestações;
perecimento do objeto dado em garantia que não foi substituído;
desapropriação do bem dado em garantia
6 - DA HIPOTECA (art. 1.473 à 1.505)
Direito real de garantia em virtude do qual um bem imóvel remanesce em poder do devedor ou de terceiro, assegurando preferencialmente ao credor o pagamento de uma dívida. 
A posse do bem hipotecado fica com o devedor, ficando o credor com o direito de pagar-se preferencialmente, promovendo a venda judicial do bem hipotecado, em caso de inadimplência. É direito real de garantia de natureza civil.
 Objeto (art. 1.473):
Incide sobre imóveis e seus acessórios - Se o devedor hipoteca um terreno e depois há a acessão de uma casa, a hipoteca incidirá sobre a totalidade do bem imóvel, mesmo que o valor da hipoteca ultrapasse muito o valor da dívida. Em caso de execução da garantia o valor remanescente será devolvido ao proprietário.
O domínio direto;
O domínio útil - Uso, usufruto e os desdobramentos dos direitos reais;
As estradas de ferro
Recursos naturais do artigo 1.230 (recursos minerais e jazidas) – Tais recursos são considerados bens imóveis;
Incide também sobre móveis considerados imóveis para efeito de garantia (avião e navio) – A hipoteca das aeronaves e dos navios reger-se-ão por lei especial (art. 1.473; parágrafo único).
Direito real de uso para fins de moradia.
Direito real de uso
Propriedade superficiária.
Observação: A lista é numerus clausus.
 -MODALIDADES:
 		a)Convencional:
 		b)Legal:c)Judicial.
Artigo 1.474 (acessões) - A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções sobre o imóvel.
Hipoteca convencional – Modalidades:
Comum - É a contratual que recai sobre imóvel ou sobre recursos minerais (também são considerados imóveis desvinculados do solo);
Especial - Quando se trata dos outros objetos (vias férreas, navios e aeronaves e etc). Há dispositivos especiais que tratam de tais objetos.
Eficácia - A hipoteca para o seu aperfeiçoamento é essencial o registro público no cartório em que esta inscrito o bem; não basta a celebração do contrato:
Hipoteca comum - Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.227);
Hipoteca especial - O CC/02 exige o registro de acordo com a lei especial:
 		(Navios - Capitania dos portos;
 		(Aeronaves (Lei 7.565/85).
Características:
direito real – Desde que devidamente registrado no respectivo local;
acessório - Está vinculada à obrigação principal; havendo extinção da obrigação principal, haverá o desaparecimento da garantia;
direito de seqüela – possibilidade de reclamar o bem para si nas mãos de quem quer o detenha ilicitamente;
 		(REsp 171.421 (STJ) – Entendeu que a conversão do bem, em bem de família (legal ou convencional) posterior à constituição da hipoteca não impedirá a execução do bem.
indivisível (art. 1.421) - O vínculo real de garantia é indivisível, não importando a divisibilidade da dívida. Assim se o bem é herdado, apesar da dívida ser dividida entre os herdeiros, poderá o credor hipotecário executar a garantia pelo não pagamento de uma parte da dívida por um dos herdeiros;
Art. 1.421. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação.
 		(exceção : ( a lei autoriza a divisão na hipótese do art. 1.488, NCC. [existência de tantas hipotecas quanto for o número de lotes]
NCC
Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito.
§ 1o O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de sua garantia.
§ 2o Salvo convenção em contrário, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessárias ao desmembramento do ônus correm por conta de quem o requerer.
§ 3o O desmembramento do ônus não exonera o devedor originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuência do credor.
forma solene:
 		(Forma pública (art. 108; CC) - Para contratos de imóveis superior à 30 salários mínimos deve ser celebrado por escritura pública;
 		(Forma particular - Para imóveis com valor inferior a 30 salários mínimos;
 		([art. 38, Lei 9.514] – Nos casos do Sistema Financeiro Imobiliário (antigo Sistema Financeiro da Habitação) não há necessidade de forma pública; [instrumento particular podendo vincular uma hipoteca]
 		([art. 1.647, NCC] - Necessidade da outorga conjugal - Salvo se casado pelo regime da separação absoluta.
Princípios:
 
 	a)Publicidade - Se dá com o registro da garantia;
 	b)Especialidade - É um detalhamento de todos os pormenores da dívida e da coisa da em garantia (art. 1.424 e 1.484):
(Artigo 1.424 – Permite o detalhamento da dívida e a descrição do bem dado em garantia;
	(Artigo 1.484 – Permite às partes ajustarem o valor do imóvel dado em garantia hipotecária.
(Possibilidade de alienação do imóvel hipotecado (art. 1.475) – O artigo 1.475 garante o direito do devedor hipotecário alienar o imóvel hipotecado a terceiro, sendo nula a cláusula que proíbe tal prática. Todavia, poderão as partes estipular que no caso de alienação a dívida vencerá antecipadamente.
Pluralidade de hipotecas (art. 1.476) - É possível desde que o credor aceite, não importando qual o valor da dívida. A primeira hipoteca registrada tem preferência sobre o todo; há uma ordem de preferência entre os credores hipotecários.
Ordem de preferência – Arts. 1.477 e 1.478:
 [art. 1.477, NCC]
 Mesmo havendo vencida a segunda hipoteca, segundo credor hipotecário deverá respeitar a ordem de hipoteca, salvo no caso de insolvência do devedor;
 O credor hipotecário não poderá executar a garantia, mas poderá executar a dívida na condição de credor quirografário.
 [art. 1.478, NCC] – Remição da primeira hipoteca pelo segundo credor hipotecário. Se a primeira hipoteca vencer e o devedor não se propuser a pagar o preço e nem o credor iniciar a execução da garantia; o credor da segunda poderá remir (resgatar) a primeira hipoteca, sub-rogando-se nos direitos do primeiro credor, desde que cite o devedor para pagar e o credor para receber. É necessário que o devedor citado não efetue o pagamento. Por outro lado, havendo execução da hipoteca pelo primeiro credor, basta que o segundo credor deposite o valor do débito e as despesas judiciais para haver a sub-rogação.
Procedimento de registro (art. 1.492 à 1.498) –
 [art. 1.492, NCC] - Necessidade de registro da hipoteca;
NCC
Art. 1.492. As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um.
Parágrafo único. Compete aos interessados, exibido o título, requerer o registro da hipoteca.
 	[art. 1.493, NCC] - O registro da hipoteca será numerado por protocolo de prenotação e a ordem de prenotação conferira a ordem de preferência na execução da hipoteca;
NCC
Art. 1.493. Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no protocolo.
Parágrafo único. O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas.
 	[art. 1.494, NCC] – Não se registra duas hipotecas ou dois direitos reais em um mesmo dia, salvo se constar da escritura ou do contrato a hora da lavratura;
NCC
Art. 1.494. Não se registrarão no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas.
 	[art. 1.495, NCC] - Pode ocorrer que no momento do registro da segunda hipoteca o cartorário percebe que há uma primeira sem registro (muitas na escritura da segunda hipoteca fica consignado a existência de uma primeira ainda que sem registro), nesse caso o cartorário poderá sobrestar o procedimento de registro da segunda hipoteca por 30 dias para efetuar o registro da primeira hipoteca.
NCC
Art. 1.495. Quando se apresentar ao oficial do registro título de hipoteca que mencione a constituição de anterior, não registrada, sobrestará ele na inscrição da nova, depois de a prenotar, até trinta dias, aguardando que o interessado inscreva a precedente; esgotado o prazo, sem que se requeira a inscrição desta, a hipoteca ulterior será registrada e obterá preferência.
 	Pode o credor da segunda hipoteca resgatar a primeira hipoteca para executá-la posteriormente - Pode haver remição da hipoteca pelo segundo credor havendo sub-rogação legal (art. 346; I; CC c.c. 1.478; CC).
Efeitos em relação ao devedor: até o vencimento do débito o devedor conserva todos os direitos sobre a coisa, inclusive o de disposição (art. 1.475).
 		Parágrafo único - Faculta o estabelecimento de cláusula de vencimento antecipado da obrigação em caso de alienação do imóvel.
Observação: Vencimento antecipado das obrigações:
 	Direitos reais em garantia (art. 1.425):
 		Quando houver diminuição da garantia e o devedor não reforçá-la;
 		Quando o devedor cair em insolvência – Note-se que o devedor não será considerado insolvente se deixar de honrar obrigação referente às hipotecas posteriores à primeira (art. 1.477, parágrafo único);
 		Quando o devedornão pagar pontualmente as prestações;
 		Quando o bem for desapropriado – Nesse caso, a indenização deverá ser depositada em favor do credor.
 
* Implicações (art. 1.425; §§os, art. 1.426 e 1.427) –
 		Se houver perecimento do objeto – Havendo seguro este se prestará à satisfação do credor;
 		No caso de perecimento ou desapropriação do bem, somente haverá vencimento antecipado da garantia se não houverem outros bens dados em garantia hipotecária – Havendo outros bens, a dívida será reduzida e permanecerá a garantia referente à outros bens;
 		Se a dívida vencer antecipadamente, deverá ser abatido proporcionalmente os juros do tempo não decorrido;
 		O terceiro que presta garantia hipotecária, salvo cláusula expressa, não está obrigado a substituí-la.
 
Observação: Artigo 1.488 (desmembramento do imóvel) –
 	Em caso de loteamento do imóvel, a garantia será ser dividida entre os adquirentes;
 	O credor só poderá se opor ao desmembramento se demonstrar que o desmembramento implica em diminuição de sua garantia;
 	Executada a garantia contra os adquirentes e sendo esta insuficiente, o devedor ficará obrigado pelo remanescente (art. 1.430).
(Não poderá alterar o imóvel se importar em riscos ou diminuição do valor (entendimento geral doutrinário) - Se a garantia se tornar inócua ocorre o vencimento antecipado (art. 1425).
(Citado o devedor em cobrança, mesmo que não seja executiva, qualquer alienação ou percepção de frutos será considerada fraude à execução.
Efeitos em relação ao credor –
Efeitos em relação à terceiros - Se o credor executar a dívida o terceiro estará sujeito a direito de seqüela, todavia, poderá exercer a remição.
Peculiaridade (art. 1.487 e parágrafos) – Hipoteca poderá ser constituída em razão de dívida futura ou dívida sujeita à condição:
 	- Ocorre geralmente nos contratos de SFI (antigo SFH);
 	- O contrato de hipoteca poderá ser registrado antes da celebração do contrato principal (ex: contrato de mutuo antes da entrega do dinheiro). Art. 1487;
 	 * O mutuário leva o instrumento de hipoteca a registro juntamente com o contrato de mutuo sem ter o dinheiro ainda (mútuo é contrato real, só se aperfeiçoa coma entrega do dinheiro) e após o registro da hipoteca efetiva-se o contrato (o mutuante entrega o dinheiro ao mutuário). Assim, a garantia surge antes do surgimento do contrato.
 	-Divida sujeita a condição suspensiva poderá ser objeto de hipoteca;
 	-Divida futura poderá ser objeto de hipoteca.
Hipoteca legal (art. 1.489 à 1.491)
 	-Não dispensa o registro (art. 1.497) - Exige o registro, ao invés de provir de um contrato, a fonte é legal;
 	-Artigo 1.489 x art. 827; CC/16 (estudar as diferenças entre os dispositivos) –
 		Pode ser constituída para garantia da Fazenda Pública em razão de determinados tipos de servidor (ex: arrecadador de tributos terá seus bens hipotecados em favor da Fazenda Pública);
 		Filhos podem constituir hipoteca legal sobre bens dos pais quando contrair novas núpcias sem efetuar o inventário dos bens;
 		Os prejudicados poderão constituir hipoteca sobre os bens do delinqüente (fato que gerou crime);
 		Co-herdeiro pode constituir hipoteca sobre imóvel adjudicado a co-herdeiro, para garantir ao seu quinhão;
 		Garantia do imóvel arrematado se o arrematante não pagar o imóvel de uma única vez (caso em que o arrematando propõe o pagamento do imóvel em parcelas).
 			Era prevista no CPC de 1939 e foi revogada pelo CPC de 1973, ressurgindo no CC/02.
 	-Artigo 827 - hipóteses revogadas:
 		Descendentes sobre imóveis dos ascendentes;
 		Pupilos sobre os bens dos tutores;
 		Fazenda Publica sobre os bens do delinqüente para pagamento das obrigações pecuniárias.
Processo de especialização da hipoteca legal (art. 1.205 à 1210 do CPC) – É o procedimento judicial que constitui a hipoteca legal, não basta que haja o direito, deve ser reconhecido pela autoridade judiciária e registrada no cartório competente.
Observação:
 	Remição (verbo remir) = Resgate, libertar;
 	Remissão = Perdão.
 Remição da hipoteca. Há situações em que não há necessidade de se pagar a dívida toda para ter a hipoteca liberada, pode haver casos em que o pagamento da hipoteca libera o imóvel. Exemplo: Caso em que a hipoteca garante apenas parte da dívida; nesse caso, poderá haver a remição da hipoteca sem a extinção da obrigação principal;
 	Tipos de remição –
 		- Realizada pelo próprio devedor executado, bem como seu cônjuge ascendentes ou descentes, na hipótese do art. 1482: Quando realizada a praça, o executado poderá remir o imóvel até a assinatura do auto de arrematação ou ate a publicação da sentença de adjudicação, oferecendo o valor da avaliação do imóvel, caso não haja licitantes, ou o valor do maior lance oferecido. Pode ser que não esteja o devedor pagando a divida (a divida poderá ser maior que a hipoteca), somente remindo a hipoteca, mas não extinguindo a dívida;
 		- Prevista no art. 1478: Ocorre quando o credor da segunda hipoteca se encontra autorizado a remir a primeira, sub-rogando-se nos direitos do primeiro credor. Pressupostos:
 			* Consignação judicial da importância do débito;
 			* Vencimento da hipoteca anterior.
Observação: Nesse caso, não há remição da hipoteca, deverá haver o pagamento da divida completa. Há necessidade de pagamento integral da dívida para haver a sub-rogação dos direitos hipotecários ao segundo credor.
 		- Prevista no art. 1481: Ocorre quando o adquirente do imóvel hipotecado paga o valor do imóvel:
 			* Prazo - 30 dias contados do título aquisitivo;
 			* O adquirente paga o valor da hipoteca e não o valor da dívida;
 			* Esse artigo só faz sentido quando o valor da dívida for superior ao valor da hipoteca;
 			Haverá sub-rogação do adquirente nos direitos de crédito (art. 346; II).
 		- Prevista no artigo 1483 - Falência ou concurso de credores (insolvência).
Excussão hipotecária - É outra nomenclatura para execução hipotecária (art. 1501).
 	Importância - A adjudicação e arrematação não são formas de aquisição originária da propriedade, pois não extingue os vínculos obrigacionais e anteriores, são formas de aquisição da propriedade imóvel derivada. Se fosse forma originaria haveria a extinção do vinculo com todos os credores. O artigo 1.501 demonstra claramente que a arrematação ou adjudicação do bem hipoteca quando não ciente os demais credores hipotecários, não extingue a garantia hipotecária deles sobre o imóvel.
Extinção da hipoteca (art. 1.499):
 	Extinção da obrigação principal;
 	Perecimento do objeto;
 	Resolução da propriedade (consolidação do domínio nas mãos do credor fiduciário) no caso de hipoteca firmada sobre propriedade resolúvel - Havendo implemento da condição resolutiva, a hipoteca desaparecerá ficando o credor sem a garantia real;
 	Renúncia à garantia - A renúncia da divida é forma de extinção da dívida;
 	Remição;
 	Arrematação ou adjudicação pelo próprio credor hipotecário;
 	Desapropriação - Forma originária de aquisição do imóvel e passa a pertencer a Fazenda Publica (impenhorabilidade), por isso não pode ser passível de execução;
 	Usucapião - Forma de aquisição originária (extingue qualquer vinculo real);
 	Confusão - O credor passa a ser o dono do imóvel;
 	Perempção do direito hipotecário (art. 1.485) - Alterado pela lei 10.931 (alterou o CC e a alienação fiduciária). Extinção pelo decurso do tempo:
 	Após 30 anos sem a execução da hipoteca ou sem o seu cancelamento, perderá efeito – Poderá ser cancelada mediante simples averbação pela parte interessada.
Observação: Necessidade de cancelamento da hipoteca no registro (art. 1.500) - Não é necessário que haja o cancelamento para que a hipoteca desapareça, o cancelamento do registro é necessário somente para fins administrativos.
Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebraçãoda promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
7 - DO PENHOR
Consiste na tradição da coisa móvel ou imobilizável, suscetível de alienação, pelo devedor ou credor, com o fim de garantir o pagamento de um débito. Constitui-se pela transferência efetiva ao credor da posse de uma coisa móvel para o pagamento de um débito (mas veja que a regra sobre o bem móvel se aplica somente ao penhor tradicional, visto que a lei criou penhores especiais que incidem sobre imóvis por acessa física e intelectual, como o penhor rural e o industrial). Nas modalidades de penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, não havendo a tradição. 
Penhor não se confunde com penhora. O penhor é um instituto de direito civil, um direito real de garantia consistente na entrega de coisa móvel, em garantia de uma obrigação. A penhora é um instituto de direito processual consistente no ato pelo qual são apreendidos e depositados tantos bens do executado quantos bastem para a segurança da execução, ou, em outras palavras, na apreensão dos bens do executado, por parte do Poder Judiciário.
É contrato real, não se aperfeiçoando com o simples acordo de vontades, condicionando-se a sua perfeição à tradição do bem. Deve revestir-se de forma solene, por instrumento público ou particular. O credor funciona como mero depositário, não podendo gozar da coisa. Ao credor é assegurado o direito de retenção do bem até a integralização do pagamento e das despesas feitas com a sua custódia. É vedada a cláusula comissória. Podem o credor e o devedor pactuar a alienação extrajudicial do bem.
Quando o penhor incide sobre diversas coisas singulares, em garantia de um mesmo crédito, com cláusula de sujeitar cada uma delas à satisfação integral do débito, recebe o nome de penhor solidário.
Além do penhor comum ou convencional, constituído por negócio jurídico em que predomina o princípio da autonomia privada, há modalidades de penhor em que o legislador introduz normatização específica, atento à otimização da função econômica de determinados contratos. São eles: 
Legal: a lei confere aos donos de hotéis, pensões e pousadas, ou de imóveis arrendados ou locados, o direito de constituir penhor sobre as bagagens, móveis, jóias ou dinheiro que os hóspedes ou locatários tenham consigo no estabelecimento onde façam despesas ou ocupem, pra garantia do pagamento destas.
Rural: agrícola e pecuário. Constitui-se pelo vínculo resultante do registro no Cartório Imobiliário, por via do qual agricultores ou criadores sujeitam suas culturas ou animais ao cumprimento de obrigações, ficando depositários daquelas ou destes. Só para os bens penhoráveis. O credor pode fazer efetivo penhor, mas deverá requerer em ato contínuo a sua homologação judicial que se faz em via de ação cautelar. 
* E muito parecido com o penhor industrial e de veiculos;
* Característica comum - O bem não é transferido para o credor;
* Conceito - E aquele que recai sobre instrumentos e outros bens do estabelecimento agricola.
Observação: Para a todas as hipóteses de penhor especial em que não ha a transferência do bem ha a possibilidade de emissão da cédula pignoratícia. O penhor so se constitui com a inscrição do título no Cartório de Registro de Imóveis (Lei 6015/77), pois tais bens sao considerados como imóveis por acessão e pertenças de imóveis.
Industrial
Mercantil
De direitos: não podem ser objeto os créditos alimentar e trabalhista.
De títulos de crédito
De veículos: a posse direta remanesce nas mãos do devedor pignoratício. Deve ser registrado no cartorio de titulos e documentos, não é o DETRAN.
Penhor Legal X Direito de Retenção. Embora tenham pontos em comum, os dois institutos apresentam vários traços distintivos, sendo de maior relevância dos seguintes:
O penhor tem caráter positivo, porque se constitui pela posse direta que o credor adquire para sua garantia, ao passo que o direito de retenção tem caráter negativo, porque se exerce pela recusa do credor em entregar uma coisa do devedor que se encontre em suas mãos;
Ao penhor legal, depois de judicialmente homologado, segue-se a execução pignoratícia, enquanto o direito de retenção constitui simples meio de defesa;
O penhor legal incide apenas sobre bens móveis, em favor de determinadas pessoas. Já o direito de retenção, se aplica indistintamente tanto aos móveis quanto aos imóveis, em prol de qualquer credor que tenha crédito conexo à guarda da coisa; 
Finalmente, o penhor legal inicia-se por um ato de ordem privada do devedor, posteriormente copletado pela intervenção do juiz, enquanto no direito de retenção a coisa já se acha em poder do retentor.
REGISTROS PÚBLICOS:
1. O tratamento constitucional da matéria e seu regulamento legal (lei n.º 8.935/94).
Compete privativamente à União legislar sobre registros públicos (art. 22, XXV), sendo gratuito para os reconhecidamente pobres, na forma da lei, o registro civil de nascimento e a certidão de óbito (art. 5º, LXXVI).
Alguns elementos essenciais da implementação desse serviço, no entanto, ficaram à cargo de lei estadual (art. 2º, LRP).
Dispõe o artigo 236 da Constituição Federal de 1988:
Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado por delegação do Poder Público.
§ 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notário, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.
§ 2º Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.
§ 3º O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou remoção, por mais de seis meses.
	
Art. 1º Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (Lei n.º 8.935/94 – regulamenta o art. 236 da CF).
Serviços notariais são as atividades exercidas pelos notários, pessoas às quais se comete o encargo de escrever nos livros de notas, segundo a praxe, todos os atos jurídicos e contratos das partes interessadas no registro. É também o tabelião de notas, que instrumenta ou inscreve, seguindo as formas prescritas em lei, o que lhe é levado para registro. As notas inscritas são instrumentos públicos, ou documentos públicos, tidos, então, como autênticos, fazendo fé pública até prova em contrário.
Registro público é a denominação genérica dada a todo serviço concernentes aos registros instituídos por lei, para autenticidade, segurança, validade e publicidade dos atos jurídicos ou contratos. Pode ser de natureza civil ou comercial.
São sempre instituídos por leis materiais e formais (procedimentais e processuais), sendo as primeiras as que determinam sua eficácia, obrigatoriedade e projeção em face dos direitos que produzem, e as segundas, as de formalização do registro, isto é, a forma através da qual é ele materializado.
Só a União pode legislar sobre a competência, bem como sobre a forma e o regime dos registros públicos. Isto é, só a ela cabe reger essa função pública. Entretanto, é essa função exercida por órgão estaduais. Assim, é competente o Estado federado para as normas administrativas referentes aos registros públicos. Entendidos como órgão, conquanto não o seja para regular-lhes a função.	
A regra constitucional expressamente determina que o Poder Público, mediante delegação, outorgue o exercício dos serviços notariais e de registro ao particular.
Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro (Lei n.º 8.935/94).
Assim, aAdministração Pública, com a delegação:
passa a atuar fora de seus quadros, certo que o registrador e o notário não são servidores da administração direta, mas ocupem cargos públicos, conforme definiu o Pleno do STF;
legitima os delegados para prática de atos que regulam interesses privados ou da própria administração, dando-lhes eficácia.
A delegação do serviço de registro e notarial é um ato administrativo complexo, irrevogável desde o ato perfeito e acabado da outorga, só podendo ser cassada nas hipóteses legais, obedecido o devido processo legal.
É ainda permanente e estável desde o início, não submetida ao estágio probatório de três anos pelo qual passa o servidor público da administração direta e indireta, não estando sujeito à aposentadoria compulsória ao atingir 70 anos de idade, segundo decidiu o STF, asseverando que a aposentadoria compulsória só se aplica aos servidores de cargos efetivos, consoante o disposto no art. 40, § 1º, II, da CF, com a redação dada pela EC 20/98.
O delegado não é nomeado, mas recebe outorga de delegação.
O término da delegação acontece por extinção ou perda. A delegação se extingue por fatos próprios da vontade do registrador (aposentadoria facultativa e renúncia) e por fatos estranhos a ela (morte, invalidez, perda por sentença judicial). A Lei n.º 8.934/94 não contemplou a hipótese de aposentadoria compulsória.
O substituto do titular é escolhido pelo registrador ou notário, sem que a escolha constitua uma subdelegação, mantendo a qualidade de preposto, mesmo quando entre em exercício. A substituição é imprescindível para a ininterrupta atividade registrária e notarial. O substituto atua por conta e risco do delegado, e, no caso de extinção da delegação, o mais antigo tem direito de ser designado para responder pelo expediente, até a nomeação do novo titular.
O notário e o registrador são independentes no cumprimento da atividade que desenvolvem, de caráter privado, embora delegados do Poder Público. Mas esta independência é relativa, pois devem ser observadas as restrições impostas pela lei e à observância dos requisitos técnicos e funcionais imponíveis pelo órgão competente do Poder Judiciário.
A lei lhes reconhece, ainda, o que denomina o direito “à percepção dos emolumentos integrais”, a ser entendido em seu significado apropriado: refere-se à parcela líquida dos emolumentos (despojadas dos encargos fiscais e previdenciários que geralmente a acompanham), correspondente à remuneração de seu serviço. 
Ordem judicial, tanto que recebida, sendo legal, deve ser cumprida, diligenciando o serventuário no sentido de superar eventuais formalidades que retardem o registro. Segundo Walter Ceneviva, se a ordem é manifestamente ilegal, ou se contraria determinação expressa do juiz corregedor permanente, o funcionário não pode ser compelido a cumpri-la.
Todavia, encontramos a seguinte jurisprudência:
CONFLITO DE COMPETÊNCIA. JUÍZOS DO TRABALHO E CORREGEDOR DE CARTÓRIO EXTRAJUDICIAL.
Não deve o Juiz Corregedor, em atividade administrativa, recusar cumprimento de mandado expedido por Juiz no exercício de sua jurisdição, invadindo-lhe a competência.
(STJ – 2ª Seção, Conflito de Competência n.º 40.924, rel. Min. Humberto Gomes Barros, j. 26.05.2004)
CONFLITO DE COMPETÊNCIA. Registros Públicos. Arrematação. Justiça do Trabalho. Juiz Corregedor dos Registros.
- Cabe ao Juiz do Trabalho decidir sobre o registro da carta de arrematação expedida no Juízo Trabalhista. Por isso, também lhe incumbe zelar pela fiel observância da Lei dos Registros Públicos.
(STJ – 2ª Seção, Conflito de Competência n.º 31866, rel. Min. Ruy Rosado Aguiar, j.22.08.2001)
O oficial é ainda responsável pela rigorosa fiscalização do pagamento do imposto devido por força de ato que lhe seja apresentado em razão do ofício. Entretanto, o cumprimento desse dever não obsta a prenotação do título, que há de ser feito sempre que ocorrer possibilidade de precedência de direito para o apresentante, como usual no registro imobiliário.
Os juízes competentes para a fiscalização são os exercentes de função de corregedor.
Correição é a vistoria administrativa em diligência, pelo juiz corregedor, de livros e papéis pertinentes à atividade do delegado, com o objetivo de assegurar correção dos serviços e bom atendimento.
Fiscalização é a atividade correcional permanente, aberta às queixas do público, que o juiz desenvolve, sobre a serventia, o oficial e os funcionários.
Entendimentos jurisprudenciais relevantes acerca da atividade notarial:
Natureza jurídica da atividade notarial e reserva de lei para a instituição de serventias:
AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. PROVIMENTOS N. 747/2000 E 750/2001, DO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA DO ESTADO DE SÃO PAULO, QUE REORGANIZARAM OS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO, MEDIANTE ACUMULAÇÃO, DESACUMULAÇÃO, EXTINÇÃO E CRIAÇÃO DE UNIDADES. 1. REGIME JURÍDICO DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO. I – Trata-se de atividades jurídicas que são próprias do Estado, porém exercidas por particulares mediante delegação. Exercidas ou traspassadas, mas não por conduto da concessão ou da permissão, normadas pelo caput do art. 175 da Constituição como instrumentos contratuais de privatização do exercício dessa atividade material (não jurídica) em que se constituem os serviços públicos. II – A delegação que lhes timbra a funcionalidade não se traduz, por nenhuma forma, em cláusulas contratuais. III – A sua delegação somente pode recair sobre pessoa natural, e não sobre uma empresa ou pessoa mercantil, visto que de empresa ou pessoa mercantil é que versa a Magna Carta Federal em tema de concessão ou permissão de serviço público. IV – Para se tornar delegatária do Poder Público, tal pessoa natural há de ganhar habilitação em concurso público de provas e títulos, e não por adjudicação em processo licitatório, regrado, este, pela Constituição como antecedente necessário do contrato de concessão ou de permissão para o desempenho de serviço público. V – Cuida-se ainda de atividades estatais cujo exercício privado jaz sob a exclusiva fiscalização do Poder Judiciário, e não sob órgão ou entidade do Poder Executivo, sabido que por órgão ou entidade do Poder Executivo é que se dá a imediata fiscalização das empresas concessionárias ou permissionárias de serviços públicos. Por órgãos do Poder Judiciário é que se marca a presença do Estado para conferir certeza e liquidez jurídica às relações inter-partes, com esta conhecida diferença: o modo usual de atuação do Poder Judiciário se dá sob o signo da contenciosidade, enquanto o invariável modo de atuação das serventias extra-forenses não adentra essa delicada esfera da litigiosidade entre sujeitos de direito. VI – Enfim, as atividades notariais e de registro não se inscrevem no âmbito das remuneráveis por tarifa ou preço público, mas no círculo das que se pautam por uma tabela de emolumentos, jungidos estes a normas gerais que se editam por lei necessariamente federal. 2. CRIAÇÃO E EXTINÇÃO DE SERVENTIAS EXTRAJUDICIAIS. As serventias extrajudiciais se compõem de um feixe de competências públicas, embora exercidas em regime de delegação a pessoa privada. Competências que fazem de tais serventias uma instância de formalização de atos de criação, preservação, modificação, transformação e extinção de direitos e obrigações. Se esse feixe de competências públicas investe as serventias extrajudiciais em parcela do poder estatal idônea à colocação de terceiros numa condição de servil acatamento, a modificação dessas competências estatais (criação, extinção, acumulação e desacumulação de unidades) somente é de ser realizada por meio de lei em sentido formal, segundo a regra de que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Precedentes. 3. PROCESSO DE INCONSTITUCIONALIZAÇÃO. NORMAS “AINDA CONSTITUCIONAIS”. Tendo em vista que o Supremo Tribunal Federal indeferiu o pedido de medida liminar há mais de dez anos e que, nesse período, mais de setecentaspessoas foram aprovadas em concurso público e receberam, de boa-fé, as delegações do serviço extrajudicial, a desconstituição dos efeitos concretos emanados dos Provimentos n. 747/2000 e 750/2001 causaria desmesurados prejuízos ao interesse social. Adoção da tese da norma jurídica “ainda constitucional”. Preservação: a) da validade dos atos notariais praticados no Estado de São Paulo, à luz dos provimentos impugnados; b) das outorgas regularmente concedidas a delegatários concursados (eventuais vícios na investidura do delegatário, máxime a ausência de aprovação em concurso público, não se encontram a salvo de posterior declaração de nulidade); c) do curso normal do processo seletivo para o recrutamento de novos delegatários. 4. Ação direta julgada improcedente.
(STF, ADI 2415/SP, Rel. Min. Ayres Britto, DJ 08.02.2012).
Impossibilidade de vinculação de notários e registradores ao regime de previdência próprio dos servidores públicos (Vide AI 668533 AgR/SC, Rel. Min. Carmen Lúcia, 1ª Turma, DJ 25.10.2011);
Responsabilidade civil objetiva do Estado por danos causados a terceiros em decorrência de atividade notarial:
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO. DANOS CAUSADOS A TERCEIROS EM DECORRÊNCIA DE ATIVIDADE NOTARIAL. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, “o Estado responde, objetivamente, pelos atos dos notários que causem dano a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável, nos casos de dolo ou culpa (C.F., art. 37, § 6º)” (RE 209.354-AgR, da relatoria do ministro Carlos Velloso). 2. Agravo regimental desprovido.
(STF, RE 518894 AgR/SP, Rel. Min. Ayres Britto, Segunda Turma, DJ 02.08.2011).
Inaplicabilidade aos notários da regra de aposentadoria compulsória aos 70 anos:
Agravo regimental no recurso extraordinário. Notários e registradores de serventias extrajudiciais. Aposentadoria compulsória por implemento de idade. Inaplicabilidade. Precedentes. 1. É pacífica a jurisprudência desta Corte de não se aplicar aos notários e registradores de serventias extrajudiciais a aposentadoria compulsória por implemento de idade. 2. Agravo regimental não provido.
(STF, RE 411266 AgR/PE, Rel. Min. Dias Toffoli, Primeira Turma, DJ 10.05.2011).
ATENÇÃO! Verificar as alterações de regimes jurídicos da atividade notarial e a evolução dos entendimentos jurisprudenciais. O trecho a seguir, extraído do inteiro teor do voto do Ministro Benedito Gonçalves, nos autos do RMS 29.686/RS (Primeira Turma, DJe 13.08.2012), é bastante didático:
Com o advento da Constituição Federal de 1988, operou-se nova e profunda modificação no que tange ao regime jurídico dos notários e registradores, anteriormente denominados serventuários do foro extrajudicial ou servidores extrajudiciais, estabelecendo-se que suas atividades passariam a ser exercidas em caráter privado, por delegação do Poder Público, conforme o disposto no art. 236 da CF;
Contudo, por meio da regra de transição disposta no art. 32 do ADCT, o legislador constituinte preservou algumas situações, como a dos serviços notarias e de registro que já haviam sido oficializadas pelo poder público antes da promulgação da Constituição (“Art. 32. O disposto no art. 236 não se aplica aos serviços notariais e de registro que já tenham sido oficializados pelo Poder Público, respeitando-se o direito de seus servidores”). Diante dessas novas disposições, a Administração Pública passou a oportunizar aos titulares dos serviços notariais e registrais, com ingresso anterior à CF de 1988, portanto, oficializados, a conversão para o exercício do serviço em caráter privado, sendo que, muitos deles, se silenciaram e continuaram na situação que estavam, recebendo, além das custas, vencimentos, vantagens, contagem de tempo de serviço em dobro, abono permanência, incorporação de graticação, etc.
A regulamentação do referido dispositivo constitucional, que alterou o regime jurídico dos notariais e registrais, somente veio a ocorrer com a Lei 8.935, de 18.11.1994, que vinculou os notários e registradores à previdência social geral, de âmbito federal, e à aposentadoria facultativa, além de que, mais uma vez, resguardou as situações dos nomeados anteriormente à Constituição pelo regime oficializado, que poderiam continuar a ser regidos pelas normas anteriores, salvo a possibilidade de opção pelo novo regime. 
Não obstante tais normas, o Supremo Tribunal Federal posicionou-se no sentido de que os titulares de cartórios e registros notariais, por ocuparem cargo público criado por lei e provido mediante concurso, submetidos à fiscalização do Estado e diretamente remunerados por receita pública (custas e emolumentos fixados por lei), classificavam-se como servidores públicos em sentido amplo e, como tais, sujeitavam-se à aposentadoria compulsória aos 70 anos (art. 40, II, da CF). [...]
A situação apenas se modificou com o advento da Emenda Constitucional 20/98, que alterou o art. 40 da CF e vinculou a aposentadoria do regime próprio aos "servidores titulares de cargos efetivos". A partir de então, a Suprema Corte passou a entender que os notários e registradores não são considerados servidores públicos, de modo que a eles não se aplica a regra da aposentadoria compulsória, o que foi consolidado na ADI 2.602/MG [...].
Sob esse contexto, esclareceu o STF que a aposentadoria compulsória há de ser aplicada aos tabeliães que completaram setenta anos de idade antes da entrada em vigor da EC 20/98 (Precedentes: RE 284.321 AgR-ED-EDv-AgR/DF, Pleno, Rel. Min. Sepúlveda Pertence, DJe de 13/09/2007; Rcl 4866 AgR/SP, Pleno, Rel. Min. Ricardo Lewandowski, DJe de 01/02/2008), bem como que a equiparação dos notários e registradores a servidores públicos somente ocorreu na vigência da redação original da CF/88 (antes da EC 20/98) e, ainda assim, apenas para fins de incidência da regra da aposentadoria compulsória (Precedente: RE 512.064 AgR/PE, 2ª T. Min. Joaquim Barbosa, DJe de 06/04/2011), sendo este o entendimento atual do STF.
Em face dessa nova interpretação constitucional, de que tabeliães e registradores não foram considerados servidores públicos no regime constitucional de 1988, concluiu-se que somente teriam direito à manutenção do regime jurídico dos servidores públicos os notários/registradores cuja posse no cargo seja anterior à CF/88 e que tenham implementado os requisitos à aposentadoria antes das modificações implementadas pela EC 20/98.
Ato contínuo, a Administração Publica passou, então, a notificar os titulares dos serviços notariais e registrais nessas condições, com ingresso anterior à CF de 1988 e implemento das condições de inatividade antes da EC 20/98, para que optassem pela permanência do vínculo junto ao regime jurídico dos servidores públicos ou pela migração voluntária para o regime novo.
Repercussão Geral reconhecida: reembolso de atos gratuitos praticados por cartórios de ofícios únicos – ação pendente de julgamento:
RECURSO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO DE REPRESENTAÇÃO POR INCONSTITUCIONALIDADE. SERVENTIAS ÚNICAS. REEMBOLSO DOS ATOS GRATUITOS. PRINCÍPIO DA ISONOMIA. REPERCUSSÃO GERAL. EXISTÊNCIA. Discute-se nos autos a garantia do ressarcimento aos cartórios de ofícios únicos pelos atos executados gratuitamente. Repercussão geral reconhecida.
(STF, RE 597673 RG/RJ, Rel. Ministro Eros Grau, DJ 24.09.2009).
2. Tratamento infraconstitucional.
	
serão registrados:
- nascimentos;
- casamentos;
- óbitos;
- emancipações;
- interdições;
- opções de nacionalidade;
- sentenças declaratórias de ausência;
- sentença que deferirem legitimação adotiva.
	
Serão averbados:
 – as sentenças que decretam a nulidade ou anulação do casamento, o divórcio, a separação judicial e o restabelecimento da sociedade conjugal;
– dos atos judiciais ou extrajudiciais que declarem ou reconheçam a filiação;
– dos atos judiciais ou extrajudiciais de adoção.
- a alteração ou abreviatura de nomes.
Registroé a inscrição ou transcrição do documento, em que se instrumenta o ato, em livros públicos, mantidos pelos ofícios de registros ou pelos departamentos e repartições públicas.
Quando obrigatório, o ato jurídico somente exerce sua eficácia depois de cumprida a formalidade. Quando facultativo, é medida de segurança do próprio interessado, para perpetuação e autenticação do ato praticado.
Averbação é o ato pelo qual se anota, em assento ou documento anterior, fato, que altere, modifique ou amplie o conteúdo do mesmo assento ou documento.
A averbação, quando feita em assento ou documento anterior registrado, tem a mesma função do assento ou do registro originário: o de dar publicidade ao ato, que vem, por qualquer modo, modificar, alterar ou ampliar o mesmo assento ou registro, que se cumpriu, anteriormente, pela inscrição, pela transcrição, pelo arquivamento ou pelo registro, ao mesmo tempo que possa valer contra terceiros.
Por vezes é essa averbação necessária. Assim, deve ser promovida, no registro de casamento, a averbação da sentença de separação, da sentença de anulação do casamento; no registro de nascimento, a sentença de emancipação, de alteração, modificação ou correção do nome; no registro da hipoteca, o ato de seu cancelamento ou de prorrogação do prazo.
Dispõem os artigos 45 e 46 do Código Civil de 2002:
Art. 45. Começa a existência legal das pessoas jurídicas de direito privado com a inscrição do ato constitutivo no respectivo registro, precedida, quando necessário, de autorização ou aprovação do Poder Executivo, averbando-se no registro todas as alterações por que passar o ato constitutivo.
Parágrafo único. Decai em três anos o direito de anular a constituição das pessoas jurídicas de direito privado, por defeito do ato respectivo, contado o prazo da publicação de sua inscrição no registro.
Art. 46. O registro declarará:
I - a denominação, os fins, a sede, o tempo de duração e o fundo social, quando houver;
II - o nome e a individualização dos fundadores ou instituidores, e dos diretores;
III - o modo por que se administra e representa, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente;
IV - se o ato constitutivo é reformável no tocante à administração, e de que modo;
V - se os membros respondem, ou não, subsidiariamente, pelas obrigações sociais;
VI - as condições de extinção da pessoa jurídica e o destino do seu patrimônio, nesse caso.
Dispõem ainda os artigos 108 e 215 do Código Civil de 2002:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
§ 1o Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:
I - data e local de sua realização;
II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
III - nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
IV - manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
V - referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
VI - declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram;
VII - assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato.
§ 2o Se algum comparecente não puder ou não souber escrever, outra pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo.
§ 3o A escritura será redigida na língua nacional.
§ 4o Se qualquer dos comparecentes não souber a língua nacional e o tabelião não entender o idioma em que se expressa, deverá comparecer tradutor público para servir de intérprete, ou, não o havendo na localidade, outra pessoa capaz que, a juízo do tabelião, tenha idoneidade e conhecimento bastantes.
§ 5o Se algum dos comparecentes não for conhecido do tabelião, nem puder identificar-se por documento, deverão participar do ato pelo menos duas testemunhas que o conheçam e atestem sua identidade.
Finalmente, dispõem os artigos 967 a 971 e 1150 a 1154 do Código Civil de 2002:
Art. 967. É obrigatória a inscrição do empresário no Registro Público de Empresas Mercantis da respectiva sede, antes do início de sua atividade.
Art. 968. A inscrição do empresário far-se-á mediante requerimento que contenha:
I - o seu nome, nacionalidade, domicílio, estado civil e, se casado, o regime de bens;
II - a firma, com a respectiva assinatura autógrafa;
III - o capital;
IV - o objeto e a sede da empresa.
§ 1o Com as indicações estabelecidas neste artigo, a inscrição será tomada por termo no livro próprio do Registro Público de Empresas Mercantis, e obedecerá a número de ordem contínuo para todos os empresários inscritos.
§ 2o À margem da inscrição, e com as mesmas formalidades, serão averbadas quaisquer modificações nela ocorrentes.
§ 3o Caso venha a admitir sócios, o empresário individual poderá solicitar ao Registro Público de Empresas Mercantis a transformação de seu registro de empresário para registro de sociedade empresária, observado, no que couber, o disposto nos arts. 1.113 a 1.115 deste Código. (Incluído pela Lei Complementar nº 128, de 2008)
Art. 969. O empresário que instituir sucursal, filial ou agência, em lugar sujeito à jurisdição de outro Registro Público de Empresas Mercantis, neste deverá também inscrevê-la, com a prova da inscrição originária.
Parágrafo único. Em qualquer caso, a constituição do estabelecimento secundário deverá ser averbada no Registro Público de Empresas Mercantis da respectiva sede.
Art. 970. A lei assegurará tratamento favorecido, diferenciado e simplificado ao empresário rural e ao pequeno empresário, quanto à inscrição e aos efeitos daí decorrentes.
Art. 971. O empresário, cuja atividade rural constitua sua principal profissão, pode, observadas as formalidades de que tratam o art. 968 e seus parágrafos, requerer inscrição no Registro Público de Empresas Mercantis da respectiva sede, caso em que, depois de inscrito, ficará equiparado, para todos os efeitos, ao empresário sujeito a registro.
Art. 1.150. O empresário e a sociedade empresária vinculam-se ao Registro Público de Empresas Mercantis a cargo das Juntas Comerciais, e a sociedade simples ao Registro Civil das Pessoas Jurídicas, o qual deverá obedecer às normas fixadas para aquele registro, se a sociedade simples adotar um dos tipos de sociedade empresária.
Art. 1.151. O registro dos atos sujeitos à formalidade exigida no artigo antecedente será requerido pela pessoa obrigada em lei, e, no caso de omissão ou demora, pelo sócio ou qualquer interessado.
§ 1o Os documentos necessários ao registro deverão ser apresentados no prazo de trinta dias, contado da lavratura dos atos respectivos.
§ 2o Requerido além do prazo previsto neste artigo, o registro somente produzirá efeito a partir da data de sua concessão.
§ 3o As pessoas obrigadas a requerer o registro responderão por perdas e danos, em caso de omissão ou demora.
Art. 1.152. Cabe ao órgão incumbido do registro verificar a regularidade das publicações determinadas em lei, de acordo com o disposto nos parágrafos deste artigo.
§ 1o Salvo exceção expressa, as publicações ordenadas neste Livro serão feitas no órgão oficial da União ou do Estado, conforme o local da sede do empresário ou da sociedade, e em jornal de grande circulação.
§ 2o As publicações das sociedades estrangeiras serão feitas nos órgãos oficiais da União e do Estado onde tiverem sucursais, filiais ou agências.
§ 3o O anúncio de convocação daassembléia de sócios será publicado por três vezes, ao menos, devendo mediar, entre a data da primeira inserção e a da realização da assembléia, o prazo mínimo de oito dias, para a primeira convocação, e de cinco dias, para as posteriores.
Art. 1.153. Cumpre à autoridade competente, antes de efetivar o registro, verificar a autenticidade e a legitimidade do signatário do requerimento, bem como fiscalizar a observância das prescrições legais concernentes ao ato ou aos documentos apresentados.
Parágrafo único. Das irregularidades encontradas deve ser notificado o requerente, que, se for o caso, poderá saná-las, obedecendo às formalidades da lei.
Art. 1.154. O ato sujeito a registro, ressalvadas disposições especiais da lei, não pode, antes do cumprimento das respectivas formalidades, ser oposto a terceiro, salvo prova de que este o conhecia.
Parágrafo único. O terceiro não pode alegar ignorância, desde que cumpridas as referidas formalidades.
3. Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015, de 31/12/1973): algumas disposições gerais.
Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei. 
§ 1º Os Registros referidos neste artigo são os seguintes:
I - o registro civil de pessoas naturais; 
II - o registro civil de pessoas jurídicas;
III - o registro de títulos e documentos;
IV - o registro de imóveis.
§ 2º Os demais registros reger-se-ão por leis próprias.
Segundo Wilson de Sousa Campos Batalha, os Registros Públicos têm em mira constituir formalidades, essenciais ou não para a validade do ato em si mesmo, ou apenas para sua eficácia perante terceiros (erga omnes).
Esquematicamente, podemos dizer que a formalidade do registro pode ser:
formalidade essencial (eficácia inter partes);
formalidade para mera oponibilidade perante terceiros (eficácia erga omnes);
formalidade cautelar (autenticidade, segurança).
O registro considera-se formalidade essencial quando indispensável à aquisição do direito ou à sua subsistência. Tem o aspecto constitutivo e diz-se que forma dat esse rei: a forma dá o ser à coisa. Sem a formalidade do registro não se terá adquirido o direito, nem mesmo se cumpridas houverem sido as exigências atinentes à prova preconstituída (escritura notarial, escritura pública). 
Assim, por exemplo, a aquisição da propriedade imobiliária não decorre apenas da escritura pública de compra e venda (prova preconstituída), mas da efetiva transcrição imobiliária. Sem a transcrição, a transferência imobiliária não terá ocorrido nem mesmo inter partes.
Em outras oportunidades, o registro constitui mera formalidade para que o ato adquira oponibilidade a terceiros, ou seja, para aquisição de eficácia erga omnes. O contrato é dotado de plena eficácia inter partes; por exemplo, a locação oponível a terceiro adquirente do imóvel. Todavia, para adquirir eficácia perante terceiros, impõe-se a formalidade do registro imobiliário.
Finalmente, o registro pode assumir o aspecto de formalidade cautelar, visando a atribuir autenticidade e segurança aos atos e negócios jurídicos. O registro do contrato permite sejam extraídas, a qualquer tempo, certidões de seu conteúdo, pondo o contrato a salvo das eventualidades de perda ou extravio. Ademais, o registro confere autenticidade ao instrumento, assegurando a validade do conteúdo e a data, pelo menos até prova em contrário, de sua falsidade material.
Segundo Walter Ceneviva, são fins do registro público:
Autenticidade: é a qualidade do que é confirmado por ato de autoridade: de coisa, documento ou declaração verdadeiros. O registro cria presunção relativa de verdade. É retificável, modificável e, por ser o oficial um receptor da declaração de terceiros, que examina segundo critérios predominantementes formais, não alcança o registro o fim que lhe é determinado pela definição legal: não dá autenticidade ao negócio causal ou ao fato jurídico de que se origina. Só o próprio registro tem autenticidade;
Segurança: como libertação do risco, é, em parte, atingida pelos registros públicos. Aperfeiçoando-se seus sistemas de controle e sendo obrigatórias as remissões recíprocas, tendem a constituir malha firme e completa de informações;
Eficácia: é a aptidão de produzir efeitos jurídicos, calcada na segurança dos assentos, na autenticidade dos negócios e declarações para eles transpostos. O registro, propiciando publicidade em relação a todos os terceiros, no sentido mais amplo, produz o efeito de afirmar a boa-fé dos que praticam atos jurídicos baseados na presunção de certeza daqueles assentamentos;
Publicidade: além de dar conhecimento das situações jurídicas, previne outras que se refletem no interesse de terceiros. Pode ser necessária, quando integrante do ato jurídico, ou não necessária.
Incide em eiva de nulidade o registro lavrado fora das horas regulamentares ou em dias em que não houver expediente. É nulo, e não anulável, podendo ser argüida a nulidade a qualquer tempo, inclusive em contestação. Há presunção juris tantum de falsidade ideológica do registro, seguindo-se os corolários civis e criminais. 
No registro imobiliário, o expediente se prorroga para conclusão de ato iniciado, mas o protocolo é encerrado, mantendo-se inviolada a prioridade (arts. 208 e 209, LRP). 
A prioridade do registro é assegurada pela precedência da apresentação dos títulos. 
Não pode haver recusa ao recebimento de título, nem recusa a seu lançamento em protocolo, com o respectivo número de ordem, sob pretexto de dúvida ou exigência fiscal, em qualquer das hipóteses nas quais da precedência decorrer prioridade de direitos para o apresentante. É obrigatório, portanto, o recebimento do documento e sua protocolização, suscitando-se, ulteriormente, as dúvidas que couberem.
Apenas não serão apontados no protocolo os títulos apresentados para exame e cálculo dos respectivos emolumentos. 
	
Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados: 
I - por ordem judicial; 
II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados; 
III - a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar. 
1º O reconhecimento de firma nas comunicações ao registro civil pode ser exigido pelo respectivo oficial.
2° A emancipação concedida por sentença judicial será anotada às expensas do interessado. 
As anotações e as averbações obrigatórias, entretanto, serão efetivadas ex officio, se não houverem sido requeridas. Por exemplo, o registro da escritura definitiva de compra e venda envolve o cancelamento do registro do compromisso já cumprido, averbando-se esse cancelamento independente de pedido dos interessados.
4 – Prenome, sobrenome e mudança de nome.
Nome é a designação pela qual a pessoa identifica-se no seio da família e da sociedade. Os criadores intelectuais muitas vezes identificam-se por pseudônimos e, quando adotado para atividades lícitas, goza da mesma proteção do nome (art. 19, CC).
Destacam-se, no estudo do nome, um aspecto público: é disciplinado pelo Estado (LRP, arts. 54 a 58; CC, arts. 16 a 19), que tem interesse na perfeita identificação das pessoas; e um aspecto individual: o direito ao nome (art. 16, CC), que abrange o de usá-lo e o de defendê-lo contra usurpação (direito autoral) e contra a exposição ao ridículo. Basta o interesse moral. Dispõe, com efeito, o art. 17 do CC que o “nome da pessoa não pode ser empregado por outrem em publicações ou representações que a exponham ao desprezo público, ainda quando não haja intenção difamatória”. Por sua vez, preceitua o art. 18: “Sem autorização, não se pode usar o nome alheio em propaganda comercial”.
Trata-se de direito inalienável, imprescritível, essencial para o exercício regular dos direitos e do cumprimento das obrigações. A tutela do nome alcança o do pseudônimo, propiciando direito à indenização em caso demá utilização, inclusive em propaganda comercial.
São dois os elementos do nome: prenome e sobrenome ou apelido familiar e, em alguns casos, agnome, sinal que distingue pessoas de uma mesma família (Júnior, Filho, Neto). Axiônimo é a designação que se dá a forma cortês de tratamento ou à expressão de tratamento.
O prenome pode ser livremente escolhido pelos pais, desde que não exponham o filho ao ridículo (LRP, art. 55, § único). Configurada a hipótese, o oficial de registro pode recusar-se a efetuar o registro.
Irmãos não podem ter o mesmo prenome, a não ser que seja duplo, estabelecendo a distinção (LRP, art. 63, § único). O caput do referido artigo dispõe que os “gêmeos que tiverem prenome igual deverão ser inscritos com duplo prenome ou nome completo diverso, de modo que possam distinguir-se”. Pode ser simples ou composto.
Sobrenome é o sinal que identifica a procedência da pessoa, indicando a sua filiação ou estirpe. É imutável (LRP, art. 56). Adquire-se com o nascimento (art. 55). Portanto, não é escolhido. Mesmo que a criança seja registrada somente com o prenome, o sobrenome faz parte, por lei, de seu nome completo, podendo o escrivão lançá-lo de ofício diante do prenome escolhido pelo pai (art. 55). Assim, o registro, com indicação do sobrenome, tem caráter puramente declaratório. Pode ser o do pai, o da mãe ou de ambos.
O registro dos filhos havidos fora do matrimônio é regido pelos arts. 59 e 60 da LRP: não será lançado o nome do pai sem que este expressamente autorize. Hoje, a Lei n.º 8.560/92 obriga os escrivães do Registro Civil a remeter ao juiz os dados sobre o suposto pai, que será convocado para reconhecer voluntariamente o filho. Não o fazendo, os dados serão encaminhados ao MP, que poderá promover a ação de investigação de paternidade. O reconhecimento dos filhos havidos fora do casamento é irrevogável e será feito pelos modos previstos no art. 1.609 do CC, que admite inclusive que se faça por escrito particular, a ser arquivado em cartório, e também por qualquer espécie de testamento.
Acerca da alteração do nome, foram feitas alterações no art. 57 da LRP:
Art. 57.  A alteração posterior de nome, somente por exceção e motivadamente, após audiência do Ministério Público, será permitida por sentença do juiz a que estiver sujeito o registro, arquivando-se o mandado e publicando-se a alteração pela imprensa, ressalvada a hipótese do art. 110 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.100, de 2009).
§ 8o  O enteado ou a enteada, havendo motivo ponderável e na forma dos §§ 2o e 7o deste artigo, poderá requerer ao juiz competente que, no registro de nascimento, seja averbado o nome de família de seu padrasto ou de sua madrasta, desde que haja expressa concordância destes, sem prejuízo de seus apelidos de família. (Incluído pela Lei nº 11.924, de 2009)
Segundo o art. 58 da LRP e seu parágrafo único, o “prenome será definitivo, admitindo-se, todavia, a sua substituição por apelidos públicos notórios” e a “substituição do prenome será ainda admitida em razão de fundada coação ou ameaça decorrente da colaboração com a apuração de crime, por determinação, em sentença, de juiz competente, ouvido o MP”.
É possível ainda se obter a retificação do prenome em caso de erro. Houve inovação legislativa em 2009 sobre o tema, que modificou o art. 110 da LRP: 
Art. 110.  Os erros que não exijam qualquer indagação para a constatação imediata de necessidade de sua correção poderão ser corrigidos de ofício pelo oficial de registro no próprio cartório onde se encontrar o assentamento, mediante petição assinada pelo interessado, representante legal ou procurador, independentemente de pagamento de selos e taxas, após manifestação conclusiva do Ministério Público.(Redação dada pela Lei nº 12.100, de 2009).
        § 1o  Recebido o requerimento instruído com os documentos que comprovem o erro, o oficial submetê-lo-á ao órgão do Ministério Público que o despachará em 5 (cinco) dias. (Redação dada pela Lei nº 12.100, de 2009).
        § 2o  Quando a prova depender de dados existentes no próprio cartório, poderá o oficial certificá-lo nos autos. (Redação dada pela Lei nº 12.100, de 2009).
        § 3o  Entendendo o órgão do Ministério Público que o pedido exige maior indagação, requererá ao juiz a distribuição dos autos a um dos cartórios da circunscrição, caso em que se processará a retificação, com assistência de advogado, observado o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 12.100, de 2009).
        § 4o  Deferido o pedido, o oficial averbará a retificação à margem do registro, mencionando o número do protocolo e a data da sentença e seu trânsito em julgado, quando for o caso. (Redação dada pela Lei nº 12.100, de 2009).
Igualmente é possível a mudança do prenome que exponha o portador ao ridículo, se o oficial não o houver impugnado. A pretensão depende de distribuição, perante o juiz, de procedimento de retificação de nome (LRP, art. 109). Tem a jurisprudência admitido a retificação não só do prenome como também de outras partes esdrúxulas do nome. 
A jurisprudência ampliou as possibilidades de alteração do prenome, autorizando a tradução de nomes estrangeiros, para facilitar o aculturamento dos alienígenas que vêm fixar-se no Brasil. Também pode haver mudança do prenome em caso de adoção, pois o art. 47 do ECA, assim dispõe:
Art. 47.
§ 5o  A sentença conferirá ao adotado o nome do adotante e, a pedido de qualquer deles, poderá determinar a modificação do prenome.  
§ 6o  Caso a modificação de prenome seja requerida pelo adotante, é obrigatória a oitiva do adotando, observado o disposto nos §§ 1o e 2o do art. 28 desta Lei. 
Permite o art. 56 de LRP: O interessado, no primeiro ano após ter atingido a maioridade civil, poderá, pessoalmente ou por procurador bastante, alterar o nome, desde que não prejudique os apelidos de família, averbando-se a alteração que será publicada pela imprensa.
Costumam-se acrescentar nomes intermediários, como o sobrenome materno, o dos avós, etc., bem como apelidos pelos quais a pessoa é conhecida. Justifica-se a inclusão de alcunha ou apelido como conseqüência do entendimento de que o nome de uso deve prevalecer sobre o registro. Em vez de substituir o prenome, pode assim o interessado requerer a adição do apelido.
Decorrido o prazo decadencial de um ano após a maioridade, essas alterações ainda poderão ser feitas, não mais administrativamente, mediante apresentação do pedido em cartório, mas, por exceção e motivadamente, em ação de retificação do nome.
A homonímia tem sido uma justificativa utilizada e aceita para a referida alteração, motivadamente, do nome, pois é causadora de confusões e prejuízos.
No §7º do art. 57, de proteção às vítimas e testemunhas ameaçadas, permitiu-se a averbação da sentença concessiva da alteração do nome, deferida como medida de proteção, sem menção ao nome alterado.
5 – Registro de Imóveis.
No direito brasileiro não basta o contrato para a transferência ou aquisição do domínio. Por ele, criam-se apenas obrigações e direitos, segundo estatui o art. 481 do CC. O domínio, porém, só se transfere pela tradição, se for coisa móvel (art. 1.267) e pelo registro do título translativo, se for coisa imóvel (art. 1.245). A relação dos atos sujeitos a registro encontram-se na LRP (art. 167). A lei anterior sujeitava alguns atos, como os transmissivos da propriedade, à transcrição, e outros, como a hipoteca, à inscrição. O CC usa apenas a expressão “registro”, que engloba os antigos atos de transcrição e inscrição.
5.1 – Princípios que regem o Registro de Imóveis.
Para proporcionar maior segurança aos negócios imobiliários, criou o legislador um sistema de registros públicos, informado por diversos princípios que garantem sua eficácia.
O primeiro desses princípios é o da publicidade. O registro confere publicidade às transações imobiliárias, valendo contra terceiros. Qualquer pessoa poderá requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interessedo pedido (LRP, art. 17).
O segundo princípio é o da força probante (fé pública) ou presunção. Os registros têm força probante, pois gozam da presunção de veracidade. Presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome encontra-se registrado. Trata-se de presunção juris tantum, sendo o adquirente tido como titular do direito registrado, até que o contrário se demonstre, como estatui o art. 1.247 do CC: “Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”. Aduz o art. 1.245, § 2º: “Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”. 
No Brasil, apenas o registro pelo sistema Torrens (LRP, art. 277) acarreta presunção absoluta sobre a titularidade do domínio, mas só se aplica a imóveis rurais. Assume caráter contencioso, com citação de todos os interessados, sendo o pedido julgado por sentença.
O princípio da legalidade pode ser mencionado em terceiro lugar. Incumbe ao oficial do cartório, por dever de ofício, examinar a legalidade e a validade dos títulos que lhe são apresentados para registro, nos seus aspectos intrínsecos e extrínsecos. Não lhe cabe, entretanto, argüir vícios de consentimento, devendo limitar-se à verificação de sua natureza, se registrável ou não. Tão logo o título seja protocolizado, faz-se a prenotação, devendo o oficial examiná-lo. Se estiver em ordem, será registrado. Havendo exigência a ser satisfeita, indicá-la-á por escrito, tendo o interessado trinta dias para a regularização. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la (LRP, art. 198). Neste caso, o prazo de trinta dias permanecerá suspenso, até a solução ser dada pelo juiz.
Suscitada a dúvida pelo oficial (suscitante), a pedido do interessado, cujo procedimento é de jurisdição voluntária (em que o juiz administra interesses privados), será o apresentante do título (suscitado) cientificado do seus termos, para impugná-la. O MP será ouvido, e a dúvida julgada, por sentença. Se procedente, poderão interpor recurso de apelação o interessado, o MP e o terceiro prejudicado. Se improcedente, não poderá o oficial apelar, por falta de legítimo interesse, tendo-a suscitado apenas por dever de ofício. Todavia, poderão fazê-lo o representante do MP e o terceiro prejudicado. O recurso será endereçado ao Tribunal de Justiça. Mantida a sentença de improcedência, o interessado apresentará de novo os documentos, para que se proceda o registro (LRP, art. 203). Quando é o próprio interessado que peticiona diretamente ao juiz, requerendo a instauração do procedimento de dúvida (passando, então, a suscitante, e o oficial a suscitado), o expediente denomina-se dúvida inversa, não prevista na LRP, mas em geral admitida pelos juízes, por uma questão de economia processual.
Em quarto lugar aparece o princípio da territorialidade. É o que exige o registro na circunscrição imobiliária da situação do imóvel. A escritura pode ser lavrada no Cartório de Notas de qualquer localidade, mas o registro só pode ser efetuado no Registro de Imóveis da situação do imóvel, o que, sem dúvida, facilita a pesquisa em torno dos imóveis (LRP, art. 169).
Em quinto lugar figura o princípio da continuidade, pelo qual somente se admite o registro de um título se a pessoa que nele aparece como alienante é a mesma que figura como o seu proprietário. Assim, se “A” consta como o proprietário no registro e aliena o seu imóvel a “B”, que por sua vez o transfere a “C”, a escritura outorgada por “B” a “C” somente poderá ser registrada depois que “B” figurar como dono no registro de imóveis, ou seja, apenas depois de registrada a escritura outorgada por “A” a “B”. Esse princípio está consagrado no art. 195 da LRP.
O sexto princípio é o da prioridade, que protege quem primeiro registra seu título. A prenotação assegura a prioridade do registro. Se mais de um título for apresentado a registro no mesmo dia, será registrado aquele prenotado em primeiro lugar no protocolo (LRP, art. 191 e 192). Caso a parte interessada, em trinta dias, não atenda às exigências formuladas pelo oficial, cessam os efeitos da prenotação, podendo ser examinado e registrado, se estiver em ordem, o título apresentado em segundo lugar. Se o primeiro apresentante não se conformar com as exigências indicadas e requerer a suscitação da dúvida, o prazo fica prorrogado até o julgamento do referido procedimento.
Em sétimo lugar aponta-se o princípio da especialidade, previsto no art. 225 da LRP, que exige a minuciosa individualização, no título, do bem a ser registrado. É o que trata dos dados geográficos do imóvel, especialmente os relativos às suas metragens e confrontações. Objetiva proteger o registro de erros que possam confundir as propriedades e causar prejuízos aos seus titulares. 
Destaca-se ainda o princípio da inscrição, cuja idéia central é a de que a constituição, transmissão e desconstituição dos direitos reais sobre imóveis por atos inter vivos só se operam com a publicidade no registro imobiliário. É a publicidade que opera a mutação jurídico-real. Para que o direito, fato ou ato possa ser objeto de publicidade, é necessário que o título esteja prenotado. 
Por último, pode ser mencionado o princípio da instância, que não permite que o oficial proceda a registros de ofício, mas somente a requerimento do interessado, ainda que verbal (LRP, art. 13). Até mesmo a instauração de procedimento de dúvida será feita a requerimento do interessado (LRP, art. 198). 
5.2 – Matrícula, registro e averbação.
A atual LRP, pretendendo melhor individualizar os imóveis, instituiu a matrícula, exigindo a sua realização antes do registro, quando o imóvel sofrer a primeira alteração na titularidade após a sua vigência (arts. 176, § 1º, e 228).
Os imóveis, antes da referida lei, recebiam um novo número de transcrição a cada alienação. Depois de sua entrada em vigor, só conservam o antigo número de transcrição os imóveis que não sofreram nenhuma alteração em sua titularidade. Os que foram vendidos, doados, permutados ou transferidos por sucessão hereditária receberam um número de matrícula, por ocasião do registro do título translativo (escritura pública, formal de partilha), número este que sempre os acompanhará. As alienações posteriores serão registradas na mesma matrícula. Esta é feita somente por ocasião do primeiro registro, após a vigência da atual LRP, e o antecede. Não é a matrícula que produz a transferência da propriedade, mas sim o registro. 
Se parte de um imóvel for alienada (desmembramento), constituirá ela um novo imóvel, que deverá, então, ser matriculado, recebendo número próprio. Pode ser requerida a fusão de dois ou mais imóveis contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário, em uma só matrícula, de novo número, encerrando-se as anteriores.
	O registro sucede à matrícula e é o ato que efetivamente acarreta a transferência da propriedade. O número inicial da matrícula é mantido, mas os subsequentes registros receberão numerações diferentes, em ordem cronológica, vinculados ao número da matrícula-base. A averbação é qualquer anotação feita à margem de um registro, para indicar as alterações ocorridas no imóvel, seja quanto à sua situação física (edificação de uma casa, mudança de nome de rua), seja quanto à situação jurídica do seu proprietário (mudança de solteiro para casado). Averbam-se fatos posteriores à matrícula e o registro, que não alteram a essência desses atos, modificando apenas as características do imóvel ou do sujeito.
- Alterações legislativas recentes do tema (Leis n. 11.790/08, n. 12.424/11 e n. 12.662/12):
- Possibilidade de o Oficial de Registro Civil exigir prova suficiente ao interessado, caso suspeite da falsidade da declaração emanada - previsão antes direcionada ao magistrado (Artigo 46, Lei n. 6.015);
- Registrode nascimento:
§ 1o Não constituem motivo para recusa, devolução ou solicitação de retificação da Declaração de Nascido Vivo por parte do Registrador Civil das Pessoas Naturais: (Incluído pela Lei nº 12.662, de 2012)
I - equívocos ou divergências que não comprometam a identificação da mãe; (Incluído pela Lei nº 12.662, de 2012)
II - omissão do nome do recém-nascido ou do nome do pai; (Incluído pela Lei nº 12.662, de 2012)
III - divergência parcial ou total entre o nome do recém-nascido constante da declaração e o escolhido em manifestação perante o registrador no momento do registro de nascimento, prevalecendo este último; (Incluído pela Lei nº 12.662, de 2012)
IV - divergência parcial ou total entre o nome do pai constante da declaração e o verificado pelo registrador nos termos da legislação civil, prevalecendo este último; (Incluído pela Lei nº 12.662, de 2012)
V - demais equívocos, omissões ou divergências que não comprometam informações relevantes para o registro de nascimento. (Incluído pela Lei nº 12.662, de 2012)
§ 2o O nome do pai constante da Declaração de Nascido Vivo não constitui prova ou presunção da paternidade, somente podendo ser lançado no registro de nascimento quando verificado nos termos da legislação civil vigente. (Incluído pela Lei nº 12.662, de 2012)
§ 3o Nos nascimentos frutos de partos sem assistência de profissionais da saúde ou parteiras tradicionais, a Declaração de Nascido Vivo será emitida pelos Oficiais de Registro Civil que lavrarem o registro de nascimento, sempre que haja demanda das Secretarias Estaduais ou Municipais de Saúde para que realizem tais emissões. (Incluído pela Lei nº 12.662, de 2012)
- Acréscimo ao rol de atos de averbação, no Registro de Imóveis:
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
[...]
II - a averbação:
[...]
27. da extinção da legitimação de posse; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
28. da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
29. da extinção da concessão de direito real de uso. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
30. da substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária ou hipotecária, em ato único, à instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída a garantia. (Incluído pela Lei nº 12.703, de 2012)
- Possibilidade de requerimento de abertura de matrícula de parte ou de totalidade de imóveis urbanos sem registro anterior, cujo domínio lhe tenha sido assegurado pela legislação, por parte da União dos Estados e dos Municípios (inclusão do artigo 195-B, pela Lei n. 12.693/12);
- Regulamentação do registro de regularização urbana, de que trata a Lei n. 11.977/2009), a ser requerido diretamente ao Oficial de Registro de Imóveis, e efetivado independente de manifestação judicial (inclusão dos artigos 288-A, 288-B, 288-C e 288-D, pela Lei n. 12.424/2011).
ESTATUTO DA TERRA 
1. Finalidade do estatuto da terra. 
O denominado Estatuto da Terra consiste na Lei N. 4.504, de 30 de novembro de 1964. Logo em seu artigo 1º, o citado diploma legal esclarece a sua finalidade: “regular os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais, para afins de execução da Reforma Agrária e promoção de política agrícola”. 
O próprio estatuto da terra dá o conceito do que sejam Reforma Agrária e Políticas públicas agrícolas. Assim temos que:
a) reforma agrária é o conjunto de medidas que visem a promover melhor distribuição da terra, mediante modificações no regime de sua posse e uso, a fim de atender aos princípios de justiça social e ao aumento de produtividade. 
b) política agrícola é o conjunto de providências de amparo à propriedade da terra, que se destinem a orientar, no interesse da economia rural, as atividades agropecuárias, seja no sentido de garantir-lhes o pleno emprego, seja no de harmonizá-las com o processo de industrialização do País. 
2. A evolução do direito de propriedade.
Da função social da propriedade
Especificamente quanto à propriedade imobiliária agrária, a CF (art. 186) considera atendida a sua função social quando cumpre simultaneamente os requisitos:
da produção: uso racional e adequado, segundo os critérios exigidos em lei;
da ecologia: preservação e conservação dos recursos naturais e
social: respeito aos direitos trabalhistas e “manter exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores”.
A CF manteve a mesma disciplina inaugurada com o Estatuto da Terra, acrescentando-lhe, apenas, a preocupação com o meio ambiente. Posteriormente, a Lei 8.629, de 25.02.93 minudenciou os requisitos da função social da propriedade rural, detalhando objetivamente todas as exigências legais para que se considere cumprida a função social da propriedade. 
Da produção
A partir do momento em que a propriedade agrária é considerada bem de produção, sua excelência está em produzir alimentos e matérias-primas. Contudo, exige a lei que o desenvolvimento da atividade agrária deve ser feito de forma racional e adequada. Por mais imprecisos que esses termos aparentam ser, demonstram o intuito do constituinte em privilegiar a produção realizada segundo as técnicas científicas e da experiência, levando-se em conta o tipo de solo, relevo e clima. 
O artigo 185 da CF veda a expropriação para fins de reforma agrária da propriedade considerada produtiva. A Lei 8.629/93 traz o detalhamento para a caracterização da propriedade produtiva. O art. 6º da Lei atribui essa condição àquela propriedade que atinge, simultaneamente, graus de utilização e de eficiência na exploração, segundo índices fixados pelo órgão federal competente. Estabelece que o grau de utilização da terra deverá ser igual ou superior a 80%, calculado entre a área utilizável e a área efetivamente em produção. A eficiência é computada segundo o tipo de exploração na unidade em face aos índices indicados pelo órgão estatal. 
O artigo 7º da mesma Lei 8.62993 exclui da desapropriação para fins de reforma agrária, o imóvel que comprove estar sendo objeto de implantação de projeto técnico. 
Do elemento ecológico
A CF, no inciso II do art. 186, retirando o conceito já elaborado no Estatuto da Terra, no art. 2º, §1º, letra c, dispõe que a utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e a preservação do meio ambiente, constituem requisitos para que a propriedade agrária cumpra sua função social.
A Lei 8.62993, no seu art. 9º, considera adequada a utilização dos recursos naturais disponíveis quando a exploração se faz respeitando a vocação natural da terra, de modo a manter o potencial produtivo da propriedade. 
O mesmo art. 9 considera preservação do meio ambiente a manutenção das características próprias do meio natural e da qualidade dos recursos naturais ambientas, na medida adequada à manutenção do equilíbrio ecológico da propriedade e da saúde e qualidade de vida das comunidades vizinhas. Sob esse aspecto, no art. 10, considera como área não aproveitável aquela destinada à preservação permanente, à conservação dos recursos naturais e à preservação do meio ambiente. 
Do elemento social
Segundo Godoy, “determina a CF, no inciso III do art. 186, que haja observância das disposições que regulam as relações de trabalho, isto é, pertinentes às legislações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, para que ocorra o atendimento do comando constitucional do vetor da função social da propriedade imobiliária agrária”.
A Lei 8.62993, no §4º do artigo 9º, considera que a observância das disposições que regulam as relações de trabalho implica tanto o respeito às leis trabalhistas quanto aos contratos coletivos de trabalho. A referida lei também enquadra nesse tópico o respeito às disposições que disciplinam os contratos de arrendamento e parceria rurais, apesar de tal matéria não se referir à legislação trabalhista.3. Instrumentos de Política Agrária na CF de 1988. 
Nos artigos 184 a 187, a CF concede os instrumentos que permitem ao Poder Público o desenvolvimento da Política Agrária. São eles: política agrícola e desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária. Ao lado desses institutos, temos, também o ITR progressivo no tempo (art. 153, §4º), a impenhorabilidade da pequena propriedade imobiliária agrária (art. 5º, XXVI) e o usucapião constitucional agrário.
4. A política agrícola.
A Política Agrícola, como primeiro instrumento de Política Agrária, está disciplinada na CF, no art. 187, que dispõe que será planejada e executada, na forma da lei, com a participação efetiva do setor de produção, envolvendo produtores e trabalhadores rurais, bem como dos setores de comercialização, de armazenamento e de transporte; em seguida, especifica uma série de medidas de políticas públicas a seres implementadas, visando à promoção da produção, beneficiando e incentivando os produtos, com: instrumentos creditícios� e fiscais; preços compatíveis com os custos de produção e a garantia de comercialização; incentivo à pesquisa e à tecnologia; assistência técnica e extensão rural; seguro agrícola; cooperativismo; eletrificação rural e irrigação; e habitação para o trabalhador rural. Com isso o Poder Público dá possibilidade de produzir àquele que quer, e não tem meios próprios, geralmente o pequeno e o médio produtor. 
Diferentemente da Reforma Agrária, a Política Agrícola, também chamada de Política de Desenvolvimento Rural, é um movimento permanente, em eterna renovação para acoplar os recursos da tecnologia e a necessidade de retirar riquezas cada vez mais densas da terra, sem a exaurir, sem a esgotar.
São atividades cobertas pela Política Agrícola: agroindustriais, agropecuárias, pesqueiras e florestais (i.e., exploração de florestas cultivadas ou extrativismo).
5. Princípios fundamentais do direito agrário brasileiro.
Segundo Paulo Torminn Borges, são estes os princípios fundamentais do direito agrário:
função social da propriedade;
progresso econômico do rurícola;
progresso social do rurícola;
fortalecimento da economia nacional, pelo aumento da produtividade;
fortalecimento do espírito comunitário, mormente da família;
desenvolvimento do sentimento de liberdade (pela propriedade) e de igualdade (pela oferta de oportunidades concretas);
implantação da justiça distributiva;
eliminação das injustiças sociais no campo;
povoamento da zona rural, de maneira ordenada;
combate ao minifúndio;
combate ao latifúndio;
combate a qualquer tipo de propriedade rural ociosa, sendo aproveitável e cultivável;
combate à exploração predatória ou incorreta da terra;
combate aos mercenários da terra.
6. Institutos básicos de direito agrário.
O ET, em seu artigo 4º, traz uma série de conceitos básicos de direito agrário, que vão a seguir analisados.
Imóvel rural x imóvel urbano
Antiga a polêmica doutrinária sobre o que seja imóvel rural e o que seja imóvel urbano. 
Para uns, o critério diferencial estava na destinação: se o imóvel era destinado à simples moradia, ao comércio ou à indústria, era urbano; se à agricultura ou pecuária, rural, às vezes também chamado rústico. 
Para outros, a diferença era definida pela situação: urbano, o que estava situado dentro do perímetro da urbs, pagando imposto territorial urbano; rural, o que fora do perímetro urbano, pagando imposto territorial rural. 
O Estatuto da Terra procurou encerrar a polêmica, adotando a teoria da destinação. Acontece que o CTN, como lei posterior, revogou o princípio da destinação, substituindo-o pelo da localização, ex vi de seu art. 32. Lei ordinária posterior tentou fazer ressurgir o critério da destinação, mas restou declarada inconstitucional pelo STF, por entender que lei ordinária não tem o condão de revogar lei complementar. (pelo menos na parte em que a matéria é própria de LC – RE 93.850-MG). Mais recentemente, a Lei 8.629/93, que veio regulamentar os artigos 185 e 186 da CF, também cuidou da definição de imóvel rural, utilizando-se do critério da destinação. Eis a literalidade do dispositivo:
“Art. 4º Para os efeitos desta lei, conceituam-se:
I – imóvel rural, o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa, vegetal, florestal ou agro-industrial.”
Quanto ao conceito de imóvel rural, penso acertadas as considerações de Benedito Ferreira Marques:
“Considerando-se que essa lei é também hierarquicamente inferior à Lei Complementar n. 5.172/66, há de se concluir que a decisão da Excelsa Corte de Justiça, acima noticiada, deve ser encarada apenas como um entendimento de que a discussão só ganha realce quando estão em jogo as questões tributárias. Não se há de considerar derrogadora daqueles preceitos legais que abrigam o critério da destinação para caracterizar o imóvel rural. Mas a Lei n. 9.393, de 19.12.96, que agora dispõe sobre o ITR, insistiu no critério de localização”. (p. 45) 
Propriedade familiar
Pela literalidade do artigo 4º, II do ET, é o imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda a força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com área máxima fixada para cada região e tipo de exploração, e, eventualmente, trabalhado com a ajuda de terceiros.
Módulo rural
É a área de terra, com área máxima fixada para cada região e tipo de exploração, que, trabalhada direta e pessoalmente por uma família de composição média, com auxílio apenas eventual de terceiros, se revela necessária para a subsistência e, ao mesmo tempo suficiente como sustentáculo ao progresso social e econômico da referida família. 
Segundo Benedito Ferreira Marques, “tem-se, assim, que o módulo rural é a medida adotada para o imóvel rural classificado como ‘propriedade familiar’.” A fixação desta área é feita atualmente pelo INCRA.
É proibido o parcelamento do solo em dimensão inferior à constitutiva do módulo rural (fração mínima de parcelamento – FMP). Com isso, visa-se a evitar a proliferação de áreas tidas como antieconômicas, o que acarreta problemas graves de distorção fundiária. 
A indivisibilidade comporta as seguintes exceções:
“a) desmembramentos decorrentes de desapropriação por necessidade ou utilidade pública, na forma prevista na legislação de regência;
b) desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesse de ordem pública na zona rural, como por exemplo, nos casos de instalação de estabelecimentos comerciais (postos de abastecimento de combustíveis, oficinas mecânicas, garagens, lojas, armazéns, restaurantes, hotéis silos, depósitos);
c) a proibição de divisão em área inferior ao módulo ou à FMP, ditada no ar. 8º da Lei 5.86872, não se aplica aos casos em que a alienação da área se destine, comprovadamente, à sua anexação ao prédio rústico confrontante, desde que o imóvel do qual se desmembre permaneça com área igual ou superior à fração mínima do parcelamento.”
Minifúndio
É o imóvel rural de área e possibilidades inferiores às da propriedade familiar (art. 4º, IV do ET). É, pois, a gleba de terra que, embora bem trabalhada pelo proprietário com sua família, e, eventualmente, com a ajuda de terceiro, se revela insuficiente para o sustento e o progresso social e econômico do mesmo conjunto familiar. 
O minifúndio, sendo antieconômico, prejudica o minifundiário, e, retendo-o em situação deficitária, prejudica a própria comunidade por falta de melhor aproveitamento de suas forças humanas disponíveis. 
Latifúndios
É o imóvel rural que, tendo área igual ou superior ao módulo, é mantido inexplorado, explorado incorretamente, ou que tem dimensão incompatível com a justa distribuição de terra. Há, pois, dois tipos de latifúndios: por extensãopor dimensão (área superior a 600 vezes o módulo médio da propriedade rural ou 600vezes a área média dos imóveis rurais na respectiva zona) e por exploraçãopor inexploração (não exploração ou exploração incorreta).
Nos termos do parágrafo único do artigo 4º do ET, não se considera latifúndio:
o imóvel rural, qualquer que seja a sua dimensão, cujas características recomendem, sob o ponto de vista técnico e econômico, a exploração florestal racionalmente realizada, mediante planejamento adequado;
o imóvel rural, ainda que de domínio particular, cujo objetivo de preservação florestal ou de outras recursos naturais haja sido reconhecido para fins de tombamento, pelo órgão competente da administração pública.
Empresa
Paulo Torminn Borges entende que “a empresa rural pode ser definida como o empreendimento de pessoa física ou jurídica, pública ou privada, que explore econômica e racionalmente imóvel rural, fazendo-o cumprir integralmente sua função social”.
A empresa rural não se confunde com a propriedade familiar. Esta é unidade de produção para o conjunto familiar. Aquela é unidade de produção para uma comunidade mais ampla, onde se associam terra, trabalho, capital e técnica, tudo dirigido organicamente a um fim econômico. 
Após sucessivas alterações, o Decreto 84.685, de 6 de maio de 1980, que dispõe basicamente a propósito do ITR, estatuiu que:
Art. 22. Para efeito do disposto no art. 4º, IV e V e no art. 46, §1º, b, da Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964, considera-se: 
III - empresa rural, o empreendimento de pessoa física ou jurídica, pública ou privada, que explore econômica e racionalmente imóvel rural, dentro das condições de cumprimento da função social da terra e atendidos simultaneamente os requisitos seguintes: 
a) tenha grau de utilização da terra igual ou superior a 80%, calculado na forma da alínea a do art. 8º;
b) tenha grau de eficiência na exploração calculado na forma do art. 10, igual ou superior a 100%;
c) cumpra integralmente a legislação que rege as relações de trabalho e os contratos de uso temporário da terra. 
Benedito Ferreira Marques observa e extrai das definições legais que a empresa rural possui as seguintes características: 
I – é um empreendimento que se consubstancia na exploração de atividades agrárias;
II – pressupõe um estabelecimento, composto de uma área de imóvel rural, pertencente ou não ao empresário;
III – tem por finalidade o lucro;
IV – é de natureza civil, portanto, não comercial.
A natureza da empresa rural depende de como a mesma estiver organizada. Poderá ser de natureza civil, submetida ao registro no INCRA, ou comercial. Segundo nos ensina Fábio Ulhôa Coelho, o Código Civil de 2002 reservou para o exercente de atividade rural um tratamento específico (art. 971). Se ele requerer sua inscrição no registro da empresa (Junta Comercial), será considerado empresário e submeter-se-á às normas de Direito Comercial. Esta deve ser a opção do agronegócio. Caso, porém, não requeira a inscrição neste registro, não se considera empresário e seu regime será o do Direito Civil.
Pequena propriedade rural
A CF fez referência à pequena propriedade rural, a qual foi definida pela lei 8.629/93, com sendo aquela compreendida entre 1 (um) a 4 (quatro) módulos fiscais. 
A pequena propriedade rural, “desde que trabalhada pela família, não será objeto de penhora para pagamento de débitos decorrentes de sua atividade produtiva, dispondo a lei sobre os meios de financiar o seu desenvolvimento”. (art. 5º, XXVI).
Média propriedade rural
A lei 8.629/93 definiu a média propriedade rural como aquela com dimensão superior a 4 (quatro) até 15 (quinze) módulos fiscais. A média propriedade rural é relativamente insuscetível de desapropriação, com se verá a frente. 
Colonização 
Colonização é instrumento de política agrária, com objetivos básicos de dar sentido econômico e social a imóveis rurais ociosos. Assim, colonização é forma de política agrária dirigida ao povoamento de terras desabitadas ou pouco povoadas, virgens ou incultas, objetivando introduzir nelas a infra-estrutura necessária para permitir a organização de um parcelamento de terras ou permita o racional aproveitamento ou utilização, bem como a introdução de serviços púbicos e privados adequados, para o assentamento de uma população. 
Duas são as espécies de colonização: a) oficial e b) particular.
A colonização oficial tem como colonizador o Poder Púbico, cujos projetos se desenvolvem sobre terras que já se incorporaram ao seu patrimônio, ou que venham a sê-lo, preferencialmente nas áreas ociosas, próximas a grandes centros urbanos e de mercado de fácil acesso com problemas de abastecimento. Também serão levadas em conta áreas de êxodo rural, em locais de fácil acesso e comunicação, bem como aquelas de desbravamento ao longo de eixos vários. A colonização oficial também dá prioridade a pessoas físicas estrangeiras, visando a facilitar o processo de interculturação (art. 56, IV do ET).
A colonização particular, como nome indica, é realizada por empresa particular. Detalhe é que o ET considera empresas particulares de colonização, as pessoas físicas, nacionais ou estrangeiras, residentes ou domiciliadas no Brasil, ou jurídicas, constituídas e sediadas no País, que tiverem por finalidade executar programa de valorização de área ou distribuição de terras. 
O projeto particular de colonização deve ser previamente examinado, do ponto de vista metodológico, por órgão da administração pública federal, onde deverão ser registrados, após sua aprovação. A empresa colonizadora também deverá ser previamente registrada. 
7. Terras devolutas e poder público
Terras devolutas são as terras que, não sendo bens próprios nem aplicadas a algum uso público, não se incorporam regular e legitimamente ao domínio privado. 
As terras devolutas que estiverem localizadas em área rural devem passar para a iniciativa privada, de modo a promover o desenvolvimento agrícola. Afinal, é certo que o Poder Público não quer terras para sua exploração direta, como se for empresário. Não quer competir com a iniciativa privada, cujo estímulo é postulado constitucional. 
Nesse sentido, dispõe o artigo 188 da CF de 1988:
Art. 188. A destinação de terras públicas e devolutas será compatibilizada com a política agrícola e com o plano nacional de reforma agrária. 
§ 1º - A alienação ou a concessão, a qualquer título, de terras públicas com área superior a dois mil e quinhentos hectares a pessoa física ou jurídica, ainda que por interposta pessoa, dependerá de prévia aprovação do Congresso Nacional.
§ 2º - Excetuam-se do disposto no parágrafo anterior as alienações ou as concessões de terras públicas para fins de reforma agrária.
O ET, de forma bem didática, dispõe que: 
Art. 13. O Poder Público promoverá a gradativa extinção das formas de ocupação e de exploração da terra que contrariem sua função
Art. 14. O Poder Público facilitará e prestigiará a criação e a expansão de empresas rurais de pessoas físicas e jurídicas que tenham por finalidade o racional desenvolvimento extrativo, agrícola, pecuário ou agroindustrial. Também promoverá a ampliação do sistema cooperativo e a organização daquelas empresas, em companhias que objetivem a democratização do capital.
Vale lembrar, entretanto, que nos termos do artigo 225, §5º da CF, “São indisponíveis as terras devolutas ou arrecadadas pelos Estados por ações discriminatórias, necessárias à proteção dos ecossistemas naturais”. 
8. Aquisição de terras por estrangeiros
A lei 5.709/71 enumerou os estrangeiros que poderiam adquirir imóveis rurais no território brasileiro, excluindo de tal possibilidade os demais:
a) os estrangeiros residentes no Brasil;
b) as pessoas jurídicas estrangeiras, quando autorizadas a funcionar no Brasil;
c) as pessoas jurídicas brasileiras, das quais participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior. 
Ressalve-se a hipótese de sucessãohereditária legítima, em que qualquer estrangeiro poderá adquirir imóveis rurais. 
A mesma lei 5.709/71 fixa a área máxima que cada pessoa estrangeira pode adquirir, bem como a área máxima de cada município, disponível para tais alienações, e, ainda, a porcentagem que pode ser transferida às pessoas da mesma nacionalidade, evitando quistos étnicos. Afinal, conforme Paulo Torminn Borges, “a formação de quistos étnicos em nosso território poderia representar perigo momentâneo para nossa segurança, para nossa integridade territorial e para a homogeneidade da nação: língua, sentimento pátrio etc”.
Assim, a pessoa física não poderá adquirir mais de 100 módulos de exploração indefinida (cf. alteração da lei n. 8.629/93), em área contínua ou descontínua. Esse limite pode ser aumentado mediante autorização do Congresso Nacional, ouvido o Conselho de Defesa Nacional, quando se tratar de imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários em face dos planos de desenvolvimento do País. Se a área for superior a 3 módulos, a aquisição somente poderá acontecer quando o pretendente apresentar projeto da exploração que irá desenvolver. Se a área for não for superior a 3 módulos ou em caso de sucessão legítima poderá ser adquirira livremente, salvo se for em área considerada indispensável à segurança nacional, caso em que dependerá de assentimento do Conselho de Defesa Nacional.
As pessoas jurídicas estrangeiras somente poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatuários. As pessoas jurídicas que se constituírem sob a forma de sociedade anônima e que se dedicarem a loteamentos rurais, que explorarem diretamente áreas rurais ou que forem proprietárias de imóveis rurais não vinculados às suas atividades estatutárias, terão as ações obrigatoriamente nominativas. Se for pessoa jurídica estrangeira que explore a atividade de colonização de terras, no mínimo 30% da área total deverá ser ocupada por brasileiros. 
A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar a 14 da superfície dos municípios onde se situem. Se as pessoas estrangeiras forem da mesma nacionalidade, não poderão ser proprietárias, em cada município, de mais de 40% daquele limite de 14 da superfície, salvo se o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sobre regime de comunhão de bens.
Com exceção dos casos previstos na legislação de colonização, onde os estrangeiros se estabeleçam como agricultores imigrantes, é proibida a doação de terras pertencentes à União ou aos Estados. 
Os atos de transmissão de imóveis rurais a estrangeiros sem a observância das regras legais estabelecidas é nulo de pleno direito respondendo o tabelião e o oficial registrador civil e penalmente (prevaricação ou falsidade ideológica). 
9. Processo Discriminatório.
É o procedimento especial destinado a identificar e definir em seus contornos e em suas lindes as terras devolutas. Assim, o seu objetivo precípuo é separar as terras do Poder Público das que pertencem aos particulares, identificado-as, claramente, para efeito de registro nos cartório de registro de imóveis e, ao depois, aliená-las ou aplicá-las nas finalidades previstas no Estatuto da Terra.
O processo discriminatório pode ter lugar no âmbito administrativo ou no âmbito judicial, hoje regulada pela Lei 6.383/76.
Por óbvio, a ação discriminatória de terras da União processar-se-á na Justiça Federal.
A ação discriminatória tem caráter prejudicial em relação às ações em andamento, referentes a domínio ou posse de imóveis situados, no todo ou em parte, na área discriminada. Assim, segundo Torminn, com espeque no artigo 23, p. ún., da Lei 6.383, todas as ações atraídas passam à competência da JF, e, nelas, mesmo que não seja parte, deve a União intervir. Nesse contexto, pode-se dizer que a ação discriminatória goza de preferência, mas apenas em relação às demais ações versantes sobre a área discriminada. 
10. A Justiça Agrária
O artigo 126 da CF diz que, para dirimir conflitos fundiários, o TJ proporá a criação de varas especializadas, com competência exclusiva para questões agrárias. Sempre que necessário à eficiente prestação jurisdicional, o juiz far-se-á presente no local do litígio (EC 45/2004). 
11. Legitimação de posse
A legitimação da posse está ligada ao cumprimento de um dos mais importantes princípios norteadores do direito agrário que é a despublicização de suas terras, transferindo-as para particulares, para que nela trabalhem e produzam. 
A legitimação de posse surgiu com a Lei n. 60118/50, como um mecanismo de legalização de situações de fato que eram irreversíveis, notadamente no que concerne a ocupação de pequenas áreas de terras por pequenos lavradores.
Assim, a legitimação de posse é a exaração de ato administrativo, através do qual o Poder Público reconhece ao particular que trabalhava a terra a sua condição de legitimidade, outorgando, ipso facto, o formal domínio pleno, ou, simplesmente, é a forma de alienação de terras devolutas. 
Atualmente, a legitimação de posse está regulada pela Lei 6.383/76, que dispõe sobre os procedimentos discriminatórios das terras devolutas da União. 
Inovação legislativa:
Art. 29 - O ocupante de terras públicas, que as tenha tornado produtivas com o seu trabalho e o de sua família, fará jus à legitimação da posse de área contínua até 100 (cem) hectares, desde que preencha os seguintes requisitos: 
I - não seja proprietário de imóvel rural; 
II - comprove a morada permanente e cultura efetiva, pelo prazo mínimo de 1 (um) ano. 
§ 1o  A regularização da ocupação de que trata este artigo consistirá no fornecimento de uma Licença de Ocupação, pelo prazo mínimo de mais quatro anos, findo o qual o ocupante terá a preferência para aquisição do lote pelo valor mínimo estabelecido em planilha referencial de preços, a ser periodicamente atualizada pelo INCRA, utilizando-se dos critérios relativos à ancianidade da ocupação, às diversificações das regiões em que se situar a respectiva ocupação e à dimensão de área. (Redação dada pela Medida Provisória  nº 458, de 2009)
Preenchido esses requisitos, o posseiro recebe a licença de ocupação, que terá o prazo de quatro anos. Esse documento representa um título de posse, permite o acesso ao crédito rural e assegura a seu titular a preferência para a aquisição definitiva do imóvel. É um documento intransferível por ato inter vivos, é inegociável, e não pode ser objeto de penhora ou de arresto, tendo o caráter personalíssimo.
A licença de ocupação é pré-requisito da legitimação de posse, pelo que para obter esta o posseiro terá que ter, pelo menos 5 anos de posse (1 ano para a licença de ocupação e mais os 4 anos de cumprimento da licença).
A CF de 88, em seus artigos 188 e 189, introduziu novos parâmetros para as alienações das terras devolutas. De acordo com o novo texto constitucional, a transferência das terras devolutas está condicionada à compatibilização com a Política Agrícola e com a Reforma Agrária e estabelece a cláusula de inegociabilidade do imóvel pelo prazo de 10 (dez) anos, a ser inserida, seja no título de domínio, seja no de concessão de uso. 
12. Regularização de posse
é forma onerosa de aquisição de propriedade, resultando da preferência para a aquisição do imóvel em virtude da posse agrária.
A regularização de posse é facultativa e onerosa, em contraposição à legitimação que é obrigatória e gratuita.
“Tratando-se de um procedimento administrativo com caracteres peculiares à compra e venda, negócio jurídico tipicamente bilateral e oneroso, não se vislumbra possibilidade de obtenção do título na esfera judicial, a menos que, preenchidos todos os requisitos legais e convencionais, o Poder Público se negue a outorgar o título definitivo. Em tal hipótese, acredita-se que se apresente cabível a ação de adjudicação compulsória,regulada no Decreto–Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937”.
13. Usucapião agrário
A usucapião agrário ou usucapião especial, também é denominado de usucapião pro labore e de usucapião constitucional. 
O usucapião agrário se funda na posse-trabalho, assim entendida como aquela caracterizada pela utilização econômica do bem possuído. 
Os requisitos do usucapião agrário estão previstos no artigo 191 da CF:
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. 
é ponto pacífico na doutrina agrarista que, no usucapião agrário, não se conhece a figura do preposto, nem se admite que a posse do antecessor se some à do atual, para efeito de composição do tempo necessário à prescrição aquisitiva. A posse há de ser direta e pessoal e ininterrupta. Quando muito se concebe a sucessão de posses em caso de morte do possuidor, porque, no contexto agrário, a chamada propriedade familiar constitui um dos seus postulados. 
A competência da ação de usucapião será do foro da situação do bem:
Súmula 11 do STJ: A presença da União ou de qualquer de seus entes, na ação de usucapião especial, não fasta a competência do foro da situação do imóvel. 
14. Reforma Agrária
A reforma agrária restou conceituada no parágrafo primeiro do artigo 1º do estatuto da terra, nos seguintes termos:
reforma agrária é o conjunto de medidas que visem a promover melhor distribuição da terra, mediante modificações no regime de sua posse e uso, a fim de atender aos princípios de justiça social e ao aumento de produtividade. 
Temos, assim, que a reforma agrária não visa apenas a distribuição de terras, mas sim a uma melhor distribuição, o que evidencia o seu caráter de transformação da distorcida estrutura agrária do país. 
A reforma agrária busca atender a um fim específico que é a “justiça social e ao aumento de produtividade”. Essa é a razão porque alguns autores afirmam que o fundamento da reforma é a justiça social. Outros assinalam que são dois os fundamentos: a) igualdade de oportunidade de acesso à terra (democratização da terra); e b) fazer a terra cumprir a sua função social. 
Existem, em tese, dois métodos de fazer a reforma agrária, o coletivista e o privatista. 
O coletivista consiste na nacionalização da terra, passando à propriedade do Estado, que outorga ao campesino apenas o direito de uso. Fundamenta-se na doutrina socialista.
O privatista é aquele em que se admite a propriedade privada. A terra é de quem a trabalha, seja pequeno, médio ou grande produtor. Baseia-se na teoria, segundo a qual os bens existem para a satisfação do homem, que deve se apropriar deles, não sendo, porém um direito absoluto, porque está condicionado ao bem comum. 
A reforma agrária, no Brasil, é de competência da União e a desapropriação respectiva tem marcado caráter punitivo, vez que a indenização da terra nua é paga com Títulos da Dívida Agrária.
Os beneficiários da Reforma Agrária, segundo o art. 19 da Lei 8.629/93 são, indistintamente, o homem ou a mulher, independentemente de seu estado civil, observando-se a seguinte ordem de preferência:
I – o desapropriado, a quem é assegurada a preferência para a parcela na qual se situe a sede do imóvel;
II – os que trabalham no imóvel desapropriado, tais como posseiros, assalariados, parceiros e arrendatários;
III – os que trabalham como posseiros, assalariados, parceiros ou arrendatários, em outros imóveis;
IV – os agricultores cujas propriedades não alcancem a dimensão da propriedade familiar;
V – os agricultores cujas propriedades sejam, comprovadamente, insuficientes para o sustento próprio e de sua família.
Deve-se consignar que, nessa ordem de preferências, terão prioridade os chefes de família numerosa, cujos membros se disponham a exercer atividades agrárias na área a ser distribuída. 
A distribuição dos imóveis rurais desapropriados tanto pode ser feita através de títulos de domínio como por meio de instrumentos de concessão de uso (DL 27167 – art. 7º�). Em qualquer desses instrumentos é obrigatória a inclusão de cláusula de inegociabilidade pelo prazo de 10 anos (CF 189). Além disso, os beneficiários assumem a obrigação de cultivar o imóvel recebido, direta e pessoalmente, ou través de seu núcleo familiar, mesmo que através de cooperativas, bem como a obrigação de não ceder o seu uso a terceiros, a qualquer título, pelo prazo de 10 anos.
Desapropriação rural
Segundo Celso Antônio Bandeira de Melo, a desapropriação pode ser assim definida: 
“um procedimento administrativo mediante o qual o poder público, compulsoriamente e por ato unilateral, despoja alguém de um bem, adquirindo-o originariamente, mediante indenização prévia e justa”.
O legislador constituinte previu a desapropriação agrária, ao tempo em que estabeleceu certas imunidades:
Art. 185. São insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária: 
I - a pequena e média propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu proprietário não possua outra;
II - a propriedade produtiva. 
Parágrafo único. A lei garantirá tratamento especial à propriedade produtiva e fixará normas para o cumprimento dos requisitos relativos à sua função social. 
Assim, em princípio, todo imóvel que não cumpra a sua função social é passível de desapropriação agrária, excepcionando-se a pequena e medida propriedade, quando o proprietário não possua outra propriedade rural, bem como a propriedade produtiva. Além disso, nos termos do artigo 7º da Lei 8.62993, o imóvel que comprove estar sendo objeto de implantação de projeto técnico que atenda a certos requisitos estabelecidos na lei não pode ser desapropriado.
De fato, conforme visto a cima, o artigo 7º da mesma Lei 8.629/93 exclui da desapropriação para fins de reforma agrária, o imóvel que comprove estar sendo objeto de implantação de projeto técnico. Para tanto, o projeto deve: 
a) ser feito por profissional habilitado,
b) estar cumprindo os prazos fixados para sua implantação,
c) prever a utilização da área total aproveitável do imóvel em no máximo três anos para culturas anuais, e cinco anos para culturas permanentes,
d) estar registrado no mínimo seis meses antes do decreto declaratório de expropriação.
A desapropriação pode se dar por procedimento administrativo, quando existe acordo das partes em relação ao valor da indenização, ou por procedimento judicial, quando tal acordo inexiste. 
Na hipótese de ser instaurada a ação de desapropriação agrária, o réu pode alegar qualquer matéria de defesa, exceto apreciar o interesse social declarado (art. 9º, LC 7693). 
Declarado o interesse social, para fins de reforma agrária (sempre por decreto do Presidente da República), fica o órgão executor do projeto (atualmente o INCRA) legitimado para promover a vistoria e a avaliação do imóvel, podendo até mesmo valer-se de força policial, com autorização do juiz, em caso de resistência do proprietário. O prazo para exercício da ação expropriatória é de dois anos, a contar do decreto.
O depósito prévio é uma exigência no momento da instauração do processo expropriatório agrário. A imissão de posse é um ato processual que deve ser determinado no primeiro despacho do juiz, determinado-se, ainda, a citação e a averbação da ação no registro do imóvel. 
O art. 5º da LC 76/93 dá os parâmetros da petição inicial, a qual não se afasta muito de um processo comum: requisitos do art. 282 do CPC + oferta do preço. Serão juntados necessariamente, os seguintes documentos: cópia do decreto declaratório publicado no DO, documentos do registro imobiliário, documento cadastral, comprovante de lançamento dos títulos da dívida agrária, comprovante de depósito da indenização em dinheiro relativo às benfeitorias e laudo de vistoria e avaliaçãofeita previamente pela Administração. 
O juiz poderá designar audiência inicial de conciliação. Feito o acordo a ação termina com o depósito da quantia complementar da indenização e registro da propriedade em nome do expropriante (art. 6º, §§3º a 7º da LC7693)
O art. 22 da Lei n. 939396, que disciplina a incidência do ITR, dispõe que o valor da terra nua para fins de depósito judicial não pode ser superior ao valor da terra nua declarada pelo proprietário-contribuinte para efeitos e tributação. Assim, o valor declarado pelo proprietário para a incidência do ITR vincularia o valor do depósito inicial da desapropriação agrária. Godoy afirma que esse dispositivo não seria aplicado por dois motivos. Primeiro, porque a sistemática de apuração do valor é dado por LC, seguindo o preceito constitucional da busca do valor justo, e valor venal não significa, necessariamente, valor justo. Segundo, porque esse dispositivo estaria tacitamente revogado pela LC 8896, que institui nova forma de avaliação, pela vistoria administrativa prévia, para se apurar o valor do deposto judicial quanto à terra nua e às benfeitorias.
Da sentença caberá apelação apenas no efeito devolutivo, quando o expropriado for apelante, e no duplo efeito quando o poder público for apelante. A remessa obrigatória somente está prevista para os casos em que a sentença fixar valor de indenização superior a 50% do oferecido na inicial. 
A competência é sempre da justiça federal de 1ª instância e o MPF funciona em todas as fases da ação, como fiscal da lei. 
Entendimentos jurisprudenciais relevantes do TRF1:
PROCESSUAL CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA. DESAPROPRIAÇÃO. IMÓVEL INVADIDO. VISTORIA ADMINISTRATIVA. IMPOSSIBILIDADE POR DOIS ANOS CONTADOS DA DESOCUPAÇÃO. 
1. O imóvel rural objeto de invasão motivada por conflito agrário ou fundiário de caráter coletivo não será vistoriado nos dois anos seguintes à desocupação. Art. 2º, § 6º, da Lei 8.629/93, com a redação da Medida Provisória 2.183-56/01. 
2. Apelação provida.
(TRF1, AMS 2009.37.01.000512-3 / MA, Rel. Des. Tourinho Neto, Terceira Turma, DJ 09.12.2011).
[...] I - A jurisprudência da Terceira Turma desta Corte está sedimentada no sentido de que é possível a suspensão de processo administrativo expropriatório, enquanto se discute a produtividade do imóvel em sede de ação autônoma, para se evitar que futura decisão favorável à pretensão do proprietário se torne inócua e ineficaz diante da imissão provisória do expropriante na posse da propriedade rural" (AG 0041005-85.2010.4.01.0000/GO, Rel. Desembargador Federal Carlos Olavo, Conv. Juiz Federal Evaldo de Oliveira Fernandes, Filho (conv.), Terceira Turma, e-DJF1 de 25/03/2011, pág.199 - grifo nosso). 
II - Por outro lado, o documento de fls. 1179/1180 comprova que o imóvel Jaguará, de propriedade do agravante foi invadido por trabalhadores, fato que, em tese, impediria sua inclusão no programa de reforma agrária, nos termos do art. 2º, § 6º, da Lei n. 8.629/93 
III - "O imóvel rural de domínio público ou particular objeto de esbulho possessório ou invasão motivada por conflito agrário ou fundiário de caráter coletivo não será vistoriado, avaliado ou desapropriado nos dois anos seguintes à sua desocupação, ou no dobro desse prazo, em caso de reincidência; e deverá ser apurada a responsabilidade civil e administrativa de quem concorra com qualquer ato omissivo ou comissivo que propicie o descumprimento dessas vedações" (§ 6º do art. 2º da Lei 8.629/93, com a redação da Medida Provisória 2.183-56/01). 
IV - "A invasão do imóvel é causa de suspensão do processo expropriatório para fins de reforma agrária." (Súmula 354 do STJ). 
V - Presentes os requisitos do art. 273 do CPC para o deferimento da antecipação dos efeitos da tutela, consistente na efetiva e iminente possibilidade de imissão do INCRA na posse do imóvel - já declarado de interesse social por Decreto Presidencial de 27 de dezembro de 2010 -, em prejuízo da aferição eventual de sua produtividade, e da possibilidade ou não de sua desapropriação, para fins de Reforma Agrária. 
VI - Agravo provido, para determinar a suspensão do INCRA/SR.06/MG 54170.002253/2009-31 e 54170.002254/2009-86, ficando vedada, a realização de qualquer ato do INCRA, tendente à desapropriação dos imóveis rurais denominados " Fazenda Fundão, Fazenda Ponte Alta, Fazenda Jaguará e Fazenda Tanquinho, cassando-se a decisão ora recorrida.
(TRF 1, AG 0020478-78.2011.4.01.0000 / MG, Rel. Des. Assusete Magalhães, Terceira Turma, DJ 09.12.2011).
PROCESSUAL CIVIL. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO FUNDADA EM DIREITO REAL. LUGAR DA COISA. COMPETÊNCIA DO JUÍZO SUSCITADO. 
1. A criação de Vara especializada em direito agrário na capital não importa no envio de todos os processos do Estado para o novo juízo, mas, tão somente, daqueles referentes a conflitos agrários. 
2. Como a competência para as ações fundadas em direito real sobre bem imóvel (CPC, art. 95, in fine) é absoluta, a ação relativa a imóvel situado em municípios sob jurisdição de vara do interior deve ser processada e julgada na respectiva Subseção Judiciária. 
3. Conflito Negativo de Competência conhecido para declarar competente o Juízo Federal da Vara Federal de Imperatriz, Suscitado.
(TRF1, CC 0053796-86.2010.4.01.0000 / MA, Rel. Des. Carlos Olavo, Segunda Seção, DJ 16.03.2011).
RESPONSABILIDADE CIVIL. ATO DO INCRA QUE AUTORIZA POSSE NA EXISTENCIA DE ATO ADMINISTRATIVO ANTERIOR CONCEDENDO O MESMO LOTE A TERCEIRO. DESPESAS REALIZADAS PELO AUTOR SEGUNDO POSSUIDOR NO LOTE DE ASSENTAMENTO PARA TORNAR PRODUTIVO E HABITAVEL O IMOVEL. EXTENSÃO DOS DANOS MATERIAIS. QUANTIFICAÇÃO DOS DANOS MORAIS. FIXAÇÃO DE HONORARIOS DE ADVOGADO. 
1. Constitui erro da Administração a não observância das normas legais para decretar a perda da posse de beneficiário de projeto de assentamento agrário que abandona o imóvel que lhe foi destinado para cultivo e habitação ao mesmo tempo que autoriza a posse de outro interessado. 
2. Correta a sentença ao afirmar que incidiu o INVRA em erro ao deferir a posse do mesmo lote ao autor sem primeiro excluir o possuidor originário mediante o devido processo administrativo. 
3. É devida indenização por danos materiais em face das despesas que o autor despendeu para tornar o lote habitável e produtivo, inclusive na compra das ferramentas e o gerador que foram deixados no lote. 
4. Os danos morais configuram-se pela expectativa criada pela autarquia que o autor e sua família poderiam adquirir a propriedade para moradia e para o próprio sustento. 
5. A fixação dos danos morais não pode ser insignificante que não me mostre uma repreensão ao autor do dano nem pode constituir enriquecimento sem causa.
6. Resta evidente que o autor sofreu real constrangimento com a ação de reintegração de posse ajuizada pelo primeiro beneficiário do assentamento e do conseqüente despejo da casa onde residia. 
7. Não é indenizável o valor do lote eis que o autor dele não tinha a propriedade. 
[...] 
10. Apelação do INCRA improvida.
(TRF1, AC 2003.32.00.008652-7 / AM, Rel. Des. Selene de Almeida, Quinta Turma, DJ 17.12.2010).
NÃO CONSTA DO EDITAL.
ATENÇÃO: Os pontos constantes deste quadro sombreado não estão no edital do TRF1/2011, mas mantive como leitura opcional, para eventual consulta.
ANTICRESE.
Aqui o devedor transmite ao seu credor a posse direta de imóvel de sua propriedade, a fim de que este último pague-se com os frutos oriundos da exploração econômica da coisa, paulatinamente abatendo os juros e o débito principal.
Dentre as quatro faculdades da propriedade, a anticrese subtrai o ius utendi e o ius fruendi, transferindo-os ao credor.
Resulta do registro. O contrato é de natureza real, pois exige a efetiva entrega do bem.
Há um prazo máximo decadencial de 15 anos.
DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DO DIREITO REAL DO PROMITENTE COMPRADOR 
Conceito. Trata-se do direito real conferido ao promitente-comprador de um imóvel, em virtude de promessa irretratávelde compra e venda, devidamente registrada no Cartório de Imóveis.
Breve Histórico. O CC anterior, em seu art. 1088, admitia o direito de arrependimento, o que fazia com que muitos promitentes-compradores, após meses ou anos pagando as parcelas previstas no contrato, e já residindo no imóvel, fossem levados a sair, em razão de manifestação de vontade contrária do vendedor, que, amparado na expectativa de lucro fácil da especulação imobiliária, preferia pagar perdas e danos. Essa realidade mudou com a edição do DL n. 58 de 1937, que, em seu art. 22, conferiria ao promitente comprador o direito de ajuizar ação de adjudicação compulsória, sob o rito sumaríssimo (hoje, sumário), caso o contrato preliminar (promessa), sem cláusula de arrependimento, estivesse devidamente registrado.
Nessa esteira, o DL n. 745/69 exigiria ainda interpelação judicial do promitente-comprador, ou por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos, para constituí-lo em mora. Posteriormente, seria editada a importante Lei n. 6766/79 (Lei de Parcelamento de Solo Urbano), que iria dispor sobre compromissos de venda de imóveis loteados urbanos. Interessante notar que, esta referida lei, em seu art. 25, tornou irrevogáveis os compromissos de venda de imóveis loteados.
Finalmente, suprindo omissão da legislação codificada anterior, o novo CC cuidou de regular o direito real do promitente-comprador nos arts. 1417 e 1418.
Natureza jurídica. Joel Dias Figueira Jr explica que o instituto jurídico da promessa de compra e venda, tal como inserido no Código Civil, decorrente da inscrição do instrumento público ou particular celebrado entre as partes e devidamente registrado no Registro de Imóvel, não confere ao promitente comprador direito real, equiparável ao direito de propriedade. O que se verifica, na verdade, é a existência de um novo direito real, voltado a garantir, de forma efetiva, aquele que se compromete a adquirir um imóvel. Tratar-se-ia de um direito à aquisição para o futuro. É direito real para os fins definidos no título X do código, mas a aquisição do proprietário dependerá também da configuração de novos requisitos específicos.
Trata-se de um contrato preliminar ou pré-contrato, em que as partes se comprometem a levar efeito um contrato definitivo de compra e venda. Os contratantes devem reiterar o consentimento dado na promessa quando do momento da escritura definitiva. Assim, o promitente comprador ainda não recebe o domínio da coisa, mas passa a ter direitos sobre ela (direito de fruição, de impedir a sua alienação e de ajuizar adjudicação compulsória).
O promitente comprador, para fazer uso do direito garantido pelo art.1418, precisa preencher os seguintes requisitos de ordem substantiva:
1-	Cumprimento da prestação que lhe competia conforme avençado no contrato;
2-	Recusa injustificada do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos foram cedidos, em firmar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel;
3-	Inexistência de cláusula de arrependimento;
4-	Registro do instrumento público ou particular no Cartório de Registro de Imóveis.
Atingido o termo do contrato e desde que tenha cumprido a sua parte, o promitente-comprador pode se utilizar de diversas ações para a satisfação do seu direito:
 - Adjudicação compulsória e/ou cumulada com imissão de posse;
	- I ndenização por perda e danos;
 -Ação cognitiva de obrigação de fazer com pedido cominatório;
	- Ação de execução de título extrajudicial.
Súmulas e compromisso de compra e venda:
STF:
166: É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-lei 58/37.
167: Não se aplica o regime do decreto–lei 58/37 ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro.
168: Para os efeitos de DL 58/37, admite-se a inscrição imobiliária do compromisso de compra e venda no curso da ação.
412: No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a restituição em dobro, por que o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo.
413: O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais.
STJ:
76: A falta de registro de compromisso de compra e venda do imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.
84: É admissível a oposição de Embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.
239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Execução da Promessa. Se a promessa de compra e venda irretratável (compromisso), estiver devidamente registrada, gera direito real ao promitente-comprador, que poderá ingressar diretamente com “ação da adjudicação compulsória”. Na sentença, o juiz “julga procedente o pedido, lastreado em direito real do autor, para adjudicar (incorporar) o imóvel ao seu patrimônio”.
Entretanto, caso a promessa não esteja registrada, firmou o STJ (S. 239, conforme acima transcrito) entendimento de que, ainda assim, mesmo ausente o direito real, poderá o promitente comprador ingressar com “ação de natureza obrigacional”, lastreado nos arts. 639 e 640 do CPC, a fim de que o juiz profira sentença para obrigar o promitente-vendedor a outorgar a escritura definitiva, sob pena de o comando sentencial surtir o mesmo efeito. Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado:
“PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO CELEBRADO SEM CLAUSULA DE ARREPENDIMENTO. PREÇO DEVIDAMENTE QUITADO PELO PROMITENTE COMPRADOR. REGISTRO NO CARTORIO DE IMOVEIS. PRESCINDIBILIDADE. PARA FINS DE ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA, NOS TERMOS DO ART. 16 DO DEL. 58, DE 1937, COMBINADO COM O ART. 640 E 641 DO CPC, E PRESCINDIVEL O REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, CELEBRADO SEM CLAUSULA DE ARREPENDIMENTO E CUJO PREÇO JA TENHA SIDO QUITADO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS.”
(RESP 83571/PB, Rel. Ministro DEMÓCRITO REINALDO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 09.09.1997, DJ
06.10.1997 p. 49883)”.
Sobre o assunto, o CJF expediu dois Enunciados, cujos conteúdos se transcreve:
95 – Art. 1418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1418 do NCC), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula 239 do STJ).
235 – Art. 1417: O promitente comprador, titular de direito real (art. 1417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda. 
DA ENFITEUSE
Definição e Natureza jurídica. Segundo Silvio Rodrigues, dá-se a enfiteuse “quando, por ato entre vivos ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto, um foro anual, certo e invariável; e o art. 679 declara que a enfiteuse é perpétua, considerando-se como arrendamento a enfiteuse por tempo limitado”.
É um direito real sobre coisa alheia de caráter perpétuo. É direito de gozo ou fruição. Abrange o uso, o gozo e a disposição, com certas restrições em favor do proprietário.
O direito do enfiteuta abrange o domínio útil, enquanto o proprietário (senhorio direto ou enfiteuticador) tem o domínio direto ou eminente.
Origens e Evolução. 
Direito Romano. Na época de Justiniano, surge a enfiteuse com traços particulares, como técnica para arrendamento das glebas dos latifúndios aos colonos. Nesse período, surgem os arrendamentos perpétuos dos agri vectigales (imóveis entregues em arrendamento; vectigal era a renda que pagava o arrendatário), e o direito enfitêutico, propriamente dito, que juntos vãoconstituir na enfiteuse que hoje a conhecemos. Na Idade Média, admitiram-se duas espécies de propriedades paralelas: a do senhorio direito e a do enfiteuta.O Novo Código Civil não mais trata da enfiteuse.
Características e modos de constituição:
a)	é um arrendamento perpétuo de imóvel;
b)	recai sobre terrenos não cultivados ou destinados à edificação;
c)	pensão (foro) é módica, invariável e em dinheiro;
d)	é indivisível (se o emprazamento vier a pertencer há mais de um enfiteuta, e se cada uma das glebas não constituírem um prazo distinto, mediante anuência do senhorio, devem então os titulares do domínio útil nomear um representante único – cabecel, em 6 meses, senão escolha será feita pelo senhorio; todas as ações do senhorio contra os foreiros serão propostas contra o cabecel, salvo a este o direito de regresso contra os outros, pelas respectivas cotas);
e)	constituição: contrato registrado no CRI, testamento ou usucapião (STF, RE 87.050-CE; na doutrina, LAFAYETTE admite o usucapião da enfiteuse);
f)	é transmissível por ato inter vivos ou causa mortis.
Direitos e Obrigações do Enfiteuta (ou foreiro):
a)	Direitos: usar; gozar; dispor; direito de preferência em caso de venda pelo senhorio direto;
b)	Obrigações: pagar o foro ou cânon; notificar o senhorio das alienações onerosas, para que exerça ou não direito de preferência, em 30 dias, por escrito, pelas mesmas condições e preço por que foi oferecida ao terceiro (sob pena de rescisão); pagar o laudêmio (quando o senhorio não usar o direito de preferência ou prelação; é uma percentagem sobre o preço de venda livremente combinada pelas partes; a taxa aplicável no silêncio das partes corresponde, normalmente, em 2,5%); pagar os impostos e ônus reais; 
Direitos e Obrigações do Senhorio:
c)	a) Direitos: receber o foro; exercer direito de preferência em caso de venda do domínio útil (inclusive no caso de venda judicial); perceber o laudêmio (se não usar o direito de preferência); reintegrar-se no domínio pleno quando se extingue a enfiteuse (princípio da elasticidade);
d)	Obrigações: não turbar a posse do enfiteuta; conceder direito de preferência no caso de venda do domínio direto.
Modos de Extinção:
a)	Desaparecimento ou deterioração do imóvel: dá-se em caso de seu valor não ultrapassar de 1/5 o valor do foro;
b)	Comisso: dá-se com o não pagamento do foro pelo enfiteuta por 3 anos consecutivos; senhorio direto deve indenizar eventuais benfeitorias necessárias; STF, 122: “O enfiteuta pode purgar a mora enquanto não decretado o comisso por sentença”; STF 169: “Depende de sentença a aplicação da pena de comisso”;
c)	Falecimento de enfiteuta sem sucessores, ressalvados os direitos dos credores;
d)	Resgate: é possibilidade do enfiteuta de transformar seu domínio útil em pleno, pagando ao senhorio um laudêmio de 2,5% sobre o valor atual da propriedade plena e dez vezes o foro; STF, 170: “É resgatável a enfiteuse instituída anteriormente à vigência do Código Civil”; é direito irrenunciável do foreiro; pressupõe o transcurso de 10 anos, da constituição da enfiteuse; visa à consolidação da propriedade nas mãos do foreiro, que foi a pessoa que a trabalhou;
e)	Opção: o direito de preferência apenas se dá no caso de transmissão onerosa;
f)	Usucapião;
g)	Renúncia pelo enfiteuta.
Bens públicos sujeitos à enfiteuse (de regime especial). Os terrenos da marinha, que são bens públicos, sujeitos a regime especial. Não se sujeitam à resgate e a enfiteuse se dá apenas em favor de brasileiros.
BIBLIOGRAFIA: 
WALD, Arnoldo, “Curso de Direito Civil Brasileiro”, Direito das Coisas, 11ª edição, São Paulo, Saraiva, 2002.
RODRIGUES, Sílvio, “Direito Civil”, Direito das Coisas, volume 5, 26ª edição, São Paulo, Saraiva, 2001.
DINIZ, Maria Helena, “Código Civil Anotado”, 8 edição, São Paulo, Saraiva, 2002.
LEITE, Carlos Kennedy Da Costa.” Direito real de superfície: a ressurreição”. Jus Navigandi, Teresina, a. 7, n. 61, jan. 2003. Disponível em: <http://www1.jus.com.br/doutrina/texto.asp?id=3616>. Acesso em: 14 out. 2003.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Vol. V; Editora Saraiva: São Paulo, 2006.
�	 A Lei 9.13891, denominada lei da securitização, determinou às instituições financeiras que realizem o alongamento do pagamento das dívidas oriundas de créditos rurais, sob a garantia de títulos federais, em um claro benefício ao produtor rural pequeno e médio, já que o montante da dívida não podia superar R$200 mil reais. A jurisprudência pacificou-se no sentido de que o produtor rural tem direito subjetivo ao alongamento da dívida, não podendo as instituições financeiras decidir livremente à quais produtores outorgariam a securitização, sob pena de ofender o princípio da isonomia. 
�	 Art. 7º É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, ou outra utilização de interesse social.