USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

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USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
A Usucapião Extrajudicial ou administrativa não é exatamente uma novidade trazida pelo Novo CPC.
	A Lei 11.977/2009 (Lei do Minha Casa, Minha Vida) trouxe dois instrumentos de regularização fundiária de interesse social, uma verdadeira usucapião extrajudicial, observados os requisitos da Lei, como não ter o imóvel mais que 250m².
	Antes disso, a lei 10.931/2004 trouxe a possibilidade de retificação extrajudicial de registro imobiliário, sem qualquer notícia de insegurança no uso do instituto, mesmo após mais de dez anos de sua vigência.
	Após o sucesso da medida e seguindo a tendência de desjudicialização presente no direito brasileiro, o Novo CPC resolveu expandir tal instrumento, permitindo a usucapião através da via extrajudicial para qualquer imóvel, desde que atendidos os seus novos requisitos.
	Diminuir a quantidade ações judiciais, além de contribuir desafogar o Judiciário, evita que advogados (e clientes) esperem anos e anos pela solução do seu problema jurídico. Afinal, sabemos quanto tempo demora um processo na via judicial.
1) O que é usucapião extrajudicial?
O Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil adicionou à Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A para admitir “pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo“.
	Esta norma criou a possibilidade do reconhecimento extrajudicial da usucapião, ou seja, sem precisar de um processo judicial. Saliento que este procedimento é opcional e, se a parte quiser, pode optar pela via judicial.
	O procedimento será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado.
	Importante destacar que a presença do advogado é obrigatória neste procedimento.
2) Documentos necessários
De acordo com o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, os documentos necessários para que seja processado um pedido de usucapião extrajudicial são:
- ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 do Código de Processo Civil: O Novo CPC inovou ao prever o instrumento da ata notarial, em seu art. 384 , que dispõe que “A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião” que poderão incluir até mesmo dados representados por imagem ou sons gravados. Ou seja, se um fato pode ser objeto de percepção pelo notário, será possível seu registro em ata notarial a partir da vigência do Novo CPC. Assim, para a usucapião, a ata notarial poderá atestar o tempo de posse do requerente, bem como de toda a cadeia possessória para que fique devidamente comprovada a posse e o direito à aquisição da propriedade do imóvel pela usucapião, “conforme o caso e suas circunstâncias”.
- planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes: A planta e o memorial descritivo sempre foram requisitos para a usucapião, a jurisprudência até permitia sua substituição por meros croquis em alguns casos bem específicos, o que não poderá ocorrer na usucapião extrajudicial, pois o Novo CPC fez questão de robustecer os requisitos, gerando maior controle sobre a atividade administrativa dos cartórios. A planta e o memorial descritivo, em razão disso, deverão observar os seguintes requisitos:
a) Assinado por profissional legalmente habilitado;
b) Prévia anotação de responsabilidade técnica (ART) no Conselho de fiscalização (CREA ou CAU);
c) Assinado pelos titulares de direitos reais ou outros direitos registrados na matrícula do imóvel e na matrícula dos confinantes;
Até a edição da Lei 13.465/2017, a concordância dos confinantes e cônjuges logo no memorial descritivo se mostrava como requisito insuperável pra a usucapião extrajudicial, no entanto atualmente se o confinante, seu cônjuge ou mesmo aqueles que possuem direitos averbados ou registrados na matrícula do imóvel ficam silentes, há presunção de concordância com o pedido.
É de se apontar que o silêncio corresponde à não assinatura no memorial descritivo e planta e também na ausência de resposta à notificação pelo cartório.
Embora o silêncio seja interpretado como concordância, é necessária a notificação de todos aqueles que possuírem direitos averbados ou registrados na matrícula, tais como proprietários, credores, usufrutuários etc.
- certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente: O requerente deverá provar que não demanda o imóvel judicialmente (ou é demandado por ele), para isso basta uma certidão negativa da distribuição.
- justo título* ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel: A uma primeira vista, poderíamos cogitar da impossibilidade da usucapião extraordinária em virtude da exigência de justo título, no entanto o próprio texto deixa claro, através da conjunção alternativa OU, que é possível suprir este quarto requisito também por outros documentos passíveis de comprovação de tempo do imóvel. Assim, será possível a comprovação do tempo no imóvel a partir de documentação idônea que não necessariamente é o justo título de aquisição (podem referir-se a posse – incluindo o tempo de posse).
A prova será necessariamente documental e complementar à ata notarial.
3) Quando é possível optar pela via extrajudicial?
É possível optar pela via extrajudicial da usucapião quando o requerente reúne todos os documentos elencados nos inciso do art. 216-A, com exceção do inciso IV, que trata do justo título.
	De acordo com o § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Públicos (incluído pela Lei 13.465/2017), caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio Cartório.
4) O procedimento de usucapião extrajudicial no cartório
O passo a passo de como é o procedimento de usucapião extrajudicial no cartório é o seguinte:
- Primeiramente, é preciso que o seu processo tenha sido corretamente pré-examinado. Só assim é possível garantir que teremos um processo livre de exigências que caminhe rapidamente. O pré-exame é o momento em que o advogado vai analisar a certidão do imóvel (e demais documentos reunidos pelo cliente) para saber se existe alguma quebra de princípios do direito registral. Isso deve ser feito antes de se protocolar o pedido de usucapião para que o este seja corretamente formulado, evitando-se as notas devolutivas e exigências do cartório, que podem prolongar muito o procedimento.
- Os 10 passos:
I. Após a petição ser dada entrada no cartório, serão calculados os emolumentos devidos.
II. O requerente, então, vai pagar esses emolumentos e reapresentação o processo no cartório, onde será feita a prenotação - o processo ganha um número de ordem.
III. Inicia-se o procedimento de buscas, onde se verifica a existência de ônus que impeçam a transmissão do imóvel a terceiros.
IV. Logo após as buscas, dá-se início ao exame e registro, onde se verifica se há exigências a serem formuladas, ou seja, se o requerente deixou de apresentar os documentos essenciais.
V. Se existirem exigências a serem cumpridas, o examinador emite Nota Devolutiva, onde irá expor as exigências e devolução do processo para a parte cumprir tais exigências. Não existindo passa-se diretamente ao item VII.
VI. Cumpridas as exigências, dá-se reentrada do processo no cartório, e ocorreránova prenotação. Repetirá todas as fases até a verificação de que todas as exigências foram cumpridas.
VII. Serão notificados todos os titulares de direitos reais e/ou de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo que não assinaram a planta e o memorial descritivo para aceitar em 15 dias (apesar da notificação ser para concordar com o pedido, o silêncio já é considerado como aceitação).
VIII. Ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município por meio de notificação para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido: Nesse caso, entendo que após esse prazo o pleito pode continuar até seu final, mas – na minha opinião – o ente público pode se opor posteriormente não havendo falar em preclusão.
IX. Publicação de edital pela parte requerente em jornal de grande circulação para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. Não havendo manifestação, o oficial registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas.
X. O Oficial de Registro de Imóveis poderá solicitar ou realizar diligências para esclarecimento de dúvidas ou inconsistências.
XI. O Oficial de Registro poderá rejeitar o pedido se a documentação não estiver em ordem, podendo o interessado requerer a declaração da usucapião judicialmente. É importante apontar que no caso de não haver documentação completa, cabe ao oficial de registro proceder a justificação administrativa.
OBS: Se houver impugnação do pedido, o oficial de registro de imóveis não decidirá, mas deverá remeter os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, hipótese na qual caberá ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.
XII. Se o imóvel confinante for um condomínio edilício, basta a notificação do síndico;
XIII. Se aqueles que se pretende notificar não forem encontrados, o registrador deve certificar que tal está em local incerto e não sabido e, após isso, notificá-lo por edital em jornal de grande circulação (duas vezes cada um) com prazo de 15 dias em cada publicação. Se autorizado pela Corregedoria do Tribunal de Justiça local, a publicação pode ocorrer em meio eletrônico.
XIV. Após isso, o processo é encaminhado para Registro e abre-se nova matrícula para o imóvel. A parte pode, então, solicitar a matrícula do seu imóvel.
5) Vantagens de optar pela via extrajudicial
Existem diversas vantagens em se optar pela via extrajudicial no procedimento de usucapião, quando possível, mas vou resumir em dois itens que, para mim, são os mais importantes: 
- Procedimento mais célere que na via judicial: A Usucapião Extrajudicial tem previsão de ser concluída no Registro de Imóveis num prazo de pode variar de 90 a 120 dias em média, no caso de um processo bem feito e corretamente pré-examinado.
- Honorários: A tabela de honorários da OAB/SP estabelece que o piso dos honorários contratuais, em usucapião, deverão ser 20% do valor do bem e, no mínimo, R$ 4.253,68 (valores para 2017).
Tenha em mente que o valor de um imóvel, após sua regularização, pode aumentar de 30% a 50% em comparação com este imóvel em situação de posse.
Junte este item com o anterior e poderemos contornar o problema do retorno financeiro demorado enfrentado por muitos escritórios de advocacia.
6) Silêncio - discordância ou concordância?
A redação original do § 2º do art. 216-A da Lei de Registros Publicos, trazida pelo Novo CPC, estabelecia que, se a planta não possuísse a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais, este (s) seria (m) notificado pelo registrador para manifestar seu consentimento em 15 dias, sendo interpretado o silêncio como discordância.
	Esta exigência desanimava muitos advogados, que consideravam impossível conseguir a anuência do antigo proprietário. Embora em muitos casos seja possível sim conseguir esta anuência, os colegas desistiam antes mesmo de começar a estudar esta matéria.
	No entanto, para nossa alegria, a lei 13.465 de 11 de Julho de 2017, alterou diversos aspectos da usucapião extrajudicial, inclusive este § 2º. Agora, o silêncio é interpretado como concordância.