AULA 12 CIVIL CONDOMÍNIO EDILÍCIO

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DIREITO CIVIL IV: DIREITOS REAIS 
 
 
AULA 12 CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
 
 
PROFESSORA: Carina de Oliveira Soares 
 
1. NOÇÕES GERAIS: 
 
Previsão legal: artigos 1.331 a 1.358, CC/02 
 
 
 
É um mix de PROPRIEDADE COMUM 
 (COLETIVA) 
 
 + 
 
 PROPRIEDADE ESPECIAL 
 (INDIVIDUAL) 
 
 
- Todo condomínio edilício é composto por 2 elementos: 
 
I) Unidades autônomas; 
 
II) Áreas comuns. 
2. QUESTÕES POLÊMICAS SOBRE OS ELEMENTOS 
COMPONENTES DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO: 
 
 
I) As áreas comuns nos condomínios edilícios são insuscetíveis 
de usucapião: 
 
- Exemplos: hall social, piscina, escada. 
 
- CUIDADO: Enunciado 247, JDC – é possível a utilização 
exclusiva de “área comum” que, pelas próprias características 
da edificação, não se preste ao “uso comum” do demais 
condôminos 
- 
- SUPRESSIO para o condomínio 
- SURECTIO para o condômino 
 
STJ, Resp 356.821/RJ e art. 1340, CC/02 
 
 
 
CONDOMÍNIO. Área comum. Prescrição. Boa-fé. Área 
destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a 
alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade 
por alguns condôminos, com a concordância dos demais. 
Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não 
indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o 
status quo. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio). 
Recurso conhecido e provido” 
 
(REsp 214.680⁄SP, 4a Turma, Rel. Min. Ruy Rosado de 
Aguiar, DJ 16⁄11⁄1999). 
II) Legitimidade de todo e qualquer condômino para o 
manejo de ações POSSESSÓRIAS e REIVINDICATÓRIAS 
para a defesa das áreas comuns: 
 
 
 
ATENÇÃO: A defesa da área autônoma – legitimidade 
apenas do proprietário de cada unidade. 
III) Impossibilidade de encravamento da unidade autônoma: 
 
- Só aplicável para condomínio de casas (não tem 
pertinência para condomínios de andares). 
 
- Toda unidade autônoma tem direito de acesso à via 
pública. 
IV) Cobertura e terraço: 
 
REGRA GERAL: é área comum (pertence ao condomínio); 
 
EXCEÇÃO: Se o ato constitutivo do condomínio dispuser 
expressamente que a área pertence a uma determinada unidade 
autônoma. 
 
 
OBS.: Disposto no ato constitutivo que é área comum: só 
poderá ser cedida a uma unidade autônoma pela autorização da 
unanimidade dos condôminos. 
 
 Cabendo suprimento judicial diante da recusa 
imotivada da minoria (abuso de direito). 
 
# Poderia o proprietário do terraço/cobertura 
construir acima do terraço/cobertura? 
 
O condomínio edilício não admite o DIREITO DE 
SOBRELEVAÇÃO/ DE LAJE 
 
Propriedade do solo abrange: espaço aéreo + subsolo. 
O particular é proprietário da cobertura/ terraço. 
O restante é área comum (pertence ao condomínio). 
 
- Proprietário não poderá sobrelevar, pois ele não pode 
aumentar os limites de construção do condomínio comum. 
 
 Admite-se a sobrelevação: apenas com autorização de 
todos os condôminos + autorização do poder 
público. 
V) Garagem: 
 
3 diferentes sistemas de garagem: 
 
a) As garagens constituem ÁREA COMUM: 
 
- Pertencem ao condomínio; 
- Tecnicamente fala-se em estacionamento. 
- A Convenção do Condomínio disporá sobre a sua utilização 
(vai estabelecer onde cada proprietário vai estacionar). 
- Garagem não pode ser usucapida (área comum). 
- Garagem não pode ser alienada (área comum). 
b) A garagem é ACESSÓRIO DA UNIDADE AUTÔNOMA: 
 
- O titular da unidade autônoma adquire o apartamento + um 
certo número de vagas de garagem. 
 
- A garagem pertence à unidade autônoma. 
 
- O titular não poderá alienar separadamente as suas garagens 
(o acessório segue o principal). 
 
c) Garagem como UNIDADE AUTÔNOMA: 
 
- A garagem é uma unidade autônoma (não é acessório; é a 
própria unidade autônoma em si mesmo). 
 
- 2 situações: - edifícios garagem; 
- condomínios de apartamentos. 
 
# Importância para fins de bem de família: 
 
Súmula 449, STJ: possibilidade de a garagem ser 
penhorada 
 
-No primeiro caso: não poderá ser penhorada, pois a 
garagem é área comum. 
 
- No segundo caso: o que poderá ser penhorado é o bem 
principal e não o acessório. 
 
- No terceiro caso: pode a garagem ser penhorada (tem 
registro autônomo). 
# É possível alugar a garagem para um terceiro? 
 
Art. 1.331, parágrafo 1º,CC/02 
 
- REGRA GERAL: não é possível. 
 
EXCEÇÃO: Caso haja previsão expressa na Convenção do 
Condomínio autorizando. 
 
Quando a Convenção autorizar o aluguel a terceiros: 
- O condômino terá preferência em relação a terceiros. 
- Ideia: função social da propriedade (interesse coletivo 
determinando o interesse do proprietário). 
3. NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO: 
 
O condomínio é ente despersonalizado. 
 
POLÊMICA: O condomínio contrata, é empregador, é 
contribuinte, pode ser parte em processos, tem CNPJ, pode 
adquirir unidades autônomas em nome próprio. 
 
1C) LEI: é ente despersonalizado – para a lei o condomínio 
não é pessoa jurídica. 
 
2C) DOUTRINA: recomenda que o condomínio seja 
considerado pessoa jurídica (Enunciado 246, JDC: deve ser 
reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício). 
 
3C) STJ (MC 15422/SC): condomínio edilício é pessoa 
jurídica para fins de contribuição previdenciária. 
4. ELEMENTOS CONTITUTIVOS DO CONDOMÍNIO 
EDILÍCIO: 
 
O condomínio edilício é composto por 3 atos constitutivos: 
 
A) Ato de instituição; 
 
B) Convenção do Condomínio; 
 
C) Regimento interno. 
A) Ato de instituição (art. 1.332): 
 
 O ato de instituição deverá obrigatoriamente tratar de 3 
matérias: 
 
i) Indicação das áreas comuns e das unidades autônomas; 
 
ii) A fração ideal de cada unidade autônoma; 
 
iii) A finalidade do condomínio. 
 
 O ato de instituição é vinculante 
 
- Só pode ser modificado posteriormente pela unanimidade 
dos condôminos. 
 
B) Convenção do condomínio 
 
Delimita os direitos e deveres recíprocos entre os condôminos. 
 
Deve ser aprovada (no mínimo 2/3 das frações ideais) + 
registrada no cartório de imóveis; 
 
- Só pode votar na convenção o condômino que estiver 
adimplente com as taxas condominiais. 
 
- Convenção aprovada, mas não foi registrada no cartório: 
Não tem eficácia para terceiros. 
Mas tem eficácia inter partes. 
Súmula 260,STJ. 
 
 Matérias obrigatórias da convenção (só modificadas por 
maioria de 2/3 das frações ideais): 
 
i) Previsão do regimento interno; 
 
ii) Competência das assembleias (ordinária e 
extraordinária); 
 
iii) Forma de administração do condomínio; 
 
iv) Sanções aplicáveis aos condôminos; 
 
v) Taxa condominial 
- Cláusula penal (multa): não pode exceder 2% ao mês 
- Juros: não podem exceder 1% ao mês. 
 
STJ: 
 
 admitiu a penhora do bem de família para o pagamento de 
taxa de condomínio. 
 
 Cláusulas relativas a cultos religiosos e permissão de 
animal precisam ser entendidas segundo o princípio da 
proporcionalidade. 
 
C) Regimento interno: 
 
Manual de instrução para uso das áreas comuns. 
 
Aprovado e modificado por maioria simples das frações 
ideais. 
CASO CONCRETO: 
 
(OAB V 2011 adaptada) Durante assembleia realizada em 
condomínio edilício residencial, que conta com um apartamento 
por andar, Giovana, nova proprietária do apartamento situado 
no andar térreo, solicitou explicações sobre a cobrança 
condominial, por ter verificado que o valor dela cobrado era 
superior àquele exigido dos demais condôminos. O síndico 
prontamente esclareceu que a cobrança a ela dirigida é 
realmente superiorà cobrança das demais unidades, tendo em 
vista que o apartamento de Giovana tem acesso exclusivo, por 
meio de uma porta situada em sua área de serviço, a um 
pequeno pátio localizado nos fundos do condomínio, conforme 
consta nas configurações originais do edifício devidamente 
registradas. Desse modo, segundo afirmado pelo síndico, 
podendo Giovana usar o pátio com exclusividade, apesar de 
constituir área comum do condomínio, caberia a ela arcar com 
as respectivas despesas de manutenção. Em relação à situação 
apresentada está correta a cobrança apresentada à Giovana? 
Justifique sua resposta. 
 
Eleuterio é condômino do imóvel YY juntamente com 
Eleusina e Sueli, suas primas. Um dos condôminos 
pretende gravar sua parte ideal com o intuito de obter 
um empréstmo que necessita de garanta imobiliária. 
Nos termos do Código Civil, o gravame da parte ideal 
no condomínio é: 
 
a)possível de acordo com a vontade unilateral do 
condômino 
b)somente aceitável consoante o acordo dos demais 
condôminos 
c)aceitável pela vontade da maioria dos condôminos 
d)rejeitada por não ser possível gravar parte de imóvel 
em condomínio 
 
Se o condômino de coisa indivisível vender sua fração 
ideal sem dar preferência aos demais condôminos: 
 
a)a venda, como ato jurídico, é nula de pleno direito, 
pois não obedeceu forma prescrita em lei. 
b)o direito de preferência para ser exercido pelo 
condômino preterido deverá estar registrado na 
matrícula do imóvel. 
c)não há direito de preferência na propriedade em 
condomínio de coisa indivisível. 
d)o condômino preterido, respeitado o prazo legal, 
pode depositar o preço pelo qual a fração foi vendida a 
terceiro e havê-la para si. 
 
 
Julgue verdadeiro ou falso: 
 
___ Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a 
um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-
se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre 
os condôminos o de quinhão maior, mesmo que outro tenha realizado 
benfeitorias mais valiosas. 
 
___ Não é admitida a renúncia da parte ideal pelo condômino, ainda que para 
se eximir do pagamento das despesas e dívidas. 
 
___ Por ser fonte de litígio, será lícito ao coondômino exigir, a qualquer 
tempo, a divisão da coisa comum, desde que não haja acordo estipulando a 
indivisibilidade por prazo não maior de dez anos, vedada a prorrogação 
ulterior e ressalvada a possibilidade da divisão judicial antes do prazo 
acordado, a requerimento de qualquer interessado e se graves as razões 
apresentadas. 
 
____Determinado condômino não pode, isoladamente, defender a posse da 
coisa ou reivindicá-la de terceiro. 
 
___A convenção do condomínio edilício é oponível a terceiros 
independentemente de registro no cartório de registro de imóveis. 
 
No que concerne a disciplinamento jurídico dos atos ilícitos, 
a teoria da imprevisão, a inadimplemento das obrigações e do 
condomínio, a registros públicos e alienação fiduciária em 
garantia e a bens, julgue os itens que se seguem. 
 
“É possível ao condomínio estipular, em sua respectiva 
convenção, juros moratórios acima de 1% ao mês na hipótese 
de inadimplência das taxas condominiais.” 
 
 
A indivisão dos condomínios voluntários pode ser 
determinada por disposição do doador, do testador ou dos 
próprios condôminos por prazo não superior a cinco anos, o 
qual pode ser judicialmente desconsiderado se houver razões 
graves para tanto.