Condomínio Edilício

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Condomínio Edilício
Ora se está numa área comum ora está numa área exclusiva
→ Natureza jurídica: PJ ou não? Ainda é um ponto de discussão.
Pj é uma pessoa reconhecida pelo direito, formada por diversas pessoas ou bens,
mas tem um reconhecimento que a distingue dos integrantes.
1. Pessoa anômala: Há um entendimento em que o condomínio seria uma
pessoa anômala.
2. Ente despersonalizado: O condomínio não é uma pessoa a par dos
condôminos.
3. Tipo de personalidade: Outro entendimento em que o condomínio seria um
tipo de propriedade
O condomínio não se encaixa em nenhuma das figuras previstas no rol art 44 do
CC.
Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:
I - as associações;
II - as sociedades;
III - as fundações.
IV - as organizações religiosas;
V - os partidos políticos.
VI - as empresas individuais de responsabilidade limitada.
No condomínio, não há uma finalidade comum, que se exige a uma pj. Há diversos
moradores, mas há interesses diferentes. Eles apenas constituem o mesmo espaço. O
condomínio em si, não tem uma finalidade própria.
Mas, é inegável que o condomínio pode demandar ou demandado. Por isso, ele é
considerado um ente despersonalizado.
Entretanto, Cada vez mais fortalece o entendimento de que o condomínio deve ser
visto/ considerado pj. Tem CNPJ. O condomínio emprega. Só falta o “affectio societatis”.
Lembre!!! A associação de moradores do condomínio pode ser uma PJ.
Não conseguimos ter um consenso. Em algumas situações o julgador decide que o
condomínio é PJ, ora discorda.
→ Instituição: não é tão simples criar um condomínio de edifícios. Para surgir, exige um
formalismo grande.
É preciso registrar no cartório imobiliário algumas informações essenciais.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no
Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei
especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas
uma das outras e das partes comuns; Quais áreas comuns e quais áreas serão exclusivas.
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e
partes comuns; A parte comum é de todos, mas cada condômino tem direito a uma fração
ideal da parte comum.
III - o fim a que as unidades se destinam. Residencial, para atividade comercial, misto…
Sem o registro, não se presume condomínio edilício.
No geral, é uma só propriedade. Tudo comum
No edilício, há áreas comuns e áreas exclusivas. Não é presumido. Deve ser
registrado.
→ Constituição:
“Convenção” (norma que regula a convivência entre os condôminos): organiza a
convivência.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos
titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória
para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou
detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio
deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Deve ser o mais detalhada possível para evitar conflitos. O legislador decidiu impor o
mínimo:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem
por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; Taxa condominial.
II - sua forma de administração; Síndico, sub-síndico, diretorias, conselheiros…
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as
deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno. Trata do cotidiano, utilização das áreas comuns, horário de
mudança, reforma…
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em
contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades
autônomas.
A convenção é uma norma de caŕater privado, não pode se sobrepor a normas
públicas, constitucionais, civis. O limite da convenção é a própria estrutura do nosso poder
jurídico. Não pode retirar direitos… O condômino que se sentir lesado pode levar tal
cláusula ou cláusulas ao judiciário. É possível verificar ilegalidade.
→ Direitos
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; A restrição está no uso. Tem direito de
usar dentro dos limites da destinação do imóvel.
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a
utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Há restrições por conta da propriedade comum.
→ Deveres
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois
por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV,
pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior
a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e
danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por
dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
→ Deveres
Contribuir com a despesas do prédio, não alterar fachadas, não alterar cores
externas, não construir de forma a prejudicar a estrutura do prédio, seguir a destinação do
condomínio.