Estudo Dirigido Registro de Imoveis

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Registro de Imóveis 
Estudo Dirigido 
 
Referência: rotas de aprendizagem da disciplina 
e obra: CASTRO, Lucas Fernando de. Registro 
de Imóveis. Curitiba: InterSaberes, 2017. 
 
 
 
 
Olá, prezado aluno. O estudo dirigido é um 
pequeno resumo de alguns dos temas que podem 
ser cobrados nas avaliações da disciplina. Por se 
tratar de um resumo, ele é apenas um 
complemento. Estude pelas videoaulas, textos e 
demais materiais disponibilizados a você, de 
acordo com a Rotina de Estudos entregue na fase. 
Sumário 
( 1 ) Registro de Imóveis: Introdução ..................................................... 2 
( 2 ) Registro e averbação ....................................................................... 3 
( 3 ) Livros .............................................................................................. 4 
( 4 ) Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) ................................... 4 
( 5 ) Delegação da atividade ................................................................... 6 
( 6 ) Responsabilidade gerencial do registrador ..................................... 7 
( 7 ) Responsabilidade civil .................................................................... 7 
( 8 ) Aquisição de Direito Real ............................................................... 8 
( 9 ) Prenotação ....................................................................................... 9 
( 10 ) Qualificação registral ................................................................ 10 
( 11 ) Retificação ................................................................................. 10 
( 12 ) Usucapião extrajudicial ............................................................. 11 
 
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( 1 ) Registro de Imóveis: Introdução 
O registro de imóveis frequentemente é visto como uma atividade 
secundária ou meramente burocrática. Por muito tempo, aliás, os serviços de 
registros públicos foram considerados, até mesmo por advogados e membros do 
Ministério Público e do Poder Judiciário, como assessórios. 
As aquisições imobiliárias no Brasil têm uma longa tradição de 
informalidade: compromissos de compra e venda, contratos de gaveta, cessões de 
direitos, mero exercício de posse sem título, entre outros aspectos. 
Porém, hoje busca-se, cada vez mais, a segurança jurídica no tráfego 
imobiliário, com o cuidado até de se contratar advogados para pesquisar e verificar 
eventuais problemas que possam inviabilizar o negócio jurídico. Assim: 
 
 O registrador de imóveis é o profissional concursado que busca 
garantir que as aquisições de imóveis sejam feitas de forma segura, 
eficiente e sem obstáculos. 
 O ofício de Registro de Imóveis busca garantir que as aquisições de 
imóveis sejam feitas de forma segura, eficiente e sem obstáculos. 
 
Em uma definição legal, de acordo com a Lei n. 8.935/1994, notário, ou 
tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados 
de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro. 
Os registradores têm sua atividade fiscalizada pelo Poder Judiciário 
estadual, especificamente pela Corregedoria-Geral de Justiça — pelo juiz 
corregedor. Essa fiscalização decorre de determinação constitucional e busca 
evitar prejuízos aos cidadãos quando existem equívocos ou fraudes na inscrição de 
determinados atos. 
A fiscalização judicial da atividade não interfere na independência que os 
registradores gozam no exercício da atividade. Os notários e oficiais de registro 
gozam de independência no exercício de suas atribuições, têm direito à percepção 
dos emolumentos integrais pelos atos praticados na serventia e só perderão a 
delegação nas hipóteses previstas em lei. 
Se houver o descumprimento de algum dever, o registrador está sujeito a 
processo administrativo disciplinar, a ser aberto pelo Juízo Corregedor 
competente, que poderá resultar em penalidades. 
 Repreensão; 
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 multa; 
 suspensão (de até 90 dias); ou 
 perda da delegação. 
( 2 ) Registro e averbação 
Registro é, nas palavras de João Batista Galhardo, o assento que tem por 
finalidade escriturar os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel 
e os constitutivos de direitos reais. São exemplos de títulos que podem ser 
registrados: contrato de compra e venda, contrato de locação, contrato de 
incorporação, penhora, arresto, sequestro, alienação fiduciária, usufruto, citação 
de ações reais, doação, transferência de imóvel a sociedade, convenção de 
condomínio.1 
Um princípio que rege a atividade registral é o da especialidade. O 
princípio da especialidade é caracterizado como a individuação que se lança no 
registro, inerente ao bem objeto do direito real sobre o qual recai o negócio 
jurídico, indicando-se o valor pecuniário em moeda nacional, o prazo, a 
qualificação das partes e a taxa de juros, se houver. 
Quando ocorre a fusão de dois imóveis, constitui-se um terceiro, 
inconfundível com os outros dois, razão pela qual o ordenamento registral 
determina o encerramento das matrículas anteriores e a abertura de nova, conforme 
consta no art. 234 da Lei de Registros Públicos. 
Além do registro, outro ato atribuído ao registrador é a averbação, cuja 
função é lançar alterações e extinções de alguma situação jurídica constante da 
matrícula. As alterações decorrentes de relações jurídicas do proprietário 
(casamento ou divórcio, falecimento, modificações no regime de bens dos 
cônjuges) devem constar na matrícula, mediante averbação. 
A averbação é ato acessório, tanto em relação à forma, quanto a sua 
substância, em face dos efeitos que deve produzir. Porém, isso não significa que 
seja de menor importância. Mas apesar de se apresentar como ato acessório, a 
averbação não é menos importante, pois abrange situações que podem influenciar 
diretamente o direito real. 
 
1 Os títulos passíveis de registros estão consignados no art. 167, inciso I da Lei de 
Registros Públicos, no total de 40. 
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( 3 ) Livros 
A Lei Imperial de 1864, regulada pelo Decreto n. 3.453, de 26 de abril de 
1865, previu a criação de oito livros, a saber: Livro n. 1 (Protocolo); Livro n. 2 
(Inscrição Especial); Livro n. 3 (Inscrição Geral); Livro n. 4 (Transcrição das 
Transmissões); Livro n. 5 (Transcrição de Ônus Reais); Livro n. 6 (Transcrição do 
Penhor de Escravos); Livro n. 7 (Indicador Real); Livro n. 8 (Indicador Pessoal). 
Atualmente são cinco livros no registro de imóvel: 
Livro nº 1 – Protocolo: é a porta de entrada do título causal e, 
por conta deste livro, dos princípios da prioridade e da 
publicidade, o detentor do direito real já encontra proteção da 
oponibilidade erga omnes (contra todos; em face de todos), 
marca do direito real. 
Livro nº 2 - Registro Geral: nele são registradas e averbadas 
as diversas mutações jurídicas dos direitos reais. Cada 
matrícula que nele se encontra representa um único imóvel. 
Livro nº 3 - Registro Auxiliar: é destinado ao registro dos atos 
que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição 
legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado. 
Livro nº 4 - Indicador Real: é o repositório de todos os 
imóveis que figurarem nos demais livros, devendo conter sua 
identificação, referência aos números de ordem dos outros 
livros e anotações necessárias. Ele facilita o trabalho diário da 
serventia, seja para a emissão de certidões, seja para a 
qualificação registral dos títulos. 
Livro nº 5 - Indicador Pessoal: nele são anotados todos os 
nomes que figuram nos demais livros. Sua finalidade consiste 
em oferecer um elemento alternativo de busca, bem como de 
controlepara a localização de bens que integram o patrimônio 
de determinada pessoa. 
( 4 ) Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) 
Desde o descobrimento até a Independência, no Brasil a propriedade 
imobiliária era única e exclusivamente da Coroa Portuguesa, o que tornava 
desnecessária a existência de um registro da propriedade imobiliária. O fato inicial 
5 
que ensejou a criação do ofício de Registro de Imóveis no Brasil foi a chegada da 
família real portuguesa ao país, em 1808. 
 
Houve, com Constituição de 1967 e sua vultosa reforma de 1969, a 
estatização de todas as serventias registrais e notariais. A Constituição de 1988 
manteve a estatização das serventias judiciais e criou, para os serviços notariais e 
registrais, uma nova disciplina: o exercício de função de forma privada, por 
delegação do Poder Público. 
 Antes do surgimento da atual Lei de Registros Públicos, de 1973, os 
registradores eram funcionários públicos, remunerados pelos cofres públicos, e a 
receita obtida com os emolumentos seria recolhida ao erário. 
Hoje, pela atual Lei de Registros Públicos, de 1973, os registradores são 
delegatários de serviço público concursados, remunerados de maneira privada 
pelos emolumentos recebidos. E, como mudança mais relevante trazida pela Lei n. 
6.015/1973: modificou-se o sistema do fólio pessoal para o sistema do fólio real, 
no qual o imóvel é o centro do sistema de registro. 
O sistema registral brasileiro é também chamado eclético. Combina a 
importância do título com a forma de aquisição do direito, utilizando a clássica 
doutrina romana (da necessidade de existência do título e da tradição). A inscrição 
do título cria o direito real e dá publicidade a terceiros, gerando oponibilidade erga 
omnes (perante todos). 
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A Lei 6.015/1973 adotou a matrícula (fólio real) como núcleo central da 
organização cadastral do registro. Ainda, a citada lei esmiuçou quais seriam os 
títulos passíveis de inscrição na tábua imobiliária em seu art. 221. 
Somente aos títulos descritos no art. 221 a lei faculta a 
entrada no ofício imobiliário — com exclusão de todos os 
outros! Trata-se, portanto, de rol exaustivo (numerus clausus). 
 
A par da existência das normas gerais, 
no âmbito nacional, acerca da função dos 
registros de imóveis e de suas atribuições, 
sempre existiram os regulamentos e as normas 
administrativas estaduais, que buscam detalhar e 
esmiuçar os procedimentos formais existentes. 
Isso ocorre porque é da tradição registral 
brasileira atribuir tal função às Leis de 
Organização Judiciária e, de forma mais 
detalhada, aos regulamentos administrativos do 
Poder Judiciário local, que é órgão fiscalizador. 
As normas estaduais expedidas pelo 
juízo competente estão, em muitos estados, 
consolidadas nos Códigos de Normas da 
Corregedoria-Geral de Justiça de cada estado. 
( 5 ) Delegação da atividade 
Conforme a Lei 8.935/1994, em seu art. 14, a 
delegação para o exercício da atividade 
notarial e de registro depende dos seguintes 
requisitos: 
I - habilitação em concurso público de 
provas e títulos; 
II - nacionalidade brasileira; 
III - capacidade civil; 
IV - quitação com as obrigações 
eleitorais e militares; 
V - diploma de bacharel em direito; 
VI - verificação de conduta condigna 
para o exercício da profissão. 
Lei 6.015/1973 
 “Art. 221 - Somente são admitidos 
registro: 
I - escrituras públicas, inclusive as 
lavradas em consulados brasileiros; 
II - escritos particulares autorizados 
em lei, assinados pelas partes e 
testemunhas, com as firmas 
reconhecidas, dispensado o 
reconhecimento quando se tratar de 
atos praticados por entidades 
vinculadas ao Sistema Financeiro da 
Habitação; 
III - atos autênticos de países 
estrangeiros, com força de 
instrumento público, legalizados e 
traduzidos na forma da lei, e 
registrados no cartório do Registro 
de Títulos e Documentos, assim 
como sentenças proferidas por 
tribunais estrangeiros após 
homologação pelo Supremo 
Tribunal Federal; 
IV - cartas de sentença, formais de 
partilha, certidões e mandados 
extraídos de autos de processo. 
V - contratos ou termos 
administrativos, assinados com a 
União, Estados, Municípios ou o 
Distrito Federal, no âmbito de 
programas de regularização 
fundiária e de programas 
habitacionais de interesse social, 
dispensado o reconhecimento de 
firma.” 
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( 6 ) Responsabilidade gerencial do registrador 
A lei n. 8.935/1994 diz: 
Art. 21. O gerenciamento administrativo e financeiro dos 
serviços notariais e de registro é da responsabilidade 
exclusiva do respectivo titular, inclusive no que diz respeito 
às despesas de custeio, investimento e pessoal, cabendo-lhe 
estabelecer normas, condições e obrigações relativas à 
atribuição de funções e de remuneração de seus prepostos de 
modo a obter a melhor qualidade na prestação dos serviços. 
Portanto, o custeio da atividade de registro (contratação de prepostos, 
aquisição de bens e software, cuidado com o armazenamento dos livros e todas as 
atividades relacionadas à função) é inteiramente de responsabilidade do oficial. 
Os ofícios de registro, os tabelionatos e outros estabelecimentos em que 
os agentes delegados prestam seus serviços não têm personalidade jurídica própria! 
Um cartório não pode ser parte em uma ação judicial, por exemplo, pois cartórios 
são apenas os locais de prestação dos serviços; é o serventuário, pessoa física, que 
recebe a delegação para exercer, em determinada localidade, o serviço 
extrajudicial. Toda a responsabilidade (contratação de funcionários, aquisições, 
tributação) recai diretamente sobre a pessoa do registrador ou do tabelião. 
O Estado não tem qualquer ingerência direta sobre a atividade, pois, 
embora seja serviço público, ele é delegado a um agente privado, que exerce a 
atividade em caráter privado. 
( 7 ) Responsabilidade civil 
A responsabilidade civil (isto é, responsabilidade pela reparação de danos 
eventualmente causados) dos registradores é subjetiva (também dita aquiliana), ou 
seja, depende de apuração de culpa. Vemos um exemplo nesta ementa de acórdão 
judicial: 
“APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO 
DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS. 
RESPONSABILIDADE SUBJETIVA DO REGISTRADOR. 
FALSIFICAÇÃO DE ASSINATURA. DANO MORAL NÃO 
CARACTERIZADO. 1. A responsabilidade dos notários e 
oficiais de registro é subjetiva, assim disciplinada na Lei n. 
8935/94, exigindo a comprovação de culpa no evento danoso, não 
incumbindo a este examinar a veracidade dos dados que lhe foram 
repassados, mas sim a sua regularidade formal. 2. Incumbe ao 
tabelião verificar a simples regularidade formal do título, sendo-
lhe vedado, todavia, levar a aponte cheque que contenha rasura ou 
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emenda modificadora, consoante estabelece o art. 717 da 
Consolidação Normativa Notarial e Registral 3. A parte autora não 
comprovou a falsificação ou adulteração de sua assinatura na 
procuração de fl. 20, havendo clara indicação que eventual fraude 
perpetrada teve a colaboração desta. Negado provimento ao 
recurso.” (Apelação Cível Nº 70052859972, Quinta Câmara 
Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Luiz Lopes do 
Canto, Julgado em 24/04/2013.) 
 
Nenhum ato pode ser executado de ofício pelo registrador, devido ao 
princípio da rogação ou da instância. O registrador somente age a pedido do 
interessado. 
( 8 ) Aquisição de Direito Real 
A aquisição do direito real somente se dá com o registro no ofício de 
registro, ou seja, com a inscrição do título no cadastro imobiliário em todos os 
casos, sem exceção de nenhum título, presumindo-se, paratodos os efeitos, 
detentor do direito aquele que consta na matrícula. 
É o que dispõe o Código Civil, em seu art. 1.245. 
Esse dispositivo legal está ligado ao 
princípio da inscrição. Este princípio 
expressa que a constituição, a transmissão e 
a extinção de qualquer direito real somente 
se opera por intermédio da inscrição do título 
na tábua registral. Isso significa que a 
mutação jurídico-real somente ocorrerá 
quando o negócio jurídico, formalizado por 
intermédio de instrumento público ou 
particular, for inscrito perante o ofício 
imobiliário competente. 
O registro de uma nova propriedade só pode ser feito diretamente pelo 
proprietário anterior. Não é possível um registro “por saltos”, em que Fulano vende 
para Sicrano, sem registro (mediante contrato de gaveta), e depois Sicrano tenta 
registrar sua venda a Beltrano. Isso não seria possível, pois ainda constaria Fulano 
como proprietário, logo, não poderia Sicrano vender para Beltrano porque, perante 
a lei, não é o proprietário. 
Diz a Lei n. 6.015/1973, em seu art. 195: “Se o imóvel não estiver 
matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia 
(Código Civil) 
“Art. 1.245. Transfere-se entre 
vivos a propriedade mediante o 
registro do título translativo no 
Registro de Imóveis. 
§ 1o Enquanto não se registrar o 
título translativo, o alienante 
continua a ser havido como 
dono do imóvel.” 
 
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matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para 
manter a continuidade do registro”. O princípio da continuidade aqui expresso 
pode ser conceituado desta maneira: “em relação a cada imóvel, adequadamente 
individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a 
inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular.” 
( 9 ) Prenotação 
Como regra, todos os títulos apresentados a registro são prenotados, 
conforme o art. 182 da Lei de Registros Públicos.2 
O número de ordem e a data de prenotação devem ser reproduzidos no 
instrumento apresentado pelo interessado. Esse requisito é relacionado à 
necessidade de inscrição no Livro Protocolo de todos os atos que o registrador 
formalizar. 
O cancelamento da prenotação pode ocorrer pelos seguintes motivos: 
 Por iniciativa do registrador, em face da irregistrabilidade 
manifesta do título ou do aparecimento da primeira hipoteca no 
prazo de espera previsto no art. 189 da Lei n. 6.015/1973; 
 Por desistência da parte no cumprimento das exigências após 30 
dias do protocolo do título; 
 Por decisão do juiz em processo, seja ele de dúvida ou contencioso; 
e, por fim, 
 Por autorização escrita do titular do direito prenotado. 
 
A prenotação é muito importante, pois garante os princípios da prioridade 
e publicidade. Assim, pelo princípio da prioridade (garantido pela prenotação), em 
caso de incompatibilidade de direitos: podemos citar a existência de dois negócios 
jurídicos nos quais o proprietário vendeu a diferentes pessoas a propriedade do 
imóvel. O primeiro adquirente que ingressar no fólio real terá acolhido seu direito, 
enquanto o segundo título será excluído, ainda que ambos os títulos sejam, em 
princípio, totalmente válidos. 
Pela importância da prenotação em garantir princípios do registro, ainda 
que o título recebido para registro seja deficiente e faltem algumas qualidades, ele 
 
2 Como exceção, a apresentação do título somente exame de exigências e cálculo de 
emolumentos, como previsto no parágrafo único do art. 12 da Lei n. 6.015/1973, não recebe 
prenotação; não há acesso ao Livro Protocolo, portanto, não é gerado qualquer efeito 
decorrente do princípio da prioridade. 
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deve ser recepcionado e prenotado, vindo então a serem exigidas as correções, sob 
pena de, esgotado o prazo sem ação do interessado, a prenotação ser cancelada. 
( 10 ) Qualificação registral 
A qualificação registral é provavelmente a atividade mais relevante e 
também delicada dos oficiais imobiliários. Os registradores não são receptores 
passíveis dos títulos causais que executam ofício meramente executivo e 
subalterno. Apresentado o documento relativo ao negócio jurídico, o oficial 
verificará a possibilidade de inscrição do título na matrícula, utilizando-se da 
legislação e dos princípios do direito registral. A isso se dá o nome de qualificação 
registral. 
Com a realização qualificação: 
 Em caso de juízo negativo da entrada do título no fólio real, é 
apresentada a nota de exigências, na qual o oficial apresenta, 
obrigatoriamente por escrito, os motivos pelos quais o título foi 
devolvido. No caso de juízo negativo, o interessado pode requerer 
que o registrador levante procedimento de dúvida, para que o juízo 
competente decida sobre a regularidade das exigências 
apresentadas. O registrador de imóveis não poderá se negar a 
receber o requerimento para instauração de procedimento de 
dúvida. 
 Em caso de juízo positivo da entrada do título no fólio real, o 
registrador procede às inscrições necessárias nos livros. 
( 11 ) Retificação 
O procedimento de retificação permite que o interessado solicite a 
anulação ou retificação do ato se o conteúdo do registro não expressar a verdade, 
ou que o oficial de registro o faça de ofício — devendo agir com cautela quando 
assim o faça, para não prejudicar a segurança jurídica. 
A retificação do registro imobiliário é dividida em três categorias: 
retificação negativa, retificação positiva e retificação mista: 
 Retificação negativa: Supressão de dados incorretos que não 
deveriam constar no documento. 
 Retificação positiva: Inserção de informações que foram omitidas. 
 Retificação mista: Correção de informações equivocadas. 
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Quando existir necessidade de alteração na descrição do imóvel, o 
interessado deve anexar ao seu requerimento a planta, o memorial descritivo e a 
anotação de responsabilidade técnica (ART). 
O processo de retificação não é apto para extinguir, modificar ou constituir 
direito real, mas tão somente sanar os vícios no tocante à especialização, ou seja, 
à descrição do bem, aos dados das partes e à especialidade do direito. 
( 12 ) Usucapião extrajudicial 
O reconhecimento do pedido de usucapião é drástico, pois se trata da 
aquisição do direito real de propriedade. 
Para o requerimento de usucapião extrajudicial são necessários alguns 
requisitos. Primeiramente, precisa-se de um requerimento assinado pelo 
interessado, representado por advogado. Esse requerimento, uma petição dirigida 
ao oficial predial, deve conter a exposição dos fatos, como a forma de aquisição, a 
data do início, os esclarecimentos relativos a eventuais antecessores da posse e a 
descrição do imóvel objeto da usucapião (na forma do art. 225 da Lei de Registros 
Públicos), bem como a informação de que a posse é justa, mansa e pacífica, de 
boa-fé. 
É imprescindível a juntada de certidões negativas dos distribuidores da 
comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, dando conta da 
inexistência de ações reais, pessoais e reipersecutórias em nome dos requerentes e 
de seus sucessores. 
Se, do pedido de usucapião, houver impugnação por qualquer um dos 
detentores de direitos reais inscritos na matrícula, pelos confrontantes, por 
qualquer dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o registrador deverá 
remeter os documentos ao juízo competente. 
 
E aqui terminamos este nosso breve estudo dirigido. 
Bons estudos. Desejamos sucesso! 
Antoine Youssef Kamel 
Coordenador adjunto da Graduação em Gestão de Serviços Jurídicos e Notariais