Direito Civil - Contratos: Compra e Venda, Trabalho Escrito

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DIREITO CIVIL III - CONTRATOS: ESPÉCIES DE CONTRATOS, COMPRA E VENDA
Este trabalho reúne a concepção de mais de dez autores da área jurídica civilista (citados na referência) acerca do tema acima descrito. Espero que ajude! Abraço (:
Elaborado por: Patrícia Barbosa 
Feira de Santana, Bahia, Brasil
2018
SUMÁRIO
1- Introdução _____________________________________________________________________________________ 03
2- Conceito _______________________________________________________________________________________ 04
3- Natureza Jurídica ____________________________________________________________________________ 04
4- Elementos _____________________________________________________________________________________ 06
5- Limitações/ Restrições ______________________________________________________________________ 08
6- Cláusulas Especiais __________________________________________________________________________ 09
7- Regras Especiais _____________________________________________________________________________ 12
8- Efeitos/ Estrutura Sinalagmática de Flávio Tartuce ____________________________________ 14
9- Referências ___________________________________________________________________________________ 18
Introdução 
Não temos dúvidas em afirmar que a compra e venda é o mais importante dos contratos, em qualquer parte do mundo, pois é em torno das atividades mercantis que se desenvolvem os povos e as nações e que circulam as riquezas. Produtores, fabricantes, importadores e outros profissionais querem vender seus produtos e serviços, enquanto do outro lado da relação existe um contingente sem fim daqueles que necessitam comprar, e no encontro dessas vontades é que reside a finalização do contrato de compra e venda.
Nos primórdios da humanidade prevalecia o modo de aquisição de bens de consumo através da permuta. O ser humano trocava o que sobrava de sua produção com outros seres humanos que produziam aquilo que ele não tinha ou não podia produzir. Porém um dos grandes problemas era a falta de equivalência entre os objetos trocados. 
Com a evolução da raça humana e para superar essa dificuldade de equivalência entre as coisas, foi criada uma mercadoria de troca que pudesse funcionar como unidade padrão, representada primeiramente por cabeça de gado (pecus = pecúnia), depois pelos metais preciosos e finalmente pela moeda.
Esse tipo de contrato faz parte de nosso cotidiano e da vida em sociedade. O contrato de compra e venda, seja escrito ou verbal, é a espécie mais comum dos contratos. Muitas vezes não percebemos, mas no curso de um só dia de nossas vidas firmamos diversos contratos de compra e venda, como, por exemplo, quando pedimos um café no balcão de uma lanchonete ou quando vamos a um restaurante almoçar.
Mas não é só do cotidiano das pessoas físicas que esse contrato faz parte. Ele está incorporado à vida das pequenas, médias e grandes empresas, assim como das próprias nações, tendo em vista ser ele o maior instrumento de transferência de bens e, por conseguinte, de fortunas. 
Após esta breve introdução histórica discorreremos acerca do conceito do contrato de Compra e Venda junto a sua natureza jurídica, perpassando por seus elementos, suas restrições contratuais e, por conseguinte, dando notoriedade às cláusulas e regras especiais que o norteiam. Por fim, terá destaque a Estrutura Sinalagmática do autor Flávio Tartuce, tratando dos efeitos contratuais da Compra e Venda. 
Em nosso ordenamento jurídico o tema é tratado no Código Civil, e a espécie contratual de Compra e Venda está presente do artigo 481 ao 532. 
 Conceito 
Iniciando as Disposições Gerais acerca da espécie de contrato da Compra e Venda, temos sua conceituação clara e objetiva no Art. 481 do Código Civil: 
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Entendemos assim que, seguindo o princípio norteador do Código Civil, o Princípio da Operabilidade, Compra e Venda é o contrato pelo qual alguém (quem vende) obriga-se a transferir ao comprador a posse de coisa móvel ou imóvel mediante uma remuneração (preço, valor da coisa). Portanto, trata-se de um contrato translativo, ou seja, é torna-se completo apenas quando ocorrer a tradição; o contrato de Compra e Venda gera efeitos apenas obrigacionais do vendedor para o comprador em relação à ocorrência de transferência e do comprador para o vendedor em relação ao pagamento do preço. Numa visão totalmente simplificada e objetiva, o professor e escritor Silvio Venosa traz o conceito de Compra e Venda como sendo “a troca de uma coisa por dinheiro”.
Segundo o Doutor em Direito Civil, Paulo Lôbo, também pode-se considerar Compra e Venda de coisas genéricas o contrato de fornecimento das coisas fungíveis com prestações sucessivas ou periódicas (luz, água, gás), porém não considerando como Compra e Venda os contratos de fornecimento de serviços. 
É bem citado pelo jurista Paulo Nader que, “a compra e venda deve atender a todos os requisitos dos contratos em geral, uma vez que é uma de suas modalidades”. Assim, torna-se indispensável a análise de tais requisitos, a exemplo da capacidade dos contratantes, da licitude do objeto, etc. 
3– Natureza Jurídica 
Pode-se afirmar que o contrato de Compra e Venda é:
Bilateral/ Sinalagmático: proporciona reciprocidade acerca das obrigações entre as partes, de direitos e obrigações, tendo em vista que o comprador deve entregar o preço e o vendedor entregar a coisa;
Oneroso: tem repercussão econômica, sacrifício patrimonial entre as partes, o vendedor sacrifica o patrimônio da coisa e o comprador o seu dinheiro;
Comutativo: em regra é comutativo, onde as partes têm conhecimento das vantagens e sacrifícios, pois as prestações são certas, porém há possibilidade da exceção do contrato aleatório, onde o risco faz parte do negócio, a por exemplo da compra e venda de colheita futura;
Consensual: se aperfeiçoa com a simples declaração de vontade das partes; nasce do consenso sobre a coisa e o preço;
Formal ou Informal/ Solene ou Não Solene: os autores Flávio Tartuce e Nohemias Melo trazem tal característica onde nos mostra que, em regra, não é exigida nenhuma formalidade para plena validade do contrato de compra e venda, pois prevalece no nosso ordenamento jurídico a liberdade de forma (CC, art. 107). Por exceção, pode a lei determinar uma forma especial, a exemplo dos contratos de compra e venda de imóveis com valor acima de trinta salários mínimos, em que se exige escritura pública (CC, art. 108).
Instantâneo ou de Longa Duração: o autor Flávio Tartuce nos traz tal característica do contrato que é consumado com o ato praticado de forma imediata ou necessita de tempo para que ocorra exaurimento;
Paritário ou de Adesão: o autor Flávio Tartuce nos traz tal característica do contrato onde tem-se como contrato paritário aquele no qual as partes podem negociar de forma igualitária de condições suas cláusulas. Já o contrato adesivo ocorre quando apenas uma das partes estipula as cláusulas e a outra somente adere, possibilitando apenas a escolha da aceitação ou negação do mesmo. Buscar exemplos para fixação 
Translativo de Domínio: o autor Paulo Nader nos traz tal característica do contrato, que objetiva a mudança de titularidade do direito de propriedade. Pelo sistema adotado no Direito brasileiro o domínio não se transmite pelo contrato, mas pela tradição relativamente aos bens móveis e com o registro imobiliário quanto aos imóveis.
Elementos 
Ainda que os requisitos (planos de existência e validade) dos negócios jurídicos sejam imanentes a todas as espécies contratuais, no contrato de Compra e Venda, eles têm algumas especificações e detalhamentos. Os elementos essenciais da Compra e Venda, que têm atravessado as mudanças e momentos históricos, são: a coisa, o preço e o consentimento.a)	Consentimento (consensus): 
Representa o elemento volitivo, pelo qual uma parte se obriga a transferir o direito de propriedade sobre a coisa e por determinado preço, enquanto a outra se compromete a efetuar o pagamento correspondente, a fim de adquirir o domínio; é o encontro das vontades dos concordantes acerca do objeto e preço. Para que o consentimento seja válido, é preciso que ele seja livre e consciente, não sendo manifestada com vícios de consentimento (erro, dolo, coação moral, estado de perigo e lesão), e que vendedor e comprador tenham capacidade para realização do negócio. 
Alguns autores, a exemplo de Flávio Tartuce e Rubem Valente, não têm como elemento o Consentimento, mas sim um correspondente como sendo as Partes. As mesmas devem ser capazes, onde o consentimento deve ser livre e espontâneo, de comum acordo entre as partes recaindo acerca da Coisa e Preço no ato contratual, tornando-se anulável o contrato no qual haja vício de consentimento.
b)	Coisa (res):
É o bem que o vendedor se compromete a transferir para o domínio do comprador. O art. 481 do Código Civil refere-se a “certa coisa” como objeto da prestação do vendedor. No direito do consumidor, o vocábulo “coisa” foi substituído, na compra e venda decorrente de relação de consumo, por “produto”, significando “qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial” (CDC, Art. 3º, §1º). 
As condições para que a coisa se apresente como objeto da compra e venda, segundo a doutrina em geral, são: existência, individuação, disponibilidade. A coisa deve ser existente, sendo nula a venda de coisa inexistente. Também deve ser lícita, determinada (coisa certa) ou determinável (coisa incerta). Não se pode celebrar compra e venda sobre coisas impossíveis de apropriação (venda de um terreno em Marte), nem sobre coisa legalmente inalienável, devendo ser alienável, ou seja, consumível no âmbito jurídico, conforme o Art. 86 do CC (herança de pessoa vivia), bem como ninguém poderá transferir a outrem direito de que não seja titular, a coisa deve ser de propriedade do vendedor; a venda a non domino, realizada por aquele que não é dono, é caso de ineficácia do contrato e não da sua inexistência ou invalidade, uma vez que se relaciona ao proprietário que é ineficaz, sem qualidade para tal ato, segundo entendimento do STJ.
O Art. 483 do Código Civil trata da coisa futura, a exemplo das vendas por encomenda, no entanto, tal coisa deve existir posteriormente, sob pena de ineficácia do contrato; diante da boa-fé objetiva recomenda-se que o vendedor, no momento do contrato, já tenha a coisa à disposição. Se a coisa não vier a existir, o contrato será considerado nulo. 
Caso a venda se realize à vista de amostra, protótipos ou modelos, é de se entender que o vendedor assegura ter a coisa nas qualidades que a ela correspondem (art. 484). Trata-se de regra clara, já existente no campo do Direito do Consumidor, e agora definitivamente implantada para os contratos civis em geral.
c)	Preço (pretium):
É o valor do objeto estimado pelas partes e deverá ser sempre em dinheiro, pois se for por outra forma poderá não ser um contrato de compra e venda, e sim uma troca. É a remuneração do contrato, que deve ser certo e determinado e em moeda nacional corrente, pelo valor nominal (Princípio do Nominalismo), conforme o Art. 315 do CC. O preço, em regra, não pode ser fixado em moeda estrangeira ou em ouro, sob pena de nulidade absoluta do contrato conforme o Art. 318 do CC, exceto para Compra e Venda internacional. 
Quando o pagamento é estipulado parte em dinheiro e parte em outra espécie, a configuração do contrato como compra e venda ou como troca é definida pela predominância de uma ou de outra porcentagem. Se mais da metade do preço for paga em dinheiro, haverá compra e venda. Se, porém, a maior parte do preço for paga em espécie, a compra e venda se transmudará em permuta. Essa distinção produz pouco efeito prático, pois o legislador determinou, em razão da semelhança existente entre ambas, que se aplicassem à troca todas as disposições relativas à compra e venda, com apenas duas modificações (CC, art. 533). 
Categorias especiais dos preços e regras correspondentes:
I.	Preço por Avaliação - Art. 485, CC: o preço pode ser arbitrado pelas partes ou por terceiro de sua confiança, a exemplo da venda de imóveis, onde pode ocorrer avaliação de imobiliária ou especialista da área
II.	Preço por Cotação - Art. 486 e 487, CC: é lícito o contrato cujo preço é fixado em função de índices ou parâmetros suscetíveis de objetiva determinação, como dólar e ouro, desde que haja correspondente em reais. O preço também pode ser fixado conforme taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. 
III. Preço Tabelado e Preço Médio - Art. 488, CC: se as partes não convencionarem o preço, valerá o preço tabelado, que por ter relação com a ordem pública não pode ser contrariado (aplicação da função social do contrato). Não havendo convenção ou tabelamento, valerão os preços de costume, decorrentes das vendas habituais. 
IV.	 Preço Unilateral - Art. 489, CC: é consagrada a nulidade da compra e venda se a fixação do preço for deixada ao livre-arbítrio de uma das partes. 
Limitações/ Restrições 
Apesar da autonomia da vontade outorgada a todos, a lei impede a realização de determinados negócios em razão das pessoas envolvidas na compra e venda decorrente da falta de legitimação em relação ao negócio que se pretende realizar.
São proibições de caráter ético, visando garantir a honestidade nos negócios jurídicos, evitando que pairem sobre o negócio realizado a dúvida quanto à idoneidade das pessoas envolvidas.
Venda do ascendente para descendente (Art. 496, CC): é anulável tal venda, salvo se os demais descendentes e o cônjuge do alienante consentirem, tornando a transação plenamente válida, porém é dispensável o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. Possui propósito de evitar simulação fraudulenta, pelo qual se pode alterar a igualdade dos quinhões hereditários (CC, arts. 496 e 1.641);
Venda de bens sob administração (Art. 497, CC): pessoas encarregadas de zelar pelo interesse dos vendedores ficam impedidos de adquirir aqueles bens que estejam sob sua administração, tornando o contrato nulo, é de caráter ético. Igualmente não podem ser adquiridos pelos leiloeiros e seus prepostos os bens de cuja venda estejam encarregados (CC, art. 497, IV). São eles pessoas legalmente incumbidas de realizar leilões públicos, deferindo a venda ao que der o lance mais alto para a coisa. Se pudessem participar, poderiam, em tese, manipular os resultados, em razão do domínio privilegiado de informações. Perfeitamente justificável a sua exclusão e de seus prepostos. Dispõe ainda o parágrafo único que “as proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito”. Justifica-se a restrição em razão da proximidade da cessão com a compra e venda. Trata-se também de venda, porém de um bem incorpóreo, que é o crédito;
Venda entre cônjuges (Art. 499, CC): é lícita a compra e venda quando relacionada a bens excluídos da comunhão, tendo em vista que ninguém pode adquirir o que já é seu;
Venda de parte indivisa em condomínio (Art. 504, CC): o condômino, como todo proprietário, tem o direito de dispor da coisa, todavia, se o bem comum for indivisível, a prerrogativa de vendê-lo encontra limitação. Não pode-se vender sua parte a terceiros sem notificar o(s) demais proprietário(s). Se esse negócio for realizado à revelia dos demais coproprietários, o interessado poderá, no prazo de até 180 dias contados da data em que teve ciência, requerer ao juiz que lhe reconheça a preferência ou preempção (Arts. 513 a 520, CC), depositando o preço equivalente ao que foi pago pelo estranho. A venda de parte indivisa a estranho somente se viabiliza, quando: a) for comunicada previamente aos demais condôminos; b) for dada preferência aos demaiscondôminos para aquisição da parte ideal, pelo mesmo valor que o estranho ofereceu; c) os demais condôminos não exercerem a preferência dentro do prazo legal. 
Cláusulas Especiais 
Dentro do campo da liberdade outorgada às partes, é possível acrescer no contrato de compra e venda cláusulas incidentais, condicionando seus efeitos a evento futuro e incerto.
Retrovenda/ Cláusula de Resgate: é uma cláusula acessória pela qual aquele que vendeu um imóvel se reserva o direito de resgatar a coisa, no prazo máximo de três anos, desde que pague o preço e reembolse todas as despesas realizadas pelo adquirente, bem como as benfeitorias necessárias que tenham sido realizadas (CC, art. 505). É o chamado direito de retrato, ou seja, direito de desfazer a venda realizada, retornando as partes ao status anterior. Esta cláusula acaba por significar que a venda é resolúvel (cláusula resolutiva expressa). O prazo máximo para exercício desse direito é de três anos, que é decadencial, podendo ser fixado em menor espaço de tempo se as partes assim desejarem. Na eventualidade de recusa pelo comprador em receber a quantia de volta e desfazer o negócio, o vendedor deverá ingressar em juízo e, depositando o preço, reivindicar o domínio do imóvel (CC, art. 506). Esse direito de resgate pode ser exercido pelo próprio contratante ou por seus herdeiros e legatários (CC, art. 507) e, se mais de uma pessoa tiver o direito de retrato e só uma delas o exercer, deverá o comprador notificar as demais para com elas acordarem, ou não, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, desde que integral (CC, art. 508).
Venda a Contento e venda sujeita à prova: também chamada cláusula ad gustum, é um tipo de contrato de compra e venda que não se aperfeiçoa pela tradição, mas sim pela manifestação de concordância do comprador, desde que a coisa lhe tenha sido de seu agrado. Significa dizer que é uma venda sob condição suspensiva que não se considerará perfeita enquanto o adquirente não manifestar que a coisa tenha lhe agradado (CC, art. 509). Também a venda sujeita à prova ou experimentação é um tipo de cláusula que condiciona os efeitos do contrato a que o produto tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja apto aos fins aos quais se destina (CC, art. 510). Quer dizer, há uma presunção de que a coisa atenda o gosto do cliente se possuir as qualidades anunciadas, desde que ela seja adequada aos fins a que se destina. Aos desatentos poderá parecer que esse tipo de venda só estaria perfeita quando a mercadoria fosse do gosto e agrado pessoal do adquirente, mas não é isso. A mercadoria atenderá suas finalidades se contiver as qualidades apregoadas pelo vendedor e a mesma seja apta aos fins a que se destina. Em ambos os casos, enquanto o comprador não manifestar sua concordância, a venda estará em suspenso (condição suspensiva), de sorte que a simples tradição não terá o condão de transferir a propriedade. Esse tipo de pacto acessório é utilizado principalmente para negócios envolvendo gênero alimentício, bebidas finas e roupas sob medida. Trata-se de cláusula especial sujeita à aprovação do adquirente.
Preempção/ Prelação ou Direito de Preferência: ́ o pacto acessório pelo qual o comprador de coisa móvel ou imóvel se obriga a oferecer a coisa, primeiramente ao vendedor, tanto por tanto, na eventual hipótese de futuramente pretender vendê-la ou dar em pagamento (CC, art. 513, caput). De forma objetiva é o direito do vendedor de ser preferido em igualdade de condições com qualquer outro terceiro, na eventualidade do atual adquirente pretender, no futuro, vender ou dar a coisa adquirida em pagamento. O prazo para o exercício desse direito é limitado a 180 dias para coisa móvel e de dois anos para os imóveis (CC, art. 513, parágrafo único). Se o comprador desrespeitar o pacto de preferência, só restará ao vendedor a possibilidade de processá-lo por perdas e danos, podendo eventualmente o adquirente ser solidariamente responsabilizado se procedeu com má-fé (CC, art. 518). Quer dizer, se o negócio já foi realizado com terceiro, não existe a possibilidade de retomada do imóvel. Existem duas espécies de preferência: a convencional, que é a mais comum e a que nos interessa; e a legal, representada pela desapropriação pelo poder público que, em não vindo a utilizar o bem para a finalidade expropriativa, concede ao expropriado o direito de preferência em reaver o imóvel (CC, art. 519). O direito de preferência pode ser chamado de personalíssimo, tendo em vista que o Código expressamente veda sua transmissibilidade por ato inter vivos ou mortis causa (CC, art. 520);
Venda com reserva de domínio: o vendedor transmite a posse di- reta do bem móvel e conserva para si o domínio e a posse indireta da coisa até que receba o preço (CC, art. 521). Para sua validade, a cláusula deverá estar expressa no contrato e exige-se seja o contrato levado a registro no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do comprador (CC, art. 522) e que a coisa seja perfeitamente individuada e infungível (CC, art. 523). No eventual inadimplemento do comprador, abrem-se para o vendedor duas possibilidades: pleitear o recebimento das prestações vencidas e vincendas ou considerar o contrato rescindido e propor ação de reintegração de posse (CC, art. 526).. Cabe alertar que antes de exercer esse direito o vendedor de- verá constituir o devedor em mora pelo protesto do título ou pela interpelação judicial (CC, art. 525). Características que se destacam no contrato com cláusula de reserva de domínio: só se aplica à venda a prazo; deve recair sobre objeto perfeitamente individualizado; independentemente do recebimento do preço, tão logo firmado o contrato, obriga-se o vendedor a entregar a posse ao comprador; obrigação do vendedor de transferir o domínio ao comprador, tão logo sejam quitadas todas as prestações. Outro aspecto que releva comentar é que, embora a propriedade permaneça com o vendedor até que o preço seja integralizado, o comprador é quem responde pelos riscos da coisa desde o momento em que lhe foi entregue a posse (CC, art. 524).
Venda sobre Documento: É uma modalidade de contrato de compra e venda pela qual o vendedor não entrega a coisa, mas sim o documento que autoriza o comprador a retirar a coisa onde ela estiver (CC, art. 529). Assim, a tradição é ficta, pois o vendedor recebe o preço e não entrega coisa, mas um documento que autoriza o comprador a se apossar da coisa onde ela estiver (CC, art. 530). Entregue o documento ao comprador, o contrato de compra e venda estará aperfeiçoado, liberando-se o vendedor do dever de entregar a coisa que deverá ser exigida pelo comprador de um terceiro, normalmente, um armazém ou um depositário. Pode ser intermediada por estabelecimento bancário, que verifica os documentos e paga pelo débito do comprador, sem se responsabilizar pela coisa vendida (CC, art. 532). Essa cláusula só pode ser inserida em contratos que envolvam coisas móveis, cuja tradição será representada por um título que, ao mesmo tempo, servirá como instrumento hábil a transferir o domínio da coisa. Por conseguinte, a entrega do documento acarreta a transferência dos riscos para o comprador mesmo antes de ele se apossar da coisa objeto da transação. É um tipo de contrato muito utilizado nas transações internacionais. Exemplo: o vendedor importa determinado lote de produtos e, tendo desembaraçado a mercadoria importada, deixa-a depositada em um armazém. Ao vender esses produtos, entregará ao comprador o documento que autoriza o mesmo a retirar a mercadoria no depósito.
Regras Especiais 
Alguns tipos de Compra e Venda possuem regras especiais de criação de contrato: 
Venda por amostra, por protótipos ou por modelos (Art. 484, CC): inicialmente, temos a classificação de tais termos por parte de Maria Helena Diniz “a amostra pode serconceituada como sendo a reprodução perfeita e corpórea de uma coisa determinada. O protótipo é o primeiro exemplar de uma coisa criada (invenção). Por fim, o modelo constitui uma reprodução exemplificativa da coisa, por desenho ou imagem, acompanhada de uma descrição”; assegura-se assim, por parte do vendedor, ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. A coisa a ser entregue deverá ter perfeita identidade e qualidade em relação àquilo que foi demonstrado e que motivou a aquisição pelo adquirente, de sorte que o comprador poderá recusar a coisa se houver disparidades, sem prejuízo de eventuais perdas e danos. Se a relação for de consumo, aplicam-se também as disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90), especialmente o art. 30, que dispõe que toda oferta ou publicidade obriga o fornecedor que a fizer veicular e integra o contrato a ser celebrado;
Venda ad mensuram e ad corpus (por inteiro e por medida) (Arts. 500 e 501, CC): na venda ad corpus (por inteiro), o preço é estipulado em razão de um imóvel determinado, independentemente de suas exatas dimensõe. Esse tipo de negócio é muito comum nas áreas rurais, até porque, em muitos casos, não se sabe com precisão se a área física corresponde às dimensões que se encontra na matrícula do imóvel. Nesse tipo de venda, as medidas que constarão da escritura, assim como as referências e discriminação dos confrontantes, serão apenas enunciativas, admi- tindo-se variação entre o físico e o real. Significa dizer que, se for constatado a pos- teriori que o imóvel é menor do que a metragem que consta na escritura, isso não dará direito à indenização nem ao desfazimento do negócio (CC, art. 500, § 3º). Já a venda ad mesuram (por medida) é aquela em que o preço é estipulado em razão das exatas dimensões da área do terreno
8 – Efeitos: Estrutura Sinalagmática de Flávio Tartuce
	O autor Flávio Tartuce traz em suas obras uma Estrutura Sinalagmática dos efeitos do contrato de Compra e Venda. Nela podemos compreender a questão dos riscos e das despesas advindas do contrato. É notória, no Direito Civil Contemporâneo, a prevalência na prática das relações obrigacionais complexas, ou seja, situações em que as partes são credoras e devedoras entre si, ao mesmo tempo. Essa realidade obrigacional é precursora do sinalagma obrigacional ou contratual, presente em contratos como o de compra e venda. Os esquemas simbolizam muito bem o que ocorre no contrato em questão:
 
Na compra e venda há uma proporção igualitária de direitos e de deveres. O conceito de sinalagma mantém íntima relação com o equilíbrio contratual, com a base estrutural do negócio jurídico. O direito do comprador é de receber a coisa e o seu dever é de pagar o preço. Por outro lado, o direito de vendedor é receber o preço, e o seu dever é de entregar a coisa. Diante dessa estrutura sinalagmática, os riscos relacionados com a coisa, o preço, as despesas de transporte, escritura e registro correm por conta de quem, respectivamente? Essas questões devem ser respondidas e estão relacionadas com os deveres assumidos pelas partes: 
a) Os riscos quanto à coisa correm por conta do vendedor, que tem o dever de entregá-la ao comprador, pois enquanto não o fizer, a coisa ainda lhe pertence incidindo a regra res perit domino (a coisa perece para o dono).
b) Os riscos pelo preço correm por conta do comprador (art. 492 do CC), que tem os deveres dele decorrentes.
c) As despesas com transporte e tradição correm, em regra, por conta do vendedor (art. 490 do CC).
d) As despesas com escritura e registro serão pagas pelo comprador (art. 490 do CC).
O art. 490 do CC, que consagra regras quanto às despesas de escritura, registro, transporte e tradição, é norma de ordem privada, podendo haver previsão em sentido contrário no instrumento contratual, conforme a convenção das partes. Relativamente aos riscos do contrato e despesas de transporte, de acordo com os entendimentos doutrinários e jurisprudenciais dominantes, é possível a sua divisão entre as partes. Com o art. 393 do CC, é possível que a parte se responsabilize por caso fortuito e força maior quanto à responsabilidade contratual por meio da cláusula de assunção convencional. Também é pertinente apontar a possibilidade de socialização dos riscos, que se dá pelo contrato de seguro.
A divisão das despesas de transportes é comum na compra e venda internacional, por meio dos INCOTERMS (International Commercial Terms ou Cláusulas Especiais da Compra e Venda no Comércio Internacional). A título de exemplo, cite-se a cláusula FOB (Free On Board), pela qual o vendedor responde pelas despesas do contrato até o embarque da coisa no navio. 
De início, prescreve o art. 491 do CC “que não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço”. Esse comando legal complementa a previsão da exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 da mesma codificação. Assim sendo, na venda à vista, diante do sinalagma, somente se entrega a coisa mediante o pagamento imediato do preço. Entretanto, por se tratar de norma de ordem privada, as partes podem afastá-la, por meio da cláusula solve et repete, em regra.
Como visto, o art. 492 do atual Código Privado traz regra segundo a qual até o momento da tradição os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. Em complemento, os parágrafos trazem regras interessantes. Primeiramente, os casos fortuitos que ocorrerem no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que normalmente se recebem dessa forma (contando, pesando, mediando ou assinalando), e que tiverem já sido colocadas à disposição do comprador, correrão por conta deste (§ 1.º). Em outras palavras, os riscos em situações tais serão por conta daquele que adquire a coisa. Além disso, correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se este estiver em mora de recebê-las, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustado (§ 2.º). A exemplo do que consta do art. 400 do CC, acaba-se punindo o credor pelo atraso no recebimento da obrigação. Em relação à tradição da coisa vendida, não havendo estipulação entre as partes, a entrega deverá ocorrer no lugar onde se encontrava ao tempo da celebração da venda (art. 493 do CC). Como o próprio dispositivo autoriza, trata-se de uma norma de ordem privada e, como tal, é possível que o instrumento contratual traga previsão de outro local para a entrega da coisa móvel (tradição). É possível que as partes negociem a expedição da coisa por parte do vendedor, como é comum na vendas realizadas fora do estabelecimento comercial. Em casos tais, se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a coisa a quem deva transportá-la, salvo se o vendedor não seguir as instruções dadas pelo comprador (art. 494 do CC). Em resumo, se o comprador determinou a expedição de forma errada e, em decorrência disso, ela veio a se perder, a responsabilidade será sua, já que agiu com culpa por ação (culpa in comittendo). Por outra via, se o erro foi do vendedor, que desobedeceu às ordens do comprador, por sua conta correrão os riscos pelo fato de ter agido como um mandatário infiel.
Enuncia o art. 495 do CC que não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência civil, poderá o vendedor sobrestar a entrega da coisa objeto de contrato, até que o comprador lhe dê caução, ou seja, que preste uma garantia real ou fidejussória de pagar no tempo ajustado. O mesmo entendimento deve ser aplicado para a situação em que o vendedor se tornar insolvente, caso em que o comprador poderá reter o pagamento até que a coisa lhe seja entregue ou que seja prestada caução. Esse dispositivo está sintonizado com o art. 477 do mesmo Código, que traz a exceptio non rite adimpleti contractus (“Se depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuiçãoem seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra se recusar à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la”). Os comandos legais citados visam a afastar o enriquecimento sem causa, mantendo-se o sinalagma obrigacional, se isso for possível. Não sendo dada a garantia, nas duas hipóteses, resolve-se o contrato de compra e venda, operando-se a cláusula resolutiva tácita por meio da interpelação judicial (art. 474, segunda parte, do CC).
9- REFERÊNCIAS
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STOLZE, Pablo; PAMPLONA, Rodolfo. Novo curso de direito civil: contratos em espécie, 10ª ed. São Paulo: Saraiva, 2017. 
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TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil, 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2018
VALENTE, Rubem. Direito civil facilitado. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2017
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos, volume 3, 18ª ed. São Paulo: Atlas, 2018.