Resumo Direito DAS COISAS III - DA PROPRIEDADE II - DO CONDOMINIO

Prévia do material em texto

DIREITO CIVIL – CRISTIANO CHAVES - INTENSIVO II
DTO DAS COISAS – DA PROPRIEDADE – DO CONDOMÍNIO
Aula 14 – 09.11.2011
DO DIREITO DAS COISAS
DA PROPRIEDADE – DO CONDOMÍNIO
1. NOÇÕES GERAIS
Vamos trabalhar com o condomínio em geral, tanto o tradicional, quanto o edilício. 
O condomínio é a co-propriedade. “O condomínio, nada mais é, do que o exercício do mesmo direito de propriedade por duas ou mais pessoas.”
O condomínio não viola o caráter exclusivo da propriedade. São duas ou mais pessoas exercendo o mesmo direito sobre a mesma coisa. Por isso não viola o caráter exclusivo da propriedade. Cada condômino terá o seu quinhão. 
Todo e qualquer condomínio traz consigo unicidade de objeto com pluralidade de sujeitos. São duas ou mais pessoas exercendo simultaneamente o mesmo direito de propriedade. 
No condomínio, o que teremos é uma situação jurídica qualitativamente igual e quantitativamente diferente. São duas ou mais pessoas exercendo o mesmo direito de propriedade sobre a mesma coisa e se é assim, é claro que aquelas pessoas estão exercendo o mesmo direito, portanto, qualitativamente igual, muito embora, quantitativamente diferentes porque cada um dos condôminos tem uma fração ideal, uma cota-parte distinta. Logo, seu direito é qualitativamente igual, mas quantitativamente diferente. Muito embora cada um exerça o seu direito sobre o todo (daí qualitativamente igual), cada qual tem uma cota-parte distinta (daí quantitativamente diferente).
	Cada condômino tem a sua fração ideal, que é a sua quota parte, o seu quinhão, mas exerce os seus direitos sobre o todo. Por isso, sob o ponto de vista dos sujeitos, o condomínio é uma comunhão, mas sob o ângulo do objeto é uma indivisão. Cada condômino é quantitativamente diferente, mas qualitativamente igual.
O condomínio é fonte de conflitos porque é humanamente impossível dizer que duas ou mais pessoas vão dividir a mesma coisa, cada uma com quantidades diferentes, mas exercendo o direito de forma igual. Se todo condomínio é fonte de conflitos e é por isso que, de ordinário, o código parte da premissa de que o condomínio deve ser temporário. A ideia do código é a temporariedade do condomínio. Claro que essa regra da temporariedade não vai se aplicar ao condomínio edilício. 
2. ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO NO CÓDIGO CIVIL
Temos duas espécies de condomínio no CC: o tradicional e o edilício.
2.1. Condomínio Tradicional ou Comum 
a) Conceito
É a co-propriedade. Arts. 1.314 a 1.330, do Código Civil.
O condomínio tradicional (ou comum) decorre do exercício simultâneo do mesmo direito de propriedade por duas ou mais pessoas. 
Há dois exemplos extremamente fáceis do nosso cotidiano de condomínio tradicional:
Ex.1: Casamento ou união estável – É talvez, o mais comum e cotidiano dos exemplos de condomínio. Não esqueça que o regime de bens estabelece um condomínio entre eles, um condomínio sobre os bens comuns, aqueles que estão submetidos à meação. A meação forma condomínio entre os cônjuges ou companheiros. 
Ex.2: Direito sucessório – Não vamos esquecer que a herança também forma um condomínio entre os herdeiros. Forma-se condomínio entre os herdeiros até a partilha. 
b) Direitos dos Condôminos
No condomínio, os condôminos possuem direitos e deveres recíprocos. 
b.1. Direito de uso e fruição: é o direito de usar e tirar utilidades (fruir) da coisa como um todo independentemente de sua cota, de sua fração ideal. 	É lógico que se o condômino tem o direito de usar e retirar utilidades o condômino pode ser compelido a prestar contas. Cada condômino, portanto, pode ser obrigado a prestar contas dos frutos que eventualmente retirou, colheu. 
	b.2. Direito de defesa e proteção do todo: outro direito: a possibilidade de defesa e proteção da coisa como um todo, independentemente de sua cota, de sua fração ideal. Em se tratando de condomínio, convém lembrar que esse direito pode se dar por meio de tutela possessória ou tutela reivindicatória. 
Não esqueça que esse direito de defesa e proteção do todo independe da fração de cada um.
Cada condômino tem direito de promover tutela possessória e tutela reivindicatória contra terceiros. Ações possessórias e reivindicatórias posem ser manejadas contra terceiros. Cada um dos condôminos é parte legítima para defender a posse e a propriedade contra terceiros. Mas e um contra o outro? É cabível tutela possessória, ação reivindicatória de um contra o outro ou somente de cada um deles contra terceiros? A resposta vem do próprio texto legal, art. 1.314, do CC.
O condômino, contra o outro, só pode promover ação possessória. Por que não cabe reivindicatória? Porque através de ação reivindicatória, o que se quer é reconhecer a qualidade de proprietário. Não é possível que um condômino promova reivindicatória contra o outro porque todos são proprietários e não será possível ao juiz dizer que um é melhor proprietário do que outro. 
	b.3. Direito de alienação ou oneração da coisa condominial: Onerar é dar em garantia (hipoteca, penhor). Alienar é vender ou doar, ou seja, pode ser oneroso ou gratuito. Cada condomínio tem direito de alienação e de oneração. 
b.3.1. De sua fração ideal. Nos termos do Código Civil, cada condomínio tem direito de alienar ou onerar a sua fração ideal, a sua cota-parte. Esse direito é um direito de alienar a sua cota, a sua fração. Aqui não depende de consentimento dos demais. Contudo, em se tratando de alienação onerosa, o condômino alienante deve respeitar o direito de preferência dos demais. Na alienação gratuita não há direito de preferência. 
b.3.2. De alienar a coisa como um todo, mas depende do consentimento dos demais. Mas o todo somente com o consentimento de todos. O direito de alienação do bem condominial, do todo, depende do consentimento de todos.
	Havendo recusa imotivada, injustificada de um condômino, pode caracterizar abuso do direito (ato ilícito objetivo – art. 187 do CC) e gerar o suprimento judicial desse consentimento. 
		
b.4. Direito de preferência nas alienações onerosas
Esse direito de preferência não é incidente em toda e qualquer situação. Ele somente incide quando se tratar de alienação onerosa. 
Se o condomínio quer alienar onerosamente a sua cota, ele precisa ofertar aos demais primeiro. E por que se aplica direito de preferência entre condomínios? Por um motivo simples: para extinguir o condomínio. Para que um deles tenha a chance de comprar a cota de todos e, assim, promover a extinção. 
Mas se mais de um condômino exercer o direito de preferência, o que ocorre. O Código estabeleceu três diferentes regras para solucionar o conflito de preferência: terá preferência quem tiver o maior número de benfeitorias (função social da propriedade); não havendo benfeitorias ou tendo em igual volume, quem tiver o maior quinhão; possuindo igual quinhão, quem ofertar a melhor proposta. Art. 504 do CC. 
E se alienou onerosamente sem respeitar a preferência dos demais? Qual a consequência desse ato? Não há nulidade nem alulabilidade, sendo apenas ineficaz em relação aos demais condôminos. 
“A consequência da violação do direito de preferência é a mera ineficácia do ato em relação ao condômino preterido.”
Tem prazo decadencial de 180 dias. Esse prazo é contado, com base na teoria da actio nata, ou seja, contados da data do conhecimento da violação do direito. 
Na ação de adjudicação compulsória promovida no prazo decadencial de 180 dias, contados da data do conhecimento da violação do direito, há litisconsórcio passivo necessário entre alienante e adquirente. O condômino alienante e o terceiro adquirente são litisconsortes passivos necessários. É litisconsórcio unitário. A decisão há de ser a mesma para o condômino alienante e o terceiro adquirente.
O direito de preferência não existe no condomínio edilício. É exclusivo do condomínio tradicional, comum. 
b.5. Direito de voto se estiver em dia com a taxa de condomínio: O direito de voto está condicionado ao adimplemento da taxa condominial. Mais um exemplo de função social da propriedade,para que um condômino não prejudique a coletividade. Esse direito de voto é proporcional ao número de condôminos ou à fração ideal? É proporcional às frações ideais. Ou seja, quem tem fração maior, tem maior poder de voto. 
	
c) Deveres dos Condôminos
	c.1. Dever de respeito à finalidade do bem
	Ou seja, não alterar a finalidade da coisa, não alterar a destinação do bem, embra possa praticar atos conservatórios. Se é residencial, não pode colocar como comercial. É vedada a mudança de destinação. Esse dever de não alterar a destinação não impede a prática de atos conservatórios. Cada condomínio pode praticar atos conservatórios. Só não pode alterar, modificar a destinação.
	c.2. Não dar posse, uso ou gozo a terceiro sem o consentimento dos demais
	c.3. Participar do rateio das despesas comuns do condomínio
	Exemplo: taxa de condomínio. Cada um corresponde de forma correspondente ao seu quinhão, ou de forma igual? Art. 1.315, do Código Civil. 
	“A responsabilidade do condômino é proporcional ao seu quinhão, não solidária.”
	No p. único do art. 1.315, o Código estabelece uma presunção de cotas iguais. Mas é uma presunção relativa de partes iguais, de proporções iguais. O interessado que prove que o quinhão de um é maior do que o do outro. 
	Disso, deflui que cada condômino é responsável na proporção de sua cota e não solidariamente e disso deflui também, que há uma presunção de igualdade de cotas. Mas existem situações em que as despesas de um condomínio podem ser tamanhas que podem comprometer a própria titularidade. Assim, o art. 1.316 permite a renúncia à cota como forma de se eximir do pagamento de despesa. 
	Adquire aquela cota quem pagar a despesa. Se ninguém pagou, todos assumem proporcionalmente a cota e a despesa.
	No condomínio edilício: quem mora na cobertura tem taxa de condomínio maior, contribuirá mais. 
c.4. Dividir os frutos colhidos isoladamente
	É muito comum, no condomínio, o condômino recolher individualmente os frutos, até porque o primeiro direito reconhecido a cada um dos condôminos é do direito de uso e fruição do todo. 
	Sempre que colher furtos individualmente, o condômino terá que responder pela divisão desses frutos, porque os frutos pertencem a todos. São comuns e por isso, precisam ser partilhados, divididos. 
	Casamento e a união estável. Acabou a relação. Ao longo do divórcio, apesar do imóvel ser comum, só um está morando e, portanto, colhendo sozinho os frutos. Quem saiu, não está colhendo os frutos de um bem comum. Nesse fato, o juiz deve determinar o valor do aluguel e determinar ao cônjuge que está na posse exclusiva do bem a divisão desse valor. No REsp 622472/RJ o STJ firmou sua linha de entendimento no sentido de que o cônjuge ou companheiro que estiver sozinho na posse do imóvel tem que dividir os frutos, com base no art. 1.318, do CC, que estabelece a responsabilidade dos condôminos por frutos colhidos isoladamente. 
	Parte dos alimentos podem ser requeridos in natura. O juiz vai dar alimentos in natura sob forma de moradia. O juiz fixa a pensão alimentícia e fixa alimentos in natura como forma de moradia e aí, nesse caso, ela já não tem que devolver mais nada a ele porque ela agora está morando como parcela da obrigação alimentícia. 
d) Administração do Condomínio
	O administrador será eleito pela maioria das cotas, das frações ideais. Apesar do critério econômico a minoria vencida terá direito à impugnação judicial. Havendo empate, resolve-se por decisão judicial. 
	Qualquer condômino, vencido ou não, tem direito de requerer prestação de contas do administrador. A ação de prestação de contas tem natureza dúplice. 
	É o administrador que delibera a destinação do condomínio? É ele quem escolhe? Não. É a maioria das cotas. Quem delibera a finalidade, a destinação condominial, é a maioria das frações ideais. Não se poderia falar no administrador sozinho ter esse poder todo de deliberar a finalidade do condomínio. 
	Administrador aparente, tácito ou mandatário tácito: trata-se da incidência da teoria da aparência nas relações condominiais. É aquele que se apresenta a todos como administrador, despertando a confiança de terceiros. O administrador ou mandatário tácito é aquele que se comporta, aos olhos de terceiros, como se administrador fosse. É aquele que, aparentemente, exerce a função de administrador. E quem tem proteção em relação a esse administrador tácito? Terceiros de boa-fé que celebrem negócio com ele. Terceiros de boa-fé que celebrem negócio com o administrador tácito estarão protegidos porque vincula o condomínio. 
e) Espécies de Condomínio Comum/Tradicional
O condomínio comum, tradicional, se divide entre:
	
	e.1.Condomínio comum voluntário – É aquele que ser forma por vontade das partes, por ato espontâneo dos condôminos. Exemplo: regime de bens do casamento e da união estável. As partes escolhem.
	e.2. Condomínio comum legal (posto por lei) – pode ser: legal forçado ou legal fortuito.
e.2.1. Fortuito (aleatório) – Exemplo: sucessão hereditária.
e.2.2. Forçado – Por obrigatoriedade legal. É aquele que vincula a relação jurídica. Exemplo: muros, cercas, valas, paredes divisórias. É o exemplo das casinhas de interior. A mesma parede serve para as duas casas. Um muro divide as duas propriedades. O código diz que muro divisório (parede, vala, cerca, etc.) forma presunção de condomínio.	
f) Extinção do Condomínio
	A temporariedade é elemento natural do condomínio tradicional. Todo condomínio é temporário porque todo condomínio é fonte de conflitos.	
Cada condômino tem direito a todo tempo requerer a divisão do condomínio. Ninguém é obrigado a conviver com outra pessoa. Então, a qualquer tempo, ele tem o direito de requerer a ação de divisão. 
	Porém, o código permite às partes estabelecerem um prazo de indivisibilidade, no qual as partes não podem requerer a divisão. Seria uma cláusula de indivisibilidade: prazo máximo de 5 anos, com direito a uma prorrogação, pela vontade de todos. Se as partes assim desejarem podem estabelecer um prazo de indivisibilidade que é um prazo máximo de 5 anos, prorrogável uma única vez. 
	Detalhe importante: se o condomínio foi formado por herança ou doação, não é admitida a prorrogação.
	E se o bem for indivisível por sua natureza? Se a natureza do bem for indivisível, o código estabelece que será caso de alienação judicial. No REsp 791.147/SP, o STJ entendeu que só é possível requerer a alienação judicial do bem quando não for possível a sua divisão. 
	Na ação de alienação, o condômino tem preferência em relação ao estranho na aquisição da coisa. O condômino prefere ao estranho, desde que pague o mesmo preço. E se mais de um condômino quiser exercer a preferência? Quem tiver o maior número de benfeitorias, ou se ninguém tiver benfeitorias, aquele que tiver a maior cota.
	
	
2.1. Condomínio Edilício ou por unidades 
a) Conceito: é uma forma especial de condomínio – Tem regulamentação híbrida: nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil e na Lei 4591/64 (Lei de Incorporações e Condomínios), que é uma lei que foi revogada em parte pelo código.
	
b) Elementos: a formação de um condomínio edilício reclama dois elementos componentes:
Unidades autônomas e Partes comuns.
	Elas são inseparáveis. Unidades autônomas e partes comuns, que não admitem separação e todas com acesso à via pública. E também pluralidade de sujeitos. É que, se a mesma pessoa adquirir todas as unidades autônomas, cessa o condomínio.
	STJ: as regras do condomínio edilício não são aplicáveis apenas aos condomínios residenciais e comerciais, mas também vilas de casas. REsp 1902/RJ. 
	Não pode haver usucapião nas áreas comuns, contudo, no REsp. 356.821/RJ, o STJ entendeu que não se admite usucapião, mas pode haver supressio. Supressio é a supressão da possibilidade de exercer um direito. É boa fé objetiva. É a proibição do venire contra factum proprium. 
	
Terraço ou cobertura – A quem pertence? Regra geral: é área comum, salvo disposição contrária doato de criação (de instituição) do condomínio. Ou seja, ordinariamente é área comum, salvo se o ato de instituição do condomínio especificá-lo como unidade autônoma. Só se pode modificar a sua natureza pela unanimidade dos condôminos. Somente se todos consentirem. Se um não quer, já não pode modificar. Mas se um dele se recusar imotivadamente, pode caracterizar abuso e gerar suprimento judicial. 
Garagem – Qual é o regime jurídico de garagem? O direito brasileiro reconhece três diferentes regimes para as garagens. E quem vai definir o regime? O ato de criação do condomínio. Depende do ato de constituição. 
Regime jurídico das garagens:
1º Regime – Garagem como área comum – Quando é que é área comum? Quando o condomínio é criado com as unidades autônomas e com vagas de estacionamento. O uso delas será definido pela convenção de condomínio. Quando a garagem é área comum é a convenção do condomínio é que definirá o seu uso.
2º Regime – Garagem como acessório da unidade autônoma – Ocorre quando a unidade autônoma já vem com garagem. Sendo acessório, não pode ser alienado sem o principal porque, afinal de contas, aplica-se aqui a regra da gravitação. O acessório segue o principal. Nesse segundo regime, a garagem não pode ser alienada sem a unidade autônoma.
3º Regime – Garagem como unidade autônoma – Quando se trata de edifício-garagem. Mas, nos condomínios residenciais não é rara a possibilidade de aquisição de garagem em separado. A unidade autônoma vem com duas garagens, mas você pode adquirir uma a mais. Aquela que você adquiriu em separado é uma unidade autônoma. 
	O art. 1.338 do Código permite aluguel de garagem, qualquer que seja o regime de garagem. E, com um detalhe: o condômino tem preferência com relação a um estranho, desde que pague o mesmo preço. Ver o 1.337.
Mas a convenção de condomínio pode proibir esse aluguel. É possível alugar, caso a convenção não proíba. E sendo possível aluguel, o condômino tem preferência em relação ao terceiro.