TCC_FGV_Carlos_Maceió

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Fundação Getúlio Vargas 
Programa FGV Management 
Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil 
Turma FAN0/ZMBANICC0811-1 
Rua Barão do Jaraguá – 254 
Jaraguá - CEP 57022-140 - Maceió – Alagoas 
 
 
 
 
 
 
CARLOS ALBERTO GOMES FILHO 
 
 
ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA E FINANCEIRA DA 
EXECUÇÃO DE UM LOTEAMENTO NA CIDADE DE PENEDO EM 
ALAGOAS 
 
 
Coordenador Acadêmico – Msc. Pedro de Seixas Corrêa 
Professor Orientador – Msc. Daniel Ferreira Falcão 
 
 
 
TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO 
 
 
 
 
 
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Maceió/AL, Outubro de 2014. 
CARLOS ALBERTO GOMES FILHO 
 
 
 
ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA E FINANCEIRA DA EXECUÇÃO DE UM 
LOTEAMENTO NA CIDADE DE PENEDO EM ALAGOAS 
 
 
 
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao 
Curso de Especialização em nível de pós-
graduação lato sensu MBA em Gestão De 
Negócios Imobiliários e da Construção Civil da 
Faculdade de Administração e Negócio 
conveniada a Fundação Getúlio Vargas como 
parte dos requisitos para obtenção do título de 
Especialista em Gestão de Negócios Imobiliários 
e da Construção Civil. 
 
 
Orientador: Prof. MSc. Daniel Ferreira Falcão 
 
 
 
 
 
Turma FAN0/ZMBANICC0811-1 
Faculdade de Administração e Negócio (FAN) 
Fundação Getúlio Vargas (FGV) 
Maceió, 01 de outubro de 2014. 
3 
 
 
Fundação Getúlio Vargas 
Faculdade de Administração e Negócio 
Curso de MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil 
Turma FAN0/ZMBANICC0811-1 
 
Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira da Execução de um Loteamento 
na Cidade de Penedo em Alagoas 
 
Carlos Alberto Gomes Filho 
 
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Curso de Especialização em nível 
de pós-graduação lato sensu, MBA em Gestão De Negócios Imobiliários e da 
Construção Civil da Faculdade de Administração e Negócio conveniada a Fundação 
Getúlio Vargas como parte dos requisitos para obtenção do título de Especialista em 
Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil. 
 
Comissão Examinadora: 
 
 
__________________________________________ 
Prof. Dr. Prof. MSc. Daniel Ferreira Falcão 
FGV 
 
Coordenador Acadêmico – Msc. Pedro de Seixas Corrêa 
Professor Orientador – Msc. Daniel Ferreira Falcão 
 
 
 
 
 
 
 
 
4 
 
Maceió, 01 de outubro de 2014. 
 
Resumo 
 
 
FILHO, C. A. G. Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira da Execução de 
um Loteamento na Cidade de Penedo em Alagoas 33p. Trabalho de Conclusão 
de Curso (Especialização) – MBA em Gestão De Negócios Imobiliários e da 
Construção Civil da Faculdade de Administração e Negócio conveniada a Fundação 
Getúlio Vargas, Maceió, 2014. 
 
 
 
 
Este trabalho tem como objetivo verificar a viabilidade econômica e financeira da 
implantação de um loteamento residencial para baixa renda na cidade de Penedo 
em Alagoas. Para a execução do trabalho foi necessário uma revisão bibliográfica 
sobre o estudo de viabilidade-financeira para empreendimentos imobiliários, a 
realização de visitas à cidade de Penedo para identificar os possíveis concorrentes e 
o desenvolvimento de planilhas com o uso do software Microsoft Excel para o 
cálculo e avaliação dos indicadores econômicos e financeiros. Para avaliação dos 
loteamentos concorrentes levou-se em consideração à infraestrutura oferecida aos 
clientes e a distância dos mesmos para o centro da cidade. Adotou-se como 
estratégia comercial o início da obra 06 meses antes do lançamento e parcelamento 
dos pagamentos dos lotes. No estudo foram empregados dois cenários de 
comercialização, o primeiro considerou que todos os lotes seriam vendidos em 100 
prestações mensais e o segundo em 60 meses. O empreendimento se mostrou 
viável economicamente após análise dos indicadores econômicos para ambos 
cenários. Após estudo dos indicadores financeiros chegou-se a conclusão de que a 
execução do loteamento é viável financeiramente. O trabalho ilustrou que com o 
aumento nas parcelas de financiamento dos lotes existe a tendência de um melhor 
resultado econômico, por outro lado prestações mais curtas melhoram a viabilidade 
financeira e reduzem o tempo de retorno do investimento. 
 
Palavras Chaves: viabilidade econômica; viabilidade financeira; loteamento 
residencial; Penedo. 
 
5 
 
 
Lista de Figuras 
 
Figura 01 – Localização da cidade de Penedo no mapa de Alagoas. Fonte: 
(Wikipedia, 2014) ...................................................................................................... 18 
Figura 02 – Partido urbanístico do loteamento em estudo. Fonte: elaborada pelo 
autor. ......................................................................................................................... 23 
Figura 03 – Distância entre a área de implantação do loteamento ao centro da 
cidade de Penedo. Fonte: (Google Maps, 2014). ...................................................... 24 
Figura 04 – Histograma para comercialização em 100 meses. Fonte: elaborada pelo 
autor. ......................................................................................................................... 42 
Figura 05 – Histograma para comercialização em 60 meses. Fonte: elaborada pelo 
autor.ᝄ ...................................................................................................................... 43 
 
 
Lista de Tabelas 
 
Tabela 01 – Caracterização dos possíveis concorrentes. Fonte: elaborada pelo 
autor. ......................................................................................................................... 20 
Tabela 02 – Receita do Loteamento para pagamento em 100 meses. Fonte: 
elaborada pelo autor. ................................................................................................ 26 
Tabela 03 – Receita do Loteamento para pagamento em 60 meses. Fonte: 
elaborada pelo autor. ................................................................................................ 26 
Tabela 04 – Orçamento executivo da obra. Fonte: elaborada pelo autor. ................. 27 
Tabela 05 – Despesas de venda e incoporação para financiamento em 100 meses. 
Fonte: elaborada pelo autor. ..................................................................................... 28 
Tabela 06 – Despesas de venda e incoporação para financiamento em 60 meses. 
Fonte: elaborada pelo autor. ..................................................................................... 28 
Tabela 07 – Avaliação dos indicadores calculados no estudo estático, financiamento 
em 100 meses. Fonte: elaborada pelo autor. ............................................................ 30 
Tabela 08 – Avaliação dos indicadores calculados no estudo estático, financiamento 
em 60 meses. Fonte: elaborada pelo autor. .............................................................. 30 
Tabela 09 – Estimativa da velocidade de venda dos lotes. Fonte: elaborada pelo 
autor. ......................................................................................................................... 32 
Tabela 10 – Cronograma Físico Financeiro da Obra. Fonte: elaborada pelo autor... 33 
Tabela 11 – Distribuição das receitas provenientes das vendas em 100 meses e 
aporte de capital do investidor. Fonte: elaborada pelo autor. .................................... 34 
6 
 
Tabela 12 – Distribuição das receitas provenientes das vendas em 60 meses e 
aporte de capital do investidor. Fonte: elaborada pelo autor. .................................... 35 
Tabela 13 – Distribuição das parcelas correspondentes ao pagamento do terreno 
para 100 meses. Fonte: elaborada pelo autor. .......................................................... 36 
Tabela 14 – Distribuição das despesas com permuta financeira, vendase 
incorporação correspondentes ao pagamento em 100 meses. Fonte: elaborada pelo 
autor. ......................................................................................................................... 37 
Tabela 15 – Fluxo de caixa descontado para pagamento em 100 meses. Fonte: 
elaborada pelo autor. ................................................................................................ 39 
Tabela 16 – Fluxo de caixa descontado para financiamento em 60 meses. Fonte: 
elaborada pelo autor. ................................................................................................ 40 
Tabela 17 – Avaliação dos indicadores econômico-financeiros para comercialização 
dos lotes em 60 e 100 meses. Fonte: elaborada pelo autor. ..................................... 43 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
7 
 
Sumário 
 
Resumo ....................................................................................................................... 4 
Lista de Figuras ........................................................................................................... 5 
Lista de Tabelas .......................................................................................................... 5 
1 Introdução ................................................................................................................ 8 
1.1 Problema ........................................................................................................... 8 
1.2 Objetivos ............................................................................................................ 9 
1.2.1 Objetivos específicos ...................................................................................... 9 
1.3 Metodologia ..................................................................................................... 10 
1.4 Estrutura do trabalho ....................................................................................... 10 
2 Referencial Teórico ................................................................................................ 11 
2.1 Viabilidade econômica ..................................................................................... 11 
2.2 Viabilidade financeira ....................................................................................... 13 
2.2.1 Linha do tempo ............................................................................................. 14 
2.2.2 Quadro de receitas ....................................................................................... 14 
2.2.3 Montagem do fluxo de caixa ......................................................................... 14 
2.2.4 Indicadores de viabilidade dinâmico ............................................................. 15 
3 Estudo de Caso ...................................................................................................... 18 
3.1 Características da cidade de Penedo .............................................................. 18 
3.1.1 Dados econômicos e sociais ........................................................................ 18 
3.1.2 Mercado consumidor .................................................................................... 19 
3.1.3 Mercado concorrente .................................................................................... 19 
3.2 Características do empreendimento ................................................................ 22 
3.2.1 Estimativa do preço do produto .................................................................... 23 
3.3 Desenvolvimento da análise ............................................................................ 25 
3.3.1 Estudo de viabilidade econômica ................................................................. 25 
3.3.2 Estudo de viabilidade financeira ................................................................... 31 
3.3.3 Comparativo entre os indicadores para financiamentos em 60 e 100 meses
 ............................................................................................................................... 43 
4 Considerações Finais ............................................................................................. 45 
5 Referências Bibliográficas ...................................................................................... 47 
 
 
8 
 
1 Introdução 
 
 Executivos de incorporadoras que atuam no mercado brasileiro afirmam que o 
segmento de loteamentos residenciais tem atraído atenção de investidores em 
virtude da menor necessidade de investimentos para a obtenção do produto final a 
ser comercializado resultando em maiores margens. São necessários aportes para 
infraestrutura, mas não para construção de empreendimentos. Os riscos de 
execução e de estouros de orçamentos são inferiores aos dos projetos residenciais 
(DANGELO, 2014). 
 Com o crescimento e estabilidade da economia as capitais tem se 
desenvolvido. Os incentivos governamentais, a oferta de crédito e o déficit 
habitacional geraram crescimento significativo do mercado imobiliário e fica cada vez 
mais difícil encontrar nas grandes cidades terrenos a preços menores (BÚRIGO, 
2008). 
 Dessa forma, uma alternativa é investir em cidades do interior onde ainda 
existe a possibilidade de se encontra terrenos a preços menores. A cidade de 
Penedo fica a margem do Rio São Francisco e possuí diversos prédios considerados 
patrimônio histórico favorecendo o potencial turístico. 
 Porém, realizar um novo empreendimento apenas pela ideia de oportunidade 
não significa certeza de sucesso. Por isso o estudo de viabilidade é de fundamental 
importância, pois por meio dele se identifica e se analisa as variáveis que pode 
influenciar no planejamento e implantação do empreendimento, como aspectos 
mercadológicos, jurídicos e legais, técnicos e econômico-financeiros (BÚRIGO, 
2008). 
 No presente capítulo serão apresentados: a problemática do estudo, os 
objetivos do trabalho, a metodologia empregada para o desenvolvimento e a 
estrutura do trabalho. 
 
1.1 Problema 
 
 Trata-se do estudo de viabilidade econômico-financeira da implantação de um 
loteamento na cidade de Penedo, em Alagoas. 
9 
 
 Com base nos preços de venda dos lotes, na velocidade de venda estimada, 
nos custos envolvidos e no ritmo de execução do empreendimento, é possível ter 
lucro? De quanto será o lucro? Qual a taxa de retorno sobre o investimento na 
aquisição de terreno e no aporte inicial para a execução da obra? Em quanto tempo 
se obtém retorno do capital investido? 
 
1.2 Objetivos 
 
O objetivo geral do trabalho é verificar a viabilidade econômico-financeira da 
implantação de um loteamento residencial para baixa renda na cidade de Penedo 
em Alagoas. 
 
1.2.1 Objetivos específicos 
 
 Especificamente são abordados os seguintes tópicos: 
 
1- Cálculo e avaliação dos indicadores econômicos: 
 
a) lucro líquido; 
b) relação entre o preço de venda do terreno e a receita disponível; 
c) relação entre o lucro e a receita disponível; 
d) relação entre o custo de construção e a receita disponível; 
e) relação entre o lucro e o preço de venda do terreno; 
 
2- Cálculo e avaliação dos indicadores financeiros: 
 
a) Fluxo de caixa; 
b) Valor presente líquido; 
c) Máxima exposição do fluxo de caixa. 
d) Taxa Interna de Retorno Modificada (MTIR); 
e) Índice de Lucratividade (IL) 
f) Tempo de retorno do capital investido (Payback). 
 
10 
 
 
1.3 Metodologia 
 
 O trabalho consistiu no estudo da literatura sobre viabilidade econômico-
financeira aplicada ao setor imobiliário, como também sobre a cidade de Penedo. O 
cálculo dos custos e das receitas do empreendimento, a criação do fluxo de caixa e 
o cálculo dos indicadores foram realizadoscom o uso de planilhas geradas pelo 
software Microsoft Excel 2010. 
 Foram realizadas visitas à cidade de Penedo para identificar os possíveis 
concorrentes e por consequência definir o preço de venda do produto. 
 
1.4 Estrutura do trabalho 
 
 Além deste capítulo introdutório o presente trabalho é composto por mais 04 
capítulos. 
 O Capítulo 02 diz respeito ao referencial teórico onde serão apresentados os 
aspectos fundamentais para o desenvolvimento de uma análise de viabilidade 
econômico-financeira aplicada ao setor imobiliário. 
 O Capítulo 03 contempla o estudo de caso realizado, são apresentadas as 
características da cidade de Penedo, os aspectos de mercado e o desenvolvimento 
da análise. 
 O Capítulo 04 aborda as considerações finais do trabalho. E, por último o 
Capítulo 05 apresenta as referências Bibliográficas. 
 
11 
 
____________________________________ 
 
¹ O método involutivo identifica o valor de mercado do bem, alicerçando no seu 
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, 
mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as 
condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para 
execução e comercialização do produto, conforme item 8.2.2 da ABNT NBR 14.653 – 2: 
2004 – Avaliação de bens / Parte 2: Imóveis urbanos. 
 
 
2 Referencial Teórico 
 
 A análise de investimentos consiste em coletar as informações e aplicar 
técnicas de engenharia econômica, considerando as taxas de desconto, os prazos e 
os valores previstos em um fluxo de caixa. A análise de viabilidade está relacionada 
especificamente ao estudo de uma nova construção. Versa sobre a comparação 
entre as receitas e as despesas da obra considerando o tempo decorrido. Se 
osresultados apontam benefícios, o processo pode prosseguir, caso contrário, o 
projeto deve ser ajustado ou até abandonado. (NETO, JÚNIOR e AMORIM, 2003). 
 
2.1 Viabilidade econômica 
 
 Segundo Gonçalves (2013) pode-se conceituar o estudo de viabilidade 
econômica como um estudo preliminar, que permite apresentar indicadores de 
viabilidade estática, como se fosse uma avaliação de imóvel pelo método involutivo¹, 
também conhecido como residual ou de melhor aproveitamento. 
 As variáveis (tempo, juros, inflação) são nulas, ou seja, não são consideradas 
porque se tem por definição que a compra do imóvel, a construção, as vendas, etc., 
ocorrem no mesmo instante e à vista (GONÇALVES, 2013). 
 Com isso, pondera-se a potencialidade do empreendimento, isto é, o seu 
aproveitamento eficiente e desejado sobre o imóvel em tela e consequentemente, 
permite também avaliar outros itens, tais como custo de construção, preço de venda 
das unidades, despesas de venda, incorporação e principalmente o preço e 
condições de compra do imóvel (terreno). (GONÇALVES, 2013). 
 Desta forma deve-se considera que o estudo estático (econômico) é uma 
avaliação preliminar que indica ou não a continuidade do estudo sobre o terreno, 
portanto não deve ser utilizado para decidir pela sua compra (GONÇALVES, 2013). 
12 
 
 
 De acordo com Gonçalves (2013) o estudo de viabilidade econômica 
compreende basicamente o cálculo de 06 itens: Valor Global de Vendas (VGV), 
Custo de Construção, Compra do Terreno, Despesas de Venda e Incorporação, 
Aporte Financeiro de Investidor e Indicadores Econômicos. 
 O VGV consite na multiplicação do preço unitário do produto pela quantidade 
de produto, por exemplo, tem-se o preço em reais por metro quadrado (R$/M²) de 
um lote multiplicado pela área do lote em metros quadrados. 
 Segundo Gonçalves (2013) para o cálculo dos custos de construção é 
necessário um conhecimento profundo do produto e do método construtivo 
empregado para execução do empreendimento. No caso de loteamento, os custos 
basicamente são com a urbanização (terraplenagem, rede de água, pavimentação 
etc) e com o pessoal administrativo da obra. 
 Uma prática muito usada atualmente para a compra dos ativos (terrenos) para 
os empreendimentos, em complementação ou substituição ao pagamento à vista ou 
a prazo e em moeda vigente (R$) é a permuta do terreno por unidades autonômas 
comerciais ou residenciais, no local do empreendimento e/ou fora, a construir ou 
prontas e com habite-se, por outras edificações e/ou serviços de engenharia. Cada 
caso, junto ou separado, implica numa forma distinta de negociação e, portanto num 
resultado de viabilidade. (GONÇALVES, 2013). 
 Indicadores balizam a viabilidade do estudo e consequentemente são obtidos 
dos diversos dados impostos em cada hipótese e cenários respectivos. Essas 
relações ou indicadores de viablidade estáticos são balizadores neste nível de 
estudo e cada dado é uma resposta a ser considerada. Serão apresentadas a seguir 
quatro relações e os respectivos parâmetros sugeridos por (GONÇALVES, 2013): 
 
a. Relação em % expressa por Custo do Terreno / Receita Disponível, 
considerada aprovada se for menor ou igual a 35%; 
b. Relação em % - Custo da Obra / Receita Disponivel, considerada aprovada se 
for menor ou igual a 60%; 
c. Relação em % - Lucro / Receita Disponível, considerada aprovada se for 
maior ou igual a 25%; 
d. Relação em % - Lucro / Custo do Terreno, considerada aprovada se for maior 
ou igual a 100%. 
 
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____________________________________ 
 
² BEZZERA DA SILVA, Mozart. Planejamento Financeiro para o setor da Construção Civil. 
Texto Técnico 11 (TCC/PCC/11). São Paulo: EPUSP, 1995, 47 pág. 
 
2.2 Viabilidade financeira 
 
 Pode-se conceitua-la como um estudo financeiro, ou dinâmico cujos 
indicadores de viabilidade são decorrentes das variáveis: tempo, juros, inflação e 
demais dados de receita e despesa, que variam segundo o cronograma de eventos. 
(GONÇALVES, 2013). 
 Por outro lado, alguns autores destacam que: 
Para que o estudo de viabilidade se aproxime da realidade, deve-se partir 
de um bom cenário, dispor de um bom modelo matemático para simulação, 
conhecer os indicadores de qualidade fornecidos pelo modelo de cálculo e 
saber interpretar os indicadores, estabelecendo critérios particulares de 
decisão. Bezzera da Silva² (1995 apud NETO, JÚNIOR E AMORIM, 2003). 
 
 Com o dinâmico, analisa-se profundamente o empreendimento desejado e 
consequentemente avaliam-se itens, tais como a composição do custo de capital, a 
taxa interna de retorno, o valor presente líquido, a maior exposição do fluxo de caixa, 
o tempo de retorno do investimento (payback), o saldo acumulado, o índice de 
lucratividade, dentre outros que auxiliam na tomada de decisão de realização do 
empreendimento. Quando completo, é o estudo indicado para tomada de decisão 
(GONÇALVES, 2013). 
 As fórmulas utilizadas no dinâmico são matemáticas, financeiras e 
estatísticas. O estudo dinâmico é representado por um fluxo de caixa descontado, 
feito de forma bem detalhada, a fim de permitir ao analista uma visão geral do 
empreendimento e o domínio dos indicadores de viabilidade (GONÇALVES, 2013). 
 
14 
 
 
2.2.1 Linha do tempo 
 
 A linha do tempo é a materialização dos tempos e movimentos do fluxo de 
caixa (receitas e despesas do empreendimento), sobre a qual podemos definir as 
datas de vencimento das parcelas do preço de venda, desde o sinal na celebração 
do contrato até o último pagamento previsto (GONÇALVES, 2013). 
 
2.2.2 Quadro de receitas 
 
 Na montagem do quadro de vendas, é considerado o ritmo de venda, também 
conhecido como velocidade de venda, é o somatório estimado das vendas em cada 
lançamento e/ou relançamento das unidades ofertadas, em cada esforço de venda, 
isto é, quantos por cento das unidades serão vendidas ou quantos por cento do VGV 
serão vendidos. Nas datas da frequência de venda é que são consideradas as 
previsões de despesas da campanha (GONÇALVES, 2013). 
 
2.2.3 Montagemdo fluxo de caixa 
 
 O negócio imobiliário é gerador de fluxo de caixa e toda a decisão será 
tomada sobre ele (GONÇALVES, 2013). 
 O prazo da construção é um fator importante de viabilidade do 
empreendimento, tal qual o momento ideal para serem iniciadas as obras. A data de 
início da obra deve ser analisada também em função da exposição de caixa do fluxo. 
Retardar o início da obra pode significar uma melhora significativa de saldo de caixa, 
permitindo até rever preços. GONÇALVES (2013) ressalta que a empresa deve ficar 
atenta ao concorrente, pois, o comprador tende a acreditar mais no empreendimento 
que está em construção. 
 Na parte do fluxo referente às despesas, dentro do mesmo critério da receita, 
o posicionamento de cada parcela é em função de uma data (GONÇALVES, 2013). 
 
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____________________________________ 
 
³ GALESNE, A. FENSTERSEIFER, J. E. LAMB, R..Decisões de Investimento da 
Empresa. São Paulo: Atlas, 1999. 
 
2.2.4 Indicadores de viabilidade dinâmico 
 
2.2.4.1 Critério do valor presente líquido (VPL) 
 
 O valor presente líquido é avaliado levando-se em consideração o fluxo de 
caixa composto pelas receitas e despesas. 
O VPL de um projeto de investimento é igual à diferença entre o saldo dos 
valores presentes das entradas e saídas líquidas de caixa associadas ao 
projeto e ao investimento inicial necessário, com o desconto dos fluxos de 
caixa feito a uma taxa k definida pela empresa que é conhecida como Taxa 
Mínima de Atratividade (TMA). Todo projeto de investimento que tiver um 
VPL positivo será rentável; para um projeto analisado, havendo mais de 
uma variante rentável, o de maior VPL será o mais lucrativo. É o valor 
presente dos retornos diminuídos dos investimentos, descontados até a 
data da análise pela taxa de juros do custo do capital. Galesne, 
Fensterseifer e Lamb³ (1999 apud NETO, JÚNIOR E AMORIM, 2003). 
 
2.2.4.2 Critério da taxa interna de retorno modificada (MTIR) 
 
 Além do VPL em um estudo de viabilidade financeira é de suma importância 
verificar a Taxa de Retorno do Capital Investido. 
A taxa que anula o valor presente líquido do empreendimento é chamada de 
taxa interna de retorno (TIR). É uma taxa média de desconto do fluxo de 
caixa, ou, em outras palavras, é a taxa que torna o valor presente dos fluxos 
de caixa igual ao investimento inicial. Galesne, Fensterseifer e Lamb³ (1999 
apud NETO, JÚNIOR E AMORIM, 2003). É a mínima taxa de retorno que 
garante a recuperação da quantidade investida. Todo projeto cuja taxa de 
retorno seja superior à taxa mínima de rentabilidade que o dirigente da 
empresa exige para seus investimentos, o negócio é interessante. (NETO, 
JÚNIOR e AMORIM, 2003). 
 
 A TIR modificada (ou MTIR) é uma forma alterada da taxa interna de retorno e 
procura corrigir problemas relacionados à diferença de taxas reais de financiamento 
dos investimentos (despesas com valores negativos) e de aplicação de caixa 
excedente (receitas com valores positivos) existente no cálculo da TIR 
(GONÇALVES, 2013). 
 Segundo Gonçalves (2013) a principal finalidade da MTIR é estabelecer o 
retorno de um investimento que contemple a aplicação dos fluxos excedentes por 
uma taxa de aplicação e os déficits de fluxos por uma taxa de captação. 
 
 
16 
 
____________________________________ 
 
³ GALESNE, A. FENSTERSEIFER, J. E. LAMB, R..Decisões de Investimento da 
Empresa. São Paulo: Atlas, 1999. 
 
2.2.4.3 Índice de Lucratividade 
 
 O índice de lucratividade de acordo com Júnior, Castro e Braga (2007) 
consiste em estabelecer a razão entre o saldo dos valores presentes das entradas e 
saídas líquidas de caixa do projeto e o investimento inicial. Os cálculos, nesse 
critério, também são efetuados com base na taxa mínima de atratividade (TMA) da 
empresa. Este índice informa a percentagem de quanto se está ganhando, além do 
custo do capital, em relação ao valor presente do investimento. 
 Júnior, Castro E Braga (2007) recomendam obter o IL como resultado de 
dividir o VP dos Retornos e o valor presente dos retornos do fluxo de caixa do 
investimento, da data um até a data terminal, pelo valor do investimento na data 
zero, desconsiderando o sinal negativo do desembolso. 
 Conforme apresentado em Gonçalves (2013) o critério estabelece que o 
projeto deve ser aceito sempre que o VP dos retornos for maior que o investimento, 
isto é, se o Índice de Lucratividade for maior que um o projeto deverá ser aceito, 
caso contrário não. 
 
2.2.4.4 Critério do período de retorno do investimento (pay back) 
 
 Um indicador financeiro bastante utilizado e que funciona como 
complementador dos indicadores mencionados anteriormente. 
O pay back consiste na análise do período necessário para se obter o 
retorno do investimento inicial sem considerar nenhum tipo de juros. O que 
é falho neste critério é que ele é utilizado como um critério de rentabilidade 
de projetos, quando, na verdade, ele se caracteriza mais como uma medida 
da liquidez do capital investido no projeto. O uso deste critério pode ser 
justificado quando empregado em conjunto com os critérios baseados nos 
fluxos de caixa descontados, jamais como critério principal. Galesne, 
Fensterseifer e Lamb³ (1999 apud NETO, JÚNIOR E AMORIM, 2003).
17 
 
 
2.2.4.5 Máxima exposição de caixa 
 
 Gonçalves (2013) recomenda que ao tomar a decisão não se deve esquecer 
que incorporar é também administrar ativos que, por sua vez, geram fluxo de caixa 
descontado. Há momentos nos fluxos que são negativos e a empresa precisa avaliar 
se estará preparada para cobrir essas exposições. Por outro lado, nem todo saldo 
positivo gera ganho financeiro, somente as sobras de caixa, pois a maior parte é 
aplicada na produção, ou construção do ativo. O objetivo é minimizar a exposição 
negativa ao viabilizar o empreendimento, revendo os tempos e movimentos de cada 
receita e despesa. No presente estudo considerou-se como exposição de caixa os 
saldos negativos acumulados. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
18 
 
 
3 Estudo de Caso 
 
3.1 Características da cidade de Penedo 
 
 Penedo é um município brasileiro do estado de Alagoas localizado ao sul do 
estado, às margens do Rio São Francisco. Fig. 01. Fica localizada a 169 km de 
distância da capital Maceió. 
 
 
 
Figura 01 – Localização da cidade de Penedo no mapa de Alagoas. Fonte: (Wikipedia, 
2014) 
 
3.1.1 Dados econômicos e sociais 
 
 A cidade de Penedo possui uma população de 63.595 habitantes de acordo 
com o censo de 2013 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE, 2014). 
Segundo o IBGE nos últimos Censos realizados o Índice de Desenvolvimento 
Humano (IDH) do município apresentou crescimento. O PIB per capita da cidade é 
de aproximadamente R$ 6.500,00. 
 A cidade possui diversas agências bancárias, as quatro concessionárias de 
veículos mais tradicionais do país, rede de supermercados etc. O que pode reforçar 
a ideia de que a cidade está em crescimento e aumentado a sua renda. 
 
19 
 
 
3.1.2 Mercado consumidor 
 
 Existe uma prática de mercado que considera que as pessoas podem 
comprometer até 30% da renda familiar com a compra do imóvel sem que 
prejudique as suas finanças. Desta forma, após a definição do preço do lote e da 
forma de pagamento determina-se a renda mínima para que o cliente possa adquirir 
o lote (VEJA, 2014). 
 No caso de loteamento o público é bastante diversificado, pessoas que já 
possuem imóveis e que querem a segunda residência podem investir na compra de 
lote, existe também o cliente que compra para investir e vender anos depois e 
ganhar um lucro com a valorização do terreno, entre outras possibilidades. Definir 
precisamente o público alvo do loteamento em questão não fazparte do escopo do 
presente trabalho para se determinar esta informação com precisão é necessário à 
realização de uma pesquisa de mercado na cidade. 
 
3.1.3 Mercado concorrente 
 
 Foram considerados concorrentes lotes a venda em diferentes bairros na 
cidade de Penedo. O tamanho da amostra foi de 03 lotes. Além do preço total do 
terreno e do valor unitário, ou seja, preço em reais por metro quadrado (R$/m²) foi 
avaliado a infraestrutura oferecida pelos loteamentos. As informações foram obtidas 
através de ligações telefônicas para os contatos apresentados nas placas fixadas 
nos lotes. 
 Na Tabela 1 são apresentados as características dos lotes pesquisados: 
 
20 
 
 
Tabela 01 – Caracterização dos possíveis concorrentes. 
 
Lote Localização e identificação Infraestrutura Oferecida 
Distância 
para o centro 
da cidade 
Dimensões 
em M 
Preço Total 
(R$) 
Preço 
Unitário 
(R$/M²) 
01 
Loteamento Fechado, 
localizado na Rodovia 
Engenheiro Joaquim 
Gonçalves, próximo ao 
Instituto Federal de 
Alagoas (IFAL). 
1- Rede de abastecimento de 
água com reservatório; 
Energia elétrica, calçamento 
e passeio em concreto; 
2- Guarita de segurança e muro 
de fechamento; 
3- Salão de festas e academia 
equipada; 
4- O acesso ao loteamento é 
pavimentado. 
5,4 KM 9 x 20 36.000,00 200,00 
02 
Loteamento Ouro 
Verde localizado na 
Rodovia em direção à 
Arapiraca. 
1- Rede de abastecimento de 
água sem reservatório; 
Energia elétrica. Sem 
calçamento e sem passeio 
em concreto; 
2- O acesso ao loteamento é 
pavimentado. 
4,6 KM 12 x 26 40.000,00 128,21 
21 
 
 
03 
Loteamento Santo 
Expedito localizado na 
Rodovia Engenheiro 
Joaquim Gonçalves, 
próximo ao Instituto 
Federal de Alagoas 
(IFAL). 
1- Rede de abastecimento de 
água sem reservatório; 
Energia elétrica. Sem 
calçamento e sem passeio 
em concreto; 
2- O acesso ao loteamento é 
pavimentado. 
4,9 KM 8 x 18 12.500,00 86,81 
Fonte: elaborada pelo autor. 
 Os lotes foram selecionados em bairro distintos na cidade de Penedo para verificar a influência da localização na 
valorização do terreno. Percebeu-se que a localização é fator preponderante, aqueles localizados mais próximos ao centro da 
cidade e com disponibilidade de supermercados, agências bancárias e pontos comerciais tendem a ser mais valorizados. A 
infraestrutura oferecida pelo loteamento também influencia diretamente no preço quanto mais atrativos como por exemplo ruas 
pavimentadas, guarita de segurança e muro de fechamento maior o valor unitário do lote. 
 
 
22 
 
 
3.2 Características do empreendimento 
 
 Este trabalho foi baseado em um projeto a ser realizado por uma empresa 
construtora e incorporadora, classificada como de médio porte com sede na cidade 
de Maceió, estado de Alagoas. O empreendimento fica localizado na cidade de 
Penedo, estado de Alagoas, implantado em uma área de 61.605,27 (sessenta e um 
mil, seiscentos e cinco) metros quadrados. Trata-se de um loteamento com 196 lotes 
com 03 tamanhos, sendo lotes retangulares com 8 de frente por 20 metros na 
lateral, totalizando uma área de 160,00 m², 8 por 25 metros, correspondendo a uma 
área de 200,00 m² e os terrenos de esquina de dimensões diversas cujas as áreas 
variam entre 147,44 à 375,38 m². 
 A área útil, ou área de lotes correspondeu a 34.203,77 (trinta e quatro mil, 
duzentos e três) metros quadrados, responsável por 55,52% (cinquenta e cinco 
vírgula cinquenta e dois por cento) da área total do terreno. As áreas comuns que 
dizem respeito aquelas destinadas às ruas, doações para prefeitura, áreas verdes 
etc. totalizaram 27.401,52 (vinte e sete mil, quatrocentos e um) metros quadrados, 
correspondendo a 44,48% (quarenta e quatro vírgula quarenta e oito por cento) da 
área total do terreno. 
 O empreendimento possuirá como infraestrutura os seguintes itens: rede de 
abastecimento de água com reservatórios superior e inferior, meio-fio em todas as 
ruas, pavimentação da rua de acesso ao loteamento e rede de energia elétrica com 
iluminação pública. Apresenta-se na Fig. 02 o partido urbanístico do loteamento sob 
análise de viabilidade econômico-financeira. 
 
23 
 
 
 
 
Figura 02 – Partido urbanístico do loteamento em estudo. Fonte: elaborada pelo autor. 
 
3.2.1 Estimativa do preço do produto 
 
 Com base nas amostras coletadas sobre o mercado concorrente (ver Tab. 01) 
e levando em consideração a infraestrutura oferecida pelo Loteamento em estudo e 
o fato da distância do terreno para o centro da cidade ser de 1,5 km (Fig.03) definiu-
se como preço unitário o valor de R$/M² 110,00. Então, o lote padrão com medidas 
de 8 por 20 M que totaliza uma área 160,00 M² apresentará um preço total de R$ 
17.600,00 para venda à vista. Pensando em acelerar o ritmo de vendas neste estudo 
serão admitidas vendas em 60 e 100 parcelas. 
24 
 
 
 
 
 
Figura 03 – Distância entre a área de implantação do loteamento ao centro da cidade de 
Penedo. Fonte: (Google Maps, 2014). 
 
 Admitindo a aplicação de 0,50% ao mês a juros compostos ao longo de 100 
meses encontra-se um montante de R$ 22.408,21 e dividindo pela área do lote 
padrão (160,00 M²) obtém-se o preço unitário de R$/M² 140,05. 
 Para o financiamento em 60 meses a taxa de juros compostos empregada foi 
de 0,25% ao mês gerando um valor total para o lote padrão de R$ 18.974,94 
obtendo-se o preço unitário de R$/M² 118,60. 
 
 
 
25 
 
 
3.3 Desenvolvimento da análise 
 
 Como mencionado no Capítulo 2, o estudo de viabilidade compreende a parte 
econômica (estática) e a financeira (dinâmica). Apresenta-se aqui a rotina 
empregada no desenvolvimento da análise. Utilizou-se o software Microsoft Excel 
2010 para elaboração das planilhas de cálculo. 
 Admitiu-se que as vendas das unidades seriam todas financiadas diretamente 
com a construtora, sendo uma entrada de 5% do valor do lote e o saldo dividido em 
60 e 100 parcelas iguais e subsequentes com vencimentos ao final de cada mês. O 
fato de se empregar duas formas de pagamento impactou no preço do produto 
conforme mencionado no item 3.3.1 e afetará também os resultados da viabilidade 
econômica-financeira. 
 
3.3.1 Estudo de viabilidade econômica 
 
 Serão apresentadas aqui as etapas executadas para a realização do estudo 
estático do empreendimento em questão. 
 
3.3.1.1 Valor Global de Vendas (VGV) 
 
 O estudo de viabilidade econômica é iniciado com o cálculo da receita bruta 
do empreendimento, ou Valor Global de Vendas (VGV), que é obtido através da 
multilicação do preço unitário pela área útil dos lotes (ver item 3.3.1). Dessa 
maneira, tem-se para a comercialização em 100 parcelas mensais um VGV de R$ 
4.790.238,00 (ver Tab. 02). E, para financiamento em 60 meses encontra-se o VGV 
de R$ 4.056.567,00 (ver Tab. 03). 
 
26 
 
 
Tabela 02 – Receita do Loteamento para pagamento em 100 meses. 
 
 
preço médio de mercado adotado neste estudo >>>>> 140,05 Acréscimo % aplicado sobre o preço médio de mercado >>>>>> 0,0%
VGV
áreas observação lotes ÁREA (m2) PREÇO / m² PREÇO / lote TOTAL (R$)
ÁREA ÚTIL 0
área útil dos lotes tipo A lotes unifamiliares - 8 x 20 141 160,00 140,05 22.408,00 3.159.528
área útil dos lotes tipo B lotes unifamiliares - 8 x 25 18 200,00 140,05 28.010,00 504.180
área útil dos lotes tipo C lotes de esquina e fora do padrão 37 217,40 140,05 30.446,76 1.126.530
área útil dos lotes tipo D 0 140,05 0,00 0
0 0,00 140,05 0,00 0
0 0,00 140,05 0,00 0
140,05 0,00 0
ATENÇÃO: Cálculo A.Privativa igual quadro áreas > > 196 Área Util total 34.203,77 VGV Loteamento 4.790.238
 
Fonte: elaborada pelo autor. 
Tabela 03 – Receita do Loteamento para pagamento em 60 meses. 
 
preço médio de mercado adotado neste estudo >>>>> 118,60Acréscimo % aplicado sobre o preço médio de mercado >>>>>> 0,0%
VGV
áreas observação lotes ÁREA (m2) PREÇO / m² PREÇO / lote TOTAL (R$)
ÁREA ÚTIL 0
área útil dos lotes tipo A lotes unifamiliares - 8 x 20 141 160,00 118,60 18.976,00 2.675.616
área útil dos lotes tipo B lotes unifamiliares - 8 x 25 18 200,00 118,60 23.720,00 426.960
área útil dos lotes tipo C lotes de esquina e fora do padrão 37 217,40 118,60 25.783,54 953.991
área útil dos lotes tipo D 0 118,60 0,00 0
0 0,00 118,60 0,00 0
0 0,00 118,60 0,00 0
118,60 0,00 0
ATENÇÃO: Cálculo A.Privativa igual quadro áreas > > 196 Área Util total 34.203,77 VGV Loteamento 4.056.567
 
Fonte: elaborada pelo autor.
27 
 
 
3.3.1.2 Custo de Construção do Loteamento / Urbanização 
 
 Na Tab. 04 são apresentados os custos estimados para a execução da obra 
do loteamento. 
 
Tabela 04 – Orçamento executivo da obra. 
 
SERVIÇO DESCRIÇÃO TOTAL % CUSTO % VGV 
Projetos 
Abastecimento, 
elétrico, 
terraplenagem etc. 
R$ 27.192,00 3,1% 0,6% 
Topografia R$ 54.383,99 6,2% 1,1% 
Terraplenagem R$ 108.767,99 12,4% 2,3% 
Rede de água potável. R$ 65.623,35 7,5% 1,4% 
Reservatórios para água 
potável. 
Enterrado e elevado. R$ 67.073,59 7,6% 1,4% 
Drenagem de águas 
pluviais. 
Guias e sarjetas. R$ 47.132,80 5,4% 1,0% 
Pavimentação da ruas. 
Calçamento na rua 
de acesso ao 
loteamento. 
R$ 108.767,99 12,4% 2,3% 
Rede elétrica e 
iluminação. 
 R$ 161.339,18 18,4% 3,4% 
Administração da obra. 
aux. administrativo, 
mestre, vigias, téc. 
em edificações etc. 
R$ 237.476,78 27,1% 5,0% 
Total R$ 877.757,67 100,0% 18,3% 
Fonte: elaborada pelo autor. 
 Segundo Gonçalves (2013) na maioria dos casos o custo de construção é o 
vilão do estudo por apresentar um custo pesado e por ser um dos maiores valores 
na equação de viabilidade, mas a prática tem demonstrado que se o custo não 
28 
 
 
exceder a 60% do VGV, as possibilidades de viabilidade aumentam. A eficiência da 
construtora é fundamental para baixar custos e reduzir os riscos dos eventuais 
técnicos, que senão bem dimensionados levam a grandes prejuízos. 
 
3.3.1.3 Custo do Terreno 
 
 O terreno que servirá para implantação do empreendimento possui uma área 
total de 61.605,27 M² e apesar de fazer parte do estoque de terrenos da empresa, 
considerou-se o custo de aquisição do mesmo cujo valor de mercado é de R$ 
650.630,00, correspondendo a um preço unitário de R$/M² 10,30. Entretanto, para 
não prejudicar a viabilidade financeira a remuneração dos valores referentes ao 
terreno se darão após a entrega da obra em 100 parcelas para o finaciamento em 
100 meses e 60 parcelas para o financiamento em 60 meses. 
 
3.3.1.4 Despesas de venda e incorporação 
 
 Além dos custos de construção e de aquisição do terreno para a realização de 
um empreendimento imobiliário outras despesas se apresentam, tais como: 
corretagem, impostos, legalização etc. Nas Tab. 05 e 06 são ilustrados os custos 
para financiamento em 100 e 60 meses, respectivamente. 
 
Tabela 05 – Despesas de venda e incoporação para financiamento em 100 meses. 
 
DESPESA % VGV VALOR 
Corretagem 5,0% R$ 239.512,00 
Publicidade 2,0% R$ 95.805,00 
Impostos 6,0% R$ 287.414,00 
Jurídicas 0,25% R$ 11.976,00 
TOTAL R$ 634.706,53 
Fonte: elaborada pelo autor. 
Tabela 06 – Despesas de venda e incoporação para financiamento em 60 meses. 
 
29 
 
 
DESPESA % VGV VALOR 
Corretagem 5,0% R$ 202.828,00 
Publicidade 2,0% R$ 81.131,00 
Impostos 6,0% R$ 243.394,00 
Jurídicas 0,25% R$ 10.141,00 
TOTAL R$ 537.495,14 
Fonte: elaborada pelo autor. 
 É importante ressaltar que as despesas aqui apresentadas são do tipo 
variável, ou seja, só acontecem quando a venda é efetuada. Então, no fluxo de caixa 
quando da realização do estudo dinâmico elas serão empregadas no momento da 
concretização da venda. Apenas para as despesas com publicidade a distribuição 
não foi proporcional a velocidade de vendas. 
 
3.3.1.5 Aporte financeiro solicitado a investidor 
 
 Em virtude da empresa não possuir um histórico de realização de 
empreendimentos imobiliários na cidade de Penedo e levando em consideração que 
a cidade ainda não apresenta caso de sucesso de construtora, ou incorporadora 
com a comercialização de imóveis na planta adotou-se como estratégia comercial 
dar início a construção 6 meses antes do lançamento das vendas do produto. 
 Sendo assim, durante este período faz-se necessário efetuar aporte de capital 
para bancar os custos de construção e conforme o cronograma de execução da obra 
que será visto no estudo dinâmico a necessidade de capital é de aproximadamente 
R$ 402.380,00. Este capital será obtido através de investidores em troca de uma 
participação de 21% do VGV do empreendimento. Então, no caso de financiamento 
em 100 meses encontra-se um montante de R$ 1.005.950,00 gerando um ganho 
econômico para o investidor de 150% e o valor de R$ 851.879,00 e retorno de 113% 
para parcelamento em 60 meses. No fluxo de caixa o percentual do investidor será 
pago no momento do recebimento das parcelas efetuadas pelos adquirentes dos 
lotes. 
 
30 
 
 
3.3.1.6 Indicadores econômicos 
 
 Aqui serão apresentados os valores dos indicadores estáticos e será decidido 
se o emprendimento pode passar para o próximo estágio que compreende a 
verificação dos indicadores dinâmicos. 
 
a) Financiamento em 100 meses 
 
 Os valores obtidos e a respectiva avaliação dos indicadores econômicos para 
parcelamento do pagamento do produto em 100 meses são apresentados na Tab. 
07. 
 
Tabela 07 – Avaliação dos indicadores calculados no estudo estático, financiamento em 100 
meses. 
 
INDICADOR VALOR 
AVALIA-
ÇÃO 
Lucro / Receita Disponível 48,3% Ok! 
Lucro / Custo do Terreno 311,0% Ok! 
Custo do Terreno / Receita Disponível 15,5% Ok! 
Custo da Obra / Receita Disponivel 21,0% Ok! 
Margem bruta inicial: 121,5% ------ 
Margem bruta final: 93,5% ------ 
Diferença: 27,9% ------ 
Fonte: elaborada pelo autor. 
b) Finaciamento em 60 meses 
 
 Os valores obtidos e a respectiva avaliação dos indicadores econômicos para 
parcelamento do pagamento do produto em 60 meses são apresentados na Tab. 08. 
 
Tabela 08 – Avaliação dos indicadores calculados no estudo estático, financiamento em 60 
meses. 
31 
 
 
 
INDICADOR VALOR 
AVALIA-
ÇÃO 
Lucro / Receita Disponível 42,7% Ok! 
Lucro / Custo do Terreno 236,5% Ok! 
Custo do Terreno / Receita Disponível 18,0% Ok! 
Custo da Obra / Receita Disponivel 24,4% Ok! 
Margem bruta inicial: 96,4% ------ 
Margem bruta final: 74,5% ------ 
Diferença: 21,9% ------ 
Fonte: elaborada pelo autor. 
 Analisando os dados das Tab. 07 e 08 existe a tendência em se optar apenas 
pela comercialização do lote na com pagamento em 100 meses porque os 
indicadores apresentam melhores resultados, exceto pela diferença entre as 
margens inicial e final ocasionada pela redução na receita em virtude da solicitação 
de capital de investidor. Entretanto, esta conclusão é precipitada, uma decisão 
coerente só pode ser tomada através da análise conjunta dos indicadores 
econômico e financeiros. 
 Contudo, os resultados obtidos para o modelo definido foram satisfatório para 
ambas situações de prazo para pagamento desta forma é necessário dar sequência 
ao estudo de viabilidade através da avaliação dos indicadores financeiros com vistas 
a tomar a decisão em realizar o empreendimento. 
 
3.3.2 Estudo de viabilidade financeira 
 
 Após a realização do estudo de viabilidade econômica, ou estática prossegue-
se com a verificação da viabilidade financeira, ou dinâmica. Conforme mencionado 
no Capítulo 02 no estudo de viabilidade dinâmico os indicadores são decorrentes de 
variáveis como: tempo, juros, inflação e demais dados de receitae despesa, que 
variam segundo o cronograma de eventos. 
32 
 
 
 No presente trabalho o escala de tempo admitida compreendeu desde o início 
da obra até a última parcela paga pelo adquirente de lote. Ou seja, 60 a 100 meses 
após a comercialização de cada unidade conforme a velocidade de vendas admitida 
no estudo. 
 Para simplificar o estudo não foi admitido correção monetária para as receitas 
nem para as despesas. Usualmente o custo de construção é corrigido pelo Índice 
Nacional de Custos da Construção Civil (INCC), enquanto que as receitas podem 
ser corrigidas pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM). Nos últimos anos o 
IGPM tem apresentado valores maiores do que o INCC (Fundação Getúlio Vargas, 
2014), como o prazo de execução da obra é de 24 meses, considerar a aplicação 
dos indicadores ocasionaria um aumento da receita e melhoraria os indicadores 
financeiros, isso quer dizer que neste trabalho adotou-se uma postura conservadora. 
 
3.3.2.1 Velocidade de vendas 
 
 A velocidade de vendas estimada é apresentada na Tab. 09. Ela servirá como 
base para o lançamento das receitas no fluxo de caixa e das despesas decorrentes 
da comercialização conforme mencionado no item 3.3.1.4. 
 
Tabela 09 – Estimativa da velocidade de venda dos lotes. 
 
Frequência de venda Ritmo de venda 
pré-lançamento 0,00% 
lançamento 30,00% 
6 meses após o lançamento 50,00% 
12 meses após o lançamento 15,00% 
18 meses após o lançamento (entrega) 5,00% 
Total 100,00% 
Fonte: elaborada pelo autor. 
 Pode-se observar que a estratégia da empresa é vender 80% do 
empreendimento em até 06 meses após o lançamento, para isso a construtora 
resolveu iniciar a obra 06 meses antes do lançamento e o investimento em 
publicidade foi dividido da seguinte forma: 40% no pré-lançamento, 30% no 
lançamento, 25% após 6 meses do lançamento e 5% na entrega da obra. 
33 
 
 
3.3.2.2 Cronograma de execução da obra 
 
 O prazo de execução da obra será de 24 meses e a distribuição física e 
financeira ao longo do tempo é apresentada na Tab. 10. As siglas ilustradas na 
coluna “Etapas” significam: IC – Início da Construção, PL – Pré-lançamento de 
vendas do empreendimento, L – Lançamento do empreendimento, L + 6 – 06 meses 
após o lançamento, L + 12 – 1 meses após o lançamento. 
 
Tabela 10 – Cronograma Físico Financeiro da Obra. 
 
Meses Etapas Cronograma Físico Mensal 
Cronograma 
Físico 
Acumulado 
Custo da 
Obra (R$) 
Mensal 
Custo da 
Obra (R$) 
Acumulado 
1 IC 3,0% 3,0% 26.332,7 26.332,7 
2 
 
3,0% 6,0% 26.332,7 52.665,5 
3 
 
4,1% 10,1% 35.988,1 88.653,5 
4 PL 4,5% 14,6% 39.499,1 128.152,6 
5 
 
4,5% 19,1% 39.499,1 167.651,7 
6 L 4,5% 23,6% 39.499,1 207.150,8 
7 
 
5,5% 29,1% 48.276,7 255.427,5 
8 
 
5,0% 34,1% 43.887,9 299.315,4 
9 
 
4,5% 38,6% 39.499,1 338.814,5 
10 
 
4,5% 43,1% 39.499,1 378.313,6 
11 
 
4,5% 47,6% 39.499,1 417.812,6 
12 L + 6 5,0% 52,6% 43.887,9 461.700,5 
13 
 
5,0% 57,6% 43.887,9 505.588,4 
14 
 
5,0% 62,6% 43.887,9 549.476,3 
15 
 
5,0% 67,6% 43.887,9 593.364,2 
16 
 
4,3% 71,9% 37.743,6 631.107,8 
17 
 
4,5% 76,4% 39.499,1 670.606,9 
18 L + 12 4,5% 80,9% 39.499,1 710.106,0 
19 
 
4,5% 85,4% 39.499,1 749.605,0 
20 
 
4,5% 89,9% 39.499,1 789.104,1 
21 
 
4,0% 93,9% 35.110,3 824.214,5 
22 
 
3,0% 96,9% 26.332,7 850.547,2 
23 
 
2,0% 98,9% 17.555,2 868.102,3 
24 E 1,1% 100,0% 9.655,3 877.757,7 
Fonte: elaborada pelo autor. 
34 
 
 
3.3.2.3 Receitas 
 
 Conforme mencionado no início do item 3.3 do presente capítulo as vendas 
foram efetuadas com um sinal de 5% do valor do lote e o saldo (95%) em 100, ou 60 
parcelas iguais. Na Tab. 11 são apresentadas as entradas de recursos com 
pagamentos em 100 parcelas. De forma didática apresentou-se o fluxo durante o 
período da obra (24 meses) e o somatório de todas as parcelas estimado para o 
mês de número 124. 
 Com o intuito de facilitar o entendimento pode-se exemplificar através das 
vendas realizadas no lançamento. De acordo com a velocidade de vendas, nesta 
fase tem-se a comercialização de 30% do VGV, que corresponde a um valor de R$ 
1.437.071,40, então o sinal é de R$ 71.853,57 e as parcelas serão de R$ 
13.652,178. 
 É importante observar também que no início da construção do loteamento (06 
meses antes do lançamento) o investidor entrará com um aporte financeiro no valor 
de R$ 402.380,00, ver item 3.3.1.5. 
 
Tabela 11 – Distribuição das receitas provenientes das vendas em 100 meses e aporte de 
capital do investidor. 
 
Vendas 
Unidades 59 98 29 10 196 
% 30 50 15 5 100 
Receitas em R$ 
Meses Etapas Lançamento 06 Meses 
após 
12 Meses 
após 
Entrega 
da obra 
Total de 
receita 
1 IC 0,0 0,0 0,0 0,0 402.380,00 
2 
 
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 
3 
 
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 
4 PL 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 
5 
 
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 
6 L 71.853,6 0,0 0,0 0,0 71.854 
7 
 
13.652,2 0,0 0,0 0,0 13.652 
8 
 
13.652,2 0,0 0,0 0,0 13.652 
9 
 
13.652,2 0,0 0,0 0,0 13.652 
10 
 
13.652,2 0,0 0,0 0,0 13.652 
11 
 
13.652,2 0,0 0,0 0,0 13.652 
35 
 
 
12 L + 6 13.652,2 119.755,9 0,0 0,0 133.408 
13 
 
13.652,2 22.753,6 0,0 0,0 36.406 
14 
 
13.652,2 22.753,6 0,0 0,0 36.406 
15 
 
13.652,2 22.753,6 0,0 0,0 36.406 
16 
 
13.652,2 22.753,6 0,0 0,0 36.406 
17 
 
13.652,2 22.753,6 0,0 0,0 36.406 
18 L + 12 13.652,2 22.753,6 35.926,8 0,0 72.333 
19 
 
13.652,2 22.753,6 6.826,1 0,0 43.232 
20 
 
13.652,2 22.753,6 6.826,1 0,0 43.232 
21 
 
13.652,2 22.753,6 6.826,1 0,0 43.232 
22 
 
13.652,2 22.753,6 6.826,1 0,0 43.232 
23 
 
13.652,2 22.753,6 6.826,1 0,0 43.232 
24 E 13.652,2 22.753,6 6.826,1 11.975,6 55.207 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
124 ---- 0,0 0,0 0,0 2.275,4 2.275,4 
TOTAL 1.437.071 2.395.119 718.536 239.512 5.192.618,00 
Fonte: elaborada pelo autor. 
 Dando sequencia ao estudo na Tab. 12 é apresentado o fluxo de receitas 
para pagamento em 60 meses. 
 
Tabela 12 – Distribuição das receitas provenientes das vendas em 60 meses e aporte de 
capital do investidor. 
 
Vendas 
Unidades 59 98 29 10 196 
% 30 50 15 5 100 
Receitas em R$ 
Meses Etapas Lançamento 06 Meses 
após 
12 Meses 
após 
Entrega 
da obra 
Total de 
receita 
1 IC 0,0 0,0 0,0 0,0 402.380,00 
2 
 
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 
3 
 
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 
4 PL 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 
5 
 
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 
6 L 60.849 0,0 0,0 0,0 60.849 
7 
 
19.265 0,0 0,0 0,0 19.265 
36 
 
 
8 
 
19.265 0,0 0,0 0,0 19.265 
9 
 
19.265 0,0 0,0 0,0 19.265 
10 
 
19.265 0,0 0,0 0,0 19.265 
11 
 
19.265 0,0 0,0 0,0 19.265 
12 L + 6 19.265 101.414 0,0 0,0 120.679 
13 
 
19.265 32.108 0,0 0,0 51.372 
14 
 
19.265 32.108 0,0 0,0 51.372 
15 
 
19.265 32.108 0,0 0,0 51.372 
16 
 
19.265 32.108 0,0 0,0 51.372 
17 
 
19.265 32.108 0,0 0,0 51.372 
18 L + 12 19.265 32.108 30.424 0,0 81.797 
19 
 
19.265 32.108 9.632 0,0 61.005 
20 
 
19.265 32.108 9.632 0,0 61.005 
21 
 
19.265 32.108 9.632 0,0 61.005 
22 
 
19.265 32.108 9.632 0,0 61.005 
23 
 
19.265 32.108 9.632 0,0 61.005 
24 E 19.265 32.108 9.632 10.141 
 
71.146 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
 
. 
. 
. 
 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
84 ---- 0,0 0,0 0,0 3.211 3.211 
TOTAL 1.216.727 2.027.878 608.363 202.788 4.458.136 
Fonte: elaborada pelo autor. 
3.3.2.4Remuneração do terreno 
 
 Conforme mencionado no item 3.3.1.3 a remuneração do terreno se dará em 
100 ou em 60 meses a depender da condição de financiamento escolhida no estudo. 
Na Tabela 13 são apresentadas o fluxo de pagamentos do terreno. 
 
Tabela 13 – Distribuição das parcelas correspondentes ao pagamento do terreno para 100 
meses. 
 
Meses Etapas Prestações 
em R$ 
1 IC 0,0 
2 
 
0,0 
37 
 
 
3 
 
0,0 
4 PL 0,0 
5 
 
0,0 
6 L 0,0 
7 
 
0,0 
8 
 
0,0 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
24 E 6.346,0 
25 6.346,0 
26 6.346,0 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
123 0,0 6.346,0 
TOTAL 634.630,0 
Fonte: elaborada pelo autor. 
 
 
3.3.2.5 Despesa com permuta financeira, vendas e incorporação. 
 
 Além das despesas ou receitas apresentadas anteriormente apresentam-se 
aqui as despesas com a permuta financeira de 21% acordada com o investidor 
conforme apresentado no item 3.3.1.5, o custo com corretagem proveniente das 
vendas, custo com impostos e o investimento em publicidade. Observa-se que 
justamente no momento da venda, quando é pago o sinal ocorrem os custos de 
impostos e corretagem. Na Tab. 14 são apresentadas estas despesas ao longo dos 
meses. 
 
Tabela 14 – Distribuição das despesas com permuta financeira, vendas e incorporação 
correspondentes ao pagamento em 100 meses. 
 
Meses Etapas Permuta financeira Impostos Corretagem Publicidade 
Total de 
despesa 
1 IC 0 0 0 0 0 
38 
 
 
2 
 
0 0 0 0 0 
3 
 
0 0 0 38.322 38.322 
4 PL 0 0 0 28.741 28.741 
5 
 
0 0 0 0 0 
6 L 15.089 86.224 71.854 0 173.167 
7 
 
2.867 0 0 0 2.867 
8 
 
2.867 0 0 0 2.867 
9 
 
2.867 0 0 0 2.867 
10 
 
2.867 0 0 0 2.867 
11 
 
2.867 0 0 0 2.867 
12 L + 6 28.016 143.707 119.756 23.951 315.430 
13 
 
7.645 0 0 0 7.645 
14 
 
7.645 0 0 0 7.645 
15 
 
7.645 0 0 0 7.645 
16 
 
7.645 0 0 0 7.645 
17 
 
7.645 0 0 0 7.645 
18 L + 12 15.190 43.112 35.927 0 94.229 
19 
 
9.079 0 0 0 9.079 
20 
 
9.079 0 0 0 9.079 
21 
 
9.079 0 0 0 9.079 
22 
 
9.079 0 0 0 9.079 
23 
 
9.079 0 0 0 9.079 
24 E 11.594 14.371 11.976 4.790 42.731 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
124 ---- 478 0 0 0 478 
TOTAL 1.005.950 287.414 239.512 95.805 1.628.681 
Fonte: elaborada pelo autor. 
3.3.2.6 Fluxo de caixa descontado 
 
 De posse da Tab. 15, pode-se observar, na quinta coluna, o saldo mensal, 
que é encontrado através da soma das receitas menos o somatório dos custos 
diretos e indiretos, taxas de administração, terreno, impostos, comissões e 
marketing. A sexta coluna indica o Valor Presente Líquido, ou seja, o valor presente 
dos retornos diminuídos dos investimentos, descontados até a data da análise pela 
taxa de juros do custo do capital. O VPL é calculado através da fórmula descrita no 
39 
 
 
item 2.2 do presente trabalho. Para esse empreendimento, foi considerada uma 
Taxa Mínima de Atratividade de 2% ao mês. Como foi encontrado um VPL positivo, 
pode-se concluir que esse empreendimento é superior à aplicação financeira e, 
portanto, viável. 
 
Tabela 15 – Fluxo de caixa descontado para pagamento em 100 meses. 
 
Meses Etapas Total de 
receitas 
Total de 
despesas 
Saldo 
mensal VPL mensal 
1 IC 402.380,0 54.308,3 348.071,7 341.246,8 
2 
 
0,0 26.332,7 -26.332,7 -25.310,2 
3 
 
0,0 74.310,0 -74.310,0 -70.024,0 
4 PL 0,0 68.240,5 -68.240,5 -63.043,7 
5 
 
0,0 39.499,1 -39.499,1 -35.775,6 
6 L 71.853,6 212.666,2 -140.812,6 -125.037,7 
7 
 
13.652,2 51.143,6 -37.491,5 -32.638,6 
8 
 
13.652,2 46.754,8 -33.102,7 -28.252,8 
9 
 
13.652,2 42.366,1 -28.713,9 -24.026,5 
10 
 
13.652,2 42.366,1 -28.713,9 -23.555,4 
11 
 
13.652,2 42.366,1 -28.713,9 -23.093,5 
12 L + 6 133.408,1 359.317,9 -225.909,7 -178.128,5 
13 
 
36.405,8 51.533,1 -15.127,3 -11.693,9 
14 
 
36.405,8 51.533,1 -15.127,3 -11.464,6 
15 
 
36.405,8 51.533,1 -15.127,3 -11.239,8 
16 
 
36.405,8 45.388,8 -8.983,0 -6.543,6 
17 
 
36.405,8 47.144,3 -10.738,5 -7.669,1 
18 L + 12 72.332,6 133.727,9 -61.395,3 -42.986,6 
19 
 
43.231,9 48.577,8 -5.345,9 -3.669,6 
20 
 
43.231,9 48.577,8 -5.345,9 -3.597,6 
21 
 
43.231,9 44.189,0 -957,1 -631,5 
22 
 
43.231,9 35.411,4 7.820,5 5.058,6 
23 
 
43.231,9 26.633,9 16.598,0 10.525,8 
24 E 55.207,5 58.731,8 -3.524,3 -2.191,1 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
124 ---- 2.275,4 477,8 1.797,5 154,3 
40 
 
 
TOTAL 5.192.618 3.169.043,90 2.023.574 376.635,26 
Fonte: elaborada pelo autor. 
 O objetivo do estudo também é verificar o comportamento dos indicadores 
financeiros quando se emprega a forma de pagamento em 60 meses. Na Tab. é 
apresentado o fluxo de caixa descontado para financiamento em 60 meses. 
 
Tabela 16 – Fluxo de caixa descontado para financiamento em 60 meses. 
 
Meses Etapas Total de 
receitas 
Total de 
despesas 
Saldo 
mensal 
VPL 
mensal 
1 IC 400.000 52.474 347.526 340.711 
2 
 
0 26.333 -26.333 -25.310 
3 
 
0 68.441 -68.441 -64.493 
4 PL 0 63.838 -63.838 -58.977 
5 
 
0 39.499 -39.499 -35.776 
6 L 60.849 186.144 -125.295 -111.259 
7 
 
19.265 52.322 -33.058 -28.779 
8 
 
19.265 47.933 -28.669 -24.469 
9 
 
19.265 43.545 -24.280 -20.316 
10 
 
19.265 43.545 -24.280 -19.918 
11 
 
19.265 43.545 -24.280 -19.528 
12 L + 6 120.679 312.624 -191.946 -151.348 
13 
 
51.372 54.676 -3.304 -2.554 
14 
 
51.372 54.676 -3.304 -2.504 
15 
 
51.372 54.676 -3.304 -2.455 
16 
 
51.372 48.532 2.841 2.069 
17 
 
51.372 50.287 1.085 775 
18 L + 12 81.797 123.610 -41.813 -29.276 
19 
 
61.005 52.310 8.695 5.968 
20 
 
61.005 52.310 8.695 5.851 
21 
 
61.005 47.921 13.083 8.632 
22 
 
61.005 39.144 21.861 14.141 
23 
 
61.005 30.366 30.639 19.430 
24 E 71.146 61.541 9.605 5.972 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
 
. 
. 
. 
 
41 
 
 
84 ---- 3.211 674 2.537 481 
TOTAL 4.455.756 2.917.591,25 1.538.164 541.058 
Fonte: elaborada pelo autor. 
 Conforme ressaltado no item 3.4.1.6, a conclusão entre a melhor forma de 
comercialização dos lotes recai no conhecimento dos indicadores econômicos e 
financeiros. Analisando as Tab. 15 e 16 observa-se que o VPL para 60 meses foi 
superior ao de 100 meses. Então, ao optar por financiamento em 60 parcelas a taxa 
de remuneração do capital investido será maior do que na condição de 100 meses. 
 
3.3.2.7 Indicadores financeiros 
 
 Neste item serão apresentados os indicadores financeiros para a 
comercialização em 100 e 60 parcelas, são eles: Taxa Interna de Retorno 
Modificada (MTIR) admitindo uma taxa de financiamento dos saldos negativos de 
caixa de 0,90% ao mês, Índice de Lucratividade (IL), Tempo de retorno do 
investimento (Payback), Maior exposição de caixa evidenciando o valor e o tempo 
de ocorrência. 
 
a) Para financiamento em 100 meses 
 
 Com base no fluxo de caixa apresentado na Tab. 15 calcula-se uma MTIR de 
2,22% ao mês, ou seja, maior do que a TMA que é de 2,00%, então o estudo se 
mostra viável em relação a este item. 
 De acordo com os investimentos no terreno por parte da construtora e do 
investidor através do aportede capital e para o VPL encontrado, calcula-se um IL de 
1,36, atendendo os parâmetros definidos já que o valor foi maior que 1,00. 
 Observa-se no histograma indicado na Fig. 04 os dados referentes ao fluxo de 
caixa do empreendimento estudado. Após análise do gráfico pode-se dizer que o 
payback é de 40 meses, ou seja, é neste ponto que ocorre o início do retorno do 
capital investido. 
 
42 
 
 
 
Figura 04 – Histograma para comercialização em 100 meses. Fonte: elaborada pelo autor. 
 
 Analisando o fluxo de caixa da Tab. 15 encontra-se que a máxima exposição 
de caixa será -R$ 521.916,31 e ocorrerá no mês de número 21. 
 
a) Para financiamento em 60 meses 
 
 Com base no fluxo de caixa apresentado na Tab. 16 calcula-se uma MTIR de 
2,39% ao mês, ou seja, maior do que a TMA que é de 2,00%, então o estudo se 
mostra viável em relação a este item. 
 De acordo com os investimentos no terreno por parte da construtora e do 
investidor através do aporte de capital e para o VPL encontrado, calcula-se um IL de 
1,52, atendendo os parâmetros definidos já que o valor foi maior que 1,00. 
 Observa-se no histograma indicado na Fig. 05 os dados referentes ao fluxo de 
caixa do empreendimento estudado. Após análise do gráfico pode-se dizer que o 
payback é de 30 meses, ou seja, é neste ponto que ocorre o início do retorno do 
capital investido. 
 
43 
 
 
 
Figura 05 – Histograma para comercialização em 60 meses. Fonte: elaborada pelo autor.ᝄ 
 
 Analisando o fluxo de caixa da Tab. 16 encontra-se que a máxima exposição 
de caixa será -R$ 350.191,50 e ocorrerá no mês de número 18. 
 
3.3.3 Comparativo entre os indicadores para financiamentos em 60 e 100 
meses 
 
 A Tab. 17 faz uma compilação de todos os indicadores calculados no 
presente estudo para que seja feita a análise da melhor situação. 
 
Tabela 17 – Avaliação dos indicadores econômico-financeiros para comercialização dos 
lotes em 60 e 100 meses. 
 
Indicador econômico-
financeiro 
100 Meses 60 Meses Avaliação 
Lucro / Receita 
Disponível 
48,3% 42,7% 
Em 100 meses tem-se 
a melhor situação. 
Lucro / Custo do 
Terreno 
311,0% 236,5% 
Em 100 meses tem-se 
a melhor situação. 
Custo do Terreno / 15,5% 18,0% Em 100 meses tem-se 
44 
 
 
Receita Disponível a melhor situação. 
Custo da Obra / 
Receita Disponivel 
21,0% 24,4% 
Em 100 meses tem-se 
a melhor situação. 
Valor Presente Líquido 376.635,26 541.058,00 
Em 60 meses tem-se a 
melhor situação. 
Taxa Interna de 
Retorno 
2,22% ao mês 2,39% ao mês 
Em 60 meses tem-se a 
melhor situação. 
Índice Lucratividade 1,36 1,52 Em 60 meses tem-se a 
melhor situação. 
Tempo de retorno 40 meses 30 meses 
Em 60 meses tem-se a 
melhor situação. 
Maior exposição de 
caixa 
-R$ 521.916,31 -R$ 350.191,50 Em 60 meses tem-se a 
melhor situação. 
Fonte: elaborada pelo autor. 
 Analisando os dados da Tab. 17 verifica-se que ao permitir o recebimento em 
100 meses se obtém um melhor resultado econômico e pior resultado financeiro 
quando comparado ao financiamento em 60 meses. Como demonstrou-se no 
estudo, ambas situações oferecem condições viáveis, entretanto a condição de 60 
meses oferece menos risco a empresa do que a opção em 100 meses. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
45 
 
 
4 Considerações Finais 
 
 No presente estudo idealizou-se a realização de um loteamento residencial na 
cidade de Penedo no estado de Alagoas. Foram pesquisadas as características da 
cidade, investigados os aspectos mercadológicos e os possíveis concorrentes do 
produto. Durante as investigações verificou-se que a infraestrutura oferecida pelos 
loteamentos concorrentes e sua proximidade ao centro da cidade possuíam forte 
influência sobre o preço de venda do produto. 
 Após as pesquisas o preço de venda do produto foi definido e adotou-se a 
estratégia comercial de iniciar a execução da obra 06 meses antes do lançamento 
das vendas o que gerou a necessidade em buscar aporte de capital de investidor. 
Os custos envolvidos foram levantados, a velocidade de vendas foi estimada, o 
cronograma de execução da obra foi definido e a distribuição do investimento em 
publicidade foi definida. 
 Com o objetivo de alcançar a velocidade de vendas procurada admitiu-se 
comercializar as unidades em 60 e 100 meses. Realizou-se a distribuição das 
receitas e das despesas ao longo do tempo e o empreendimento mostrou-se viável 
do ponto de vista econômico e financeiro. 
 Com relação à viabilidade econômica, ou estática, obteve-se melhor resultado 
com o parcelamento em 100 meses, tendo como lucro o valor de R$ 2.023.574,08, e 
os indicadores econômicos foram bastante satisfatórios conforme ilustrado no item 
3.3.1.6. 
 Por outro lado, a comercialização em 60 meses como era de se espera 
apresentou melhores reultados do que em 100 meses quando se leva em conta a 
viabilidade financeira, ou dinâmica. Como pode-se verificar no item 3.3.2.7, letra b, a 
taxa interna de retorno foi maior, o índice de lucratividade foi maior, o valor presente 
líquido foi maior, o tempo de retorno do investmento foi menor e em 30 meses, ao 
contrário da segunda opção que foi em 40 meses e a exposição de caixa foi menor. 
 Contudo, o estudo de viabilidade aqui apresentado servirá como uma 
ferramenta de planejamento que deverá ser avaliada no início, durante a realização 
e no término do empreendimento, pois as condições de negociação entre a 
construtora e o cliente poderão sofrer alteração e impactar diretamente na 
viabilidade do negócio. Haverão vendas à vista, alguns clientes podem optar por 
46 
 
 
menor prazo para pagamento e com isso solicitar descontos no valor, a construtora 
pode encontrar uma oportunidade de aumentar os preços entre outras situações. 
 É importante ressaltar também que no presente estudo não foi feita a análise 
de riscos, como por exemplo taxa de inadimplência, surgimento de novos 
concorrentes, restrições da legislação municipal, riscos técnicos de desenvolvimento 
do produto etc. Estes fatores deverão ser identificados, mensurados e adotado as 
tratativas necessárias antes da decisão em iniciar a realização do emprrendimento. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
47 
 
 
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