O direito real de habitação

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O direito real de habitação
O direito real de habitação e sua aplicação no direito sucessório
Resumo: O presente artigo tem como objetivo a análise do direito real de habitação e sua aplicação no direito sucessório do cônjuge e do companheiro sobrevivente. Para elucidação do tema, abordaremos o instituto dos direitos reais sobre coisas alheias, no qual encontra-se inserido o direito de habitação. Posteriormente, apresentamos a evolução histórica do tema na legislação brasileira até as atuais previsões legais, inserindo-o em um contexto constitucional, que nos permitiu refletir sobre sua finalidade. Fez-se imprescindível a análise diante de demais direitos reais sobre coisas alheias, comparando suas consequências no mundo jurídico. Por fim, abordamos o ponto mais importante, qual seja, a inserção deste direito real no ramo do direito das sucessões, apresentando posições doutrinárias e jurisprudenciais acerca de sua concessão aos cônjuges e companheiros.
1. Direitos reais sobre coisas alheias
Para melhor compreensão do tema, é importante enfatizar que o direito real de habitação encontra-se inserido no rol de direitos reais sobre coisa alheia. É notório que a propriedade é o direito real mais completo, uma vez que seu titular detém o jus utendi (direito de usar a coisa), o jus fruendi (direito de perceber os frutos) e o jus abutendi (direito de dispor da coisa). É o que se extrai do artigo 1.228 do Código Civil, que preceitua: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”
Na lição de Washington de Barros Monteiro, “constitui o direito de propriedade o mais importante e o mais sólido de todos os direitos subjetivos, o direito real por excelência, o eixo em torno do qual gravita o direito das coisas[1]”. Tamanha sua importância, o legislador constituinte tratou de inserir a propriedade no rol de direitos e garantias fundamentais previstas no artigo 5º da Carta Magna, que garante aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade.
Entretanto, tal direito não é absoluto. O próprio artigo 5º da Constituição Federal de 1988 estabelece, em seu inciso XXIII, que a propriedade atenderá sua função social. O mesmo é preceituado no artigo 170, III, do citado diploma, onde a função social da propriedade é arrolada como um dos princípios gerais da atividade econômica.
Isto posto, compreende-se que, graças à autonomia da vontade do proprietário e ao princípio da função social da propriedade, nada obsta que o proprietário ou a lei façam com que alguns dos direitos reais que emanam da propridade passem a pertencer ao patrimônio de outrem, que terá direito real sobre coisa alheia.
O titular do domínio passa a sofrer uma restrição temporária em seus poderes, pois terceiro irá gozar e usar da coisa que lhe pertence, sem, contudo, poder dela dispor.
No rol de direitos reais expressos no artigo 1.225 do Código Civil, destacamos os direitos reais sobre coisas alheias, quais sejam: propriedade fiduciária, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador, penhor, hipoteca, anticrese, concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso.
Neste ensaio, abordaremos especificamente o direito real de habitação, previsto no inciso VI do respectivo artigo.
2. Direito real de habitação
2.1. Conceito
Na lição de Carlos Roberto Gonçalves, o direito de habitação “assegura ao seu titular o direito de morar e residir na casa alheia. Tem, portanto, destinação específica: servir de moradia ao beneficiário e sua família. Não podem alugá-la ou emprestá-la. Acentua-se, destarte, a incessibilidade assim do direito quanto do seu exercício.[2]”
Em outras palavras, o direito de habitação trata-se de direito real sobre coisa alheia que transfere ao seu detentor o direito de habitar determinado imóvel residencial, não podendo ser utilizado para fim diverso deste, uma vez que seu titular não pode alugar, emprestar ou estabelecer fundo de comércio no imóvel[3].
2.2. Evolução histórica e previsão legal
Ainda que pouco conhecido, o direito de habitação não é instituto novo no ordenamento jurídico brasileiro.
O Código Civil de 1916 já mencionava, em seu artigo 196, V, o direito de habitação no rol de direitos reais. A matéria, entretanto, era melhor regulada nos artigos 746 a 748 do referido Código. Era a redação do artigo 746: “Art. 746. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.”
A princípio, o Código Civil de 1916 nada previa acerca do direito de habitação no livro de Direito das Sucessões. Entretanto, a Lei 4.121/62, conhecida como Estatuto da Mulher Casada, tratou de incluir o § 2º ao artigo 1.611, que estabelecia: “Ao cônjuge sobrevivente, casado sob o regime da comunhão universal, enquanto viver e permanecer viúvo será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habilitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único bem daquela natureza a inventariar”.
Passou a ser deferido, então, o direito de habitação ao cônjuge sobrevivente, enquanto viver a permanecer viúvo e se casado sob o regime da comunhão de bens, nada dispondo acerca do companheiro na união estável e dos outros regimes de bens.
De acordo com os ensinamentos de Daniel Blikstein, “a idéia do legislador de 1962, era afastar a clara inferioridade feminina prevista até então pelo Código Civil de 1916 e legislação extravagante, inclusive no que tange aos direitos civis ora existentes. (...) De qualquer forma, o direito real de habitação decorrente de sucessão hereditária manteve-se válido e vigente em nossa legislação desde 1962, até posteriores modificações e a entrada em vigor do atual Códex Civil. Como já foi visto, é importante lembrar que duras críticas foram levantadas quanto à limitação do referido direito real à época, que, pela lei vigente, era aplicável apenas aos casados na comunhão universal de bens.[4]”
A Lei 9.278/96 (Lei da união estável) tratou de solucionar parte do problema ao contemplar, no parágrafo único do artigo 7º, o direito real de habitação ao companheiro sobrevivente, verbis: “Dissolvida a união estável por morte de um dos conviventes, o sobrevivente terá direito real de habitação, enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento, relativamente ao imóvel destinado à residência da família.”
Por sua vez, o Código Civil de 2002 pouca alteração trouxe ao instituto, sendo que a maior evolução ocorreu no livro do direito das sucessões. Além de mantê-lo no rol de direitos reais (artigo 1.225, V), de regulá-lo nos artigos 1.414 a 1.416 nos mesmos moldes do Código anterior, o Código de 2002 tratou de eliminar a distinção feita entre os regimes de bens, contemplando o cônjuge sobrevivente com o direito real de habitação ao cônjuge sobrevivente, independentemente do regime de bens, conforme se extrai do artigo 1.831:
“Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar. “
Nota-se que, diferentemente do Código Civil de 1916, este não faz qualquer ressalva quanto à existência do direito apenas enquanto perdurar o estado de viuvez.
2.3. Amparo constitucional e finalidade
É inegável que o direito real de habitação concedido ao cônjuge sobrevivente encontra suas bases mais sólidas no princípio da dignidade da pessoa humana, previsto no artigo 1º, inciso III da Constituição Federal de 1988. Ademais, o artigo 6º da Carta Magna eleva a moradia ao status de direito social, cabendo ao legislador infraconstitucional criar as normas que o resguarde.
De acordocom Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, a finalidade deste legado ex lege de habitação é dúplice: garantir certa qualidade de vida ao cônjuge supérstite e impedir que após o óbito do outro cônjuge seja ele excluído do imóvel em que o casal residia, sendo ele o único bem residencial do casal a ser inventariado. Com efeito, se os filhos do falecido e o cônjuge sobrevivente não se entendessem, poderia a qualquer tempo ser extinto o condomínio, com a perda da posse. Com o direito real de habitação, embora partilhado o imóvel entre os herdeiros, o cônjuge reserva para si o direito gratuito de moradia, independentemente da existência de testamento a seu favor[5].
3. Diferenças entre direito real de habitação, uso e usufruto
Ainda que institutos semelhantes, o direito real de habitação, o uso e o usufruto possuem características próprias elementares para sua diferenciação, senão vejamos.
O usufruto é elencado como direito real no inciso IV, do artigo 1.225 do Código Civil de 2002 e regulado pelos artigos 1.390 a 1.411 do mesmo diploma. Como se vê, trata-se de um direito muito mais complexo.
Enquanto o direito à habitação dá ao seu detentor a prerrogativa apenas de ocupar o imóvel para uso próprio e de sua família, o usufruto dá ao usufrutuário o direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos, conforme dispõe o artigo 1.394 do Código Civil.
Outra diferença importante está no tipo de bem que pode ser objeto de usufruto. Enquanto o direito real de habitação pode recair apenas sobre bens imóveis residenciais (casa ou apartamento), o usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades (artigo 1.390), inclusive títulos de crédito (artigo 1.395) e crias de animais (artigo 1.397).
O direito real de uso, expresso no inciso V, do artigo 1.225 do Código Civil de 2002 e regulado pelos artigos 1.412 e 1.413 do diploma, guarda maior semelhança com o instituto objeto do presente estudo. Neste, o usuário pode usar a coisa e perceber os seus frutos, entretanto, apenas quanto o exigirem as necessidades sua e de sua família (cônjuge, filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico), conforme sua condição social e local onde viver.
O artigo 1.412 não faz distinção acerca do tipo de bem que pode recair o direito, compreendendo-se que pode recair tanto sobre bens móveis, quanto imóveis comerciais ou residenciais.
A título de exemplificação, no caso de um imóvel residencial, compete ao usufrutuário usar (habitar), administrar e perceber os frutos, no caso os alugueis, sem qualquer limitação. O usuário, por sua vez, poderia apenas habitar e receber alugueis suficientes para cobrir suas necessidades ou de sua família. Por fim, ao detentor do direito real de habitação, é permitido apenas habitar, sem receber qualquer aluguel ou outro tipo de renda proveniente do imóvel.
4. Direito real de habitação do cônjuge do falecido
Como mencionado alhures, o Código Civil, em seu artigo 1.831, garante ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.
A grande celeuma ocorre quando de cujus deixa, como herdeiros, filhos exclusivos. É inegável que, ainda que os filhos exclusivos do de cujus, tornem-se nu-proprietários do imóvel, este ainda será gravado com o ônus do direito real de habitação em benefício do cônjuge sobrevivente. Neste sentido, já se posicionou o Superior Tribunal de Justiça:
DIREITO CIVIL. DIREITO DE FAMÍLIA E SUCESSÃO. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO DO CÔNJUGE SOBREVIVENTE. RECONHECIMENTO MESMO EM FACE DE FILHOS EXCLUSIVOS DO DE CUJOS. 1.- O direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência do casal deve ser conferido ao cônjuge/companheiro sobrevivente não apenas quando houver descendentes comuns, mas também quando concorrerem filhos exclusivos do de cujos. 2.- Recurso Especial improvido[6].
Não há que se falar, entretanto, em contemplação com o direito real de habitação ao cônjuge sobrevivente se o único imóvel a inventariar era objeto de condomínio antes de aberta a sucessão. Neste sentido, posiciona-se a jurisprudência:
CIVIL. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. INOPONIBILIDADE A TERCEIROS COPROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL. CONDOMÍNIO PREEXISTENTE À ABERTURA DA SUCESSÃO. ART. ANALISADO: 1.611, § 2º, do CC/16. 1. Ação reivindicatória distribuída em 07/02/2008, da qual foi extraído o presente recurso especial, concluso ao Gabinete em 19/03/2010. 2. Discute-se a oponibilidade do direito real de habitação da viúva aos coproprietários do imóvel em que ela residia com o falecido. 3. A intromissão do Estado-legislador na liberdade das pessoas disporem dos respectivos bens só se justifica pela igualmente relevante proteção constitucional outorgada à família (art. 203, I, da CF/88), que permite, em exercício de ponderação de valores, a mitigação dos poderes inerentes à propriedade do patrimônio herdado, para assegurar a máxima efetividade do interesse prevalente, a saber, o direito à moradia do cônjuge supérstite. 4. No particular, toda a matriz sociológica e constitucional que justifica a concessão do direito real de habitação ao cônjuge supérstite deixa de ter razoabilidade, em especial porque o condomínio formado pelos irmãos do falecido preexiste à abertura da sucessão, pois a copropriedade foi adquirida muito antes do óbito do marido da recorrida, e não em decorrência deste evento. 5. Recurso especial conhecido e provido[7].
5. Direito real de habitação do companheiro do falecido
Importante debate tem se instalado entre os operadores do direito acerca da possibilidade do companheiro sobrevivente na união estável ser beneficiário do direito real de habitação sobre o único imóvel a ser inventariado.
Afinal, estaria a Lei 9.278/96 revogada pelo Código Civil, que regulou a matéria? A Constituição Federal de 1988 equiparou a união estável ao casamento? O artigo 1.831, que menciona apenas o termo “cônjuge” deve ser estendido ao companheiro?
Observa-se na jurisprudência majoritária um esforço no sentido de contemplar o companheiro sobrevivente com tal direito, sendo que, os julgadores que não entender que a Carta Magna equiparou os efeitos da união estável ao casamento, sustentam a vigência da Lei da União estável e vice-versa.
Nota-se que o próprio STJ reconhece o referido direito ao companheiro. Não há, entretanto, uniformidade na fundamentação das decisões. Como exemplo de decisão que baseia-se na vigência da Lei 9.278/96, colacionamos:
DIREITO CIVIL. SUCESSÃO. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. COMPANHEIRO SOBREVIVENTE. POSSIBILIDADE. VIGÊNCIA DO ART. 7º DA LEI N. 9.278/96. RECURSO IMPROVIDO.
1. Direito real de habitação. Aplicação ao companheiro sobrevivente. Ausência de disciplina no Código Civil. Silêncio não eloquente. Princípio da especialidade. Vigência do art. 7º da Lei n. 9.278/96. Precedente: REsp n. 1.220.838/PR, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2012, DJe 27/06/2012.
2. O instituto do direito real de habitação possui por escopo garantir o direito fundamental à moradia constitucionalmente protegido (art. 6º, caput, da CRFB). Observância, ademais, ao postulado da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, da CRFB).
3. A disciplina geral promovida pelo Código Civil acerca do regime sucessório dos companheiros não revogou as disposições constantes da Lei 9.278/96 nas questões em que verificada a compatibilidade. A legislação especial, ao conferir direito real de habitação ao companheiro sobrevivente, subsiste diante da omissão do Código Civil em disciplinar tal direito àqueles que convivem em união estável. Prevalência do princípio da especialidade. 4. Recurso improvido[8].
A mesma corte editou, entretanto, o Informativo 533, sustentando a equiparação dos efeitos da união estável ao casamento, do qual destacamos o seguinte trecho:
“De fato,o art. 1.831 do CC reconhece ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar, silenciando quanto à extensão desse direito ao companheiro sobrevivente. No entanto, a regra contida no art. 226, § 3º, da CF, que reconhece a união estável entre o homem e a mulher como entidade familiar, devendo a lei facilitar sua conversão em casamento, é norma de inclusão, sendo contrária ao seu espírito a tentativa de lhe extrair efeitos discriminatórios entre cônjuge e companheiro. Assim sendo, o direto real de habitação contido no art. 1.831 do CC deve ser aplicado também ao companheiro sobrevivente.”
Mesmo entendimento possui Maria Berenice Dias, por sua vez, sustenta tanto a vigência da Lei da União Estável, quanto sua equiparação ao casamento, conforme destacamos:
“Em sede de direitos sucessórios na união estável é onde o Código Civilmais escancaradamente acabou violando o cânone maior da Constituição Federal que impôs o reinado da igualdade e guindou a união estável à mesma situação que o casamento. O tratamento desigual dado ao cônjuge e ao parceiro não se justifica, em vista do reconhecimento da união estável como entidade familiar.
(...)
O legislador afrontou a norma constitucional. O tratamento diferenciado inegavelmente desobedeceu o princípio da igualdade que tem assento constitucional, sede que consagrou a união estável como entidade familiar e a igualou ao matrimônio, sem distinções de ordem patrimonial. Não prospera a justificativa do Deputado Ricardo Fiúza, relator do Projeto do Código Civil, para dar prevalência à relação matrimonial sobre o relacionamento estável. Afirma que a união estável é instituição-meio, enquanto o casamento seria instituição fim. Essa predileção não existe.”
Adiante, assevera a doutrinadora:
“Ambas as leis regulamentadoras da união estável deferem direitos outros, não contemplados no Código. A Lei nº 8.971/94 garantiu o direito de usufruto da metade ou da quarta parte da herança, a depender da existência de filhos do de cujus. Já a Lei nº 9.278/96 assegura o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família. Como o novel estatuto não revogou expressamente esses diplomas legais, e não disciplina exaustivamente a matéria, pois não prevê o direito de habitação e o direito de usufruto, mister reconhecer que não estão derrogados esses direitos deferidos na legislação pretérita. Outra não pode ser a conclusão em face do que dispõe os §§ 1º e 2º do art. 2º da LICC[9].”
Ainda que seja de suma importâncias uniformizar as fundamentações, parece-nos razoável que, independentemente desta ou daquela, é imprescindível a concessão do direito real de habitação ao companheiro sobrevivente, resguardando, assim, sua moradia e sua dignidade. Neste sentido, o Conselho da Justiça Federal editou o seguinte enunciado:
Enunciado 117, CJF: "O direito real de habitação deve ser estendido ao companheiro, seja por não ter sido revogada a previsão da Lei n. 9.278/96, seja em razão da interpretação analógica do art. 1831, informado pelo art. 6º, caput, da CR/88."
6. Considerações finais
Ante todo o exposto, destacamos a importância do direito real de habitação, principalmente, no ramo do direito das sucessões. Ainda que o legislador infraconstitucional não tenha dispensado grande atenção ao instituto, sua aplicação é de grande relevância em uma sociedade na qual direitos e garantias fundamentais, tal como a moradia, são constantemente violadas.
Noutro sentido, trata-se de grave restrição ao direito de propriedade, inviabilizando, muitas vezes, o próprio direito de uso deste, que, dificilmente, poderá habitar o imóvel ou até mesmo dele dispor.
Deve haver, portanto, parcimônia do julgador ao conceder ou extinguir tal direito, não o outorgando àquele que dele não necessita e não negando àquele que corre sério risco de ser privado de um lar.
Referências
CHAVES DE FARIAS, Cristiano. ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil.
DIAS. Maria Berenice. A União Estável. Disponível em: http://www.mariaberenice.com.br/pt/artigos.dept.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, volume 4: Direito das Coisas.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, vol. 5.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil, v. 3.
[1] Curso de direito civil, v. 3, p. 83.
[2] Direito civil brasileiro, vol. 5.
[3] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, volume 4: Direito das Coisas.
[4] O Direito Real de Habitação na sucessão hereditária.
[5] CHAVES DE FARIAS, Cristiano. ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Juspodivm: Bahia, 2013
[6] STJ, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 16/04/2013, T3 - TERCEIRA TURMA
[7] STJ - REsp: 1184492 SE 2010/0037528-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 01/04/2014, T3 - TERCEIRA TURMA.
[8] REsp 1156744/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 18/10/2012
[9] DIAS. Maria Berenice. A União Estável. Disponível em: http://www.mariaberenice.com.br/pt/artigos.dept