Registro de Imóveis no Brasil

Prévia do material em texto

UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ
CURSO DE DIREITO
 REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL
SANDRA FERRAZ DE LIMA
Rio de Janeiro
2019�
SANDRA FERRAZ DE LIMA
REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL
Trabalho de Conclusão de Curso – TCC, apresentado a Faculdade Estácio de Sá Taquara R9, Jacarepaguá no Rio de Janeiro, como exigência parcial à obtenção do título de Bacharel/Direito
 Orientador(a): 
 
Rio de Janeiro
2019
AGRADECIMENTOS
Agradeço a primeiramente a Deus, por dar-me saúde e disposição para seguir a frente a essa jornada nada fácil que a conclusão de um curso. A meu marido, meus filhos e netos por entenderem e compreenderem a minha ausência nesse período e aos amigos feito ao longo desse tempo e que contribuíram cada um do seu jeito para a realização e execução deste Trabalho Acadêmico.
�
REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL
Sandra Ferraz de Lima
 
RESUMO
Este trabalho tem por finalidade discorrer sobre a importância do Sistema Registral Imobiliário, ou seja, do serviço prestado pelos Cartórios de Registro de Imóveis e Cartório de notarial, na vida do cidadão brasileiro, apresentando noções sobre a atividade registral, sua natureza jurídica, os princípios que norteiam a atividade registral imobiliária, e o modo prático de realização de suas prerrogativas, quais sejam, a publicidade, a autenticidade e a eficácia aos atos jurídicos constituintes dos direitos de propriedade, ou a este relativo. Objetivou-se demonstrar a trajetória do serviço prestado, bem como as dificuldades encontradas para a realização do serviço, a partir do ponto de vista prático experimentado pelo dia-a-dia de um Cartório de Registro de Imóveis.
Palavras-chave: Direito Registral. Direito Imobiliário. Registro de Imóveis. Princípios do Direito Registral.
SUMÁRIO
1 Introdução. 2 Desenvolvimento. 2.1 Registro de Imóveis no Brasil. 2.2 Função Social da propriedade e a Constituição Federal. 2.3 Princípios que Fundamentam o Sistema Registral de imóveis no Brasil. 2.4 Formas de Aquisição da Propriedade no Brasil. 2.4.1 Aquisição por Registro do Título. 2.4.1.1 Da aquisição por Usucapião. 2.5 Procedimento para o Registro de Imóvel. 3 conclusão. Referência bibliográfica.
�
INTRODUÇÃO
A falta do conhecimento necessário faz com que os titulares de direitos muitas vezes venham a perdê-los, tal situação não é diferente quando se trata do direito de propriedade, e para garantir este direito temos a nossa disposição o Sistema Registral Imobiliário, que pode e deve se aproximar da sociedade e da realidade prática daqueles que dele se utilizam, ou que ainda virão a utilizar seja como parte interessada, ou, como operadores do direito a serviço da sociedade, tal feito facilitaria o entendimento da importância dos serviços prestados e daqueles que realizam estes serviços, bem como, evitaria incidentes e transtornos decorrentes da falta de conhecimento quanto à importância do serviço, de suas prerrogativas legais e do seu modo de execução.
Neste trabalho, busca-se fazer uma reflexão sobre a importância do serviço prestado pelo Registro de Imóveis, os princípios que o norteiam e aplicação prática destes no dia-a-dia dos Cartórios, apresentando assim a real trajetória dos títulos levados a registro, e do serviço prestado em conformidade com a Constituição Federal, com a Lei dos Registros Públicos nº 6.015/1973, a Lei 8.935/94, e demais dispositivos legais que regulamentam o tema.
Embora a atividade registral seja um trabalho extremamente burocrático, que tem entre seus princípios mais importantes o da publicidade, e em contrapartida ser também um serviço de caráter extremamente fechado e desconhecido aos olhos da sociedade de forma geral, é que o presente estudo pretende mostrar de forma sucinta aqueles que não têm contato direto com o Sistema Registral em sua forma prática, o conhecimento da trajetória e a importância da apresentação dos títulos para registro junto ao Registro de Imóveis, bem como seus efeitos no mundo jurídico.
DESENVOLVIMENTO
REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL
No começo tudo era público. O local onde você está agora pertencia à Coroa Portuguesa. O imóvel onde está situado o seu local de trabalho, aqueles onde você nasceu, cresceu, estudou, tudo era "terra lusa".
Isso porque somos uma "descoberta" dos portugueses que, ao chegarem aqui, adquiriram o título originário da posse de toda a extensão territorial. Posteriormente a Coroa Portuguesa cedeu os direitos possessórios de parte das terras aos moradores das capitanias hereditárias, por meio de cartas de sesmarias. Ou seja, a partir de então, alguns agraciados recebiam o direito de possuir a terra pública.
Mas, onde estava a publicidade de tais "direitos" e Como saber quem era "detentor da posse" e quem não era? Onde ficavam arquivados tais atos? Qual área havia sido cedida e qual permanecia integralmente sob o domínio público?
Em 1850, Dom Pedro Segundo tentou resolver essas questões por meio da lei 601, que dispunha sobre as terras devolutas no Império e as que eram possuídas por título de sesmaria, bem como aquelas decorrentes do simples título de posse mansa e pacífica, determinando que fossem medidas e demarcadas e que fossem legitimadas aquelas adquiridas por “ocupação primária”, ou havidas “do primeiro ocupante, que se acharem cultivadas, ou com princípio de cultura, e morada, habitual do respectivo posseiro, ou de quem o represente”.
Ainda, segundo transcrição literal do artigo 10 da referida lei, o “Governo” deveria prover o modo prático de extremar o domínio publico do particular.
Mas as perguntas feitas nos parágrafos anteriores continuavam sem resposta. Onde e quem teria a incumbência de promover tais registros?
Somente em 1854, por meio do Decreto nº 1.834, no capítulo intitulado “Do registro das terras públicas” é que se encarregou, ninguém mais, ninguém menos que o “Vigário” de cada freguesia para receber declarações para o registro de terras.
Surgem aí, segundo Kümpel (2013) os primeiros sinais do princípio da territorialidade, vez que, ao Vigário foi atribuída a incumbência de registrar apenas as terras de “sua freguesia”.
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E A CONSTITUIÇÃO FEDERAL
Antes de adentrar nas questões que norteia as formas de aquisição da propriedade e seu respectivo registro, vamos entender de forma resumida o significado da função social da propriedade. Tartuce, a este respeito, aduz que:
Como primeiro dispositivo preliminar a respeito da propriedade, repise-se que o caput do art. 1.228 traz os atributos, faculdades e direitos relativos ao domínio, tema já estudado. O seu § 1.º é um dos preceitos mais importantes da vigente lei civil, ao enunciar que “O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas”. A norma civil codificada passa a consagrar expressamente a função social, em um sentido de finalidade, como princípio orientador da propriedade; além de representar a principal limitação a esse direito. (TARTUCE, ano? , p. ?)
Com a Constituição Federal de 1988, a propriedade passou a ser um munus, ou seja, vinculada a um direito-dever, através do desempenho da função social, pois, até então, conforme Cretella Júnior (1997, p. 301), “antigamente, bem diversa era a situação. A propriedade, eixo em torno do qual girava todo o direito das coisas, caracterizava-se pelo seu feitio nitidamente individualista.”
O art. 5°, inciso XXIII da Constituição Federal de 1988 inovou incluindo a função social da propriedade como direito e garantia individual, que veio a ter como principal efeito, antes de tudo, que osdireitos e deveres individuais são cláusulas pétreas da Constituição Federal, não admitindo emenda para sua alteração. Assim, a conclusão inevitável é que a “função social da propriedade” torna-se cláusula pétrea, não podendo ser alterada ou suprimida da Carta Magna.
PRINCÍPIOS QUE FUNDAMENTAM O SISTEMA REGISTRAL DE IMÓVEIS NO BRASIL
A maioria dos autores disserta sobre a origem e incidência dos princípios, sendo certo afirmar que na maioria das vezes são os mesmos inseridos no sistema jurídico brasileiro por meio de preceitos constitucionais ou legais, como acontecem com os princípios financeiros e os princípios tributários, porém, não configuram normas jurídicas em sentido formal, apesar da sua força vinculativa.
Melo Filho, dissertando sobre a matéria, ressalta a função que um princípio possui dentro do ordenamento jurídico, com as seguintes palavras:
O princípio possui uma função especificadora dentro do ordenamento jurídico: ele é de grande valia para a exegese e perfeita aplicação, assim dos simples atos normativos que dos próprios mandamentos constitucionais. O menoscabo por um princípio importa na quebra de todo o sistema jurídico. É que o direito forma um sistema, é um axioma que nem sequer precisa ser demonstrado, já porque axioma, já pela proibição lógica do regressum ad infinitum (da infinita reciclagem das premissas eleitas). (MELO FILHO, 1986, p. 26)
Princípios de uma ciência são as proposições básicas, fundamentais, típicas, que condicionam todas as estruturações subsequentes. Princípios, neste sentido, são os alicerces da ciência.
Estes situam-se entre os valores e as normas, isto é, representam o marco inicial na escala de concreção do direito. Por isso eles são munidos do mais alto grau de abstração, o que lhes confere maior campo de abrangência. Daí porque os princípios atuam como diretrizes na elaboração de normas jurídicas, fazendo o papel de coordenadores de regras jurídicas.
No entendimento de Reale, o conceito do termo princípio se relaciona com verdades admitidas:
Princípios são verdades fundastes de um sistema de conhecimento, como tais admitidas, por serem evidentes ou por terem sido comprovadas, mas também por motivos de ordem prática de caráter operacional, isto é, como pressupostos exigidos pelas necessidades da pesquisa e da práxis. (REALE, 1998, pp. 305)
Desta feita, citando Melo Filho, temos que "nenhuma interpretação será havida por jurídica se ela direta ou indiretamente desconsiderar um princípio". Princípios, ainda que comportem gradação, ou, pelo menos perante outros, são ordens de comando que não devem ser desprezadas.
Segundo o princípio da publicidade faz-se necessário que o Oficial de Imóveis, antes de proceder com o registro do título, realize um exame prévio da legalidade do título, a fim de aferir acerca da validez e eficácia do título, evitando, desta forma, o registro de títulos inválidos, imperfeitos ou ineficazes.
Para que o título possa ser levado a registro faz-se necessário que não contenha nenhum óbice legal, ou, em outras palavras, é necessário que esteja em conformidade com a lei.
Nas palavras de Moraes (2002, p. 99), “esse princípio coaduna-se com apropria função administrativa, de executor do direito, que atua sem finalidade própria, mas em respeito à finalidade imposta pela lei e com a necessidade de preservar-se a ordem jurídica.”
O princípio da publicidade, assim como o da legalidade, denota em norma de observância básica por todos os serviços de registro imobiliário. A realização de um ato registral, por si só, gera publicidade e, em consequência disso, presume-se que, a partir daí, passa a ser de conhecimento de todos. Isso se dá com a matrícula do imóvel, com o registro, com a averbação, dentre outros.
A publicidade, portanto, é a regra, pois quaisquer que sejam os atos característicos ou o fim dos assentamentos constantes na Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), devem estar os registros neles constantes abertos de maneira permanente, salvo pouquíssimas exceções, o conhecimento de todos que assim o desejarem.
Por fim, o princípio da fé pública está previsto no art. 3º da Lei dos Notários e Registradores, o qual prevê que "notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro".
A fé pública é característica essencial ao serviço realizado no Registro de Imóveis, pois confere aos assentamentos praticados e às certidões lavrados as qualidades de certeza e veracidade de seus conteúdos.
A fé pública, em outras palavras, corresponde à especial confiança atribuída por lei ao que o delegado do serviço público (registrador de imóveis) declare ou faça, no exercício da função, com presunção (relativa ou absoluta) de veracidade, bem como afirma a eficácia do negócio jurídico ajustado com base no declarado ou praticado na serventia.
Feita essa breve introdução acerca do conceito de princípio, faz-se necessário concluirmos acerca da imensa importância dos princípios, não só para o ramo do Direito Registral Imobiliário, como ao ordenamento jurídico com um todo.
Estamos cônscios que os princípios norteadores da atividade registraria imobiliária não se limitam aos que serão elencados nesse trabalho, uma vez que não há consenso doutrinário acerca do rol em questão. Entretanto, para o objetivo ao qual nos propomos, procuraremos abordar os considerados mais importantes pela doutrina pátria.
FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE NO BRASIL
Existem em nossa sistema brasileiro duas formas de aquisição da propriedade que é; Originária – Quando desvinculada de qualquer relação com titular anterior, não existindo relação jurídica de transmissão. A maioria da doutrina, entende também como originária a aquisição por usucapião, mas o que nos interessa mesmo e a forma derivada pois, esta forma de aquisição ocorre quando há relação jurídica com o antecessor. Existe transmissão da propriedade de um sujeito a outro. A regra fundamental dessa modalidade é que ninguém pode transferir mais direitos do que tem “nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet”. Existe transmissão derivada tanto por inter vivos como mortis causa, nesta última, o fato da morte faz com que o patrimônio do falecido transfira-se a herdeiros (Princípio da Saisine).
AQUISIÇÃO POR REGISTRO DO TÍTULO
 Estão elencada nos arts. 1245, 1246 e 1247 a aquisição da propriedade imóvel pelo registro do título é a transferência entre vivos da propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente.
Enquanto não se registrar o título, que deve ser público, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. O registro torna-se eficaz no momento da apresentação do título ao oficial do registro e assim que este prenotar no protocolo que é a chave do registro geral.
Devem ser igualmente registradas as sentenças proferidas em ações divisórias, inventários, partilhas, as sentenças que adjudicarem bens de raiz em pagamentos de dividas de herança, as sentenças de separação, nulidade e anulação de casamento quando houver imóveis na partilha e sentença proferia em ação de usucapião bem como qualquer sentença, transitada em julgado, que transmita, total ou parcialmente a propriedade de um bem imóvel, pois diante da ausência de alguns desses pressupostos, Leva o proprietário até dificuldades na hora de vender ou até mesmo comprar. Pois são situações em que o registro cai em exigência.
Os maiores casos de exigências dos imóveis usados nos cartórios de registro de imóveis são justamente o fato de não realizarem as devidas averbações no titulo e desta forma não respeitando a cadeia sucessória do imóvel.
DA AQUISIÇÃO POR USUCAPIÃO
Usucapião é modo originário de aquisição de propriedade, através da posse mansa e pacífica, por determinado espaço de tempo, e mediante requisitos previstos em lei. Como dito antes, é considerado forma originária de aquisição de propriedade porque ao usucapi ente constituidireito à parte, independentemente de qualquer relação jurídica com o proprietário anterior.
Contudo, como usucapião detêm suas próprias peculiaridades na questão do registro, o que vai constar neste trabalho será uma breve passagem até porque tratar se de um tema que particularmente gosto muito e também muito extenso e com isso deveria ser feito a parte, mas para não deixar faltar o tema até mesmo por fazer das parte da aquisição da propriedade.
A usucapião possui diferentes modalidades, quais sejam: Extraordinária, ordinária, constitucional rural.
A usucapião extraordinária encontra-se prevista no art. 1238 Código Civil, o qual estabelece que “Aquele que ininterruptamente, sem oposição possuir como seu imóvel por quinze anos, adquire a propriedade, independentemente de justo título e boa fé (presunção juris et de jure), podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença que servirá de título para o registro no cartório de imóveis. O Prazo de quinze anos, cai para 10 se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou Ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo.” 
A aquisição por usucapião ordinária ocorre para aquele que, ininterruptamente, sem oposição possuir como seu imóvel por dez anos, com justo título e boa fé, adquire a propriedade. O Prazo será de cinco anos se o possuidor adquiriu o imóvel onerosamente, com base no registro constante no cartório de imóveis, cancelado posteriormente, desde que nele tiverem estabelecido a usa moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico em conformidade com artigo 1.242 do Código de Processo Civil caput e seu parágrafo único.
A usucapião constitucional rural encontra-se disciplinada nos arts. 190 e 191 da Constituição Federal e 1.239 do Código Civil. Também conhecido como usucapião pro labore e usucapião especial rural. Aquele que não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possuir como sua, ininterruptamente e sem oposição, por cinco anos, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares e torná-la produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe a propriedade.
Para todos os casos acima, para o fim de contar o tempo exigido para o usucapião, pode o possuidor acrescentar à sua posse a dos seus antecessores contanto que todas sejam contínuas e pacíficas lembrando que os vícios da posse também se transmitem, portanto a posse anterior se for violenta, clandestina ou precária, tais vícios, entre outros se transmitem para o possuidor derivado, trata-se do princípio da accessio possessionis.
PROCEDIMENTO PARA O REGISTRO DE IMÓVEL
O Registro estabelece o direito de propriedade, ou seja, afirma quem é o dono. No Brasil, tanto na compra de um imóvel, ou nos casos de herança, é o registro que garante a propriedade ao novo dono.
Sem o registro, eventuais dívidas de quem vendeu poderão recair sobre o imóvel, acarretando o risco de ser penhorado. Outro risco é a possibilidade da venda para outras pessoas, já que o comprador original não efetuou a transmissão de propriedade.
O documento deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) respectivo da região (circunscrição) onde o imóvel está localizado, ou seja, não é possível escolher o CRI.
Como dito anteriormente, existem problemas comuns para a regularização dos imóveis. Quem comprou um imóvel ou quer vender um, provavelmente já descobriu que problemas deixam o bem irregular. A falta de documentação, seja habite-se ou escritura, está no topo das exigências.
A escritura (ou Certidão de Matrícula) é um documento que precisa ter registro no cartório. Ele regulariza o imóvel e mostra quem é o proprietário e por isso, quando um imóvel não tem esse documento, o dono pode correr alguns riscos, como a perda dessa propriedade. Sem a escritura, a compra e venda desse imóvel só pode ser feita com um “contrato de gaveta”, também conhecido como contrato de compra e venda.
O principal problema de deixar o imóvel sem escritura será tentar vendê-lo, pois, geralmente, as imobiliárias não costumam fazer vendas de imóveis que não têm escritura, e, mesmo que fizessem esse negócio, os bancos dificilmente aprovariam um financiamento.
Por isso, regularizar a documentação torna-se um passo muito importante se uma pessoa pretende vender o imóvel futuramente. Uma alternativa é encontrar os antigos donos ou herdeiros e pedir para a escritura ser lavrada, ou seja, emitida. Além da presença dos antigos proprietários, é necessário levar um título de compra para comprovar a negociação e registrar o imóvel. Esse documento é um protocolo que o cartório usa para registrar a existência do imóvel. 
Se a pessoa interessada em vender não encontrar os antigos donos ou os herdeiros ou não possuir nenhum documento que comprove a compra do imóvel, será necessário procurar a justiça a fim de mover uma ação de usucapião, comprovando que está morando naquele imóvel há, pelo menos, cinco anos de forma comprovada. 
Situações como as supranarradas caracterizam o contrato de gaveta, o qual acontece quando alguém compra ou vende um imóvel que estava em financiamento sem que o banco faça a transferência dessa dívida. Então, é feito um acordo informal, pois o contrato de gaveta não pode ser registrado oficialmente.
O risco maior nesse caso é que o comprador, por lei, não se torna proprietário do imóvel, então, como o vendedor continua sendo o proprietário, ele teria o direito de vendê-lo a outros interessados se quisesse aplicar um golpe entre outros riscos. Por isso, é necessário registrar qualquer tipo de acordo. E, nesse caso, uma saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos.
Vide o que ocorreu na comunidade da Muzema, onde dois prédios caíram, foram feitos sem autorização da Prefeitura, não contrataram engenharia, em suma, sem estrutura, pra isso muitos imóveis ficam tempos parados, cumprindo a exigência da prefeitura para que seja liberado o habite-se. (GOULART, 2019)
O habite-se é um documento que a prefeitura entrega quando a obra construída respeitou o que estava no projeto e as exigências da região. Um dos problemas de não tê-lo é pagar mais caro no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), além de a Prefeitura ter o direito de cobrar multas porque a obra está irregular.
Então, para que fique tudo de acordo com a lei e necessário que o adquirente obtenha autorização da prefeitura, mas, antes disso, é necessário contratar um engenheiro para fazer uma planta da obra e verificar se está tudo de acordo com a lei. Depois, é preciso entrar em contato com a prefeitura, entregar a planta realizada e pedir a regularização. Esse é um processo que costuma ser caro e demorado, mas importante. Se houver o desejo de vender o imóvel futuramente e este estiver sem o habite-se, há risco de perder dinheiro nesse negócio. 
No caso de Registro dos Prédios, existe um documento chamado de convenção de condomínio que estabelece as regras de convivência do prédio, por exemplo, se é permitida a entrada de animais, quais são os horários para usar a quadra de esportes ou a piscina, quando serão realizadas as reuniões. Todas estas regras devem ser aprovadas por no mínimo dois terços dos proprietários, caso contrário, nenhuma regra pode ser determinada.
A questão que gera confusão em relação a dispensa condominial é que se o adquirente não fizer um levantamento antes de efetuar a compra, pode adquirir problemas, pois, se houver dívida de condomínio, essa responsabilidade passa para o novo adquirente que assume a responsabilidade pagar ou perder seu novo imóvel na forma de execução de penhora. 
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a súmula 543 regulamentando como devem ser as decisões judiciais sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis, respaldando-se em tese já firmada em julgamento de recursos repetitivos. Eis o seu teor:
Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda deimóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (STJ, 2015) 
A súmula 543 trouxe hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
A súmula regula duas situações: a resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor e a resolução por culpa do comprador. Encaixam-se na primeira situação o atraso no prazo de conclusão e a entrega da obra, problemas relevantes apresentados pelo imóvel, inconsistência significativa do imóvel com a planta/projeto apresentado, entre outras causas que motivaram a rescisão pelo adquirente.
Na primeira situação, caso a culpa pela rescisão do contrato recaia sobre a empresa vendedora, fica estabelecida a restituição de todo o valor pago pelo comprador, corrigido pelo índice disposto no contrato. Alguns instrumentos de compra e venda preveem, inclusive, a devolução somente quando da renegociação do imóvel ou mesmo a devolução em parcelas; nestes casos, a aplicação da súmula direciona ao pagamento de todo o valor a ser restituído e no momento da resolução contratual, tornando inválidas estas cláusulas.
Esta posição já era amplamente adotada e consolidada no tribunal. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido.
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS EFETUADAS DIRETAMENTE À PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CANCELADO COM A RETOMADA DO BEM - TRIBUNAL A QUO QUE MANTEVE A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO EXORDIAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ.
1. O cerne da controvérsia diz respeito à responsabilidade da promitente vendedora por despesas condominiais referentes ao período em que o bem esteve na posse do promitente comprador em razão de rescisão do contrato de promessa de compra e venda na qual foi reintegrada na posse do imóvel. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional tampouco em nulidade do julgado por ausência de fundamentação. Tribunal a quo que se manifestou expressamente acerca de todos os pontos necessários ao correto deslinde da controvérsia, principalmente no que se refere à existência de promitentes compradores, ausência de averbação na matrícula do imóvel dos eventuais compromissos, inexistência de publicidade das estipulações contratuais firmadas com terceiros envolvendo a transferência de encargos condominiais, bem ainda relativamente à questão afeta aos boletos de cobrança constarem em nome dos promitentes compradores.
Em regra, o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem. Entretanto, quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor. Precedentes. Agravo interno desprovido.
 Visto o conceito de obrigações propter rem, cumpre analisar agora a responsabilidade pelas obrigações condominiais, a fim de saber se o adquirente do imóvel responde pelas dívidas da unidade e é preciso, de início, verificar a natureza da obrigação. Assim, considerando que, nos termos do art. 1.315 do CC, o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita, verifica-se que há uma imposição ex vi legis de prestação a quem detém a titularidade de parte ideal do condomínio. Quer isso dizer que o dever de cumprir a prestação não decorre de uma manifestação de vontade do condômino, sendo suficiente ao nascimento da obrigação que ele tenha assumido a titularidade de um direito real sobre a coisa. Portanto, trata-se, a toda evidência, de uma obrigação propter rem.
Dessa maneira, por se tratar de uma obrigação propter rem, a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais deverá tomar em consideração o caráter misto da obrigação, na medida em que a prestação devida fica incontornavelmente embutida no direito real, nesse contexto as obrigações condominiais. 
Acerca da legitimidade para responder pelas despesas devidas ao condomínio na hipótese de compromisso de compra e venda a questão consisti em saber se, em não tendo sido levado o contrato preliminar à averbação no registro de imóveis, o condomínio estaria obrigado a ajuizar a ação de cobrança contra o promissário comprador imitido na posse.
Portanto, de acordo com a jurisprudência do STJ, na hipótese de contrato preliminar de promessa de compra e venda não averbado no registro de imóveis, para efeito de definir o responsável pelas despesas condominiais importa considerar dois critérios fundamentais: (i) a relação jurídica material com o imóvel (representada pela imissão do promissário comprador na posse) e (ii) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. São esses os critérios que hão de nortear a definição da responsabilidade pelo adimplemento do conteúdo obrigacional ínsito ao direito real e, por conseguinte, a identificação do sujeito legitimado para figurar no polo passivo da ação de cobrança de quotas condominiais.   
3. CONCLUSÃO
O presente trabalho teve como objetivo, á luz da legislação e da doutrina, o instituto Registro de imóveis. É importante destacar que na presente pesquisa, apenas foram analisados os pontos relacionados à obrigatoriedade de levar-se ao Cartório de Registro de Imóveis os documentos que tem relação com a Lei das Incorporações, sendo requisito fundamental para o incorporador de início a atividade incorporativa.
Diante do acima exposto restou clara a complexidade dos atos e serviços praticados no Registro de Imóveis, bem como a importância destes para a segurança jurídica das relações de direito patrimonial e de direito imobiliário. São serviços e atos que devem ser cumpridos dentro de um prazo legal e que por força de lei não podem, nem devem beneficiar a um ou a outro, seguindo estritamente o princípio da legalidade no que se refere aos títulos levados a registro, mas também no que diz respeito aos indivíduos que fazem uso destes serviços.
Conclui-se que independente de o Registro de Imóveis ter uma natureza administrativa, sua função está longe de ser a instituição responsável pelo arquivo de títulos e documentos relativos à imóveis, não é nem nunca será responsável por um simples ato administrativo, mas trata-se sim de uma atividade de extrema importância na medida em que garante publicidade, a segurança e a eficácia jurídica de direitos reais e a direitos pessoais, garantido sua existência no plano real.
A Lei de Registros Públicos modificou a sistemática do registro imobiliário, estabelecendo um registro próprio para cada imóvel, instituindo a matrícula, diferindo dos regulamentos anteriores que previam registro próprio para cada título, independentemente do número de imóveis. O registro era efetuado pela transcrição do título, em ordemcronológica, podendo conter mais de um imóvel ou partes ideais. Dessa forma, nosso ordenamento jurídico aproximou-se do germânico, cuja eficiência decorre de sua feição cadastral, na realidade socioeconômica alemã desde meados do século XIX. A feição cadastral citada pode ser explicada pelo fato de o registro alemão ter incorporado, desde seu início, as informações do cadastro físico.
 Com a adoção dessa sistemática registral no Brasil, sua eficácia plena fica condicionada a obediência aos princípios registrais mencionados, que se inter-relacionam entre si de maneira a conferir à LRP uma unicidade organizacional que garanta a segurança jurídica almejada para a relações obrigacionais relativas a direitos reais.
 Destarte, o tratamento do tema passará, no futuro próximo, a ter relevância tanto no meio registral, como na sociedade em geral, quando a questão da integração entre as informações dos sistemas de cadastro e de registro imobiliário, onde pretender-se-á o compartilhamento e o intercâmbio de informações e processos, de maneira que um sistema completará o outro. Isso gerará um aperfeiçoamento de ambos os sistemas, a fim de se evitar falsas interpretações, fazendo com que, futuramente, possa-se pensar em um único sistema cadastral registral, idealizado na fusão da competência e da função estatal fiscal registraria.
O presente trabalho foi realizado através de pesquisa pela internet e também bibliograficamente, pois por tratar-se de matéria ampla, discutida de maneira subjetiva e direta, não há a pretensão de esgotar o assunto, até mesmo pela certeza da impossibilidade de tal feito.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei de Registro Público – Lei 6.015/73
CENEVIVA, Walter. Leis dos Notários e Registradores Comentada. São Paulo: Saraiva, 1999. 
GOULART, Gustavo. Prédios na Muzema não tinham autorização da prefeitura, mas contavam com fornecimento de água e energia. Disponível em: https://oglobo.globo.com/rio/predios-na-muzema-nao-tinham-autorizacao-da-prefeitura-mas-contavam-com-fornecimento-de-agua-de-energia-23603534. Acesso em: 15 abr. 2019.
KÜMPEL, Vitor Frederico. A efetivação do Direito por meio da atividade tabelioa e registral. 2013. Disponivel em: https://www.migalhas.com.br/Registralhas/�� HYPERLINK "https://www.migalhas.com.br/Registralhas/98,MI177770,91041-A+efetivacao+do+Direito+por+meio+da+atividade+tabelioa+e+registral"�98,MI177770,9 1041-A+efetivacao+do+Direito+por+meio+da+atividade+tabelioa+e+registral. Acesso em: 02 abr. 2019.
PHMP, Bortolini Bertel Denise. A função social da propriedade. 2012. Disponivél em: https://phmp.com.br/artigos/funcao-social-da-propriedade> Acesso em: 03 abr. 2019.
TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil. São Paulo: Método. 2013.
MELO FILHO, Álvaro. Reflexões sobre o ensino jurídico. Rio de Janeiro: Forense, 1986. 
o princípio da constituição.Saraiva, 1.998. p. 305-322. [7] MELLO, Celso Antônio Bandeira de. 
MORAES, Alexandre de. Curso de Direito Constitucional. São Paulo: Forense, 2004.