O DIREITO DAS FAVELAS NO CONTEXTO DAS POLÍTICAS DE REGULARIZAÇÃO

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O DIREITO DAS FAVELAS NO CONTEXTO DAS POLÍTICAS DE REGULARIZAÇÃO
Com a crescente ocupação urbana a infraestrutura das cidades torna-se insuficiente para atender a demanda de uma grande população. Com isso, as pessoas menos favorecidas se veem obrigadas a ocupar espaços retirados do grande centro, originando assim um crescimento desordenado, sem um planejamento urbano e sem a intervenção do Estado.
As favelas estão inseridas dentro das cidades, porém com suas próprias leis, normas e entidades. Portanto, as regras impostas na favela valem somente dentro da mesma.
Essas comunidades são cosequências de problemas políticos, sociais, econômicos e da má distribuição de renda, populacional e territorial.
Para a melhoria das condições de vida e moradia nas favelas é fundamental a adoção de políticas públicas para a regularização e uso disciplinado do espaço, levando em consideração as características físico-territoriais e socioculturais dessas comunidades, respeitando a estrutura interna das mesmas, garantindo dessa forma o planejamento e, consequentemente, o crescimento ordenado desses espaços.
Para que isso se concretize é necessário um olhar mais atento por parte do Estado, que é o grande intermediador de investimentos, tendo por objetivo principal integrar as favelas à cidade, ou seja, promover a integração social e urbana. 
O QUE SE VENDE E COMO SE PAGA
Em muitas favelas vê-se comum o ato de invasão da terra e sua apropriação sem qualquer intermédio do Estado ou das legislações vigentes. 
 Outro ato costumeiro culmina-se na doação de lajes para a construção de novos pavimentos.
Contudo, em algumas favelas hoje há um sistema de compra e venda. Esse sistema vigente não é legal, visto que não procede nas bases das leis do Estado. 
Entro da favela há a possibilidade de compra desde um lote até um barraco de madeira. 
Nas comunidades o processo de verticalização está em progressão, visto que muitas casas foram vendendo suas lajes para os vizinhos. 
Um caso importante verificado na favela em análise é o fato das pessoas no âmbito de conseguirem sua casa “própria” tentam utilizar dos mais variados recursos.
Um aspecto importante desse processo de imobiliário é as formas de pagamento.
Os compradores tem a possibilidade de pagamento parcelado, sem juros.
Algo notável são os “acordos de demissão” que ocorrem para a liberação do FGTS, para a compra de imóveis. 
Legalmente os imóveis na favela não possuem nenhuma legalização junto ao Estado, partindo disso seria é impossível utilizar o FGTS para a compra, por isso ocorrem tais acordos. 
Outro ponto importantíssimo é que os vendedores também agem como concedentes de crédito;
Esses imóveis ilegais não possuem a possibilidade de adesão as programas do governo federal (Minha Casa, Minha Vida), o que vê-se são as pessoas que possuem lojas de materiais de construção cedendo empréstimos da mesma maneira dos programas.
A INTERVENIÊNCIA DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES
Todo o ato de compra e venda de imóveis é acompanhado pela Associação de Moradores, sendo esta a entidade que “governa” a favela, mesmo não possuindo nenhuma função pública. Dessa forma, a mesma conhece todos os moradores e tem maior controle sobre quem entra e sai da comunidade.
Particularidade das instituições: Sem a assinatura do presidente da Associação o contrato de compra e venda não é válido
- “Termo de Transferência de Benfeitoria”: documento criado pela Associação no qual consta todos as informações sobre o ato de compra ou venda.
Associação: 
	- Função de notatário, que redige o contrato
	- Função de registrador, registra a compra ou venda em um arquivo mantido e administrado pela mesma. Com base neste documento a Associação tem controle de quem é o proprietário de determinado imóvel.
“Princípio da Comunidade Registrária”: 
	- A Associação somente emite o contrato de compra e venda se o ato for realizado pela pessoa que tenha adquirido previamente o imóvel e esteja contida no registro da associação.
Dualidade de conceito de Propriedade:
	- Proprietários: possuidores de imóveis (moradores) X donos de imóveis (Estado)
Os moradores da favela exercem posse do imóvel e do lote como se fossem ‘donos’, no entanto, a propriedade, na verdade, pertence à União.
Existem regras, obrigações e instituições validas para dentro da favela e para fora da mesma.
	- Falta de integração entre a favela e a cidade como um todo.
O PREÇO DA INTERMEDIAÇÃO
Associação de moradores – Estado Legal
Não gratuita
“Termo de transferência de benfeitoria”
vendedor – comprador
Porcentagem sobre o valor de venda
“Direitos de costume”
Cláusula inadequada
Percentual não fixo – espaço em branco no contrato modelo
Taxas entre 2% e 5% pelo presidente
Valor do imóvel
Metragem do terreno
Poder de barganha
	“Esse dinheiro não vai nem para a Associação, não vai nem para ele comprar lâmpada para colocar nos postes, porque isso é serviço da prefeitura”
Minimizar custos da transação
Declarar valores diferentes
Compra sem intermédio da Associação
Homo aeconomicus
Legitimidade não questionada
Preço – serviços prestados
Analogia: 
Moradores da favela – Associação
Contribuintes – Estado-Físico
Justificação da taxa é ambígua
Condição necessária à legitimação na prefeitura
Reconhecimento coletivo – somente a associação pode oferecer
Segurança
Associação = poder e legitimidade
Somente contrastado pelo poder dos grupos armados
“Informalidade dentro da formalidade”
Vigora o processo perante à associação, não Estado
“Direito de costume” específico e único para sua “jurisdição”
Formalidade (interior à favela) driblada para intermediações mais simples e menos onerosas
Negociações – flexibilidade, conformismo
“O que dá à Associação o direito de cobrar aquele valor?”
“O que dá ao morador o direito de contestá-lo se ele seria cobrado de todos os que estão na mesma situação?”
Tratamento diferenciado em frente a situações semelhantes
Falta de legitimidade dos processos
Desigualdade
A INSEGURANÇA DO COMPRADOR EM SEUS DIREITOS
Quais leis predominam na favela?
Incidente ao qual vendedor desfez a negociação, sem possuir motivos relevantes, causando prejuízos aos compradores.
Legislação em vigor determina que o casal comprador não seria obrigado a desfazer a negociação, visto que já haviam pago parte do imóvel e estavam morando no imóvel.
Contrato verbal: a lei o valida quando sua existência é provada, seja por meio de testemunhas, documentos, ou outras formas adequadas.
A lei auxilia nos direitos dos cidadãos, no caso ocorrido, o vendedor deveria devolver o que foi pago, com o valor adequado, pagaria também uma indenização por perdas e danos, pois a lei consideraria uma desistência sem motivos justos, visto que o casal comprador obteve despesas extras com a ruptura da negociação.
Por lei o caso pode ser anulado por mútuo acordo dos contratantes.
 Porém, através das entrevistas, conclui-se que as leis fora da favela não se validam dentro dela.
 Mas por qual razão o casal não adquiriu um imóvel nos conjuntos habitacionais existentes no entorno da favela, onde as leis vigoram?