TEMA 1 - Administração de imóveis

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DEFINIÇÃO
Aquisição, alienação e locação como elementos-chave na atuação do profissional no mercado
imobiliário. A importância atual do segmento do mercado de imóveis rurais e seu impacto na
questão ambiental. Plano Diretor Municipal como um item fundamental do processo de
ocupação do solo. Tributos aplicados ao segmento de imóveis.
PROPÓSITO
Compreender o processo de administração de imóveis a partir dos diferentes aspectos
norteadores desse processo gerencial.
PREPARAÇÃO
Antes de iniciar seu estudo, é importante que você disponibilize o acesso ao site do Cofeci–
Creci em seu dispositivo eletrônico e verifique as últimas atualizações sobre os temas
elencados. Procure acompanhar a legislação apontada no texto acerca das transações
imobiliárias. O site Portal da Legislação - Planalto também deve ser visitado.
OBJETIVOS
MÓDULO 1
Identificar as características mais importantes dos institutos de alienação e locação de imóveis
MÓDULO 2
Descrever as políticas comerciais e ambientais para valorização do imóvel rural
MÓDULO 3
Definir os impactos do Plano Diretor Municipal na organização do espaço urbano
INTRODUÇÃO
Neste tema, conheceremos os elementos que, de forma global, afetam a administração de
imóveis desde a parte mais comum, que se refere à compra, à venda e à locação de imóveis,
até a questão dos imóveis rurais, do meio ambiente rural, da ocupação do solo urbano e da
tributação de imóveis.
MÓDULO 1
 Identificar as características mais importantes dos institutos de alienação e locação
de imóveis
CONDIÇÕES GERAIS DE COMPRA E
VENDA
O mercado imobiliário vem assumindo uma posição de destaque no cenário econômico
nacional, ampliando cada vez mais as possibilidades de atuação do profissional de negócios
imobiliários. O fortalecimento dos fundos imobiliários como instrumento de captação de
recursos para investimentos no segmento vai exigir dos profissionais da área cada vez mais
conhecimentos para o enfrentamento de uma nova realidade que, a despeito da maior
complexidade e competição, possui oportunidades em um ambiente em constante
transformação.
Os agentes que participam de uma transação imobiliária (imobiliária, corretor, proprietário,
incorporador e construtor) não estão mais isolados. Pelo contrário: eles permanecem agora
conectados a um mundo digital no qual não existe mais espaço para qualquer amadorismo, e
sim para um trabalho especializado capaz de acompanhar a modernidade da sociedade atual.
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Fonte: Sean Locke Photography/Shutterstock
INCORPORADOR
O incorporador é a pessoa física ou jurídica que comercializa frações ideais de terreno
vinculadas a unidades autônomas futuras em edificação em construção (ou prestes a ser
construída) sob forma de condomínio.
CONSTRUTOR
Empresa responsável pela execução física de todas as etapas da construção civil de um
empreendimento.
Os compradores estão exigindo cada vez mais serviços para os imóveis que pretendem
adquirir. Questões como segurança e área de recreação, por exemplo, são fundamentais para
a valorização de um imóvel residencial.
As construções destinadas a imóveis comerciais se especializam no oferecimento de
comodidade aos clientes, que, por sua vez, solicitam serviços especializados ao profissional da
área. Existe ainda uma tendência de parcela da população deslocar-se para o interior,
escapando dos problemas inerentes à vida urbana.
Por conta disso, é fundamental que o profissional da área imobiliária se atualize e considere as
novas oportunidades de negócio, mostrando ao seu cliente um imóvel que realmente atenda
aos seus anseios e necessidades. Nos próximos anos e décadas, veremos uma valorização
cada vez maior daquele que se dedicar a promover o crescimento desse segmento importante
em nossa atividade econômica.
LEGISLAÇÃO DE COMPRA E VENDA
O artigo 481 do Código Civil define o instituto da compra e venda na legislação quando um dos
contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outro, a pagar-lhe certo preço
em dinheiro. Existem, portanto, obrigações para as duas partes: o vendedor deve transferir o
domínio do bem, enquanto o comprador precisa pagar o preço acordado.
O mercado imobiliário tem como atividade essencial a compra e a venda de imóveis. É
fundamental existir uma liquidez nesse mercado para se estimular o surgimento de
empreendimentos que ampliarão a oferta de imóveis dos mais diversos tipos, como, por
exemplo, unidades residenciais, salas comerciais, shopping centers e galpões industriais.
O contrato de compra e venda tem sua natureza jurídica baseada na vontade das partes. Este
tipo de contrato surge com base no consenso dos envolvidos no negócio jurídico. Havendo
concordância quanto ao imóvel e ao preço, o negócio pode ser concretizado.
O artigo 482 do Código Civil estabelece que a compra e a venda, quando puras, serão
consideradas obrigatórias e perfeitas desde que as partes estejam de acordo quanto ao
objeto e ao preço.
O contrato de compra e venda de um imóvel consiste em um negócio jurídico existente, válido
e eficaz, ainda que restrito às partes envolvidas. Ele apresenta as seguintes características:
BILATERAL OU SINALAGMÁTICO
ONEROSO
CONSENSUAL
COMUTATIVO
BILATERAL OU SINALAGMÁTICO
Contém prestações recíprocas de ambas as partes.
ONEROSO
Envolve transferência de patrimônio tanto pelo comprador quanto pelo vendedor.
CONSENSUAL
As partes devem estar de acordo quanto ao objeto da transação e ao seu preço.
COMUTATIVO
As partes têm consciência de que existe uma equivalência na transação, sem que nenhuma
delas obtenha uma vantagem que torne o negócio desproporcional.
A ESCRITURA PÚBLICA
O art. 108 do Código Civil dispõe que, não havendo lei em contrário, a escritura pública é
necessária para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, à transferência, à
modificação ou à renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior
salário mínimo vigente no país. É essencial, portanto, a realização de um contrato escrito
mediante uma escritura pública. Em seguida, ele deve ser registrado no Registro Geral de
Imóveis (RGI) a fim de possuir efeitos para terceiros.
 
Fonte: MIND AND I/Shutterstock
Isso fica claro no texto do artigo 1227 do Código Civil: os direitos reais sobre imóveis
constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só são adquiridos com o registro no cartório
de registro de imóveis dos referidos títulos. Desse modo, pode-se entender que a simples
assinatura de um contrato de compra e venda de bem imóvel resulte em efeitos meramente
obrigacionais, e não reais.
 COMENTÁRIO
A escritura pública permite a segurança jurídica e a publicidade ao ato. Com ela, o comprador
pode ter acesso à certidão de ônus reais relativa ao imóvel, conhecendo sua situação por meio
de um histórico feito das alienações e das alterações sofridas por ele no decorrer do tempo.
Dessa forma, ele consegue verificar se existe alguma restrição que possa inviabilizar a
transação, como, por exemplo, hipoteca ou penhora.
Na operação de compra e venda de imóvel, é comum que as despesas de escritura e registro
fiquem a cargo do comprador. Por outro lado, é obrigação dele pagar o preço como uma
contraprestação característica da compra e venda. Já o vendedor é obrigado a entregar a coisa
e transmitir a posse e a propriedade do imóvel vendido.
VEDAÇÕES À COMPRA E VENDA
O artigo 497 do Código Civil estabelece vedações para que determinadas pessoas participem
do contrato de compra e venda, seja como comprador ou vendedor, sob pena de nulidade,
ainda que ele seja adquirido em leilão (hasta pública).
HASTA PÚBLICA
Realizada pelo Poder Público, a hasta pública é a alienação forçada de bens penhorados
por um leiloeiro devidamente habilitado pela justiça.
Listaremos a seguir as pessoas vetadas nesses tipos de contrato:
Tutores, curadores, testamenteiros e administradores (quanto a bens confiados à sua guarda
ou à sua administração).
Servidorespúblicos (em relação a bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem ou que
estejam sob sua administração direta ou indireta).
Juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da
justiça (quanto a bens ou direitos sobre os quais se possa litigar em tribunal, juízo ou conselho
no lugar onde eles servirem ou ao qual se estenda a sua autoridade).
Leiloeiros e seus prepostos (em relação aos bens de cuja venda eles estejam encarregados).
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Essas vedações buscam impedir que uma pessoa em posição privilegiada venha a se
aproveitar da situação para obter vantagem sobre outra na venda ou na compra de um imóvel.
Surgindo essa situação, o ato fica sujeito à nulidade, além das consequências legais para essa
pessoa caso haja má-fé.
DAÇÃO EM PAGAMENTO
O Código Civil, em seu artigo 356 e nos artigos seguintes, dispõe sobre a dação em
pagamento. Ela é um acordo firmado entre o credor e o devedor por meio do qual um credor
pode consentir em receber uma prestação diversa da que lhe é devida. Vale ressaltar, no
entanto, que ele não é obrigado a receber tal prestação, ainda que ela tenha um valor maior
que o seu crédito.
Os contratos de compra e venda podem ser realizados parcialmente mediante um pagamento
no qual sejam utilizados, por exemplo, outros imóveis. Ocorrendo uma incorporação imobiliária,
ele pode ser efetuado como “dação em pagamento futura” em lotes ou unidades habitacionais
do empreendimento.
Isso permite ao proprietário do terreno a possibilidade de participar do empreendimento,
recebendo, nesse contexto, parte de seu pagamento em imóvel resultante do investimento. O
dono do terreno pode se interessar em receber um apartamento, por exemplo, no prédio a ser
construído em seu terreno. Dessa maneira, ele pode vir a morar no mesmo local e se beneficiar
dos serviços oferecidos pelos condomínios modernos.
ANÁLISE PRÉVIA DA DOCUMENTAÇÃO
A análise prévia da documentação consiste em uma forma de se conhecer as condições do
proprietário e do imóvel, garantindo, assim, a segurança jurídica da transação imobiliária.
Trata-se, em suma, de uma avaliação prévia da documentação com o objetivo de proteger o
comprador em relação aos riscos jurídicos que a negociação possa ter no futuro.
 
Fonte: Solis Images/Shutterstock
Com a apresentação da documentação do proprietário e do imóvel, será possível verificar a
existência de restrições atuais e eventualmente futuras que venham a causar prejuízos ao
comprador.
 ATENÇÃO
A ausência dessa análise prévia pode gerar o cancelamento posterior da transação, causando
prejuízos ao comprador que eventualmente declinou de outros negócios ou que tenha
comprometido recursos valiosos como sinal e princípio de pagamento.
Essa documentação é composta por certidões importantes a serem exigidas – entre outras
documentações – previamente para a análise documental. Lembre-se de que elas podem
variar segundo a região, o tipo e destinação do imóvel:
PROPRIETÁRIO
Distribuidores de ações cíveis e criminais;
Distribuidores de ações executivas fiscais (Fazenda Estadual e Municipal);
Distribuidores de falência e concordata;
Distribuidores de interdições e tutelas;
Distribuidores de protestos;
Justiça Federal;
Certidão negativa de débitos trabalhistas;
Certidão negativa de débito do INSS (CND).
IMÓVEL
Ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias;
Certidão de inteiro teor do imóvel, com filiação vintenária;
Cópia do título aquisitivo do imóvel pelo atual proprietário;
Cópia da convenção de condomínio;
Certidão de situação enfitêutica;
Declaração de quitação de condomínio;
Quitação de impostos municipais.
A PERMUTA DE IMÓVEIS
Com relação às permutas de imóveis, o Código Civil prevê, em seu artigo 533, que elas se
aplicam às disposições referentes à compra e venda, havendo as seguintes modificações:
Salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade das despesas
com o instrumento da troca.
É anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes sem consentimento
dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
Apesar de não ser uma prática tão comum quanto a compra e a venda, a permuta constitui
uma forma de dar liquidez a determinado imóvel. O vendedor pode se interessar por outro
imóvel e viabilizar a transação oferecendo o seu em troca. No entanto, há restrições legais a
fim de evitar trocas com valores desiguais entre ascendentes e descendentes, exigindo-se,
para isso, a anuência dos demais descendentes e do cônjuge do transmitente.
Caso seja uma troca que envolva somente imóveis, deve ser lavrada a escritura pública de
permuta, e não a pública de compra e venda. A operação precisa ocorrer pelo valor real dos
imóveis para efeitos de tributação de ganho de capital.
Pode haver uma situação em que o proprietário receba como parte do pagamento um imóvel
de menor valor. A ausência de financiamento habitacional, por exemplo, é capaz de estimular
operações dessa natureza. O vendedor, neste caso, pode receber uma quantia que atenda às
suas necessidades e, de forma simultânea, um imóvel de menor valor, o qual, aliás, pode ser
usado para moradia ou locação
A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E O CONTRATO
DE LOCAÇÃO
O contrato de locação tem sua base legal definida no Código Civil e na Lei do Inquilinato (Lei nº
8.245/1991). O artigo 565 do Código Civil determina que, no contrato de locação, uma das
partes obriga-se a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e o gozo do imóvel
mediante certa retribuição. A
A propriedade não é transferida, mantendo-se o locador proprietário do bem imóvel
independentemente do prazo estipulado para a locação. O contrato de locação possui as
seguintes características:
BILATERAL
As partes envolvidas têm direitos e deveres.
ONEROSO
O uso e o gozo do bem imóvel pressupõem o pagamento de prestações sucessivas.
CONSENSUAL
O contrato se aperfeiçoa com a vontade das partes.
COMUTATIVO
As vantagens são equânimes.
NÃO SOLENE
Salvo exceções, a forma é livre.
SUCESSIVO
Prolonga-se no tempo.
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No contrato de locação, devem estar definidas as condições que regerão o acordo entre
locador e locatário, como, por exemplo, o valor do aluguel, os pagamentos da taxa condominial
e dos impostos incidentes sobre o imóvel, além da execução de obras de manutenção ou de
benfeitorias previamente acordadas. O detalhamento do estado em que se encontram o imóvel
e as benfeitorias existentes, inclusive com fotografias, é importante para que futuros
questionamentos sejam evitados.
 
Fonte: minicase/Shutterstock
A rescisão contratual poderá ser realizada se houver descumprimento por parte do locatário
das condições previamente estabelecidas no contrato de locação. Segundo o artigo 570 do
Código Civil, se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado ou ao qual ela se
destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, o locador poderá, além de rescindir o
contrato, exigir perdas e danos.
Eles serão apurados por um perito nomeado pelo juiz se a cobrança se der por vias judiciais.
Havendo um prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o
imóvel antes do vencimento, a não ser que ele ressarça ao locatário as perdas e danos
resultantes.
Da mesma forma, o locatário não poderá devolvê-lo ao locador antes do fim do prazo
contratual, senão pagando proporcionalmente a multa prevista no contrato (conforme está
disposto no artigo 571 do Código Civil).
 COMENTÁRIO
A devolução do imóvel por parte do locatário com o pagamento da multa prevista no contrato
normalmente é um procedimento mais comum e simples que o locador rescindir o contrato de
locação de forma antecipada sem que o locatário tenha descumprido cláusula contratual. Neste
caso, o locatário poderá solicitar o ressarcimento por despesas referentes às benfeitorias
realizadasno imóvel que forem necessárias para a conservação do bem.
Existe a possibilidade de haver mais de um locador ou locatário no contrato de locação. De
acordo com o previsto no artigo 264 do Código Civil, há solidariedade entre credores ou
devedores, cada um com direito ou obrigação em relação à dívida toda. Entretanto, para o
locatário sublocar o imóvel, ele precisa obrigatoriamente observar se, no contrato original de
locação, existe uma cláusula de permissão específica; caso contrário, pode solicitar uma
autorização por escrito do locador.
A locação é um instituto legal importante para incentivar o desenvolvimento do segmento
imobiliário. A possibilidade de receber um aluguel pela locação de seu imóvel faz com que
inúmeras pessoas invistam em imóveis. Afinal, ele é utilizado por uma parcela da população
como complemento de renda. É necessário haver segurança jurídica em seus trâmites a fim de
que ocorra um investimento em imóveis para locação, além de assegurar uma estabilidade
econômica para que os efeitos inflacionários não venham a desestimular potenciais
investidores.
AS GARANTIAS DA LOCAÇÃO
A Lei do Inquilinato determina que, no contrato de locação, podem ser exigidas as seguintes
modalidades de garantia:
Caução;
Fiança;
Seguro de fiança locatícia;
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Não é permitido, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia e um
mesmo contrato de locação.
A caução pode ser feita em bens móveis ou imóveis. Quando realizada em dinheiro, não pode
exceder o equivalente a três meses de aluguel. Ela é depositada em caderneta de poupança
autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada.
Já a fiança é uma garantia na qual um terceiro garante o contrato e assegura o cumprimento
das obrigações do locatário, que é o devedor efetivo. Apesar de ser o tipo de garantia preferida
pelo locador, dificuldades operacionais têm tornado este tipo de garantia cada vez menos
frequente.
O seguro de fiança locatícia, por sua vez, abrange a totalidade das obrigações do locatário.
Nesta modalidade de garantia, a seguradora se obriga a cumprir com o acordado pelo locatário
quando ele fica inadimplente. Apesar de cada vez mais frequente, esse seguro ainda apresenta
custos elevados.
Por fim, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é realizada mediante um
registro perante o fundo do titular das cotas, que poderá ser o locatário ou um terceiro que
venha a garantir o contrato de locação. Essa cessão não constitui um tipo de garantia de
locação utilizada com frequência pelos locatários nos contratos de locação.
OBRIGAÇÕES DO LOCADOR E DO
LOCATÁRIO
Neste vídeo, você entenderá quais são as obrigações de um locador e de um locatário.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
1. A ESCRITURA PÚBLICA E O REGISTRO NO REGISTRO GERAL DE
IMÓVEIS (RGI) PODERÃO POSSIBILITAR À TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA:
A) Equivalência na transação sem que nenhuma das partes obtenha uma vantagem que torne
o negócio desproporcional.
B) Modificação ou renúncia de direitos reais sobre o imóvel.
C) Vedações para que outras pessoas não participem do contrato de compra e venda.
D) Segurança jurídica e publicidade ao ato.
2. CONSTITUI UMA OBRIGAÇÃO DO LOCADOR AO FIRMAR O
CONTRATO DE LOCAÇÃO...
A) Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.
B) Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto.
C) Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
D) Servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido que seja compatível com a
natureza dele e com o fim a que se destina, além de cuidar dele como se fosse seu.
GABARITO
1. A escritura pública e o registro no Registro Geral de Imóveis (RGI) poderão
possibilitar à transação imobiliária:
A alternativa "D " está correta.
 
A escritura pública e seu registro no RGI poderão permitir que terceiros tenham acesso à
situação do imóvel e ao seu histórico, possibilitando maior segurança a transações que
envolvam o respectivo bem. Caso haja alguma restrição quanto ao negócio, o próprio cartório
se recusará a lavrar a escritura pública.
2. Constitui uma obrigação do locador ao firmar o contrato de locação...
A alternativa "A " está correta.
 
O locador não pode modificar a destinação do imóvel sem o consentimento do locatário, que,
com isso, pode ver a desvalorização do imóvel locado. As despesas ordinárias, entretanto, são
de responsabilidade do locatário, que deve cuidar do imóvel durante seu uso.
MÓDULO 2
 Descrever as políticas comerciais e ambientais para valorização do imóvel rural
CONCEITOS GERAIS SOBRE IMÓVEIS
RURAIS
O Estatuto da Terra (Lei nº. 4504/1964) regula direitos e obrigações relativos aos bens imóveis
rurais para os fins de execução da reforma agrária e promoção da política agrícola.
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REFORMA AGRÁRIA
Considera-se reforma agrária o conjunto de medidas que busque promover uma melhor
distribuição da terra mediante modificações no regime de sua posse e uso com o
propósito de atender aos princípios de justiça social e ao aumento de produtividade.
POLÍTICA AGRÍCOLA
Ela é entendida como o conjunto de providências de amparo à propriedade da terra que
se destine a orientar, no interesse da economia rural, as atividades agropecuárias a fim
de garantir-lhes o pleno emprego ou de harmonizá-las com o processo de industrialização
do país.
A legislação da terra preserva o princípio da propriedade, mas agrega valores de natureza
social, econômica e ambiental a seu uso. O imóvel rural tem importância na manutenção da
população no campo, evitando seu deslocamento para as cidades, as quais, aliás, já sofrem
seus inúmeros problemas.
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A questão ambiental está diretamente associada ao uso adequado da terra. São utilizadas,
portanto, técnicas que não venham a degradar o meio ambiente.
IMÓVEL RURAL
A definição de imóvel rural está contida no artigo 4º, inciso I, do Estatuto da Terra, que o
classifica como um prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização,
que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial por meio de
planos públicos de valorização ou de iniciativa privada. A possibilidade de exploração
produtiva do imóvel rural prevista na lei concede outra conotação ao bem, que deixa de
estar unicamente destinado à moradia para também gerar renda por intermédio da
produção local.
ARRENDAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS E
SEUS ASPECTOS LEGAIS
O contrato de arrendamento de imóvel rural apresenta similaridade com o de locação em
muitos aspectos. Tanto no contrato de locação quanto no de arrendamento de imóvel rural, o
locador ou arrendador obriga-se a proporcionar ao locatário ou arrendatário o uso e o gozo do
bem mediante o pagamento de um valor contratado por certo espaço de tempo.
No contrato de arrendamento, o proprietário do bem assegura ao arrendatário o uso do imóvel
rural mediante uma contribuição fixa ou reajustável a um prazo certo de tempo, podendo o
arrendatário exercer o direito de preferência para a compra do bem em caso de alienação.
De forma geral, o contrato de arrendamento mercantil se diferencia do de locação, pois, no
arrendamento, existe uma opção de compra na qual um bem móvel ou imóvel pode ser
adquirido pelo arrendatário ao final do contrato. O valor da compra é um valor residual,
podendo ser o valor de mercado do bem ao final do contrato (considerando a depreciação pelo
seu uso). Aquele pago durante a vigência do contrato pode, por sua vez, compor o valor final
da compra.
 
Fonte: fizkes/Shutterstock
Apesar de mais comum no arrendamento de máquinas e equipamentos, esse instituto do
arrendamento é muito empregado em imóveis rurais. Como o arrendatário trabalha no próprio
imóvel rural, o contrato de arrendamento potencialmente evita eventuais demandas de
natureza trabalhista. O valor do arrendamento pode ser, aliás, proporcional aos frutos obtidos
com a exploração da terra.
O contrato de arrendamento écaracterizado como um negócio jurídico bilateral, oneroso,
consensual e não características semelhantes às do contrato de locação.
O contrato de arrendamento é considerado um contrato intuitu personae , levando em conta
o caráter personalíssimo em relação à pessoa contratada.
INTUITU PERSONAE
Trata-se de um contrato personalíssimo que leva em consideração a pessoa da parte
contratada. Ele é realizado com base na confiança que o contratante tem no contratado.
No aspecto legal, o Decreto nº 59.566/1966 determina que o arrendamento e a parceria são
contratos agrários que a lei reconhece, para o fim de posse ou uso temporário da terra, entre o
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proprietário, quem detenha a posse ou tenha a livre administração de um imóvel rural e aquele
que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista.
Observa-se na legislação que regula o Estatuto da Terra o reconhecimento da validade do
arrendamento do imóvel rural, estando evidenciada preocupação do legislador de tornar
economicamente viável a produção no âmbito rural.
O mesmo decreto determina que o arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma
pessoa obriga-se a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e o gozo de imóvel
rural (parte ou partes dele, incluindo ou não outros bens, benfeitorias e/ou facilidades) com o
objetivo de nele ser exercida uma atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial,
extrativa ou mista mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da
lei.
 
Fonte: wavebreakmedia/Shutterstock
O Estatuto da Terra ainda determina que, na alienação do imóvel, o arrendatário terá a
preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe
conhecimento sobre a venda para que possa exercer seu direito de preferência no prazo de 30
dias a serem contados a partir da notificação. Caso não seja notificado, o arrendatário poderá
depositar o preço e ter para si o imóvel arrendado no prazo de seis meses contado da
transcrição do ato de alienação no registro de imóveis.
Pela legislação, vê-se que o valor da propriedade rural é afetado por sua capacidade de gerar
renda por intermédio da produção, além de contar com a possibilidade de realização de
contratos de arrendamento como um incentivo à produção agrícola e ao desenvolvimento da
mão de obra local especializada. As particularidades da área rural devem ser levadas em conta
quando são analisadas as possibilidades de investimentos no segmento rural, especialmente
em um país de grandes dimensões e tradição agrícola como o Brasil.
As obrigações do arrendador e do arrendatário estão previstas no Decreto nº 59.566/1966:
ARRENDADOR
O arrendador é obrigado:
A entregar ao arrendatário o imóvel rural objeto do contrato na data estabelecida ou
segundo os usos e costumes da região;
A garantir ao arrendatário o uso e gozo do imóvel arrendado durante todo o prazo do
contrato;
A fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as obras e os reparos necessários;
A pagar as taxas, impostos, foros e toda e qualquer contribuição que incida ou venha
incidir sobre o imóvel rural arrendado se, de outro modo, não houver sido convencionado.
ARRENDATÁRIO
O arrendatário é obrigado:
A pagar pontualmente o preço do arrendamento, pelo modo, nos prazos e locais
ajustados;
A usar o imóvel rural conforme o convencionado ou presumido e a tratá-lo com o mesmo
cuidado como se fosse seu, não podendo mudar sua destinação contratual;
A levar ao conhecimento do arrendador imediatamente qualquer ameaça ou ato de
turbação ou esbulho que contra a sua posse vier a sofrer, além de qualquer fato do qual
resulte a necessidade da execução de obras e reparos indispensáveis à garantia do uso
do imóvel rural;
A fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as benfeitorias úteis e necessárias,
salvo convenção em contrário;
A devolver o imóvel, ao término do contrato, tal como o recebeu com seus acessórios,
salvo as deteriorações naturais ao uso regular. O arrendatário será responsável por
qualquer prejuízo resultante do uso predatório, culposo ou doloso, quer em relação à área
cultivada ou quanto às benfeitorias, aos equipamentos, às máquinas, aos instrumentos de
trabalho e a quaisquer outros bens a ele cedidos pelo arrendador.
TENDÊNCIAS NO ARRENDAMENTO
Observa-se que as características do contrato de arrendamento assemelham-se muito com os
contratos de locação, especialmente quanto ao cuidado com o bem e às condições de
devolução do imóvel ao término do contrato. O crescimento de um mercado de locação
comercial com suas especificidades (clínicas médicas, academias de ginástica etc.) fez com
que a diferenciação dele em relação ao arrendamento do imóvel rural seja a de que esse
arrendamento se destina, em sua maior parte, ao cultivo da área agrícola.
No mercado globalizado em que se insere o Brasil, o setor agrícola se moderniza e se
transforma em sua capacidade de gerar renda. Novas técnicas de produção agrícola
(orgânicos, hidroponia etc.) nas quais se utilizam estufas e equipamentos especiais exigirão um
maior cuidado e ainda mais detalhamento nos contratos de arrendamento de imóveis rurais.
Além disso, a possibilidade de exploração do turismo rural, com a visitação de turistas a suas
instalações, vai requerer cada vez mais um olhar criterioso nos contratos que envolvam compra
e venda ou arrendamento de áreas agrícolas.
GEORREFEREN CIAMENTO DO IMÓVEL
RURAL
Trata-se de um processo de certificação do imóvel rural que é importante para reduzir os
questionamentos sobre a propriedade neste tipo de área. Por meio desse procedimento, são
definidos os limites, as características e a confrontação dele.
As informações são obtidas pelo emprego das tecnologias mais modernas para dirimir
quaisquer dúvidas quanto aos reais limites das propriedades. No entanto, apesar da evolução
observada ao longo do tempo no processo de identificação dos limites das propriedades rurais,
os dados obtidos ainda geram dúvidas em função de suas imprecisões.
As informações obtidas nas matrículas dos imóveis rurais ainda geram dúvidas sobre os
limites dos terrenos. Conflitos entre proprietários rurais são frequentes. Em um país
cujo segmento agrícola tem um peso significativo na produção total, a insegurança
jurídica causada por esses conflitos na terra gera constantemente um ambiente de
incerteza na economia.
O profissional de negócios imobiliários deve conhecer como se processa o sistema de
georreferenciamento caso venha a trabalhar com um imóvel na área rural. Hoje em dia,
investidores no setor imobiliário querem saber a real condição do imóvel antes de aportar
recursos; portanto, o desconhecimento dessas informações poderá ocasionar sérios prejuízos
para quem estiver negociando o imóvel.
Conforme determinação do Decreto nº 4.449/2002, a identificação do imóvel rural será obtida a
partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e com
a devida anotação de responsabilidade técnica (ART).
A ART contém as coordenadas – georreferenciadas graças ao Sistema Geodésico Brasileiro –
dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais. Sua precisão posicional é estabelecida
em ato normativo, inclusive em manual técnico, expedido pelo Instituto Nacional de
Colonização e Reforma Agrária (Incra).
 COMENTÁRIO
Cabe ao Incra certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a
nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às
exigências técnicas conforme ato normativo próprio.
O processo de georreferenciamento possibilita uma padronização e precisão nos
procedimentos técnicos para a elaboração dos memoriais descritivos dos imóveis rurais,
facilitando a identificação do imóvel para efeito de registro público. Desse modo, evita-se a
sobreposição de áreas causadoras de conflitos fundiários, além de se organizar melhor os
procedimentos de cobrança de tributos.Fonte: LensMT/Shutterstock
A Lei nº 6.015/1973, que dispõe sobre os registros públicos, determina que, para os imóveis
rurais, é necessário constar o código do imóvel, dos dados constantes do Certificado de
Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), da denominação e de suas características, confrontações,
localização e área.
Já a Lei nº. 10.267/2001 estabelece que os serviços de registro de imóveis ficam obrigados a
encaminhar mensalmente ao Incra as modificações ocorridas nas matrículas imobiliárias
decorrentes de mudanças de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento,
remembramento, retificação de área, reserva legal e particular do patrimônio natural e outras
limitações e restrições de caráter ambiental que envolvam os imóveis rurais, inclusive os
destacados do patrimônio público.
A preocupação do legislador com o processo de certificação por georreferenciamento é
promover maior transparência nas relações fundiárias, melhorando os registros públicos de
propriedade do imóvel rural. Isso certamente valorizará esse imóvel; com isso, mais
investidores se interessarão em colocar recursos nesse mercado.
Esse processo será mais um incentivo para que as pessoas se desloquem da área urbana para
a rural, aumentando a produção agrícola, ou mesmo como um instrumento para reter o homem
no campo, reduzindo as pressões populacionais verificadas nas grandes cidades.
UNIDADES DE CONSERVAÇÃO AMBIENTAL
A Lei nº. 9.985/2000 institui o Sistema Nacional de Unidades de Conservação da Natureza
(SNUC), estabelecendo critérios e normas para a criação, implantação e gestão das unidades
de conservação.
 COMENTÁRIO
Essa lei define a unidade de conservação como o espaço territorial e seus recursos ambientais,
incluindo as águas jurisdicionais, com características naturais relevantes. Ele é legalmente
instituído pelo Poder Público com objetivos de conservação e limites definidos, estando sob um
regime especial de administração ao qual aplicam-se as garantias adequadas de proteção. O
legislador define, portanto, as áreas que devem sofrer proteção especial tendo em vista a
manutenção do meio ambiente.
A legislação divide as unidades de conservação em dois grupos:
UNIDADES DE PROTEÇÃO INTEGRAL
UNIDADES DE CONSERVAÇÃO DE USO
SUSTENTÁVEL
UNIDADES DE PROTEÇÃO INTEGRAL
Visam preservar a natureza, sendo admitido, em regra, apenas o uso indireto dos seus
recursos naturais.
UNIDADES DE CONSERVAÇÃO DE USO
SUSTENTÁVEL
Buscam compatibilizar a conservação da natureza com o uso sustentável de parcela dos seus
recursos naturais.
As unidades de proteção integral não podem ser habitadas pelo homem, sendo admitido
apenas o uso indireto de seus recursos naturais em atividades, como, por exemplo, pesquisa
científica e turismo ecológico.
Já as unidades de conservação de uso sustentável são áreas naturais que promovem o uso
sustentável dos recursos naturais locais e a conservação da natureza. Nessas unidades, é
permitida a exploração dos recursos de forma controlada.
UNIDADES DE PROTEÇÃO INTEGRAL
São unidades de proteção integral:
Estações ecológicas;
Reservas biológicas;
Parques nacionais;
Monumentos naturais;
Refúgios da vida silvestre.
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UNIDADES DE CONSERVAÇÃO DE USO
SUSTENTÁVEL
São unidades de conservação de uso sustentável:
Área de proteção ambiental;
Área de relevante interesse ecológico;
Floresta nacional;
Reserva extrativista;
Reserva de fauna;
Reserva de desenvolvimento sustentável;
Reserva particular do patrimônio natural.
 ATENÇÃO
O profissional de negócios imobiliários deve compreender as limitações impostas ao homem
em áreas de conservação ambiental. Empreendimentos de turismo rural, por exemplo,
precisam observar a orientação definida na legislação. Já os investimentos em hotelaria devem
focar o uso sustentável do meio ambiente – e assim por diante.
O CÓDIGO FLORESTAL E O CADASTRO
AMBIENTAL RURAL (CAR)
O Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) é a lei que estabelece as normas gerais sobre a
proteção da vegetação e as áreas de preservação permanente (APP) de reserva legal, além de
outras medidas de preservação.
Ele ainda cria o CAR, um registro público eletrônico de âmbito nacional, que é obrigatório para
todos os imóveis rurais com o objetivo de integrar as informações ambientais de propriedades
e posses rurais, compondo uma base de dados para controle, monitoramento, planejamento
ambiental e econômico e combate ao desmatamento.
No Código Florestal, verifica-se a preocupação do legislador de que o CAR seja objeto de
acompanhamento pelo órgão ambiental municipal ou estadual, pois esses órgãos estão mais
aptos para analisar a situação da ocupação do solo e a preservação do meio ambiente local.
Para isso, eles exigem:
Identificação do proprietário ou possuidor rural;
Comprovação da propriedade ou posse;
Identificação do imóvel por meio de planta e memorial descritivo, contendo a indicação
das coordenadas geográficas com pelo menos um ponto de amarração do perímetro do
imóvel, informando a localização dos remanescentes de vegetação nativa e das áreas
consolidadas, de preservação permanente e de uso restrito, além de, caso existente, da
reserva legal.
 COMENTÁRIO
O imóvel rural está diretamente relacionado à preservação do meio ambiente. Sua valorização,
portanto, depende de que a conservação da vegetação nativa esteja evidenciada. O
profissional de negócios imobiliários que trabalha com investimentos na área rural, seja para
exploração agrícola ou turismo rural, deve estar atento a essas exigências, evitando que
demandas posteriores pelos órgãos ambientais possam inviabilizar a transação.
Com o CAR, o proprietário ou possuidor do imóvel rural registrará no Sistema Nacional de
Cadastro Rural (Sicar) todos os dados referentes à sua propriedade ou à posse rural. Eles
serão objeto de análise pelo órgão ambiental para a verificação de eventuais passivos de
natureza ambiental que ainda estejam pendentes de regularização.
O CAR não tem como objetivo a concessão de licenciamento ambiental para a realização de
atividades no imóvel rural; portanto, ele não garante ao proprietário ou possuidor rural o direito
automático à exploração da terra. Por sua vez, o cadastramento no Sicar tampouco afiança um
título de posse ou propriedade em relação ao imóvel rural, o qual, aliás, somente pode ser
concretizado no cartório de registro de imóveis competente.
ÁREAS DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE
(APPS) E ÁREAS DE RESERVA LEGAL
Neste vídeo, falaremos mais sobre as áreas de preservação permanente e de reserva legal.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
1. O CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL TEM COMO
CARACTERÍSTICA O USO DESSE IMÓVEL...
A) Mediante pagamento de aluguel com devolução obrigatória do bem ao final do contrato, não
podendo beneficiar-se do direito de preferência.
B) Mediante o pagamento de contribuição fixa ou reajustável a um prazo certo de tempo com o
direito de preferência do arrendatário em caso de alienação do imóvel.
C) Por prazo indeterminado, podendo o arrendatário exercer o direito de preferência ao final do
contrato.
D) Por prazo indeterminado mediante o pagamento de aluguel em parcelas fixas e não
reajustáveis.
2. NAS ÁREAS DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE (APPS), É CORRETO
AFIRMAR O SEGUINTE:
A) O licenciamento ambiental de competência do Estado permite realizar a construção de
imóvel no interior das APPs.
B) As construções realizadas em APPs podem ser desapropriadas com o pagamento de
indenização pelo valor de mercado do imóvel.
C) No Código Florestal, as APPs são áreas protegidas e previstas na lei, estando cobertas ou
não por vegetação nativa.
D) Nas APPs, a circulação de pessoas e o acesso de animais estão proibidos.
GABARITO
1. O contrato de arrendamento de imóvel rural tem como característica o uso desse
imóvel...
A alternativa "B " está correta.
 
No contrato de arrendamento, que é firmado com prazo determinado, o arrendatário pode
exercer o direito de preferência em casode alienação do imóvel. Esse contrato, portanto, não
pode sê-lo com prazo indefinido, pois isso gera o risco de não devolução do imóvel de forma
espontânea em um prazo certo.
2. Nas áreas de preservação permanente (APPs), é correto afirmar o seguinte:
A alternativa "C " está correta.
 
Não existe a possibilidade de se construir um imóvel em área de APPs, não cabendo uma
indenização dele por valor de mercado. Entretanto, é permitida nelas, com a autorização do
respectivo órgão ambiental, a circulação de pessoas e de animais para a obtenção de água e a
realização de atividades associadas à preservação do meio ambiente. A resposta correta está
expressa no artigo 3º, inciso II, da Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal).
MÓDULO 3
 Definir os impactos do Plano Diretor Municipal na organização do espaço urbano
CONCEITOS BÁSICOS SOBRE O PLANO
DIRETOR MUNICIPAL E OCUPAÇÃO DO
SOLO
A função social da propriedade prevista no artigo 170 da Constituição Federal brasileira é
fundamental para o desenvolvimento econômico e social de nossas cidades. Em linhas gerais,
a propriedade urbana deve seguir os princípios de sustentabilidade, procurando atender aos
objetivos de se promover o desenvolvimento econômico e social, o ordenamento, o uso
adequado do solo, a preservação ambiental e a qualidade de vida da população.
Já o artigo 182 da Constituição Federal brasileira determina que a política de desenvolvimento
urbano, a ser executada pelo Poder Público do município, tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
Devem ser atendidas, portanto, as seguintes diretrizes:
Aprovado pela Câmara Municipal, o Plano Diretor obrigatório para cidades com mais de 20 mil
habitantes é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de
ordenação da cidade expressas no plano diretor.
As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em
dinheiro.
É facultado ao poder público municipal exigir do proprietário do solo urbano não edificado,
subutilizado ou não utilizado que promova seu adequado aproveitamento.
Seguindo orientação da Constituição Federal, o Plano de Diretor Municipal é uma legislação
municipal que estabelece obrigações a proprietários de solo urbano não edificado, subutilizado
ou não utilizado. Seu objetivo é alcançar o desenvolvimento econômico sustentável da região
graças à ocupação regular do solo urbano e rural.
A urbanização sem controle vem causando sérios problemas nas cidades, que já são carentes
de infraestrutura básica, como, por exemplo, saneamento e serviços de saúde, o que afeta
diretamente a qualidade de vida da população. Graças a esse descontrole urbano, foram feitas
construções em encostas e em locais não adequados para a moradia, oferecendo, assim,
sérios riscos à população.
Essa ocupação desigual levou à desvalorização dos imóveis nessas regiões e promoveu
uma desigualdade no próprio cenário urbano local.
Nas grandes cidades, observam-se imóveis de luxo ao lado de outros carentes de serviços e
construídos sem qualquer planejamento de ocupação do solo. A questão da propriedade do
imóvel configura uma realidade preocupante nesses locais, pois muitos deles foram
construídos de forma irregular.
Além de afetar, de forma direta, o meio ambiente da região, isso ocasiona riscos para a
permanência desses moradores em locais com ameaça de deslizamentos ou inundações, o
que, aliás, impede as autoridades locais de lhes conceder um título de propriedade.
A proximidade do local de trabalho e de áreas com ofertas de entretenimento de qualidade faz
com que uma parcela da população se sujeite a morar em condições precárias. No entanto, a
reversão desse quadro pode ser obtida com um planejamento adequado dentro dos preceitos
contidos no Plano Diretor Municipal.
Sempre será melhor organizar com antecedência um plano de ocupação do solo do que tentar
remover pessoas de áreas ocupadas, seja de forma regular ou não. As ações de reintegração
de posse são demoradas e, muitas vezes, não surtem efeitos. As questões sociais podem
sobrepor-se a medidas que queiram preservar o solo urbano e a vegetação lá existente.
O desenvolvimento econômico sustentável local é afetado por questões de desorganização na
ocupação do solo. Empresas deixam de se instalar em lugares onde não consigam vislumbrar
perspectivas em termos de sustentabilidade. A população, por outro lado, procura moradias e
escritórios em áreas planejadas nas quais haja serviços básicos de qualidade e um meio
ambiente respeitado.
 COMENTÁRIO
O crescimento e o desenvolvimento das cidades devem estar focados no bem-estar coletivo,
assim como no uso apropriado dos espaços urbanos. Normalmente, existe uma pressão por
parte do setor imobiliário (personificado por incorporadoras, construtoras e investidores) para a
liberação de áreas com um maior retorno do ponto de vista comercial, o que nem sempre é
compatível com a qualidade da ocupação do espaço urbano.
O Plano Diretor é fundamental para proteger áreas de preservação permanente, reservas
legais e parques, além de outros exemplos, propiciando a ocupação ordenada do solo,
preservando as vegetações que impedem inundações, garantindo a preservação das
paisagens naturais etc.
Por isso, esse plano busca promover o crescimento e o funcionamento de uma cidade,
direcionando investimentos em moradia, saúde, transporte, educação, cultura e lazer. As
cidades têm seus espaços divididos entre o público (ruas, praças, praias etc.) e o privado
(terrenos e edificações), tornando-se fundamental um planejamento sobre a alocação de
recursos para que o desenvolvimento econômico sustentado possa ser alcançado.
ASPECTOS LEGAIS DO PLANO DIRETOR
Regulamentado na Lei nº 10.257/2001 – Estatuto da Cidade, o Plano Diretor prevê que a
propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de
ordenação da cidade expressas no respectivo Plano Diretor. Com isso, assegura-se o
atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao
desenvolvimento de atividades econômicas.
Quanto à preocupação com o social (determinação contida no Estatuto da Cidade), as cidades
deverão dispor em todas as rotas e vias existentes a acessibilidade da pessoa com deficiência
ou mobilidade reduzida. Ela deverá estar presente inclusive naquelas que concentrarem os
focos geradores de maior circulação de pedestres, como, por exemplo, órgãos públicos e locais
de prestação de serviços públicos e privados de saúde, educação, assistência social, esporte,
cultura, bancos, correios e telégrafos. Sempre que possível, isso será feito de maneira
integrada com os sistemas de transporte coletivo de passageiros.
 
Fonte: riopatuca/Shutterstock
O Estatuto da Cidade determina que o Plano Diretor, aprovado por lei municipal, deve ser o
instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. Esse plano precisa ser
encaminhado à Câmara Municipal, que fará as análises e deliberações para sua respectiva
aprovação, sendo garantida à população o acesso a seu conteúdo, assim como a realização de
audiências públicas e debates visando seu amplo entendimento. O público, com isso, poderá
conhecer os impactos que tal decisão terá sobre a vida dos cidadãos.
 ATENÇÃO
Para acompanhar as tendências das sociedades modernas em constante mutação, a lei
municipal que institui o Plano Diretor precisa passar por uma revisão a cada 10 anos e deve
abranger todo o território do município, incluindo áreas rurais, matas, áreas de preservação,
comunidades rurais, recursos hídricos, florestas, áreas industriais etc. Portanto, o profissional
de negócios imobiliários tem de estudar o Plano Diretor de sua cidade para ver as exigências lá
contidas e tomar ciência das tendências do mercado imobiliário da região.
Um aspectorelevante é a necessidade da implantação do estudo do impacto de vizinhança
(EIV) nos projetos a serem desenvolvidos na cidade. No EIV, serão avaliados os locais onde
poderão ou não ser implantados empreendimentos industriais que possam gerar impactos para
a cidade, visando, com isso, assegurar a qualidade de vida da população e o direito de
vizinhança. Nesse ponto estão inseridas questões ambientais que venham a impactar a vida
das pessoas.
O controle e a fiscalização são fundamentais para que o planejamento estabelecido no Plano
Diretor tenha sucesso. Para isso, deve ser implantado um sistema de informação que garanta a
todos um acesso aos dados de forma transparente, permitindo que demandas e políticas
públicas tenham um controle social efetivo. A publicidade das medidas adotadas precisa seguir
critérios técnicos e não políticos, o que facilita o entendimento das ações por parte da
população.
OS TRIBUTOS NO SETOR IMOBILIÁRIO
Abordaremos neste vídeo os tributos, as taxas e as contribuições no setor imobiliário.
Alguns tributos estão mais associados ao setor imobiliário do que outros. É importante, desse
modo, observar os impactos sobre a atividade imobiliária dos seguintes impostos:
IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU)
Em seu artigo 156, a Constituição Federal determina a competência dos municípios em instituir
impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana. Por sua vez, o Código Tributário
Nacional (CTN), que foi promulgado pela Lei nº 5.172/1966, estabelece que esse imposto tem
como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou
acessão física – como está definido na lei civil – localizado na zona urbana do município.
O CTN também define que, para efeito da incidência de IPTU, entende-se como zona urbana
aquela definida em lei municipal. Observa-se, para isso, o requisito mínimo da existência de
melhoramentos – indicados em pelo menos duas das hipóteses seguintes – construídos ou
mantidos pelo Poder Público:
Meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
Abastecimento de água;
Sistema de esgotos sanitários;
Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
Escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel
considerado.
O CTN estabelece ainda que o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do
seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. O posseiro é contribuinte do tributo
independentemente da existência do título de propriedade. Entretanto, a alíquota do imposto
varia em cada município e é progressiva, ou seja, quanto maior a base de cálculo, maior a
alíquota, variando em função do uso, da localização e do valor para cumprir a sua função
social.
IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS
(ITBI)
A Constituição Federal estabelece que compete aos municípios instituir impostos sobre a
transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso de bens imóveis, natureza ou
acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como a cessão de
direitos à sua aquisição.
No entanto, de acordo com o CTN, esse imposto não incide sobre a transmissão de bens ou
direitos quando ela é efetuada para a incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em
pagamento de capital nela subscrito ou quando decorre da incorporação ou da fusão de uma
pessoa jurídica por outra (ou com outra). Essa determinação não se aplica ao caso em que a
pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou a locação de
propriedade imobiliária ou sua cessão.
IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS E
DOAÇÃO (ITCMD)
Previsto na Constituição Federal, o ITCMD é de competência dos estados e do Distrito Federal,
tendo como fato gerador a transmissão causa mortis de imóveis e a doação de quaisquer
bens ou direitos. A ocorrência da transmissão, no caso de morte, se dá quando ela acontece.
Já na doação de bem imóvel, essa ocorrência é feita por meio de registro no respectivo cartório
de registro de imóveis.
O contribuinte do ITCMD em princípio é quem irá receber o bem. Na causa mortis , o herdeiro;
na doação, o donatário. A base de cálculo desse imposto é o valor venal do bem no momento
de sua transmissão, considerando-se a alíquota máxima de 8%, com base em determinação do
Senado Federal.
IMPOSTO TERRITORIAL RURAL (ITR)
Segundo a Constituição Federal, é competência da União instituir impostos sobre a
propriedade territorial rural. O ITR tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a
posse de imóvel por natureza localizado fora da zona urbana do município.
Segundo a Constituição Federal, é competência da União instituir impostos sobre a
propriedade territorial rural. O ITR tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a
posse de imóvel por natureza localizado fora da zona urbana do município.
Se pertencer a mais de um município, ele será classificado naquele em que estiver a sua sede
e, no caso da inexistência dela, onde ocupar a maior área.
O ITR tem suas particularidades previstas na Constituição:
Será progressivo e terá suas alíquotas fixadas de forma a desestimular a manutenção de
propriedades improdutivas;
Não incidirá sobre pequenas glebas rurais definidas em lei quando as explore o
proprietário que não possua outro imóvel;
Será fiscalizado e cobrado pelos municípios que assim optarem, na forma da lei, desde
que não implique redução do imposto ou qualquer outra forma de renúncia fiscal.
IMPOSTO DE RENDA SOBRE LUCRO IMOBILIÁRIO –
GANHO DE CAPITAL (IR)
Por fim, o Conselho Monetário Nacional determina que o imposto (de competência da União)
sobre a renda e os proventos de qualquer natureza tem como fato gerador a aquisição da
disponibilidade econômica ou jurídica, considerando entre eles os acréscimos patrimoniais.
O imposto de renda sobre lucro imobiliário é de competência da União, incidindo sobre o lucro
apurado na venda de um bem imóvel, que, aliás, é relativo à diferença entre o valor de
aquisição e o de alienação.
O CTN estabelece ainda que o contribuinte do imposto deve ser o titular da disponibilidade
econômica, sem haver, contudo, prejuízo de se atribuir essa condição ao possuidor, a qualquer
título, dos bens produtores de renda ou dos proventos tributáveis.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
1. EM RELAÇÃO AOS PRECEITOS LEGAIS DEFINIDOS NO PLANO
DIRETOR MUNICIPAL, É CORRETO AFIRMAR:
A) A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais
de ordenação da cidade expressas no Plano Diretor.
B) O Plano Diretor deve ser aprovado pelo Senado Federal.
C) O Estado poderá desapropriar áreas de interesse social na apuração da necessidade de
pagamento de indenização.
D) O Plano Diretor é obrigatório para as cidades independentemente de sua população.
2. SOBRE O IMPOSTO TERRITORIAL RURAL (ITR), É CORRETO AFIRMAR
QUE:
A) O ITR pode incidir sobre pequenas glebas rurais definidas em lei quando as explore o
proprietário que não possua outro imóvel.
B) A base de cálculo do ITR é o valor venal do bem imóvel.
C) O ITR é imposto de competência da União.
D) A alíquota do ITR não pode ser progressiva.
GABARITO
1. Em relação aos preceitos legais definidos no Plano Diretor Municipal, é correto
afirmar:
A alternativa "A " está correta.
 
O Plano Diretor, ao organizar o uso adequado do solo urbano, cumpre sua função social. A
aprovação dele deve ser feita pela Câmara Municipal, e não pelo Senado Federal. Esse plano
é obrigatório para cidades com população superior a 20 mil habitantes. A indenização por
desapropriação deve ser paga pelo valor de mercado do imóvel, não podendo o Poder Público
recusar-se a cumprir essa obrigação.
2. Sobre o imposto territorial rural (ITR), é correto afirmar que:
A alternativa "C " está correta.
 
É competência da União instituir impostos sobre propriedade territorial rural. Por sua vez, o ITR
não incidirá sobre pequenas glebas rurais quando as explorar o proprietárioque não possua
outro imóvel. A base de cálculo desse imposto é o valor fundiário. Sua alíquota pode ser
progressiva para desestimular terras improdutivas.
CONCLUSÃO
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Discorremos neste tema sobre os principais aspectos que envolvem as negociações de
compra, venda e locação de imóveis. Com isso, demonstramos que tal conhecimento é
fundamental para a formação de um profissional da área de negócios imobiliários.
Salientamos também que o mercado de imóveis começa a ter a dimensão desejada, já que
vem assumindo uma posição de destaque na economia brasileira. Pontuamos, em seguida,
que os problemas provocados pela ocupação desordenada do solo urbano se refletem na
valorização dos imóveis e no direcionamento dos investimentos imobiliários. Isso requer um
acompanhamento permanente das políticas públicas e uma análise sistemática do Plano
Diretor de cada cidade a fim de verificar o direcionamento que o Legislativo municipal promove
para as atividades imobiliárias da região.
Verificamos ainda que a tendência de investimentos em imóveis rurais é um processo
irreversível por conta da vocação natural do país para o setor agrícola. Nesse contexto,
salientamos que as questões sobre o meio ambiente na área rural são de fundamental
importância em face da imagem do setor agrícola brasileiro estar sempre associado à
preservação ambiental. Por fim, vimos que o sistema tributário brasileiro é complexo; portanto,
isso se reflete no setor imobiliário, cuja gama elevada de tributos afeta o mercado e, em muitos
casos, inibe os investimentos em imóveis.
AVALIAÇÃO DO TEMA:
REFERÊNCIAS
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília: Presidência da
República, 2016.
BRASIL. Decreto nº. 4.449, de 30 de Outubro de 2002. Regulamenta a Lei no 10.267, de 28
de agosto de 2001, que altera dispositivos das Leis nos. 4.947, de 6 de abril de 1966; 5.868, de
12 de dezembro de 1972; 6.015, de 31 de dezembro de 1973; 6.739, de 5 de dezembro de
1979; e 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e dá outras providências.
BRASIL. Decreto nº 59.566, de 14 de novembro de 1966. Regulamenta as Seções I, II e III
do Capítulo IV do Título III da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, Estatuto da Terra, o
Capítulo III da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966, e dá outras providências.
BRASIL. Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964. Dispõe sobre o Estatuto da Terra, e dá
outras providências.
BRASIL. Lei º 5.172, de 25 de outubro de 1966. Dispõe sobre o Sistema Tributário Nacional e
institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e Municípios.
BRASIL. Lei nº. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá
outras providências.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
BRASIL. Lei nº 9.985, de 25 de maio de 2012. Regulamenta o art. 225, § 1o, incisos I, II, III e
VII da Constituição Federal, institui o Sistema Nacional de Unidades de Conservação da
Natureza e dá outras providências.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da
Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências.
BRASIL. Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001. Altera dispositivos das Leis nos 4.947, de 6
de abril de 1966, 5.868, de 12 de dezembro de 1972, 6.015, de 31 de dezembro de 1973,
6.739, de 5 de dezembro de 1979, 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e dá outras
providências.
BRASIL. Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012. Dispõe sobre a proteção da vegetação nativa;
altera as Leis nºs 6.938, de 31 de agosto de 1981, 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e
11.428, de 22 de dezembro de 2006; revoga as Leis nºs 4.771, de 15 de setembro de 1965, e
7.754, de 14 de abril de 1989, e a Medida Provisória nº 2.166-67, de 24 de agosto de 2001; e
dá outras providências.
BARROS, A. L. P. B. et al . O novo Código Civil comentado. Rio de janeiro: Freitas Bastos,
2002.
CARDOSO, C. F. Empreendimentos imobiliários. Rio de Janeiro: Seses, 2016.
CARREGOSA. J. M. Operações imobiliárias. Rio de Janeiro: Seses, 2018.
CARREGOSA. J. M. Economia política: mercado sustentável. Rio de janeiro: Seses, 2016.
JÚNIOR, G., C., A. Prática de locação. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2017.
SCAVONE JUNIOR, L. A. Direito imobiliário – teoria e prática. 11. ed. Rio de janeiro: Forense,
2016.
EXPLORE+
Se quiser verificar tendências das incorporações e processo de urbanização, visite o site da
Abrainc.
No site do Creci, é possível esclarecer dúvidas sobre o ITBI. Para isso, basta entrar nele e
digitar “dúvidas que permeiam este tributo” em seu campo de busca.
Para entender mais sobre o uso, a ocupação e as relações fundiárias, pesquise na internet e
leia o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964).
Assista a dois vídeos no canal do Creci no YouTube:
Contrato de locação e dúvidas práticas;
Imóveis rurais.
CONTEUDISTA
José Machado Carregosa
 CURRÍCULO LATTES
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