AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS: UMA ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE O VALOR DE MERCADO E O VALOR VENAL REGISTRADO PARA FINS DE ITBI

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UNINASSAU RECIFE - GRAÇAS
ENGENHARIA CIVIL
THAYNA CAMILA PEREIRA DOS SANTOS
TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS: UMA ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE O VALOR DE
MERCADO E O VALOR VENAL REGISTRADO PARA FINS DE ITBI
Recife
2018
THAYNA CAMILA PEREIRA DOS SANTOS
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS: UMA ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE O VALOR DE
MERCADO E O VALOR VENAL REGISTRADO PARA FINS DE ITBI
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como
requisito parcial para conclusão do curso de ENGENHARIA
CIVIL da UNINASSAU RECIFE - GRAÇAS
Recife
2018
Ficha catalográfica gerada pelo Sistema de Bibliotecas do REPOSITORIVM do Grupo SER EDUCACIONAL
S237a
Santos, Thayna Camila Pereira dos. 
 Avaliação de Imóveis Urbanos: Uma Análise Comparativa
Entre o Valor de Mercado e o Valor Venal Registrado Para
Fins de Itbi / Thayna Camila Pereira dos Santos. -
UNINASSAU: Recife - 2018
 67 f.
 TCC (Curso de Engenharia Civil) - Uninassau Recife -
Graças - Orientador(es): Dr(a) Lutemberg de Araujo
Florencio
 1. Engenharia de Avaliações. 2. Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado. 3. Regressão Linear Múltipla.
4. Valor de Mercado. 5. Valor Venal. 6. Comparative Direct
Method Of Market Data. 7. Engineering Of Evaluations. 8.
Market Value. 9. Multiple Linear Regression. 10. Venal
Value. 
I.Título 
II.Dr(a) Lutemberg de Araujo Florencio
UNINASSAU - REC CDU - 624
 
 
 
 
 
 
 
 
AGRADECIMENTOS 
Primeiramente aos meus pais, Severino Santos e Jane Pereira, pelo apoio, incentivo 
e amor. Vocês foram fundamentais para este êxito. Muito obrigada por acreditarem 
em mim, almejar meu melhor, investirem em minha educação e me proporcionarem 
tantas coisas boas. 
 
Ao meu namorado, Ermesson Junior, pessoa cоm quem аmо partilhar а vida. Você 
me deu uma nova perspectiva de vida. Obrigada pelo carinho, parceria, amor е por 
me fazer tão bem. 
 
Aos meus colegas de trabalho Ana Nery, Bruno Bezerra, Dante Albuquerque, Genita 
Ribeiro, Helio Figueredo, Ivson Araujo, Larissa França e Maria Pontual, que 
contribuíram com a escolha do tema, compreensão, informações, instruções, apoio e 
motivação. 
 
À Prefeitura da Cidade do Recife e à Secretaria de Finanças, pelo fornecimento dos 
dados utilizados neste trabalho. 
 
As amizades que ganhei durante esta caminhada e todos os demais que cruzaram e 
seguiram o mesmo caminho. Sou grata por todas as lembranças e companheirismo. 
Que continuemos nossa jornada juntos, como engenheiros. 
 
A todos os mestres pela paciência, aprendizado, dedicação e compromisso. Em 
especial Celso Leão, Cláudio Vasconcelos e Elias Arcanjo. Agradeço imensamente 
pelas contribuições em minha carreira profissional. 
 
Ao meu orientador, Lutemberg Florencio, por todo auxílio, paciência e experiência 
partilhado. 
 
A Deus e aos demais que contribuíram direta ou indiretamente para a concretização 
desta conquista, muito obrigada! 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
“O sucesso nasce do querer, da determinação e persistência em se chegar a um 
objetivo. Mesmo não atingindo o alvo, quem busca e vence obstáculos, no mínimo 
fará coisas admiráveis.” 
José de Alencar 
 
 
 
 
 
 
 
 
RESUMO 
 
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI), que incide sobre 
o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, é fundamental para a arrecadação 
de receitas pelo município. Contudo, avaliações imobiliárias realizadas com base no 
empirismo, em divagações, opiniões subjetivas ou suposições sem as devidas 
comprovações científicas podem comprometer a arrecadação e resultar em carga 
tributária equivocadamente transferida entre contribuintes. Isso posto, o presente 
trabalho visa promover uma análise comparativa entre a estimativa do valor de 
mercado de imóveis urbanos, calculada com base no método comparativo direto de 
dados de mercado e uso de regressão linear múltipla, e o respectivo valor venal 
registrado pelo município para fins de ITBI. O estudo foi realizado no bairro das 
Graças, Cidade de Recife-PE, tendo sido coletados dados de imóveis à venda 
ofertados no mercado, além de consultada a base de cadastro Imobiliário da 
Prefeitura do Recife. Os resultados obtidos evidenciam uma distorção média de 
aproximadamente 12% entre o valor de mercado e o valor venal para fins de ITBI 
com variações de 2% a 30%, o que reforça a importância do emprego dos métodos 
e técnicas da Engenharia de Avaliações para subsidiar o poder público no que tange 
à estimativa de valor das propriedades tributadas, conferindo qualidade e segurança 
ao sistema de tributação. 
 
Palavras-chave: Valor Venal. Valor de Mercado. Regressão Linear Múltipla. Método 
Comparativo Direto de Dados de Mercado. Engenharia de Avaliações. 
 
 
 
 
 
 
 
 
ABSTRACT 
The Tax on the Transmission of Real Estate Inter Vivos (TTRE), which focuses on 
the real value of the assets or rights transmitted, is fundamental for the collection of 
revenues by the municipality. However, real estate valuations conducted on the basis 
of empiricism, ramblings, subjective opinions or assumptions without proper scientific 
evidence may jeopardize collection and result in a wrongly transferred tax burden 
among taxpayers. The present work aims to promote a comparative analysis 
between the estimation of the market value of urban real estate, calculated based on 
the direct comparative method of market data and the use of multiple linear 
regression, and the respective market value recorded by the municipality for 
purposes of TTRE. The study was carried out in the neighborhood of Graças, in the 
city of Recife-PE, and data were collected on properties for sale offered in the 
market, in addition to consulting the Real Estate registry of the City Hall of Recife. 
The results show an average distortion of approximately 12% between the market 
value and the market value for TTRE purposes with variations from 2% to 30%, 
which reinforces the importance of using the methods and techniques of the 
Evaluation Engineering to subsidize the public power in relation to the estimated 
value of taxed properties, conferring quality and safety to the taxation system. 
 
Keywords: Venal Value. Market Value. Multiple Linear Regression. Comparative 
Direct Method of Market Data. Engineering of Evaluations. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE EQUAÇÕES 
Equação 1 – Fórmula do Valor Venal do Imóvel ....................................................... 19 
Equação 2 – Modelo de Regressão Linear Simples .................................................. 26 
Equação 3 – Modelo de Regressão Linear Múltipla .................................................. 27 
Equação 4 – Base de Cálculo do ITBI ....................................................................... 33 
Equação 5 – Modelo de Estimativa de Valor ............................................................. 52 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE FIGURAS 
Figura 1 – Mapa de Sistema Viário ........................................................................... 35 
Figura 2 – Vista Aérea do Bairro Graças ................................................................... 36 
Figura 3 – Praça do Entroncamento .......................................................................... 37 
Figura 4 – Jardim do Baobá ...................................................................................... 38 
Figura 5 – Museu do Estado de Pernambuco ........................................................... 39 
Figura 6 – Estação de Ponte D’Uchoa ...................................................................... 40LISTA DE GRÁFICOS 
Gráfico 1 – Regressão Linear Simples ...................................................................... 26 
Gráfico 2 – Regressão Linear Múltipla ...................................................................... 27 
Gráfico 3 – Distribuição de Frequência ..................................................................... 53 
Gráfico 4 – Resíduos Padronizados Versus Valor Ajustado ..................................... 54 
Gráfico 5 – Valor Observado x Valor Estimado ......................................................... 56 
Gráfico 6 – Comportamento da Variável Área Privativa ............................................ 57 
Gráfico 7 – Comportamento da Variável Idade Real ................................................. 58 
Gráfico 8 – Comportamento da Variável Padrão de Acabamento ............................. 58 
Gráfico 9 – Comportamento da Variável Subunidade ............................................... 59 
Gráfico 10 – Comportamento da Variável Suíte ........................................................ 59 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE TABELAS 
Tabela 1 – Características Principais dos Padrões de Acabamento ......................... 45 
Tabela 2 – Relação de Abreviaturas de Variáveis ..................................................... 48 
Tabela 3 – Normalidade dos Resíduos ..................................................................... 53 
Tabela 4 – Matriz das Correlações ............................................................................ 55 
Tabela 5 – Parâmetros de Análise das Variáveis Independentes e Dependente ...... 56 
Tabela 6 – Teste de F de Snedecor .......................................................................... 57 
Tabela 7 – Dados Comparativos de Avaliações ........................................................ 61 
Tabela 8 – Hipótese do Imposto nos Modelos de Estudo ......................................... 62 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE SIGLAS/ABREVIATURAS 
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas 
ART Anotação de Responsabilidade Técnica 
CADIMO Cadastro Imobiliário 
COHAB-PE Companhia de Habitação Popular de Pernambuco 
CONFEA Conselho Federal de Engenharia e Agronomia 
CTN Código Tributário Nacional 
CTM Código Tributário do Município do Recife 
CREA Conselho Regional de Engenharia e Agronomia 
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística 
ISS Imposto sobre Serviço de Qualquer Natureza 
ITBI Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos 
MCDM Método Comparativo Direto de Dados de Mercado 
NBR Norma Brasileira 
IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano 
PCR Prefeitura da Cidade do Recife 
PMCMV Programa Minha Casa, Minha Vida 
SEFIN Secretaria de Finanças 
SFH Sistema Financeiro de Habitação 
SSAM Serviço Social Agamenon Magalhães 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
1. INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 14 
2. OBJETIVOS .......................................................................................................... 16 
2.1. Objetivo Geral .................................................................................................... 16 
2.2. Objetivos Específicos ......................................................................................... 16 
3. REFERENCIAL TEÓRICO .................................................................................... 17 
3.1. Engenharia de Avaliações .................................................................................. 17 
3.2. Normas Técnicas e Legislações Aplicáveis ........................................................ 17 
3.3. Valor e Preço ...................................................................................................... 18 
3.3.1. Valor de Mercado ............................................................................................ 18 
3.3.2. Valor Venal ...................................................................................................... 18 
3.3.3. Diferença entre Valor Venal x Valor de Mercado ............................................ 19 
3.3.4. Preço ............................................................................................................... 20 
3.4. Princípios da Avaliação de Imóveis .................................................................... 20 
3.5. Mercado Imobiliário ............................................................................................ 20 
3.6. Especificações das Avaliações .......................................................................... 21 
3.6.1. Características das Variáveis .......................................................................... 22 
3.7. Métodos de Avaliação de Imóveis ...................................................................... 22 
3.7.1. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ........................................ 23 
3.8. Inferência Estatística .......................................................................................... 24 
3.8.1. Testes de Hipótese ......................................................................................... 24 
3.8.2. Testes de Significância .................................................................................... 25 
3.9. Análise de Regressão Linear ............................................................................. 25 
3.9.1. Regressão Linear Simples .............................................................................. 25 
3.9.2. Regressão Linear Múltipla ............................................................................... 26 
3.9.3. Pressupostos Básicos do Modelo ................................................................... 27 
3.10. Softwares Específicos Utilizados na Engenharia de Avaliações ...................... 30 
 
 
 
 
 
 
 
 
3.11. Tributos Imobiliários ......................................................................................... 30 
3.11.1. Imposto sobre a Transmissão de Bens e de Direitos a eles Relativos .......... 32 
4. METODOLOGIA ................................................................................................... 34 
4.1. Área de Estudo ................................................................................................... 34 
4.1.1. Dados Históricos do Recife ............................................................................. 34 
4.1.2. Caracterização da Região ............................................................................... 34 
4.1.2.1. Dados Históricos das Graças ....................................................................... 35 
4.1.2.2. Infraestrutura Urbana ................................................................................... 41 
4.1.2.3. Lei dos Doze Bairros .................................................................................... 41 
4.2. Coleta de Dados ................................................................................................. 42 
4.2.1. Planilha de Coleta de Dados ........................................................................... 42 
4.2.2. Caracterização das Variáveis Pesquisadas .................................................... 42 
4.2.3. Caracterização das Abreviaturas das Variáveis .............................................. 48 
4.2.4. Caracterização dos Apartamentos Selecionados ............................................ 48 
4.3. Análise de Dados ............................................................................................... 51 
5. RESULTADOS E DISCUSSÃO ............................................................................ 52 
5.1. Verificação dos Pressupostos Básicosdo Modelo ............................................. 53 
5.1.1. Normalidade .................................................................................................... 53 
5.1.2. Homocedasticidade e Autocorrelação ............................................................. 54 
5.1.3. Colinearidade ou Multicolinearidade ............................................................... 54 
5.2. Verificação de Pontos Atípicos ........................................................................... 55 
5.3. Verificação e Análise dos Gráficos, Medidas de Diagnóstico, Testes e Intervalos 
Estatísticos Voltados para a Qualidade do Ajustamento ........................................... 55 
5.3.1. Gráfico de Aderência ....................................................................................... 55 
5.3..2. Coeficiente de Determinação ......................................................................... 56 
5.3.3. Coeficiente de Correlação ............................................................................... 56 
5.3.4. Teste de Hipóteses ......................................................................................... 56 
5.4. Verificação da Adequação Teórica e Lógica do Modelo .................................... 57 
5.5. Verificação das Avaliações ................................................................................. 60 
5.5.1. Estimativa de Valor ......................................................................................... 60 
 
 
 
 
 
 
 
 
5.5.2. Análise Comparativa ....................................................................................... 61 
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS .................................................................................. 63 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................................................... 64 
APÊNDICE ................................................................................................................ 67 
APÊNDICE A – PLANILHA DE COLETA DE DADOS .............................................. 67 
 
 
 
 
 
14 
 
 
1. INTRODUÇÃO 
A avaliação imobiliária exige conhecimentos específicos não apenas na área 
de engenharia, mas em outras áreas do conhecimento, e tem por objetivo 
determinar, na maior parte dos casos, de forma segura e objetiva, o valor de 
mercado de um bem. 
A estimativa do valor de mercado dos imóveis é resultado de uma 
combinação de fatores, tais como aspectos físicos e atributos de localização, 
histórico, social, ambiental, dentre outros, sendo de extrema relevância para a 
tomada de decisão tanto no setor público como no privado, a exemplo de operações 
de compra e venda entre particulares ou mesmo de tributações no âmbito do poder 
público. 
No âmbito do poder público, os municípios instituem os impostos de natureza 
patrimonial com a base de cálculo definida no Código Tributário Nacional (CTN). 
Para o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), o valor de venda dos imóveis 
entende-se como o preço mais provável pelo qual um imóvel seria vendido nas 
condições de mercado vigentes sendo considerados o terreno e construções de 
caráter permanente. Para o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis Inter 
vivos (ITBI), o valor venal – caracterizado pelas prefeituras para determinar a 
quantia sobre a qual incidem os tributos imobiliários – calcula-se por meio de fórmula 
que envolve o valor do terreno e da edificação, considerando-se sua depreciação. O 
ITBI define-se pelos bens e direitos transmitidos incidindo sobre os imóveis que 
foram transferidos tendo como base de cálculo o próprio valor de mercado declarado 
pelo contribuinte ou, caso contrário, o valor de mercado estimado de cada 
transação. Portanto, tem-se que ambos os impostos incidem sobre o valor venal do 
imóvel sob a forma de alíquotas. 
Isso posto, evidencia-se a importância da avaliação imobiliária para fins 
fiscais, visto que a baixa qualidade do trabalho avaliatório pode implicar em carga 
tributária equivocadamente transferida entre contribuintes. Propriedades que 
apresentam características semelhantes devem guardar similaridade nos valores 
estimados, em consonância ao princípio da isonomia, também conhecido como 
princípio da igualdade. Da mesma forma, ressalta-se que avaliações elaboradas 
 
 
 
 
 
15 
 
 
com base no empirismo podem gerar distorções na cobrança do imposto, na medida 
em que propriedades de alto valor são avaliadas abaixo do valor de mercado e vice-
versa. 
Assim sendo, o presente trabalho aborda o uso de metodologia científica, 
pautada na aplicação de técnicas de Inferência Estatística, para a avaliação de 
imóveis urbanos, buscando contribuir para o aperfeiçoamento da tributação 
imobiliária pelo poder público, na garantia da capacidade dos impostos em gerar 
receitas com equidade e justiça fiscal. 
 
 
 
 
 
16 
 
 
2. OBJETIVOS 
2.1. Objetivo Geral 
Promover análise comparativa entre a estimativa do valor de mercado de 
imóveis urbanos, calculada com base no método comparativo direto de dados de 
mercado e uso de regressão linear múltipla, e o respectivo valor venal registrado 
pelo município para fins de ITBI. 
2.2. Objetivos Específicos 
▪ Evidenciar o uso da NBR 14653-2 (Avaliação de bens – imóveis urbanos) em 
avaliações imobiliárias; 
▪ Utilizar regressão linear múltipla como ferramenta para a determinação do 
valor de imóveis urbanos; 
▪ Identificar quais as variáveis mais importantes para explicar o comportamento 
dos preços no mercado imobiliário estudado; 
▪ Analisar o comportamento do mercado imobiliário. 
 
 
 
 
 
 
17 
 
 
3. REFERENCIAL TEÓRICO 
3.1. Engenharia de Avaliações 
A engenharia de avaliações é parte da engenharia que reúne um conjunto de 
conhecimento em diversas áreas, além de bom senso para determinar, de forma 
técnica e segura, o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de 
reprodução, levando-se em consideração decisões a respeito de valores envolvendo 
bens de qualquer tipo de natureza, servindo a diversos atores do mercado 
imobiliário, tais como: imobiliárias, bancos de crédito imobiliário, compradores ou 
vendedores de imóveis; para empresas seguradoras: poder judiciário; fundos de 
pensão; incorporadoras; construtoras; prefeituras; investidores. 
Avaliações baseadas neste conceito podem subsidiar operações de garantias; 
transações de compra e venda; transações de locação; decisões judiciais; taxação 
de impostos prediais, territoriais, de transmissão, laudêmios; decisões sobre 
investimentos; balanços patrimoniais; operações de seguros; separações ou cisões 
de empresas; desapropriações amigáveis ou judiciais. Desta forma, apresentam um 
mercado de trabalho vasto formado pelo setor público e setor privado, destacando-
se o poder judiciário. (DANTAS, 1998, p.3). 
3.2. Normas Técnicas e Legislações Aplicáveis 
Regulamentam-se pela Norma Brasileira (NBR) 14653 para “Avaliação de 
Bens” da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que se compreende 
por sete seções, sendo Parte 1 – Procedimentos gerais e Parte 2 – Imóveis urbanos 
o foco do presente trabalho. Define-se a avaliação de bens em concordância com a 
norma supracitada: 
Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o 
valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar 
indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada 
finalidade, situação e data. 
Fixam-se diretrizes através da Parte 1 quanto a classificação da natureza do 
bem; instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; descrição das 
atividades básicas; definição da metodologiabásica; especificação das avaliações; 
 
 
 
 
 
18 
 
 
requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. 
Detalham-se por meio da Parte 2 critérios e recomendações para imóveis 
urbanos complementando conceitos, termos, simbologias e classificações; 
procedimentos metodológicos, gerais e específicos; laudo de avaliação completo e 
simplificado. 
São de exclusiva atribuição a engenheiros, arquitetos e agrônomos as 
avaliações de bens, de acordo com sua habilitação profissional, conforme se 
determina a Lei Federal nº 5.194, de 24 de dezembro de 1966 e as Resoluções nª 
205, nº 218 e nº 345 do Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura (CONFEA) 
consistindo em estudo, projeto, análise, avaliação, vistoria, perícia, parecer e 
divulgação técnica. 
3.3. Valor e Preço 
Explanam-se abaixo conceitos básicos de valor e preço que serão 
devidamente abordados no presente trabalho. 
3.3.1. Valor de Mercado 
Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e 
conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do 
mercado vigente (ABNT, 2001, p. 5). 
3.3.2. Valor Venal 
 Diz respeito ao preço que o bem teria se fosse colocado à venda em 
condições normais de mercado. Denominada Código Tributário Nacional (CTN), a lei 
nº 5.172, de 25 de outubro de 1966, art. 38, determina-se a partir desse valor a base 
de cálculo do imposto dos bens ou direitos transmitidos devendo identificar-se com 
aspecto material da hipótese de incidência tributária e ser capaz de dimensioná-lo. A 
princípio prevalece o valor informado pelo contribuinte, caso contrário, se faz 
necessária a hipótese de arbitramento desse valor admitido nos casos previstos no 
art. 149 da lei supracitada. 
Segundo Código Tributário do Município do Recife (CTM), determinado pela 
lei 15.563, de 27 de dezembro de 1991, art. 24, o valor venal do imóvel, edificado ou 
 
 
 
 
 
19 
 
 
não, será obtido para fins de cobrança do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) 
por meio da seguinte fórmula: 
Equação 1 – Fórmula do Valor Venal do Imóvel 
VV = (V0 x TF) + (Vu x Ac x Cdice) 
Onde: 
VV é o valor venal do imóvel; 
V0 é o valor unitário do metro linear de testada fictícia de cada face de quadra dos 
logradouros públicos, definido pela Planta Genérica de Valores de Terrenos; 
TF é a testada fictícia do imóvel; 
Vu é o valor do metro quadrado de construção nos termos da Tabela de Preços de 
Construção; 
Ac é a área construída do imóvel; 
Cdice é o coeficiente de depreciação em razão do estado de conservação, da 
estrutura e da idade do imóvel. 
3.3.3. Diferença entre Valor Venal x Valor de Mercado 
O valor de mercado é um parâmetro muito relevante para tomada de decisão 
tanto no setor público ou privado que devem dispor de avaliações confiáveis; os 
serviços de habitação correspondem às características estruturais e locacionais, de 
onde os preços individuais não são observados no mercado; o preço hedônico pode 
ser de grande interesse para o empreendedor, podendo este ajudar na análise do 
custo benefício, bem como na elaboração e implementação de políticas 
habitacionais e urbanas (DANTAS; MAGALHÃES; VERGOLINO; 2007). 
O valor venal possui uma fórmula padrão determinada pelo poder público (ver 
Equação 1), onde as variáveis são na generalidade constantes, e depender apenas 
daquele imóvel, enquanto que no valor de mercado existem diferenciados métodos 
para se estimar seu valor através de outros similares. Estes cálculos podem resultar 
em valores diferentes essencialmente pela multiplicidade de aspectos presentes no 
mercado imobiliário. Neste estudo considera-se o valor estimado pelo método 
comparativo de dados de mercado para comparar com o valor declarado pelo 
contribuinte como valor venal. 
 
 
 
 
 
20 
 
 
3.3.4. Preço 
Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo 
um bem, um fruto ou um direito sobre ele (ABNT, 2001, p. 5). Estima-se a análise do 
preço dos imóveis no aspecto físico e num conjunto de atributos como localização, 
aspecto histórico, social, ambiental, dentre outros. Assim, o capital imobiliário tem 
como estratégia de ação para a empreitada dos ganhos fundiários por meio das 
externalidades que são agregadas ao preço das edificações (ABRAMO; FARIA; 
1998). 
3.4. Princípios da Avaliação de Imóveis 
 Para o propósito da avaliação, a determinação do valor do imóvel é de suma 
importância o conhecimento do bem avaliando, o planejamento da pesquisa, a 
coleta de dados de mercado, a análise exploratória dos dados, a modelagem e a 
elaboração do laudo (DANTAS, 1998, p.47). 
Inicialmente se realiza uma vistoria ao avaliando buscando conhecer suas 
características definindo variáveis importantes, sendo estas as principais para a 
estimativa de valor de mercado: padrão de acabamento; áreas total, privativa e 
comum; idade real; estado de conservação; quantidade de quartos, de suítes, 
banheiros, vagas de garagem, pavimentos, apartamentos por pavimento, 
equipamentos; analisando-se os aspectos influenciantes do mercado imobiliário. 
Investiga-se o mercado imobiliário através do levantamento obtendo-se assim 
dados amostrais com características semelhantes às do avaliando para base do 
tratamento estatístico. Caracteriza-se a delimitação do mercado elegendo variáveis 
relevantes para a formação do valor. 
Em seguida, realiza-se a coleta dos imóveis pertinentes para posterior análise 
e tratamento dos mesmos, excluindo aqueles incompatíveis ao modelo até a 
formação de dados amostrais apropriados para uso da inferência estatística, através 
da busca de modelos explicativos do mercado imobiliário. 
3.5. Mercado Imobiliário 
O bem-estar da sociedade associa-se à sua capacidade de gerar os bens 
necessários e desejados ao consumo dos indivíduos. Quanto maior for a utilização 
 
 
 
 
 
21 
 
 
de bens, satisfeitas as hipóteses de racionalidade, maior o nível de bem-estar 
atingido. A noção de consumo relaciona-se, de maneira geral, à transformação de 
bens materiais. Apesar disso, quando introduzimos a dimensão espacial observa-se 
que uma parcela da satisfação dos indivíduos depende das características 
específicas de cada localização. 
O mercado imobiliário surge como uma resposta às necessidades de 
crescimento da cidade e é consequência direta da dinâmica de formação e 
desenvolvimento dos núcleos urbanos (FLORENCIO, 2010). Os imóveis possuem 
comportamento diferenciado economicamente de outros bens devido às suas 
características especiais de heterogeneidade e estas divergências entre os mesmos 
permitem explicar a variação de preços. 
Abramo e Faria (2016) afirmam ainda: 
O capital imobiliário utiliza estratégias de ação, tais como a atuação de 
forma concentrada, delimitando áreas de valorização, e a 
inovação/diferenciação do produto-habitação. Essa inovação não se refere 
apenas aos atributos do imóvel em si, como altera o padrão de ocupação de 
toda uma área, valorizando-a em relação às outras áreas da cidade. Essas 
estratégias se traduzem em externalidades, que são incorporadas ao valor 
dos imóveis, definindo assim, acesso diferenciado das famílias com 
diferentes rendimentos. Assim, a estratégia de inovação para atrair 
demanda, se traduz na oferta do bem habitação com todos os seus 
atributos intrínsecos (características físicas), e extrínsecos (“acessibilidades 
que a localização da moradia permite usufruir”). 
 
Atributos esses que representam os valores de uso do imóvel, por sua 
condição essencial de abrigo do homem, como também representa um eficiente 
econômico familiar, e sua aquisição levará em consideração a sua valorização futura 
na estruturade preços imobiliários na cidade. 
3.6. Especificações das Avaliações 
Como estabelecido na NBR 14653, o nível de grau de fundamentação e grau 
de precisão (NBR 14653-2, item 9.1) são diretamente relacionados ao empenho do 
avaliador, à confiabilidade dos dados do mercado e à escolha do modelo aplicado no 
processo. 
O grau de fundamentação obtém-se pela soma dos pontos de cada item que 
compõe a tabela específica do método utilizado. Define-se como o aprofundamento 
do trabalho avaliatório, em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade de dados 
 
 
 
 
 
22 
 
 
amostrais. 
O grau de precisão relaciona-se à amplitude do intervalo de confiança de 80% 
em torno do valor central da estimativa definido, estabelecido quando possibilitar a 
medição de certeza e nível de erro tolerável numa avaliação. 
Tanto a fundamentação quanto a precisão classificam-se por I, II e III sendo o 
III o mais rigoroso e eu apresenta menor grau de subjetividade. 
3.6.1. Características das Variáveis 
Em avaliações de imóveis, a variável dependente é o preço pesquisado e as 
variáveis independentes são as características decorrentes de atributos, que podem 
ser de natureza quantitativa, qualitativa e dicotômica. 
3.6.1.1. Variável Quantitativa 
As variáveis quantitativas são medidas em escala numérica. Exemplifica-se 
como área, frente, número de dormitórios, entre outros. 
3.6.1.2. Variável Qualitativa 
As variáveis qualitativas são ordenadas de acordo com os atributos inerentes 
ao bem, representando características que não se podem mensurar e sim classificar 
denominar e diferenciar. 
3.6.1.3. Variável Dicotômica 
As variáveis dicotômicas, ou variáveis binárias, assumem somente dois 
valores. Caracterizam-se pela existência ou não de determinados atributos e são 
inseridas sob a forma “sim” ou “não”, sendo o número (1) para existência de atributo 
e (0) para ausência na amostra. 
3.6.1.4. Variável Proxy 
Utilizam-nas para substituição de outras variáveis de difícil mensuração, 
guardando relação de pertinência com outras variáveis. Utilizam-se como exemplos 
comuns índice fiscal ou padrão construtivo (FLORENCIO, 2016). 
3.7. Métodos de Avaliação de Imóveis 
Determina-se a escolha da metodologia em função da natureza do bem 
avaliado, finalidade da avaliação e dados de mercado disponíveis. Deve-se justificar 
a escolha, atendendo à norma 14.653-1, com o propósito de explicar o 
 
 
 
 
 
23 
 
 
comportamento do mercado por meio de modelos. 
O Método Comparativo de dados de mercado e o Comparativo de Custo de 
Reprodução de Benfeitorias não dependem de outros métodos para chegar ao valor 
do bem avaliando, sendo denominados diretos. O método da renda, o involutivo, o 
evolutivo e o residual necessitam da complementação dos métodos diretos para a 
determinação do valor, sendo denominados indiretos. 
Neste trabalho será abordado o Método Comparativo Direto de Dados de 
Mercado, descrito na seção seguinte. 
3.7.1. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado 
O valor do imóvel é obtido pela comparação com um conjunto de dados de 
mercado que possuem atributos mais semelhantes possíveis ao do imóvel 
avaliando. A aplicação do método tem as seguintes etapas: 
▪ Vistoria do imóvel avaliando; 
▪ Identificação das possíveis variáveis influenciantes; 
▪ Investigação do mercado imobiliário; 
▪ Tratamento dos dados. 
Os métodos em que são considerados mais de um critério são definidos como 
métodos de decisão multicritério. Para realizar a avaliação são consideradas 
algumas variáveis de acordo com os critérios definidos, e para cada tipo de critério, 
é induzida uma ordenação particular de alternativas, exigindo a adoção de um 
mecanismo para efetivação da ordenação geral, que é chamada de ranking ou 
classificação (KAHRAMAN, 2008). 
De Boer, Weger e Telgen (1998) destacaram que o método é capaz de 
contribuir para a tomada de decisão, uma vez que justificam esses processos e 
permitem um processamento mais eficiente e automatizado, possibilitando o 
arquivamento de informações para consultas futuras. Wang (2010) afirma que o 
método é um relevante auxílio para os gestores na resolução de decisões 
dificultosas nas organizações. 
A NBR 14653-1 (ABNT, 2001) determinou prioridade sobre o uso do Método 
Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDM) para avaliação de imóveis, e 
apenas quando não for possível utilizar o MCDM, deve-se usar outro método. 
 
 
 
 
 
24 
 
 
Na área de avaliação de imóveis, este método tem sido usado comumente 
para busca de valores de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, 
apartamentos, escritórios e outros imóveis, sempre que for possível obter dados que 
possuam semelhança ao avaliando, segundo a NBR 14653-2 (ABNT, 2004). 
Dessa forma, o MCDM é o método mais usado para a avaliação de imóveis 
urbanos, sendo para tanto, utilizado o enfoque da Inferência Estatística e da 
Regressão Linear (PELLI; 2015). 
As tendências do mercado são pesquisadas por inferência estatística aplicada 
em modelos de regressão linear consistindo em estudar o comportamento da 
variável dependente em relação as variáveis independentes responsáveis pela sua 
formação. 
3.8. Inferência Estatística 
Estatística é a ciência que trata de coleta, organização, análise e 
interpretação dos dados para a tomada de decisões. O estudo de estatística tem 
dois ramos principais, sendo descritiva e inferencial. A estatística descritiva envolve 
a organização, o resumo e a representação dos dados. A estatística inferencial 
envolve o uso de uma amostra para chegar a conclusões sobre uma população. 
O surgimento da inferência estatística divide-se em estimação e testes de 
hipóteses, exercendo-se proficientes métodos estatísticos desenvolvidos para 
contribuir com o processo de realizar julgamentos científicos diante de incerteza e 
variação, sendo estes métodos aplicados para analisar dados de um processo e 
para identificar onde, dentro do processo, mudanças podem ser feitas para melhorar 
a qualidade (DEVORE, 2010). 
Esta técnica busca esclarecer, no caso da Engenharia de Avaliações, com 
grau de confiabilidade, o comportamento geral do mercado imobiliário através de 
uma amostra representativa de dados coletados neste meio, baseando-se em testes 
de hipóteses e intervalo de confiança (NERY, 2014). 
3.8.1. Testes de Hipótese 
O teste de hipótese é um processo que usa estatísticas amostrais para testar 
uma afirmação, denominada hipótese estatística, sobre o valor de um parâmetro 
 
 
 
 
 
25 
 
 
populacional. Para se testar a afirmação sobre um parâmetro, deve-se especificar 
um par de hipóteses – uma que representa a afirmação e outra seu complemento. 
Quando uma dessas hipóteses é falsa, a outra deve ser verdadeira. Qualquer uma 
dessas hipóteses, hipótese nula (H0) ou hipótese alternativa (H1), pode representar a 
afirmação original (LARSON; FARBER, 2015). 
3.8.2. Testes de Significância 
 A análise da significância individual de cada parâmetro da regressão deve ser 
realizada a partir do teste t de Student enquanto que na análise da significância 
global do modelo de regressão deve-se elaborar o teste F de Snedecor. 
O teste de hipótese, baseado na distribuição t de Student, é utilizado para 
avaliar (rejeitar ou não a hipótese) a influência de uma variável sobre a formação de 
preços. 
O teste de hipótese, baseado na distribuição F de Fisher-Snedecor, utiliza a 
técnica denominada análise de variância, sendo empregado para avaliar se o 
mercado deve ser explicado pelo modelo de regressão ou pela média dos preços. 
Os níveis de significância utilizados nos testes citados acima devem ser 
compatíveiscom as especificações da avaliação (ABNT, 2011). 
3.9. Análise de Regressão Linear 
Segundo ABNT (2001), a análise de regressão é a técnica mais utilizada 
quando se desejar estudar o comportamento de uma variável dependente em 
relação a outras que são responsáveis pela variabilidade observada nos preços 
(NBR 14653-2, Anexo A, item A. 1.1) 
3.9.1. Regressão Linear Simples 
Quando a variabilidade dos preços depende de apenas uma variável 
independente, utiliza-se o modelo de regressão simples. Caso tenha duas ou mais 
variáveis responsáveis pela formação dos preços, deve ser usado o modelo de 
regressão múltipla (THOFEHRN, 2010). 
A análise de regressão é iniciada pelo traçado do diagrama de dispersão 
sendo o mesmo um gráfico em que a variável independente (X) é disposta no eixo 
 
 
 
 
 
26 
 
 
das abscissas e a variável dependente (Y), no eixo das ordenadas. 
A curva de regressão é a linha que mais se ajusta a todos os pontos, 
apresentando tendência à linearidade juntamente com os modelos de regressão 
ideais. Assim, representa-se um modelo de regressão linear simples através de um 
sistema de coordenadas cartesiano em que todos os pontos “variável independente 
x preço observado” e a curva de regressão resultante for uma reta, evidenciado no 
gráfico seguinte. 
Gráfico 1 – Regressão Linear Simples 
 
Representa-se pela seguinte equação: 
Equação 2 – Modelo de Regressão Linear Simples 
Y= b0+b1.X 
Onde: 
Y: Variável dependente (ou explicada); 
X: Variável independente (ou explicativa); 
b0: Intercepto ou coeficiente linear da reta; 
b1: Coeficiente angular da reta. 
Para o mercado imobiliário, faz-se necessária a utilização de modelos 
baseados em regressão linear múltipla, uma vez que os preços praticados neste 
segmento dependem de mais de uma variável independente para explicá-los 
(NERY, 2014). 
3.9.2. Regressão Linear Múltipla 
O modelo de regressão múltipla é composto de, pelo menos, duas variáveis 
independentes e se representa em um sistema de coordenadas formado por três 
eixos ortogonais, sendo um eixo para a variável dependente e os restantes para 
 
 
 
 
 
 
27 
 
 
cada variável independente onde todos os pontos “variáveis independentes x preço 
observado” e a superfície de regressão for um plano, comprovado no gráfico 
subsequente. 
Gráfico 2 – Regressão Linear Múltipla 
 
 
Utiliza-se a regressão linear múltipla principalmente em avaliações de imóveis 
urbanos e quando mais de uma variável independente interfere na variabilidade dos 
preços de mercado. Representa-se pela seguinte equação: 
Equação 3 – Modelo de Regressão Linear Múltipla 
Y=b0+b1X1+b2X2+b3X3+ ⋯ + bkXk+ e 
Onde: 
Y: Variável dependente; 
X1…Xk: Variáveis independentes; 
b0: Intercepto (constante da equação); 
b1…bk: Coeficientes parciais da regressão; 
e: Erro total da regressão (desvio da estimativa). 
3.9.3. Pressupostos Básicos do Modelo 
 Ressalta-se a necessidade de se observar os pressupostos descritos a seguir 
em conformidade com a norma NBR 14.653-2:2011, evidenciando suas 
especificações, normalidade, homocedasticidade, colinearidade, não-
 
 
 
X2 
Y 
X1 
 
 
 
 
 
28 
 
 
multicolinearidade, não-autocorrelação, independência e inexistência de pontos 
atípicos, com o objetivo de obter avaliações não tendenciosas, eficientes e 
consistentes (SILVA; FLORENCIO, 2014). 
 
3.9.3.1. Linearidade 
Analisa-se o comportamento gráfico da variável dependente em relação a 
cada variável independente, verificando se refletem o comportamento do mercado 
resultando-se assim num modelo satisfatório. Caso contrário, deve-se realizar 
transformações (item A.2.1.1). 
3.9.3.2. Normalidade 
 Verifica-se a normalidade através das seguintes maneiras: exame de 
histograma dos resíduos amostrais padronizados para averiguar se é semelhante 
com a curva normal; análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores 
ajustados onde se deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, com a maioria 
situado no intervalo [ - 2; + 2]; comparação da frequência relativa dos resíduos 
amostrais padronizados nos intervalos de [ -1; + 1 ] , [ -1,64; + 1,64 ] e [ -1,96; + 1,96 
], com as probabilidades da distribuição normal padrão nos mesmos intervalos, ou 
seja, 68%, 90% e 95%; exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados 
versus quantis da distribuição normal padronizada, que deve se aproximar da 
bissetriz do primeiro quadrante; testes de aderência não-paramétricos (item A.2.1.2). 
3.9.3.3. Homocedasticidade 
 Verifica-se por intermédio da análise gráfica dos resíduos versus valores 
ajustados que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum 
padrão definido, e também pelo teste de Park e de White (item A.2.1.3). 
3.9.3.4. Autocorrelação 
O exame da autocorrelação deve ser precedido pelo pré-ordenamento dos 
elementos amostrais, em relação aos valores ajustados e, se for o caso, às variáveis 
independentes possivelmente causadoras do problema. Sua verificação pode ser 
feita, entre outros procedimentos, pela análise do gráfico dos resíduos cotejados 
com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, 
sem nenhum padrão definido (item A.2.1.4). 
 
 
 
 
 
29 
 
 
3.9.3.5. Colinearidade ou Multicolinearidade 
 Forte dependência linear entre duas ou mais variáveis independentes provoca 
degenerações no modelo e limita a sua utilização. Para verificação da 
multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das correlações, que 
espelha as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis 
independentes, com atenção especial para resultados superiores a 0,80. Possibilita-
se também ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlação 
apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, também, verificar o 
correlacionamento de cada variável com subconjuntos de outras variáveis 
independentes, por meio de regressões auxiliares, como pela análise de variância 
por partes (item A.2.1.5). 
3.9.3.6. Pontos influenciantes ou “outliers” 
Verifica-se a existência desses pontos atípicos pelo gráfico dos resíduos 
versus cada variável independente, como também em relação aos valores 
ajustados, ou usando técnicas estatísticas mais avançadas, como a estatística de 
Cook ou a distância de Mahalanobis para detectar pontos influenciantes (item 
A.2.1.6). 
3.9.3.7. Coeficiente de Correlação 
 Representa a dependência linear entre a variável explicada (Y) e explicativa 
(X), variando entre -1 e +1. Quanto mais próximo da unidade estiver o módulo deste 
resultado da unidade, maior será esta dependência. Quanto mais próximo de zero, 
menor será (NERY, 2014). 
3.9.3.8. Coeficiente de Determinação 
 Representa o poder de explicação do modelo em relação às variáveis 
consideradas e é calculado através do quadrado do coeficiente de correlação 
variando entre 0<R²≤1 (NERY, 2014). 
3.9.3.9. Poder de Explicação 
A explicação do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de 
determinação que sempre cresce com o aumento do número de variáveis 
independentes e não leva em conta o número de graus de liberdade perdidos a cada 
parâmetro estimado. Deve-se considerar o coeficiente de determinação ajustado 
(item A.4). 
 
 
 
 
 
30 
 
 
3.9.3.10. Campo de Arbítrio 
 Intervalo com amplitude de 15%, para mais e para menos, em torno da 
estimativa de tendência central utilizada na avaliação utilizado quando variáveis 
relevantes para a avaliação do imóvel não tiverem sido contempladas no modelo, 
por escassez de dados de mercado, por inexistência de fatores de homogeneização 
aplicáveis ou porque essasvariáveis não se apresentaram estatisticamente 
significantes em modelos de regressão, desde que a amplitude seja suficiente para 
absorver as influências não consideradas e que os ajustes sejam justificados (item 
8.2.1.5). 
3.9.3.11. Intervalos de Confiança 
 Corresponde ao intervalo no qual se pode afirmar com determinada 
probabilidade que o verdadeiro valor do parâmetro populacional está contido 
(DANTAS, 1998, p.88). Larson e Farber (2015) ressaltam que o intervalo de 
confiança produz limites de erro sobre o parâmetro. 
3.10. Softwares Específicos Utilizados na Engenharia de Avaliações 
Há uma extensa variedade de softwares específicos utilizados na Engenharia 
de Avaliações para auxílio no planilhamento, modelagem e análise estatística, 
dentre eles destaca-se o TS-SISREG, empregado no presente trabalho. O TS-
SISREG foi desenvolvido pela TECSYS Engenharia para avaliação imobiliária e 
contempla a modelagem por meio de regressão linear e redes neurais. 
3.11. Tributos Imobiliários 
 O incremento das receitas do município depende de ações específicas no 
campo legislativo e operacional. Dentre eles, destacam-se os impostos por serem de 
competência privativa. Seu conjunto sintetiza-se em impostos, taxas e contribuições. 
Os impostos constituem fontes de financiamento da atividade municipal, enquanto 
as taxas e contribuições são fontes de ressarcimento de custos de determinada 
atividade ou realização de obras. O § 1º do art. 145 da Constituição Federal reforça 
que os impostos terão caráter pessoal e serão graduados segundo a capacidade 
econômica do contribuinte. 
GUEDES (2008) relata que a carga tributária resultante requer a busca de um 
 
 
 
 
 
31 
 
 
ponto de equilíbrio para adequar-se às diferenças socioeconômicas e culturais da 
sociedade residente no município. A estrutura e a diversidade do patrimônio 
imobiliário local refletem, em princípio, essa desigualdade. Nesse contexto, sugere-
se a amplitude e diversificação da carga tributária atendendo aos seguintes 
princípios: 
 
Equidade: a carga tributária resultante deve estar relacionada com o 
princípio da capacidade contributiva, baseado na premissa de ser 
decrescente a utilidade marginal da renda, ou seja, quanto maior a renda do 
contribuinte, menor, em termos relativos, é a parcela que ele destina à 
satisfação das suas necessidades básicas; 
Produtividade: a arrecadação tributária, como fonte de financiamento das 
ações governamentais, deve contribuir com recursos financeiros em 
montantes adequados para atender as crescentes demandas; 
Eficácia: a simplicidade do sistema, aliada à perfeita identificação dos fatos 
imponíveis e dos respectivos contribuintes, deve reduzir, de um lado, a 
sonegação e a inadimplência e, de outro, o custo da administração de toda 
a atividade tributária. 
(GUEDES, 2008, p.20) 
 
Posto isto, descreve-se breves esclarecimentos sobre os principais impostos 
tributários municipais, sendo estes: 
✓ O Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana (IPTU) incide sobre a 
propriedade de bens imóveis localizados na zona urbana. 
✓ O Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza se aplica para todos serviços 
diferentes de comunicações e transporte interestadual e intermunicipal. 
✓ Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI) se aplica 
apenas às transmissões onerosas imobiliárias, tratando-se do imposto em 
que o comprador do imóvel, cedente ou permutante, paga sobre o valor do 
negócio, sendo seu recolhimento obrigatório para o Registro de Imóveis e a 
conclusão da escritura. 
Entretanto, devido à baixa qualidade das avaliações, a carga tributária pode 
ser equivocadamente transferida entre contribuintes em que propriedades são 
depreciadas, supervalorizadas ou, em outras situações, quando a carga tributária se 
concentra na tributação sobre o consumo e não considera os rendimentos do 
adquirente do bem, gerando assim regressividade na cobrança do imposto. Logo, 
propriedades que apresentam as mesmas características podem ser avaliadas e, em 
decorrência, por níveis avaliatórios distintos discordam do princípio da isonomia 
 
 
 
 
 
32 
 
 
ferindo o tratamento justo para os cidadãos. 
Dentre os impostos citados, especifica-se abaixo sobre o tributo estudado no 
presente trabalho. 
3.11.1. Imposto sobre a Transmissão de Bens e de Direitos a eles Relativos 
Caracteriza-se pela lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966, seção III, art. 35, 
CTN, a competência para atribuir as operações de transmissão imobiliária relativas a 
quaisquer bens ou direitos. A tributação incide sobre operações de transmissões 
onerosa por ato inter vivos de bens imóveis, adquiridos por natureza ou acessão 
física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de 
direitos a sua aquisição, denominado Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis 
Inter vivos (ITBI), ou Imposto sobre Transmissão Inter Vivos (ITIV). Contudo, não é 
preciso pagar o ITBI quando o imóvel for adquirido por doação (transmissão não 
onerosa) ou quando a transmissão configurar algum caso de isenção, não incidência 
ou imunidade. 
A base de cálculo do imposto é baseada no valor venal dos bens ou direitos 
transmitidos, ou seja, usualmente estabelecido a partir do valor de mercado do 
imóvel onde se consideram área, localização, preço de mercado, entre outras 
variáveis. Sobre esse mesmo valor aplica-se uma alíquota para se chegar ao total 
do imposto. 
No município de Recife, o ITBI regulamenta-se pelos artigos 43 a 61 da Lei 
15.563 de 1991 – Código Tributário Municipal, atuando como condição indispensável 
para o registro no cartório da transferência de um imóvel adquirido sendo este 
imóvel territorial ou predial. Ainda de acordo com o artigo 52 da Lei 15.563/91, 
Código Tributário Municipal, a alíquota do ITBI é 3% seja o imóvel edificado ou não, 
podendo variar para 1% nos casos de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro 
de Habitação – SFH e 1,8% quando o contribuinte opta por promover o recolhimento 
antecipado do ITBI, conforme previsto na referida Lei. Esta alíquota é. O art. 43 
determina o pagamento do imposto em consequência de: 
 
a) compra e venda pura ou com cláusulas especiais; 
b) arrematação ou adjudicação; 
c) mandato em causa própria e seus substabelecimentos, quando o 
instrumento contiver os requisitos essenciais à compra e venda; 
 
 
 
 
 
33 
 
 
d) permutação ou dação em pagamento; 
e) o excesso em bens imóveis sobre o valor do quinhão da meação, 
partilhado ou adjudicado nas separações judiciais a cada um dos cônjuges, 
independente de outros valores partilhados ou adjudicados, ou ainda dívida 
do casal; 
f) a diferença entre o valor da quota-parte material recebido por um ou mais 
condôminos, na divisão para extinção de condomínio, e o valor de sua 
quota-parte ideal; 
g) o excesso em bens imóveis sobre o valor do quinhão hereditário ou de 
meação, partilhado ou adjudicado a herdeiro ou meeiro; 
h) a transferência de direitos reais sobre construções existentes em terreno 
alheio, ainda que feita ao proprietário do solo; 
i) incorporação de bens imóveis e direitos a eles relativos, ao patrimônio de 
pessoa jurídica em realização de capital, quando esta tiver como atividade 
preponderante a compra e venda, a locação e o arrendamento mercantil de 
bens imóveis; 
(RECIFE; 1991, art. 43, p.31) 
 
Sendo expressa assim a base de cálculo do imposto: 
Equação 4 – Base de Cálculo do ITBI 
Imposto = VV . a 
Onde: 
VV: Valor venal; 
a: Alíquota do ITBI (varia de 1% a 3%); 
 Conforme no art. 39 da Constituição Federal, a alíquota do imposto não 
excederá os limites fixados em resolução do Senado Federal, que distinguirá, para 
efeito de aplicaçãode alíquota mais baixa, as transmissões que atendam à política 
nacional de habitação. 
Denota-se ainda que há exceções no ITBI, sendo estes os casos para 
isenção do pagamento do imposto: 
 
I – A aquisição de imóvel componente de conjuntos habitacionais populares 
financiados por meio da Companhia de Habitação Popular de Pernambuco 
– COHAB-PE ou do Serviço Social Agamenon Magalhães – SSAM, a título 
definitivo ou de promessa de compra e venda, com ou sem cláusula de 
arrependimento, durante o prazo de amortização das parcelas; 
II – A aquisição de terrenos que se destinem à construção de unidade 
habitacional popular pela Companhia de Habitação Popular de Pernambuco 
– COHAB-PE; 
III – a aquisição de bem imóvel para residência própria cujo valor venal, 
definido nos termos da legislação em vigor, não ultrapasse o valor máximo 
de aquisição das unidades previsto no Programa Minha Casa, Minha Vida – 
PMCMV, para as unidades destinadas às famílias na faixa 1; 
IV – A aquisição de bem imóvel para residência própria, por ex-combatente 
brasileiro. 
(RECIFE; 1991, art. 48, p. 33) 
 
 
 
 
 
 
 
34 
 
 
4. METODOLOGIA 
O presente trabalho foi desenvolvido em três etapas, a saber: (i) 
determinação de área de estudo; (ii) coleta de dados; (iii) análise e tratamento de 
dados. 
4.1. Área de Estudo 
4.1.1. Dados Históricos do Recife 
 De acordo com o IBGE (2017), o município Recife tem população de 
1.633.697 habitantes e área territorial de 218,435 km². O Recife tem clima tropical-
úmido com ambientes naturais compostos por praias, rios, mangues, matas e 
mananciais. A urbanização iniciou pelo Bairro do Recife, crescendo no século XIX. 
Nesta fase, a cidade apontava parar estrutura urbana radiocêntrica, com formato de 
estrela apontando para cinco direções sendo norte, sul, sudeste, oeste e noroeste. O 
processo de metropolização avança em 1950 com integração de área intersticial 
entre Recife e Olinda. Em 1970, a conurbação entre municípios da redondeza 
incentivam a implantação de distritos industriais e grandes conjuntos habitacionais. 
Destacam-se os empreendimentos Porto de Suape no eixo sul, o polo 
farmacoquímico, a Fiat ao norte e a Cidade da Copa no eixo oeste que intensificam 
a dinâmica metropolitana, gerando maior pressão sobre a Cidade, núcleo central da 
Metrópole do Recife. 
4.1.2. Caracterização da Região 
 Os imóveis objetos de estudo estão localizados no bairro da Graças, na 
cidade de Recife-PE. Serão apresentadas informações pertinentes com breve 
descrição das principais características do bairro na qual os apartamentos estão 
inseridos, com objetivo de caracterizar tal adjacência. O bairro tornou-se fronteira 
imobiliária, devido ao alto valor de localização e poder aquisitivo de população. 
Indica alta verticalização, ou seja, processo urbanístico em que consiste na 
construção de grandes e inúmeros edifícios de luxo e arranha-céus. 
 
 
 
 
 
 
35 
 
 
4.1.2.1. Dados Históricos das Graças 
Figura 1 – Mapa de Sistema Viário 
 
Fonte: Desenvolvimento Humano no Recife (2005) 
Surgiu a partir de sítio em torno do perímetro Capunga. No século XIX, 
recebeu o nome após a construção da Igreja de Nossa Senhora das Graças, em 
 
 
 
 
 
36 
 
 
1872. O bairro Graças é considerado nobre da Zona Norte do Recife. Com 
população de 20.538 habitantes, sendo 43.05% homens e 56.95% mulheres, e área 
territorial de 144 hectares, o bairro – localizado entre a classe alta da Capital do 
Estado de Pernambuco – apresenta um dos maiores níveis de qualidade de vida 
com 99,2% da população alfabetizada com média de 2,9 moradores por domicílio e 
rendimento nominal médio mensal de R$ 9.484,01. Apresenta-se na Figura 1 o 
mapa de sistema viário do bairro contendo circunjacência, logradouros, 
demarcações e pontos de interesses culturais, descritos estes posteriormente. 
Figura 2 – Vista Aérea do Bairro Graças 
 
Fonte: Google (2018) 
 No bairro há uma variedade de pontos com destaque de valorização cultural, 
educação, saúde e gastronomia, como por exemplo, construções históricas como o 
Museu do Estado de Pernambuco, casarões antigos, palacetes e igrejas; instituições 
de ensino como a Academia Pernambucana de Letras, Colégio Governador Barbosa 
Lima, Colégio Vera Cruz, Colégio Agnes, Colégio Marista São Luís, Colégio Damas, 
entre outros; Hospitais, comércios, consultórios, restaurantes, pizzarias, academias, 
farmácias, salão de beleza, praças e entre outros que revitalizam o povoado bairro. 
 
 
 
 
 
37 
 
 
Uma vista aérea do bairro das Graças é apresentada na Figura 2. 
4.1.2.1.1. Pontos de Valorização Cultural 
 O bairro exalta modernidade e ao mesmo tempo preserva patrimônios 
históricos. Presencia riquezas da arquitetura do século 19 e, ainda assim, alguns 
desses casarões transformam-se quando construídos edifícios em seu terreno e 
dando-os assim uma nova função, servindo de exemplo o recente edifício Graças 
Studio Prime localizado na Rua da Amizade, 236. E em meio a todas estas 
transformações, apresentam-se abaixo alguma das atrações das Graças. 
4.1.2.1.1.1. Parques & Áreas Verdes 
Figura 3 – Praça do Entroncamento 
 
Fonte: Júnior (2013) 
 Construída em 1925 e inaugurada em 19 de outubro de 1925 com o nome de 
Praça Correia de Araújo, ficou conhecida como Praça do Entroncamento por se 
encontrar próxima à interseção de vias férreas de maxambomba, trem que serviu à 
cidade de 1865 até os primeiros anos do século 20. A praça atualmente apresenta 
paisagismo moderno com um círculo de palmeiras ao redor da fonte exposta na 
 
 
 
 
 
38 
 
 
Figura 3, e esculturas do famoso colecionador Ricardo Brennand. 
 
Figura 4 – Jardim do Baobá 
 
Fonte: Chaves (2016) 
 O espaço verde faz parte do Projeto Parque Capibaribe localizado nas 
margens do Rio Capibaribe. O local tem esse nome devido à árvore exibida na 
Figura 4, Baobá, que é reconhecida como patrimônio do Recife desde 1988 com 15 
metros de altura e copa com 10 metros de diâmetro. O ambiente tem mais de 2 
(dois) mil metros quadrados com áreas de passeio, lazer e práticas esportivas com 
ciclovia, mesas comunitárias, balanços e píer flutuante. 
 
 
 
 
 
 
39 
 
 
4.1.2.1.1.2. Patrimônios Históricos 
Figura 5 – Museu do Estado de Pernambuco 
 
Fonte: Dsb (2015) 
O Museu do Estado de Pernambuco retratado na Figura 5 está localizado na 
Avenida Rui Barbosa, 960. Foi criado em 1929 onde o palacete costumava ser a 
antiga residência do filho do Barão de Beberibe, Dr. Augusto Frederico de Oliveira. 
Renovado. Este casarão, atual Palacete Estácio Coimbra, é um modelo de 
residência há dois séculos com uma exposição de obras do acervo do museu que 
reúne pinturas, esculturas, objetos em porcelana, metal e vidro, móveis e imagens 
sacras que se distribuem na área de arqueologia, cultura indígena, presença 
Holandesa em Pernambuco, arte Sacra e cultura afro-brasileira que possibilitam a 
reflexão e percepção dos modos e costumes de vida do cotidiano doméstico na 
época. 
 
 
 
 
 
 
40 
 
 
 
Figura 6 – Estação de Ponte D’Uchoa 
 
Fonte: Camelo (2007) 
 Vainsencher afirma que originalmente era um caminho estreito e sinuoso que 
servia de acesso aos engenhos de Casa Forte, Monteiro, Apipucos e Dois Irmãos. 
Tem o apelido devido ao responsável por sua criação, o capitão Antônio Borges 
Uchôa. O mesmo tinha o intuito de permitir acesso à outra margem do Rio 
Capibaribe para visitar os familiares de sua esposa. O monumento histórico 
denotado na Figura 6 foi construído para trens urbanos que ligavam a Zona Norte do 
Recife ao Centro, definidos como maxambombas. É considerado um dos exemplosde arquitetura de ferro. 
 
 
 
 
 
 
41 
 
 
4.1.2.2. Infraestrutura Urbana 
▪ Esgoto: Serviços de coleta e tratamento de esgoto prestado pela empresa 
COMPESA – Companhia Pernambucana de Saneamento. 
▪ Água: Fornecimento de água servida pela empresa COMPESA – Companhia 
Pernambucana de Saneamento. 
▪ Telefonia: Disponibilidade de serviço de telefonia por diversas empresas. 
▪ Rede Internet: Disponibilidade de serviço de rede por diversas empresas. 
▪ Correspondência: Serviço prestado por diversas empresas. 
▪ Coleta lixo: Serviço prestado pela EMLURB – Empresa de Manutenção e 
Limpeza Urbana da Prefeitura da cidade do Recife. 
4.1.2.3. Lei dos Doze Bairros 
Atualmente o bairro Graças sofreu uma mudança com a Lei de nº 16.719, de 
30 de novembro de 2001, referente à criação do ARU – Área de Reestruturação 
Urbana composta pelos bairros Derby, Espinheiro, Graças, Aflitos, Jaqueira, 
Parnamirim, Santana, Casa Forte, Poço da Panela, Monteiro, Apipucos e parte do 
bairro Tamarineira onde se estabelecem condições de uso e ocupação de solo que 
devem obedecer às normas estabelecidas nesta lei. 
 
 
 
 
 
 
42 
 
 
4.2. Coleta de Dados 
Grande parte dos dados foi pesquisada pelo autor deste trabalho, através de 
levantamento a partir de sites de internet, imobiliárias e construtoras. As demais 
informações foram cedidas pela Secretaria de Finanças (SEFIN), a partir da 
exportação do Sistema de Cadastro Imobiliário (CADIMO), onde estão reunidas 
todas as características dos imóveis tomados como referência do ano de 2018 no 
presente estudo com a finalidade da avaliação de imóveis localizados na cidade do 
Recife. 
Os dados levantados são compostos pelas seguintes informações: logradouro 
com endereço, numerologia, apartamento e bairro; valor declarado obtido em 
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com natureza de transação; 
valor de imóvel arbitrado pelos funcionários do ITBI; tipo de empreendimento; área 
total do apartamento; área privativa do apartamento; quantidade de pavimentos por 
edifício; quantidade de subunidades (apartamentos) por edifício; ano de construção; 
data da pesquisa. Não obstante, salienta-se que o logradouro dos dados amostrais 
como nome de rua, edifício e apartamento foram omitidos por questões de sigilo em 
respeito à privacidade dos proprietários dos imóveis estudados. 
4.2.1. Planilha de Coleta de Dados 
 A planilha de coleta de dados facilita o registro de todas as informações dos 
dados amostrais que podem ser importantes na formação dos preços. As 
informações das amostras foram coletadas através de sites de anúncios e a outra foi 
cedida pelo ITBI. Sendo assim, preencheram-se dezessete variáveis, sendo 
dezesseis variáveis independentes e uma variável dependente, descritas abaixo. A 
referida planilha é apresentada no Apêndice A. 
4.2.2. Caracterização das Variáveis Pesquisadas 
 Abaixo segue breve descrição sobre as variáveis pesquisadas dos 
apartamentos situados no bairro Graças. 
4.2.2.1. Andar (posição) 
Andar em que o apartamento está localizado. 
 
 
 
 
 
43 
 
 
4.2.2.2. Área real total 
Somatório da área privativa e comum do apartamento. 
4.2. 2.3. Área de uso privativo 
Área efetivamente utilizada do apartamento, incluindo paredes internas e 
sacada. 
4.2.2.4. Quarto 
Quantidade de quartos por apartamento, definidos como aposento ou 
compartimento onde se dorme. 
4.2.2.5. Suíte 
 Quantidade de suítes por apartamento, definidas como uma acomodação 
formada por quarto e banheiro exclusivo. 
4.2.2.6. Quarto de serviço 
Dependência de empregada no apartamento estabelecida por quarto de 
serviço e banheiro de serviço. 
4.2.2.7. Vaga de garagem 
Vagas destinadas para abrigo de veículos por apartamento, podendo ser 
coberta ou descoberta. 
4.2.2.8. Subunidade 
 Quantidade de apartamentos por edificação (bloco). 
4.2.2.9. Pavimento 
 Quantidade de andares da edificação (bloco). 
4.2.2.10. Idade real 
 Período decorrido entre data que foi concluída a edificação e data atual. 
4.2.2.11. Elevador 
 Existência ou ausência por edificação (bloco) de máquina para transporte de 
pessoas ou cargas em deslocação vertical. 
 
4.2.2.12. Padrões dos Imóveis 
De acordo com a NBR 12721:2005, para representar os diferentes tipos de 
edificação e caracterização dos padrões de construção dos imóveis utilizam-se os 
seguintes critérios levando em consideração as condições de acabamento, 
qualidade de materiais, equipamentos, número de elevadores e área de lazer. 
Sendo assim, classifica-se a partir da tabela: 
 
 
 
 
 
44 
 
 
 
 
 
 
 
 
45 
 
 
Tabela 1 – Características Principais dos Padrões de Acabamento 
RESIDÊNCIA 
POPULAR (RP1Q) 
RESIDÊNCIA PADRÃO 
BAIXO 
(R1-B) 
RESIDÊNCIA PADRÃO 
NORMAL (R1-N) 
RESIDÊNCIA PADRÃO 
ALTO 
(R1-A) 
Residência 
composta de dois 
dormitórios, sala, 
banheiro e cozinha 
com área real de 
até 39,56 m² 
Residência composta de 
dois dormitórios, sala, 
banheiro, cozinha e área 
para tanque com área 
real de até 58,64 m² 
Residência composta de 
três dormitórios, sendo 
um suíte com banheiro, 
banheiro social, sala, 
circulação, cozinha, área 
de serviço com banheiro 
e varanda (abrigo para 
automóvel) com área 
real de até 106,44 m² 
Residência composta de 
quadro dormitórios, 
sendo um suíte com 
banheiro e closet, outro 
banheiro, banheiro 
social, sala de estar, 
sala de jantar e sala 
íntima, circulação, 
cozinha, área de serviço 
completa e varanda 
(abrigo para automóvel) 
com área real de 224,82 
m² 
Fonte: ABNT (2005, p. 13) 
 
4.2.2.13. Equipamentos Identificados 
Consideram-se equipamentos todos os espaços e máquinas que compõem a 
área comum do edifício, ou segundo ABNT (2005, p. 4): “[...] Área coberta e 
descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso 
privativo, que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de 
direito das unidades autônomas.”. Foram estes os equipamentos identificados em 
anúncios: 
Academia ou Sala de Ginástica: Lugar, centro onde se faz ginástica e se 
pratica esporte. 
Ambiente de Sauna: Banho de vapores de água quente. 
Aquecimento Central ou Solar: Sistema provido de resistências elétricas ou 
de serpentinas que centraliza o aquecimento da água de todas as torneiras de 
apartamento. 
Bicicletário: Local destinado para estacionar ou guardar bicicletas sem 
motores movidos a combustível. 
Brinquedoteca: Local destinado que contém coleções de jogos e brinquedos, 
 
 
 
 
 
46 
 
 
para livre uso, sendo principalmente crianças e adolescentes. 
Central de Gás: Área devidamente delimitada que contém recipientes 
transportáveis ou estacionários e acessórios, destinados ao armazenamento de GLP 
– Gás Liquefeito de Petróleo para consumo da própria instalação. 
Central de Ar Condicionado: Local com conjunto de máquinas de grande 
porte utilizadas para atingir e manter a temperatura necessária selecionada. 
Sistema de segurança: Circuito fechado de televisão, composto de câmeras, 
ligadas a um sistema de monitoramento e tratamento de imagem empregado nas 
atividades de segurança. 
Churrasqueira: Ambiente que contém grelha ou aparelho elétrico para fazer 
churrasco. 
Cisterna: Reservatório subterrâneo de águas pluviais. 
Copa: Local destinado à preparação de mantimentos e armazenamento de 
louças. 
Espaço Gourmet: Área privilegiada instalada, próximo de elementos 
vazados, destinada à prática e degustação culinária. 
Gerador de Energia e/ou Projeto de Iluminação: Equipamentoelétrico 
capaz de transformar qualquer tipo de energia em energia elétrica; Combinação 
entre iluminação artificial e arquitetura, visando melhor emprego de lâmpadas e 
modo de iluminação no ambiente. 
Guarita ou Recepção: Ambiente destinado ao recebimento e 
reconhecimento de inquilino e/ou visitante para permissão de entrada. 
Hall Privativo: Divisão imediata do apartamento com o exterior onde se 
recepcionam as pessoas. 
Interfone: Aparelho comunicativo que objetiva um usuário de fora de um 
prédio se comunicar com porteiro ou morador. 
Jardim: Espaço planejado ao ar livre para exibição, cultivação e apreciação 
de plantas, flores e outras formas de natureza. 
Piscina: Tanque com água artificial para natação. 
Pista de Cooper: Pista para prática de corrida em ritmo mais rápido que a 
caminhada e mais lento que a corrida. 
Playground: Local ao ar livre destinado para recreação infantil composto de 
 
 
 
 
 
47 
 
 
brinquedos para entretenimento de crianças. 
Poço Artesiano: Poço tubular profundo perfurado em local onde a linha de 
pressão do aquífero está acima do nível do solo, fazendo com que a água jorre 
espontaneamente, sem a necessidade de bomba para extraí-la. 
Portão Eletrônico: Portão controlado por energia elétrica e utilizado para controle 
de entrada ou saída de pessoas. 
Quadra Poliesportiva: Terreno demarcado e preparado para realização de 
práticas esportivas como tênis, futsal, vôlei, basquete, entre outros; 
Salão de Festas: Ambiente destinado a reuniões e comemorações. 
Salão de Jogos: Área voltada ao público adulto com coleção de jogos como 
tabuleiro, xadrez, mesa de pebolim, mesa de bilhar, sinuca, mesa de tênis, entre 
outros. 
Sprinkler Contra Incêndio: Dispositivo utilizado no combate a incêndios 
designados para responder rapidamente ao incêndio crescente, liberando grande 
volume de água com objetivo de controlar e suprimir o fogo. 
Terraço, Deck ou Solário: Ambiente exposto ao ar livre calçado por madeira, 
cerâmica e outros tipos de piso externo que delimitam áreas que pode funcionar 
solário1, playground e demais áreas para lazer. 
4.2.2.14. Data da Pesquisa 
Ordenação por data dos dados pesquisados. 
4.2.2.15. Preço Total 
Valor avaliado ou ofertado do apartamento. 
4.2.2.16. Preço Unitário 
 Valor derivado da razão do preço total pela área privativa do apartamento. 
 
 
 
1 Ambiente aconchegante, descoberto para banho de sol e descanso em contato com natureza. 
 
 
 
 
 
48 
 
 
4.2.3. Caracterização das Abreviaturas das Variáveis 
As variáveis receberam as seguintes abreviaturas presentes na tabela 
posterior: 
Tabela 2 – Relação de Abreviaturas de Variáveis 
ABREVIATURA VARIÁVEL 
AN ANDAR 
AP ÁREA PRIVATIVA 
AT ÁREA TOTAL 
QT QUARTOS 
SU SUÍTES 
QS QUARTO DE SERVIÇO 
VG VAGA DE GARAGEM 
SB SUBUNIDADES 
PV PAVIMENTOS 
IR IDADE REAL 
PA PADRÃO DE ACABAMENTO 
EL ELEVADOR 
EQ EQUIPAMENTO 
PU PREÇO UNITÁRIO 
PT PREÇO TOTAL 
Fonte: Autor. 
4.2.4. Caracterização dos Apartamentos Selecionados 
4.2.4.1. Edifício A 
Construído em 2017, tendo um ano de idade real e sendo composto por 
dezessete pavimentos, noventa subunidades, 111,96 m² de área real total, 54,52 m² 
de área privativa real e elevador vertical. Cada apartamento possui uma vaga 
coberta de garagem, sem dependência completa de empregada, dois quartos, sendo 
uma suíte, além de sala para dois ambientes (estar e jantar), banheiro social, 
cozinha americana e área de serviço. Seu padrão de construção considerado é o 
baixo, existindo onze equipamentos detectados em anúncios, sendo estes: salão de 
festas; espaço gourmet; hall privativo; terraço, deck ou solário; sala de jogos; 
bicicletário; piscina; jardim; guarita; sala de ginástica; sistema de segurança. O 
edifício fica próximo a farmácias, instituições de ensino, igrejas, lojas, restaurantes, 
galerias, praças, clubes, hospitais, entre outros. 
 
 
 
 
 
49 
 
 
 
4.2.4.2. Edifício B 
Construído em 2016, tendo dois anos de idade real e sendo composto por 
dezesseis pavimentos, cento e oito subunidades, 70,49 m² de área real total, 35,53 
m² de área privativa real e elevador vertical. Cada apartamento possui uma vaga 
coberta de garagem, sem dependência completa de empregada e um quarto, além 
de sala para dois ambientes, banheiro social, cozinha e área de serviço. Seu padrão 
de construção considerado é o popular, existindo oito equipamentos detectados em 
anúncios, sendo estes: salão de festas; guarita; piscina; interfone; portão eletrônico; 
poço artesiano; gerador de energia e central de gás. O edifício fica próximo a 
supermercado, cinema, restaurantes, igrejas, hospitais, entre outros. 
 
4.2.4.3. Edifício C 
Construído em 2000, tendo dezoito anos de idade real e sendo composto por 
treze pavimentos, quarenta e quatro subunidades, 141,25 m² de área real total, 
82,00 m² de área privativa real e elevador vertical. Cada apartamento possui uma 
vaga coberta de garagem, com dependência completa de empregada, dois quartos, 
sendo uma suíte, além de sala para dois ambientes, quartos com armário sendo a 
suíte com box blindex e armário, área de serviço e cozinha. Seu padrão de 
construção considerado é o normal, existindo sete equipamentos detectados em 
anúncios, sendo estes: guarita; interfone; jardim; poço artesiano; portão eletrônico; 
salão de festas; central de gás. O edifício fica próximo ao shopping, restaurantes, 
parques, instituições de ensino, praças, comércios, entre outros. 
 
4.2.4.4. Edifício D 
Construído em 2006, tendo doze anos de idade real e sendo composto por 
dezesseis pavimentos, cinquenta e seis subunidades, 143,71 m² de área real total, 
96,90 m² de área privativa real e elevador vertical. Cada apartamento possui duas 
vagas cobertas de garagem, com dependência completa de empregada, três 
quartos, sendo uma suíte, além de sala para dois ambientes, varanda, cozinha, área 
de serviço e banheiro de serviço. Seu padrão de construção considerado é o normal, 
existindo quinze equipamentos detectados em anúncios, sendo estes: guarita ou 
 
 
 
 
 
50 
 
 
recepção; portão eletrônico e/ou interfone; circuito interno de tv; jardim externo; 
piscina; playground; quadra poliesportiva; sala de jogos; hall privativo; cisterna; 
terraço, deck ou solário; central de gás; gerador de energia; sala de ginástica; salão 
de festas. O edifício fica próximo a lanchonetes, academia, instituições de ensino, 
clínica odontológica, loja comercial, restaurantes, farmácias e hospitais. 
 
4.2.4.5. Edifício E 
Construído em 2001, tendo dezessete anos de idade real e sendo composto 
por vinte e seis pavimentos, noventa e duas subunidades, 212,07 m² de área real 
total, 137,00 m² de área privativa real e elevador vertical. Cada apartamento possui 
duas vagas cobertas de garagem, com dependência completa de empregada, três 
quartos, sendo uma suíte, além de banheiro social com box, uma sala para dois 
ambientes, área de serviço, cozinha com armário, corredor, varanda e banheiro de 
serviço. Foram coletadas informações de três apartamentos no total. Seu padrão de 
construção considerado é o normal, existindo onze equipamentos detectados em 
anúncios, sendo estes: central de gás; jardim; piscina; playground; sala de ginástica; 
salão de festas; quadra esportiva; gerador de energia; portão eletrônico; salão de 
jogos; sistema segurança. O edifício fica próximo ao supermercado, instituição de 
ensino, bancos, farmácias, clubes e parques. 
 
 
 
 
 
 
51 
 
 
4.3. Análise de Dados 
 Para a etapa de análise dos dados foram consideradas as seguintes fases: