CIA - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Fev 11

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MARCELO PEREIRA DE MELO 
Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho 
marcelo@imobiliariaharmonia.com.br 
 
 
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 
ASPECTOS PRÁTICOS Revisão: FEV/2011 
 
 
1. INTRODUÇÃO 
2. DEFINIÇÕES 
3. HISTÓRICO 
4. NORMAS TÉCNICAS 
4.1. NORMAS DA ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas: 
4.2. NORMAS DO IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia/SP: 
5. O CORRETOR DE IMÓVEIS, AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA, E A ÉTICA PROFISSIONAL 
6. RESOLUÇÃO COFECI n° 1.066/2007 (de 29/11/2007) 
7. PRINCIPAIS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO 
7.1. MÉTODOS DIRETOS: 
7.2. MÉTODOS INDIRETOS: 
8. O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 
8.1. PROCEDIMENTOS BÁSICOS: 
8.2. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO UTILIZADOS NA AVALIAÇÃO DE TERRENOS: 
8.3. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO PARA AVALIAÇÃO DE UNIDADES EM CONDOMÍNIO: 
9. MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO – AVALIAÇÃO DE ÁREAS EDIFICADAS 
9.1. PROCEDIMENTOS BÁSICOS: 
10. AVALIAÇÃO DE UNIDADES PADRONIZADAS EM CONDOMÍNIO 
10.1. PREMISSAS: 
10.2. FRAÇÕES DE TERRENO E DE CONSTRUÇÃO: 
10.3. HOMOGENEIZAÇÃO DOS VALORES PESQUISADOS 
10.4. AVALIAÇÃO SIMPLIFICADA 
11. AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS 
12. MÉTODO INVOLUTIVO 
13. IMÓVEIS RURAIS 
14. PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM: Roteiro e Apresentação 
 
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1. INTRODUÇÃO 
 
No exercício de sua atividade profissional, o corretor de imóveis é constantemente consultado para 
opinar acerca do valor de determinado imóvel, seja a respeito do valor de venda, seja valor locativo. 
Diante desta constatação, verificou-se a necessidade de tornar o corretor de imóveis mais 
familiarizado com a prática de avaliações. 
 
Procurou-se então, apresentar a este profissional, algumas das principais técnicas usualmente 
utilizadas nos laudos de avaliação, e os principais aspectos que exercem influência no valor do imóvel. 
Não se pretende com este curso esgotar o assunto de AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS, nem 
tampouco formar técnicos ou “peritos” em avaliações, até porque não é este o principal objetivo do 
corretor de imóveis, mas fornecer subsídios que o permitam estimar o valor de mercado de um 
determinado imóvel, com alguma fundamentação. 
 
Complementarmente, o aluno aprovado neste curso poderá requerer sua inscrição no CADASTRO 
NECIONAL DE AVALIADORES – CNAI, organizado e mantido pelo COFECI, em atendimento à Resolução 
– COFECI n° 1.066/2007. 
 
 
 
 
 
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2. DEFINIÇÕES 
 
• IMÓVEL URBANO: Imóvel dentro do perímetro urbano definido em lei. 
 
• IMÓVEL RURAL: Imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja sua 
localização. 
 
• VALOR: É a medida (em dinheiro) de uma necessidade ou um desejo. 
 
• VALOR DE MERCADO: É o valor encontrado por um vendedor (locador) e um comprador (locatário), 
tendo ambos pleno conhecimento das condições do negócio, da utilidade do bem (imóvel), sem que 
qualquer das partes seja forçada a realizar a transação. 
• “Quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data 
de referência, dentro das condições do mercado vigente. (NBR 14.653 – Parte 1).” 
Define-se também valor de mercado como sendo “a máxima quantia em dinheiro pela qual se negocia 
um bem, sem que qualquer das partes (vendedor ou comprador) seja forçada a fazê-lo, tendo ambos 
pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade.” 
 
• VALOR CONTÁBIL: É o custo histórico de uma propriedade (custo contábil). 
 
• VALOR EM RISCO: Valor de um imóvel a ser segurado, representado pelo valor das benfeitorias, 
equipamentos e instalações, observada a depreciação. 
 
• VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões, e 
também usado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser apresentado juntamente com o 
valor de mercado. 
 
• CUSTO DE REPRODUÇÃO: Estimativa do custo (em dinheiro) necessário para se criar uma propriedade 
idêntica, em uma determinada data. 
 É a base de cálculo de seguros, e utilizada na avaliação de benfeitorias e edificações. 
 
• AVALIAÇÃO: Estudo (técnico) que visa determinar o valor (de venda ou locativo) de um bem (imóvel), 
de seus custos, frutos e direitos, ou indicadores de viabilidade de sua utilização econômica. 
 
• PARECER TÉCNICO: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por profissional 
capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. 
 
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3. HISTÓRICO 
 
Até o ano de 1850 a propriedade da terra era tratada através do SISTEMA DE CONCESSÕES, instituído pelo 
estado português desde 1375. 
Em 1850, no segundo reinado, foi promulgada a Lei n° 601 – “LEI DE TERRAS”, que criou no Brasil a figura 
da propriedade particular, extinguindo o Sistema de Concessões, ampliando o caráter capitalista da 
sociedade daquela época. 
 
A terra passou a ser vista como uma reserva e um patrimônio que trazia a expectativa de ganhos 
financeiros, seja como resultado de sua valorização, ou proveniente de rendas locatícias. 
 
Com estas características, aos poucos passou também a servir como instrumento de garantia de 
empréstimos bancários, e na solução de discussões em processos judiciais. 
 
Criou-se então a necessidade de se promover avaliações dentro de critérios técnicos (Engenharia de 
Avaliações), como já se praticava nos EUA, desde a metade do século XIX. 
 
O trabalho mais antigo que se tem notícia no país foi a monografia do Prof. eng° Vitor da Silva Freire, 
intitulada “Códigos Sanitários e Posturas Municipais sobre Habitações”, publicada em 1918 no Boletim do 
Instituto de Engenharia. 
 
Na década seguinte, a Prefeitura do Município de São Paulo passou a empregar novos métodos de 
avaliação introduzidos pelo Prof. eng° Vitor da Silva Freire, levando em conta a testada e a profundidade 
dos terrenos. Estes critérios passaram a ser sistematicamente utilizados em 1929. 
 
O eng° Luiz Carlos Berrini publicou diversos artigos a esse respeito entre 1929 e 1939. Em 1941 publicou o 
livro “AVALIAÇÕES DE TERRENOS”, e em 1949 publicou o “AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS”, no qual desenvolveu 
teses e conceitos, e que era (como é até hoje) considerada uma “Bíblia” nesta matéria. 
 
Em 10/03/1953 foi fundado no Rio de Janeiro o IEL – Instituto de Engenharia Legal. Em 14/11/1954 foi 
fundado em São Paulo o IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, desenvolvendo 
intensa atividade pela promoção de conferências, cursos, simpósios, etc. Estas 2 entidades (IBAPE e IEL) se 
uniram em 1995, dando origem ao atual IBAPE, que hoje congrega entidades estaduais filiadas. 
 
Em 1974, por iniciativa de seu presidente José Carlos Pellegrino promoveu o I Congresso Brasileiro de 
Engenharia de Avaliações, com o lançamento conjunto do livro “ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES”, que 
passou a ser a moderna “Bíblia II” da avaliação. 
 
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4. NORMAS TÉCNICAS 
 
O Código de Defesa do Consumidor, instituído pela Lei 8.078/90, reza no inciso VIII do art. 39: 
 
“Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: 
 
VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas 
expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação 
Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia,Normalização e Qualidade Industrial (CONMETRO)”. 
 
Nesse sentido, a avaliação de bens de maneira geral, e em especial a avaliação de imóveis, deve ser 
exercida obedecendo a critérios estabelecidos em normas técnicas reconhecidas. 
 
4.1. NORMAS DA ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas: 
A norma técnica em vigor editada pela ABNT é a NBR 14.653, que versa sobre avaliações de bens, e é 
subdividida em 7 (sete) partes: 
o NBR 14653: AVALIAÇÃO DE BENS 
• Parte 1: Procedimentos Gerais (30/05/2001) 
• Parte 2: IMÓVEIS URBANOS (30/06/2004) 
• Parte 3: Imóveis Rurais (30/06/2004) 
• Parte 4: Empreendimentos (30/01/2003) 
• Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações, bens industriais (05/06/2006) 
• Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais 
• Parte 7: Patrimônios Históricos 
 
A NBR 14653 - Parte 2 – Imóveis Urbanos, e a Parte 3 – Imóveis Rurais, substituem a NBR 5676 e a NBR 
8799 respectivamente, e criam novos conceitos em relação às antigas normas. 
Enquanto a NBR 5676 classificava a qualidade de uma avaliação pelo seu nível de rigor (níveis de rigor 
expedito, normal e rigoroso), de acordo com parâmetros estabelecidos em seu anexo, as normas NBR 
14653 – Parte 2 e Parte 3 classificam as avaliações quanto à sua ESPECIFICAÇÃO, que estabelece graus 
de FUNDAMENTAÇÃO e de PRECISÃO. 
O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO está diretamente relacionado com o empenho do profissional, e 
depende da forma de caracterização do imóvel avaliando, da qualidade da amostra comparativa 
coletada, e do resultado dos fatores aplicados. 
 
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Já, o GRAU DE PRECISÃO depende exclusivamente das características do mercado local, estando 
relacionado ao resultado do tratamento dado à amostra. Por esse motivo, não é possível ser fixado 
previamente. 
Quando as informações forem insuficientes para a classificação quanto à fundamentação e à precisão, 
o trabalho deverá ser considerado como PARECER TÉCNICO conforme o item 3.34 da NBR 14653 – 1. 
 
Também relacionada ao assunto, a norma NBR 12721: Avaliação de Custos Unitários e Preparo de 
Orçamento de Construção para Incorporação de Edifício em Condomínio estabelece critérios e 
parâmetros para a classificação de edificações, criando uma padronização e definições que norteiam a 
determinação dos valores de edificações e benfeitorias. 
 
 
4.2. NORMAS DO IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia/SP: 
 
O IBAPE/SP fez editar a “NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URRBANOS IBAPE/SP- 2005”, 
adequando a sua norma anterior, de 1995, à nova norma da ABNT. 
Esta norma especifica parâmetros para aplicação dos diversos fatores utilizados nos cálculos de 
avaliações. 
 
Embora não seja uma norma técnica, o estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS – 
IBAPE/SP – 2002” fixa parâmetros e fornece subsídios para a determinação do custo de reprodução de 
edificações de imóveis urbanos na Região Metropolitana de São Paulo. 
 
 
 
 
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5. O CORRETOR DE IMÓVEIS, AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA, E A ÉTICA PROFISSIONAL 
 
• LEI 5.194, de 24/12/1966: 
Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo. 
 
Art. 7º- As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-
agrônomo consistem em: 
c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica; 
 
• LEI 6.530, de 12/05/1978, Regulamentada pelo Decreto 81.871/78: 
Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos e 
dá outras providências. 
 
Art 3º: Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação 
de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. 
 
Em certas demandas judiciais, o juiz necessita da opinião de um profissional especializado em determinada 
área para poder formar uma convicção e proferir sua sentença com a máxima isenção e segurança. Nestas 
situações o juiz indicará um perito de sua confiança, que irá atuar no processo elaborando um laudo 
pericial. Daí se diz que o perito é o “olho do juiz”. 
Neste sentido, é evidente a importância do trabalho deste profissional para que a justiça alcance seu pleno 
objetivo. 
Por analogia, uma avaliação imobiliária, seja ela como uma perícia judicial ou um trabalho particular, deve 
ser conduzida com a máxima correção e imparcialidade, evitando conclusões errôneas. 
 
O avaliador deve ter sempre presente que, de uma avaliação feita com critérios falhos - seja de 
forma involuntária ou atendendo aos pedidos do cliente, resultará simultaneamente o 
benefício a uma parte e prejuízo de outra, cuja responsabilidade será atribuída ao profissional. 
 
 
 
 
 
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6. RESOLUÇÃO COFECI n° 1.066/2007 (de 29/11/2007) 
 
Esse dispositivo cria o CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS – CNAI, formado por 
corretores de imóveis devidamente certificados para essa finalidade. 
 
A Resolução define o PTAM – PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA, a ser elaborado pelo 
CORRETOR DE IMÓVEIS AVALIADOR, e estabelece critérios para a sua elaboração. 
 
O ATO NORMATIVO – COFECI n° 001/2008 estabelece critérios para a inscrição do corretor e imóveis no 
CNAI, e o conteúdo programático do curso de avaliação imobiliária necessário à sua habilitação. 
 
 
 
7. PRINCIPAIS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO 
 
7.1. MÉTODOS DIRETOS: 
São assim denominados por permitirem a avaliação de um imóvel de forma direta, ou seja, sem a 
necessidade de aplicação de outro método. 
A) Método COMPARATIVO direto de dados de mercado 
B) método do CUSTO 
 (para avaliação de edificações e benfeitorias) 
- “custo de reprodução”: Baseado em tabelas de valores unitários 
- “custo de reposição”: Orçamentos de cada etapa de construção, requer larga experiência 
em construção civil. 
 
7.2. MÉTODOS INDIRETOS: 
Para a sua aplicação, é necessária a aplicação de outro método – em geral o método 
comparativo. 
A) EVOLUTIVO: VI = (Vt + Vb) x FC 
B) RESIDUAL: VT = VI – VC 
C) CAPITALIZAÇÃO DA RENDA: VL = VI x i% 
D) INVOLUTIVO: VGV = CC + CCM + .... + VT 
 
 
 
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8. O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 
 
• Por ser um método direto, é o mais recomendado; 
• Além disso, é base para os demais métodos; 
• Compara-se imóveis com características similares, tratando-se as diferenças pela aplicação de 
fatores – HOMOGENEIZAÇÃO; 
• Esse tratamento também pode ser feito por inferência estatística, quando normalmente é 
necessário um número maior de elementos comparativos, e envolve conhecimento em estatística; 
• Recomendado para avaliação de terrenos e de unidades padronizadas em condomínio 
(apartamentos, escritórios, ou mesmo casas padronizadas); 
• Em geral, na avaliação de imóveis constituídos por terreno e edificações (casas, lojas, galpões, etc.), 
o método comparativo é usado na determinação do valor do terreno, e as edificações são avaliadas 
pelo método do custo (de reprodução). 
 
 
8.1. PROCEDIMENTOS BÁSICOS: 
 
1. Estabelecer condições do trabalho 
1.1. Definir objetivo da avaliação 
1.2. Identificar e individualizar o bem 
1.3. Definir fundamentação pretendida 
1.4. Esclarecer necessidade ou não de verificar medidas 
1.5. Definir prazo para conclusão 
 
2. Identificar as características do imóvel avaliando (VISTORIA) 
2.1. Características do Local 
o Localização (cidade, bairro, quarteirão) 
o Descriçãoda vizinhança 
o Zoneamento / Restrições de uso 
o Melhoramentos / Serviços públicos 
o Acesso / Meios de transporte 
 
2.2. Características do Imóvel 
o Características do terreno 
� Dimensões, forma, área 
� Topografia 
 
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o Características da(s) edificação(ões) e benfeitoria(s) (que poderão ser avaliadas pelo método 
do custo) 
� Tipo de construção 
� Área, nº de pavimentos 
� Descrição sucinta das dependências 
� Elementos construtivos e de acabamento 
� Idade (estimada, aparente) 
 
3. Identificar as variáveis: Fatores que influenciam o valor do bem 
 
4. Pesquisa: Busca de elementos de mercado com características “similares”, que serão utilizados na 
comparação com o avaliando. 
A qualidade da pesquisa deve estar assegurada quanto: 
- Idoneidade 
- Abrangência (nº e distribuição dos elementos) 
- Proximidade 
- Similaridade (caract. físicas, localização, restrições) 
- Atualidade 
Os elementos de pesquisa devem conter, no mínimo: 
- Endereço 
- Descrição sucinta do terreno e edificação 
- Valor da oferta ou do negócio realizado 
- Fonte de informação (nome, telefone) 
- Data da pesquisa 
 
5. Homogeneização: Tratamento matemático (por fatores) de cada elemento da pesquisa para 
corrigir as diferenças, permitindo a comparação com o avaliando. 
 
6. Determinar o valor unitário (R$/m²): 
6.1. Média dos valores unitários das amostras 
6.2. Limite superior (+30%), e limite inferior (-30%) 
6.3. Eliminar elementos com valores unitários fora dos limites 
6.4. Nova média com os valores válidos – MÉDIA SANEADA = VALOR UNITÁRIO. 
 
7. Avaliação: 
Aplicação dos mesmos fatores aos imóvel avaliando 
 
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8.2. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO UTILIZADOS NA AVALIAÇÃO DE TERRENOS: 
 
São calculados e aplicados sobre os valores pesquisados, visando eliminar as diferenças de 
características entre o terreno do imóvel avaliando e dos elementos da amostra. 
Cabe ressaltar que alguns critérios apresentados a seguir não obedecem totalmente a “NORMA PARA 
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URRBANOS IBAPE/SP- 2005”, embora não contrariem a NBR 14.653 – 2 da 
ABNT. Essa providência se justifica no presente caso para conferir um aspecto mais didático aos 
tópicos apresentados. 
 
1. Fator de Oferta (FO): 
Visa corrigir a “elasticidade da oferta”, ou eventual superestimativa de valores ofertados; 
• FO = 0,90 para dados de elementos ofertados, 
• FO = 1,00 para negócios realizados 
 
2. Fator de Transposição (FT): 
Leva em conta tão somente a localização; 
Visa corrigir a valorização ou desvalorização do local do imóvel pesquisado em relação ao 
avaliando. 
Atribui-se um ÍNDICE LOCAL (IL) que represente o valor dos terrenos em uma determinada “face 
de quadra” (endereço). 
 
O FATOR DE TRANSPOSIÇÃO é a comparação entre estes índices (do avaliando e da pesquisa). 
FT = IL avaliando 
 IL pesquisa 
(Recomenda-se não utilizar FT>2, ou FT < 1/2) 
 
Para se evitar adoção de índices de forma subjetiva, recomenda-se adotar os ÍNDICES FISCAIS 
dados pela Planta Genérica de Valores (PGV), para fins de tributação do IPTU. 
OBS: 
a) Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, aprovada pela Lei 15.044 de 
03/12/2009. 
b) O índice fiscal corresponde ao “Valor do m² de Terreno” em cada face de quadra, para 
fins de tributação. 
 
 
 
 
 
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3. Fator de Topografia (Ftopo): 
(Conforme recomendado pela Norma IBAPE/2005) 
• Terreno plano (situação paradigma) 1,00 
• Declive até 5% 0,95 
• Declive de 5% a 10% 0,90 
• Declive de 10% a 20% 0,80 
• Declive > 20% 0,70 
• Aclive até 10% 0,95 
• Aclive até 20% 0,90 
• Aclive > 20% 0,85 
• Abaixo nível rua até 1,00 m 1,00 
• Abaixo nível rua de 1,00 a 2,50 m 0,90 
• Abaixo nível rua de 2,50 a 4,00 m 0,80 
• Acima nível rua até 2,00 m 1,00 
• Acima nível rua de 2,00 a 4,00 m 0,90 
 
 
4. Zonas de Características Homogêneas: 
São zonas características da região metropolitana de São Paulo, onde são recomendadas frentes 
(testadas) e intervalos de profundidade de referência, conforme orientação do IBAPE/SP. 
Para efeito deste curso, serão considerados os valores preconizados na NORMA PARA AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/SP – 1995, e não o da norma atual, de 2005. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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5. Fator de Frente (ou de testada) (Ff): 
 Ff = (f / fr)1/4 
Onde: 
f = frente projetada = testada 
fr = frente de referência (Tabela de Zonas de Características Homogêneas) 
Procurar obedecer os limites: fr/2 < f < 2fr 
portanto: 0,8409 < Ff < 1,1892 
 
6. Fator de Profundidade (Fp): 
(critério de HARPER) 
• Profundidade Equivalente: Pe = Área / Frente 
• Fator de Profundidade: 
– Se Pmín < Pe < Pmáx: Fp = 1 
– Se Pmáx < Pe < 2Pmáx: Fp = (Pmáx / Pe)1/2 
– Se Pmín/2 < Pe < Pmín: Fp = (Pe / Pmín)1/2 
 
Obs: Pmín e Pmáx, vide Tabela de Zonas de Características Homogêneas 
 
7. Fator de Área (FA): 
A “NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URRBANOS IBAPE/SP- 2005” estabelece limites que 
visam corrigir as diferenças de áreas de lotes urbanos. 
No presente curso, esse fator não será considerado, pois demanda maior entendimento a respeito 
da vantagem ou desvantagem destas diferenças de áreas dos terrenos, e sua influência no valor 
unitário. 
Recomenda-se, portanto, utilizar elementos comparativos com áreas de terrenos com pouca 
diferença, evitando distorções nos valores unitários. 
 
8. Fator de Esquina e de Frentes Múltiplas (Fesq): 
A conveniência da aplicação deste fator deve ser analisada com atenção. 
Deve ser avaliada a vantagem ou desvantagem da esquina. 
Terrenos em zonas de residências individuais não são valorizados em razão de esquina ou 
múltiplas frentes, salvo condições especiais. 
Fatores MÁXIMOS de valorização por esquina, na tabela de Zonas de Características Homogêneas 
 
 
 
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8.3. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO PARA AVALIAÇÃO DE UNIDADES EM CONDOMÍNIO: 
Como no item anterior, para a avaliação de unidades padronizadas em condomínio (apartamentos, 
escritórios e até casas em condomínio fechado), os fatores de homogeneização são aplicados sobre os 
valores pesquisados, visando eliminar as diferenças de características entre o imóvel avaliando e os 
elementos da amostra. 
 
1. Fator de Oferta (FO): 
Como descrito no item anterior. 
 
2. Fator de Transposição (FT): 
Como descrito no item anterior. 
 
3. Fator de Pavimento (FPav): 
As unidades em andares mais elevados, normalmente são comercializadas por valores maiores. 
A seguir, apresentamos uma tabela com sugestão de FATORES DE PAVIMENTO, que foi elaborada 
a partir de pesquisa em diversas tabelas de valores de venda de apartamentos em diversos 
condomínios de apartamentos em lançamento. 
 
 Pavimento Fator (Pav) 
 Térreo e 1º 1,00 
 2º ao 5º 1,02 
 6º ao 10º 1,07 
 11º ao 15º 1,09 
 16º ou superior 1,12 
 
4. Fator de Padrão Construtivo (FPad): 
Podem ser adotados os próprios coeficientes referentes a padrão construtivo, de acordo com o 
estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/SP – 2002” (Vide Tabela item 
9.1. adiante). 
 
 
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5. Fator Depreciação (Kd):Podem ser adotados os mesmos Coeficientes de Depreciação Física, utilizados pelo critério do 
Método do Valor Decrescente, que será melhor analisado no item 9.1. adiante. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Deve-se levar em conta nestes casos, que os fatores de homogeneização influenciam de forma 
diferente cada porção do valor do imóvel, ou seja, parcela do valor do terreno e parcela do valor da 
área edificada. 
 
Este assunto será melhor explicitado no capítulo 10. AVALIAÇÃO DE UNIDADES PADRONIZADAS EM 
CONDOMÍNIO adiante. 
 
 
 
 
 
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9. MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO – AVALIAÇÃO DE ÁREAS EDIFICADAS 
 
Utilizado para a avaliação de edificações. 
Os valores unitários das edificações são fixados por tabelas editadas mensalmente por entidades 
consagradas, como: 
 
- CUSTO UNITÁRIO PINI DE EDIFICAÇÕES: elaborado pela Editora PINI 
Mensalmente a Editora PINI publica a revista “Mercado e Construção”, onde são divulgados os custos 
unitários de edificações de diversos tipos e padrões, em diversos estados do Brasil. 
 
- CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DE EDIFICAÇÕES (CUB): elaborado pelo SINDUSCON – Sindicato da 
Indústria da Construção Civil e de Grandes Estruturas no Estado de São Paulo. 
Os Custos Unitários Básicos divulgados pelo SINDUSCON/SP referem-se a alguns tipos e padrões de 
edificações, válidos para o Estado de São Paulo. 
Estes custos são calculados em conformidade com a NBR 12.721. 
 
 
9.1. PROCEDIMENTOS BÁSICOS: 
 
1. Classificação da edificação 
De acordo com a classe, grupo, e padrão, como definido no estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE 
IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/SP – 2002” 
 
2. Coeficientes de padrão construtivo 
O estudo mencionado acima traz coeficientes para cada padrão construtivo, que representam um 
fator a ser multiplicado pelo CUB (Custo Unitário Básico do SINDUSCON/SP) dado pelo R-8N 
(Edificação Residencial, 8 Pavimentos, Padrão Normal). 
 
3. Valor da edificação (nova) 
Se a edificação fosse nova, seu valor seria dado pela expressão: 
VC = AC x CUB x c 
Onde: VC = valor da edificação, em estado de nova (R$) 
AC = Área construída (m²) 
CUB = Custo Unitário Básico (SINDUSCON = R-8N (R$ / m²) 
c = coeficiente do padrão construtivo, de acordo com o estudo “VALORES DE 
EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/SP – 2002” 
 
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Estes coeficientes (c) são resumidos na tabela abaixo: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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4. Depreciação 
Pode-se afirmar que as edificações sofrem 2 tipos de depreciação: 
- Depreciação Funcional: corresponde à obsolescência das edificações, observadas nos 
elementos construtivos e de acabamento, e tendências de projetos. De difícil mensuração, 
sua estimativa é subjetiva. 
- Depreciação Física: corresponde à perda de valor devido ao desgaste dos elementos 
construtivos pela ação do tempo. 
Vários são os critérios para apurar a depreciação de um imóvel: 
 
a) Método da LINHA RETA: 
Considera que a depreciação de um imóvel ocorre de forma linear ao longo de sua vida útil. 
 kd = [ 0,20 + 0,80 (x-n) ] 
 x 
onde: kd = coeficiente de depreciação 
n = idade (anos) 
x = vida útil provável 
 
b) Método do VALOR DECRESCENTE: 
Leva em conta diferentes velocidades de depreciação (“Razão de depreciação”) para cada tipo 
de edificação. Neste caso, considera-se a idade aparente da edificação. 
 kd = (1-R)n 
onde: kd = coeficiente de depreciação 
n = idade aparente (anos) 
R = razão de depreciação (%) Tipo de edificação Razão Deprec.(%) 
Barracos 4,0% 
Resid. Prolet. Rúst./média 1,5% 
Resid. superior./luxo 2,0% 
Apartº e escritórios 2,5% 
Armazéns e indústrias 1,5% 
 
c) Método da parábola ou de KUENTZLE: 
Leva em conta o desgaste progressivo dos elementos construtivos ao longo do tempo 
 
d) Método de ROSS: 
Posição intermediária entre os métodos da reta e de Kuentzle 
 
e) Método de HEIDECKE: 
Considera reparos e reformas efetuados. 
 
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f) Método de ROSS-HEIDECKE: 
Combinação de métodos, é o mais utilizado pelos peritos. 
Composto de tabela de múltipla entrada, que leva em conta % vida útil, e estado de 
conservação. 
 
Para fins do aprendizado neste curso, sugerimos a utilização do MÉTODO DO VALOR 
DECRESCENTE, cujos coeficientes podem ser resumidos na tabela abaixo: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5. Valor da edificação depreciada pelo tempo 
Considerando-se agora a idade (aparente) da edificação, seu valor passará a ser dado pela 
expressão: 
VC = AC x CUB x c x kd 
onde: VC = valor da edificação, em seu estado atual (R$) 
AC = Área construída (m²) 
CUB = Custo Unitário Básico (SINDUSCON = R-8N (R$ / m²) 
c = coeficiente do padrão construtivo, de acordo com o estudo “VALORES DE 
EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/SP – 2002” 
kd = Coeficiente de Depreciação Física 
 
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10. AVALIAÇÃO DE UNIDADES PADRONIZADAS EM CONDOMÍNIO 
(Método comparativo) 
 
10.1. PREMISSAS: 
 
1. Valor Unitário 
Determinar o valor unitário da unidade em R$ / m² de Área Útil. 
A aplicação do método comparativo é feita de forma direta sobre a área útil da unidade. 
 
2. VI = VT (fração%) + VC (fração%) 
Embora não se procure determinar os valores dos componentes de terreno e edificação do imóvel 
em separado, leva-se em conta os “pesos” que a fração de terreno e a área construída exercem 
sobre o valor do imóvel. 
Isso deve ser levado em conta, pois os fatores de homogeneização adotados influenciam de forma 
separada a fração do terreno, e a área construída do imóvel. 
 
3. Influem no resultado do valor desses imóveis: 
- Área 
- Vagas de garagem 
- Pavimento 
- Localização 
- Padrão 
- Idade / estado conservação 
 
4. Vagas de garagem: 
A comparação de unidades com número diferentes de vagas de garagem pode ser feita 
considerando-se os valores destas vagas em separado, ou seja, subtrai-se dos valores pesquisados 
o valor estimado para cada vaga de garagem. 
Feita a homogeneização completa, determina-se o valor da unidade avalianda sem vagas de 
garagem. Basta então, somar o valor estimado de cada vaga pertencente à unidade avalianda. 
Pode-se também subtrair (ou somar) o valor correspondente à diferença do número de vagas de 
garagem. 
Por exemplo: na avaliação de um apartamento com 2 vagas de garagem, a comparação com uma 
unidade com 3 vagas é feita subtraindo-se do valor da unidade, o correspondente a 1 vaga. 
 
 
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10.2. FRAÇÕES DE TERRENO E DE CONSTRUÇÃO: 
 
1. Cota de terreno na composição do valor do imóvel (qt): 
 
qt = vu / CA 
onde: qt = cota de terreno na composição do valor da unidade (R$/m²) 
vu = valor unit. de terreno no local (PESQUISA / ESTIMATIVA) (R$/m²) 
CA = AC / at = Coeficiente de Aproveitamento legal (Real) 
AC = Área Total Construída (m²) 
at = AT x ft = Área da fração ideal do terreno (m²) 
AT = Área (Total) do terreno (m²) 
ft = fração ideal de terreno (%) 
 
2. Cota de construção na composição do valor do imóvel (qc): 
 
qc = CUB x c x kdonde: qc = cota da construção na composição do valor da unid. (R$/m²) 
CUB = R8N (SINDUSCON) (R$/m²) 
c = fator padrão (Tabela Valores Edificações – IBAPE) 
kd = coefic. depreciação (idade) 
 
 
3. Parcelas do terreno e da construção no valor total: 
 
pt = qt / (qt + qc) = parcela do terreno no valor (%) 
 
pc = qc / (qt + qc) = parcela da construção no valor (%) 
 
 
10.3. HOMOGENEIZAÇÃO DOS VALORES PESQUISADOS 
 
vu = (VO - GAR) x FO x FH 
 AUn 
 
sendo que: FH = [ ( FPav0 ) + (pt x FT) + ( pc x FPad0 x Kd0 ) – 1 ] 
 FPavn FPadn x Kdn 
 
 
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onde: vU = valor unitário homogeneizado (R$ / m² AU) 
VO = Valor da Oferta (R$) 
GAR = (n˚ vagas ) x valor unit. vaga (R$, pesquisa) 
FO = Fator de Oferta 
AUn = Área útil do imóvel pesquisado 
FH = Fator de Homogeneização 
FPav0 = Fator de pavimento do avaliando 
FPavn = Fator de pavimento do imóvel pesquisado 
pt = parcela do terreno no valor unitário (%) 
pc = parcela da construção no valor unitário (%) 
FT = Fator de Transposição 
FPad0 = Fator padrão construt. do avaliando 
FPadn = Fator padrão construt. do imóvel pesquisado 
Kd0 = Coeficiente de depreciação do avaliando 
Kdn = Coeficiente de depreciação do imóvel pesquisado 
 
 
10.4. AVALIAÇÃO SIMPLIFICADA 
 
Pode-se também estimar o valor de uma unidade em condomínio (apartamento, escritório) 
de forma simplificada, desde que os elementos comparativos estejam situados em locais com 
valores de índices fiscais com pouca variação, o que resulta em Fatores de Transposição 
próximos a 1,00. 
Essa condição será obtida, se a comparação for feita com imóveis situados em locais com 
características similares, próximos entre si, dando preferência a unidades no mesmo 
condomínio. 
 
Assim, a homogeneização será feita sem levar em conta as parcelas de terreno e de 
construção no valor unitário da unidade, considerando apenas as características físicas da 
unidade. 
 
 vu = (VO - GAR) x FO x FH 
 AUn 
 sendo que: 
 
 FH = ( FPav0 x FPad0 x Kd0 ) 
 FPavn x FPadn x Kdn 
 
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11. AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS 
 
O valor locativo de um imóvel é usualmente avaliado por 2 (dois) métodos principais: 
- MÉTODO DA RENDA 
- MÉTODO COMPARATIVO 
 
O MÉTODO DA RENDA é aquele que relaciona o valor locativo de um imóvel com o seu valor de mercado 
para venda. 
Para tanto, aplica-se sobre o Valor do Imóvel, uma taxa de rendimento anual ou mensal que resulta no 
valor do ALUGUEL, que no caso é equiparado à expectativa de rendimento do capital empregado – 
IMÓVEL. 
Como a determinação do valor de mercado do imóvel é tarefa corriqueira para o avaliador, esse método é 
de fácil emprego, bastando a aplicação da chamada TAXA DE RENDA. 
E é esse exatamente o ponto vulnerável deste critério, pois essa taxa de renda é de difícil fundamentação. 
 
Já pelo MÉTODO COMPARATIVO, o valor locativo do imóvel é estimado pela comparação com valores 
locativos praticados em imóveis similares, como já foi visto anteriormente. 
A dificuldade na aplicação deste método é a obtenção de elementos comparativos de imóveis com alguma 
similaridade com o avaliando, em número suficiente para retratar as condições do mercado. 
 
Podemos concluir concordando com a opinião do engenheiro Milton Candeloro que, em seu livro 
“Avaliação de Aluguéis” recomenda: 
“... havendo condições de aplicação do Método Comparativo, a este deve ser dada a preferência, pois 
ao retratar o mercado diretamente, propicia resultados muito mais confiáveis do que os obtidos por 
método indireto, como o é o Método da Renda.” 
 
 
 
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12. MÉTODO INVOLUTIVO 
 
É aquele que apropria o valor do imóvel (geralmente um terreno) através de modelo de estudo de 
viabilidade econômica, no qual se projeta um empreendimento imobiliário hipotético compatível com as 
características do imóvel, as exigências legais, e com as condições do mercado. 
A avaliação por este método considera as receitas de venda, as despesas de comercialização, das obras, de 
remuneração do capital investido e a margem de lucro do empreendedor. 
 
 
SUGESTÃO PARA MÉTODO INVOLUTIVO (Nomenclatura): 
 - VGV (Valor Geral de Vendas): receita total do empreendimento; 
- CCM (Custo de Comercialização): despesas com corretagem e propaganda – 7% do VGV (3,5% para 
corretagem e 3,5% para propaganda); 
- CCR (Custo de Construção): 
- CFI (Custo Financeiro): custo do capital investido, % sobre o VT. 
exemplo: i = 1,00% a.m., prazo empreend° = 18 meses, CFI ~= 20% x VT 
- VT = Valor do Terreno 
- IMP (Impostos Federais, IRPJ/CSLL/PIS/COFINS) = 10% sobre o faturamento; igual a 10% x VGV. 
- MLI (Margem de Lucro do Investidor) : varia de 25% a 100% x VT 
 
Assim, VGV = CCM + IMP + CCR + CFI + MLI + VT 
 
Se considerarmos as seguintes premissas: 
• CCM = 7% x VGV 
• IMP = 10% x VGV 
• CFI = 20% x VT 
• MLI = p% x VT 
Teremos: 
 
VGV = (7% x VGV) + (10% x VGV) + CCR + 20% x VT + p% x VT + VT 
 
neste caso, VT = 0,83 VGV – CCR 
 1,2 + P% 
 
Esse método é largamente empregado na avaliação de imóveis com vocação para empreendimentos 
imobiliários, desde incorporações e até loteamentos. 
 
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13. IMÓVEIS RURAIS 
 
A avaliação de imóveis rurais obedece a NBR 14.653 – Parte 3 – Imóveis Rurais. 
Como no caso dos imóveis urbanos, a escolha da metodologia a ser empregada depende da natureza do 
bem avaliando, a finalidade do trabalho, e os dados de mercado disponíveis. 
Também nesse caso, sempre que possível, deve ser dada a preferência ao método comparativo direto de 
dados de mercado. 
 
Os fatores para a homogeneização dos dados da pesquisa devem ser indicados periodicamente pelas 
entidades técnicas regionais reconhecidas, ou alternativamente medidos no mercado. 
Além das características próprias do imóvel, estes fatores levam em conta também a sua capacidade de 
uso e de produção. 
 
 
 
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14. PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM: Roteiro e Apresentação 
 
O ATO NORMATIVO – COFECI n° 001/2008, normatiza a inscrição do corretor de imóveis no CNAI – 
CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS, com as exigências para a sua certificação e 
cadastro. 
Em seu ANEXO III, define os requisitos mínimos que devem conter um Parecer Técnico de Avaliação 
Mercadológica – PTAM, quais sejam: 
 
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
1. Identificação do solicitante 
2. Finalidade do PTAM 
3. Identificação e caracterização do imóvel 
- Situação e localização (Estado, Município, logradouro, número, etc.) 
- Número da matrícula e registro imobiliário 
- Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso comum, real total, fração ideal, etc.) 
- Dimensões do imóvel 
- Características e infra-estrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel 
- Descrição detalhada do imóvel e acessórios (construções, benfeitorias, instalações, etc.) 
- Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel 
4. Pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de 
Mercado 
- Identificação dos imóveis escolhidos para compor a amostra, explicitando as respectivasfontes; 
- Homogeneização dos itens da amostra; 
5. Determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando; 
6. Encerramento 
- Conclusão do PTAM 
- Data e assinatura do C.I. emissor do PTAM 
- Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura 
7. ANEXOS: 
- Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel) 
- Plantas de situação e localização, mapas, etc. 
- Certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis 
- Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos, CCIR, etc.) 
- Curriculo do C.I. avaliador 
 
 
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MARCELO PEREIRA DE MELO 
Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho 
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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
 
• 1. LIVROS 
• FIKER J, Avaliação de terrenos e imóveis urbanos, 3ª ed., São Paulo: Editora PINI, 1990 
• MOREIRA A L, Princípios de engenharia de avaliações, 2ª ed., São Paulo: Editora PINI, 1991 
• CANDELORO M, Avaliação de aluguéis, 1ª. ed., São Paulo: Editora PINI, 1991 
• DANTAS R A, Engenharia de Avaliações – Uma introdução à metodologia científica, 2ª ed., São Paulo: 
Editora PINI, 1991 
• FIKER J, Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos, 2ª ed., São Paulo: Editora PINI, 2006 
• DIVERSOS AUTORES (IBAPE), Engenharia de Avaliações, 1ª. ed., São Paulo: Editora PINI, 2007 
 
• 2. NORMAS TÉCNICAS 
• ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 5676 – Avaliação de imóveis urbanos, Rio de 
Janeiro, 1990 
• ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 14653 – Avaliação de Bens - Parte 1: 
Procedimentos Gerais; - Parte 2: Imóveis Urbanos; - Parte 3: Imóveis Rurais, Rio de Janeiro, 2004 
• IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Dep. de São Paulo, Norma para 
avaliação de imóveis urbanos – 1995, São Paulo, 1995 
• IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Dep. de São Paulo, Norma para 
avaliação de imóveis urbanos - IBAPE/SP– 2005, São Paulo, 2005 
 
• 3. PUBLICAÇÕES 
• IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Dep. de São Paulo, Valores de 
edificação de imóveis urbanos – 2002, São Paulo, 2002 
• MARCOS MANSOUR CHEBIB AWAD, Engenharia de avaliações de imóveis urbanos, São Paulo, 2010 
(apostila do curso de Pós-Graduação em Gerenciamento em Empreendimentos na Construção Civil – 
Universidade Presbiteriana Mackenzie)