Aula nº 08 - Restrição do direito de propriedade

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Aula 08 - Restrições ao Direito de Propriedade
Prof. José Leite de Souza Neto
O princípio do interesse coletivo ou público vem influindo diretamente no conceito de propriedade, de modo que o direito de propriedade não tem um caráter absoluto já que sofre limitações impostas pela vida em comum.
As restrições à propriedade em razão do interesse social pressupõe a idéia de subordinação do direito de propriedade privada aos interesses públicos.
Direito de vizinhança – Conceito – São limitações impostas por normas jurídicas às propriedades individuais com a finalidade de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo regular, a convivência social.
Esse direito se desdobra em três hipóteses:
Restrições ao direito de propriedade quanto a intensidade de seu exercício – artigos 1.277 a 1281
Esse direito de propriedade é limitado em razão do princípio geral que proíbe ao indivíduo um comportamento que venha exceder o uso anormal de um direito causando prejuízo a alguém. São elas:
Ofensas à segurança pessoal seus bens, todos os atos que comprometem a estabilidade de um prédio. Ex. obra do metrô em São Paulo, edifício que ameaça ruína, exploração de atividades perigosas (fogos), existência de árvore que ameaça tombar no prédio vizinho, etc.
Ofensas ao sossego os ruídos excessivos que tiram a tranquilidade dos habitantes do prédio de confinante, como são os casos festas espalhafatosas, bares, boates, oficina mecânica, escola de samba, isto porque todos temos o direito ao sossego, sobre tudo na hora do repouso.
Ofensas a saúde a poluição de águas pelo lançamento de resíduos químicos (crime ambiental), o funcionamento de matadouros, emissão de gazes tóxicos, criação de animais que causam mau cheiro, etc.
Cabe observar neste caso que, mesmo o uso lícito do domínio, desde que prejudicial, incide na proibição legal, lembrando que somente o que é abusivo e intolerável, incorre na proibição legal, ou seja, a normalidade ou anormalidade e para tanto há de se analisar de tolerabilidade da vítima, a localização do prédio, a natureza da utilização ou do incômodo como por exemplo, se atinge a esfera interna do prédio.
O remédio jurídico para tanto pode ser a ação cominatória para que o réu se abstenha da prática sob pena de multas cominatórias.
Limitações legais ao domínio – art. 1.282 a 1284
Das árvores limítrofes – condições:
- o de ter a árvore seu tronco na linha divisória das propriedades, caso em que presume pertencer a ambos os proprietários e sendo assim, qualquer dos confinantes poderá poda-la, desde que preserve e nenhum dos proprietários poderá corta-la sem a anuência do outro.
- o de suas raízes e ramos ultrapassarem a extrema do prédio causando incômodo a propriedade vizinha, caso em que o art. 1.283 autoriza seu corte até o plano vertical divisório pelo proprietário do terreno invadido. Veja que nesse caso não há menção a possibilidade do possuidor direto fazer, caso do inquilino.
Passagem forçada – Servidões – Art. 1.285 - é o direito do proprietário de prédio rural ou urbano que tem acesso a via pública. Para tanto esse proprietário precisa cumprir com três requisitos:
- que o imóvel se ache realmente sem acesso a via pública
- que o prédio esteja naturalmente encravado, ou seja, não tem legitimidade se o proprietário construiu no caminho que lhe dava acesso a via pública ou se loteou a área vendendo a parte que dava acesso, deixando encravada a sua parte. Poderá pedir acesso apenas a quem adquiriu.
- que o proprietário do prédio por onde se estabelece a passagem receba indenização, já que o direito a passagem é oneroso e não gratuito, cujo valor pode ser fixado por acordo das partes ou judicialmente após comprovação por perícia técnica. Essa indenização se faz ou pelo valor da área cedida por forçada desvalorização do imóvel em função da passagem. Essa obrigação da servidão poderá ser extinta nas hipóteses do art. 1389 Código Civil, e se for por razão do inciso III, poderá ser novamente obrigado a dar passagem se outra indenização for paga.
Distinção entre Passagem Forçada e Servidão de Passagem
A passagem forçada é um direito de vizinhança (art. 1285 CC) previsto em lei para conferir ao vizinho, titular de imóvel encravado, de estabelecer seu acesso a via pública. É oneroso e portanto deve indenizar o proprietário confinante pelos transtornos de ser obrigado a ceder passagem e por ser um direito de vizinhança, não há de se falar em usucapião pela posse no tempo, sendo dever de quem solicita a passagem, a obrigação de sua conservação e não é necessário o registro dessa passagem no CRI.
A servidão de passagem por outro lado é um direito real sobre coisa alheia – art. 1.378. São direitos reais de gozo sobre imóveis em virtude da lei ou da vontade das partes, imposto sobre prédio serviente um benefício ao dominante. Para tanto, não é necessário que o imóvel esteja encravado, já que pode ter como finalidade, tornar mais cômoda a utilização do bem. A posse da área de forma contínua e incontestada por período superior a 10 anos, autoriza a usucapião nos termos do art. 1242. Se não houver título, o prazo será de 15 anos por força do art. 1238. Para essa possibilidade de usucapião, a posse precisa ser sobre uma área de servidão aparente (servidão sem registro no CRI). A servidão de passagem (com registro no CRI) geralmente é onerosa (contrato), mas nada impede que seja gratuita (testamento). A servidão estará sempre ligada a coisa e não aos seus donos e por se tratar de direito real sobre coisa alheia, é necessário portanto seu registro no CRI. Reiterando, se houver uma servidão sem registro, ela é considerada de mera aparência e portanto não há de se falar em servidão de passagem.
Sobre o tema que trata da passagem de cabos e tubulações – analisar artigos 1.286 e 1.287 e sobre o tema das águas – analisar artigos 1.288 a 1296.
Restrições oriundas de relações de contigüidade entre dois prédios
limites entre prédios e direito de tapagem – art. 1.297 e 1.298
direito de construir – art. 1.299 a 1.313 – constitui prerrogativas inerente a propriedade o direito que tem seu titular de construir em seu terreno da forma que lhe aprouver, salvo direito de vizinhança e regulamentos administrativos.
É de se observar que o direito de construir está limitado aos regulamentos administrativos e ao Código Civil em razão dos interesses da coletividade sendo obrigado a reparar eventuais prejuízos que venha a causar ainda que não seja diretamente culpado. Essa responsabilidade se extrai da teoria da culpa objetiva.
Analisar os artigos 1.301 e 1.302 (prazo decadencial).
Sobre as construções geminadas, analisar o art. 1.305 e seguintes.