Livro-Texto - Unidade I - TÓPICOS ESPECIAIS EM DIREITO PRIVADO

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Direito Privado
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permissão escrita da Universidade Paulista.
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Modulo Zero – APRESENTAÇÃO
Prezados alunos,
É com grande satisfação que iniciaremos o estudo do módulo designado Temas Especiais de 
Direito Privado.
Nesse trabalho, embora o espectro do Direito Privado seja vasto e inúmeros são os institutos de 
grande repercussão e utilidade, estudaremos oito temas que remontam importância temática na 
atualidade, na prática e na doutrinária.
Os temas são: Módulo 1‑ Negócio Jurídico, interpretação e reserva mental; Módulo 2 – As inovações 
da lei de locação; Módulo 3 – Responsabilidade civil das instituições bancárias; Módulo 4 – Da alienação 
fiduciária de bem imóvel; Módulo 5 – Do estado atual do direito de filiação; Módulo 6 – Dos alimentos, 
atualidades; Módulo 7 – Do divórcio, uma abordagem teórica e prática; Módulo 8 – Do arrolamento 
extrajudicial.
São temas importantes e até mesmo utilizando‑se do título, apresentam‑se como especiais, dentro 
da legislação e doutrina pátrias.
Possuem esses temas tratamento em sala de aula, mas nesse estudo são destacados, a fim de 
demonstrarem a real importância que possuem no quotidiano do cientista do direito.
Os estudos devem ser iniciados com a leitura do texto base, bem como da legislação pertinente 
ao caso.
VOCÊS ENCONTRARÃO EM CADA MÓDULO A INDICAÇÃO DE BIBLIOGRAFIA COMPLEMENTAR, 
BEM COMO DE TEXTOS DE REFERÊNCIA.
No estudo de cada módulo será gasto em média uma hora para a leitura bem feita, com as devidas 
anotações e cerca de meia hora mais ou menos para a solução dos exercícios propostos.
Cremos que depois dessa introdução, devam estar entusiasmados e curiosos em relação ao tratamento 
do temário. Dessa forma, é melhor iniciarmos logo os estudos.
Bons estudos e continuamos na caminhada!
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TÓPICOS ESPECIAIS EM DIREITO PRIVADO
Unidade I
Modulo 1
Ementa: 1. Introdução. 2. Conceito de Negócio Jurídico. 3. Finalidade Negocial. 4. Da 
tricotomia: existência, validade e eficácia. 5. Da declaração de vontade e manifestação. 5.1. Do 
silêncio. 5.2. Da Reserva Mental. 6. Do entendimento jurisprudencial. 7. Considerações Finais. 
8. Bibliografia.
O Código Civil de 2002, Lei n. 10.406/2002, possui estrutura semelhante ao Código Civil de 1916.
Em termos de principiologia o Código Civil de 2002 adotou o tripé filosófico de Miguel Reale, qual 
seja, eticidade, sociabilidade e operatividade.
A diferença reside na Parte Especial na qual foi inserido o Direito de Empresas (Livro II da Parte 
Especial do Código Civil), bem como alterou‑se a disposição dos livros Do Direito das Coisas e Do Direito 
das Obrigações.
O Código Civil está dividido em Parte Geral e Parte Especial.
A Parte Geral do Código Civil é dividida em três livros, a saber: Livro I ‑ Das Pessoas (artigos 1º. ao 78), 
Livro II ‑ Dos Bens (artigos 79 a 103) e Livro III – Dos Fatos Jurídicos (artigos 104 a 232).
Na parte geral do Código Civil tem‑se o estudo dos conceitos de sujeito, dos bens e da relação 
jurídica que se estabelece entre os sujeitos e os objetos. Não se podendo deslembrar que o estudo desses 
conceitos serve para compreender e ser aplicado nos institutos tratados na Parte Especial do Código 
Civil, em geral.
Os fatos jurídicos são fatos comuns do nosso quotidiano, que devido a sua relevância são tratados 
pelo direito. Nas palavras de Pontes de Miranda: “Todo fato é, pois, mudança no mundo”.
Nesse diapasão o mundo não é mais que um complexo de fatos, a saber: jurídicos, políticos, econômicos, 
religiosos etc. Precisamos compreendê‑los, a fim de que possamos interpretá‑los e aplicá‑los.
O fato jurídico é o suporte fático que o direito reputou pertencer ao mundo jurídico”.
A guisa de ilustração, trazemos as espécies de fato jurídico: fato jurídico em sentido amplo dividem‑se 
em fatos naturais ou ato humano; os fatos naturais podem ser ordinários ou extraordinários; o ato 
humano divide‑se em lícito e ilícito, sendo certo que os lícitos se dividem em fato jurídico em sentido 
estrito, ato‑fato jurídico e negócio jurídico.
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Unidade I
Nesse momento realiza‑se um corte metodológico, no intuito de se estudar o tema proposto 
referente ao Negócio Jurídico, sua interpretação e a reserva mental.
Conceito de Negócio Jurídico
O negócio jurídico de forma simplista pode ser compreendido como um ato de vontade destinado à 
produção de um resultado.
Negócio Jurídico (teoria voluntarista) – “Manifestação de vontade destinada a produzir efeitos 
jurídicos, ou em ato de vontade dirigido a fins práticos tutelados pelo ordenamento jurídico, ou, ainda, 
em declaração de vontade”.
Negócio Jurídico (teoria objetiva) – “Negócio jurídico constitui um comando concreto ao qual o 
ordenamento jurídico reconhece eficácia vinculante”.
Negócio jurídico (teoria estrutural) – “Negócio jurídico é todo fato jurídico consistente em 
declaração de vontade, a que o ordenamento jurídico atribui os efeitos designados como queridos, 
respeitados os pressupostos de existência, validade e eficácia impostos pela norma jurídica que sobre 
ele incide”.
De forma resumida temos as palavras de Renan Lotufo, “negócio jurídico é o meio para a realização 
da autonomia privada, ou seja, a atividade e potestade criadoras, modificadoras ou extintoras de relações 
jurídicas entre particulares”.
Finalidade Negocial
O negócio jurídico utiliza‑se da manifestação de vontade para adquirir, conservar, modificar ou 
extinguir direitos.
Dessa forma, podemos verificar que o negócio jurídico possui um vasto conteúdo, do qual o sujeito 
de direito utiliza‑se em suas relações sociais, com o fim precípuo de poder viver em sociedade. O exemplo 
principal de negócio jurídico é o contrato.
A tricotomia existência – validade – eficácia
O negócio jurídico tem existência, é válido e produz eficácia, na exata medida em que correspondem 
de forma adequada aos requisitos necessários em cada um dos planos do mundo jurídico, quais sejam 
plano da existência, plano da validade e plano da eficácia. Senão vejamos.
A tricotomia existência, validade e eficácia rementem a uma simbologia, tal qual uma escada com 
três degraus, e mais, no caso “Escada Ponteana”, numa clara referência a Pontes de Miranda.
O plano da existência questiona somente a realidade da existência. Assim, tal ocorre quando este 
sofre a incidência da norma jurídica, desde que presentes todos os seus elementos estruturais. Se faltar 
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TÓPICOS ESPECIAIS EM DIREITO PRIVADO
um elemento estrutural, o fato não ingressa no mundo jurídico e, por conseguinte, não existente. É 
inexistente, ou ainda aparente, numa clara alusão a Teoria da Aparência.
Contudo, se existente tem‑se que buscar o novo plano, agora plano da validade. Nesse plano indaga‑se 
a validade do negócio jurídico. Vejam, se estão presentes os elementos estruturais, necessita‑se saber seesses elementos estruturais são válidos.
O plano da validade é o plano do mundo jurídico em que se apura a presença ou não do déficit de 
elementos relacionados ao sujeito, o objeto e à forma.
Nesse momento, verifica‑se se há algum defeito ou vício que o inviabilize. Se houver vício, o negócio 
jurídico poderá ter existência, mas não ser válido.
Ora, a validade é, portanto, uma qualidade do ato jurídico, e válido é o adjetivo com o qual se 
qualificam atos jurídicos dotados das regularidades exigidas pelo ordenamento jurídico.
No ordenamento jurídico brasileiro, a invalidade é gênero da qual a nulidade e a anulabilidade são 
espécies ou graus.
A nulidade é a sanção mais forte, atribuída em geral para aqueles atos jurídicos que tenham violado 
normas cogentes, gerando a insanabilidade do vício. Por seu turno, a anulabilidade é uma sanção de 
menor gravidade, e os seus efeitos são relativizados às pessoas interessadas no ato jurídico.
Imaginemos a hipótese de esse negócio jurídico ter existência e ser válido. Passaremos a outro 
patamar, qual seja, o plano da eficácia.
No plano da eficácia indaga‑se se o negócio jurídico produz efeitos. Fato é que o negócio jurídico pode 
existir, ser válido, mas não ter alcançado a sua eficácia, por não ter implementado uma condição ou termo, 
ou ainda, estar a produzir efeitos, mas não ter passado pelo plano da validade, gerando as anulabilidades.
O plano da eficácia é o plano do mundo jurídico em que os fatos jurídicos produzem seus efeitos, 
pressupondo a passagem do fato jurídico pelo plano da existência, mas não necessariamente pelo plano 
da validade.
No Livro III – Dos Fatos Jurídicos, Título I – Do Negócio Jurídico, Capítulo I – Disposições Gerais, no 
artigo 104 do Código Civil estabelece: “A validade do negócio jurídico requer: I‑ agente capaz; II – 
objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III – forma prescrita ou não defesa em lei”.
Dessume‑se do exposto que o Código Civil não se utilizou da “Escada Ponteana”, pois na concepção do 
legislador, tanto de 1916 quanto de 2002, não há necessidade de mencionar os requisitos de existência.
O conceito do plano de existência encontra‑se na base do sistema dos fatos jurídicos, não sendo 
necessária a disciplina em apartado na legislação. Por isso, o Código Civil possui uma estrutura de 
tratamento legislativo baseada na validade e na eficácia do negócio jurídico, ou seja, é dicotômico.
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Unidade I
Declaração de Vontade e Manifestação
A vontade é um elemento de caráter subjetivo, o qual se manifesta pela declaração. Por conseguinte, 
a declaração de vontade é requisito de existência do negócio jurídico.
A manifestação de vontade obriga os contratantes, não importando se expressa, tácita ou presumida.
Duas situações foram tratadas diferenciadamente, quais sejam: o silêncio e a reserva mental.
Tanto no silêncio quanto na reserva mental, o legislador tratou diferentemente a questão da 
manifestação de vontade. Senão vejamos:
Do Silêncio
É cediço o ditado popular de que “quem cala consente”. Contudo, isso para o direito pátrio não se 
traduziu em norma legal.
O artigo 111 do Código Civil estabelece: “O silêncio importa anuência, quando as circunstâncias 
ou os usos o autorizarem, e não for necessária a declaração de vontade expressa”.
A norma legal determina como regra que o silêncio, em termos jurídicos, nada significa. 
Excepcionalmente, poderá significar algo e assim, produzir efeitos.
Dessa forma, o silêncio pode ser interpretado como manifestação tácita da vontade quando a lei 
conferir a ele tal efeito.
Exemplo: Artigo 539 do Código Civil O doador pode fixar prazo ao donatário para declarar se aceita 
ou não a liberalidade. Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça dentro dele, a declaração, 
entender‑se‑á que aceitou, se a doação não for sujeita a encargo.
Reserva Mental
O instituto da reserva mental é relativamente novo em termos de legislação pátria. Isso porque o 
Código Civil de 1916 não dispensou tratamento para o mesmo.
Trata‑se de emissão de uma declaração de vontade não desejada em seu conteúdo, tampouco em 
seu resultado, tendo por objetivo único enganar o agente receptor da declaração (declaratário).
O artigo 110 do Código Civil dispõe: “A manifestação de vontade subsiste ainda que o seu autor 
haja feito a reserva mental de não querer o que manifestou, salvo se dela o destinatário tinha 
conhecimento”.
São necessários dois requisitos para a configuração da reserva mental: declaração não querida em 
seu conteúdo e o propósito de enganar o declaratário ou terceiros.
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TÓPICOS ESPECIAIS EM DIREITO PRIVADO
Necessariamente, a reserva mental deve ser conhecida pelo declaratário, pois se desconhecida da 
outra parte tem‑se um fato irrelevante para o direito, pois não se encontra no mundo jurídico.
A manifestação de vontade com reserva mental não produzirá os efeitos buscados, se o fato da 
reserva mental era conhecido do declaratário. Assim, se aquele a quem foi endereçada a manifestação 
de vontade tinha conhecimento da reserva mental não haverá negócio jurídico, visto ser a manifestação 
de vontade inexistente.
O tratamento jurídico ao instituto equivale ao da nulidade, tendo em vista tratar‑se de matéria de 
ordem pública, a qual prescinde de ação judicial para ser reconhecida.
Do entendimento jurisprudencial
A seguir alguns acórdãos acerca da reserva mental. Ei‑los:
Acórdão nº 1.0079.09.940123‑8/001 de TJMG de 07/03/2013.
APELAÇÃO CÍVEL ‑ CONTRATO DE COMPRA E VENDA E LOCAÇÃO ‑ SIMULAÇÃO ‑ NÃO COMPROVAÇÃO 
‑ RESERVA MENTAL ‑ NEGÓCIO VÁLIDO. A simulação tem como requisito o acordo prévio sobre o 
negócio dissimulado ou, ao menos, o conhecimento por um dos contratantes da reserva mental do 
outro. Recurso não provido.
Acórdãos nº 139254 de TJSP. 19/07/2011
Anulatória. Transação judicial. Reserva mental. Alegação que não se ajusta ao pedido formulado. 
Usucapião deduzida na possessória, antes do acordo. Posse exclusiva que não justificava litisconsórcio 
com o cônjuge. Indeferimento da inicial. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Decisão Monocrática nº 70048845580 de Tribunal de Justiça do RS, Nona Câmara Cível, 18/05/2012
DECISÃO MONOCRÁTICA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE CIVIL. AJUIZAMENTO DE 
AÇÃO TRABALHISTA CONTRA SOCIEDADE DE ADVOGADOS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. QUESTÃO DECORRENTE 
DA RELAÇÃO DE TRABALHO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA LABORAL. A natureza da discussão envolve suposto 
desrespeito ao Estatuto Social e eleição da OAB como instância para dissolução de contrato, na medida em 
que ajuizou ação trabalhista contra a sociedade de advogados que até então integrava. A questão passa, como 
é possível aferir das cópias da peça exordial, pelo exame de eventual má‑fé no agir da autora ao ingressar em 
sociedade e posteriormente desrespeitar o contrato social, quebrando confiança pessoal e social depositada 
em si e, através de suposta reserva mental realizada desde a assinatura do contrato social, reclamar.
Considerações Finais
A reserva mental deve ser utilizada para interpretar os negócios jurídicos realizados. Principalmente 
nas situações que se evidencie a posição diversa entre a manifestação de vontade declarada em seu 
conteúdo e a vontade real. Para tanto há que prevalecer a vontade contida no íntimo do declarante.
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Unidade I
A reserva mental poderá ser aferida no plano da eficácia, sendo certo quereceberá tratamento 
jurídico equivalente ao tratamento da nulidade do negócio jurídico.
Importante, considerar que sendo expressão decorrente do princípio da eticidade, o negócio jurídico 
somente será passível de ser declarado nulo, se e somente se, o declaratário não tiver conhecimento 
prévio, até a consumação do negócio jurídico da existência da reserva mental.
O artigo 110 do Código Civil por ser norma de interpretação do negócio jurídico assente na Parte 
Geral do diploma legal citado, poderá ser utilizado na interpretação de todos os institutos de direito da 
Parte Geral.
Bibliografia
AZEVEDO, Antonio Junqueira – Negócio Jurídico: Existência, Validade e Eficácia. São Paulo: Saraiva, 2002.
LOTUFO, Renan – Código Civil comentado. São Paulo: Saraiva. 2003, vol.1.
MIRANDA, Pontes de – Tratado de Direito Privado. 3. Ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1970, vol. 1.
MIRANDA, Pontes de – Tratado de Direito Privado. 3. Ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1970, vol. 1, p. 20.
MIRANDA, Pontes de – Tratado de Direito Privado. 3. Ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1970, vol. 1, p. 18.
AZEVEDO, Antonio Junqueira – Negócio Jurídico: Existência, Validade e Eficácia. São Paulo: Saraiva, 
2002, p. 4.
AZEVEDO, Antonio Junqueira – Negócio Jurídico: Existência, Validade e Eficácia. São Paulo: Saraiva, 
2002, p. 12.
AZEVEDO, Antonio Junqueira – Negócio Jurídico: Existência, Validade e Eficácia. São Paulo: Saraiva, 
2002, p. 16.
LOTUFO, Renan – Código Civil comentado. São Paulo: Saraiva. 2003, vol.1, p. 272.
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TÓPICOS ESPECIAIS EM DIREITO PRIVADO
Modulo 2
Ementa: 1. Introdução. 2. Alterações da Lei de Locação
1. Introdução
Tem‑se conhecimento que a Lei de Locação possui grande importância não só para a sociedade, 
devido à questão habitacional, mas para a economia, devido aos valores que movimenta e ao mercado 
de trabalho que absorve e, para nós, as questões jurídicas de ordem material e processual que gravitam 
no seu entorno.
A Lei nº 8.245, datada de 14 de outubro de 1991, desde há muito necessitava de adequações, não 
só em sua redação, mas fundamentalmente para inserir na sua concepção princípios, entendimentos 
e adequações para a viabilidade de sua manutenção como instrumento de guarida da relação jurídica 
locatícia.
Assim, surgiu a Lei n. 12.112/09, que felizmente não só resguardou o que havia de melhor 
na Lei n. 8245/1991, mas alterando pontualmente a citada legislação.
O procedimento foi adequado aos modernos princípios processuais e ao Direito Material adequado.
Neste trabalho realizaremos um estudo pontual das questões referentes às alterações introduzidas 
pela novel lei, comparando com as situações anteriores e explicitando as inovações.
2. Alterações da Lei de Locação
A Lei 8.245/91 possui 90 artigos distribuídos em três partes a saber, sendo certo que a 
Lei 12.112/2009 alterou os artigos 4º, 12, 39, 40 e 59, incisos VI a IX, do parágrafo primeiro e do 
parágrafo terceiro; artigo 62, caput, incisos I a IV e parágrafo único; artigo 63, caput e letra “b”; artigo 
64, caput; artigo 68, caput, incisos II a IV e V; artigo 71, inciso V e artigo 74.
As alterações realizadas tanto no âmbito do Direito Material, quanto do Direito Processual tiveram 
por finalidade garantir a eficácia da relação jurídica existente entre locador e locatário, bem como nas 
relações jurídicas acessórias, tal como a fiança.
Realizamos a transcrição do texto atual do dispositivo legal e imediatamente seguem as 
considerações.
Conforme a Lei n. 12.112, de 2009, o art. 4º, da Lei do Inquilinato passou a ter a seguinte redação 
(posteriormente alterada, em 2012, como se verá):
“Art. 4º – Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o 
imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê‑lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente 
ao período de cumprimento do contrato, ou na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
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Unidade I
Parágrafo único – O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de 
transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas 
daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias 
de antecedência.”
Atualmente, a multa contratual será dividida proporcionalmente ao tempo de duração do 
contrato, se houver rescisão do contrato de locação por prazo determinado.
A guisa de exemplificação divide‑se o valor da multa pelo tempo total do contrato de locação 
e multiplica o valor pelo período que faltar.
Igualmente, essa regra somente terá vigência para os contratos celebrados após a entrada 
em vigor da Lei n. 12.112/09, de acordo com o artigo 6º, da Lei de Introdução às Normas do 
Direito Brasileiro.
A Lei n. 12.744, de 2012, reformulou o art. 4º da Lei do Inquilinato para determinar a impossibilidade 
de redução proporcional da multa se o contrato for de built to suit, aquele em que o “locador” realiza 
obras e tem muita despesa, para justamente alugar para um locatário específico, geralmente empresa. 
Nesses casos, o contrato tende a ser longo e a saída do contratante (“locatário”) antecipada, com o 
pagamento da multa reduzida proporcionalmente, seria muito prejudicial ao proprietário, pois geraria 
insegurança e enriquecimento ilícito. Nos termos da Lei de 2012:
“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o 
imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54‑A, o locatário, todavia, poderá devolvê‑lo, 
pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a 
que for judicialmente estipulada.
....................................................................................” (NR)
Consoante o art. 3o, da Lei de 2012, a Lei no 8.245, de 1991, passa a vigorar acrescida do seguinte 
art. 54‑A:
“Art. 54‑A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, 
construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo 
pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições 
livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo 
de vigência do contrato de locação.
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete‑se este a 
cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber 
até o termo final da locação.
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TÓPICOS ESPECIAIS EM DIREITO PRIVADO
Artigo 12 – Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, 
a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer 
no imóvel.
Parágrafo Primeiro – Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub‑rogação será comunicada 
por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
Parágrafo Segundo – O fiador poderá exonerar‑se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) 
dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub‑rogado, ficando responsável pelos 
efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador.”
Na hipótese de sub‑rogação, é necessáriaa comunicação escrita, não só para o locador, mas 
também para o fiador.
O fiador poderá exonerar‑se, notificando o locador, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, 
contados a partir do recebimento da comunicação do sub‑rogado. Assim, é o fiador quem 
poderá se exonerar do encargo.
Vale ressaltar que o mesmo procedimento poderá ser aplicado para o artigo 11, da lei em 
comento, ou seja, no caso de morte do locatário. A redação não previa a possibilidade de o fiador 
renunciar ao seu encargo no caso de falecimento do locatário.
O fiador é responsável pelos efeitos da fiança até 120 (cento e vinte) dias ou até que o 
locatário providencie novo fiador, se isso acontecer antes dos 120 (cento e vinte) dias.
Na hipótese de o fiador se utilizar da prerrogativa de exoneração da fiança, conforme artigo 
12, parágrafo segundo em comento, o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da 
modalidade da garantia (artigo 40, inciso V, Lei 8245/91).
“Artigo 39 – Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende 
até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força 
desta lei.”
As garantias se estenderão até a efetiva devolução do imóvel, independentemente de a 
locação estar ou não prorrogada por prazo indeterminado.
A nova redação vem cessar quaisquer dúvidas, não deixando possibilidade de interpretações 
diversas.
“Artigo 40 – O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade da garantia, nos 
seguintes casos: 1‑ morte do fiador; II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência 
do fiador, declaradas judicialmente; III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou 
sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV – exoneração do fiador; V – prorrogação 
d locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI – desaparecimento de 
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bens imóveis; VII – desapropriação ou alienação do imóve; VIII‑ exoneração de garantia constituída por 
quotas de fundo de investimento; IX‑ liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que 
trata o inciso IV do artigo 37 desta lei; X‑ prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez 
notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos 
da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único – O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no 
prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”
No inciso II foi incluída a situação da recuperação judicial.
Na hipótese do inciso X, a exoneração da fiança é cabível a partir da prorrogação por 
tempo indeterminado nas locações residenciais (artigo 46, parágrafo primeiro) e nas locações não 
residenciais se houver a manutenção do locatário sem oposição (art. 56, parágrafo único).
“Artigo 59 – Com as modificações constantes deste capítulo as ações de despejo terão o rito ordinário.
Parágrafo Primeiro – Conceder‑se‑á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente 
de audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de 
aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
...
VI – o disposto no inciso IV do artigo 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes 
no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a 
permanência do locatário, ou podendo, ele se recuse a consenti‑las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do artigo 40, sem apresentação 
de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) 
dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento da retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato 
desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37 por não ter sido contratada ou em caso de 
extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
...
Parágrafo Terceiro – No caso do inciso IX o parágrafo primeiro deste artigo, poderá o locatário evitar 
a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para 
desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar o depósito judicial que contemple a 
totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.”
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TÓPICOS ESPECIAIS EM DIREITO PRIVADO
O parágrafo primeiro, do artigo 59, trata das situações passíveis de obtenção de liminar para 
desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, independentemente de audiência da parte contrária 
e com a realização da caução de 3 (três) vezes o valor do aluguel.
A Lei n. 12.112/2009 inseriu quatro incisos, a saber:
“VI – sendo necessária a reparação do imóvel;
VII – se houver exoneração do fiador e o locatário ou sub‑rogado não apresentarem novo garante no 
prazo de 30 (trinta) dias. Necessário que tenha ocorrido a exoneração do fiador e o locatário notificado 
não realize a apresentação no prazo de 30 (trinta) dias.
VIII‑ quando do término do prazo da locação não residencial, tendo o locador observado o prescrito 
no artigo 57 (denunciar o contrato por tempo indeterminado) ou proposto ação de despejo dentro de 
30 (trinta) dias da data do término do contrato (artigo 56), verá acatado seu pedido de liminar, para, em 
15 dias, ter o imóvel desocupado.”
Importante: a) Aplicável somente para imóveis não residenciais (artigo 55); b) nas locações não 
residenciais há que se observar o direito de renovação; e c) no artigo 52 há que se observar a indenização 
devida.
“IX – no inadimplemento de aluguel e acessórios, se não houver garantia contratual, sendo certo que 
há a possibilidade da purga da mora de acordo com o parágrafo terceiro.
Parágrafo terceiro – permite‑se ao locatário o pagamento integral do débito, a fim de evitar a 
rescisão contratual e, por conseguinte, o despejo.”
“Artigo 62 – Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da 
locação, de aluguel provisório, de diferenças de alugueis, ou somente de quaisquer dos acessórios da 
locação, observar‑se‑á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e 
acessórios da locação; nesta hipótese, citar‑se‑á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o 
locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, 
cálculo discriminado do valor do débito;
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) 
dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante 
depósito judicial, incluídos:
...
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que oferta não é integral, justificando a diferença, 
o locatário poderá complementar o depósito, no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que 
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Unidade I
poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão 
oficial a requerimento do locador;
...
VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução 
desta pode terinício antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único – Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade 
nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.”
A finalidade precípua do legislador mais uma vez foi buscar a implementação do princípio 
da celeridade processual nas demandas de locação.
Poderá o locador iniciar uma ação de despejo também e somente por quaisquer dos acessórios 
da locação.
A ação de despejo é pertinente aos acessórios, não havendo necessidade de o locatário estar 
inadimplente com o aluguel.
“I – é importante para o locador que poderá propor em princípio a ação contra o locatário para 
rescindir a locação e contra o fiador para adimplir com o pagamento dos valores.
II – o fiador poderá evitar a rescisão realizando o depósito do valor da dívida no prazo de 15 (quinze) 
dias para a contestação.
A partir da citação terão locatário e fiador, o prazo de 15 dias para comprovar o depósito do valor 
devido, que deverá contemplar não só os encargos do contrato, mas multas, juros de mora, custas e os 
honorários advocatícios do locador.
III – o locador poder alegar que o depósito do locatário ou seu fiador não foi integral. Contudo, 
necessário que seja justificada a glosa. Situação que defere ao locatário a oportunidade do complemento 
no prazo de 10 (dez) dias.
IV – possibilita o depósito complementar, sendo certo que na situação negativa, continuará ação de 
rescisão pela diferença.”
A redação do parágrafo único não admite a emenda da mora se o locatário já houver utilizado 
essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Na redação anterior admitia‑se a emenda da mora por até duas vezes no prazo de 12 meses.
Assim, atualmente, o locatário somente poderá utilizar‑se da emenda da mora uma única vez em 
dois anos, portanto, ao receber uma citação e pretender efetuar a purga, será prudente, quando da 
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TÓPICOS ESPECIAIS EM DIREITO PRIVADO
conferência dos cálculos do locador, observar‑se erro a menor ou se já houver passado mais de um mês 
da data deles, efetuar a correção e a atualização para pagamento.
Por outro lado, nada impede de observando o erro realizar o cálculo do valor de forma a 
realizar o depósito superior ao descrito.
“Artigo 63 – Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de 
despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto 
nos parágrafos seguintes.
...
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no artigo 9º. Ou no parágrafo segundo do 
artigo 46.”
A alteração ocorreu no sentido de que, quando julgada a ação procedente à ação de 
despejo, o juiz expede o mandado de despejo, sendo certo que o Oficial de Justiça formalizará 
a determinação judicial.
Caso o locatário não cumpra a determinação, após 30 (trinta) dias, será o mandado de 
despejo efetivado.
O prazo de 30 (trinta) dias será reduzido para 15 (quinze) dias se o despejo tiver como 
fundamento o artigo 9º da lei em comento ou se tiver decorrido mais de quatro meses entre a 
data citação e a data da sentença.
“Artigo 64 – Salvo nas hipóteses das ações fundadas no artigo 9º., a execução provisória do despejo 
dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado 
até a data da prestação da caução.”
Houve a inclusão de todas as hipóteses do artigo 9º para fazer jus à isenção da caução.
O legislador nas demais situações reduziu o valor da caução de 12 a 18 meses para 6 a 12 
meses.
“Artigo 68 – Na ação revisional de aluguel que terá o rito sumário, observar‑se‑á o seguinte:
...
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos 
fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será 
devido desde a citação, nos seguintes moldes:
...
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Unidade I
• em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por 
cento) do pedido;
• em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por 
cento) do aluguel vigente;
...
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta 
se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo possível, 
determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e 
julgamento;
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para a interposição de 
recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.”
O legislador concedeu ao locatário a possibilidade de ingressar com a ação revisional de 
locação.
Houve a solução de uma lacuna da lei. Contudo, a inovação maior está no fato de que há 
previsão legal de parâmetros para a fixação do valor do aluguel provisório tanto para a ação 
revisional proposta pelo locador, quanto pelo locatário.
Ocorrendo divergência, será designada a realização de prova pericial e audiência de instrução e 
julgamento.
Na audiência de tentativa de conciliação poderá ser requerida a alteração do valor do aluguel 
arbitrado por meio de pedido de reconsideração.
“Artigo 71 – Além dos demais requisitos exigidos no artigo 282 do Código de Processo Civil, a petição 
inicial da ação renovatório deverá ser instruída com:
...
V‑ indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com 
indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, 
endereço e, tratando‑se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e número da 
carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira.”
Foi alterada a nomenclatura de Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento para Ministério da 
Fazenda e, em 1º de janeiro de 2019, houve nova modificação, para “Ministério da Economia” – essa é 
a designação atual.
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TÓPICOS ESPECIAIS EM DIREITO PRIVADO
“Artigo 74 – Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, 
que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.”
Trata‑se de um incremento na legislação a fim de proporcionar celeridade e credibilidade do Poder 
Judiciário.
O prazo para a desocupação do imóvel em ação renovatória julgada improcedente foi diminuído de 
6 (seis) meses para 30 (trinta) dias, bem como na sentença determina‑se a expedição de mandado de 
despejo.
Não é necessário o locador após seis meses informar a não desocupação e requerer a expedição de 
mandado de despejo, como ocorria no passado.
Bibliografia
DINIZ, Maria Helena – Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. São Paulo: Saraiva, 1992.
SANT’ANNA, Valéria Maria – Comentários à nova lei do inquilinato. São Paulo: Edipro, 2010.