Finanças Corporativas FGV MBA

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Atividade individual 
Matriz de análise 
 
Disciplina: Finanças Corporativas Módulo: 4 
Aluno: Marcelo Gonçalves da Cunha Turma: 0719-9_2 
Tarefa: Análise de Viabilidade de Investimento (Construção de um Shopping Center) 
Introdução 
 
 Investimentos são oportunidades que possuem inúmeras possibilidades e variáveis diferentes 
e que devem ser analisadas corretamente para que dê lucro e o retorno esperado e não prejuízo, 
cabendo aos gestores financeiros supervisionarem a decisão ótima dos investidores, que 
consequentemente são considerados pontos importantes como; risco, fluxo de caixa projetado, 
retorno esperado e alternativas de investimentos. Com uma avaliação bem elaborada, podemos 
entender se o investimento terá ou não sucesso, se dará ou não lucro, e se o mesmo é o aguardado e 
atingível pelos investidores do projeto. 
 
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping 
 
 A RX Investimentos, empresa responsável pela construção, está negociando o projeto de 
construção de um grande Shopping Center de alto padrão em um terreno que no momento é de 
propriedade de uma Igreja, que segundo o contrato da mudança, o terreno seria cedido pela igreja a 
RX Investimentos, que passaria a assumir todas as despesas envolvidas na construção do Shopping 
utilizando o próprio capital, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos através 
somente do aluguel das unidades. 
 
A avaliação irá contemplar o cálculo e a análise: TIR, VPL, Payback e do ponto de equilíbrio. No 
caso, não será considerado depreciação contábil e contaremos apenas com o capital próprios dos 
sócios. 
 
Projeto de Construção do Shopping 
tempo estimado de construção 2 anos 
pavimento padrão 4.000 m2 
andares de loja 
5 
andares de garagem 
2 
número de lojas por andar 
35 
 
 
 
 
 
2 
 
aluguel padrão 
R$ 20.000,00/mês (esse valor inclui condomínio, taxas e 
IPTU) 
IR incidente sobre operação de 
aluguéis 
15% sobre o lucro real 
custos variáveis por loja R$ 1.000,00/mês 
despesas operacionais e custo fixo 
(mês) 
R$ 200.000,00/mês 
 
Taxa mínima de Atratividade 
 
K = RF + β . (Erm - RF) 
K = 0,06 + 1 . [(0,06 x 1,25) – 0,06] 
K = 0,075 
K = 7,5% 
 
Valor presente líquido 
 
Obtemos a VPL: 83.172.191,00 
VPL > 0 = Viável 
 
Custo da Obra 
 
C.O. = (4000 x 2 ANDARES x 1826,39) + (4000 x 5 ANDARES x 1584,23) 
C.O. = 46.295.720,00 
 
Taxa Interna de Retorno 
 
Obtermos o TIR: 
 
TIR: 32,04% 
TIR > TMA = Viável 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Vemos que no quarto ano, o valor presente líquido acumulado se encontra em um número maior 
que 0, ou seja, no quarto ano, o investimento já estará sido pago e se tornará viável. 
 
Payback 
Ano Fluxo Valor Presente VPL Acumulado 
0 -R$ 46.295.720,00 -R$ 46.295.720,00 -R$ 46.295.720,00 
1 R$ - R$ - -R$ 46.295.720,00 
2 R$ - R$ - -R$ 46.295.720,00 
3 R$ 31.875.000,00 R$ 26.658.118,15 -R$ 20.637.601,85 
4 R$ 31.875.000,00 R$ 23.868.016,89 R$ 3.230.415,04 
5 R$ 31.875.000,00 - - 
6 R$ 31.875.000,00 - - 
7 R$ 31.875.000,00 - - 
8 R$ 31.875.000,00 - - 
 
Break Even Point 
 
Durante a construção, os sócios não obterão pagamento. Portanto, calcularemos o valor futuro do 
valor do investimento ao final da obra, que será obtido como valor presente para o cálculo do custo 
do capital social investido inicialmente. 
 
VF = 46.295.720 x (1 + 0,075) ² 
VF = 53.500.491,43 
PMT = 53.500.491,43 x 0,075 
PMT = 11.398.021,97 
 
Com os dados obtidos, e aplicando na fórmula do break even, iremos obter: 
 
Q = 200.000 x 12 + 11.398.021,97 – 0,15 x 200.000 x 12 
200.000 x 12 – 1.000 x 12 – 0,15 x 20.000 x 12 + 0,15 x 1.000 x 12 
Q = 13438021,97 
 193800 
Q = 70 lojas 
 
Portanto, encontramos uma média anual de ocupação mínima de: 
%M.O. = 70 x 100 
 175 
 
%M.O. = 40% 
 
 
 
 
 
4 
 
Fluxos de Caixa 
 
Vamos agora considerar que os 6 anos de exploração de lucros projetarão os fluxos de caixa, porém, 
apenas 2 anos não poderão ser considerados, período da obra. O número total do shopping 
disponíveis é de 175 lojas, considerando 35 lojas por andar e 5 andares por loja. 
 
Receita Bruta Mensal = 175 x 20.000 
R.B.M. = 3.500.000,00 
Custos variáveis = 175 x 1000 
C.V. = 175.000,00 
 
Receita Bruta R$ 3.500.000,00 
Custos Fixos R$ 200.000,00 
Custos Variáveis R$ 175.000,00 
Lajir R$ 3.125.000,00 
Juros R$ - 
Lair R$ 3.125.000,00 
IR R$ 468.750,00 
Lucro Líquido R$ 2.656.250,00 
Lucro Líquido Anual R$ 31.875.000,00 
 
Fluxo Anual de Caixa 
 
Ano Fluxo de Caixa 
0 -R$ 46.295.720,00 
1 R$ - 
2 R$ - 
3 R$ 31.875.000,00 
4 R$ 31.875.000,00 
5 R$ 31.875.000,00 
6 R$ 31.875.000,00 
7 R$ 31.875.000,00 
8 R$ 31.875.000,00 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5 
 
Considerações finais 
 
 Considerando os indicadores estudados, podemos considerar o projeto como lucrativo, 
portanto viável, por conta dos resultados encontrados serem positivos. 
 
 
 
Referências bibliográficas 
 
COMO CALCULAR A QUANTIDADE DE BENS, PRODUTOS OU SERVIÇOS. Disponível em: 
<https://ls.cursos.fgv.br/d2l/lor/viewer/viewFile.d2lfile/200808/474389/downloads/calcular_bens_p
rodutos_servi%C3%A7os.pdf> Acesso em: 17 de Agosto de 2019. 
José Carlos de Abreu. FINANÇAS CORPORATIVAS. Apostila do MBA Executivo em Gestão 
Empresarial. Rio de Janeiro. FGV IDE In Company Management OnLine. Disponível em: 
<https://ls.cursos.fgv.br/d2l/lor/viewer/viewFile.d2lfile/200808/526282/downloads/financas_corpor
ativas.pdf>. Acesso em: 17 de Agosto de 2019.