Aprovação de Projetos e Obras na Construção Civil

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Planejamento e controle de 
obras
Aula 2 - Aprovação de Projetos e Obras
INTRODUÇÃO
Você sabe o que fazemos antes de iniciar uma obra?
Nesta aula, conheceremos as condições legais de que uma obra de grande ou pequeno porte necessita, bem como os 
trâmites burocráticos. A ideia é evitar problemas com a fiscalização e, consequentemente, multas ou paralisação da obra.
Além disso, compreenderemos o significado do contrato de Construção Civil ou contrato de empreitada – também conhecido 
como contrato de execução de obra, contrato de obra ou contrato de edificação –, que é celebrado pelo incorporador, o dono 
da obra ou o condômino e uma empresa para a execução de obra ou serviço de Construção Civil, no todo ou em parte.
Tudo isso será analisado dentro das esferas legais. Bons estudos!
OBJETIVOS
Analisar a forma de contratação de arquiteto ou engenheiro, a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e a aprovação do 
projeto arquitetônico junto à Secretaria de Urbanismo do Município (SMU).
Reconhecer o alvará de construção, o Certificado de Vistoria e Conclusão de Obra (CVCO) e a Certidão Negativa de Débitos 
(CND).
Explicar averbação e fiscalização.
CONTRATAÇÃO DE UM ARQUITETO OU ENGENHEIRO
É necessária a contratação de um engenheiro civil ou de um arquiteto, para que este elabore e assuma a responsabilidade 
dos projetos e da execução da obra.
Quem fiscaliza se uma obra tem um engenheiro ou arquiteto contratado é o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA)
(https://www.crea-rj.org.br/), de acordo com o qual em qualquer obra, é obrigatória a contratação de um engenheiro ou arquiteto.
Em toda construção, há uma série de procedimentos técnicos que, quando não são feitos de forma correta, podem causar 
muitos problemas.
Para construir um local que seja seguro, confortável e que atenda as necessidades particulares do cliente, é preciso contar 
com uma equipe qualificada e formada tanto por engenheiros (glossário) quanto por arquitetos.
O trabalho do arquiteto é fundamental para as primeiras fases de uma construção, isto é, em sua concepção e seu 
planejamento.
Já a contratação do engenheiro civil é essencial para o sucesso de uma obra, pois é por meio do trabalho realizado por ele 
que as melhores soluções serão implementadas.
O especialista em Arquitetura é também responsável por:
Já o engenheiro desempenha uma série de funções que complementam o projeto arquitetônico, tais como:
Fazer bom uso do espaço disponível no lote
Muitos empreendimentos poderiam ter espaços melhores se um arquiteto tivesse sido contratado. Por meio do projeto elaborado 
por ele, cada metro quadrado do terreno é bem aproveitado e aperfeiçoado, fazendo com que locais desprezados por muitos, 
tenham bastante utilidade.
Distribuição correta dos cômodos
É, também, por meio do trabalho do arquiteto que os cômodos, por ele projetados, não ficam com tamanhos discrepantes – cada 
ambiente é elaborado em harmonia com o outro. Ele facilita o acesso à entrada de cada cômodo e não deixa que o acesso a um 
dependa do outro.
Funcionalidade da casa
Além de cuidar da parte estética do projeto, o arquiteto é responsável pelo conforto do empreendimento – um bom projeto deve 
ter uma ventilação adequada e que tenha boa entrada de luz natural, melhorando, dessa forma, a funcionalidade da casa.
Realizar cálculos estruturais
São comuns as parcerias entre profissionais da Engenharia e da Arquitetura. O arquiteto é fundamental para o projeto do 
empreendimento e o engenheiro o executa, utilizando todos os métodos por ele conhecidos.
Por mais que um arquiteto faça um projeto de ótima estética e funcionalidade, ele precisa do profissional em Engenharia para 
aplicar as devidas normas técnicas, como a NBR 6118, que determina a representação estrutural do imóvel.
Portanto, por meio do trabalho desses dois profissionais, é realizada a gestão das obras (glossário), tornando-as mais 
rápidas, seguras e eficientes – obedecendo a todos os procedimentos técnicos e os desejos dos clientes.
ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA
A Lei nº 6.496/1977 (glossário)  instituiu a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART): instrumento indispensável para 
identificar a responsabilidade técnica pelas obras ou pelos serviços prestados por profissionais ou empresas.
A ART assegura à sociedade que essas atividades técnicas são realizadas por um profissional habilitado. Sua função é 
defender a sociedade, proporcionando, também, segurança técnica e jurídica para quem contrata e para quem é contratado.
Trata-se de um documento do CREA, por meio do qual o profissional – engenheiro civil ou arquiteto – assume a 
responsabilidade pelos projetos e pela execução da obra.
Vejamos alguns aspectos importantes das ARTs:
Quem deve emitir?
Todos os cálculos estruturais de uma obra devem ser feitos pelo engenheiro civil. O profissional possui conhecimentos avançados 
em:
• Estruturas;
• Geotecnia – disciplinas em mecânica dos solos, rochas e fundações;
• Hidráulica;
• Elétrica;
• Saneamento.
Dimensionar e gerenciar a obra
Além dos cálculos, o engenheiro também dimensiona as etapas da obra. Ele planeja cada tarefa, insumos necessários, número de 
trabalhadores e estipula os prazos para o cumprimento de cada serviço, para evitar assim despesas desnecessárias. Logo, ele é 
responsável por otimizar os processos do empreendimento, tornando sua construção rápida, eficiente e mais barata.
O preenchimento do formulário da ART é de responsabilidade do profissional legalmente 
habilitado com visto ou registro no CREA-SC, que consequentemente é responsável por todas as 
informações contidas nela. Havendo empresa executora, também deverá estar legalmente 
habilitada com visto ou registro no CREA.
De acordo com o Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA)
(http://www.confea.org.br/cgi/cgilua.exe/sys/start.htm?tpl=home) , em sua Resolução nº 
1.025/2009 (http://normativos.confea.org.br/ementas/visualiza.asp?idEmenta=43481 ) , quando 
o profissional emite a ART como autônomo, cabe a ele o pagamento da respectiva taxa.
Quando o profissional executa a obra/serviço por meio de uma empresa executora (existe vínculo 
empregatício entre o profissional e uma empresa), cabe à pessoa jurídica empregadora a 
responsabilidade pelo pagamento da taxa de ART.
Prazo de pagamento
O prazo de pagamento de uma ART é de 10 (dez) dias corridos após sua emissão, não havendo 
prorrogação. Caso ocorra atraso no pagamento, a emissão de nova ART será bloqueada. O 
desbloqueio se dará mediante o efetivo pagamento da ART que possui pagamento pendente.
Taxas
Os valores das taxas devidas pelas ARTs são objetos de resolução específica do CONFEA. A 
tabela de valor de taxas de ARTs fica disponível em qualquer unidade de atendimento do CREA ou 
no site.
O profissional pode simular uma ART para verificar o valor de sua taxa por meio do calculador de 
ART que está disponível no site do CONFEA. Para isso, deverá preencher o calculador com as 
atividades técnicas e valor de contrato/obra, que por sua vez disponibilizará o valor da taxa da 
respectiva ART.
APROVAÇÃO DO PROJETO ARQUITETÔNICO
Em alguns pequenos municípios brasileiros, onde a estrutura pública de planejamento e controle de obras ainda é falha, esse 
processo não é bem definido.
No entanto, para cidades médias e grandes, é possível que se estabeleça um padrão dos procedimentos necessários desde a 
idealização do projeto até a ocupação da residência.
Aprovação do projeto arquitetônico deve ser realizada junto a Secretaria de Urbanismo do Município (SMU). Os demais 
projetos, elétrico, telefônico, de água esgoto e estrutural não necessitam de aprovação apenas que sejam executados por um 
profissional competente.
Fonte:
O serviço de aprovação de projeto arquitetônico tem como objetivo principal verificar a adequação da área física às 
atividades desenvolvidasnos estabelecimentos relacionados, direta ou indiretamente, com a saúde nos casos de nova obra, 
reforma, adequação ou ampliação.
A solicitação do serviço pode ser feita por empreendedores, arquitetos, engenheiros civis, responsáveis técnicos ou 
funcionários dos estabelecimentos e proponentes da área pública – secretários ou funcionários da Administração Pública.
O interessado poderá solicitar o serviço nas Gerências Regionais de Saúde (GRS). O tempo estimado para conclusão total do 
serviço é de 90 dias corridos.
VALOR DA TAXA E DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA
As entidades filantrópicas ou de utilidade pública estatal, municipal ou federal, têm isenção da taxa. As demais devem pagar 
uma taxa de Saúde Pública correspondente a 0,5 Unidades Fiscais de seu Estado por m2 de área total construída, recolhida 
por meio do Documento de Arrecadação Estadual (DAE).
A documentação necessária inclui:
1. Requerimento de Aprovação de Projeto Arquitetônico (RAPA) – 40.38 KB;
2. Relatório técnico contendo, a depender da natureza do estabelecimento:
• Proposta assistencial – no caso de Estabelecimentos Assistenciais de Saúde;
• Objetivos da empresa – no caso de Estabelecimento de Interesse da Saúde;
• Memorial técnico de obra – incluindo especificação básica de materiais de acabamento;
• Projeto arquitetônico completo.
3. Memória de Cálculo de área de projeto;
4. Documento de Arrecadação Estadual (DAE) quitada (código 159-4) – referente à taxa de saúde pública, correspondente a 0,5 
UFEMG, para cada m2 de área construída, reajustada em 1º de janeiro de cada ano.
Estão isentas dessa taxa, e desobrigados de apresentar a Memória de Cálculo, os estabelecimentos públicos federais, estaduais e 
municipais, bem como as entidades filantrópicas.
5. Certificado atualizado de entidade filantrópica, fornecido pelo Conselho Nacional de Assistência Social (CNAS).
ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO
A solicitação de alvará de construção é realizada por meio da aprovação do projeto arquitetônico e do projeto de instalações 
hidrossanitárias, bem como da autorização para construir edificações, emitida pela SMU.
Os procedimentos burocráticos e os documentos exigidos são praticamente os mesmos em diversas cidades do País. O que 
varia são os valores das taxas e os nomes (nomenclatura) dos requerimentos e alvarás.
Não é necessário tirar o alvará para execução de pequenas reformas, tais como:
• Pintura;
• Troca de revestimento;
• Substituição e consertos em esquadrias e portas, sem modificação de vãos;
• Troca de telhas ou elementos de cobertura;
• Reparos em instalações elétricas e hidráulicas.
Para reformas que alterem a estrutura original do imóvel, é necessário o alvará de aprovação e execução para reforma. Você 
deve providenciar, em xerox simples (sem autenticação):
• A cópia do último carnê do IPTU ou INCRA – não precisa estar quitado;
• Uma cópia de um título de propriedade – escritura, formal de partilha ou contrato particular de compra e venda registrado 
em cartório;
• Duas cópias do projeto;
• Duas cópias da carteira que comprove o registro do engenheiro responsável no CREA e duas cópias de seu Cadastro de 
Contribuintes Municipais (CCM);
• RG e CIC do proprietário do imóvel;
• Comprovante de regularidade da construção existente – caso você não o possua, pode conseguir as cópias originais das 
plantas aprovadas do imóvel com a própria prefeitura.
O alvará de construção pode variar de nome conforme a cidade, chamando-se de: Alvará de Execução, Licença de Execução, 
Licença de Construção ou Demolição (conforme o caso).
Fonte:
Ele garante que a obra foi aprovada pelas autoridades técnicas do município quanto às questões urbanísticas legais, define 
um prazo e quem será o responsável por construir atendendo as questões de saúde, segurança e meio ambiente.
CERTIFICADO DE VISTORIA E CONCLUSÃO DE OBRA
O Certificado de Vistoria e Conclusão de Obra (CVCO) ou Habite-se é uma certidão expedida pelas prefeituras municipais 
declarando que as obras de uma edificação (como uma casa, prédio, galpão ou salão) estão prontas e ela pode ser habitada.
O mesmo vale para reformas: o Habite-se atesta que o edifício está pronto para receber seus ocupantes.
Para o proprietário ele é uma garantia de que a construção seguiu corretamente o projeto aprovado conforme a legislação 
(como o código de obras, código sanitário, lei de uso e ocupação do solo e zoneamento).
Assim, ele relaciona-se diretamente à segurança dos futuros moradores, autorizando o início da utilização.
O CVCO não representa qualquer garantia de segurança quanto à execução da obra. A responsabilidade pela segurança é 
única e exclusiva do responsável técnico pela execução da obra. Pode ser concedido CVCO parcial para edificações mistas.
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS
A Certidão Negativa de Débitos (CND) é um documento emitido pela Receita Federal cuja função é comprovar que a pessoa 
ou objeto (carro, imóvel, terreno etc.) não possui débito junto aos órgãos públicos, ou seja, que não existem ações civil, 
criminal ou federal com relação a essa pessoa ou objeto.
Para obras acima de 70m2, o registro de imóveis solicita a CND do INSS.
Para solicitar esse serviço, é necessário já ter obtido ou feito:
• Consulta de uso e ocupação do solo;
• Verificação de projeto legal de construção;
• Aprovação de projeto de prevenção de incêndio em edificação;
• Aprovação de projeto legal de construção;
• Alvará de construção;
• Obra executada;
• Alvará sanitário de construção (Habite-se).
Documentos necessários para requerer
• Cópia do alvará de construção;
• Cópia do alvará sanitário de construção (Habite-se) ou do protocolo (comprovante) de que o Habite-se já foi solicitado;
• Cópia da aprovação de projeto de prevenção de incêndio em edificação, em caso de edificação de uso comercial, de serviço, 
industrial, institucional ou condomínio residencial ou comercial.
No início da obra, deve ser feita uma matrícula junto ao INSS (Cadastro Específico do INSS – CEI) para o recolhimento dos 
impostos relativos a execução da obra.
Quem quiser consultar ou emitir uma CND, basta acessar o site da Receita Federal, preencher um formulário com os dados 
necessários e receberá via internet. A certidão só será emitida se não houver débitos e sua validade é de 180 dias.
AVERBAÇÃO
Averbação é o ato de constar à margem de um assento (registro) um fato ou referência que o altere ou o cancele.
No plano do Registro Público, é utilizado com frequência por profissionais que trabalham como registradores e notários. 
Esses profissionais que prestam um serviço privado por meio de delegação do poder público irão averbar sentenças judiciais 
nos livros de registro que ficam guardados sob os cuidados dos titulares em seus cartórios.
As averbações podem ser exigidas, por meio de um requerimento disposto no cartório de registro de imóveis, pelo próprio 
interessado no registro.
Após a obra concluída e emitida a CND do INSS, a construção pode ser averbada junto ao registro de imóveis. Em outras 
palavras, onde continha apenas um terreno, agora, será incluída a construção em questão e a obra finalmente estará 
regularizada.
Atenção
, A única garantia que você tem de dispor integralmente de seu bem imóvel, de preservá-lo e protegê-lo de qualquer dano provocado por 
terceiros, é quando seu nome consta como proprietário.
FISCALIZAÇÃO
Todos os trâmites acima citados são obrigatórios para qualquer tipo e tamanho de construção. Entre algumas fiscalizações 
comuns estão a do CREA e a municipal (SMU).
O objetivo da fiscalização do CREA é verificar se as obras e os serviços técnicos de Engenharia, Agronomia, Geologia, 
Geografia e Meteorologia estão sendo conduzidos tecnicamente por profissionais e empresas legalmente habilitadas junto 
ao conselho.
Ao responsável técnico cabe exercer a profissão em observância aos princípios éticos, tecnológicose ambientais 
compatíveis com as necessidades da sociedade.
O CREA tem duas formas de fiscalização:
Fiscalização pedagógica ou de orientação
De cunho preventivo, realizada de várias formas (atendimento presencial, palestras, site, revista 
de tópicos etc.), sempre com o intuito de orientar e informar aos profissionais e responsáveis por 
empresas, sobre suas responsabilidades legais e tem como objetivo gerar regularizações sem 
punições.
Fiscalização punitiva
Ao final da obra, deve ser procurada uma agência da Receita Federal, munido do projeto aprovado, da ART e do CVCO, para que 
seja verificado o valor devido pela obra ao INSS. A esse valor deve ser deduzido o valor recolhido durante a execução, o qual 
deverá ser pago para a emissão da CND.
Aplicada quando estão esgotadas as possibilidades preventivas e de regularização da obra ou 
serviço. Estas geram notificações, autuações, multas, inscrição em dívida ativa e, em certos 
casos, até execuções fiscais.
O CREA mantém uma fiscalização constante em todas as regiões, verificando se as obras em andamento estão sendo 
acompanhadas por um profissional qualificado (engenheiro civil ou arquiteto).
Quando destas visitas, o fiscal do CREA identifica a obra com um adesivo do CREA. Além disso, ele verifica a disponibilidade 
das ARTs dos projetos e da execução da obra, bem como a placa de obra.
Por fim, o fiscal deixa um relatório de visita com o responsável pela obra, anotando o que encontrou. Existindo alguma 
irregularidade o proprietário é notificado em tem um prazo para regularizar, estando este passível de multa.
Caso a obra não possua os projetos, será necessário protocolar todos os projetos da obra junto ao CREA para posterior 
análise.
Na fiscalização municipal, a prefeitura, por meio da SMU, normalmente verifica as obras mediante uma denúncia. Caso 
contrário, apenas fará uma vistoria na obra quando da solicitação do CVCO.
Tratando-se de denúncia e existindo alguma irregularidade na obra, o proprietário é notificado, tem um prazo para regularizar 
a obra e estará passível de multa e embargo (paralisação) da obra.
Questão 1: Quem fiscaliza se uma obra tem engenheiro ou arquiteto contratado?
SMU
CREA
HABITE-SE
INSS
ART
Justificativa
Questão 2: Que documento assegura à sociedade que as atividades técnicas em uma obra são realizadas por profissional 
habilitado?
CREA
CAU
ART
HABITE-SE
SMU
Justificativa
Questão 3: Que documento é uma garantia de que a construção seguiu corretamente o projeto aprovado conforme a 
legislação?
CAU
HABITE-SE
CREA
ART
SMU
Justificativa
ATIVIDADE
Existem diversos simuladores que são utilizados para calcular o custo de uma construção.
Acesse o simulador do site Planta Pronta que leva em consideração a localização do terreno 
(https://www.plantapronta.com.br/custo-de-obra/qxiuygaa.html (glossário)/custo-de-construcao) e realize a simulação de 
uma construção com 150 m² de área construída, com os pavimentos térreos, e com um padrão de nível médio. Ao introduzir 
essas informações, o sistema desse site lhe dará informações sobre o custo da: Estrutura, Alvenaria, Laje, Telhado, Reboco, 
Contra Piso e Calçada, Portas e Janelas, Pisos e Revestimento, Pintura, Aparelhos Hidráulicos, Instalações Hidráulicas, 
Instalações Elétricas e Mão de Obra.
Verifique se o custo total ficará acima ou abaixo de R$ 250.000,00.
Resposta Correta
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