Aula 7 - Cláusulas especiais à compra e venda

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Universidade Estácio de Sá - UNESA.
Disciplina: Direito Civil III.
Prof.: Ciro Ferreira dos Santos
Aula 7 – CONTRATOS NOMINADOS
 
1.1.3  Cláusulas especiais à compra e venda
1.2     Promessa de compra e venda
1.3     Troca ou Permuta
1.3.1  Conceito e caracteres jurídicos
1.3.2  Objeto
1.3.3  Disposições comuns à compra e venda e disposições peculiares
Cláusulas Especiais em Contrato de Compra e Venda:
· Da Retrovenda (art. 505 a 508 CC): pacto adjeto pelo qual o vendedor reserva-se no direito de reaver o imóvel em certo prazo, restituindo o preço mais as despesas, art. 505 do CC; é pacto acessório, condição resolutiva expressa, não é nova alienação; somente para bens imóveis; prazo máximo é de 03 (três) anos (decadencial); depósito judicial se o comprador não aceitar o valor de volta- art. 506 CC; permanece a retrovenda em face de terceiros, art. 507 CC (propriedade resolúvel); permanece ainda que a cláusula de retrovenda não tenha sido averbada no RGI pois trata-se de direito pessoal e não de direito real;
· Da Venda a Contento ou Sujeita a prova (art. 509 a 512 CC): pacto normalmente utilizado para a venda de produtos alimentícios, bebidas e roupas; realização da venda sob condição suspensiva; o adquirente deve manifestar o seu agrado de forma expressa (art. 509 CC); a tradição não transfere o domínio, limitando-se a transmitir a posse direta; art. 511, mero comodatário enquanto não ocorre a condição suspensiva; o aperfeiçoamento depende exclusivamente do gosto do comprador; não se pode argüir a decisão do comprador; é exceção a regra do artigo 122, tratando-se de condição simplesmente potestativa, dependendo do fato do comprador gostar; prazo razoável, art. 512 do CC; se a coisa tiver as qualidades apregoadas e for adequada às suas finalidades, não poderá o adquirente, depois de prová-la ou experimentá-la, recusá-la por puro arbítrio, sem a devida justificação, art. 510 do CC; 
· Da Preferência (Preempção ou Prelação) (art. 513 a 520 CC): cláusula em que o comprador se obriga a oferecer ao vendedor antes de pretender vendê-la; diferente da retrovenda (que é independente do comprador; não há terceiro); 
a) preferência do condômino (prelação) de coisa indivisível, inquilino e o imóvel locado (art. 27 da lei 8.245/91) 
b) preferência ou prelação legal (art. 513 a 520 do CC) - retrocessão dos bens desapropriados;
Atenção: retrocessão: direito do expropriado quando a coisa não teve a destinação pública justificada; - art. 519 CC; tem sido caracterizado como um direito do proprietário expropriado a perdas e danos;
c) preferência convencional, comprador que dará preferência ao vendedor quando resolver vender o bem; é personalíssimo, não o transmite inter vivos nem causa mortis; pode ter por objetivo bem corpóreo ou incorpóreo; somente pode ser utilizado quando o vendedor pretender vender a coisa ou dá-la em pagamento; prazo máximo de exercício: 180 (cento e oitenta) dias em coisa móvel e 02 (dois) anos em coisa imóvel (prazo máximo de decadência); não havendo prazo, caducará em 03 (três) dias, coisa móvel e em 60 (sessenta) dias em coisa imóvel, art. 516 CC; se o comprador não respeitar a cláusula, responderá por perdas e danos, provando-se o prejuízo, art. 518 CC; 
· Da venda com reserva de Domínio (art. 521 a 528 CC): trata-se de venda de coisa móvel em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço; só a posse é transferida; a propriedade só é transferida com o recebimento integral do preço – art. 521 do CC; não contempla ação de depósito; condição suspensiva que é o pagamento integral do preço; a aquisição do domínio fica subordinada ao pagamento da última prestação; condição simplesmente potestativa; o comprador é mero possuidor a título precário até o pagamento da última prestação; deve ser constituído em mora o comprador, podendo o vendedor cobrar as prestações vincendas e vencidas, assim como recuperar a posse dá coisa vendida; Atenção para as notificações extrajudiciais que não servem mais para constituir o devedor em mora; devem ser restituídas as prestações já pagas, devidamente corrigidas, abatidas as despesas, art. 527 CC; efeitos contra terceiros da cláusula, somente com registro no cartório de títulos e documentos, art. 522 do CC.
· Da venda sobre Documentos (art. 529 a 532 CC): sua finalidade é dar maior agilidade aos negócios mercantis; tem por objeto apenas bens móveis (não basta, contudo, ser móvel para ser objeto da compra e venda sobre documento, o bem deverá ser infungível ou, caso fungível, seja possível de ser representado por documento, ou seja, possa ser identificado e individuado pela sua quantidade e gênero), art. 529 CC; o vendedor entregando os documentos, libera-se da obrigação e tem direito ao preço, ao passo que o comprador, na posse justificada dos documentos, pode exigir do transportador ou depositário a entrega da mercadoria; há uma substituição da venda real pela venda ficta; a entrega dos documentos gera uma presunção de que a coisa conserva as qualidades neles apontadas, não podendo o comprador condicionar o pagamento à vistoria; primeiro pague e depois reclame; eventual prejuízo decorrente de avaria responde a seguradora, sendo ônus do comprador, ou o próprio comprador, art. 531 do CC; 
Exemplo: tenho uma joia muito cara. Ela está num banco suíço, no cofre. Encontro alguém aqui no Brasil e quero vendê-la. Não tem lógica eu sair aqui do Brasil, ir até a Suíça, retirar a joia, trazê-la para o Brasil e vendê-la aqui. Eu, na verdade, tenho um documento, emitido por instituição confiável, que atestou o valor da joia em 4 milhões de dólares. Eu vendo a joia para uma princesa árabe. Ela me dá o dinheiro, e dou-lhe o papel. Se o papel estiver em ordem, então a venda foi feita em ordem, e está perfeita. Basta que o comprador acredite na instituição que atestou o valor da joia.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA (art. 1.417 e 1.418 CC)
Pertence a categoria dos Contratos Preliminares. Define-se como o contrato que pelo qual as partes contraem a obrigação de estipular contrato definitivo de compra e venda. 
Não caracteriza documento translativo de propriedade.
Gera eficácia real e execução específica via adjudicação compulsória (quando não pactuado cláusula de arrependimento e devidamente registrado no registro de imóveis).
Pode ser unilateral ou bilateral.
Unilateral – geral obrigação apenas para uma das partes.
Ex. Promessa de compra – Promessa de Venda.
Bilateral – gera obrigações para ambas às partes.
Ex. Promessa de Compra e Venda 
Sua execução se dá:
a) pela escritura definitiva de compra e venda;
b) pela adjudicação compulsória.
CONTRATO DE TROCA OU PERMUTA - art. 533 CC
Conceito
É o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra que não seja dinheiro.
Características
As partes se obrigam a prestar uma coisa por outra, diferente de dinheiro; similar a compra e venda; caracteriza-se pela dupla venda.
Móveis por móveis, móveis por imóveis, imóveis por imóveis, coisa por direito, direito por direito - tudo que pode ser vendido ou comprado.
Bilateral, oneroso, consensual, solene por exceção, comutativo, tendo caráter obrigacional.
Pode ser com complemento parcial em dinheiro até menos de 50 % do valor; 
Aplicam-se todas as características da compra e venda: evicção, vícios redibitórios;
É anulável a troca desigual de ascendente a descendente, necessitando de anuência na hipótese de prejuízo para o ascendente; 
No vício redibitório não há a opção do abatimento do preço; 
Na evicção afeta todo o contrato;
Tem a mesma natureza da compra e venda, devido a essa analogia aplicam-se à permuta as mesmas normas relativas à compra e venda (art. 533 CC) e as peculiaridades do caso são vistos no art. 533, I e II.
Caso Concreto 
(CESPE-DPE-Adaptado) Em 19/12/2012, Elias, divorciado, e sua irmã, por parte de pai, Joana, solteira, procuraram a DP para saber o que poderia ser feito a respeito da venda de um imóvel urbano, realizada pelo pai de ambos, Aldair, a seu neto, Miguel, filhode Cláudio, irmão dos assistidos, o qual havia passado a residir no imóvel com o pai alienante após a morte da companheira deste, Vilma. Afirmaram que não haviam consentido com a venda, muito embora dela tivessem sido notificados previamente, sem que, contudo, apresentassem qualquer impugnação. A alienação consumou-se em escritura pública datada de 18/10/2002 e registrada no dia 11/11/2002. Considerando aspectos relativos a defeitos, validade, invalidade e nulidade do negócio jurídico, com referência à situação hipotética acima descrita, que é necessário para sua anulação?
Gabarito: 
Para que a compra e venda de Aldair a Miguel possa ser anulada, é necessária a configuração de simulação, consistente em doação disfarçada ou, alternativamente, a demonstração de prejuízo. 
Questão objetiva 
(TRE-MT) Considerando o contrato de compra e venda, assinale a opção correta. 
a) A propriedade da coisa vendida, salvo disposição em contrário, transfere-se no momento do contrato, por isso, considera-se tal operação como contrato real. 
b) Será suspensa por tempo determinado a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. 
c) Desde a celebração do contrato, independentemente da tradição, os riscos da coisa correm por conta do comprador e os riscos do preço, por conta do vendedor. 
d) Salvo cláusula em contrário, ficarão a cargo do comprador as despesas de escritura, registro e tradição. 
e) O preço corrente nas vendas habituais do vendedor é critério válido de atribuição do preço, quando a venda for feita sem fixação do preço ou de critérios válidos para a sua determinação e não houver tabelamento oficial para o objeto do contrato. 
Gabarito: Letra “E”
a) Errada. Nos termos do art. 481 do CC, o contrato de compra e venda é consensual. 
b) Errada. A venda pode ser anulada (art. 496 do CC), mas não há suspensão temporária. 
c) Errada. As características estão invertidas na questão, ou seja, os riscos da coisa correm por conta do vendedor e os riscos do preço, por conta do comprador (art. 492 do CC). 
d) Errada. Segundo o art. 490 do CC, as despesas com a tradição ficam a cargo do vendedor. e) Certa. Conforme o art. 488 do CC, segundo o qual, convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
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