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CGESP
Eng.Civil
Yancy Ewerton
LOTEAMENTOS URBANOS
Lei nº4.526
 Goiânia 05 de Março
Cabe ao Ministério Público zelar pela garantia da ordem urbanística nos parcelamentos de solo urbano, agindo de forma preventiva para evitar irregularidades durante o processo de aprovação e instalação de novos loteamentos, sobretudo, fazendo com que as os órgãos competentes públicos e privados cumpram com as suas funções legais nos ritos administrativos e técnicos de aprovação, execução e entrega do empreendimento imobiliário.
Embora a Prefeitura Municipal seja a responsável pela aprovação do loteamento, conforme dispõe o Art. 30, inciso VIII da Constituição Federal, outros órgãos estão envolvidos neste processo, a saber: órgão ambiental; companhias de saneamento básico e energia elétrica (SANEAGO e ENEL), e órgão de Vigilância Sanitária. O parcelamento deve envolver ainda a Secretaria Municipal de Obras ou outro órgão municipal responsável pela análise e aprovação dos projetos de drenagem urbana e abertura e pavimentação das vias.
As etapas do processo de implantação de um novo loteamento estão representadas no fluxograma – Passos para aprovação e registros de novos parcelamentos, dividido nas seguintes fases: (i) consulta prévia; (ii) elaboração e aprovação de projetos, (iii) aprovação e registro, e (iv) instalação do loteamento.
Uma vez emitida a Certidão do Uso do Solo o empreendedor deverá consultar previamente os órgãos responsáveis pela prestação dos serviços públicos de abastecimento de água, esgotamento sanitário, energia elétrica e iluminação pública para verificar a possibilidade em atender a nova demanda gerada pelo loteamento.
É importante destacar que a obtenção dos documentos de consulta prévia não garante ao empreendedor o direito de implantação do parcelamento de solo, visto que haverá novas etapas a serem atendidas de cunho técnico, administrativo e legal.
O primeiro projeto a ser elaborado é o Projeto Urbanístico do Loteamento, o qual deverá estar alinhado com os aspectos urbanos consolidados do município. Neste projeto deverá ser indicado: (i) a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numerações; (ii) o sistema de vias com a respectiva hierarquia; (iii) as dimensões lineares e angulares das vias; (iv) os perfis longitudinais e transversais de todas as vias e praças; (v) a indicação dos marcos e vias projetadas; e (iv) a indicação de todas as linhas de escoamento das águas.
Destaca-se que o objetivo do licenciamento ambiental é avaliar a localização, concepção e impactos ambientais do loteamento, atestando ou não sua viabilidade ambiental. Portanto, cabe ao órgão licenciador verificar se não há nenhuma restrição sanitária ou ambiental para a realização do parcelamento mediante a análise de documentos técnicos (Memorial de Caracterização do Loteamento, Laudo Geológico, Laudos e Relatórios Técnicos) elaborados por profissionais habilitados contratados pelo empreendedor.
Os projetos das obras de infraestrutura devem ser elaborados de acordo com os AVTOs. Os projetos de abastecimento de água e esgotamento sanitário elaborados pelo empreendedor deverão possuir cronograma de execução e ser apresentados à concessionária de saneamento (em grande parte dos municípios a SANEAGO, que deverá analisá-los e emitir Parecer quanto à aprovação. De igual modo, os projetos de energia elétrica e iluminação pública devem ser submetidos a apreciação da respectiva concessionária de energia elétrica (normalmente a ENEL) que emitirá parecer quanto à aprovação dos projetos e cronograma de execução.
Para garantir a execução das obras de infraestrutura básica, conforme o Cronograma de execução, a Prefeitura Municipal deverá fixar instrumento de garantia. Isto geralmente é feito mediante o caucionamento de lotes no valor correspondente aos custos de execução das obras de infraestrutura.
Antes da aprovação do loteamento, é necessário que a Prefeitura Municipal aprove os Cronogramas das obras de infraestrutura com prazo máximo de quatro anos e, também, emita Termo de Verificação de execução das obras que incluirão no mínimo a execução de vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento pluvial. A aprovação legal do loteamento ocorre com a publicação de decreto municipal, no qual deverá constar, no mínimo, as seguintes informações: extensão do terreno a ser parcelado, quadro de áreas do loteamento, total de quadras e lotes, identificação das vias, parâmetros urbanísticos do loteamento, relação de obras de infraestrutura a serem executadas e o respectivo cronograma e instrumento de garantia de execução das obras de infraestrutura.
Portanto, o Atestado de Salubridade é um documento imprescindível para autorização do loteamento, pois esse documento deverá ser emitido somente se ficar comprovado, mediante a apresentação dos projetos urbanísticos e de infraestrutura básica, bem como dos respectivos documentos de aprovação, que a área tem condições adequadas para dar suporte às populações que ali residirão.
A Prefeitura Municipal é a responsável pela aprovação de novos loteamentos, devendo ela analisar e avaliar todas as documentações e projetos necessários para o parcelamento do solo antes da emissão do ato de aprovação.
O registro do loteamento é realizado pelo Cartório de Imóveis, devendo conferir a regularidade da documentação apresentada previamente ao registro. Ainda antes do registro o Ministério Público deverá ser comunicado pelo Cartório de Imóveis do parcelamento, sugere-se que nesta ocasião a Promotoria de Justiça verifique, por meio do Check List se a documentação apresentada para o registro atende a legislação ou solicite informações do Cartório de Imóveis, para tanto recomenda-se utilizar os quesitos, quando necessário há outros quesitos para serem encaminhados aos demais órgãos envolvidos no parcelamento do solo visando esclarecer alguma diretriz que não foi devidamente analisada durante o processo de aprovação.