IPTU

Prévia do material em texto

1 
 
IMPOSTO SOBRE PROPRIEDADE PREDIAL E TERRITORIAL URBANA - IPTU 
Atualizado em 30.08.2018 
Helton Kramer Lustoza 
Márcio André Lopes Cavalcante (Dizer o Direito) 
Leandro Paulsen 
Ricardo Alexandre 
Eduardo Sabbag 
Rafael Novais 
Roberval Rocha 
 
1. INTRODUÇÃO...................................................................................................................................... 1 
2. ASPECTO MATERIAL ........................................................................................................................... 4 
3. ASPECTO TEMPORAL ........................................................................................................................ 11 
4. ASPECTO ESPACIAL ........................................................................................................................... 11 
5. ASPECTO SUBJETIVO ........................................................................................................................ 16 
5.1. Promessa de compra e venda ................................................................................................... 24 
5.2. Arrematação de imóvel em hasta pública ................................................................................ 25 
5.3. Desapropriação do imóvel ........................................................................................................ 26 
5.4. Invasões de Terras ..................................................................................................................... 27 
5.5. Terras da marinha ..................................................................................................................... 29 
5.6. Exigência do IPTU no caso de loteamento irregular ................................................................ 30 
5.7. Imunidades de terrenos baldios de Templos Religiosos e de Entidades Educacionais e 
Assistenciais ...................................................................................................................................... 34 
5.8. Imunidades e sucessão tributária - caso da RFFSA .................................................................. 36 
6. ASPECTO QUANTITATIVO................................................................................................................. 37 
6.1. Base de cálculo .......................................................................................................................... 37 
6.2. Alíquota ..................................................................................................................................... 40 
ATENÇÃO - IPTU Verde ou Ecológico: .............................................................................................. 41 
6.3. Antes da Emenda Constitucional 29/2000 ............................................................................... 42 
6.4. Após a Emenda Constitucional 29/2000 .................................................................................. 44 
7. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES ................................................................................................ 44 
7.1. Lançamento ............................................................................................................................... 44 
7.2. Exceção ao Bem de Família ....................................................................................................... 46 
7.3. Repetição de indébito ............................................................................................................... 47 
7.4. Princípio da Anterioridade Tributária ...................................................................................... 50 
8. JURISPRUDÊNCIA .............................................................................................................................. 50 
9. QUESTÕES ......................................................................................................................................... 60 
1. INTRODUÇÃO 
 
2 
 
 
O IPTU (imposto sobre propriedade predial e territorial urbana) é um tributo de 
competência dos Municípios, previsto no art. 156, I, CF/88 e no art. 32 e ss, CTN. 
No sistema tributário brasileiro dois impostos sobre a propriedade imobiliária, de 
forma que o IPTU incide sobre os imóveis localizados em áreas urbanas e o ITR sobre aqueles 
situados em área rural. 
O ITR é imposto precipuamente extrafiscal, pois o art. 153, § 4º, I, da CF/88, determina 
a fixação de suas alíquotas de forma a desestimular a manutenção de propriedades 
improdutivas. O IPTU, por sua vez, possui característica predominantemente fiscal, sendo 
importante fonte de arrecadação municipal, sem prejuízo da sua excepcional utilização 
extrafiscal. 
 
Normas que regem o IPTU: 
• CF/88 (arts. 156, I, e § 1º; art. 182, § 4º, II); 
• CTN (arts. 32 a 34); 
• Estatuto da Cidade - Lei federal n° 10.257/2001 (art. 7º); 
• Lei municipal que institua o imposto (verificar a lei local). 
 
Trata-se de um imposto: 
·Real: incide sobre uma coisa (propriedade imobiliária urbana); 
·Direto: o próprio contribuinte é quem suporta o encargo financeiro da tributação (não 
há repercussão econômica); 
·Fiscal: a função precípua deste imposto é a arrecadação (imposto fiscal). Vale 
ressaltar, no entanto, que, em alguns casos, ele poderá assumir também um caráter 
extrafiscal (forma de estimular o cumprimento da função social da propriedade); 
 
3 
 
· Progressivo: pode ser progressivo no tempo caso a propriedade não esteja 
cumprindo sua função social (art. 182, § 4º), além de poder ser progressivo em razão do valor 
do imóvel (art. 156, § 1º, I); 
 
Para compreender melhor qualquer tributo, é necessário abordar a REGRA MATRIZ 
DE INCIDÊNCIA DE TRIBUTOS, nos seus aspectos material, temporal e espacial (Antecedente 
Normativo), nos aspectos pessoal e quantitativo (Consequente Normativo). Ou seja, 
verificando-se determinada situação prevista em lei (antecedente normativo), um sujeito 
passivo deverá pagar ao ente público determinado valor a título de tributo (consequente 
normativo). 
 
ANTECEDENTE 
NORMATIVO 
Aspecto 
MATERIAL: 
Conduta, comportamento, condicionada pelas 
circunstâncias de tempo e espaço. É a descrição do 
fato ensejador da obrigação tributária. Por 
exemplo: propriedade imobiliária (IPTU ou ITR) ou 
de veículo automotor (IPVA), atuação pública (taxas 
ou contribuições de melhoria) etc. 
Aspecto 
TEMPORAL: 
Momento em que surge o dever jurídico de pagar 
tributo É o marco para se definir a LEI VIGENTE e as 
ALÍQUOTAS APLICÁVEIS. 
Aspecto 
ESPACIAL: 
Local em que o fato deve ocorrer. 
CONSEQUENTE 
NORMATIVO 
Aspecto 
SUBJETIVO: 
Define quem é o credor (sujeito ativo) da obrigação 
tributária, bem como os respectivos devedores 
(sujeito passivo) - arts. 119 e 120, CTN 
Aspecto 
QUANTITATIVO: 
O quanto o devedor deve pagar de tributo: base de 
cálculo e alíquota 
 
 
 
4 
 
2. ASPECTO MATERIAL 
 
No tocante ao aspecto material, conduta que revela um fato gerador, em que a pese 
Constituição Federal elencar apenas a propriedade como aspecto material, é possível 
abranger também a posse e domínio útil, como faz o CTN, pois estes são exercícios de alguns 
dos elementos do direito de propriedade. 
 
CF, Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: 
I - propriedade predial e territorial urbana; 
 
CTN, Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a 
propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a 
propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por 
acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do 
Município. 
 
A hipótese de incidência do IPTU é a disponibilidade econômica da propriedade, do 
domínio útil ou da posse, o que exclui dessa perspectiva a posse de conteúdo não econômico, 
como a exercida pelo locatário ou mero detentor (vigia, empregados etc.). 
Desse modo,não há incidência do IPTU nas hipóteses em que a posse ocorre 
precariamente, bem como nos casos em que os direitos reais não estejam relacionados com 
a aquisição da propriedade. 
O imposto incide sobre a propriedade territorial ou predial urbana. No primeiro caso 
é a área sem aproveitamento e no segundo são terrenos edificados. Perceba a diferença para 
o ITR, imposto federal que incide apenas sobre a propriedade territorial, ou seja, sobre a área, 
não incidindo sobre eventual edificação no terreno. O ITR incide apenas sobre o bem imóvel 
por natureza, enquanto o IPTU incide sobre os bens imóveis por natureza e também sobre os 
imóveis por acessão física. 
Lorrane Andriani
Realce
Lorrane Andriani
Realce
Lorrane Andriani
Realce
Lorrane Andriani
Realce
Lorrane Andriani
Realce
 
5 
 
Segundo Leandro Paulsen: 
“Propriedade é o direito real mais amplo, envolvendo as faculdades de usar, 
de gozar e de dispor. 
Prédio é toda porção de terra ou de solo, constituída em propriedade de 
alguém, haja nele, ou não, construções. A combinação com “territorial”, no 
entanto, leva ao entendimento de que o constituinte quis ressaltar a 
possibilidade de tributação da riqueza revelada não apenas pela 
propriedade da terra (territorial) como desta com as construções nela 
edificadas (predial).” 
 
Mesmo limitações legais à utilização da propriedade, como a existência de APP - Área 
de Preservação Permanente, não afasta a incidência do IPTU, já que o fato gerador, exercício 
da propriedade, não foi prejudicado. Lembre-se que o direito de propriedade está 
condicionado à sua função social, o que vem a englobar a preservação da flora, da fauna, do 
equilíbrio ecológico e do patrimônio histórico e artístico (art. 1228, § 1°, Código Civil) 
 
CC/02, Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da 
coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a 
possua ou detenha. 
§1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas 
finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de 
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas 
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem 
como evitada a poluição do ar e das águas. 
 
 
 
 
 
 
6 
 
Incidência de IPTU sobre imóvel parcialmente situado em APP com nota non aedificandi 
Comentários Dizer o Direito 
 
João é dono de um imóvel urbano que foi declarado área de preservação permanente 
(APP). Além disso, em 2/3 do seu imóvel foi instituída nota “non edificandi”, ou seja, ele ficou 
proibido de construir qualquer coisa em 2/3 desse terreno. Diante disso, João ajuizou ação 
contra o Município pedindo que o IPTU fosse cobrado proporcionalmente e incidisse somente 
sobre 1/3 da área. O pedido de João pode ser aceito? 
NÃO. O IPTU continuará sendo pago sobre a totalidade do imóvel. Segundo decidiu o 
STJ, o fato de parte de um imóvel urbano ter sido declarada como Área de Preservação 
Permanente (APP) e, além disso, sofrer restrição administrativa consistente na proibição de 
construir (nota “non aedificandi”) não impede a incidência de IPTU sobre toda a área do 
imóvel. 
Mesmo com todas essas restrições, o fato gerador do imposto (propriedade de imóvel 
urbano) permanece íntegro, de forma que deve incidir o tributo normalmente. 
STJ. 2ª Turma. REsp 1.482.184-RS, Rel. Min. Humberto Martins, julgado em 17/3/2015 
(Info 558). 
 
TRIBUTÁRIO. IPTU. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE CUMULADA COM 
A NOTA DE NON AEDIFICANDI. INCIDÊNCIA DO IMPOSTO. 
1. Discute-se nos autos a incidência de IPTU sobre imóvel urbano declarado 
em parte como área de preservação permanente com nota non aedificandi. 
2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "A restrição à utilização da 
propriedade referente a área de preservação permanente em parte de 
imóvel urbano (loteamento) não afasta a incidência do Imposto Predial e 
Territorial Urbano, uma vez que o fato gerador da exação permanece 
íntegro, qual seja, a propriedade localizada na zona urbana do município. 
Cuida-se de um ônus a ser suportado, o que não gera o cerceamento total 
da disposição, utilização ou alienação da propriedade, como ocorre, por 
 
7 
 
exemplo, nas desapropriações."(REsp 1128981/SP, Rel. Ministro BENEDITO 
GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/03/2010, DJe 25/03/2010). 
3. O fato de parte do imóvel ser considerada como área non aedificandi não 
afasta tal entendimento, pois não há perda da propriedade, apenas 
restrições de uso, a fim de viabilizar que a propriedade atenda à sua 
verdadeira função social. Logo, se o fato gerador do IPTU, conforme o 
disposto no art. 32 do CTN, é a propriedade de imóvel urbano, a simples 
limitação administrativa de proibição para construir não impede a sua 
configuração. 
4. Não há lei que preveja isenção tributária para a situação dos autos, 
conforme a exigência dos arts. 150, § 6º, da Constituição Federal e 176 do 
CTN. Recurso especial provido. 
(REsp 1482184/RS, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, 
julgado em 17/03/2015, DJe 24/03/2015) 
 
CESPE/AGU/2015 - O princípio da isonomia tributária impõe que o tributo incida sobre as 
atividades lícitas e, igualmente, sobre as atividades ilícitas, de modo a se consagrar a regra 
da interpretação objetiva do fato gerador. Dessa forma, é legítima a cobrança de IPTU sobre 
imóvel construído irregularmente, em área non aedificandi, não significando tal cobrança 
de tributo concordância do poder público com a ocupação irregular. CERTO. 
 
O domínio útil pode ser entendido como o conjunto de atributos conferidos ao titular 
de enfiteuse ou aforamento. 
E a posse será a visibilidade do domínio sobre o imóvel, de forma que sua aquisição 
ocorre no momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos 
poderes inerentes à propriedade. 
 
CC/02, Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o 
exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. 
 
8 
 
 
CC/02, Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna 
possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes 
à propriedade. 
 
Atente-se que não é qualquer posse que enseja a cobrança de IPTU, mas apenas a 
posse com animus definitivo. 
 
A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que somente a posse com 
animus domini é apta a gerar a exação predial urbana, o que não ocorre com 
o condomínio, in casu, que apenas possui a qualidade de administrador de 
bens de terceiros. (REsp 1327539/DF, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, 
SEGUNDA TURMA, julgado em 14/08/2012, DJe 20/08/2012) 
 
DIREITO TRIBUTÁRIO. IPTU. CESSIONÁRIA DE IMÓVEL DA UNIÃO. 
O IPTU é exigível de cessionária de imóvel pertencente à União, salvo 
quando aquela detém a posse mediante relação pessoal, sem animus 
domini. Precedentes citados: AgRg no REsp 1.121.332-RJ, DJe 29/10/2009; 
AgRg no REsp 885.353-RJ, DJe 6/8/2009; AgRg no Ag 1.129.472-SP, DJe 
1º/7/2009; AgRg no Ag 878.938-RJ, DJ 18/10/2007; REsp 696.888-RJ, DJ 
16/5/2005, e REsp 325.489-SP, DJ 24/2/2003. AgRg no REsp 1.337.903-MG, 
Rel. Min. Rel. Min. Castro Meira, julgado em 9/10/2012. 
 
 
 
 
 
 
9 
 
Sociedade de economia mista com finalidade lucrativa e que for arrendatária de imóvel 
público não goza de imunidade tributária 
Comentários Dizer o Direito 
 
A imunidade recíproca, prevista no art. 150, VI, “a”, da Constituição Federal, não se 
estende a empresa privada arrendatária de imóvel público, quando seja ela exploradora de 
atividade econômica com fins lucrativos. Nessa hipótese é constitucional a cobrança do IPTU 
pelo Município. 
Ex: a União, proprietária de um grande terreno localizado no Porto de Santos, 
arrendou este imóvel para a Petrobrás (sociedade de economia mista), que utiliza o local para 
armazenar combustíveis. Antes do arrendamento, a União não pagava IPTU com relaçãoa 
este imóvel em virtude da imunidade tributária recíproca. Depois que houve o arrendamento, 
a Petrobrás passa a ter que pagar o imposto. 
STF. Plenário. RE 594015/DF, Rel. Min. Marco Aurélio, julgado em 6/4/2017 
(repercussão geral) (Info 860). 
 
IMUNIDADE – SOCIEDADE DE ECONOMIA MISTA ARRENDATÁRIA DE BEM 
DA UNIÃO – IPTU. Não se beneficia da imunidade tributária recíproca 
prevista no artigo 150, inciso VI, alínea “a”, da Constituição Federal a 
sociedade de economia mista ocupante de bem público. 
RE 594015, Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO, Tribunal Pleno, julgado em 
06/04/2017, ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe-188 DIVULG 24-08-2017 PUBLIC 
25-08-2017 
 
 
 
 
 
10 
 
Se uma pessoa jurídica de direito público faz contrato de cessão de uso de imóvel com 
empresa privada, esta última não goza de imunidade e deverá pagar IPTU 
Comentários Dizer o Direito 
 
Incide o IPTU, considerado imóvel de pessoa jurídica de direito público cedido a pessoa 
jurídica de direito privado, devedora do tributo. 
Ex: a União celebrou contrato de concessão de uso de imóvel com uma empresa 
privada por meio da qual esta última poderia explorar comercialmente determinado imóvel 
pertencente ao patrimônio público federal. A empresa privada queria deixar de pagar IPTU 
alegando que o imóvel gozaria de imunidade tributária. O STF não aceitou a tese e afirmou 
que não incide a imunidade neste caso. 
STF. Plenário. RE 601720/RJ, rel. orig. Min. Edson Fachin, red. p/ o ac. Min. Marco 
Aurélio, julgado em 6/4/2017 (repercussão geral) (Infos 860 e 861). 
 
IPTU – BEM PÚBLICO – CESSÃO – PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO. 
Incide o imposto Predial e Territorial Urbano considerado bem público 
cedido a pessoa jurídica de direito privado, sendo esta a devedora. 
RE 601720, Relator(a): Min. EDSON FACHIN, Relator(a) p/ Acórdão: Min. 
MARCO AURÉLIO, Tribunal Pleno, julgado em 19/04/2017, PROCESSO 
ELETRÔNICO DJe-200 DIVULG 04-09-2017 PUBLIC 05-09-2017 
 
Por fim, são considerados 
• bens imóveis por natureza: o solo com a sua superfície, os seus acessórios e 
adjacências naturais, compreendendo as árvores e frutos pendentes, o espaço 
aéreo e o subsolo. 
• bens imóveis por acessão física: tudo quanto o homem incorporar 
permanentemente ao solo, como a semente lançada à terra, os edifícios e 
construções, de modo que se não possa retirar sem destruição, modificação, 
fratura ou dano. 
 
11 
 
 
Em resumo, constitui aspecto material do IPTU: 
 
• propriedade, 
• domínio útil 
• ou posse 
 de bem imóvel 
por natureza ou por acessão física 
localizado na zona urbana do Município 
 
 
3. ASPECTO TEMPORAL 
 
Na falta de legislação complementar federal que regule o tema, cada Município possui 
discricionariedade para definir o aspecto temporal do IPTU, ou seja, o momento em que 
considera ocorrido o fato gerador. No geral, os Municípios elegem 1° de janeiro de cada ano 
como aspecto temporal, exigindo o tributo com o envio de um carnê de cobrança aos 
contribuintes. 
No caso de imóvel novo, em construção, a legislação municipal regulamentará a 
situação, devendo, no entanto, respeitar o momento em que o imóvel esteja apto à moradia. 
Helton Kramer, citando Aires F. Barreto, diz que a municipalidade pode se embasar nos 
seguintes momentos para considerar concretizado o fato gerador do IPTU nesses casos: 
• Concessão do auto de vistoria (habite-se); 
• Conclusão das obras: quando independem do auto de vistoria (habite-se) ou que 
tenha sido requerido fora do prazo; 
• Ocupação efetiva do prédio: caso ocorra antes da autorização legal. 
 
4. ASPECTO ESPACIAL 
 
O IPTU incide sobre propriedade imobiliária localizada na zona urbana do Município. 
O CTN elenca requisitos mínimos para que a localidade seja considerada zona urbana, de 
 
12 
 
modo que as áreas definidas como zonas urbanas devem, ao menos, ter 2 (dois) dos 5 (cinco) 
elementos indicados pelo art. 32, §1º. 
 
CTN, art. 32, §1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona 
urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da 
existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos 
seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público: 
I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; 
II - abastecimento de água; 
III - sistema de esgotos sanitários; 
IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição 
domiciliar; 
V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) 
quilômetros do imóvel considerado. 
 
O art. 32, §2°, CTN prevê que a lei municipal pode considerar urbanas as áreas 
urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos 
competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados 
fora da zona urbana. Observa Aires F. Barreto que, para configurar como áreas urbanizáveis 
ou de expansão urbana, deve haver uma lei municipal em conjunto com a aprovação oficial 
do loteamento, sem isso a equiparação não será possível. 
 
CTN, art. 32, §2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas 
urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos 
aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria 
ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos 
do parágrafo anterior. 
 
 
13 
 
Nessa esteira, José Eduardo Soares de Melo preleciona: 
“Poderá a legislação municipal considerar urbanas, para efeito do IPTU, as 
áreas urbanizáveis e as de expansão urbana, destinadas à habitação, 
inclusive residencial de recreio, à indústria ou ao comércio, ainda que 
realizadas fora da zona urbana do Município, a saber: 
a) as áreas pertencentes a parcelamentos de solos regularizados pela 
Administração Municipal, mesmo que executados irregularmente; 
b) as áreas pertencentes a loteamentos aprovados de conformidade com a 
legislação; 
c) as áreas dos conjuntos habitacionais, aprovados e executados nos termos 
da legislação pertinentes; 
d) as áreas com uso ou edificação aprovada de acordo com a legislação 
urbanística de parcelamento, uso e ocupação do solo e de edificações”. 
 
Contudo, observa-se que apenas os requisitos elencados pelo CTN (critérios de 
localização) são insuficientes para solucionar eventuais conflitos de competência tributária 
em relação ao ITR, pois, para tanto, devem ser combinados os critérios da localização e da 
destinação econômica. 
O art. 4º, I, Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra) define Imóvel Rural como: 
 
Lei 4.504/64, Art. 4º Para os efeitos desta Lei, definem-se: 
I - "Imóvel Rural", o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua 
localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-
industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de 
iniciativa privada; 
 
Além disso, o art 15, Decreto-Lei 57/66 dispõe que “o disposto no art. 32 da Lei nº 
5.172, de 25 de outubro de 1966 (CTN), não abrange o imóvel de que, comprovadamente, 
 
14 
 
seja utilizado em exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agro-industrial, incidindo 
assim, sobre o mesmo, o ITR e demais tributos com o mesmo cobrados.” 
Conjugando as informações acima, temos que incide o ITR, e não o IPTU, sobre 
imóveis nos quais são comprovadamente utilizados em exploração extrativa, vegetal, 
agrícola, pecuária ou agroindustrial, ainda que localizados em áreas consideradas urbanas 
por legislação municipal. (STJ. AgRg no AREsp 80.947/ES, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL 
MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 2810212012, DJe 08/03/2012) 
Porque aplicar esse Decreto-Lei e não somente o CTN? Isso ocorre por razões 
históricas: o CTN foi publicado em outubro de 1966 e permaneceu em vacatio legis até janeiro 
de 1967. Ocorre que em novembro de 1966 foi editado o Decreto-Lei 57/66 (ou seja, durante 
o período de vacatio do CTN), o qual trouxe novas regras para o ITR, e o art. 15desse Decreto-
Lei dispõe, em outras palavras, que o ITR incide sobre imóvel rural, ainda que em área urbana, 
afetando, assim, o critério topográfico que fora adotado pelo CTN. Ele foi recepcionado como 
lei complementar, assim como o CTN, pela CF/67, bem como pela CF/88. Em razão de ter sido 
recepcionado como lei complementar, suas disposições prevalecem sobre qualquer lei 
ordinária que disponha em contrário e prevalece sobre o CTN em razão do critério cronológico 
e da especialidade. 
 
TRIBUTÁRIO. IPTU x ITR. IMÓVEL LOCALIZADO EM ÁREA URBANA. 
EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADE AGROINDUSTRIAL. ITR. INCIDÊNCIA. TEMA JÁ 
APRECIADO NA SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS (REsp 
1112646/SP). NATUREZA DO IMÓVEL. REVISÃO DAS CONCLUSÕES DO 
TRIBUNAL DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DESTA CORTE 
SUPERIOR. 
1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que incide o ITR e, 
não, o IPTU sobre imóveis nos quais são comprovadamente utilizados em 
exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, ainda 
que localizados em áreas consideradas urbanas por legislação municipal. 
2. No REsp 1112646/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Primeira Seção, DJe 
28/08/2009, submetido ao Colegiado pelo regime da Lei nº 11.672/08 (Lei 
 
15 
 
dos Recursos Repetitivos), que introduziu o art.543-C do CPC, reafirmou-se 
o posicionamento acima exposto 
3. No presente caso, o acórdão recorrido é claro em afirmar que o imóvel 
destina-se à exploração econômica agroindustrial. Assim, para mudar tal 
entendimento, seria imprescindível adentrar a seara dos fatos para apurar, 
conforme alega o recorrente, que o imóvel em questão possui natureza 
industrial, o que esbarra na Súmula 7/STJ: "A pretensão de simples reexame 
de prova não enseja recurso especial". 
4. Agravo regimental não provido. 
(AgRg no AREsp 80.947/ES, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, 
SEGUNDA TURMA, julgado em 28/02/2012, DJe 08/03/2012) 
 
Assim, temos que: 
Incide… Sobre imóvel… 
IPTU 
- em perímetro urbano, definido pela legislação municipal, desde que o 
imóvel não possua destinação rural. 
- em áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, constantes em 
loteamentos aprovados pelos órgãos competentes. 
ITR 
- na zona rural, ou seja, que estejam fora da zona urbana . 
- com destinação rural (exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou 
agroindustrial) localizado em zona urbana. 
 
 
 
 
 
 
16 
 
5. ASPECTO SUBJETIVO 
 
O sujeito ativo do IPTU é o Município em que está localizado o imóvel. 
 
No caso de territórios federais: 
• sem Municípios → União arrecada o imposto. 
• com Municípios → o próprio Município arrecada o imposto. 
 
Lembre-se que ao Distrito Federal também cabem os impostos municipais. 
 
CF, Art. 147. Competem à União, em território federal, os impostos 
estaduais e, se o Território não for dividido em Municípios, 
cumulativamente, os impostos municipais; ao Distrito Federal cabem os 
impostos municipais. 
 
Quanto ao sujeito passivo, em regra, o indivíduo que é proprietário, titular do domínio 
útil ou possuidor de imóvel urbano deverá pagar IPTU. 
 
 CTN, Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular 
do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. 
 
Súmula 399 STJ: Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo 
do IPTU. 
 
PROPRIETÁRIO é o sujeito que consta no competente Cartório de Registro de Imóveis 
nos termos da lei civil (arts. 1.227 e 1.245, § 1º, do CC). 
 
17 
 
TITULAR DO DOMÍNIO ÚTIL é o sujeito que conserva o domínio direto do bem para 
usar, gozar e dispor, como o caso do usufrutuário ou do enfiteuta ou foreiro nos casos de 
constituição de enfiteuses. 
 
TRIBUTÁRIO – IPTU – CONTRIBUINTE: ART. 34 DO CTN – IMÓVEL 
ENFITÊUTICO. 1. Por força do disposto no art. 34 do CTN, cabe ao detentor 
do domínio útil, o enfiteuta, o pagamento do IPTU. 2. A imunidade que 
possa ter o senhorio, detentor do domínio indireto, não se transmite ao 
enfiteuta. 3. Bem enfitêutico dado pela UNIÃO em aforamento. 4. Recurso 
especial conhecido e provido. (REsp 267.099/BA, rel. Min. Eliana Calmon, 2ª 
T., j. em 16-04-2002) 
 
EMENTA: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. 
IPTU. USUFRUTUÁRIO. LEGITIMIDADE. 
I – Consoante jurisprudência desta Corte, o usufrutuário tem legitimidade 
para questionar a cobrança de IPTU. 
II – “Segundo lição do saudoso mestre Pontes de Miranda, “o direito de 
usufruto compreende o usar e fruir, ainda que não exerça, e a pretensão a 
que outrem, inclusive o dono, se o há, do bem, ou do patrimônio, se 
abstenha de intromissão tal que fira o uso e a fruição exclusivos. É direito, 
erga omnes, de exclusividade do usar e do fruir’. O renomado jurista 
perlustra, ainda, acerca do dever do usufrutuário de suportar certos 
encargos, que “os encargos públicos ordinários são os impostos e taxas, que 
supõem uso e fruto da propriedade, como o imposto territorial e o predial”. 
Na mesma linha de raciocínio, este Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar 
a matéria, assentou que, “em tese, o sujeito passivo do IPTU é o proprietário 
e não o possuidor, a qualquer título (...) Ocorre que, em certas 
circunstâncias, a posse tem configuração jurídica de título próprio, de 
investidura do seu titular como se proprietário fosse. É o caso do 
usufrutuário que, como todos sabemos, tem a obrigação de proteger a coisa 
 
18 
 
como se detivesse o domínio” (REsp 203.098/SP, rel. Min. Carlos Alberto 
Menezes Direito, DJ 8.3.2000).” (REsp 691.714/SC, rel. Min. Franciulli Netto, 
2ª T., j. em 22-03-2005) 
 
Eduardo Sabbag afirma que, embora o usufruto não se confunda com o direito de 
superfície, convém apresentar a possível tributação do IPTU sobre o superficiário. 
O direito de superfície é um direito real sobre imóvel alheio. O proprietário do bem 
imóvel pode, por escritura, outorgar a alguém, chamado superficiário, de modo gratuito ou 
oneroso, o direito de utilizar o solo (subsolo ou espaço aéreo), de modo temporário ou 
perpétuo. 
O art. 21, § 3º, do Estatuto das Cidades (Lei 10.257/2001), dispõe ser o superficiário 
contribuinte do IPTU. 
 
Lei 10.257/2001, Art. 21, §3º. O superficiário responderá integralmente 
pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, 
arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com 
os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de 
superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo. 
 
CC, art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que 
incidirem sobre o imóvel. 
 
Já o POSSUIDOR seria qualquer sujeito que exerce algum dos poderes inerentes à 
propriedade com animus domini. Estão excluídas da figura de contribuinte do IPTU as pessoas 
que exerçam mera detenção do imóvel, como o locatário e o comodatário, uma vez que a 
posse, nestes casos, ocorre de maneira precária e transitória. 
 
 
19 
 
TRIBUTÁRIO. CONTRATO DE CONCESSÃO DE USO. IPTU. INEXIGÊNCIA. (...) 
3. O contribuinte do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial 
Urbana é o proprietário do imóvel, titular do imóvel, o titular do seu 
domínio útil, ou seu possuidor a qualquer título (art. 32 do CTN). 4. Só é 
contribuinte do IPTU quem tenha o “animus dominis”, que pode ser 
expresso pelo exercício da posse ou do próprio domínio. 5. A concessão de 
uso é um contrato bilateral típico que não caracteriza expressão de “animus 
dominis”. 6. A posse exercida pelo cessionário, no contrato de concessão de 
uso, é expressiva, apenas, no negócio jurídico pessoal celebrado. Não 
exterioriza propriedade, nem abre espaço para se considerar o cessionário 
como possuidor. 7. Recurso improvido. (REsp 681.406/RJ, rel. Min. José 
Delgado, 1ª T., j. em 07-12-2004) 
 
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. IPTU. LOCATÁRIO. ILEGITIMIDADE ATIVA 
AD CAUSAM. ARTS. 34, 121 E 123 DO CTN. PRECEDENTES. (...) 3. 
“Contribuintedo imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu 
domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título” (art. 34 do CTN). O 
“possuidor a qualquer título” refere-se, tão somente, para situações em que 
ocorre posse ‘ad usucapionem’, não inserida nesta seara a posse indireta 
exercida pelo locatário. (...) (REsp 818.618/RJ, rel. Min. José Delgado, 1ª T., 
j. em 06-04-2006) 
 
Em tese, o sujeito passivo do IPTU é o proprietário e não o possuidor, a 
qualquer título ( ... ) Ocorre que, em certas circunstâncias, a posse tem 
configuração jurídica de título próprio, de investidura do seu titular como se 
proprietário fosse. E o caso do usufrutuário que, como todos sabemos, tem 
a obrigação de proteger a coisa como se detivesse o domínio. STJ. AgRg no 
REsp 698.041/RJ, Rei. Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA TURMA, 
julgado em 06.12.2005 
 
 
20 
 
É muito comum, nos contratos de locação, que o locador transfira o encargo tributário 
do IPTU para o locatário. Contudo, essa previsão não atinge o Fisco, em razão do art. 123 do 
CTN, já que responsabilidade tributária é matéria regulada apenas por lei e não pela 
autonomia privada das partes. Assim, essa cláusula terá valor somente entre as partes 
contratantes. O locatário, embora possuidor, não se enquadra nem como contribuinte, nem 
como responsável tributário do IPTU (é pessoa estranha à relação jurídico-tributária adstrita 
ao referido imposto, haja vista não possuir animus domini). 
 
CTN, Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções 
particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não 
podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do 
sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes. 
 
É possível ainda aos Municípios escolherem responsáveis tributários, sendo aqueles 
que, embora não estejam investidos de contribuinte, são identificados pela lei tributária para 
pagamento do tributo. 
 
Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, 
contemplando qualquer das situações previstas no CTN. (STJ. REsp 
475.078/SP, Rel. Min. Teon Albino Zavascki, DJ 27.9.2004) 
 
Eduardo Sabbag também leciona que “a Fazenda Pública poderá escolher quem será 
o alvo na execução fiscal – se o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a 
qualquer título. A existência de um não implica a exclusão automática de outro, para fins de 
legitimidade passiva nos processos executivos. A autoridade poderá optar por um ou por 
outro, visando facilitar o procedimento de arrecadação. Esse é o entendimento o STJ (I) REsp 
475.078/SP, rel. Min. Teori Albino Zavascki, 1ª T., j. em 14-09-2004; (II) REsp 752.815/SP, rel. 
Min. Luiz Fux, 1ª T., j. em 27-02-2007; (III) REsp 927.275/SP, rel. Min. Teori Albino Zavascki, 1ª 
 
21 
 
T., j. em 17-04-2007; (IV) REsp 712.998/RJ, rel. Min. Herman Benjamin, 2ª T., j. em 04-09-
2007; e (V) REsp 1.022.439/SP, rel. Min. Teori Albino Zavascki, 1ª T., j. em 17-04-2008”. 
Com efeito, a jurisprudência já decidiu ser possível eleger o promissário comprador 
como responsável solidário pelo pagamento de IPTU, uma vez possuir interesse comum sobre 
o direito de propriedade imobiliária: 
 
A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o 
promitente comprador (possuidor a quaquer título) do imóvel quanto seu 
proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade 
registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo 
pagamento do IPTU (REsp 1.110.557/SP, 1° Seção, Rel. Min. Mauro 
Campbell Marques, DJe de 18.6.2009 - recurso submetido à sistemática 
prevista no art. 543-C do CPC). (AgRg no AREsp 114.617/RS, Rel. Ministro 
MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/05/2012, 
DJe 14/05/2012) 
 
"Conforme ficou consignado na decisão agravada, a Jurisprudência desta 
Corte perfilha o entendimento de que o promitente comprador é legitimado 
para figurar no pólo passivo conjuntamente com o proprietário, qual seja, 
aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis, em 
demandas relativas à cobrança do IPTU. E, assim, cabe, ao legislador 
municipal, eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das 
situações previstas no CTN. No caso sub examine, não se há falar em 
solidariedade, a questão em foco refere-se à responsabilidade tributária 
que é atribuída ao proprietário, qual seja, aquele que tem a propriedade 
registrada no Registro de Imóveis. Ademais, verifico que o recurso especial 
informa o dispositivo previsto pela lei municipal que tenha concluído pela 
responsabilidade do possuidor indireto pelo pagamento do IPTU [...], e, 
como há propriedade formalizada no registro competente, não há como se 
excluir a responsabilidade tributária do proprietário. [...] Na hipótese, 
 
22 
 
portanto, a responsabilidade pelo pagamento do tributo é de ambos." (AgRg 
no REsp 1022614 SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA 
TURMA, julgado em 08/04/2008, DJe 17/04/2008). 
 
A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o 
promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu 
proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade 
registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo 
pagamento do IPTU. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes 
do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu 
possuidor a qualquer título. Quando o CTN considera contribuinte do IPTU 
o possuidor a qualquer título, refere-se às hipóteses de relações de direito 
real, no qual se inclui o contrato de promessa de compra e venda 
irretratável. Assim, analisando-se o art. 34 do CTN, conclui-se que o 
proprietário do imóvel, na qualidade de promitente vendedor, é 
contribuinte do IPTU, cuja responsabilidade deve ser somada a do 
promitente comprador (possuidor do imóvel).[...] Salienta-se, ainda, que, 
havendo mais de um contribuinte responsável pelo pagamento do IPTU, 
pode o legislador tributário municipal optar prioritariamente por um deles. 
Porém, caso a lei aponte ambos ou não aponte qualquer um deles, a escolha 
será da autoridade tributária. Assim, só há a exclusão do proprietário do 
imóvel da qualidade de contribuinte do IPTU caso a própria legislação 
municipal retire sua responsabilidade, não havendo informação nos autos 
acerca da existência de norma nesse sentido." (REsp 1111202 SP, submetido 
ao procedimento dos recursos especiais repetitivos, Rel. Ministro MAURO 
CAMPBELL MARQUES, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 10/06/2009, DJe 
18/06/2009). 
 
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. IPTU. AÇÃO 
ANULATÓRIA DE LANÇAMENTO FISCAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO 
 
23 
 
PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL. OFENSA AO ART. 34 DO CTN. 
OCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO DOS AUTOS À ORIGEM. 
1. A orientação do STJ, firmada em recurso repetitivo, é de que o art. 34 do 
CTN considera contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do 
seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Assim, "tanto o 
promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu 
proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade 
registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo 
pagamento do IPTU." (REsp 1.111.202/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell 
Marques, Primeira Seção, DJe de 18.6.2009). 
2. O STJ já definiu que "ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo 
do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. 
Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, 
ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar 
por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" 
(REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ de 27.9.2004). 
3. Sendo assim, aplica-se a Súmula 399/STJ e a jurisprudência do STJ que 
admite a legitimidade passiva do promitente vendedorde imóvel para 
responder pela cobrança do IPTU, como nestes autos. 
(REsp 1719871/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, 
julgado em 27/02/2018, DJe 02/08/2018) 
 
Portanto, o art. 34 do CTN permite incluir como contribuinte somente o proprietário, 
titular de domínio útil e possuidor a qualquer título. 
 
 
 
 
 
24 
 
PROPRIETÁRIO 
Registro Imobiliário (art. 1.245, CC) 
TITULAR 
DOMÍNIO ÚTIL 
Enfiteuse e o usufruto. 
POSSUIDOR 
• Detentor do direito de superfície (art. 1.369, CC) 
• Usufrutuário 
• Qualquer posse que demonstre a existência de animus domini 
• Promitente comprador na posse do imóvel 
 
* Não engloba o locatário, administrador, comodatário ou mero 
detentor. 
 
5.1. Promessa de compra e venda 
 
O compromisso irretratável de compra e venda é um contrato mediante o qual o 
proprietário do imóvel (promitente vendedor) se compromete a aliená-lo a uma pessoa 
(promitente comprador) de maneira irrevogável. O contrato dá a este um direito real de 
aquisição de coisa alheia, mas não transfere a propriedade, o que será feito a posteriori, ao 
final do contrato. 
Uma pessoa que firma um compromisso irretratável de compra e venda com um Ente 
imune não tem ainda a propriedade do bem, o que alcançará ao final do contrato. Contudo, 
possui sobre o bem, desde então, o direito real de aquisição de coisa alheia. Isso, segundo o 
§3º do art. 150 da CF, já é bastante para impor-lhe o dever de recolher os impostos incidentes 
sobre este bem imóvel, a exemplo do IPTU, ainda que a propriedade se mantenha com a 
entidade imune. A imunidade recíproca não exonera o promitente comprador da obrigação 
de pagar imposto relativamente ao bem imóvel. 
 
CF, Art. 150. (...) § 3º. As vedações do inciso VI, “a”, e do parágrafo anterior 
(...), nem exoneram o promitente comprador da obrigação de pagar 
imposto relativamente ao bem imóvel. 
 
25 
 
 
Súmula STF 583 - Promitente-comprador de imóvel residencial transcrito 
em nome de autarquia é contribuinte do IPTU. 
 
No STJ, também prevalece que o possuidor, na qualidade de promitente-comprador, 
pode ser considerado contribuinte do IPTU: 
 
PROCESSO CIVIL. TRIBUTÁRIO. (...) LEGITIMIDADE ATIVA. CONTRATO DE 
PROMESSA DE COMPRA-E-VENDA. (...) 4. O possuidor, na qualidade de 
promitente-comprador, pode ser considerado contribuinte do IPTU, 
conjuntamente com o proprietário do imóvel, responsável pelo seu 
pagamento. (REsp 752.815/SP, rel. Min. Luiz Fux, 1ª T., j. em 27-02-2007) 
 
5.2. Arrematação de imóvel em hasta pública 
 
Neste caso, o arrematante levará o imóvel desembaraçado e livre de quaisquer ônus 
pelo preço da arrematação. 
 
CTN, Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador 
seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim 
os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a 
contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos 
adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. 
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação 
ocorre sobre o respectivo preço. 
 
Os créditos relativos a impostos decorrentes ela propriedade subrogam-se 
sobre o respectivo preço quando arrematados em hasta pública, não sendo 
 
26 
 
o adquirente responsável pelos tributos inadimplidos até a arrematação do 
bem, a teor do que disposto no parágrafo único do art. 130 do CTN. (STJ - 
AgRg no AREsp 605.272/MG, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, 
SEGUNDA TURMA, julgado em 09/12/2014, DJe 15/12/2014) 
 
5.3. Desapropriação do imóvel 
 
Desapropriação é o procedimento administrativo pelo qual o Poder Público transfere 
para si, compulsoriamente, a propriedade de bem pertencente a terceiro, por razões de 
utilidade pública, de necessidade pública ou de interesse social, pagando, por isso, 
indenização prévia, justa e, como regra, em dinheiro. Divide-se em duas fases: a) Fase 
declaratória; b) Fase executória. 
Em regra, a posse do Poder Público sobre o bem somente ocorre quando tiver 
terminado o processo de desapropriação e paga a indenização. Enquanto isso não ocorrer, 
persiste a responsabilidade do proprietário. 
No entanto, o juiz pode determinar a imissão provisória na posse, ou seja, que o Poder 
Público fique com a posse do bem mesmo antes do processo chegar ao final. Neste caso, com 
a imissão provisória da posse é que a responsabilidade tributária referente ao IPTU cessará 
desde logo. 
 
A simples declaração de utilidade pública, para fins de desapropriação, não 
retira do proprietário do imóvel o direito de usar, gozar e dispor do seu bem, 
podendo até aliená-lo. Enquanto não deferida e efetivada a imissão de 
posse provisória, o proprietário do imóvel continua responsável pelos 
impostos a ele relativos (STJ. REsp 239.687/SP, Primeira Turma, Rel. Min. 
Garcia Vieira, DJ de 20.3.2000). 
 
 
 
27 
 
5.4. Invasões de Terras 
 
A jurisprudência se manifestou no sentido de que aquele que estiver desprovido 
ilegalmente dos direitos sobre a sua propriedade e sem possibilidade de reavê-la, não pode 
se enquadrar como sujeito passivo dos tributos sobre propriedade. Isso porque a propriedade 
deixa de ser plena, não sendo possível que o proprietário exerça as faculdades do art. 1.228, 
CC. 
 
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À 
EXECUÇÃO FISCAL. ART. 535, II, DO CPC. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. IPTU. 
COBRANÇA. SUJEITO PASSIVO. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. INVASÃO DA 
PROPRIEDADE POR TERCEIROS. DESAPROPRIAÇÃO. IMISSÃO NA POSSE 
PELO PODER PÚBLICO APÓS O FATO GERADOR. ARTIGO 34 DO CTN. EXAÇÃO 
INDEVIDA. POSSE DO MUNICÍPIO EXPROPRIANTE EXERCIDA ANTES DA 
AUTORIZAÇÃO JUDICIAL DE IMISSÃO PROVISÓRIA. LOTEAMENTO E 
BENFEITORIAS NA ÁREA. ANIMUS APROPRIANDI. Não se pode exigir do 
proprietário o pagamento do IPTU quando sofreu invasão de sua 
propriedade por terceiros, defendeu-se através dos meios jurídicos 
apropriados e foi expropriado pela municipalidade, sendo que esta, antes 
de receber a autorização judicial para imissão provisória, ingressou na área 
com o ânimo de desapropriante. (REsp 1.111.364/SP, Rel. Ministro 
BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 25/08/2009, DJe 
03/09/2009) 
 
ITR. IMÓVEL. INVASÃO. MOVIMENTO “SEM-TERRA”. Cinge-se a questão em 
verificar se é devido o ITR pelo proprietário que teve sua propriedade 
esbulhada pelo movimento dos “sem terra”. Para o Min. Relator, no caso, 
houve a efetiva violação do dever constitucional do Estado em garantir a 
propriedade da impetrante, configurando-se uma grave omissão do seu 
dever de garantir a observância dos direitos fundamentais da Constituição. 
 
28 
 
Há uma verdadeira iniquidade consubstanciada na possibilidade de o 
Estado, aproveitando-se da sua própria inércia, tributar propriedade que, 
devido à sua própria omissão em prover segurança, ocasionou a perda das 
faculdades inerentes ao direito de propriedade da recorrida. Em que pese 
ser a propriedade um dos fatos geradores do ITR, ela não é plena quando o 
imóvel encontra-se invadido (art. 1.228 do CC/2002). Com a invasão, seu 
direito ficou tolhido de praticamente todos seus elementos: não há mais 
posse, possibilidade de uso ou fruição do bem; consequentemente, não 
havendo a exploração do imóvel, não há, a partir dele, qualquer tipo de 
geração de renda ou de benefícios para a proprietária. Entendeu o Min. 
Relator que se espera, no mínimo, que o Estado reconheça que, diante da 
sua própria omissão e da dramaticidade dos conflitos agrários no País, 
aquele que não tem mais direito algum não possa ser tributado por algo 
que, somente em razão de uma ficção jurídica, detém sobre o bem o título 
de propriedade. Ofende o princípio da razoabilidade, o da boa-fé objetiva e 
o próprio bom-senso o Estado utilizar-se da aparência desse direito ou do 
resquício que ele deixou, para cobrar tributos que pressupõem a 
incolumidade e aexistência nos planos jurídicos (formal) e fáticos (material) 
dos direitos inerentes à propriedade. Na peculiar situação do caso, ao 
considerar-se a privação antecipada da posse e o esvaziamento dos 
elementos de propriedade sem o devido êxito do processo de 
desapropriação, é inexigível o ITR diante do desaparecimento da base 
material do fato gerador e da violação dos referidos princípios da 
propriedade, da função social e da proporcionalidade. Isso posto, a Turma 
negou provimento ao recurso da União. REsp 1.144.982-PR, Rel. Min. Mauro 
Campbell Marques, julgado em 13/10/2009. 
 
 
 
 
29 
 
5.5. Terras da marinha 
 
Em relação aos imóveis situados em locais chamados de terras de marinha, dentro do 
perímetro urbano, seus ocupantes são obrigados a pagar um valor anual, denominado de taxa 
de ocupação, para o Governo Federal (art. 20, VII, da CF). 
De acordo com o art. 2º do Decreto-Lei 9.760/1946, “são terrenos de marinha, em 
uma profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição 
da linha do preamar médio de 1831: a) os situados no continente, na costa marítima e nas 
margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; b) os que contornam 
as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés”. 
A posse nos terrenos de marinha ocorre em dois regimes: 
• aforamento (art. 99, DL 9.760/46) → existe domínio útil, sendo possível eleger 
o particular como sujeito passivo cio IPTU, eis que é um caso que se enquadra 
na antiga hipótese de enfiteuse. 
• ocupação (art. 127, DL 9.760/46) → aqui há polêmica, uma vez que o 
ocupante, regularmente autorizado pela Secretaria do Patrimônio da União 
(SPU), possui mera detenção do imóvel, sendo obrigado a pagar a taxa de 
ocupação. 
Helton Kramer afirma que existem poucos posicionamentos jurisprudenciais e 
doutrinários a respeito, mas pela análise da legislação é possível perceber que 
os terrenos de propriedade da União não geram uma posse exclusiva para os 
particulares. Essa ocupação é uma forma de posse precária, sendo que a União 
pode retomar o imóvel a qualquer tempo mediante o pagamento de 
indenização das benfeitorias (art. 132, DL 9.760/46) e insuscetível de haver 
usucapião (art. 191, p.ú., CF). O que mostra não ser possível a identificação da 
existência de uma posse com animus domini dos ocupantes de terrenos de 
marinha. 
 
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINARIO. IPTU. IMÓVEL DE 
PPOPRIEDADE DA UNIÃO. CONTRATO DE CONCESSAO DE USO. POSSE 
 
30 
 
PRECARIA. PÓLO PASSIVO DA OBRIGAÇÃO TRIBUTARIA. IMUNIDADE 
RECÍPROCA. ART. 150, VI, ''A'; DA CONSTITUIÇÃO DO BRASIL. 
IMPOSSIBILIDADE DA TRIBUTAÇÃO. 7. O Supremo Tribunal Federal, em caso 
análogo ao presente, o RE nº 451.152, Relator o Ministro Gilmar Mendes, 
DJ de 27.4.07, fixou entendimento no sentido da impossibilidade do 
detentor da posse precária e desdobrada, decorrente de contrato de 
concessão de uso, figurar no pólo passivo da obrigação tributária. 
Precedentes. 2. impossibilidade de tributação, pela Municipalidade, dos 
terrenos de propriedade da União, em face da imunidade prevista no art. 
150, VI, a, da Constituição. (STF. RE 599417 AgR, Relator( a): Min. EROS 
GRAU, Segunda Turma, julgado em 29/09/2009) 
 
5.6. Exigência do IPTU no caso de loteamento irregular 
 
Nas lições de Helton Kramer, a Fazenda Pública Municipal não está vinculada de 
maneira absoluta ao que dispõe a matrícula do imóvel, sendo permitido realizar o lançamento 
tributário com base em situação fática. No caso da situação fática demonstrar a existência de 
unidades divididas (terrenos autônomos), ainda que dentro de uma mesma matrícula, é 
possível, juridicamente, haver lançamentos individualizados. 
Nestas situações considera-se que há um verdadeiro condomínio, ou seja, posse 
conjunta sem identificação jurídica dos proprietários individuais. Mas, diante de identificação 
in loco (fática), será possível que o Município realize o levantamento dos lotes e proceda o 
lançamento com base nos imóveis pro diviso. 
Se a situação fática demonstrar que existem unidades divididas (terrenos autônomos), 
ainda que dentro de uma mesma matrícula, é possível, juridicamente, haver lançamentos 
individualizados. 
 
O Fisco, verificando a divisão do imóvel preexistente em unidades 
autônomas, pode cobrar o IPTU sobre as novas unidades autônomas, 
 
31 
 
mesmo que estas ainda não tenham sido previamente registradas no 
cartório de imóveis. STJ. 1ª Turma. REsp 1347693-RS, Rel. Min. Benedito 
Gonçalves, julgado em 11/4/2013 (Info 520). 
 
O STJ chegou à conclusão de que é dispensável a exigência de prévio registro 
imobiliário das novas unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU 
individualizado, uma vez que basta a configuração da posse de bem imóvel 
para dar ensejo à exação. Para que haja cobrança do IPTU basta que se 
verifique que foram acrescidas unidades autônomas ao imóvel, uma vez que 
os impostos reais (como é o caso do IPTU e do ITBI) referem-se aos bens 
autonomamente considerados (REsp 722.752/RJ, Rel. Min. Herman 
Benjamin, Segunda Turma, DJe 11/11/2009). 
 
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. IPTU. TRIBUTAÇÃO SOBRE NOVAS 
UNIDADES AUTÔNOMAS CONSTRUÍDAS EM EDIFÍCIO RESIDENCIAL. 
DESNECESSIDADE DA INSCRIÇÃO PRÉVIA INDIVIDUALIZADA NO REGISTRO 
DE IMÓVEIS. LEGALIDADE DA EXAÇÃO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 32, 34 E 
116, INCISO I, DO CTN. 
1. Cinge-se a controvérsia em se estabelecer a possibilidade de o Fisco, 
verificando alteração em imóvel pré-existente, que se dividiu em unidades 
autônomas, poder proceder a novas inscrições de IPTU, sem que haja 
registro das novas unidades em cartório de imóveis. 
2. O art. 32 do CTN estabelece que o fato gerador do IPTU é a propriedade, 
o domínio útil ou a posse. O art. 34 do referido diploma preconiza que o 
"Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu 
domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título." 3. É absolutamente 
dispensável qualquer exigência de prévio registro imobiliário das novas 
unidades para que se proceda ao lançamento do IPTU individualizado, uma 
vez que basta a configuração da posse de bem imóvel para dar ensejo à 
 
32 
 
exação. Vários são os precedentes do STJ nesse sentido, dentre eles: REsp 
735.300/SP, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 03/12/2008. 
4. É suficiente para ensejar a cobrança do IPTU a verificação das unidades 
autônomas acrescidas ao imóvel, uma vez ser "cediço que os impostos reais 
(IPTU e ITBI, em especial) referem-se aos bens autonomamente 
considerados." (REsp 722.752/RJ, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda 
Turma, DJe 11/11/2009). 
 REsp 1347693/RS, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, 
julgado em 11/04/2013, DJe 17/04/2013 
 
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. IPTU. UNIDADES AUTÔNOMAS. 
LOTEAMENTO IRREGULAR. SUJEIÇÃO PASSIVA. QUESTÕES RELEVANTES 
NÃO APRECIADAS NO ACÓRDÃO RECORRIDO. OMISSÃO CONFIGURADA. 
1. A controvérsia tem por objeto a definição do sujeito passivo do IPTU nas 
hipóteses em que a propriedade imobiliária é desmembrada em lotes 
autônomos, com cadastros individualizados na Prefeitura (para fins de 
cobrança do tributo), mas que não foram regularizados no Registro de 
Imóveis. 
2. In casu, a Municipalidade utilizou seu cadastro para realizar o lançamento 
do IPTU de acordo com os lotes autônomos, mas indicou como sujeito 
passivo da exação um único proprietário, correspondente àquele que 
consta como tal nos registros imobiliários. 
3. O Tribunal de origem concluiu pela nulidade do lançamento, pois o 
recorrente somente poderia indicar como sujeito passivo o proprietário ou 
possuidor de cada lote fracionado, e não o da gleba total. 
4. Em Embargos de Declaração, o recorrente questionou a existência de 
omissão quanto à exegese do art. 34 do CTN e do art. 1.245, § 1º, do CC. 
Consignou que o fracionamento do loteamento é irregular, pois não foisubmetido à aprovação da Prefeitura, nem tampouco levado a registro 
 
33 
 
imobiliário, de modo que a responsabilidade tributária permanece tanto do 
proprietário da gleba total do imóvel (conforme dados existentes no 
Registro de Imóveis) como dos possuidores. 
5. A jurisprudência do STJ admite, para fins tributários, que a cobrança do 
IPTU se dê por unidades autônomas de um lote, sendo desnecessária a 
regularidade dessa situação na transcrição do registro imobiliário (REsp 
1.347.693/RS, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, DJe 17/04/2013). 
6. De acordo com a orientação firmada em julgamento de recurso repetitivo 
(REsp 1.110.551/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, DJe 
18/06/2009). 
7. Nota-se, portanto, que o art. 34 do CTN admite a existência de 
solidariedade passiva entre o proprietário do imóvel, o titular do domínio 
útil e o possuidor a qualquer título. É justamente esta situação que não ficou 
esclarecida no acórdão hostilizado. 
8. Com efeito, o Tribunal de origem se reporta à diligência probatória 
realizada nos autos, que se limitou a registrar que o lote foi fracionado em 
dez (10) estabelecimentos (depósitos/pavilhões) comerciais, dos quais 
"quatro estão ocupados" (fl. 137, e-STJ). 
9. O termo "ocupados", por si só, não esclarece a contento se a relação 
jurídica entre o sujeito de direito (atual ocupante) e o bem (fração do lote) 
se deu com exclusão ou não do proprietário da gleba maior, que o abrange. 
Em caso positivo, efetivamente a cobrança não poderá ser feita contra o 
proprietário anterior, mas, em caso negativo (por exemplo, se as frações do 
lote encontram-se meramente alugadas para os atuais ocupantes - o 
imóvel, como um todo, ainda pertence ao locador), inexistirá irregularidade 
no lançamento, pois, diante da solidariedade passiva, a Fazenda credora 
pode optar por constituir o crédito tributário contra qualquer um dos 
devedores estabelecidos na lei. 
10. Recurso Especial parcialmente provido, com determinação de devolução 
dos autos para novo julgamento dos Embargos de Declaração. 
 
34 
 
(REsp 1645888/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, 
julgado em 16/02/2017, DJe 18/04/2017) 
 
5.7. Imunidades de terrenos baldios de Templos Religiosos e de Entidades Educacionais e 
Assistenciais 
Comentários Dizer o Direito: 
 
Imóvel alugado a terceiros 
O art. 150, VI, “c” da CF/88 prevê que as “instituições de educação e de assistência 
social, sem fins lucrativos” gozam de imunidade tributária quanto aos impostos, desde que 
atendidos os requisitos previstos na lei. A instituição de ensino continuará com a imunidade 
do imposto sobre o imóvel caso ele esteja alugado a terceiros? 
SIM. 
 
Súmula Vinculante 52-STF: Ainda quando alugado a terceiros, permanece 
imune ao IPTU o imóvel pertencente a qualquer das entidades referidas 
pelo art. 150, VI, c, da CF, desde que o valor dos aluguéis seja aplicado nas 
atividades para as quais tais entidades foram constituídas. STF. Plenário. 
Aprovada em 17/06/2015. 
 
SV 52-STF pode se aplicada para a imunidade do art. 150, VI, “d”, da CF/88 
Apesar da súmula referir-se à imunidade do art. 150, VI, “c”, seu enunciado também 
se aplica à imunidade religiosa prevista no art. 150, VI, “b” (imunidade religiosa: “templos de 
qualquer culto”). Nesse sentido: STF. 2ª Turma. ARE 694453/DF, Rel. Min. Ricardo 
Lewandowski, DJe 09/08/2013. 
 
 
 
35 
 
E se o imóvel do partido, entidade ou instituição estiver vago ou não edificado, ele, mesmo 
assim, gozará da imunidade? 
SIM. O fato de o imóvel estar vago ou sem edificação não é suficiente, por si só, para 
retirar a garantia constitucional da imunidade tributária. 
Não é possível considerar que determinado imóvel está voltado a finalidade diversa 
da exigida pelo interesse público apenas pelo fato de, momentaneamente, estar sem 
edificação ou ocupação. 
 
Em suma, essa imunidade tributária é aplicada aos bens imóveis, temporariamente 
ociosos, de propriedade das instituições de educação e de assistência social sem fins 
lucrativos que atendam os requisitos legais. 
Esse tema é polêmico, mas a posição acima é a que prevalece no STF e STJ. 
STJ. 2ª Turma. AgRg no AREsp 444.193-RS, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, julgado 
em 4/2/2014 (Info 534). 
STF. Plenário. RE 767332/MG, Rel. Min. Gilmar Mendes, julgado em 31/10/2013. 
 
Lembre-se, ainda, que compete à Administração tributária demonstrar a eventual 
tredestinação do bem gravado pela imunidade. O ônus probatório acerca do não 
atendimento aos requisitos legais para usufruir do benefício da imunidade tributária pertence 
à Fazenda Pública. 
• Em caso de isenção, benesse tributária derivada de lei, cabe ao contribuinte 
demonstrar que tem direito ao benefício, ou seja, que preenche os requisitos 
legais. O ônus de provar o enquadramento é do contribuinte. 
• Em caso de imunidade, benesse que decorre diretamente do texto 
constitucional, existe uma presunção de que a entidade se enquadra no direito 
à imunidade. O ônus de provar o contrário é do Fisco. 
 
 
36 
 
5.8. Imunidades e sucessão tributária - caso da RFFSA 
Comentários Dizer o Direito: 
 
A antiga RFFSA era uma sociedade de economia mista federal, que foi extinta, e a 
União tornou-se sua sucessora legal nos direitos e obrigações. 
A União goza de imunidade tributária recíproca (art. 150, VI, “a”, da CF/88). A RFFSA 
não desfrutava do benefício pois se tratava de entidade exploradora de atividade econômica. 
Os débitos tributários que a RFFSA possuía foram transferidos para a União e devem 
ser pagos, não podendo este ente invocar a imunidade tributária recíproca. 
O STF concluiu que a imunidade tributária recíproca não afasta a responsabilidade 
tributária por sucessão, na hipótese em que o sujeito passivo era contribuinte regular do 
tributo devido. 
Tese fixada: “A imunidade tributária recíproca não exonera o sucessor das obrigações 
tributárias relativas aos fatos jurídicos tributários ocorridos antes da sucessão (aplicação 
“retroativa” da imunidade tributária).” 
STF. Plenário. RE 599176/PR, Rel. Min. Joaquim Barbosa, julgado em 5/6/2014 
(repercussão geral) (Info 749). 
 
EMENTA: CONSTITUCIONAL. TRIBUTÁRIO. IMUNIDADE TRIBUTÁRIA 
RECÍPROCA. INAPLICABILIDADE À RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA POR 
SUCESSÃO. ART. 150, VI, A DA CONSTITUIÇÃO. A imunidade tributária 
recíproca não exonera o sucessor das obrigações tributárias relativas aos 
fatos jurídicos tributários ocorridos antes da sucessão (aplicação 
“retroativa” da imunidade tributária). Recurso Extraordinário ao qual se dá 
provimento. 
(RE 599176, Relator(a): Min. JOAQUIM BARBOSA, Tribunal Pleno, julgado 
em 05/06/2014, ACÓRDÃO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO 
DJe-213 DIVULG 29-10-2014 PUBLIC 30-10-2014) 
 
37 
 
 
6. ASPECTO QUANTITATIVO 
 
6.1. Base de cálculo 
 
A base do cálculo é o valor venal do imóvel (art. 33 do CTN), ou seja o valor que o 
imóvel alcançaria em condições de compra e venda no mercado (preço real de venda). Leva-
se em consideração o terreno acrescido de suas edificações, excluindo os bens móveis 
mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel (inclusive móveis por acessão 
intelectual). 
Leva-se em consideração o terreno acrescido de suas edificações, excluindo os bens 
móveis mantidos no imóvel (inclusive móveis por acessão intelectual). 
Assim, o valor do IPTU será a aplicação da alíquota (ex.: 3%) sobre o valor venal do 
imóvel (ex.: 100 mil reais). Em nosso exemplo, o IPTU seria de 3 mil reais. 
 
Planta de Valores 
Geralmente, o valor venal do imóvel é calculado com base em planta de valores 
elaborada pelo Fisco municipal. 
Helton Kramer ensina que a Planta Genérica de Valores é o documento ideal para 
definir a valorização imobiliária, fixando o valor venal com base em critérios técnicos de 
valoração, apuração e enquadramento dos imóveis. Leva em conta condições individuais do 
imóvel como seu tamanho, áreaconstruída, localização, infra-estrutura existente, condição 
do solo, entre outros elementos. Estas informações são mantidas em um cadastro imobiliário 
municipal, onde constam os dados necessários sobre os imóveis, como a existência de 
edificações, área, tipo número de pavimentos etc. A atualização do cadastro imobiliário é 
essencial para acompanhamento acerca da expansão urbana, por isso ela serve tanto para 
função fiscal quanto extrafiscal. 
 
 
38 
 
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. IPTU. PLANTA GENÉRICA DE VALORES. 
PUBLICAÇÃO OFICIAL. NECESSIDADE. A Planta Genérica de Valores, por 
conter dados indispensáveis à apuração da base de cálculo do IPTU, deve 
ser objeto de publicação oficial. A mera afixação da Planta de Valores no 
átrio da sede do município não supre a mencionada exigência. Precedentes 
do STJ. (REsp 1645832/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA 
TURMA, julgado em 07/03/2017, DJe 19/04/2017) 
 
Comentários Dizer o Direito: 
 
Essa planta genérica de valores somente pode ser instituída e majorada por meio de 
lei, considerando que, segundo a jurisprudência, isso consiste na própria base de cálculo do 
IPTU, devendo, portanto, obedecer ao princípio da reserva legal (art. 150, I, da CF/88; art. 97, 
II e IV do CTN). 
Contudo, a simples atualização do valor monetário da base de cálculo poderá ser feita 
por decreto do Prefeito. 
Assim, os Municípios podem atualizar, anualmente, o valor dos imóveis, com base nos 
índices oficiais de correção monetária, visto que a atualização não constitui aumento de 
tributo (art. 97, § 2º do CTN) e, portanto, não se submete à reserva legal (princípio da 
legalidade tributária) imposta pelo art. 150, I, da CF/88. 
 
Art. 97 (...) § 2º Não constitui majoração de tributo, para os fins do disposto 
no inciso II deste artigo, a atualização do valor monetário da respectiva base 
de cálculo. 
 
Vale ressaltar que atualizar o valor dos imóveis significa apenas aplicar, sobre o valor 
antigo, os índices oficiais de correção monetária referentes ao período. Se houver algo além 
disso, será considerado majoração, para a qual se exige lei. Nesse sentido: 
 
 
39 
 
Súmula 160-STJ: É defeso, ao Município, atualizar o IPTU, mediante decreto, 
em percentual superior ao índice oficial de correção monetária. 
 
A base de cálculo do IPTU é o VALOR VENAL do imóvel (art. 33 do CTN). 
Os Municípios não podem alterar ou majorar, por decreto, a base de cálculo 
do IPTU, sob pena de violação ao art. 150, I da CF/88. 
A simples atualização do valor monetário da base de cálculo poderá ser feita 
por decreto do Prefeito. Assim, os Municípios podem atualizar, anualmente, 
o valor dos imóveis, com base nos índices oficiais de correção monetária, 
visto que a atualização não constitui aumento de tributo (art. 97, § 1º do 
CTN) e, portanto, não se submete à reserva legal imposta pelo art. 150, I da 
CF/88. 
Conclusão: é inconstitucional a majoração, sem edição de lei em sentido 
formal, do valor venal de imóveis para efeito de cobrança do IPTU acima dos 
índices oficiais de correção monetária. 
STF. Plenário. RE 648245/MG, Rel. Min. Gilmar Mendes, julgado em 
1/8/2013 (repercussão geral) (Info 713). 
 
Alteração da base de cálculo do IPTU é exceção à anterioridade nonagesimal 
 
Se o município editar uma lei majorando a base de cálculo do IPTU, ou seja, 
aumentando o valor venal dos imóveis, tal lei deverá obedecer ao princípio da anterioridade 
anual (art. 150, III, “b” CF/88). 
Por outro lado, não precisa respeitar a anterioridade nonagesimal (art. 150, III, “c” e § 
1º). 
Assim, se a lei municipal alterar o valor venal dos bens e for publicada em 10 de 
dezembro de 2013, esta majoração não poderá ser cobrada em 2013, mas já será exigível a 
partir de 1º de janeiro de 2014. 
 
40 
 
Já o aumento de alíquotas do IPTU não apresenta nenhuma exceção, devendo 
observar os princípios da Anterioridade de Exercício e Anterioridade Nonagesimal. 
 
Quadro-resumo (Dizer o Direito) 
Objetivo Instrumento Quando poderá ser cobrada? 
Fixar o valor dos imóveis Lei em sentido formal Em 1º de janeiro do ano seguinte. 
Majorar o valor dos imóveis Lei em sentido formal Em 1º de janeiro do ano seguinte. 
Mera atualização do valor dos imóveis 
(aplicar índices de correção monetária) 
Ato infralegal (decreto) Imediatamente. 
 
6.2. Alíquota 
 
As alíquotas do IPTU poderão ser livremente estipuladas pelos Municípios, por meio 
de lei municipal, desde que, não sejam exorbitantes a ponto configurar confisco, o que é 
vedado constitucionalmente (art. 150, IV da CF/88). 
 
A CF/88 permite que as alíquotas do IPTU sejam progressivas. Progressividade é uma 
técnica de tributação que tem como objetivo fazer com que os tributos atendam à capacidade 
contributiva. É estabelecida uma função quase linear entre uma grandeza e outra, de forma 
que o crescimento de uma implicará a majoração da outra. 
Na prática, a progressividade funciona da seguinte forma: a lei prevê alíquotas 
variadas para o imposto e o aumento dessas alíquotas ocorre na medida em que se aumenta 
a base de cálculo. 
Assim, na progressividade, quanto maior a base de cálculo, maior será a alíquota. 
 
1) Progressividade no tempo em caso de imóvel que não esteja cumprindo sua 
função social (art. 182, § 4º, II): aumento de alíquotas para desestimular que o imóvel 
permaneça não edificado, inutilizado ou subutilizado - progressividade extrafiscal (tem por 
 
41 
 
finalidade fazer cumprir um mandamento constitucional, qual seja, a função social da 
propriedade). 
 
ATENÇÃO - IPTU Verde ou Ecológico: 
Roberval Rocha informa que vários estudiosos identificam nas normas do Estatuto da 
Cidade uma nova visão sobre as cidades, que passaram a natureza jurídica de bem ambiental, 
e, também, sobre o IPTU, que passou a ter natureza de tributo ambiental, de natureza 
eminentemente extrafiscal, quando sua hipóteses de incidência ocorrer subsumida à 
progressividade no tempo. 
A adoção do IPTU Verde, uma iniciativa que incentiva os moradores a investir em 
ações e práticas de sustentabilidade em suas construções, é uma maneira de oferecer 
descontos nas alíquotas do IPTU. O IPTU Verde segue uma lógica de prática internacional que 
certifica edificações que investiram em tecnologias sustentáveis em seus projetos de 
construção ou reforma. A aplicação dessas soluções sustentáveis vai somando pontos ao 
cidadão, que classificam seu empreendimento de acordo com essas tecnologias 
implementadas. 
Ocorre uma verdadeira indução positiva, que se dá quando a extrafiscalidade instrui a 
desoneração de tributos, por meio de redução de alíquotas, de diminuição da base de cálculo 
de incidência ou de isenções tributárias. A indução positiva acontece quando ocorrer o 
estímulo mediante desoneração ou isenção tributária, preferência de obtenção de crédito ou 
subsídios. 
 
2) Progressividade em razão do valor do imóvel (art. 156, § 1º, I) - progressividade 
fiscal (com o objetivo de arrecadar mais). 
Vale destacar que, apesar da autorização expressa quanto à progressividade pelo valor 
do imóvel, permanece válido entendimento do STF quanto à impossibilidade de exigência de 
IPTU progressivo pelo número de imóveis do contribuinte. 
 
 
42 
 
Súmula 589 STF – É inconstitucional a fixação de adicional progressivo do 
imposto predial e territorial urbano em função do número de imóveis do 
contribuinte. 
 
3) Diferenciadas de acordo com a localização e o uso do imóvel (art. 156, § 1º, II) - 
extrafiscalidade. Assim, imóveis localizados em determinados bairros do município poderiam 
sofrer incidência maior ou menor a depender de sua valorização, bem como a utilização 
comercial, industrial ou residencial poderia servir de elemento diferenciador da exação. 
 
Súmula 539 STF – É constitucional a lei do município que reduz o imposto 
predial urbano sobre imóvel ocupado pela residência do proprietário, que 
não possua outro.6.3. Antes da Emenda Constitucional 29/2000 
 
Antes da vigência da Emenda Constitucional nº 29/00 a progressividade se dava 
apenas em razão da função social da propriedade urbana (art. 182, § 4º, II, CF). Prevalecia o 
entendimento de que não poderia haver a progressividade do IPTU, pois sendo este imposto 
de natureza real, não há permissivo constitucional para levar em consideração a capacidade 
econômica do contribuinte. 
Não havia previsão expressa da progressividade em razão do valor do imóvel (art. 156, 
§ 1º, I). 
Contudo, mesmo antes da EC 29/2000, muitos Municípios editaram leis prevendo 
alíquotas progressivas em razão do valor do imóvel, o que foi rechaçado pelo STF. 
 
Súmula 668-STF: É inconstitucional a lei municipal que tenha estabelecido, 
antes da emenda constitucional 29/2000, alíquotas progressivas para o 
 
43 
 
IPTU, salvo se destinada a assegurar o cumprimento da função social da 
propriedade urbana. 
 
Com a declaração de inconstitucionalidade da lei municipal que previa alíquotas 
progressivas em razão do valor do imóvel, os contribuintes irão pagar o IPTU com base na 
alíquota mínima prevista. O STF firmou a seguinte tese: "Declarada inconstitucional a 
progressividade de alíquota tributária, é devido o tributo calculado pela alíquota mínima 
correspondente, de acordo com a destinação do imóvel." STF. Plenário. RE 602347/MG, Rel. 
Min. Edson Fachin, julgado em 4/11/2015 (repercussão geral) (Info 806). 
 
RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL. DIREITO 
TRIBUTÁRIO. IMPOSTO TERRITORIAL PREDIAL URBANO - IPTU. 
PROGRESSIVIDADE DAS ALÍQUOTAS. INCONSTITUCIONALIDADE. 
EXIGIBILIDADE DO TRIBUTO. FATO GERADOR OCORRIDO EM PERÍODO 
ANTERIOR À EMENDA CONSTITUCIONAL 29/2000. ALÍQUOTA MÍNIMA. 
MENOR GRAVOSIDADE AO CONTRIBUINTE. PROPORCIONALIDADE DO 
CRITÉRIO QUANTITATIVO DA REGRA-MATRIZ DE INCIDÊNCIA TRIBUTÁRIA. 
1. Tese de repercussão geral fixada: “Declarada inconstitucional a 
progressividade de alíquota tributária do Imposto Predial Territorial Urbano 
no que se refere à fato gerador ocorrido em período anterior ao advento da 
EC 29/2000, é devido o tributo calculado pela alíquota mínima 
correspondente, de acordo com a destinação do imóvel e a legislação 
municipal de instituição do tributo em vigor à época”. 2. O Supremo Tribunal 
Federal possui entendimento sumulado no sentido de que “É 
inconstitucional a lei municipal que tenha estabelecido, antes da Emenda 
Constitucional 29/2000, alíquotas progressivas para o IPTU, salvo se 
destinada a assegurar o cumprimento da função social da propriedade 
urbana.” Súmula 668 do STF. Precedente: AI-QO-RG 712.743, de relatoria 
da Ministra Ellen Gracie, Tribunal Pleno, DJe 8.5.2009. 3. É constitucional a 
cobrança de IPTU, referente a período anterior à Emenda Constitucional 
29/2000, mesmo que a progressividade das alíquotas tenha sido declarada 
 
44 
 
inconstitucional, em sede de representação de inconstitucionalidade em 
Tribunal de Justiça local. Função da alíquota na norma tributária. Teoria da 
divisibilidade das leis. Inconstitucionalidade parcial. 4. O IPTU é exigível com 
base na alíquota mínima prevista na lei municipal, de modo que o critério 
quantitativo da regra matriz de incidência tributária seja proporcional e o 
menos gravoso possível ao contribuinte. Precedentes. 5. Recurso 
extraordinário provido. 
RE 602347, Relator(a): Min. EDSON FACHIN, Tribunal Pleno, julgado em 
04/11/2015, ACÓRDÃO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-
067 DIVULG 11-04-2016 PUBLIC 12-04-2016 
 
6.4. Após a Emenda Constitucional 29/2000 
 
A partir deste momento passou a existir a autorização constitucional para o 
estabelecimento de alíquotas progressivas para o cumprimento de funções extrafiscais, 
levando em conta o valor, localização e uso do imóvel, além do estimulo ao cumprimento da 
função social da propriedade. 
 
7. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES 
 
7.1. Lançamento 
O crédito tributário referente ao IPTU é constituído através do lançamento de ofício 
(art. 149, CTN). A autoridade administrativa, utiliza-se das informações que constam no seu 
banco de dados relativas à propriedade de imóveis na área urbana no Município. O 
lançamento de ofício é aquele realizado direta e exclusivamente pelo Fisco: 
• quando a lei assim o determine 
• ou quando o tributo seja submetido por lei a lançamento mediante declaração 
ou por homologação, mas o contribuinte não tenha realizado os atos que lhe 
cabiam, ou seja, não tenha prestado as informações ou apurado e pago o 
 
45 
 
tributo devido. Neste caso, o lançamento de ofício terá caráter supletivo, 
sendo a única forma de o Fisco obter a formalização do seu crédito tributário. 
 
Tendo o carnê de cobrança sido encaminhado ao endereço do contribuinte, cabe a 
este provar o não envio, pois é seu dever manter atualizado o endereço junto ao Fisco 
municipal. Na prática, se o contribuinte quiser alegar que o crédito tributário foi atingido pela 
decadência, em virtude de o lançamento não haver sido realizado no prazo legal, terá o ônus 
de provar que o carnê não foi recebido, ou seja, será necessária a produção de prova negativa 
(prova de que algo não aconteceu). 
 
Súmula 397 STJ: O contribuinte do IPTU é notificado do lançamento pelo 
envio do carnê ao seu endereço. 
 
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO. RECURSO 
ESPECIAL. SUPOSTA OFENSA AO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO 
NO ACÓRDÃO RECORRIDO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. PRESCRIÇÃO. 
EXERCÍCIO DE 1995. 
Adotada a premissa de que "o contribuinte do IPTU é notificado do 
lançamento pelo envio do carnê ao seu endereço" (Súmula 397/STJ), 
associada à orientação no sentido de que o "termo inicial da prescrição para 
sua cobrança é a data do vencimento previsto no carnê de pagamento, pois 
é esse o momento em que surge a pretensão executória para a Fazenda 
Pública" (REsp 1.180.299/MG, Rel. Min. ELIANA CALMON, Segunda Turma, 
DJe 08/04/2010), não há como afastar a prescrição reconhecida pelo 
Tribunal de origem, tendo em vista que o crédito tributário refere-se ao 
exercício de 1995 e a execução fiscal foi ajuizada apenas em outubro/2001. 
AgRg no AREsp 674.852/RJ, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, 
SEGUNDA TURMA, julgado em 02/06/2015, DJe 10/06/2015 
 
 
46 
 
Eduardo Sabbag afirma que o CTN não condiciona a forma de cientificação do sujeito 
passivo para o recolhimento dos impostos lançados de ofício, podendo a legislação de 
regência da exação disciplinar qualquer meio idôneo para essa finalidade. Em 2016, a 1ª Seção 
do STJ, no REsp 1.320.825/RJ (Rel. Min. Gurgel de Faria), analisando a sistemática de cobrança 
do IPVA, evidenciou que a cientificação do contribuinte para o recolhimento do imposto 
estadual em comento pode ser realizada por qualquer meio idôneo, como o envio de carnê 
ou a publicação de calendário de pagamento, com instruções para a sua efetivação. Com 
efeito, a remessa do carnê é apenas uma modalidade de cobrança do tributo do sujeito 
passivo, a qual não exclui outras eventualmente mais convenientes para a Administração. 
 
7.2. Exceção ao Bem de Família 
 
A legislação brasileira impede que um imóvel que seja considerado bem de família 
possa ser utilizado para o pagamento de dívidas inadimplentes de seu proprietário. No 
entanto, um imóvel pode ser penhorado para o pagamento de dívidas tributárias relativas ao 
próprio imóvel. Se o proprietário deixar de pagar o IPTU, pode perder o bem de família. 
 
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. BEM DE FAMÍLIA. 
IMPENHORABILIDADE. EXCEÇÃO. DÉBITO PROVENIENTE DO PRÓPRIO 
IMÓVEL. IPTU. INTELIGÊNCIA DO INCISO IV DO ART. 3º DA LEI 8.009/90. 
1. O inciso IV do art. 3º da Lei 8.009/1990 foi redigido nos seguintes termos: 
"Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução 
civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se 
movido: IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial,