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Curso de Perícia e Avaliação de Imóveis.
Fernando Sarian Altounian
Perito Judicial e Administrador Judicial - http://peritooficial.com/
FORMAÇÃO ACADÊMICA :
a. Engenheiro Civil - Universidade Mackenzie, 1989 – C.R.E.A. 189.615 - SP
b. Advogado - Universidade Paulista, 2003 – O.A.B. 222.528 – SP
c. Mestrado – Administração de Negócios – FGV, 2007
d. Perito Judicial – Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e São Paulo - 2002
e. Administrador Judicial – Tribunal de Justiça RJ e SP - 2017
■ Curso de Perícia e Avaliação de Imóveis – Escola Magistratura – 2001
■ Curso de Perícia, Vistoria e Avaliação de Imóveis – CONPEJ/RJ – 2015
■ Curso Danos na Construção Civil – CREA/RJ – 2016
■ Curso de Inferência Estatística – Dantas – 2016
■ Workshop NBR 14653/Alterações Normas de Avaliação – IBAPE/RJ – 2016
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Cursos Ministrados
■ Título 1: Curso de Pericia e Avaliação de Imóvel Urbano.
Método Comparativo, embasado no NCPC e Normas ABNT 14.653.
Carga Horária: 22 horas
Público Alvo: Oficiais de Justiça dos Fóruns de Caxias e Madureira/RJ
■ Título 2: Auditoria de Laudos Avaliatórios em desapropriações municipais.
Perícia Judicial, embasado no NCPC e Normas ABNT 14.653.
Carga Horária: 22 horas
Público Alvo: Auditores do TCM/RJ (Tribunal de Contas do Município).
Experiência Profissional
■ Nestes últimos 15 anos venho atuando em perícias de Engenharia e avaliações de 
imóveis, tendo realizado diversas avaliações judiciais, com valores somados 
ultrapassando o montante de R$ 200 milhões.
■ Além de avaliações convencionais de residências, pequenos comércios e 
revisionais de aluguéis, me especializei em avaliar imóveis complexos, em ações de 
Recuperação Judicial, de indústrias e grandes áreas rurais. 
■ Outra área de atuação importante, são laudos em Acidentes e Danos em 
Construções, bem como Perícias Cautelares em grandes Obras de Infraestrutura.
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Atuação nos Tribunais de Justiça
■ Tribunal de Justiça – Rio de Janeiro.
 Varas Cíveis da Capital: 8a Vara Cível; 13a Vara Cível; 32a Vara Cível; 34a Vara Cível; 
35a Vara Cível; 50a Vara Cível;
 Varas Regionais do Rio de Janeiro: Caxias; Taquara; Madureira; Meier; Magé; 
Niterói; Nova Iguaçu; Pavuna.
■ Tribunal de Justiça – São Paulo.
 Varas Cíveis da Capital: 4a Vara Cível; 13a Vara Cível; 28a Vara Cível; 29a Vara Cível; 
30a Vara Cível; 31a Vara Cível; 32a Vara Cível; 36a Vara Cível; 37a Vara Cível; 38a
Vara Cível; 39a Vara Cível;
Curso de Perícia e Avaliação de Imóveis.
1. Introdução.
2. Perito Judicial e Assistente Técnico;
3. Quem pode ser Perito Judicial;
4. Áreas de Atuação;
5. Como atuar na área;
6. Mercado de trabalho;
7. Legislação e Normas aplicáveis;
8. Da Prática do Perito Judicial;
9. Métodos para a Avaliação de Imóveis;
10. Elaboração de Laudo Pericial;
11. Exercícios.
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1 - Introdução
1.1. Breve Histórico;
1.2. O que é avaliação de imóveis;
1.3. Qual o objetivo;
1.4. Como se deve realizar;
1.5. O que é Laudo Pericial;
1.6. Mercado Imobiliário.
1.1. Breve Histórico:
■ Os primeiros trabalhos no Brasil iniciaram entre 1918 e 1919;
■ Em 1941, Luiz Carlos Berrini, lançou o primeiro livro referente ao assunto;
■ Em 1953, foi fundado o IEL e em 1957, foi criado o IBAPE-SP;
■ Na década de 60, devido ao grande número de desapropriações , por conta
do metrô, foram aperfeiçoadas as normas existentes e elaboradas novas
normas;
■ Contudo na década de 70 é que a Engenharia de Avaliações começou
realmente a despertar o interesse de profissionais.
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1.2. O que é avaliação de imóveis?
■ É a determinação técnica do valor de um imóvel ou
de um direito sobre ele, sendo empregada em uma
variedade de situações, dentro e fora do âmbito
judicial, tais como: inventários, dissolução de
sociedade, operações de compra e venda, aluguel,
cobrança de tributos, seguros, hipotecas, estudos
de dinâmica imobiliária e outros.
1.3. Qual é o objetivo;
■ O objetivo primordial é subsidiar tomadas de 
decisões a respeito de valores de imóveis, custos e 
alternativas de investimentos, envolvendo bens de 
qualquer natureza e por fim, servindo de parâmetro 
para o convencimento do Magistrado no momento 
do julgamento da lide.
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1.4. Como se deve realizar;
■ Devem ser realizadas, seguindo princípios e normas 
técnicas da ABNT, através da aplicação de 
metodologia apropriada, apoiada na NBR 14.653.
1.5. Laudo Pericial
■ Documento Técnico elaborado por Perito Judicial
que serve como meio de prova pelo qual, no
processo, se verificam os fatos de interesse da
causa, transmitindo ao Juiz o relato de suas
observações ou conclusões que se extraírem delas.
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1.6. Mercado Imobiliário;
■ O mercado imobiliário tem comportamento muito 
diferente dos mercados de outros bens. As 
distinções decorrem das características especiais 
dos imóveis, como sua localização, idade, 
conservação, inclusive, qualquer alteração no 
ambiente pode provocar modificações nos valores 
dos imóveis, bem como a vontade dos 
interessados.
Componentes Principais:
■ Temos três componentes que formam o mercado, que são: 
1- Os bens propriamente ditos. 
2 - As partes que desejam vendê-lo. 
3 - As partes que desejam comprá-lo.
■ O aspecto quantitativo destes três componentes são um fator 
determinante na formação dos preços, sendo a situação ideal aquela 
onde existem muitos vendedores, muitos compradores e uma 
quantidade de bens equilibrada com o potencial de mercado. Neste 
modelo perfeito, teríamos o preço justo que se pagaria por um bem 
no mercado.
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Mercado Rio de Janeiro 2016
Rio de Janeiro x outros Estados. Por que?
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2. Perito Judicial e Assistente Técnico;
■ Perito: É um auxiliar da Justiça que assessora o Juiz na 
formação de seu convencimento, quando o assunto em 
pauta depender de conhecimento técnico ou científico.
■ Assistente Técnico: São os auxiliares das partes, ou seja, 
em uma ação judicial, tanto o autor como o réu podem 
contratar técnicos para acompanhar o Perito no 
desenvolvimento do laudo. Podem ser contratados para 
elaborarem pareceres técnicos também.
Perito ou Assistente Técnico, como começar?
■ Lembre-se! Com a formação do curso de Perícia e 
Avaliações, você não precisa atuar apenas como “Perito”.
■ Recomendo sempre, que se tente outros caminhos 
também, fazendo contato com empresas e advogados, 
onde você poderá atuar como Assistente Técnico, ou 
mesmo, tecer Pareceres para os seus clientes. 
■ Como Assistente Técnico, você deverá seguir as mesmas 
normas aprendidas neste curso.
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3 - Quem pode atuar como Perito Judicial;
3.1. Profissionais liberais;
3.2. Corretores de Imóveis;
3.3. Plano B de atuação;
3.4. Aposentados.
3.1. Profissionais liberais;
■ Quando somos profissionais liberais,estamos continuamente atentos às 
oportunidades à nossa volta, a fim de melhor nos lançarmos ou de marcarmos 
presença mais efetiva em nossa região.
■ Essa harmonia com as oportunidades nos leva a aumentar a nossa receita e a 
propiciar uma solidez maior ao nosso nome. 
■ Estamos nos referindo aqui ao fato de aumentar o leque de serviços que o 
profissional liberal já vem realizando.
■ A perícia judicial cai como uma luva para o autônomo, à medida que aumenta o rol 
de serviços que ele realiza, sem impedir ou atrapalhar o trabalho de profissional 
liberal.
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3.2. Corretores de Imóveis;
■ O corretor de imóveis que fez o curso de técnico em transações imobiliárias e fizer 
parte do Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis – CNAI, do Conselho Federal 
de Corretores de Imóveis – COFECI, segundo o próprio COFECI, poderá fazer 
avaliações de imóveis, emitindo o documento denominado Parecer Técnico de 
Avaliação Mercadológica.
■ Todavia, o técnico em transações imobiliárias deverá realizar curso de avaliações 
para pertencer ao Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis – CNAI.
3.3. Plano B de atuação;
■ Aqueles que estão empregados também podem ser peritos judiciais. Não importa 
que sejam funcionários de uma empresa, a função pode ser exercida de forma 
concomitante.Por certo, o nomeado haverá de realizar todos os seus serviços 
relacionados com a perícia nos horários em que não estiver na empresa.
■ Aliás, antigamente era apenas assim, antes de os peritos se profissionalizarem. Por 
que muitos têm emprego fixo e fazem perícias de maneira eventual ou continuada? 
Temos observado que alguns profissionais já empregados realizam curso de perícia 
por determinados motivos. Um deles é em razão de estarem inseguros no emprego 
e frequentar o curso para aprender, logo começando a realizar perícias – o que 
constituiria uma garantia no futuro, em caso, por exemplo, de perder o emprego.
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3.4. Aposentados.
■ Não é só para os profissionais liberais que o trabalho com perícia judicial “cai como 
uma luva”, também para os aposentados é uma ótima maneira de levar a vida, 
conservando a autoestima dos bons tempos em que estava empregado. 
■ O recomeço de uma nova vida torna-se ainda mais encorajador para o indivíduo 
quando este deseja produzir novamente através da perícia judicial, pois ela é uma 
atividade que projeta uma respeitável condição na comunidade.
4 – Área de Atuação;
4.1. Avaliações de Imóveis;
4.2. Consultoria Imobiliária.
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5. Como atuar na área;
5.1. Independência profissional;
5.2. Opção de trabalho em casa ou no escritório;
5.3. Atuação em todo o território Nacional;
5.4. Flexibilidade de Horário.
6. Mercado de trabalho;
6.1. Tribunais Federais e Estaduais;
6.2. Escritórios de Advocacia;
6.3. Clientes Privados.
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7. Legislação e Normas aplicáveis;
7.1. IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícia
7.2. NBR 14.653-1 – Procedimentos Gerais;
7.3. NBR 14.653-2 – Imóveis Urbanos;
7.4. NBR 12.721-99 – Custos da Construção;
7.4.1. Área Equivalente;
7.4.2. CUB – Custo Unitário Básico.
Referências Normativas
■ Recomenda-se a aplicação da NBR 14.653 em todas as 
manifestações escritas, vinculadas à Engenharia de 
Avaliações, que são de responsabilidade e da competência 
exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo 
CREA, em consonância coma Lei Federal 5194 (Exercício 
Profissional) de 24/12/66, com as resoluções n. 205, 
1010 e 345 do CONFEA e com a ABNT NBR 14.653; 
■ Normas complementares atualizadas do IEL e IBAPE podem 
e devem ser utilizadas, pois são baseadas na NBR 14653 e 
possuem características, parâmetros, índices e limites 
regionais definidos por experts; 
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7.1. IBAPE – Nacional 
■ O IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias 
de Engenharia de São Paulo é entidade sem fins 
lucrativos integrada por engenheiros, arquitetos e 
empresas dedicados às áreas de avaliações, perícias e 
inspeções de engenharia. Dentre seus objetivos 
destacam-se primordialmente o aprimoramento, a 
divulgação e a transmissão do conhecimento técnico 
nas áreas de atuação de seus associados. 
■ http://ibape-nacional.com.br/site/
 ■ Importante lembrar que os documentos referentes a 
avaliação do IBAPE são apoiados nas NBRs, e acrescentam 
determinadas considerações importantes, as quais não 
estão contidas na Norma, como especificações e 
tratamentos de variáveis como frente, fundos, 
profundidade, aclive, declive entre outros que serão vistos 
nos exercícios.
■ A Norma IBAPE, são adotadas quando não conflitarem, as 
definições constantes da ABNT NBR14653- 1, da ABNT 
NBR14653-2:2011
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NBR 14653
■ A Norma Brasileira de Avaliação de Bens NBR 1653 é
exigida em todas as manifestações escritas de trabalhos
que caracterizam o valor de bens, de seus frutos ou de
direitos sobre os mesmos.
■ Na NBR 14653 é que são determinados todas as
metodologias e parametrizações utilizadas nos laudos e
pareceres de avaliação mercadológica de imóveis. A
primeira parte da norma se destina aos procedimentos
gerais e é utilizada em conjunto com as demais partes de
acordo com o tipo de bem a ser avaliado.
7.2. NBR 14.653-1 PROCEDIMENTOS GERAIS
Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para avaliação de 
bens, quanto a: 
a) classificação da sua natureza;

b) instituição de terminologia, definições, símbolos e 
abreviaturas;

c) descrição das atividades básicas; 
d) definição da metodologia básica;

e) especificação das avaliações;
f) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de 
avaliação. 
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Metodologia aplicável 
A metodologia aplicável é função, basicamente, da
natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação
e da disponibilidade, qualidade e quantidade de
informações colhidas no mercado.
A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao
estabelecido nesta parte da NBR 14653, com o
objetivo de retratar o comportamento do mercado por
meio de modelos que suportem racionalmente o
convencimento do valor.
Métodos para identificar o valor do bem. 
■ Método comparativo direto de dados de 
mercado 
■ Método involutivo 
■ Método evolutivo 
■ Método da capitalização da renda 
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Apresentação do laudo de avaliação
O laudo de avaliação deverá conter no mínimo as informações abaixo relacionadas: 
a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o 
trabalho; 
b) objetivo da avaliação;

c) identificação e caracterização do bem avaliando;

d) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; 
e) especificação da avaliação;

f) resultado da avaliação e sua data de referência;

g) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação; 
h) local e data do laudo;
i-) outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653. 
Obs: Será objeto posterior de análise.
Modalidades 
O laudo de avaliação pode ser apresentado nas 
seguintes modalidades:

a) simplificado - contém de forma sucinta as 
informações necessárias ao seu entendimento; 
b) completo - contém todas as informações 
necessárias e suficientes para ser auto-explicável. 
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7.3. ABNT 14.653-2 – IMÓVEIS URBANOS
Esta parte da ABNT NBR 14653-2 é de uso obrigatório em
qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis
urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e
procedimentos gerais especificados na ABNT NBR 14.653-
1 para os serviços técnicos de avaliação de imóveis
urbanos.
Classificação dos imóveis urbanos 
A-) Quanto ao uso: residencial; comercial; industrial; institucional; 
misto.

B-) Quanto ao tipo do imóvel: terreno; apartamento; casa; escritório; 
galpão; 
vaga de garagem; 
misto; 
hotéis e motéis; 
hospitais; 

escolas; 
cinemas e teatros; 

C-) Quanto ao agrupamento dos imóveis: loteamento; condomínio de 
casas; prédio de apartamentos; 
prédio comercial; 
conjunto de 
prédios comerciais; 
D-) Quanto a finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação 
em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, 
adjudicação e outros; 
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Procedimentos gerais:
Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível
preferir o método comparativo direto de dados de mercado,
conforme definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.
Vistoria 
Geral - 7.3.1 Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. 
Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao 
bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação 
paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada 
no laudo. 
A-) Caracterização da região 
B-) Caracterização do terreno 
C-) Caracterização das edificações e benfeitorias 
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PLANILHA PARA VISTORIA 
ENG. FERNANDO SARIAN ALTOUNIAN
DATA:
RESPONSÁVEL:
1. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
CLIENTE: ____________________________________________________________
ENDEREÇO: __________________________________________________________
BAIRRO: _____________________________________________________________
2. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
USO PREDOMINATE
RESIDENCIAL COMERCIAL INDUSTRIAL MISTO
INFRAESTRUTURA URBANA
ÁGUA COLETA DE LIXO
ESGOTO PAVIMENTAÇÃO
ÁGUAS PLUVIAIS CALÇADA
GÁS MEI-FIO
TELEFONE TRANSPORTE COLETIVO
ENERGIA ÉLETRICA _________________________________
SERVIÇOS
ESCOLA
HOSPITAL
SEGURANÇA
 
LAZERCOMÉRCIO
3. TERRENO
Formato: _______________________________________________________________________
Topografia: _____________________________________________________________________
Situação: _______________________________________________________________________
Área: __________________________________________________________________________
Frente: ____________ Fundos: ___________ Lat.Esq: ____________ Lat. Dir: ___________
4. EDIFICAÇÃO
Utilização: ______________________________________________________________________
Situação: _______________________________________________________________________
Área Construída: _________________________ Área Útil: _______________________________
Padrão Acabamento: alto normal baixo
Estado de Conservação bom regular péssimo
Idade Real: ________________ Idade Aparente: __________________
Número de pavimentos:
Estrutura: _______________________________________________________________________
Revestimento Fachada: ____________________________________________________________
Esquadrias Externas: ______________________________________________________________
Cobertura: ______________________________________________________________________
Circulação vertical: escadas elevadores
Caixas d´água: ___________ Cisternas: __________ Pára-raios: ___________
Equipamentos ou instalações de especiais: ____________________________________________
_______________________________________________________________________________
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Áreas ou equipamentos de lazer: ____________________________________________________
_______________________________________________________________________________
Descrição da edificação: ___________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
5. UNIDADE PRIVATIVA
Tipo: _________________________________ Localização na edificação: __________________
Área construída: ________________________ Área útil: _______________________________
Padrão de Acabamento alto normal baixo
Estado de Conservação bom regular péssimo
Idade Real: ________________ Idade Aparente: __________________
Descrição da unidade: _____________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
Procedimentos gerais:
Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível
preferir o método comparativo direto de dados de mercado,
conforme definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.
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7.4. ABNT NBR 12721:1999
Critérios para avaliação de custos de construção para
incorporação imobiliária e outras disposições para
condomínios edilícios.
7.4.1. Área equivalente
a) garagem (subsolo): 0,50 a 0,75; 
b) área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00; 
c) área privativa salas com acabamento: 1,00; 
d) área privativa salas sem acabamento: 0,75 a 0,90; 
e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60; 
f) varandas: 0,75 a 1,00; 
g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60; 
h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;
i) área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0,50; 
j) caixa d’água: 0,50 a 0,75; 
k) piscinas, quintais, etc.: 0,50 a 0,75.
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7.4.2. CUB – Custo Unitário Básico
Finalidade. Determinar o custo global da obra para fins de cumprimento do
estabelecido na lei de incorporação de edificações habitacionais em condomínio,
ressaltando que o Custo Unitário Básico (CUB) é um custo meramente orientativo para
o setor da Construção Civil, não sendo nunca o custo real da obra, pois este só é
obtido através de um orçamento completo com todas as especificações de cada
projeto em estudo ou análise.
R:Residencial
Pavimentos: 1, 4, 8 e 16
Padrão de acabamento: baixo, normal e alto.
C:Comercial
Pavimentos: 8 e 16
Padrão de acabamento: normal e alto.
GI:Galpão Industrial
RP1Q: Residência Popular 1 Quarto
Observação sobre o CUB:
Na formac ̧a ̃o destes CUB, não foram considerados os seguintes itens, 
que devem ser levados em conta na determinaça ̃o dos prec ̧os por metro 
quadrado de construça ̃o, de acordo com o estabelecido no projeto e 
especificações correspondentes a cada caso particular: fundac ̧ões, 
submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lenc ̧ol 
freat́ico; elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogo ̃es, 
aquecedores, bombas de recalque, incineraça ̃o, ar-condicionado, 
calefaça ̃o, ventilac ̧a ̃o e exausta ̃o, outros; playground (quando na ̃o 
classificado como área construída); obras e serviços complementares; 
urbanizac ̧a ̃o, recreaça ̃o (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, 
instalação e regulamentação do condomínio; e outros serviços
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CUB – Custo Unitário Básico
■ Se tomou como parâmetro os projetos padrão idealizados na NBR 12721, ref. Jan/17
Calcular o valor do imóvel residencial CUB R1 –
Alto + 60%, FC = 25%, com as seguintes áreas:
Percentual Área Equivalente
Áreas privativas 250,00 m2
Varanda 30,00 m2
Garagem (subsolo) 40,00 m2
Piscina 50,00 m2
Área Total = m2
Valor do Imóvel = Área Total * (CUB + (60%)) * FC =
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8. Da Prática do Perito Judicial;
8.1. Cadastramento nos Tribunais;
8.2. Da apresentação as Varas;
8.3. Da nomeação e aceitação do encargo;
8.4. Processo eletrônico ou manual;
8.5. Dos Honorários Periciais;
8.6. Dos Assistentes Técnicos;
8.7. Da vistoria;
8.1. Do Cadastramento nos Tribunais de 
Justiça;
a. TJ-RJ http://portaltj.tjrj.jus.br/web/guest/institucional/dir-
gerais/dgjur/deinp/sejud/procedimentos-para-o-cadastro
Os interessados em se cadastrar devem encaminhar os documentos para o endereço 
eletrônico dgjur.cadastroperitos@tjrj.jus.br
- Resolução 09/2016 – Cadastro de Profissionais SEJUD
http://www4.tjrj.jus.br/biblioteca/asp/textos.asp?codigo=195539&desc=ti&servidor=1&iBanner=0&iEscond
eMenu=0&iSomenteLegislacao=0&iIdioma=0&campo4=assunto&valor4=REVOGA%C3%87%C3%83O
Localização: Avenida Erasmo Braga nº 115 - Lâmina I - Sala 201 B - Palácio da Justiça
Dica: Ao se cadastrar, procure incluir o máximo de atividades que você possa realizar, assim terá 
mais chance de ser chamado.
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Outros Tribunais importantes:
b. TJF-RJ https://www.jfrj.jus.br/assistencia-judiciaria-gratuita-ajg/acesso-ao-
sistema
c. TJ-SP http://www.tjsp.jus.br/auxiliaresjustica/login
Dica: É gratuita a emissão de certidões cíveis e criminais, estando os cartórios de 
distribuição do 1º ao 4º Ofícios desse Estado proibidos de cobrar taxas e emolumentos, 
para fins de Cadastro de Peritos.
d. TRT-RJ http://www.trt1.jus.br/web/guest/cadastramento-peritos
8.2. Da apresentação as Varas Judiciais;
■ Primeiramente é importante elaborar um planejamento de quais Varas se deseja 
atuar. Vamos exemplificar com as Varas Estaduais do Rio de Janeiro:
■ Fóruns Regionais da Capital RJ
http://www.tjrj.jus.br/web/guest/consultas/endereco_telefones/endtel/foruns-
regionais-da-capital
■ Fóruns do Estado do Rio de Janeiro
http://www.tjrj.jus.br/servicos/relacao-das-serventias-virtuais
Dica: As Varas da Capital estão LOTADAS de peritos, tente uma via alternativa, como 
cidades próximas, ou aquelas que vocês tenham algum conhecimento.
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Da Teoria para a Prática
■ Seja OBJETIVO!!!! Lembre da técnica “ELEVATOR PITCH”
■ Não utilize mais do que três páginas no seu documento.
■ Independentemente de já ter ou não, realizado perícia, faça uma compilação de 
exemplos de trabalhos “similares” realizados, como pareceres técnicos, assistência 
técnica, aulas ministradas, gerenciamento de obras, etc..
■ MOSTRE O SEU DIFERENCIAL!!!
■ Não deixe o seu CV com o pessoal do Cartório, pois será apenas mais um no 
arquivo ou no lixo.
■ Peça para conversar com o Magistrado (+difícil), ou com seus Secretários (+fácil).
■ Se tiver que esperar, ESPERE !!!!!, pois uma palavra“olho no olho”, com estes 
profissionais podem valer a diferença de ser ou não nomeado.!!!!
8.3. Da nomeação e aceitação do encargo;
■ “Art. 465. O juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de 
imediato o prazo para a entrega do laudo.
2o Ciente da nomeação, o perito apresentará em 5 (cinco) dias:
I - proposta de honorários;
II - currículo, com comprovação de especialização;
III - contatos profissionais, em especial o endereo eletrônico, para onde serão
dirigidas as intimações pessoais.”
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■ Depois de se cadastrar é hora de “gastar a sola de sapato”, fazendo as visitas 
periodicamente as Varas escolhidas, “quem não é visto, não é lembrado”, anotando 
o nome dos serventuários e pedindo um nomeação em JG, para mostrar o seu 
trabalho.
■ Consulte semanalmente o site https://www3.tjrj.jus.br/segweb/faces/login.jsp , 
para verificar se recebeu alguma intimação automática, bem como confira a caixa 
de correio eletrônico, pois algumas vezes as nomeações são enviados por e-mails.
■ Ao receber a nomeação, verifique se o processo é manual ou eletrônico, bem como 
se será “JG – Justiça Gratuita” ou não.
■ As vezes recebemos nomeações de município distantes e podemos solicitar que os 
autos sejam encaminhados para o SEJUD, aqui no TJRJ, a fim de se verificar a 
viabilidade do trabalho.
8.4. Processo eletrônico ou manual;
■ “Art. 465. O juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de 
imediato o prazo para a entrega do laudo.
2o Ciente da nomeação, o perito apresentará em 5 (cinco) dias:
I - proposta de honorários;
II - currículo, com comprovação de especialização;
III - contatos profissionais, em especial o endereo eletrônico, para onde serão
dirigidas as intimações pessoais.”
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8.5. Dos honorários periciais:
■ Leia o processo, pricipalmente as seguintes peças: Petição Inicial, a Contestação, o 
Despacho da nomeação, os quesitos do autor e do réu, pois só assim você terá a 
dimensão do trabalho que deverá ser executado.
■ Na petição de aceite, faça um breve descritivo das partes, e preferencialmente 
discrimine o número de horas que serão gastas na elaboração do laudo.
Exemplo de horas para um laudo simplificado:
Leitura e interpretação do processo; 2 horas
Realização da diligência com a comunicação das partes; 2 horas
Preparação de petições; 2 horas
Elaboração do Laudo com a resposta aos quesitos das partes. 4 horas.
Súmula 360 TJRJ, de 18/7/2017 
59
60
Outras referências de honorários:
■ IBAPE (2015) - https://ibape-nacional.com.br/site/wp-
content/uploads/2016/04/FIXA-HONORARIOS-IBAPE-NACIONAL_SUGESTOES.pdf
■ IBAPE – SP (2017) http://www.ibape-sp.org.br/util/arquivos/regulamento-de-
honorarios-2017.pdf
■ IBAPE – PR http://www.ibapepr.org.br/wp-content/uploads/Valor-da-Hora-Tecnica-
IBAPE-PR-2017.pdf
■ IBAPE – MG http://www.ibapemg.com.br/arquivos/download/1489417254.pdf
■ IEL – RJ (2011) http://ibape-rj.org.br/wp-
content/uploads/2016/08/IBAPE_RJ_HONORARIOS_2011.pdf
Requerimento final de honorários:
Diante do exposto, requeiro:
■ O arbitramento dos honorários periciais provisórios no valor de: R$ xx.xxx,00 
(xxxxxxxxxxxxxx).
■ Se aprovado, o devido depósito em juízo do valor correspondente a perícia, a fim de
se dar inicio a elaboração do laudo.
■ A autorização do pagamento de 50% do valor dos honorários, a título de
adiantamento, em nome do perito avaliador, (Novo CPC - Art. 465, § 4o.), o qual se
compromete a dar início às diligências, após concretização do depósito.
61
62
8.5. Dos Assistentes Técnicos;
■ “Art. 465. O juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de imediato o prazo 
para a entrega do laudo.
1o Incumbe as partes, dentro de 15 (quinze) dias contados da intimação do despacho de nomeação 
do perito:
I - arguir o impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso;
II - indicar assistente técnico;
III - apresentar quesitos.”
■ “Art. 466. O perito cumprirá escrupulosamente o encargo que lhe foi cometido, 
independentemente de termo de compromisso.
1o Os assistentes técnicos são de confiança da parte e não estão sujeitos a impedimento ou 
suspeição.
2o O perito deve assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências 
e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência 
mínima de 5 (cinco) dias.”
8.6. Da vistoria técnica; 
Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos 
excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem 
avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, 
desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. 
A-) Caracterização da região 
B-) Caracterização do terreno 
C-) Caracterização das edificações e benfeitorias 
63
64
PLANILHA PARA VISTORIA 
ENG. FERNANDO SARIAN ALTOUNIAN
DATA:
RESPONSÁVEL:
1. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
CLIENTE: ____________________________________________________________
ENDEREÇO: __________________________________________________________
BAIRRO: _____________________________________________________________
2. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
USO PREDOMINATE
RESIDENCIAL COMERCIAL INDUSTRIAL MISTO
INFRAESTRUTURA URBANA
ÁGUA COLETA DE LIXO
ESGOTO PAVIMENTAÇÃO
ÁGUAS PLUVIAIS CALÇADA
GÁS MEI-FIO
TELEFONE TRANSPORTE COLETIVO
ENERGIA ÉLETRICA _________________________________
SERVIÇOS
ESCOLA
HOSPITAL
SEGURANÇA
 
LAZER
COMÉRCIO
3. TERRENO
Formato: _______________________________________________________________________
Topografia: _____________________________________________________________________
Situação: _______________________________________________________________________
Área: __________________________________________________________________________
Frente: ____________ Fundos: ___________ Lat.Esq: ____________ Lat. Dir: ___________
4. EDIFICAÇÃO
Utilização: ______________________________________________________________________
Situação: _______________________________________________________________________
Área Construída: _________________________ Área Útil: _______________________________
Padrão Acabamento: alto normal baixo
Estado de Conservação bom regular péssimo
Idade Real: ________________ Idade Aparente: __________________
Número de pavimentos:
Estrutura: _______________________________________________________________________
Revestimento Fachada: ____________________________________________________________
Esquadrias Externas: ______________________________________________________________
Cobertura: ______________________________________________________________________
Circulação vertical: escadas elevadores
Caixas d´água: ___________ Cisternas: __________ Pára-raios: ___________
Equipamentos ou instalações de especiais: ____________________________________________
_______________________________________________________________________________
65
66
Áreas ou equipamentos de lazer: ____________________________________________________
_______________________________________________________________________________
Descrição da edificação: ___________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
5. UNIDADE PRIVATIVA
Tipo: _________________________________ Localização na edificação: __________________
Área construída: ________________________ Área útil: _______________________________
Padrão de Acabamento alto normal baixo
Estado de Conservação bom regular péssimo
Idade Real: ________________ Idade Aparente: __________________
Descrição da unidade: _____________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
9. Métodos para a Avaliação de Imóveis;
9.1. Método Comparativo de Dados de Mercado;
9.2. Método Involutivo.
9.3. Método Evolutivo.
9.4.Método da Capitalização da Renda.
67
68
9.1. Método Comparativo de Dados de 
Mercado;
9.1. MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS
Identifica o valor de mercado do bem por meio de
tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra.
69
70
9.1.1. Captação de Amostras no Mercado;
9.1.1.1. Fontes de Consultas na WEB;
9.1.1.2. Consulta na região da avaliação;
9.1.1.3. Consulta em Imobiliárias;
9.1.1.4. Consulta em Cartórios;
9.1.2. Homogeneização dos Dados;
9.1.2.1. Tratamento científico;
9.1.2.2. Tratamento por fatores;
9.1.3. Tratamento por Fatores; 
9.1.3.1. Fator de Correção de testada;
9.1.3.2. Fator de Correção de profundidade e testada;
9.1.3.3. Fator Depreciação ROSS-HEIDECK;
9.1.4. Cálculo da Média;
9.1.4.1. Método Simplificado
9.1.4.2. Desvio Padrão – Tabela Chauvenet;
9.1.5.Campo de Arbítrio, Arredondamento e Valor de Venda do Imóvel.
71
72
Desenvolvimento:
A-) Planejamento da pesquisa; 
B-) Identificação das variáveis do modelo:
- Variável dependente: preço total ou unitário 
- Variáveis independentes: área, frente/fundos, bairro, andar, padrão de construção;
https://www.youtube.com/watch?v=TiFK-KXIqzU&t=22s
C-) Levantamento de dados de mercado;
Obs: Após esta fase, geralmente estaremos diante de uma amostra formada 
por imóveis com características heterogêneas, tornando imprescindível o 
tratamento dos dados coletados.
Homogeinização dos Dados;
- Tratamento científico;
Neste caso se usa a inferência estatística, na busca de modelos 
explicativos do modelo imobiliários.
- Tratamento por fatores;
Neste caso, as discrepâncias devem ser reduzidas através de 
aplicação de fatores de homogeneização fundamentadas.
73
74
Fatores:
1 -) Fator contemporaneidade – é utilizado para atualizar os preços das 
negociações pretéritas para a data da avaliação;
Utiliza-se para este fim alguns índices já consagrados, como IGP-DI, INCC 
e etc..
2 -) Fator fonte – oferta e venda (0,90)
Quando se pesquisa amostras no mercado, é possível que se
encontre imóveis em oferta e imóveis já vendido, desta forma com o
intuito de uniformizar estas amostras, se faz necessário multiplicar a
OFERTA, por um defletor de 10%, 15% ou 20%, dependendo das
condições de mercado.
3. Fator correção de testada.
450 m2
30 x 15 m
450 m2
30 x 15 m
600 m2
30 x 20 m
450 m2
30 x 15 m
300 m2
30 x 10 m
450 m2
30 x 15 m
75
76
Tabela para correção de testada
Tabela para correção de testada
Avaliar os terrenos: a-) 30 m x 20 m e b-) 30 m x 10 m
Terreno Padrão 450 m2 R$ 100.000,00 Valor/m2 =
fator de correção Valor Real
Para 600 m2 R$/m2 R$ Total % R$
Para 300 m2 R$/m2 R$ Total % R$
77
78
4. Fator correção de profundidade e testada.
675 M2
450 M2 450 M2 450 M2 450 M2
240 M2
30 X 15 30 X 15 45 X 15 30 X 15 30 X 15 16 X 15
Tabela para correção de profundidade 
TABELA DE DEPRECIAÇÃO PELA PROFUNDIDADE 
Profundidade Média Depreciação Fator Profundidade
Menor ou igual a 10,00 m 25% 0,75
10,01 a12,50 m 20% 0,80
12,51 a15,00 m 15% 0,85
15,01 a16,00 m 10% 0,90
16,01 a18,00 m 5% 0,95
De 18,01 a40,00 m 0% 1,00
40,01 a45,00 m 5% 0,95
45,01 a50,00 m 10% 0,90
50,01 a55,00 m 15% 0,85
55,01 a60,00 m 20% 0,80
60,01 a65,00 m 22% 0,78
65,01 a70,00 m 25% 0,75
70,01 a75,00 m 27% 0,73
75,01 a80,00 m 30% 0,70
80,01 a99,99 m 32% 0,68
Maior ou igual a 100,00 m 40% 0,60
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80
Tabela – Fator Testada
Número de Testadas Valorização
Terreno com duas testadas 15%
Terreno com três testadas 25%
Terreno com quatro ou mais testadas 30%
ANEXO I (Anexo VII da Lei 2.773/93).
Avaliar os terrenos: a-) 45 m x 15 m e b-) 30 m x 15 m
Terreno Padrão Área padrão:
450,00 m2
Valor:
R$ 100.000,00
R$/m2 (padrão)
Para 675 m2 R$ % (prof.) R$
Para 240 m2 R$ % (prof.) + % (test.) R$
81
82
5. Fator Depreciação: 
Tabela de Ross-Heidecke.
■ Depreciação: é a perde de aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina.
■ Vida útil de um bem: É o período decorrido entre a data que foi concluída a 
edificação e o momento em que deixa de ser utilizado, devido à necessidade de 
reformas de grande monta.
■ Idade Real: Período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e a data 
de referência da avaliação.
■ Valor residual: é o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos 
materiais.
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84
85
86
Como utilizar a tabela:
■ Primeiro é necessário conhecer a vida útil do imóvel em questão:
■ 1. Apartamentos: 60 anos = 720 meses
■ 2. Bancos: 70 anos = 840 meses
■ 3. Casas de Alvenaria: 65 anos = 780 meses.
■ 4. Casas de Madeira: 45 anos = 540 meses.
■ 5. Hotéis: 50 anos = 600 meses.
■ 6. Armazéns: 75 anos = 900 meses.
■ 7. Fábricas: 50 anos = 600 meses.
■ 8. Constr. Rurais: 60 anos = 720 meses.
■ 9. Garagens: 60 anos = 720 meses
■ 10. Galpões: 70 anos = 840 meses.
87
88
Exemplo:
Se a vida útil de um apartamento é estimada em 60 anos, e a idade aparente do
mesmo é de 25 anos e estado de conservação regular , para saber o fator de
depreciação devemos utilizar a regra de três:
■ anos  100%
■ anos  X X = % de sua vida útil.
Após esta etapa, devemos verificar o estado de conservação do imóvel:
■ A, B, C, D, E, F, G ou H e em seguida utilizarmos a tabela.
■ Deperciação: %
Exercício Prático:
Avaliar o valor de venda de um apartamento de 80,0 m2, com dois dormitórios no 
Bairro da Taquara, tomando como base as amostras abaixo representadas.
A B C D
Amostra Bairro R$ Oferta / Venda
1 Taquara R$500.000,00 Oferta 
2 Taquara R$480.000,00 Venda 
3 Taquara R$430.000,00 Venda 
4 Taquara R$400.000,00 Oferta 
5 Taquara R$455.000,00 Venda 
6 Taquara R$550.000,00 Venda 
7 Taquara R$510.000,00 Oferta 
G
Área (m2)
80,00
96,00
75,00
70,00
80,00
70,00
80,00
89
90
(H / I) -MEDIA K ^ 2 K / Desvio P
A B C D E F G H / I K L M
Amostra Bairro R$ Oferta / Venda Fator Oferta R$ venda Área R$/m2 (R$/m2 - média) Qudrado dif. Coeficiente
1 Taquara R$500.000,00 Oferta 0,90 R$450.000,00 80 R$5.625,00 R$(201,19) R$40.477,61 -0,21
2 Taquara R$480.000,00 Venda 1,00 R$480.000,00 96 R$5.000,00 R$(826,19) R$682.590,70 -0,87
3 Taquara R$430.000,00 Venda 1,00 R$430.000,00 75 R$5.733,33 R$(92,86) R$8.622,45 -0,10
4 Taquara R$400.000,00 Oferta 0,90 R$360.000,00 70 R$5.142,86 R$(683,33) R$466.944,44 -0,72
5 Taquara R$455.000,00 Venda 1,00 R$455.000,00 80 R$5.687,50 R$138,69 R$19.235,05 0,15
6 Taquara R$550.000,00 Venda 1,00 R$550.000,00 70 R$7.857,14 R$2.030,95 R$4.124.767,57 2,15
7 Taquara R$510.000,00 Oferta 0,90 R$459.000,00 80 R$5.737,50 R$(88,69) R$7.866,00 -0,09
SOMA: R$40.783,33 SOMA: R$5.350.503,83 
Média: R$5.826 SOMA/6 R$891.750,64 
Desvio Padrao R$944,33 
TABELA DE CHAUVENET
n d/s
(nº amostras) coeficiente.
5 1,65 
6 1,74 
7 1,80 
8 1,86 
9 1,90 
10 1,96 
11 1,99 
Aplicando a Tabela de Chauvenet, retira-se a amostra 6
(H / I) -MEDIA K ^ 2 K / Desvio P
A B F I H / I K L M
Amostra Bairro R$ Área R$/m2 (R$/m2 - média) Qudrado dif.
1 Taquara R$450.000,00 80 R$5.625,00 R$137,30 R$18.851,73 0,42
2 Taquara R$480.000,00 96 R$5.000,00 R$(487,70) R$237.849,74 -1,49
3 Taquara R$430.000,00 75 R$5.733,33 R$245,63 R$60.336,51 0,75
4 Taquara R$360.000,00 70 R$5.142,86 R$(344,84) R$118.915,50 -1,05
5 Taquara R$455.000,00 80 R$5.687,50 R$(199,80) R$39.920,67 -0,61
6 Taquara R$- 0 R$- R$(5.487,70) R$- 0,00
7 Taquara R$459.000,00 80 R$5.737,50 R$249,80 R$62.400,83 0,76
SOMA: R$32.926,19 SOMA: R$538.274,99 
Média: R$5.488 SOMA/5 R$107.655,00 
Desvio Padrao R$328,11 
Para um apartamento de 80,0 m2 teremos: 80,00 R$5.488 R$439.040,00 
91
92
Campo de Arbítrio e Arredondamento
- O campo de arbítrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 e ́ o 
intervalo com amplitude de 15%, para mais e para menos, em torno 
da estimativa de tendência central utilizada na avaliac ̧ão. 
8.2.1.5.2 O campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis 
relevantes para a avaliação do imóvel não tiverem sido 
contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, 
por inexistência de fatores de homogeneização aplicáveisou 
porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente 
significantes em modelos de regressão
- Arredondamento: E por fim, ainda se pode arredondar o valor 
encontrado dentro do intervalo de +1 ou -1%.
93
94
Conclusão:
1. Método mais utilizado, pois retrata com mais
precisão o valor atual do mercado.
2. Utiliza amostras reais, com as devidas
homogeneizações.
95
96
9.2. MÉTODO INVOLUTIVO
Critério do Máximo aproveitamento: Identifica o valor de mercado do bem, 
alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de 
viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento 
compatível com as características do bem e com as condições do mercado no 
qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e 
comercialização do produto. 
VT = VL – DT – L 
VT = Valor máximo que se pagaria pelo terreno para viablizar o 
empreendimento;
PGV = Receita total obtida com a venda das unidades;
DT = Despesas totais com a implantação do empreendimento;
L = Lucro mínimo previsto pelo empreendedor;
Exemplo – Método Involutivo
■ Considerando-se que se queira avaliar o imóvel abaixo:
■ Área do terreno = 1.501,76 m2
■ Sendo a área total edificável de até 3,50 x ATotal = 5.256,16 m2
Fórmula: VT = PGV – (Cc + Dg + Dcp) – Li
Vt = Valor terreno, PGV = Produto geral de venda, Cc = Custo da Construção, Dg= Gerais, Dc
= Corretagem e Publicidade, Li = Lucro do Incorporador
– Área privativa = 70% do ATE (área total edificada) = 3.679,00 m2
■ PGV = 3.679,00 * R$ 5.000,00 (método comparativo) = R$ 18.395.000,00
97
98
Custos do Incorporador
1. Custo de Construção:
CC = CUB (CSL-8 - Alto) + 60% (fundação etc.) = R$ 2.375,60.
CC = 3.679,00 * 2.375,60 = R$ 8.739.832,40
2. Despesas Gerais:
Administrativas + Instalação de Condomínio + Habite-se + Taxas = PGV * 10%
Dg = R$ 18.395.000,00 * 10% = 1.839.500,00
3. Corretagem + Publicidade = PGV * 11% = R$ 2.082.850,00
4. Lucro do Incorporador = PGV * 15% = R$ 2.759.250,00 
■ Valor Terreno = R$ 18.395.000,00 – (R$ 8.739.832,40 – R$ 1.839.500,00 
- R$ 2.082.850,00 - R$ 2.759.250,00) = R$ 2.973.567,60
Exemplo – Método Involutivo
VT = PGV – (Cc + Dg + Dcp + Li)
Produto Geral de Vendas Área 3.679,00 m2 Valor/m2
5.000,00
R$ 18.395.000,00
Custo da Construção Área 3.679,00 m2 CUB (60%) R$/m2
2.375,60
- R$ 8.739.832,40
Despesas Gerais R$ 18.395.000,00 10% - R$ 1.839.500,00
Despaesas Corretagem e 
Publicidade
R$ 18.395.000,00 11% - R$ 2.082.850,00
Lucro do Incorporador R$ 18.395.000,00 15% - R$ 2.759.250,00
Valor máximo ou VT = R$ 2.973.567,60
99
100
Conclusão:
■ 1. Método de FORA PARA DENTRO
■ 2. Necessidade de se utilizar o CUB – Custo Unitário Básico, fornecido no site:
http://www.cub.org.br/cub-m2-estadual/RJ/, bem como fatores de correção e
posteriormente o fator de comercialização.
■ 3. Após o soma final, é possível utilizar o campo de arbítreo normatizado na NBR
14.653, +15% ou -15%, desde que devidamente embasado.
■ 4. Após o resultado acima, ainda é possível utilizar 1% de arredondamento para 
cima ou para baixo.
9.3. MÉTODO EVOLUTIVO
A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através
da conjugação de métodos a partir do valordo terreno, considerando o
custo de repodução das benfeitorias devidamente deprecidado e o fator
de comercialização, ou seja:
VI= (VT + CA) * FC
VI = Valor Estimado do imóvel;
VT = Valor do terreno;
CA = Custo de reedição das benfeitorias
FC = Fator de Comercialização
101
102
Desenvolvimento:
A-) Estimação do Valor do Terreno pelo método comparativo;
B-) Estimação do Custo de Reedição das Benfeitorias, com a utilização 
do CUB;
C-) Estimação do Fator de Comercialização. 
– Neste caso existe a necessidade de verificar o fator de 
comercialização do imóvel;
– Despesas Administrativas + Corretagem + Publicidade + Lucro = 36%
Exemplo: Considerando um imóvel comercial com as seguintes 
características, calcular o seu valor de venda:
TERRENO Esquina
(Duas Testada)
4.500,00 m2 Valor de mercado 
(m2)
R$ 1.200,00 /m2
ÁREA EDIFICADA VALOR CUB
SEDE 550,00 m2 R$ 1.605,88/m2
REFEITÓRIO 150,00 m2 R$ 1.605,88/m2
DEPÓSITO 250,00 m2 R$ 1.473,81/m2
FÁBRICA 1.500,00 m2 R$ 773,30/m2
103
104
Cálculo do Fator Majoração CUB
Item não considerado Majora % Faixa menor Faixa maior
1 Fundação/Infraestrutura 15 % 5 % até 25 %
2 Elevadores 8 % 8 % até 15 %
3 Equipamentos 5 % 2 % até 10 %
4 Obras Complementares 8 % 5 % até 25 %
5 Honorários Projeto 2 % 1 % até 3 %
6 Custo Financeiros Cap. Giro 12 % 5 % até 15 %
Total 50 % ou 37%
Fator de Comercialização
Variáveris Indíce Considerado
Despesas Administrativas Da 9,0%
Instalações de Condomínio I.C. 0,3%
Ligações e Habite-se L e H 0,2%
Taxas 0,5%
Despesas com Corretagem Dc 5,0%
Despesas com Publicidade Dp 6,0%
Lucro do Incorporador Lucro 15%
TOTAL 36%
105
106
Exemplo – Método Evolutivo:
VI= (VT + CA) * FC Área Valor por m2 Fator de 
Comércio
Total
VvendaT = Terreno 4.500,00 m2 (frente 
para duas ruas)
R$ 1.200,00 15% (duas 
testadas)
R$ 6.210.000,00
Área Edificada Valor CUB + extras
Sede 550,00 m2 R$ 1.605,88 + 50% 36% + R$ 1.802.919,36
Refeitório 150,00 m2 R$ 1.605,88 + 37% 36% + R$ 448.813,13
Depósito 250,00 m2 R$ 1.473,36 + 37% 36% + R$ 686.291,09
Fábrica 1.500,00 m2 R$ 773,70 + 37% 36% + R$ 2.162.336,76
Total = R$ 11.310.360,30
Conclusão:
■ 1. Método de DENTRO PARA FORA
■ 2. Necessidade de se utilizar o CUB – Custo Unitário Básico, fornecido no site:
http://www.cub.org.br/cub-m2-estadual/RJ/, bem como fatores de correção e
posteriormente o fator de comercialização.
■ 2. Após o soma final, é possível utilizar o campo de arbítreo normatizado na NBR
14.653, +15% ou -15%, desde que devidamente embasado.
■ 3. Após o resultado acima, ainda é possível utilizar 1% de arredondamento para 
cima ou para baixo.
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9.4. MÉTODO CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
É aquele que estima o valor do imóvel ou de suas partes
constitutivas, com base na capitalização presente da sua
renda líquida, real ou prevista. Os aspectos fundamentais
do método são a determinação do período de capitalização
e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser
expressamente justificada pelo engenheiro de avaliações.
Observações:
■ 1. Neste caso, não se estima um valor de mercado, mas um valor máximo de
viabilidade que um investidor estaria disposto a pagar pelo bem, nas condições por
ele estabelcidas.
■ 2. A única forma de se estimar o valor de mercado de um bem por este método é
quando se trabalha com a taxa de rentabilidade deste bem no mercado.
■ Se a TR (Taxa de Retorno) > Taxa mínima de atrativide  OK
■ Se a TR (Taxa de Retorno) < Taxa mínima de atrativide  Não é viável.
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Exercício: Determinar a atratividade da compra de um apto de um (1) 
dormitório, com valor de locação de R$ 1.000,00, tomando como base 
os dados abaixo:
Valor do imóvel Valor do aluguel Taxa de Remuneração ao mês.
1 R$ 250.000,00 R$ 800,00 V.AL / V.I. x 100 = 0,32%
2 R$ 320.000,00 R$ 950,00 V.AL / V.I. x 100 = 0,30%
3 R$ 340.000,00 R$ 800,00 V.AL / V.I. x 100 = 0,24%
4 R$ 270.000,00 R$ 1.050,00 V.AL / V.I. x 100 = 0,39%
5 R$ 300.000,00 R$ 1.140,00 V.AL / V.I. x 100 = 0,38%
6 R$ 350.000,00 R$ 1.050,00 V.AL / V.I. x 100 = 0,30%
Valor do imóvel e Viabilidade:
■ Média aritmética: 0,32% (6 amostras).
■ Determinação da média final, considerando um intervalo de + 20% e – 20%
Limite superior = 0,39% Limite inferior = 0,26%
■ Elimina-se as amostras discrepantes, neste caso amostra 03 e efetua-se novamente o 
cálculo da média aritmética:
– Média final: 0,34 (5 amostras) = 0,34% ao mês e 4,1% ao ano.
– Valor do imóvel = (R$ 1.000,00 x 100) / 0,34 = R$ 294.118,00
Aplicação em poupança = 0,58% ao mês e 8,34% ano.
ATRATIVIDADE 4,1% < POUPANÇA 8,34% (MELHOR NÃO COMPRAR O IMÓVEL.)
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Rentabilidade do aluguel no Brasil
10. Método Preventivo.
Case: Danos na Construção
■ Apresentação de CASE EDGE
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10. ELABORAÇÃO DO LAUDO PERICIAL
a) identificação da pessoa físicaou jurídica e/ou seu
representante legal que tenha solicitado o trabalho;
■ Fernando Sarian Altounian, Engenheiro Civil, CREA 060.189.615-8, 
perito judicial indicado e aprovado por V. Exa. na Ac ̧a ̃o de Execuça ̃o, 
na qual a Caixa Econômica Federal move contra Raimundo Donato, e 
após ter colhido todos os elementos que julgou necessa ́rio, vem 
respeitosamente apresentar o laudo de avaliaça ̃o para compra e 
venda de um apartamento residencial discriminado a seguir, 
embasado pela ABNT, NBR-14.653. 
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116
b) objetivo da avaliação 
c) identificação e caracterização do bem 
avaliando;

O objetivo deste trabalho e ́ estimar o valor de mercado para efeito de compra e 
venda de um apartamento de padra ̃o me ́dio-alto, situado na Rua Gustavo 
Sampaio, 260 - ap. 1001 - A, Leme, Rio de Janeiro, RJ. 
Para isto foi adotada a NBR 14.653-1 e 14.653-2, para a verificac ̧a ̃o do valor 
de venda, segundo a metodologia que melhor se aplica ao mercado de inserção 
do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado, permitindo-se: 
a) arredondar o resultado de sua avaliac ̧a ̃o, desde que o ajuste final 
na ̃o varie mais de 1% do valor estimado; 
b) indicar a faixa de variac ̧a ̃o de prec ̧os do mercado admitida como 
tolera ́vel em relac ̧a ̃o ao valor final, desde que indicada a probabilidade 
associada. 
d) indicação do(s) método(s) utilizado(s), 
com justificativa da escolha; 
■ Foi adotado o Método comparativo de dados de mercado, que 
identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos 
atributos dos elementos compara ́veis, constituintes da amostra em 
acordo com NBR-14.653-1, no seu artigo 8.3.1. 
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e) especificação da avaliação;

Trata-se de um apartamento residencial, em bom estado de 
conservaça ̃o, com a ́rea de cento e trinta e nove metros quadrados (139 
m2), composto por três (3) dormito ́rios, sendo uma suit́e, com sala de 
estar e jantar no formato em "L", cozinha, área de serviço, dormitório de 
empregada e três banheiros, sendo dois sociais e um de empregada. 
O edifi ́cio foi construi ́do em 1957, possui 12 andares, com 2 
apartamentos por andar e necessita de pequenas reformas, como 
pintura e manutenc ̧a ̃o das a ́reas comuns. 
■ ETC. ETC, ETC.
f) resultado da avaliação e sua data de 
referência;
4.1) Estimativa do valor central 
Para a ana ́lise de estimativa do valor central do m2 do imóvel, objeto deste laudo, vamos 
utilizar o modelo abaixo, com os seguintes dados, a fim de encontraremos a MEDIANA do 
Modelo e geraremos o resultado com o sistema SAB. (Anexo - Ana ́lise Individual) 
- Area = 139,0 m2
- Posic ̧a ̃o = 1 (frente)
- Conservac ̧a ̃o = 2 (boa conservac ̧a ̃o) 
Pu (Mediana) = 640630,31 * (Area ^ -0,8784) * (1,0834 ^ Posic ̧a ̃o) * (1,0457 ^ 
Conservac ̧a ̃o) 
Pu (Mediana) =640630,31 * (140 ^ -0,8784) * (1,0834 ^ 1) * (1,0457 ^ 2) 
Pu (Mediana) = R$ 9.949,90/m2 
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g) qualificação legal completa e assinatura 
do(s) profissional(is) responsável(is) pela 
avaliação; 
8.6) Comprovante de Matrícula, Carteira do Crea ou Diploma de Graduac ̧a ̃o dos 
Integrantes do Grupo 
Seguem o Diploma de Engenharia e a Carteira do CREA. 
Anexos:
DIPLOMA MACKENZIE CREA-SP 
 
h) local e data do laudo;
i) outras exigências previstas nas demais 
partes da NBR 14653. 
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TESTES:
 
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Julgados:
MÉTODO COMPARATIVO
TJ-SP - Agravo de Instrumento AI 22381934720158260000 SP 2238193-
47.2015.8.26.0000 (TJ-SP)
Data de publicação: 15/02/2016
Ementa: PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. FASE 
DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO. 
METODOLOGIA: MÉTODOCOMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO E ESTUDO DE 
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS. AUSÊNCIA DE ERROS OU 
EQUÍVOCOS. LAUDO VÁLIDO. Adotados 
o método comparativo de dados de mercado para o cálculo do preço do terreno e o 
estudo de valores de edificações de imóveis urbanos para o da edificação, e não 
constatados erros ou equívocos na confecção do laudo pericial, o valor do imóvel 
penhorado deve corresponder ao valor da avaliação pericial porque confeccionado o 
laudo a partir de critérios objetivos e imparciais que refletem a realidade 
do mercado imobiliário. Recurso desprovido.
 
MÉTODO COMPARATIVO X MÉTODO INVOLUTIVO
TJ-MG - Ap Cível/Reex Necessário AC 10114110079836001 MG (TJ-MG)
Data de publicação: 02/03/2016
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA OFICIAL - AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO - ADMINISTRATIVO -
PROCESSUAL CIVIL - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO DE OFÍCIO - VALOR DA INDENIZAÇÃO -
APURAÇÃO NA PERÍCIA JUDICIAL - CRITÉRIOS - APLICAÇÃO
DO MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO - PREVALÊNCIA SOBRE O MÉTODO INVOLUTIVO -
INOBSERVÂNCIA DOS CRITÉRIOS PREVISTOS NAS NORMAS TÉCNICAS - AUSÊNCIA DE PROVA - LUCROS
CESSANTES - ACUMULAÇÃO COM OS JUROS COMPENSATÓRIOS - IMPOSSIBILIDADE - INDENIZAÇÃO
DOS CUSTOS COM A MUDANÇA DA FAMÍLIA - ART. 25 DO DECRETO-LEI N.º 3.365 /41 - NÃO APLICAÇÃO.
1. Não é de se conhecer da remessa oficial se o valor da indenização fixado pela sentença proferida
nos autos de ação expropriatória se apresenta inferior ao dobro da quantia oferecida pelo expropriante
na inicial (art. 28 , § 1º , do Decreto-lei n.º 3.365 /41). 2. Em ação de desapropriação por utilidade
pública, deve prevalecer o valor da indenização apurado na perícia judicial, a qual se valeu
adequadamente do método comparativo de dados do mercado para obtenção do justo ressarcimento,
incabível a adoção, no caso concreto, do método involutivo vertical utilizado pelo assistente técnico
dos expropriados. 3. A teor da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, os juros compensatórios
não podem ser acumulados com os lucros cessantes, haja vista a finalidade comum de ressarcir o
proprietário pela privação do uso do imóvel. 4. O art. 25 , parágrafo único , do Decreto-lei n.º 3.365 /41
admite a indenização relativa ao desmonte e ao transporte de maquinário em funcionamento no
imóvel submetido à desapropriação, o que, porém, não alcança os custos com a mudança da família
de imóvel residencial.
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Terra Nua
TRF-3 - APELAÇÃO/REMESSA NECESSÁRIA APELREEX 00168042819984036100 SP (TRF-3)
Data de publicação: 13/10/2016
Ementa: DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO - PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO - UTILIDADE
PÚBLICA - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOSDO MERCADO - LAUDO PERICIAL - JUROS COMPENSATÓRIOS E
MORATÓRIOS - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - AGRAVOS RETIDOS IMPROVIDOS - APELO DO INSS NÃO
CONHECIDO - APELOS DA CEF E DA CPTM E REMESSA OFICIAL IMPROVIDOS - SENTENÇA MANTIDA. 1. O
NCPC, conquanto se aplique imediatamente aos processos em curso, não atinge as situações já consolidadas
dentro do processo (art. 14), em obediência ao princípio da não surpresa e ao princípio constitucional do
isolamento dos atos processuais. Assim, ainda que o recurso tivesse sido interposto após a entrada em vigor
do NCPC, o que não é o caso, por ter sido a sentença proferida sob a égide da lei anterior, é à luz dessa lei
que ela deverá ser reexaminada pelo Tribunal, ainda que para reformá-la. 2. Cabe ao Magistrado o exame da
necessidade ou não da realização da prova, pois esta se destina a alcançar o seu convencimento, em relação
à tese sustentada em Juízo. Nesse sentido, ademais, o CPC/1973, em seu artigo 130, faculta ao juiz da
causa o indeferimento das diligências inúteis ou meramente protelatórias. 3. Ao prestar esclarecimentos, o
perito judicial respondeu de forma suficiente aos quesitos da CEF, devendo ser mantida a decisão de fl. 625
que indeferiu seu pedido de novos esclarecimentos, para apreciação dos mesmos quesitos. Agravo retido às
fls. 630/634 improvido. 4. Descabida a realização de nova perícia, pois a discordância da CEF diz respeito
exclusivamente ao método empregado pelo perito judicial - MétodoComparativo Direto
de Dados do Mercado -, o qual a jurisprudência desta Egrégia Corte vem entendendo ser o mais adequado
para a avaliação da terra nua. Agravo retido às fls. 742/745 improvido. 5. O perito judicial descreveucom
precisão e detalhes a área expropriada, fornecendo informações sobre a sua localização, as características
da região, o acesso ao local e o zoneamento, tudo acompanhado de imagens...
 
Método da Renda
TJ-SP - Apelação Com Revisão CR 752786300 SP (TJ-SP)
Data de publicação: 22/11/2005
Ementa: LOCAÇÃO COMERCIAL - RENOVATÓRIA - ALUGUEL - AVALIAÇÃO - CRITÉRIO -
MÉTODO COMPARATIVO E MÉTODO DE RENDA - ADMISSIBILIDADE - RECURSO 
IMPROVIDO. "Os métodos de renda e o Comparativo são essenciais para apuração do 
aluguel a fim de que se possa autorizar a renovação do contrato, porque è o critério 
mais equânime para se dizer sobre o real valor da locação".
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FONTES DE CONSULTAS:
■ http://www.dantasengenharia.com
■ http://www.ibape-sp.org.br/Default.aspx
■ https://www.ipog.edu.br/home
■ http://cub.org.br
■ https://www.zapimoveis.com.br
■ http://www.sinduscon-rio.com.br
■ http://piniweb.pini.com.br
■ http://www.tjrj.jus.br/web/guest/home
Compêndio das Normas de Avaliação
– Resolução do CONMETRO no 12, de 12.10.1988 – Quadro Geral de Unidades de 
Medida 
– Leis Federais no 6766/79 e 9785/99, que dispõem sobre o parcelamento do solo 
urbano 
– Lei Federal no 8.245/91, que dispõe sobre locações de imóveis urbanos 
– Decreto-Lei no 9760/46, que dispõe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de 
marinha 
– ABNT NBR 12721:1999 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de 
construçãoo para incorporação de edifícios em condomínio – Procedimento 
– ABNT NBR 14653-1:2001 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais 
– ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos 
– ABNT NBR 14653-3:2004 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais 
– ABNT NBR 14653-4:2002 – Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos 
– Norma Básica de Periícias em Engenharia do IBAPE/SP 
– Glossário de Terminologia Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perí́cias do IBAPE/SP 
de 2002. 
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138
http://peritooficial.com/
Obrigado
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