ENCONTRO 6 - Procedimentos Especiais - Ação de Despejo

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ENCONTRO 6 
Procedimentos Especiais (ação de despejo)
Requisitos fundamentais – Abordagem Prática
Professor Amarílio Hermes Leal de Vasconcellos
AÇÃO DE DESPEJO
• ”O contrato de locação de bens imóveis pode ser extinto por
várias razões, exemplo da infração contratual, do término do
prazo do contrato ou da necessidade de recuperar o bem para
uso próprio. Se há motivo para essa extinção do contrato e o
locatário deixa imóvel de forma espontânea, tem-se o regular
cumprimento das obrigações e o desfazimento do vínculo
locatício. Pode, entretanto, suceder que o inquilino não pretenda
deixar o imóvel, o que dará ensejo ao emprego da ação de
despejo para, ao tempo em que se desconstitui judicialmente o
contrato de locação, se impõe ao réu o dever de sair do imóvel
sob pena de evacuação forçada. … A regulação da ação de
despejo se dá pela Lei de Locações (Lei 8.245/91). Essa lei,
porém, não se aplica para certas modalidades de locação (os
casos estão apontados pelo art. 1º, da referida Lei), que são
tratadas pela legislação própria.” (MARINONI, Luiz Guilherme et
al. Novo Curso de Processo Civil, Vol. 3, Ed. Revista dos Tribunais,
p. 266).
PRÁTICA JURÍDICA I
AÇÃO DE DESPEJO
Renato Alves é locatário de um imóvel residencial pertencente a
Flávio Santos. O contrato de locação foi firmado por instrumento
escrito e com prazo de 36 meses, estabelecendo R$ 1.000,00 de
aluguel mensal. Como garantia foi apresentado Luiz Diniz como
fiador. Findo o prazo, nenhuma das partes se manifestou quanto à
sua renovação ou não. Renato Alves continuou residindo
normalmente no imóvel. Após doze meses, Renato Alves recebeu
uma notificação, exigindo sua saída do imóvel no prazo de 30 dias.
Contrariado, ele considerada a notificação um desrespeito, pois
sempre pagou os aluguéis e tributos em dia e cuidou do bem como
se fosse seu. Desta forma, resolveu permanecer no imóvel, pois não
lhe parecer certo ter de sair do imóvel desmotivadamente. Na
condição de advogado de Flávio Santos, ajuize a demanda judicial
cabível para determinar a desocupação do imóvel por Renato
Alves. Considere que o foro de eleição estabelece a Comarca de
Curitiba – PR.
PRÁTICA JURÍDICA I
AÇÃO DE DESPEJO
• Competência: Foro da situação da coisa ou ainda foro de
eleição.
• Legitimidade ativa: Proprietário / Locatário (em caso de
sublocação).
• Legitimidade passiva: Trata-se de ação de direito pessoal
(fundada no contrato). Desta forma, será o locatário. Ressalte-
se que é necessário a inclusão do fiador se o fundamento for
a ausência de pagamento dos alugueres e demais encargos.
Isto porque, se o fiador não participa do processo do
conhecimento não poderá ser demanda no cumprimento de
sentença para cobrança do montante – Súmula 268 do STJ.
• Se houver diversos locatários – cumpre relacionar todos no
polo passive em litisconsórcio passive necessário.
PRÁTICA JURÍDICA I
AÇÃO DE DESPEJO
• As principais hipóteses de rescisão encontram-se elencadas no art. 9º da
Lei de locações:
• ”A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em
decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em
decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV -
para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder
Público, que não possam ser normalmente executadas com a
permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a
consenti - las.”.
• Ainda, o art. 4º da Lei de locações: ”Durante o prazo estipulado para a
duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.
Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia,
poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao
período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for
judicialmente estipulada.”
• Observar o art. 5º da Lei de Locações: ”Seja qual for o fundamento do
término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de
despejo.”.
PRÁTICA JURÍDICA I
AÇÃO DE DESPEJO
• Por prazo determinado, não é possível promover a ação de despejo por
denúncia vazia.
• Somente é possível requerer o despejo por denúncia vazia na hipótese de
contrato com prazo indeterminado nos termos do art. 46 da Lei de Locações:
”Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta
meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso. §1º Findo o prazo ajustado, se
o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem
oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo
indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. §2º
Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”.
• Se o prazo foi inferior a 30 meses – pode-se pedir a retomada do imóvel na
hipótese de renovação por prazo indeterminado nas hipóteses estabelecidas
no art. 47 da lei especial.
• Na locação, com prazo indeterminado, não residencial o imóvel pode ser
retomado a qualquer tempo mediante denúncia vazia –
independentemente do tempo de vigência do contrato de locação – art.
57: ”O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado
por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a
desocupação."
PRÁTICA JURÍDICA I
AÇÃO DE DESPEJO
• Nas ações com fundamento em falta de pagamento de quaisquer dos
encargos estabelecidos contratualmente, é possível cumular com o
pleito de cobrança – art. 62, I da Lei de locações:
• ”Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e
acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis,
ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o
seguinte: … I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado
com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta
hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e
o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança,
devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor
do débito;”.
• ATENÇÃO: Os réus são citados para contestar ou purgar a mora –
evitando a rescisão do contrato - Art. 62, II da Lei: ” II – o locatário e o
fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15
(quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado,
independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
…”
PRÁTICA JURÍDICA I
AÇÃO DE DESPEJO
• Pedidos principal: Art. 63 da Lei: ”Julgada procedente a ação de
despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de
despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a
desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos
seguintes.”.
• Pedido Liminar: Art. 59 da Lei: ”Com as modificações constantes
deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º
Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias,
independentemente da audiência da parte contrária e desde
que prestada a caução no valor equivalente a três meses de
aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:”.
• O rol do art. 59 da Lei do Inquilinato não é taxativo. Eventual
pedido de liminar para desocupação deve ser fundamento no
art. 300 CPC: “1. O rol previsto no art. 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/94,
não é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art.
273 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em
ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a
medida.” (STJ, REsp 1207161 / AL).
PRÁTICA JURÍDICA I
AÇÃO DE DESPEJO
• Prazo de desocupação é de 15 dias – art. 63, §1º, ”b” da lei.
• Pedido de provas: Todas as provas em direito admitidas –
devendo ser juntada a prova da propriedade - art. 60 da Lei
especial.
• Valor da causa: Soma dos 12 alugueres – art. 58, III da Lei
8245/91. Atenção: Mesmo para as hipóteses em que for
cumulado o pleito de cobrança.
PRÁTICA JURÍDICA I
AÇÃO DE DESPEJO
• Precedente aplicável ao Enunciado:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. PENDÊNCIA DE
AÇÃO REVISIONALDE ALUGUEL. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. INEXISTÊNCIA.
CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 330, I, DO CPC/1973.
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO POR PRAZO
INDETERMINADO.NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL COM PRAZO DE 30 DIAS.
ART. 57 DA LEI 8.245/1991. DESPEJO DECRETADO. LITIGÂNCIA DE MÁ-
FÉ.RECONHECIMENTO EX OFFICIO. APLICAÇÃO DA PENALIDADE. ARTS. 80 E
81, DO CPC/2015. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
… 3. Em se tratando de contrato de locação não residencial por prazo
indeterminado e em havendo manifestação do locador de seu desinteresse
em prosseguir com a locação, concedido ao locatário o prazo de trinta
dias para a desocupação, afigura-se legítimo o despejo por denúncia
vazia, nos termos do disposto do art. 57 da Lei 8.245/91. …. .5. Recurso
conhecido e não provido, com imposição de multa por litigância de má-fé.
(TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1617943-4 - Cascavel - Rel.: Dalla Vecchia -
Unânime - J. 07.06.2017)
PRÁTICA JURÍDICA I
AÇÃO DE DESPEJO
• Precedentes STJ sobre o tema:
• Locação. Imóvel urbano residencial. Denúncia vazia. Art. 46 da Lei n. 8.245/1991.
Accessio temporis. Contagem dos prazos de prorrogações. Impossibilidade.
• Na origem, trata-se de ação de despejo, na qual se postula a desocupação do imóvel
e a entrega das chaves, após notificação extrajudicial em que o locador manifesta o
desinteresse na renovação do contrato, que já havia sido objeto de prorrogação por
escrito mediante dois aditivos, totalizando 30 (trinta) meses. De início, cumpre salientar
que a denúncia vazia é a possiblidade de o locador solicitar a retomada do imóvel sem
a necessidade de apresentar justificativas. Em contrapartida, a denúncia cheia exige
que sejam indicadas as motivações expressas em lei. Ocorrendo qualquer das duas
situações, o contrato de locação será extinto. Nesse sentido, o caput do art. 46 da Lei
do Inquilinato assenta a hipótese em que se operará a cessação do contrato, sem a
exigência de notificação ou aviso. Ou seja, encerra-se o negócio jurídico com o mero
decurso do prazo. No entanto, se o locatário prosseguir na posse do imóvel por período
superior a 30 (trinta) dias, prorroga-se o contrato por prazo indeterminado e a denúncia
só poderá ser feita mediante notificação. Importante ressaltar que o artigo supra traz a
expressão "por prazo igual ou superior a trinta meses", sem permitir explicitamente a
contagem de múltiplos instrumentos negociais, ainda que haja apenas a prorrogação
dos períodos locatícios, sem a alteração das condições originalmente pactuadas. Assim,
a lei é clara quanto à imprescindibilidade do requisito temporal em um único pacto,
cujo objetivo é garantir a estabilidade contratual em favor do locatário. (informativo
615/2017 - REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade,
julgado em 07/11/2017, DJe 17/11/2017
PRÁTICA JURÍDICA I
AÇÃO DE DESPEJO
• Precedentes STJ sobre o tema:
• Ação de despejo. Purgação da mora. Prazo. Termo inicial.
Mandado. Juntada.
• Na ação de despejo, o prazo de 15 (quinze) dias para
purgação da mora deve ser contado a partir da juntada aos
autos do mandado de citação ou aviso de recebimento
devidamente cumprido. (Informativo 593/2016 - REsp
1.624.005-DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por
unanimidade, julgado em 25/10/2016, DJe 9/11/2016).
PRÁTICA JURÍDICA I
AÇÃO DE DESPEJO
• Casuística:
• “Os contratos coligados são queridos pelas partes
contratantes como um todo. Um depende do outro de tal
modo que cada qual, isoladamente, seria desinteressante.
Mas não se fundem. Conservam a individualidade própria,
por isso se distinguindo dos contratos mistos. A dependência
pode ser recíproca ou unilateral. Na primeira forma, dois
contratos completos, embora autônomos, condicionam-se
reciprocamente, em sua existência e validade. Cada qual é
a causa do outro, formando uma unidade econômica. (...) A
união com dependência unilateral verifica-se quando não há
reciprocidade. Um só dos contratos é que depende do outro.
Tal coligação requer a subordinação de um contrato a outro,
na sua existência e validade. Os contratos permanecem, no
entanto, individualizados”. (Orlando Gomes, In “Contratos”,
26ª Edição, Forense, pp. 121/122).
PRÁTICA JURÍDICA I
AÇÃO DE DESPEJO
• Casuística:
• APELAÇÃO AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA
Contrato de locação firmado com a finalidade de
construção de posto de gasolina, tendo sido celebrado,
simultaneamente, contrato de cessão de direitos de
construção do posto em favor da locatária Contratos
coligados Inadimplemento do contrato de cessão pelo
locador que o impede cobrança das prestações locatícias
Negado provimento. (TJSP; Apelação Cível 9169460-
17.2009.8.26.0000; Relator (a): Hugo Crepaldi; Órgão Julgador:
25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 7ª. Vara
Cível; Data do Julgamento: 03/10/2012; Data de Registro:
05/10/2012)
PRÁTICA JURÍDICA I
AÇÃO DE DESPEJO
• Casuística:
• APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA COMINATÓRIA. CUMPRIMENTO DO CONTRATO DE
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ENDOSCOPIA DIGESTIVA E RESPIRATÓRIA. SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. ESPAÇO CEDIDO PARA REALIZAÇÃO DOS EXAMES.
CONTRATO DE LOCAÇÃO COLIGADO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. REQUERIMENTO DE
EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO INTERPOSTO NA AÇÃO DE DESPEJO. QUESTÃO
EXAMINADA NO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.737.800-2. PEDIDO INDEFERIDO.
AGRAVO RETIDO. PREJUDICIAL DE MÉRITO. NULIDADE DA CLÁUSULA QUE VEDA A
RESILIÇÃO UNILATERAL. FUNDAMENTO SUSCITADO NA CONTESTAÇÃO. CABIMENTO.
AGRAVO RETIDO NÃO PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO
UNILATERAL. ARTIGO 473 E 599 AMBOS DO CÓDIGO CIVIL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
COM DEPÓSITO DA MULTA CONTRATUAL. INSTRUÇÃO PROBATÓRIA QUE REVELOU QUE A
RELAÇÃO CONTRATUAL ENTRE AS PARTES ESTAVA INSUSTENTÁVEL. PRINCÍPIO DA
AUTONOMIA DA VONTADE E DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. LOCAÇÃO NÃO
RESIDENCIAL. ARTIGO 53 DA LEI 8.245/1991. ESTABELECIMENTO DE SAÚDE. APELANTE QUE
NÃO SE ENQUADRA NA HIPÓTESE PREVISTA. SERVIÇOS DE SÁUDE ESSENCIAIS À
COMUNIDADE. PRECEDENTE DO STJ. INAPLICABILIDADE DA RESTRIÇÃO IMPOSTA NA LEI DE
LOCAÇÕES. FATOS SUPERVENIENTES QUE NÃO SERVIRAM DE FUNDAMENTO PARA A
SENTENÇA. RECONHECIMENTO DA RESCISÃO INDEPENDENTE DE CULPA. HONORÁRIOS
RECURSAIS. ARTIGO 85, §§2º E 11 DO CPC/2015. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E
NÃO PROVIDO.
• (TJPR - 12ª C.Cível - 0000723-78.2012.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: Juiz Victor Martim Batschke
- J. 11.03.2019)
PRÁTICA JURÍDICA I