DIREITO DE SUPERFICIE E SUAS CARACTERISTICAS

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DIREITO DE SUPERFICIE E SUAS CARACTERISTICAS
O direito de superfície é o direito, concedido pelo proprietário a outrem de construir, plantar ou usufruir de seu terreno por tempo determinado. Trata-se de um desdobramento da propriedade e, segundo o artigo 1369 do Código Civil, deve ser concedido mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Desse modo, esta categoria do direito é pautada no Estatuto da Cidade e no Código Civil. No primeiro, é estabelecido que o direito de superfície inclui a utilização do solo, subsolo ou espaço aéreo relativo ao terreno, com prazo determinado ou não. Entretanto, o Código Civil não permite obras no subsolo, a menos que estas sejam objeto da concessão, sempre com prazo determinado.
Assim, quando os dois lados da negociação forem ocupados por particulares, aplica-se a regra do Código Civil. No caso do direito de superfície ser constituído por pessoa de direito público e ocorrer divergência legal, prevalecerá o Estatuto da Cidade.
No que tange ao contrato de direito de superfície, o que é plantado e construído na propriedade pertence a uma das partes e a propriedade do solo que acomoda estes fatores pertence à outra. Não se trata de uma copropriedade, mas da existência de dois direitos diferentes. O titular da propriedade também pode continuar a utilizar o solo, mas fica limitado pelo direito de superfície.
portanto, conclui-se que tal direito poderá ser transferido a terceiros, em caso de morte do superficiário, aos seus herdeiros, não podendo o titular da propriedade exigir nenhum pagamento pela transferência.
Direitos e obrigações das partes
Como estabelece o Estatuto da Cidade e o Código Civil, tanto o proprietário quanto ao superficiário tem deveres e obrigações claras quando se trata do direito de superfície. 
Direitos do proprietário do solo:
– O solo e o terreno serão de posse do proprietário, enquanto não for iniciada a construção ou plantação;
– O proprietário pode continuar a utilizar a região do solo que não está ocupada pela construção, sem que isso atrapalhe o superficiário. Entretanto, este uso deve ser estabelecido no contrato;
– Receber o pagamento pela concessão, caso tenha sido ajustada;
– Exercer o direito de preferência na aquisição da superfície;
– Proceder à resolução da superfície antes do advento do termo, se temporária, se o superficiário não edificar ou plantar no tempo aprazado, ou se edificar em desacordo com o convencionado ou, ainda, se der destinação diversa daquela originalmente concedida, construir gravames reais sobre o solo.
Direitos do superficiário:
– Utilizar a superfície do solo de outrem, nos termos do contrato firmado;
– Usar, gozar e dispor da construção ou plantação superficiária como coisa sua, separada da propriedade do solo;
– Onerar com ônus reais a construção ou plantação, que se extinguirão com o termo final da concessão da propriedade superficiária;
– Exercer o direito de preferência na aquisição do solo, caso o proprietário pretenda aliená-la a título oneroso;
– Reconstruir a edificação ou refazer a plantação em caso de perecimento.
Obrigações do proprietário do solo:
– Não praticar atos que impeçam ou prejudiquem a concretização, ou exercício do direito de superfície;
– Dar preferência ao superficiário na aquisição da propriedade do solo, caso esta se faça a título oneroso.
Obrigações do superficiário:
– Pagar a remuneração ajustada, no caso do acordo ter sido pactuado de forma onerosa;
– Construir ou plantar de acordo com o acordado;
– Pagar os encargos e tributos que incidirem sobre a obra superficiária e sobre o solo;
– Conservar a obra superficiária;
– Dar preferência ao proprietário do solo à aquisição da superficiária, caso a aliene a título oneroso.
Extinção do direito de superfície
O superficiário não recebe uma indenização quando o direito de superfície é extinto, a qual pode ocorrer nas seguintes ocasiões:
– Término do prazo;
– Perecimento do solo;
– Dar destinação diversa à contratada;
– Desapropriação;
– Distrato;
– Renúncia;
– Se o superficiário se tornar também o dono da propriedade