O Direito do Consumidor no Mercado Imobiliário - Pablo Jiménez

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Pablo	Jiménez	Serrano
	
	
	
	
	
	
O	Direito	do	Consumidor	no	Mercado
Imobiliário
	
	
Aplicabilidade	do	Código	de	Defesa	do
Consumidor	aos	Contratos	Imobiliários
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
EDITORA	JURISMESTRE
	
CONSELHO	EDITORIAL
	
Presidente:
Pablo	Jiménez	Serrano.	Doutor	em	Direito,	UNISAL,	Lorena-SP,	Unifoa-RJ,	UBM-RJ.
	
Membros:
Prof.	Dr.	Celso	Antonio	Pacheco	Fiorillo	(Academia	de	Direitos	Humanos/Brasil).	Chanceler	da
Academia	de	Direitos	Humanos	é	o	primeiro	professor	Livre	Docente	em	Direito	Ambiental	do	Brasil	bem
como	Doutor	e	Mestre	em	Direito	das	Relações	Sociais	(pela	PUC/SP).	Miembro	colaborador	del	Grupo	de
Investigación	Reconocido	IUDICIUM:	Grupo	de	Estudios	Procesales	de	la	Universidad	de	Salamanca
(ESPAÑA)	y	Director	Académico	del	Congreso	de	Derecho	Ambiental	Contemporáneo	España/Brasil-
Universidad	de	Salamanca	(ESPAÑA).	Professor	convidado	visitante	da	Escola	Superior	de	Tecnologia	do
Instituto	Politécnico	de	Tomar	(PORTUGAL)	e	Professor	Visitante/Pesquisador	da	Facoltà	di
Giurisprudenza	della	Seconda	Università	Degli	Studi	di	Napoli	(ITALIA).
Grasiele	Augusta	Ferreira	Nascimento.	Doutora	em	Direito,	UNISAL,	Lorena-SP.
Rolando	Antonio	Rios	Ferrer.	Doutor	em	Direito.		Universidade	Lusófona	de	Cabo	Verde.
Mario	González	Arencibia.	Doutor	em	Ciências	Econômicas.	Universidad	de	Habana,	Cuba.
Lino	Rampazzo.	Doutor	em	Teologia	pela	Pontificia	Università	Lateranense	(Roma).
Cláudia	Ribeiro	Pereira	Nunes.	PhD,	PPGD/UVA,	UBM-RJ
Ana	Maria	Viola.	Doutora	em	Direito.	UNISAL,	Lorena-SP.
Daniele	Mattoso	Hammes.	Doutora	em	Sociologia	Política,	UBM-RJ.
	
CONSELHO	CIENTÍFICO-TÉCNICO
Revisão	Editorial:	Pablo	Jiménez	Serrano.	Diretor.
Revisão	Textual:	Maricineia	Pereira	Meireles	da	Silva,	 UBM	e	UniFOA.
Tradução:	José	Alfredo	Jiménez	Serrano.	Professor	de	Língua	Inglesa	e	Literatura	Espanhola.
Projeto	gráfico	da	capa:	Luciano	Fonseca.	Tecnologia	de	Sistema	de	Computação,	UFF.
	
FICHA	CATALOGRÁFICA
Bibliotecária:	Alice	Tacão	Wagner	-	CRB	7/RJ	4316
	
	
	
	
	
	
Editoração	e	Acabamento:
Editora	Jurismestre	–	Rua	H,	n.	173
Fone:	(24)	99905-8200	–	27251-223	–	Volta	Redonda,	RJ.
www.loja.jurismestre.com.br
contato@jurismestre.com.br
	
http://www.loja.jurismestre.com.br
	
Pablo	Jiménez	Serrano
	
Graduação	em	Direito	pela	Universidade	do	Oriente,	Cuba	(1983),	Mestrado	em
Epistemologia	 da	 Política	 e	 do	 Direito	 pela	 Universidade	 São	 Judas	 Tadeu
(2005)	 e	 Doutorado	 em	 Direito	 pela	 Universidade	 do	 Oriente,	 Cuba	 (1996),
diploma	 revalidado	 (RECONHECIDO),	 de	 acordo	 com	 os	 documentos
constantes	 do	 Processo	 n.	 2000.1.4694.1.7	 pela	 Universidade	 de	 São	 Paulo	 -
USP/SP	(02	de	agosto	de	2004).	Cursou	o	Programa	de	Doutorado:	Metodologia
Fontes	e	Instituições	Jurídicas	da	Universidade	de	Alicante,	Espanha.	Professor	e
pesquisador	 do	 Centro	 Universitário	 Salesiano	 de	 São	 Paulo,	 Unisal,	 Lorena.
Professor	 e	 pesquisador	 do	 Centro	 Universitário	 de	 Volta	 Redonda,	 UniFOA.
Professor	 e	 pesquisador	do	Centro	Universitário	de	Barra	Mansa,	UBM.	 	Tem
experiência	 na	 área	 de	 Direito,	 com	 ênfase	 em	 Direito	 Civil	 e	 Direito	 do
Consumidor,	 atuando	 principalmente	 nos	 seguintes	 temas:	 Metodologia	 do
Ensino	e	da	Pesquisa	Jurídica,	Hermenêutica	e	Interpretação	Jurídica,	Filosofia
do	Direito,	Ética	Pública	e	Empresarial,	Teoria	do	Direito	etc.	É	autor	de	vários
livros	e	artigos	científicos.
	
	
SUMÁRIO______________________________________________________________
	
INTRODUÇÃO,	8
	
CAPÍTULO	1	DIREITO	DO	CONSUMIDOR	E	DIREITO	IMOBILIÁRIO,	11
1.1	Definições,	11
1.1.1	Direito	do	Consumidor,	12
1.1.2	Direito	Imobiliário,	14
1.2	O	Direito	do	Consumidor	no	âmbito	imobiliário,	18
	
CAPÍTULO	2	PRESSUPOSTOS	NORMATIVOS	DO	DIREITO	DO
CONSUMIDOR
E	DO	DIREITO	IMOBILIÁRIO,	26
2.1	Pressuposto	constitucional,	26
2.2	Pressuposto	infraconstitucional,	29
2.2.1	Fundamentos	normativo	do	Direito	do	Consumidor,	30
2.2.2	Fundamentos	normativo	do	Direito	Imobiliário,	32
2.2.3	Diálogo	das	fontes,	32
2.2.3.1	Código	de	Defesa	do	Consumidor	e	Código	Civil	Brasileiros,	33
2.2.3.2	Código	de	Defesa	do	Consumidor	Brasileiro	e	 a	 legislação	 imobiliária,
36
2.2.4	Direitos	básicos	do	consumidor	no	âmbito	do	mercado	imobiliário,	56
2.2.5	Consequências	derivadas	da	violação	dos	direitos	básicos	do	consumidor,
64
	
CAPÍTULO	3	O	MERCADO	IMOBILIÁRIO,	67
3.1	A	relação	de	consumo	no	mercado	imobiliário,	67
3.1.1	A	relação	imobiliária	como	relação	de	consumo,	68
3.1.1.1	Compreensão	estrutural	da	relação	de	consumo,	72
3.1.1.2	Natureza	difusa	da	relação	de	consumo,	76
	
CAPÍTULO	4	O	CONSUMIDOR	IMOBILIÁRIO,	78
4.1	O	conceito	de	consumidor,	78
4.1.1	Definição	legal	do	consumidor,	79
4.1.2	Significação	doutrinária	do	consumidor,	81
4.1.2.1	Teorias	finalista,	maximalista	e	mista,	82
4.2	O	consumidor	imobiliário,	84
	
CAPÍTULO	5	O	FORNECEDOR	IMOBILIÁRIO,	85
5.1	O	conceito	de	fornecedor,	85
5.1.1	Definição	legal	do	fornecedor,	85
5.1.2	Significação	doutrinária	do	fornecedor,	87
5.2	O	fornecedor	imobiliario,	88
	
CAPÍTULO	6	O	CONTRATO	IMOBILIÁRIO,	90
6.1	O	conceito	de	contrato,	90
6.1.1	O	contrato	de	consumo,	95
6.2	Características	do	contrato	imobiliário,	100
6.3	Terminologia	vinculada	ao	contrato	imobiliário,	101
6.3.1	Matrícula,	101
6.3.2	Compra	e	venda,	101
6.3.3	Opção	de	compra	e	venda,	104
6.3.4	Promessa	de	compra	e	venda,	104
6.3.5	Contrato	particular	de	compra	e	venda,	105
6.3.6	Escritura	de	compra	e	venda,	106
6.3.7	Incorporação	imobiliária,	106
	
CAPÍTULO	 7	 CONFLITOS	 DERIVADOS	 DO	 MERCADO	 IMOBILIÁRIO,
108
7.1	Conflitos	no	mercado	imobiliário,	108
7.2	Uma	tipologia	de	conflitos,	110
7.3	Práticas	comerciais	abusivas	no	CDC,	111
7.3.1	Práticas	abusivas	pré-contratuais,	112
7.3.2	Práticas	abusivas	contratuais,	113
7.3.3	Práticas	abusivas	pós-contratuais,	115
7.4	Práticas	comerciais	abusivas	no	mercado	imobiliário,	116
	
CAPÍTULO	8	PROTEÇÃO	DA	RELAÇÃO	DE	CONSUMO,	123
8.1	Proteção	pré-contratual,	123
8.1.1	A	oferta	vinculante,	123
8.1.1.1	Requisitos	da	oferta	vinculante,	126
8.1.2	Publicidade	ou	propaganda,	127
8.1.2.1	Publicidade	enganosa	e	abusiva,	128
8.2	Proteção	contratual	da	relação	de	consumo	imobiliário,	130
8.2.1	Adesão	contratual,	132
8.2.1.1	Efeitos	da	Adesão	Contratual,	135
8.2.2	Interpretação	contratual,	138
8.2.3	Direito	de	arrependimento	ou	desistência	contratual,	142
	
CAPÍTULO	9	RESPONSABILIDADE	NA	RELAÇÃO	DE	CONSUMO,	144
9.1	A	responsabilidade	objetiva	e	solidária,	144
9.1.1	Responsabilidade	pelo	Fato	do	Produto	e	do	Serviço:	acidente	de	consumo,
149
9.1.2	Responsabilidade	por	Vicio	do	Produto	e	do	Serviço:	defeito	menos	grave,
153
9.2	Causas	da	exclusão	da	responsabilidade	consumerista,	157
9.2.1	Caso	fortuito	e	força	maior,	159
9.2.2	Decadência	e	Prescrição,	161
	
CAPÍTULO	10	A	DEFESA	DO	CONSUMIDOR,	163
10.1	A	concepção	do	dano	na	relação	de	consumo,	163
10.1.1	Espécies	de	dano:	patrimonial	e	moral,	164
10.2	Reparação	do	dano	no	CDC,	166
10.2.1	Tutela	administrativa,	167
10.2.1.1	Sanções	administrativas,	167
10.2.2	Tutela	penal:	direito	penal	consumerista,	171
10.2.2.1	Sanções	penais,	172
10.3	Sistema	nacional	de	defesa	do	consumidor,	177
10.3.1	Órgãos	públicos	de	defesa	do	consumidor,	178
10.3.2	Associações	civis	de	defesa	do	consumidor,	183
10.3.3	A	defesa	do	consumidor	em	juízo,	184
10.3.3.1	Defesa	individual	do	consumidor,	186
10.3.3.2	Defesa	coletiva	do	consumidor:	ações	coletivas,	186
10.4	Desconsideração	da	personalidade	jurídica,	188
10.5	 Aplicabilidade	 do	 Código	 de	 Defesa	 do	 Consumidor	 aos	 Contratos
Imobiliários,	192
10.5.1	Estudo	de	Caso,	192
	
BIBLIOGRAFIA,	196
	
	
	
	
	
INTRODUÇÃO
	
	
Toda	e	qualquer	obra	 jurídica	é	considerada	útil	na	medida	em	que
contribua	com	a	significação	e	a	caracterização	das	relações	e	direitos	próprios
de	 um	 determinado	 ramo	 ou	 disciplina,	 a	 partir	 do	 estudo	 dos	 conceitos
fundamentais	 e	 constitutivo	 da	 doutrina	 e	 da	 legislação	 dominantes	 acerca	 de
determinado	assunto.
Neste	 sentido,	 notória	 é	 a	 contribuição	 dos	 doutrinadores	 pátrios	 e,
também,	 estrangeirosacerca	 do	 significado	 e	 da	 definição	 do	 objeto,	 dos
objetivos	 e	 das	 razões	 do	 Direito	 do	 Consumidor	 e	 sua	 repercussão	 noutros
importantes	campos	do	direito.	
Certamente,	o	Direito	do	Consumidor	é	uma	disciplina	que	se	estende	a
outros	 ramos	 e	 sub-ramos	 jurídicos	 que,	 a	 exemplo	 do	 Direito	 Imobiliário,
estimula	discussões	 e	 reflexões	 cada	vez	mais	 aprofundadas	 acerca	do	diálogo
existente	entre	eles	e	da	proteção	efetiva	das	relações	jurídicas	imobiliárias,	ora
consideradas	de	consumo.
Em	verdade,	o	Direito	do	Consumidor	é	um	microssistema	que	estende	a
suas	raízes	e	influencias	a	todo	o	sistema	de	relações	contratuais	que	possam	ser
consideradas	consumeristas.	Contudo,	por	ser	um	microssistema	constituído	de
normas:	princípios	e	 regras	almeja	orientar	o	consumo	massificado	em	face	da
defesa	do	sujeito	mais	 fraco	da	 relação	 tutelada:	o	consumidor	 imobiliário	que
junto	ao	fornecedor,	participa	do	mercado	imobiliário.
O	Direito	do	Consumidor	é,	portanto,	um	exemplo	de	humanização	do
contato	imobiliário,	no	sentido	de	que	sua	aplicação	exige	compreensão	de	seus
pressupostos	 e	 fundamentos	 sociais,	 valorativos	 e	 normativos.	Falamos,	 assim,
de	um	novo	direito	que	engloba	valores	situados	acima	dos	interesses	individuais
e	empresariais	característicos	do	mercado	imobiliário.
Destarte,	 toda	 lição	 sobre	 Direito	 do	 Consumidor	 deve	 servir	 de	 base
para	 a	 resolução	 de	 conflitos	 derivados	 das	 relações	 contratuais	 de	 consumo.
Nesse	sentido,	no	primeiro	capítulo	significamos	a	relação	e	o	diálogo	possível
entre	Direito	do	Consumidor	e	Direito	Imobiliário,	facilitando,	desta	forma,	sua
compreensão	e	uso,	caracterizando	o	contrato	 imobiliário	 também	como	objeto
do	Direito	do	Consumidor	contemporâneo	que	tem	como	objetivo	a	tutelar	dos
direitos	e	a	resolução	de	conflitos	oriundos	do	mercado	imobiliário.
Na	presente	obra,	procuramos,	pois,	 tornar	possível	a	compreensão	dos
fundamentos	e	pressupostos	que	balizam	a	proteção	das	relações	consumeristas
no	 âmbito	 do	mercado	 imobiliário.	Esta	 é	 uma	obra	 voltada	 ao	 estudioso	 que,
diariamente,	 empenha-se	 em	 compreender	 as	 diferenças	 e,	 também,	 as
semelhanças	 e	 o	 diálogo	 existente	 entre	 o	Direito	 do	 Consumidor	 e	 o	 Direito
Imobiliário	no	contexto	do	Direito	Privado	(Civil	e	Consumerista).
Na	primeira	parte	do	presente	livro,	objetivamos	familiarizar	o	leitor	com
os	 conceitos	 que	 norteiam	 o	 regime	 já	 instrumentalizado	 de	 resolução	 de
conflitos	nascidos	das	diversas	práticas	desenvolvidas	pelas	empresas	e	demais
entes	 despersonalizados	 com	 o	 intuito	 de	 aproximar,	 ao	 consumidor,	 seus
produtos	e	serviços.
Procuramos,	 igualmente,	 demonstrar	 que	 existe	 uma	 notável	 relação
entre	 o	 mercado	 imobiliário	 e	 a	 contratação	 em	 massa,	 assunto	 que,	 por	 ser
também	de	interesse	para	o	jurista	moderno,	abordamos	com	mais	profundidade
no	capítulo	3.
Na	 segunda	 parte	 desta	 obra,	 discorremos	 sobre	 a	 caracterização	 e
resolução	dos	problemas	que	alberga	este	 importante	 ramo	do	direito	que	hoje
repercute	na	vida	de	todo	cidadão.	De	sorte	que	a	análise	das	normas,	princípios
e	regras	do	CDC	estimula-nos	na	procura	da	sua	eficiência	e	eficácia	social	do
Direito	Imobiliário.
Assim,	privilegiamos,	como	aspecto	importante	e	consequente	das	lições
anteriores,	 a	 aplicabilidade	 do	 Código	 de	 Defesa	 do	 Consumidor	 ao	 mercado
imobiliário:	seus	valores,	normas	e	dispositivos.	Por	aplicabilidade,	entendemos
o	estudo	das	concepções	que	modernamente	orientam	os	processos	de	integração
normativa	 como	 antessala	 da	 decisão	 de	 casos	 concretos,	 atividade	 própria	 do
jurista	prático.
Objetiva-se,	 portanto,	 a	 abordagem	 de	 importantes	 temas	 cujos
conteúdos	 projetam-se	 para	 a	 práxis	 desse	 importante	 direito	 imobiliário.	 Os
conteúdos	 selecionados	 caracterizam	 a	 funcionalidade	 do	 Direito	 do
Consumidor,	ora	pautada	pela	necessidade	de	uma	legislação	eficaz	por	meio	da
qual	 se	 viabilize	 a	 efetiva	 resolução	 de	 conflitos	 derivados	 das	 relações	 de
consumo,	problemática	jurídicas	que	domina	o	mundo	moderno.
Neste	ponto,	destacamos	os	meios	de	proteção	pré-contratual,	contratual
e	 pós-contratual	 que	 objetivamente	 permitem	 inibir	 os	 conflitos	 derivados	 das
relações	de	consumo,	abordando,	para	tanto,	a	tipologia	de	conflito	nascidos	das
práticas	comerciais	no	Direito	do	Consumidor.	
Como	formando	parte	da	proteção	pré-contratual	da	relação	de	consumo,
estudaremos	 a	 oferta	 vinculante	 e	 a	 publicidade	 enganosa	 e	 abusiva.	Quanto	 à
proteção	 Contratual,	 significamos,	 do	 contrato	 de	 consumo,	 sua	 interpretação,
destacando	 característica	 mais	 relevante:	 a	 adesão	 contratual.	 Discute-se,
finalmente,	 a	 defesa	 do	 consumidor	 imobiliário	 em	 face	 da	 efetiva	 tutela	 do
consumidor,	a	saber,	tutela	administrativa,	penal,	individual	e	coletiva.
Enfim,	 nas	 páginas	 que	 se	 seguem,	 almejamos	 contribuir	 para	 uma
eficiente	 interpretação	 e	 compreensão	 dos	 conceitos,	 princípios	 e	 normas
consumeristas	que	se	aplicam	ao	mercado	imobiliário	no	Brasil.
Agradeço	 aos	 idealizadores	 do	 Programa	 Oficial	 do	 Curso	 de	 Direito
Imobiliário	 para	 alunos	 da	 Universidade	 Central	 de	 Santiago	 de	 Chile	 e	 do
Unisal,	pelo	incentivo	na	elaboração	da	presente	obra,	possibilitando,	assim,	uma
discussão	 nesta	 importante	 disciplina:	 Direito	 Imobiliário	 e	 relaciones	 de
consumo,	resumidamente:	Direito	do	Consumidor	Imobiliário.
	
	
Pablo	Jiménez	Serrano
Rio	de	Janeiro,	22	de	novembro	de	2018
	
	
	
	
	
Capítulo	1
DIREITO	DO	CONSUMIDOR	E	DIREITO
IMOBILIÁRIO
	
	
Conteúdo:	1.1	Definições.	1.1.1	Direito	do	Consumidor.	1.1.2	Direito	Imobiliário.	1.2.
O	Direito	do	Consumidor	no	âmbito	imobiliário.
	
	
No	presente	capítulo	nos	propomos	significar	o	direito	do	consumidor	e
o	 direito	 imobiliário	 e,	 a	 seguir,	 caracterizar	 a	 relação	 existente	 entre	 esses
importantes	 microssistemas	 jurídicos,	 colocando	 em	 diálogo,	 tanto	 a	 doutrina
como	 suas	 normas	 vigentes.	 Esta	 primeira	 abordagem	 possibilitará	 a
compreensão	 posterior	 da	 estrutura	 da	 relação	 consumerista	 no	 marco	 do
mercado	imobiliário.
	
1.1	Definições
	
A	 primeira	 dificuldade	 que	 iremos	 enfrentar	 ao	 falar	 da	 relação	 e	 do
diálogo	 existente	 entre	 o	 Direito	 do	 Consumidor	 e	 o	 Direito	 Imobiliário	 é	 a
compreensão	da	origem	e	definição	de	ambas	as	disciplinas.	Isso,	por	que	a	elas,
mesmo	 tendo	 uma	 natureza	 contratual,	 podem	 ser	 atribuídas	 naturezas
diferentes.
Assim,	por	exemplo,	o	Direito	do	Consumidor,	quando	inserido	na	grade
curricular	 dos	 cursos	 jurídicos,	 adota	 diversas	 denominações,	 a	 saber,	 Direito
consumerista,	 Direito	 do	 Consumo,	 Relações	 Jurídicas	 Consumerista	 etc.	 Por
outro	 lado,	 o	 Direito	 Imobiliário,	 poucas	 vezes	 aparece	 como	 disciplina
independente,	mas	é	contemplado	como	uma	disciplina	que	faz	parte	do	Direito
Privado	e,	mais	especificamente	do	Direitos	das	Coisas,	Direitos	da	Propriedade,
Propriedade	Imobiliária	etc.
Mas,	de	fato,	todas	essas	denominações	nos	falam	de	uma	única	coisa:	de
um	 conjunto	 de	 relações	 jurídicas	 contratuais	 que	 tem	 natureza	 privada	 e
consumerista	 e,	 por	 esse	motivo,	 atualmente	 devem	 ser	 significadas	 no	 plano,
não	 só	 do	Direito	Privado,	mais	 também	do	Direito	 do	Consumidor.	Primeiro,
porque	 são	 relações	 constituídas	 por	 empresas	 (geralmente	 particulares)	 e,
segundo,	porque	trata-se	de	serviços	massificados	e	estandardizados.		Em	ambos
os	casos	contamos	com	denominações	e	definições	concomitantes.	Vejamos.
1.1.1	Direito	do	Consumidor
	
O	Direito	do	Consumidor	é	um	microssistema	ou	disciplina	reguladoras
das	 relações	 de	 consumo	 que,	 evidentemente,	 tem	 um	 cunho	 social.	 Neste
sentido,	 este	microssistema	 jurídico	 pode	 ser	 considerando	 um	Direito	 Social,
uma	ramificação	do	Direito	Privado,	estritamente	vinculado	ao	Direito	Civil,	ao
Direito	 Empresarial,	 Direito	 Imobiliárioe	 aos	 direitos	 constitucional,	 penal,
administrativo	etc.	É	um	dos	 sub-ramos	 jurídicos	 referido	mais	à	proteção	dos
direitos	 coletivos	 do	 que	 aos	 individuais,	 por	 ser	 o	 resultado	 das	 conquistas
obtidas	dentro	das	lutas	de	classes	sociais.
A	 doutrina	 consumerista	 é	 pacífica	 em	 aceitar	 que	 o	CDC	 é	 norma	 de
ordem	 pública.	 Assim,	 “as	 normas	 contidas	 no	 CDC	 são	 de	 ordem	 pública	 e
interesse	 social,	 sendo,	 portanto,	 cogentes	 e	 inderrogáveis	 pela	 vontade	 das
partes”[1].	Destaca-se,	nesse	sentido,	que	o	STJ	já	se	manifestou:
	
CÓDIGO	 DE	 DEFESA	 DO	 CONSUMIDOR.	 NORMA	 DE	 ORDEM
PÚBLICA.	DERROGAÇÃO	DA	LIBERDADE	CONTRATUAL.	O	caráter	de
norma	 pública	 atribuído	 ao	 Código	 de	 Defesa	 do	 Consumidor	 derroga	 a
liberdade	 contratual	 para	 ajustá-la	 aos	 parâmetros	 de	 lei	 [...].	 (STJ,	 Resp.
292942/MG,	Rel.	Min.	Sávio	de	Figueiredo	Teixeira,	DJ	07/05/2001).
	
A	primeira	questão	a	ser	destacada	é	o	sentido	humanístico	implícito	no
princípio	 da	 dignidade	 da	 pessoa	 humana	 como	 bem	 intangível.	 “Promover
significa	assegurar	afirmativamente	que	o	Estado	realize	positivamente	a	defesa,
a	 tutela	 dos	 interesses	 destes	 consumidores	 que,	 como	 vimos	 é	 um	 direito
fundamental	 (direito	 humano	 de	 nova	 geração,	 social	 e	 econômico)	 a	 uma
prestação	protetiva	do	Estado,	 a	uma	atuação	positiva	do	Estado,	por	 todos	os
seus	poderes:	Judiciário,	Executivo,	Legislativo”[2].
Por	conta	da	natureza	difusa	do	Direito	do	Consumidor,	alguns	autores
apontam	seu	caráter	social	(é	Direito	Social),	sua	origem	privada	ou	privatista	(é
uma	 continuação	 do	 Direito	 Civil	 e	 mais	 especificamente	 do	 Direito
Empresarial),	 ou	 tem	 origem	 constitucional	 etc.	 Mas,	 verdadeiramente,	 as
normas	contidas	no	CDC	são	de	ordem	pública	e	interesse	social.	Diz-se	de	um
direito	 fundamental	 (de	 3ª	 terceira	 geração),	 direito	 humano	 de	 nova	 geração,
social	e	econômico[3].
Diz-se	 da	 defesa	 dos	 direitos	 ou	 interesses	 legítimos	 individuais,	 mas
também	coletivo	e	social	 típico	das	sociedades	capitalistas	industrializadas,	nas
quais	os	riscos	do	progresso	devem	ser	compensados	por	uma	legislação	tutelar	e
subjetivamente	 especial.	 Trata-se,	 conforme	 diretrizes	 da	 ONU,	 de	 um	 direito
humano	 de	 nova	 geração	 (ou	 dimensão),	 um	 direito	 social	 e	 econômico,	 um
direito	de	igualdade	material	do	mais	fraco,	do	leigo,	do	cidadão	civil	nas	suas
relações	frente	aos	fornecedores	de	produtos	e	serviços	que,	nessa	posição,	são
experts,	fortes	ou	em	posição	de	poder[4].
Podemos	 afirmar,	 então,	 que	 o	 regime	 jurídico	 consumerista	 respeita	 a
hierarquia	constitucional,	assim	“a	garantia	constitucional	de	proteção	e	defesa
do	 consumidor	 é	 considerada	 cláusula	 pétrea,	 impossível	 de	 ser	 suprimida	 ou
restringida	pelo	legislador”[5].
Em	suma,	considera-se	ser	um	ramo	de	direito	tutelar,	“social”,	difuso	e
coletivo	 que,	 evidentemente,	 guarda	 relação	 com	 outros	 ramos	 e	 disciplinas,
fundamentalmente	com	o	Direito	Constitucional,	o	Direito	Civil,	Administrativo,
Penal	e	Processual.	Portanto	consideramos	sua	natureza	difusa.
Conforme	ensina	Sérgio	Cavalieri	Filho[6],	o	Direito	do	Consumidor	ou
Direito	do	Consumo	é	concebido	como	sendo	o	conjunto	de	princípios	e	regras
destinados	 à	 proteção	 do	 consumidor,	 verifica-se,	 desde	 logo,	 não	 ser	 o
consumo,	enquanto	 tal,	o	objeto	da	 tutela	das	 regras	que	constituem	esse	novo
ramo	do	direito,	mas	sim	o	próprio	consumidor.	Trata-se,	continua	o	citado	autor,
de	disciplinar	 a	 produção	 e	 a	 distribuição	de	bens,	 assim	como	a	prestação	de
serviços,	tendo	em	vista	a	defesa	do	consumidor.	Em	outras	palavras,	é	sobre	o
fornecedor	de	produtos	e	serviços	que	recaem	obrigações	de	várias	espécies	em
ordem	 à	 defesa	 do	 consumidor.	 A	 preocupação	 não	 está	 focada	 no	 objeto	 de
alguma	 relação	 jurídica	 (enfoque	 objetivo),	 mas	 em	 um	 sujeito	 (enfoque
subjetivo).
No	 mesmo	 sentido,	 Claudia	 Lima	 Marques[7]	 define	 o	 Direito	 do
Consumidor	como	um	ramo	novo	do	direito,	disciplina	transversal	entre	o	direito
privado	 e	 o	 direito	 público,	 que	 visa	 a	 proteger	 um	 sujeito	 de	 direitos,	 o
consumidor,	 em	 todas	 as	 suas	 relações	 jurídicas	 frente	 ao	 fornecedor,	 um
profissional,	empresário	ou	comerciante.	Assim,	explica	a	citada	autora,	trata-se
de	um	conjunto	de	normas	e	princípios	especiais	que	visam	a	cumprir	com	um
triplo	mandamento	constitucional,	a	saber,	promover	a	defesa	dos	consumidores
(art.	5º,	XXXII,	da	CF),	assegurar,	como	princípio	geral	da	atividade	econômica,
a	defesa	do	consumidor	(art.	170	da	CF),	sistematizar	e	ordenar	a	tutela	especial
infraconstitucionalmente,	 por	meio	 de	 uma	microcodificação,	CDC,	 art.	 48	 do
Ato	das	Disposições	Constitucionais	Transitória	da	CF	de	1988.
De	 acordo	 com	 Leonardo	 de	 Medeiros	 Garcia[8],	 o	 Direito	 do
Consumidor	 é	 um	microssistema	 jurídico,	 no	 qual	 o	 objetivo	 não	 é	 tutelar	 os
iguais,	cuja	proteção	já	é	encontrada	no	Direito	Civil,	mas	justamente	tutelar	os
desiguais,	tratando	de	maneira	diferente	fornecedor	e	consumidor	com	o	fito	de
alcançar	a	igualdade.
Já,	 para	 Leonardo	 Roscoe	 Besa[9],	 um	 tema	 ao	 qual	 o	 Código	 do
Consumidor	dedica	 especial	 atenção	é	 a	proteção	contratual	do	 consumidor.	O
objetivo	legal	é	promover	lealdade,	transparência	e	equilíbrio	nas	relações	entre
fornecedor	e	consumidor.
Da	análise	dessas	e	de	outras	definições	parece	 surgir	uma	divergência
quanto	ao	sentido	e	ao	alcance	dessa	disciplina.	Trata-se	de	saber	se	ela	existe
para	proteger	unicamente	o	consumidor	ou	se	também	suas	normas	abrangem	as
relações	de	consumo.
Com	o	intuito	de	superar	essa	dificuldade,	e	devido	à	complexidade	do
seu	 objeto,	 preferimos	 denominar	 a	 disciplina	 da	 seguinte	 forma:	 “Direito	 das
Relações	 de	Consumo”.	Em	verdade,	 essa	 opção	não	 é	 pacífica,	mas	 há	 de	 se
entender	 como	 um	 pilar	 importante	 que	 nos	 permitirá	 superar	 inúmeros
equívocos	 doutrinários	 quanto	 ao	 sentido	 e	 ao	 alcance	 deste	 microssistema.
Falaremos,	pois,	de	seu	sentido	e	alcance,	não	sem	antes	 referirmos	a	algumas
definições,	 aqui	 consideradas	 como	 ponto	 de	 partida	 importante	 para	 a
compreensão	de	sua	natureza	e	objeto.
Podemos	concluir	dizendo	que	o	Direito	do	Consumidor	é	um	sub-ramo
do	Direito	 constitutivo	 de	 um	 conjunto	 de	 teorias,	 normas	 e	 práticas	 jurídicas
que	objetivam	a	tutela	das	relações	consumeristas,	a	educação	para	o	consumo,	a
previsão	e	 a	 resolução	de	conflitos.	Assim,	 limito-me	a	 significar	o	Direito	do
Consumidor	 da	 seguinte	 maneira:	 o	 Direito	 do	 Consumidor	 é	 uma	 disciplina
jurídica	 constituída	 de	 um	 conjunto	 de	 pressupostos	 teóricos	 (conceituais	 e
valorativos),	e	normativos	 (princípios	e	 regras)	destinadas	à	 tutela	das	 relações
jurídicas	de	consumo	constituídas	pelos	sujeitos	consumidor	e	fornecedor.
	
1.1.2	Direito	Imobiliário
	
Por	 sua	 vez,	 o	 Direito	 Imobiliário	 é	 significado	 como	 uma	 parte
importante	do	Direito	Privado	que	tem	por	objetivo	estudar	e	regular	as	diversas
relações	jurídicas	relativas	à	posse,	à	aquisição	e	extinção	da	propriedade	sobre
bens	imóveis,	da	qual	são	oriundo	o	direito	ao	condomínio,	ao	aluguel,	à	compra
e	venda,	à	troca,	à	doação,	à	cessão	de	direitos,	à	usucapião,	aos	financiamentos
da	 casa	 própria,	 às	 incorporações	 imobiliárias,	 ao	 direito	 de	 preferência	 do
inquilino,	 ao	 direito	 de	 construir,	 ao	 direito	 de	 vizinhança,	 ao	 registro	 de
imóveis,	todos	eles	anexos	aos	bem	imóvel.	
Sendo	 o	 Direito	 Imobiliário	 um	 sub-ramo	 do	 direito	 privado,	 também
possui	normas	reguladoras	da	propriedade	sobre	os	bens	imóveis,	cujas	raízes	se
assentam	no	Direito	de	Propriedade	 (Direito	da	Coisas)	e	 tem	como	finalidade
disciplinar	 relações	 jurídicas	 de	 consumeristas,	 por	 exemplo,	 relativas	 ao
aluguel,	 à	 compra	 e	 venda,	 ao	 financiamento	 de	 casa	 própria	 e,	 não
consumeristas,	por	exemplo,	a	doação,	a	usucapião,	direito	de	vizinhança,posse,
cessão	de	direitos,	 troca,	aquisição	e	perda	da	propriedade,	direito	de	construir,
direito	 de	 preferência	 do	 inquilino,	 registro	 de	 imóveis	 e	 outras	 diversas
relações.
Decerto,	o	primeiro	grupo	de	relações	anteriormente	elencados	é	aquele
que,	ao	efeito	do	presente	estudo,	mais	interessa.
Mas,	assim	como	sua	denominação	indica	o	Direito	Imobiliário	regula	o
conjunto	de	relações	jurídicas	constituídas	sobre	bem	imóveis.	Este	tipo	de	bem
(bens	imóveis)	é	prescrito	no	art.	79	do	Código	Civil	Brasileiro,	a	saber,	o	solo	e
tudo	quanto	se	lhe	incorporar	natural	e	artificialmente:	“são	bens	imóveis	o	solo
e	 tudo	 quanto	 se	 lhe	 incorporar	 natural	 ou	 artificialmente”	 (art.	 79)	 e	 como	 é
obvio	a	tipologia	abrange:	casas,	prédios	e	terrenos.
Esta	classificação	procede	do	Direito	de	Propriedade,	 também	chamado
de	Direito	Reais	ou	Direito	das	Coisas,	que	vem	a	ser	um	conjunto	de	normas
que	 regem	 as	 relações	 jurídicas	 concernentes	 aos	 bens	materiais	 ou	 imateriais
suscetíveis	de	apropriação	pelo	homem.	Infere-se	desta	definição	que	este	direito
visa	 regulamentar	 as	 relações	 entre	 os	 homens	 em	 torno	 dos	 bens	 (coisas),
traçando	 normas	 tanto	 para	 a	 aquisição	 e	 o	 exercício,	 conservação	 e	 perda	 de
poder	 dos	 homens	 sobre	 esses	 bens	 como	 para	 os	 meios	 de	 sua	 utilização
econômica[10].
Bem,	 afirma	 Fábio	 Ulhoa[11],	 é	 tudo	 o	 que	 pode	 ser	 pecuniariamente
estimável,	 isto	 é,	 avaliado	em	dinheiro.	Considera-se	bens,	 assim,	uma	casa,	o
automóvel,	uma	obra	de	arte	etc.	São	bens	(semoventes),	igualmente,	os	animais,
a	 energia	 elétrica	 etc.	 cuja	 valorização	 pode	 ser	 quantificada.	 Todavia,	 são
considerados	 bens	 jurídicos	 quaisquer	 direitos	 passíveis	 de	 estimação
econômica,	como	o	crédito,	as	obrigações,	direitos	autorais,	direitos	relativos	à
imagem	 e	 outros.	Nem	 todos	 os	 bens	 interessam	 ao	 direito	 das	 coisas,	 pois	 o
homem	só	se	apropria	de	bens	úteis	à	satisfação	de	suas	necessidades[12].
O	vocábulo	propriedade	vem	do	latim	proprietas,	derivado	de	proprius,
designando	 o	 que	 pertence	 a	 uma	 pessoa.	 Assim,	 a	 propriedade	 indica	 uma
relação	jurídica	de	apropriação	de	um	certo	bem	corpóreo	ou	incorpóreo[13].
Podemos	 considerar	 o	Direito	 de	 Propriedade	 como	 o	mais	 importante
dos	 direitos	 reais.	 Todos	 os	 demais	 institutos	 desse	 ramo	 de	 direito	 civil	 se
definem	 como	 exteriorização	 (posse),	 desdobramento	 (usufruto,	 uso	 etc.)	 ou
limitação	 (servidão	 e	 direitos	 reais	 de	 garantia)	 do	 direito	 de	 propriedade.
Observa-se	 que	 este	 direito	 não	 leva,	 unicamente	 em	 conta	 os	 interesses	 do
proprietário,	mas	 também	o	dos	não	proprietários	que	 igualmente	gravitam	em
torno	da	 coisa	objeto	do	direito.	Eis	 que,	 de	 fato,	 hodiernamente,	 o	Direito	de
Propriedade	atenta	à	função	social.	Nesse	sentido,	a	propriedade	deve	estar	apta
a	cumprir	simultaneamente	as	funções	individual	e	social	que	dela	se	espera[14].
	
Nesse	 cenário,	 o	 direito	 imobiliário	 deixa	 de	 ser	 um	 campo	 exclusivamente
centrado	 sobre	 a	 disciplina	 jurídica	 da	 propriedade	 imóvel,	 para	 passar	 a
abranger	 também	 institutos	 inovadores	 que	 se	 dirigem	 a	 fomentar
empreendimentos	imobiliários,	ou	que	a	tais	empreendimentos	se	associam	de
forma	indivisível,	como	se	vê	de	tantas	questões	relativas	à	regulamentação	do
transporte	 urbano,	 à	 conservação	 do	 meio	 ambiente	 sadio,	 à	 proteção	 do
patrimônio	histórico	e	cultural,	questões	que,	embora	não	sejam	“imobiliárias”
no	sentido	tradicional	do	termo,	passam	a	integrar	o	conjunto	de	preocupações
do	 novo	 direito	 imobiliário	 brasileiro	 –	 que	 deixa,	 assim,	 de	 ser	 um	 setor
específico	 dos	 direitos	 reais	 para	 se	 converter	 em	 um	 ramo	multidisciplinar,
que	exige	a	combinação	de	noções	típicas	do	direito	administrativo,	do	direito
ambiental,	do	direito	econômico	e	do	direito	tributário,	entre	outros.
Toda	essa	candente	transformação	torna	oportuno	revisitar	o	direito	imobiliário
em	uma	perspectiva	civil-constitucional,	comprometida	com	a	 realização	dos
valores	fundamentais	nas	relações	privadas.	A	profusão	de	novos	institutos	no
âmbito	 imobiliário	 não	 deve	 sugerir	 a	 adesão	 a	 lógicas	 puramente	 setoriais,
inspiradas	em	inovações	de	ocasião,	mas	deve,	muito	ao	contrário,	ser	reflexo
da	necessidade	de	novas	vias	de	concretização	dos	valores	constitucionais,	que
norteiam	o	direito	 imo-	biliário,	atribuindo-lhe	sentido	e	direção.	Eis	o	único
caminho	metodológico	 para	 evitar	 a	 fragmentação	 do	 direito	 imobiliário	 em
correntes	antagônicas	e	inconciliáveis,	cada	qual	se	valendo	das	soluções	que
considere	mais	apropriadas	aos	seus	próprios	objetivos	setoriais,	reproduzindo
de	modo	insuperável	os	intensos	conflitos	ideoló-	gicos	que	sempre	cercaram,
no	campo	ou	na	cidade,	o	uso	da	propriedade	imóvel[15].
	
A	doutrina	nacional	classifica	a	propriedade	da	seguinte	maneira:
a)	 Propriedade	 corpórea	 ou	 incorpórea.	 Conforme	 ao	 objeto	 da
propriedade	ele	pode	ser	um	bem	corpóreo	ou	incorpóreo.	Os	corpóreos	são	bens
dotados	 de	 existência	 física	 (material).	 Já	 os	 incorpóreos	 não	 têm	 existência
material	ou	física,	porém	imaterial	ou	intelectual,	assim,	por	exemplo,	as	marcas
registradas,	patentes	e	invenções	etc.
Assim,	ensina	Fabio	Ulhoa[16],	da	propriedade	corpórea	se	ocupa	o	direito
das	coisas.	Já,	a	incorpórea	está	disciplinada	em	normas	esparsas,	a	exemplo	da
propriedade	 intelectual.	 Todavia,	 a	 propriedade	 corpórea,	 denominada	 de
domínio,	está	disciplinada	nos	arts.	1.228	e	seguintes	do	Código	Civil	e	é	objeto
de	estudo	do	direito	das	coisas.
b)	Propriedade	plena	ou	restrita.	A	propriedade	pode	ser	plena,	quando
não	existe	nenhuma	limitação	ao	exercício	do	seu	direito,	isto	é,	“quando	todos
os	seus	elementos	constitutivos	se	acham	reunidos	na	pessoa	do	proprietário,	ou
seja,	 quando	 seu	 titular	 pode	 usar,	 gozar	 e	 dispor	 do	 bem	 de	 modo	 absoluto,
exclusivo	 e	 perpétuo,	 bem	 como	 reivindicá-lo	 de	 quem,	 injustamente,	 o
detenha”[17].
Por	outro	lado,	considera-se	restrita	a	propriedade	em	que	o	exercício	do
direito	limita-se	a	cláusulas	estabelecidas	no	próprio	negócio	e	imposta	pelo	seu
titula.	Assim,	 a	 restrição	ou	 limitação,	 depende	 de	 alguns	 dos	 poderes	 de	 um
sujeito	que	objetiva	preserva-la.	Esta	limitação	se	faz	presente,	por	exemplo,	no
usufruto,	onde	limitada	é	a	propriedade	do	proprietário,	pois	o	usufrutuário	tem
sobre	a	coisa	o	uso	e	gozo.	Todavia,	limitado	é	o	domínio	gravado	com	cláusula
de	inalienabilidade,	já	que	o	seu	proprietário	privado	está	do	direito	de	dispor	do
bem[18].
c)	Propriedade	singular	ou	copropriedade.	Este	critério	de	classificação
leva	em	consideração	a	quantidade	de	titulares	do	direito	de	propriedade.	Assim
sendo,	 singular	 é	 aquela	 em	 que	 um	 só	 sujeito	 de	 direito,	 pessoa	 física	 ou
jurídica	é	o	proprietário.	Já,	a	copropriedade	(exemplos:	condomínio,	comunhão
ou	 propriedade	 coletiva)	 se	 constitui	 com	 base	 na	 existência	 ou	 presença	 de
vários	sujeitos	ou	proprietários.		
d)	 Propriedade	 perpétua	 ou	 resolúvel.	 A	 propriedade	 é	 perpétua	 no
sentido	 de	 durar	 enquanto	 dure	 o	 interesse	 do	 proprietário	 (exemplo:	 o
proprietário	de	um	terreno	é	seu	dono	em	quanto	viver	ou	o	alienar	(vender).	É
resolúvel	 quando	 está	 sujeita	 a	 uma	 condição	 imposta.	Assim,	 por	 exemplo,	 é
resolúvel	a	propriedade	fiduciária,	por	meio	da	qual	“o	devedor	aliena	ao	credor
um	bem,	sob	a	condição	de	voltar	a	titular	a	propriedade	quando	pagar	a	dívida
no	 vencimento”.	 Encontram-se	 também	 exemplos	 de	 propriedade	 resolúvel	 no
fideicomisso,	 na	 doação	 com	 reversão	 e	 no	 contrato	 de	 compra	 e	 venda	 com
cláusula	de	retrovenda.	No	fideicomisso,	o	testador	define	para	quem	a	herança
ou	legado	deve	ser	transmitido	quando	do	falecimento	do	herdeiro	ou	legatário
(CC.	 Art.	 1951).	 Na	 doação	 com	 reversão,	 o	 doador	 estabelece	 que,	 se
sobreviver	ao	donatário,	o	bem	doado	retorna	à	sua	propriedade	(Art.547	CC).
Na	 retrovenda,	 o	 vendedor	 de	 imóvel	 reserva-se	 o	 direito	 de	 recobrar	 a
propriedade	 do	 bem	 no	 prazo	 máximo	 de	 três	 anos,	 mediante	 restituição	 do
preço	e	o	reembolso	das	despesas	do	comprador	(art.	505)[19].
f)	Propriedade	imobiliária	ou	mobiliária.	Esta	classificação	considera	a
natureza	 dos	 bens	 móveis	 e	 imóveis:	 “móveis	 são	 os	 bens	 suscetíveis	 de
movimento	próprio,	ou	de	remoção	por	força	alheia,	sem	alteração	da	substância
ou	da	destinação,	ou	de	remoção	por	força	alheia,	sem	alteração	da	sustância	ou
da	 destinação	 econômico-social”,	 conforme	 regulado	 no	 art.	 82	 do	 CC.,
(exemplos:	 um	 veículo,	 um	 livro,	 um	 celular).	 Por	 outro	 lado,	 imóveis	 são
aqueles	bens	que	não	são	suscetíveis	de	movimento,	por	 impossibilidade	física
ou	imposta	pela	sua	natureza	(exemplos:	um	terreno,	uma	casa,	um	prédio).
Esta	última	classificação	se	refere	aos	bens	que	podem	ser	removidos	ou
não	 removidos	 de	 um	 local	 para	 outros	 sem	 que	 se	 afeite	 a	 sua	 natureza	 ou
constituição.	Neste	sentido,	o	Direito	Imobiliário	regula	os	direitos	reais	sobre	os
bens	imóveis	e	as	ações	que	os	asseguram,	incluindo-se	os	imóveis	por	natureza:
solo	e	sua	superfície,	subsolo	e	espaço	aéreo.	Existe,	ainda	uma	classificação	de
bens	 imóveis:	 a)	 bens	 que	 por	 acessão	 natural	 que	 inclui	 aqueles	 bens
decorrentes	 de	 fenômenos	 naturais,	 como	 árvores,	 frutos,	 cursos	 das	 águas;	 b)
bens	 imóveis	 por	 acessão	 artificial:	 decorrentes	 do	 trabalho	 do	 homem,	 como
construções,	 edifícios	 e	 plantações,	 não	 se	 considerando	 as	 construções
temporárias	ou	provisórias,	acampamentos,	circos,	feiras	etc.
Existe,	ainda,	os	direitos	derivados	desses	bens	imóveis,	a	saber,	direito
real	 sobre	 imóveis	 (servidões,	 uso,	 usufruto,	 penhor,	 hipoteca,	 anticrese,
habitação,	 rendas	 constituídas	 sobre	 imóveis	 e	 propriedade)	 e	 suas	 respectivas
ações	(ações	de	reivindicação,	por	exemplo).	Mas,	de	fato,	as	relações	jurídicas,
direitos	e	obrigações	que	incidem	sobre	os	bens	imóveis	são	diversas	e,	por	isso,
neste	 estudo	 interessa	 aquelas	 que	 derivam,	 da	 relação	 do	 consumo,	 por
exemplo,	 compra	 e	 venda	 de	 terrenos,	 casas,	 apartamento,	 onde	 além	 da
aquisição	e	transferência,	o	adquirente	(consumidor)	deve	formalizar	o	negócio
jurídico	no	registro	no	Cartório	de	Imóveis	e	cuidar	da	elaboração	da	Escritura
Pública.
	
1.2	O	Direito	do	Consumidor	no	âmbito	imobiliário
	
Nesta	 seção	 discutimos	 a	 incidência	 do	 CDC	 no	 mercado	 imboiliário.
Assim,	achamos	necessario	partir	da	seguinte	indagação.
O	que	tem	de	comum	ambas	as	disciplinas?
Eis	 que	 existem	 direitos	 derivados	 de	 um	 contrato	 (imobiliário)	 aqui
considerado	de	consumo,	cuja	característica	é	de	adesão,	sempre	direcionado	aos
consumidores.	 Sendo	 uma	 relação	 jurídica	 de	 consumo	 há	 de	 ser	 aplicado	 o
CDC	(Código	de	Defesa	do	Consumidor).
Certamente,	uma	boa	parte	das	relações	jurídicas	derivadas	do	mercado
imobiliário	é	objeto	do	Direito	do	Consumidor:	a	“relação	de	consumo”,	relação
jurídica	 estabelecida	 entre	 fornecedores	 e	 consumidores	 e	 que	 tem	 sua	 origem
nos	Processos	de	Produção,	Distribuição,	Intercâmbio	e	Consumo	(Pdiscon).
Pois	bem,	o	Direito	do	Consumidor	tem	como	matéria	ou	assunto	a	tutela
dos	 interesses	 próprios	 dos	 sujeitos	 que	 participam	 da	 relação	 consumerista:
fornecedor	–	consumidor,	tentando,	assim,	minimizar	as	desigualdades,	inibir	as
agressões	e	os	abusos	dos	quais	o	consumidor	é	vítima,	mas	também	definir	as
causas	 excludentes	 de	 responsabilidade	 procurando,	 com	 isso,	 restabelecer	 a
boa-fé	e	o	equilíbrio	contratual	na	relação	de	consumo.
Assim,	insistimos	na	ideia	de	que	o	Direito	do	Consumidor	desempenha
um	 papel	 decisivo	 na	 nova	 regulamentação	 das	 relações	 jurídicas	 surgidas	 da
contratação	 em	massa.	 Esse	 Direito	 tão	 especial,	 nos	 dias	 atuais,	 apresenta-se
como	 resultado	 do	 movimento	 internacional	 de	 defesa	 do	 consumidor,	 que
começou	a	fazer	sentir	em	todo	o	mundo.
Em	 verdade,	 o	 Direito	 das	 Relações	 de	 Consumo	 assenta-se	 no	 CDC:
“regulamento	 de	 alta	 proteção	 ao	 consumidor	 nas	 sociedades	 capitalista
contemporânea,	 com	 regras	 específicas	 muito	 bem	 colocadas	 e	 que	 acaba
gerando	toda	a	sorte	de	dificuldade	de	interpretação	das	questões	contratuais,	da
responsabilidade,	 da	 informação,	 da	 publicidade,	 do	 controle	 in	 abstrato	 das
cláusulas	contratuais,	das	ações	coletivas,	enfim,	literalmente	de	tudo	o	que	está
por	ele	estabelecido”[20].
O	consumo,	vinculado	às	relações	econômicas,	constitui-se	com	base	nas
relações	 pré-contratuais	 e	 contratuais	 por	 meio	 das	 quais	 se	 objetiva	 o
intercâmbio	de	mercadorias,	produtos	e	serviços.
Decerto,	 para	 satisfazer	 suas	 necessidades,	 os	 cidadãos	 necessitam
estabelecer	 relações	 contratuais.	Esses	 contratos	 têm	como	causa	 as	 atividades
relacionadas	 com	 a	 criação	 –	 denominada	 trabalho	 –,	 que	 pressupõe	 o
desenvolvimento.
É	ponto	pacífico	que	o	 trabalho	como	atividade	humana	permite	que	o
homem	 aproprie-se	 das	 riquezas	 das	 coisas	 que	 brinda	 a	 natureza,	 para
transformá-las	 em	 bens	 e	 satisfazer,	 dessa	 maneira,	 suas	 necessidades.	 O
processo	 de	 trabalho	 inclui	 a	 atividade	 racional	 do	 homem,	 pela	 qual	 se
transmitem	as	mercadorias	desde	o	produtor	ao	consumidor,	desde	o	proprietário
ao	proprietário	ou	possuidor,	e	se	obtém	os	serviços	em	geral.	Portanto,	utiliza-se
o	 contrato	 de	 consumo	 como	 uma	 instituição	 econômica	 e	 jurídica	 que	 se
manifesta	 em	 todas	 as	 esferas	 da	 atividade	 socioeconômica	 e	 mais	 ainda,	 na
atividade	artística,	profissional,	industrial	e	trabalhista.
Já,	quanto	aos	objetivos:	o	télos,	a	teleologia	ou	o	para	que	do	Direito	do
Consumidor?	e,	de	acordo	com	a	opinião	comum	dos	doutrinadores,	considera-
se	 que	 o	 Direito	 do	 Consumidor	 tem	 por	 finalidade	 tentar	 minimizar	 as
desigualdades	 socioeconômicas	 e	 jurídicas	 existentes	 entre	 o	 fornecedor	 e	 o
consumidor,	 inibir	e	sancionar	as	agressões	e	abusos	dos	quais	o	consumidor	é
vítima,	procurando,	com	isso,	restabelecer	um	equilíbrio	contratual	na	relação	de
consumo.
Quero	dizer,	com	isso,	que	a	abordagem	dos	diversos	 temas	vinculados
ao	 Direito	 do	 Consumidor	 permite-nos	 avaliar	 o	 nível	 de	 profundidade	 e
atualidade	com	que	se	vem	tratando	do	assunto	na	comunidade	jurídica	nacional
e	 internacional.	 No	 entanto	 qualquer	 enfoque	 histórico	 ou	 legislativo	 sobre	 o
Direito	do	Consumidor	nos	introduz	no	mundo	heterogêneo	de	suas	regras	e	no
importante	 estudo	 das	 regulamentações	 estabelecidas	 pelos	 legisladores	 na
maioria	dos	países;	portanto,	a	nosso	ver,	é	meritório	ressaltar	os	benefícios	que
qualquer	estudo	científico,	desenvolvido	sobre	o	assunto,	brinda	ao	ordenamento
jurídico	internacional.
A	 nosso	 ver,	 todo	 ensinamento	 do	 regime	 jurídico	 consumerista,	 em
princípio,	há	de	servir	para:
Primeiro,	 possibilitar	 a	 compreensão	 objetiva	 da	 evolução	 e	 o
desenvolvimento	deste	importante	direito	(Direito	do	Consumidor);
Segundo,	verificar	o	nível	de	aproximação	e	diferenças	existentes	entre	o
Direito	privado	e	o	Direito	do	Consumidor;
Terceiro,	 avaliar	 a	 concretização	 ou	 efetiva	 proteção	 das	 complexas
relações	de	consumo;
Quarto,	 contribuir	 para	 a	 resolução	 dos	 conflitos	 que	 de	 tais	 relações
derivam-se.
O	Direito	 do	 Consumidor	 no	 âmbito	 Imobiliário	 pode	 ser	 considerado
um	 regime	 jurídico	 que	 estabelece	 as	 regras	 e	 princípios	 que	 possibilitam	 a
resolução	dos	conflitos	oriundo	do	mercado	imobiliário.
Como	 será	 explicado,	 participa	 desta	 relação	 jurídica	 consumerista,	 de
um	 lado,	o	 fornecedor	 imobiliário	 (as	 imobiliárias	 fornecedoras	de	 serviços	ou
produtos	 imobiliários)	 e,	 de	 outro,	 o	 consumidor	 imobiliário,	 aquele	 que
participa	da	relação	como	destinatário	final	e	que,	com	frequência	é	vítima	das
práticas	abusivas	derivadas	da	oferta	e	dos	contratos	de	consumoimobiliários.
De	fato,	é	correta	a	aplicação	do	CDC	às	relações	jurídicas	constituídas
entre	o	 fornecedor	de	produtos	e	 serviços	 imobiliários	e	o	consumidor	 (pessoa
física	ou	jurídica	que	adquire	tais	produtos	ou	serviços	como	destinatária	final)
e,	 como	 será	 explicado	 no	 próximo	 capítulo,	 não	 intermediário.	 Esta
possibilidade	 acaba	 por	 corroborar	 que	 a	 tutela	 do	 consumidor	 imobiliário	 é
confirmada	 pela	 incidência	 (e	 alcance)	 das	 normas	 deste	 código	 no	 Direito
Imobiliário.
É,	 hoje,	 dominante	 a	 opinião	 de	 que	 o	 fenômeno	 do	 consumo	 está
vinculado	 às	 relações	 socioeconômicas,	 que	 se	 sabem	 onerosa	 e	 lucrativa,
relações	 constituídas	 a	 partir	 dos	 vínculos	 jurídicos	 nem	 sempre	 harmoniosos
nos	 quais,	 muitas	 vezes,	 usando-se	 de	 práticas	 abusivas,	 o	 fornecedor	 almeja
aproximar	produtos	e	serviços	ao	mercado	de	consumo;	sendo	certo	que,	nessas
práticas	e	relações	de	intercâmbio,	revelam-se	profundas	contradições	(conflitos
de	interesses),	próprias	da	sociedade	moderna	que	o	Direito	Civil	tradicional	não
está	apto	a	resolver.
Decerto,	 o	 Direito	 do	 Consumidor	 chegou	 para	 complementar	 as
insuficiências	do	Direito	Civil	tradicional,	aquelas	que	são	próprias	das	lacunas
jurídicas	 que	 impedem	 a	 adequada	 e	 eficaz	 proteção	 das	 novas	 relações
socioeconômicas.	 Por	 isso,	 pode-se	 afirmar	 que	 as	 normas	 do	 Direito	 civil
tradicional	tornaram-se	defasadas	perante	as	novas	relações	e	problemas.
Todavia,	dentre	as	questões	que	estimulam	o	estabelecimento	de	normas
protetoras	das	 relações	de	consumo,	está	o	anseio	pelo	 lucro,	mesmo	acima	da
moralidade	e	da	legalidade:	o	lucro	é	legítimo	quando	ético	(“lucro	ético”).
Assim,	 perante	 a	 negação	 dos	 direitos	 dos	 consumidores,	 surge	 a
necessidade	de	criar	uma	normativa	 intervencionista	dos	Poderes	Públicos,	que
incida	 diretamente	 sobre	 a	 possibilidade	 de	 autorregulamentar	 os	 interesses
particulares	 e	 de	 configurar	 um	Direito	 excepcional	 em	 relação	 ao	Direito	 do
Contrato	regulamentado	pelo	Código	Civil;	mas	sua	permanência	no	tempo	vai
incorporando	suas	soluções	à	normalidade	do	ordenamento[21].
Noutra	ordem,	a	produção	em	massa	afeta	a	autonomia	da	vontade;	e	a
globalização	 da	 economia	 e	 a	 aparição	 de	 novas	 formas	 de	 associação,
distribuição	 e	 comercialização	 dos	 produtos	 e	 serviços	 aconselham	 a	 proteção
dos	 consumidores.	 Não	 se	 trata,	 pois,	 da	 simples	 proteção	 da	 relação
credor/devedor,	 comprador/vendedor,	 ou	 partes	 contratantes	 etc.;	 mas	 de
diversas	 relações	 de	 consumo	 nascidas,	 mesmo	 sem	 existir	 contrato,	 de	 uma
nova	ordem	socioeconômica.	E,	ainda,	existindo	um	antecedente	contratual:	“o
consumidor	 adquire	 bens	 ou	 contrata	 serviços	 sob	 pressões	 internas	 (hábitos,
costumes)	ou	externas	(publicidade,	informações	inadequadas)	que	deformam	o
contrato	de	consumo,	passando	a	ser	um	ato	condicionado	e	não	voluntário”[22].
Um	 aspecto	 determinante	 no	 estabelecimento	 de	 normas	 jurídicas
favoráveis	 ao	 consumidor,	 já	 explicamos,	 são	 as	 condições	 gerais	 do	 contrato
que	são	constituídas	por	regras	as	quais	determinam	o	conteúdo	contratual,	total
ou	 parcialmente,	 estabelecidas	 de	 maneira	 unilateral	 por	 um	 dos	 contratantes,
para	 uma	 série	 indefinida	 de	 contratantes,	 sem	 que	 possam	 fazer	 outra	 coisa
senão	aderir	a	elas,	ou	rejeitar	o	contrato.
O	 principal	 problema	 das	 condições	 gerais	 dos	 contratos	 é	 a
possibilidade	de	abuso	da	parte	dominante,	a	qual	as	estabelece,	ante	o	aderente,
que	se	encontra,	em	muitas	ocasiões,	em	uma	posição	débil,	porque	incluso	sua
liberdade	 de	 contratar	 (liberdade	 de	 celebrar	 ou	 não	 o	 contrato)	 é	 de	 fato
inexistente,	pois	se	 trata	de	coisas	ou	serviços	essenciais	ou	necessários	para	a
vida	as	que	lhe	proporciona	o	contrato,	e	o	fornecedor	daquelas	ou	daqueles	se
encontra	em	uma	posição	oligopolística,	quando	não	de	prático	monopólio,	no
mercado.
Em	face	da	situação	anterior,	e	para	evitar	os	abusos	de	 tão	desmedida
desigualdade	 das	 partes	 contratantes,	 articulam-se	mecanismos	 de	 controle	 das
condições	gerais	que	são,	basicamente,	de	três	tipos:
a)	 legislativos,	 ditando-se	 normas	 de	 caráter	 geral	 que	 imponham	 um
determinado	 conteúdo	 às	 condições	 gerais,	 ou	 proibindo	 sua	 inclusão	 nelas	 de
determinadas	cláusulas,	consideradas	especialmente	abusivas,	ou	simplesmente,
proibindo	de	modo	genérico	as	que	podem	ser	assim	qualificadas;
b)	 administrativos,	 singularmente	 por	 meio	 da	 exigência	 de	 uma
autorização	prévia	das	condições	gerais,	com	o	objetivo	de	prevenir	o	abuso	da
parte	dominante	de	quem	as	dispõe;
c)	 judiciais,	 estabelecendo	 sob	 a	 interpretação	 do	 contrato	 a	 regra
stipulatio	 contra	 proferentem	 e,	 sobretudo,	 a	 da	 boa-fé,	 tanto	 em	 função
puramente	interpretativa,	como	em	função	integradora[23].
Com	um	enfoque	sociológico,	dizemos	que	o	direito	dos	consumidores	é
o	resultado	das	mudanças	na	composição	da	sociedade	na	qual	impera	a	defesa
do	 consumidor	 como	 destinatário	 final	 ou	 equiparado	 frente	 ao	 fornecedor:
produtor,	importado,	distribuidor,	comerciante	etc.
Durante	 todo	 o	 processo	 de	 produção,	 distribuição,	 intercâmbio	 e
consumo,	 os	 consumidores	 esperam	 satisfazer	 suas	 necessidades	 por	 meio	 da
aquisição	 de	 determinados	 serviços	 ou	 produtos	 pelo	 preço	 justo	 e	 com	 boas
condições,	 formas	 de	 entrega	 e	 qualidade,	 em	 correspondência	 com	 a
remuneração.		
Conforme	o	Direito	Civil	tradicional;	para	constituir-se	relações	jurídicas
contratuais,	 necessita-se	 do	 consentimento	 das	 partes,	 ou	 melhor,	 do	 acordo
comum	 entre	 dois	 ou	 mais	 sujeitos.	 Vê-se,	 assim,	 a	 relação	 contratual	 regida
pelo	 princípio	 (aforismo	 ou	 brocardo)	 pacta	 sunt	 servanda,	 que	 orienta	 o
contrato	 a	 contratação	 civil,	 o	 qual	 tem	 como	 pressuposto	 a	 autonomia	 da
vontade	 (as	 partes	 decidem,	 no	 mesmo	 plano	 de	 igualdade,	 preço,	 qualidade,
forma	 de	 entrega	 etc.	 dos	 produtos	 e	 serviços	 e	 demais	 cláusulas	 contratuais).
Como	 será	 explicado,	 essas	 possibilidades	 não	 se	 verificam	 na	 relação
(contratação)	consumerista.
	
Esse	 esquema	 legal	 privatista	 para	 interpretar	 contratos	 de	 consumo	 é
completamente	 equivocado,	 porque	 o	 consumidor	 não	 se	 senta	 à	 mesa	 para
negociar	 cláusulas	 contratuais.	 Na	 verdade,	 o	 consumidor	 vai	 ao	mercado	 e
recebe	produtos	e	serviços	postos	e	ofertados	segundo	regramentos	que	o	CDC
agora	 pretende	 controlar	 [...].	 Até	 a	 oferta,	 para	 ilustrarmos	 com	 mais	 um
exemplo,	 é	 diferente	 nos	 dois	 regimes:	 no	 direito	 privado	 é	 um	 convite	 à
oferta;	no	direito	do	consumidor,	é	uma	oferta	que	vincula	o	ofertante[24].
	
Contudo	“a	ordem	jurídica	tradicional	revela	profundas	limitações,	entre
as	quais	podem	estar	aquelas	que	concernem	ao	consentimento,	o	procedimento
e	os	mecanismos	do	Direito	Civil”[25].
Não	há	dúvida	de	que	o	consentimento,	sendo	um	elemento	essencial	do
contrato,	engendra	obrigações	para	as	quais	se	exige	o	seu	cumprimento	efetivo.
No	entanto,	 nessa	nova	disciplina,	 trata-se	 justamente	de	 superar	 as	 limitações
do	direito	contratual,	mesmo	porque	nem	sempre	a	relação	de	consumo	tem	sua
origem	 no	 contrato.	 Igualmente,	 nem	 sempre	 as	 relações	 de	 consumo	 são
pacíficas,	fato	pelo	qual	se	torna	necessário	o	regime	de	proteção	e	resolução	de
conflito:	CDC.
Em	verdade,	não	cremos	que,	por	meio	da	legislação	vigorante,	sejamos
capazes	 de	 alcançar	 uma	 igualdade	 no	 mundo	 consumerista;	 pois,	 de	 modo
algum,	o	consumidor,	sem	uma	consciência	de	consumo,	terá	a	possibilidade	de
incidir	na	produção	e	nos	mecanismos	que	impõe	o	consumo.		O	consumidor,	no
mundo	moderno,	não	é	capaz	de	determinar	o	que,	em	verdade,	quer	consumir.
Produtos	e	serviços	são	impostos	pelo	próprio	modo	de	vida	e	disso	se	aproveita
o	consumidor.	Dessa	forma,	seria	melhor	afirmar	que	o	Direito	do	Consumidor
existe	não	unicamentepara	amparar	a	parte	mais	fraca,	mas	para	tutelar	a	relação
de	 consumo,	 buscando,	 por	 meio	 da	 conscientização	 das	 partes	 constitutivas:
consumidor	 e	 fornecedor,	 humanizar	 o	 processo	 de	 produção,	 circulação,
intercâmbio	e	consumo	e	harmonizar	as	relações	jurídicas	de	consumo.
Há,	 contudo,	 uma	 boa	 razão	 para	 entender	 que	 a	 legislação	 civil
tradicional	 mostrou-se	 insuficiente	 na	 solução	 dos	 conflitos	 jurídicos	 surgidos
das	 relações	 de	 consumo.	 Essas	 insuficiências	 recaem	 essencialmente	 na
proteção	e	regulamentação	dos	seguintes	supostos	e	realidades:
Primeiro,	 a	 exigência	 da	 culpa	 do	 fornecedor	 torna-se	 impossível	 e
inviável	 o	 ressarcimento	 de	 danos	 causados	 ao	 consumidor,	 em	 virtude	 da
colocação	no	mercado	de	produtos	e	serviços	potencialmente	danosos;
Segundo,	a	estrutura	do	Direito	Comum	(Civil	tradicional)	liga	o	dano	ao
agente	 causador,	 a	 quem	 incumbiria	 a	 responsabilidade	 de	 reparação
(responsabilidade	por	culpa).	Nas	relações	de	consumo,	entretanto,	o	dano	pode
ser	causado	pela	pessoa	do	fornecedor,	por	seus	empregados	ou	agentes	ou	até
mesmo	 por	 outros	 fornecedores	 solidários.	 Daí,	 a	 necessidade	 de	 estender
(alagar)	 a	 responsabilidade	 para	 atingir	 a	 todos	 os	 fornecedores	 solidários,
vigorando,	assim,	a	responsabilidade	objetiva,	solidária	e	subsidiária;
Terceiro,	o	consumidor	não	tem	ação	direta	contra	os	produtores	(aqueles
agentes	 econômicos	 que	 desenvolvem	 atividades	 econômicas	 primárias);
podendo,	única	e	naturalmente,	estabelecer	ação	contra	o	comerciante-vendedor;
Quarto,	os	prazos	curtos	de	prescrição	e	decadência,	contados	a	partir	da
entrega	da	coisa,	também	dificultam	a	ação	do	consumidor	nas	reclamações	por
vícios	ocultos;
Quinto,	 a	 persecução	 executória	 sob	 o	 patrimônio	 do	 fornecedor	 é
dificultada	pela	não	adoção,	na	via	 legislativa,	da	 teoria	da	desconsideração	da
personalidade	jurídica;
Sexto,	 as	 regras	que	 regulamentam	a	prova	 impedem	a	atuação	 judicial
do	consumidor,	reduzindo-lhe	a	possibilidade	do	êxito[26].
Por	causa	dessas	limitações,	colocou-se	como	necessidade	a	idealização
de	uma	nova	legislação	consumerista	e	a	ausência	de	um	tribunal	especializado
para	 o	 conhecimento	 e	 solução	 dos	 conflitos,	 sendo	 pouco	 econômico	 e	 não
funcional	 o	 processo	 iniciado	 para	 reclamar	 indenização	 pelos	 danos	 causados
nas	relações	de	consumo.
Como	solução	de	tais	insuficiências,	com	relação	à	reparação	dos	danos
nas	 relações	 de	 consumo,	 nos	 artigos	 8º,	 12	 e	 14	 do	 Código	 do	 Consumidor
brasileiro,	prescrevem-se	as	regras	pertinentes	sobre	a	matéria.
Quanto	à	responsabilidade	objetiva,	como	explicaremos	na	segunda	parte
desta	 obra,	 o	 fornecedor	 responde,	 independentemente	 da	 existência	 de	 culpa,
pela	 reparação	 dos	 danos	 causados	 aos	 consumidores	 por	 defeitos	 relativos	 à
prestação	dos	serviços,	bem	como	por	informações	insuficientes	ou	inadequadas
sobre	os	riscos.
Como	 consequência,	 o	 fornecedor	 responde,	 independentemente	 da
existência	 de	 culpa,	 pela	 reparação	dos	danos	 causados	 aos	 consumidores,	 por
defeitos	do	projeto,	 fabricação,	 construção,	montagem,	 fórmulas,	manipulação,
apresentação	ou	acondicionamento	de	seus	produtos,	bem	como	por	informações
insuficientes	ou	inadequadas	sobre	sua	utilização,	como	se	regulamenta	no	artigo
12	Código	Defesa	de	Consumidor.
No	 entanto,	 afirma	 Rizzatto	 Nunes[27],	 durante	 praticamente	 o	 século
inteiro,	no	Brasil,	acabamos	aplicando,	às	relações	de	consumo,	a	lei	civil	para
resolver	os	problemas	que	surgiram	e,	por	isso,	fizemo-lo	de	forma	equivocada.
Tais	equívocos	influem	na	maneira	como	enxergamos	as	relações	de	consumo	e,
atualmente,	temos	toda	sorte	de	dificuldades	para	interpretar	e	compreender	um
texto	 que	 é	 bastante	 enxuto,	 curto,	 que	 diz	 respeito	 a	 um	 novo	 corte	 feito	 no
sistema	 jurídico	 e	 que	 regula	 especificamente	 as	 relações	 que	 envolvem	 os
consumidores	e	os	fornecedores.
Em	verdade,	 o	Direito	 do	Consumidor	 brasileiro	 e	 seu	 regime	 jurídico
prescrito	 na	Constituição	Federal	 (artigo	 170)	 e	 no	CDC	acabaria	 por	 ter	 uma
importância	 decisiva	 na	 solução	 dos	 conflitos	 socioeconômicos	 que	 têm	 como
precedente	as	relações	de	consumo.
Resumindo,	 as	 insuficiências	 do	 Direito	 Civil	 tradicional	 motivam	 o
estudo	 do	 regime	 nacional	 de	 proteção	 dos	 direitos	 dos	 consumidores;	 pois,
como	 afirma	 Rizzatto	 Nunes,	 nem	 sempre	 a	 maior	 parte	 dos	 estudiosos	 do
direito	 foram	educados	 investigando	os	 fenômenos	 ocorrentes	 na	 sociedade	de
consumo.	“Precisamos,	portanto,	 entender	por	que	é	que	ainda	existe	certa,	ou
melhor,	uma	grande	dificuldade	de	compreensão	das	regras	da	lei	consumerista”.
Eis	 que,	 continua	o	 citado	 autor,	 quase	 todos	 aqueles	que	operam	o	direito	no
Brasil	 advogados,	 juízes,	 procuradores	 etc.	 foram	 formados	 na	 tradição	 do
direito	 privado,	 cuja	 estrutura	 remonta	 ao	 século	 XIX	 e	 que	 é	 baseada	 num
sistema	jurídico	anterior	à	Constituição	Federal	atual	e,	claro,	anterior	à	edição
da	Lei	n.	8.078/90[28].
Dessa	 forma,	 o	 estudo	 da	 disciplina	 nas	 universidades	 brasileiras
justifica-se	pela	 tradição	positivista	 e	privatista,	 que	 limita	 a	 compreensão	 das
consequências	negativas	derivadas	do	consumismo	que	estimula	a	sociedade	de
massas	do	presente	século.
	
	
	
	
	
Capítulo	2
PRESSUPOSTOS	NORMATIVOS	DO	DIREITO	DO
CONSUMIDOR	E	DO	DIREITO	IMOBILIÁRIO
	
	
Conteúdo:	 2.1	 Pressuposto	 constitucional.	 2.2	 Pressuposto	 infraconstitucional.
2.2.1	 Fundamentos	 normativo	 do	 Direito	 do	 Consumidor.	 2.2.2	 Fundamentos
normativo	 do	 Direito	 Imobiliário.	 2.2.3	 Diálogo	 das	 fontes.	 2.2.3.1	 Código	 de
Defesa	do	Consumidor	e	Código	Civil	Brasileiros.	 2.2.3.2	Código	de	Defesa	do
Consumidor	 Brasileiro	 e	 a	 legislação	 imobiliária.	 2.2.4	 Direitos	 básicos	 do
consumidor	no	âmbito	do	mercado	imobiliário.	2.2.5	Consequências	derivadas	da
violação	dos	direitos	básicos	do	consumidor.
	
	
Neste	 segundo	capítulo	 estudaremos	o	 fundamento	normativo	 tanto
do	 direito	 do	 Consumidor	 como	 do	 Direito	 Imobiliário,	 indicando,	 assim,	 a
orientação	constitucional	e	infraconstitucional	vigente	e	as	variadas	legislações,
direitos	e	consequências	que	derivas	dessas	relações.	O	propósito	deste	capítulo
é	consolidar	a	compreensão	dos	fundamentos	de	ambas	disciplinas,	com	o	intuito
de	 melhor	 compreender	 sua	 atualidade,	 investigando,	 assim,	 os	 fenômenos
decorrentes	 da	 sociedade	de	 consumo	que	 estimulam	a	 proteção	da	 relação	de
consumo.
Pois	 bem,	 por	 pressupostos	 normativos	 entendemos	 o	 conjunto	 de
norma,	princípios	e	regras	que	balizam	a	tutela	da	relação	de	consumo	nascidas
do	mercado	 imobiliário	 que,	 se	 bem	 são	 reguladas	 por	 legislações	 especificas,
também	são	objeto	do	CDC	e	possuem	uma	forte	influência	constitucional.
Podemos,	 assim,	 acreditar	 que	 os	 pressupostos	 normativos	 são	 formas
objetivadas	do	conhecimento	 jurídico	e	grandes	referências	que	 invocamos	nos
processos	de	 interpretação	e	 integração	do	Direito	do	Consumidor:	 entenda-se,
assim,	 o	 conjunto	 de	 recursos	 (valores	 e	 normas,	 princípios	 e	 regras)	 que
orientam	a	resolução	de	problemas	socioeconômicos	e	jurídicos.	A	significação
dos	conceitos	propostos	não	é	pacífica.	Ora,	devido	a	sua	importância	teórica	e
prática	privilegiamos	uma	escala	distintiva.
	
2.1	Pressuposto	constitucional
	
A	necessidade	 e	 busca	 por	 uma	 legislação	 coerente	 (ordem	 normativa:
correspondência	 entre	 normas	 superiores,	 inferiores	 e	 colaterais),	 eficiente
(obtenção	 ou	 cumprimento	 dos	 objetivos:	 educação	 para	 o	 consumo,	 tutela
efetiva,	 resolução	dos	conflitos),	 eficaz	 (eficácia	 social:	obediência	ou	 respeito
dos	 destinatários)	 e	 capaz	 de	 proteger	 as	 relações	 de	 consumo	 sempre	 foi,	 e
ainda	é,	uma	preocupação	observada	nos	diferentes	países.
Naturalmente,	o	interesse	por	resolver	os	conflitos	nascidos	das	relaçõesde	 consumo	 não	 é	 um	 problema	 exclusivo	 do	 Brasil.	 Diz-se	 de	 um	 problema
internacional	que	não	tem	fronteiras,	pois	o	consumismo	já	é	parte	integrante	e
determinante	de	todas	as	sociedades	modernas.
Perante	essa	necessidade,	no	mundo	moderno	começou-se	a	idealizar	um
sistema	 de	 regras	 jurídicas	 muito	 particulares,	 direitos	 dos	 consumidores	 que
hoje	vigoram	em	diferentes	países	e	estendem-se	pouco	a	pouco	como	um	direito
necessário	para	a	cidadania.
Como	concepção	primária,	 o	Direito	do	Consumidor	 compreendeu,	 em
seus	 inícios,	 o	 direito	 a)	 à	 seguridade;	 b)	 à	 informação;	 c)	 à	 educação;	 d)	 à
satisfação	das	necessidades	básicas;	e)	à	 indenização;	f)	ao	direito	de	viver	em
um	meio	 ambiente	 saudável.	 Verdadeiramente,	 essa	 concepção	 dialoga	 com	 a
principíologia	constitucional	vigente.
Destarte,	 os	 princípios	 têm	 várias	 funções:	 informadora,	 normativa	 e
interpretativa.	 A	 função	 informadora	 serve	 de	 inspiração	 ao	 legislador,	 de
fundamento	 do	 direito	 positivado.	 A	 função	 normativa	 atua	 como	 uma	 fonte
supletiva,	 nas	 lacunas	 ou	 omissões	 da	 lei.	 A	 função	 interpretativa	 serve	 de
critério	orientador	para	os	intérpretes	e	aplicadores	da	lei[29].
Conforme	 a	 doutrina	 nacional,	 existem	 três	 maneiras	 de	 introduzir	 o
Direito	do	Consumidor.	A	primeira	é	por	meio	do	sistema	de	valores	(e	direitos
fundamentais)	que	a	Constituição	Federal	de	1988	impôs	no	Brasil.	A	segunda	é
por	meio	da	filosofia	de	proteção	dos	mais	fracos	ou	do	princípio	tutelar	(favor
debilis),	que	orienta	o	direito	dogmaticamente,	em	especial	as	normas	do	direito
que	se	aplicam	a	essa	relação	de	consumo.	Essa	segunda	maneira	de	introduzir	o
Direito	do	Consumidor	poderia	ser	chamada	de	dogmático-filosófica.	A	terceira
maneira	 é	 por	 meio	 da	 sociologia	 do	 direito,	 ao	 estudar	 as	 sociedades	 de
consumo	 de	 massa	 atuais,	 a	 visão	 econômica	 dos	 mercados	 de	 produção,	 de
distribuição	 e	 de	 consumo,	 que	 destaca	 a	 importância	 do	 consumo	 e	 de	 sua
regulação	 especial.	 A	 terceira	 maneira	 poderia	 ser	 denominada	 de	 introdução
socioeconômica	ao	direito	do	consumidor[30].
Falamos	 em	 orientação	 constitucional	 ao	 indicar	 os	 fundamentos
constitucionais.	Nossa	Constituição,	atenta	às	tendências	da	economia	mundial,
estabeleceu	a	necessidade	da	criação	de	um	Código	de	Defesa	do	Consumidor.
Ao	 explicar	 a	 orientação	 constitucional	 do	 Direito	 do	 Consumidor,
gostaríamos	de	lembrar	que	o	Código	de	Defesa	do	Consumidor	forma	parte	de
um	microssistema	que	unicamente	poderá	ser	compreendido	quando	conhecidas
as	normas	constitucionais	às	quais	ele	está	correlacionado.	Eis	que	“as	normas
constitucionais,	além	de	ocuparem	o	ápice	da	“pirâmide	jurídica”,	caracterizam-
se	pela	imperatividade	de	seus	comandos,	que	obrigam	não	só	as	pessoas	físicas
ou	jurídicas,	de	direito	público	ou	de	direito	privado,	como	o	próprio	Estado”[31].
Com	base	na	ideia	de	que	o	ordenamento	jurídico	brasileiro,	visto	como
um	sistema	ordenado	de	direito	positivo,	considera-se	o	Direito	do	Consumidor
como	 um	 reflexo	 do	 direito	 constitucional	 de	 proteção	 afirmativa	 dos
consumidores	 (art.	5º,	XXXII,	e	art.	170,	V,	da	CF/88;	art.	48	da	CF).	É	nesse
sentido	 que	 se	 fala	 da	 proteção	 constitucionalmente,	 tanto	 como	 direito
fundamental,	como	princípio	de	ordem	econômica	nacional.	Em	outras	palavras,
a	 Constituição	 Federal	 de	 1988	 é	 a	 origem	 da	 codificação	 tutelar	 dos
consumidores	no	Brasil;	pois,	no	art.	48	do	Ato	das	Disposições	Constitucionais
Transitórias,	 encontra-se	 o	 mandamento	 para	 que	 o	 legislador	 ordinário
estabelecesse	um	Código	de	Defesa	e	Proteção	do	Consumidor,	o	que	aconteceu
em	 1990.	 O	 Direito	 do	 Consumidor	 seria,	 assim,	 o	 conjunto	 de	 normas	 e
princípios	 especiais	 que	 visam	 a	 cumprir	 com	 este	 triplo	 mandamento
constitucional:	 1-	 de	 promover	 a	 defesa	 dos	 consumidores	 (art.	 5º,	XXXII,	 da
CF:	 “o	 estado	 promoverá,	 na	 forma	 da	 lei,	 a	 defesa	 do	 consumidor”);	 2-	 de
observar	 e	 assegurar	 como	 princípio	 geral	 da	 atividade	 econômica,	 como
princípio	imperativo	da	ordem	econômica	constitucional,	a	necessária	defesa	do
consumidor	 (art.	 170	da	CF:	 “A	ordem	econômica,	 fundada	na	 valorização	do
trabalho	humano	e	na	 livre	 iniciativa,	 tem	por	 fim	assegurar	a	 todos	existência
digna,	conforme	os	ditames	da	justiça	social,	observando	os	seguintes	princípios
[...]	V-	defesa	do	consumidor;	 [...]”);	 e	3-	de	 sistematizar	e	ordenar	essa	 tutela
especial	 infraconstitucionalmente	 por	 meio	 de	 um	 Código	 (microcodificação)
que	reúna	e	organize	as	normas	tutelares,	de	direito	privado	e	público,	com	base
na	ideia	de	proteção	do	sujeito	de	direitos	(e	não	da	relação	de	consumo	ou	do
mercado	de	consumo),	um	código	de	proteção	de	defesa	do	consumidor	(art.	48
do	Ato	das	Disposições	Constitucionais	Transitórias	da	Constituição	Federal	de
1988:	“O	Congresso	Nacional,	dentro	de	cento	e	vinte	dias	da	promulgação	da
Constituição,	elaborará	código	de	defesa	do	consumidor”)[32].
Assim,	 como	 examinamos	 na	Constituição	 da	República	 Federativa	 do
Brasil	 de	 1988,	 ressaltam-se:	 a	 cidadania,	 a	 dignidade	 da	 pessoa	 humana	 os
valores	do	trabalho	e	da	livre	iniciativa.	(Veja-se	artigo	1º	da	CF).
Como	ensina	Rizzatto	Nunes[33],	a	livre	iniciativa	não	é	ilimitada:	sempre
gera	responsabilidade	social.	Assim,	como	vemos	no	art.	170	da	CF	que	trata	dos
princípios	da	atividade	econômica,	o	regime	é	capitalista,	logo	há	livre	iniciativa,
ele	é	possível,	e	aquele	que	tem	patrimônio	e	condições	de	adquirir	créditos	no
mercado	pode,	caso	queira,	empreender	algum	negócio.
Nesse	 sentido,	 calcado	 na	 livre	 iniciativa	 e	 no	 equilíbrio	 trazido	 pelo
controle	do	Estado,	 surgiu	o	Código	de	Defesa	do	Consumidor	em	nosso	país,
representado	pela	Lei	8078	de	11/9/1990.	Ora,	antes	de	entrarmos	na	análise	da
dogmática	 do	 CDC,	 consideramos	 necessária	 a	 abordagem	 das	 normas
constitucionais	 que	 norteiam	 sua	 normativa.	 Vejamos,	 pois,	 os	 princípios	 e
normas	que	incidem	no	sentido	e	alcance	das	normas	do	CDC.
Em	 verdade,	 a	 Constituição	 Federal	 agrupa	 vários	 princípios	 que	 são
considerados	diretivas	 (ou	diretrizes),	ou	melhor,	pressupostos	epistemológicos
da	ordem	normativa.
Tais	 princípios	 expressam-se	 em	 forma	 de	 proposições	 que	 definem	 o
funcionalismo	 jurídico	 e	 que,	 portanto,	 vincula	 o	 intérprete,	 ou	 aplicador	 do
direito,	a	uma	compreensão	e	sentido	social,	pois	eles	orientam	a	interpretação	e
aplicação	 das	 normas	 jurídicas	 em	 geral.	 Assim,	 os	 princípios	 constitucionais
albergam	os	valores	sociais.
Assim,	 como	pressupostos	 constitucionais,	 podem	 ser	 indicados	 alguns
princípios	contidos	na	Constituição	Federal,	aqueles	que	guardam	relação	direita
com	o	Direito	do	Consumidor.	Vejamos:
a)	 Artigo	 1º:	 Cidadania,	 dignidade	 da	 pessoa	 humana,	 os	 valores	 do
trabalho	e	da	livre	iniciativa.
b)	 Artigo	 3º:	 Construção	 de	 uma	 sociedade	 livre,	 justa	 e	 solidária,
desenvolvimento	 nacional,	 erradicação	 da	 pobreza	 e	 da	 marginalização	 e	 a
redução	das	desigualdades	sociais	e	regionais,	promoção	do	bem	de	todos,	sem
preconceitos	 de	 origens,	 raça,	 sexo,	 cor,	 idade	 e	 qualquer	 outra	 forma	 de
discriminação.
Veja-se	a	Constituição	Federal	 -	Arts.	1º,	3º,	5º	 -	XXXII,	170	V,	173	e
180;	 48	 das	 Disposições	 Transitórias.	 (1.	 Direitos	 e	 garantias	 individuais:	 a)
Soberania;	b)	Dignidade;	c)	Liberdade;	d)	Justiça;	e)	Solidariedade;	f)	Isonomia;
g)	Vida;	h)	Intimidade,	vida	privada,	honra	e	imagem;	i)	Informação.	2.	Quanto	à
atividade	 Econômica:	 j)	 eficiência;	 k)	 publicidade;	 l)	 indenização	 por	 danos
materiais	e	morais.
Conclui-se	que	tais	princípios	são	aqueles	que	afetam	mais	diretamente	o
Direito	 do	 consumidor	 e	 estão	 destinados	 a	 realizar	 outros	 tantos	 direitos	 e
garantias	fundamentais[34].
	
2.2	Pressuposto	infraconstitucional
	
Em	setembro	de	1990,	aprovou-se	o	Código	de	Defesado	Consumidor,
que	entrou	em	vigor	em	11	de	março	de	1991.	Igualmente,	a	Associação	Civil	de
Consumidores	 IDEC	–	Instituto	Brasileiro	de	Defesa	ao	Consumidor	com	sede
em	São	Paulo	(entidade	não	governamental,	sem	fins	lucrativos),	desempenhou	e
ainda	desempenha	um	papel	importante	na	defesa	dos	interesses	do	consumidor
brasileiro.
	
Art.	 4º	 A	 Política	 Nacional	 das	 Relações	 de	 Consumo	 tem	 por	 objetivo	 o
atendimento	das	necessidades	dos	consumidores,	o	 respeito	à	sua	dignidade,
saúde	e	segurança,	a	proteção	de	seus	 interesses	econômicos,	a	melhoria	da
sua	qualidade	de	vida,	bem	como	a	transparência	e	harmonia	das	relações	de
consumo,	atendidos	os	seguintes	princípios:	[...]	(Grifo	nosso)
	
É	igualmente	interessante	verificar	a	relação	existente	entre	as	normas	do
Código	de	Defesa	do	Consumidor	Brasileiro	e	outras	normas	de	igual	ou	maior
hierarquia	 jurídica,	para	 julgar,	principalmente,	se	essas	normas	correspondem-
se	 com	 o	 conteúdo	 das	 normas	 constitucionais.	 Igualmente,	 revela-se,	 entre
outras	 coisas,	 que	 a	maior	 parte	 dos	 danos	 e	 conflitos	 jurídicos	 derivados	 das
relações	 de	 consumo	 em	 massa	 não	 está	 obtendo	 uma	 adequada	 reparação,
devido	às	razões	econômicas,	à	falta	de	educação	e	ao	desconhecimento	de	seus
direitos	de	grande	parte	da	população	consumidora,	razão	pela	qual	formulamos
oportunas	considerações.
	
2.2.1	 Fundamentos	 normativo	 do	 Direito	 do
Consumidor
	
O	 sistema	 da	 Lei	 n.	 8.078/90	 (lei	 principiológica),	 ensina	 Rizzatto
Nunes[35],	 é	 formado	 por	 princípios	 que	 hão	 de	 ser	 respeitados	 pelo	 intérprete.
Porém,	antes	de	ingressarmos	no	exame	do	CDC,	é	necessário	que	conheçamos
as	normas	constitucionais	às	quais	ele	está	ligado.	É	forçoso	que	se	conheçam	os
princípios	constitucionais	que	conduzem	a	interpretação	do	CDC.
Nesse	sentido,	explica	o	citado	autor,	“qualquer	exame	de	norma	jurídica
infraconstitucional	 deve	 ser	 iniciado,	 portanto,	 da	norma	máxima,	daquela	que
irá	iluminar	todo	o	sistema	normativo.	A	análise	e	o	raciocínio	do	intérprete	se
dão,	assim,	dedutivamente,	de	cima	para	baixo.	A	partir	disso	o	intérprete	poderá
ir	verificando	a	adequação	e	constitucionalidade	das	normas	infraconstitucionais
que	pretende	estudar”.	Continua	o	autor,	“é	um	grave	erro	interpretativo,	como
ainda	 se	 faz,	 iniciar	 a	 análise	 dos	 textos	 a	 partir	 da	 norma	 infraconstitucional,
subindo	até	o	topo	normativo	e	principiológico	magno”[36].
Observamos	que	a	afirmativa	anteriormente	citada	retrata	a	interpretação
principiológica	 muito	 comum	 nos	 sistemas	 de	 direito	 onde	 predomina	 o
positivismo	jurídico.
Em	 verdade,	 existe	 uma	 evidente	 correlação	 entre	 os	 princípios
constitucionais	 que	 orientam	 a	 atividade	 econômica	 e	 a	 normativa
infraconstitucional.	 Tal	 correlação	 torna-se	 evidente	 na	 leitura	 do	 artigo	 1º	 do
CDC:	 “O	 presente	 código	 estabelece	 normas	 de	 proteção	 e	 defesa	 do
consumidor,	de	ordem	pública	e	 interesse	social,	nos	 termos	dos	arts	5º,	 inciso
XXXII,	170,	inciso	V	da	CF	e	art.	48	de	suas	Disposições	Transitórias”.
Para	fundar	os	direitos	dos	consumidores,	a	política	nacional	de	proteção
ao	consumidor	pauta-se	por	princípios	específicos,	a	saber:	a)	reconhecimento	da
vulnerabilidade	do	consumidor	no	mercado	de	consumo;	b)	proteção	efetiva	do
consumidor;	 c)	 harmonização	 dos	 interesses	 dos	 participantes	 das	 relações	 de
consumo;	d)	boa-fé	e	equilíbrio	nas	relações	entre	consumidores	e	fornecedores;
e)	educação	e	informação	de	fornecedores	e	consumidores	etc.	“In	verbis”:
	
Art.	 4º	 A	 Política	 Nacional	 das	 Relações	 de	 Consumo	 tem	 por	 objetivo	 o
atendimento	 das	 necessidades	 dos	 consumidores,	 o	 respeito	 à	 sua	 dignidade,
saúde	e	segurança,	a	proteção	de	seus	interesses	econômicos,	a	melhoria	da	sua
qualidade	 de	 vida,	 bem	 como	 a	 transparência	 e	 harmonia	 das	 relações	 de
consumo,	atendidos	os	seguintes	princípios:
I	-	reconhecimento	da	vulnerabilidade	do	consumidor	no	mercado	de	consumo;
II	-	ação	governamental	no	sentido	de	proteger	efetivamente	o	consumidor:
a)	 por	 iniciativa	 direta;	 b)	 por	 incentivos	 à	 criação	 e	 desenvolvimento	 de
associações	 representativas;	 c)	 pela	 presença	 do	 Estado	 no	 mercado	 de
consumo;	d)	pela	garantia	dos	produtos	e	serviços	com	padrões	adequados	de
qualidade,	segurança,	durabilidade	e	desempenho.
III	-	harmonização	dos	interesses	dos	participantes	das	relações	de	consumo	e
compatibilização	da	proteção	do	consumidor	[...],	sempre	com	base	na	boa-fé	e
equilíbrio	nas	relações	entre	consumidores	e	fornecedores;
IV	-	educação	e	informação	de	fornecedores	e	consumidores,	quanto	aos	seus
direitos	e	deveres,	com	vistas	à	melhoria	do	mercado	de	consumo;
V	-	incentivo	à	criação	pelos	fornecedores	de	meios	eficientes	de	controle	de
qualidade	 e	 segurança	 de	 produtos	 e	 serviços,	 assim	 como	 de	 mecanismos
alternativos	de	solução	de	conflitos	de	consumo;
VI	-	coibição	e	repressão	eficientes	de	todos	os	abusos	praticados	no	mercado
de	consumo,	inclusive	a	concorrência	desleal	e	utilização	indevida	de	inventos
e	criações	industriais	das	marcas	e	nomes	comerciais	e	signos	distintivos,	que
possam	causar	prejuízos	aos	consumidores;
VII	-	racionalização	e	melhoria	dos	serviços	públicos;
VIII	-	estudo	constante	das	modificações	do	mercado	de	consumo.
	
Em	suma,	da	análise	constitucional	e	infraconstitucional,	observa-se,	de
um	lado,	a	eficácia	vertical	dos	direitos	fundamentais,	 isto	é,	a	eficácia	entre	o
Estado	e	o	consumidor	dos	direitos	fundamentais,	ou	nas	relações	privadas,	e	a
chamada	eficácia	horizontal	dos	direitos	 fundamentais,	 entre	um	consumidor	 e
as	 empresas,	 eficácia	 dos	 direitos	 fundamentais	 nas	 relações	 (contratuais	 e
delituais)	entre	sujeitos	de	direito	privado.	Nesse	sentido,	a	CF	de	1988	serve	de
centro	 valorativo,	 centro	 sistemático-institucional	 e	 normativo	 do	 direito
privado,	 um	 direito	 moldado	 pela	 ordem	 pública	 constitucional	 e	 limitado	 e
consubstanciado	pelos	direitos	fundamentais[37].
	
2.2.2	Fundamentos	normativo	do	Direito	Imobiliário
	
Abordaremos	 a	 seguir	 o	 fundamento	 normativo	 do	 Direito	 Imobiliário
mais	relacionado	ao	Direito	do	Consumidor.
Pois	 bem,	 as	 normas	 do	 Direito	 Imobiliário	 disciplinam	 diversas
questões	 concretamente	 relacionadas	 ao	 regime	dos	bens	 imóveis.	Contudo,	 as
variadas	 leis	 que	 conformam	 o	 Direito	 Imobiliário	 regulam,	 por	 exemplo,	 o
condomínio,	a	locação,	o	sistema	financeiro	etc.	Vejamos,	a	seguir,	as	que	mais
se	vinculam	ao	Direito	do	Consumidor.
a)	Código	Civil	(Lei	nº	10.406/2002);
b)	 Lei	 nº	 4.591/64:	 Disciplina	 o	 condomínio.	 (Especificamente	 no
relacionado	às	incorporações	imobiliárias,	não	contemplada	no	Código	Civil	de
2002);
c)	Lei	nº	8.245/91	(Disciplina	as	Locações);
d)	Lei	nº	4.380/64	(Disciplina	o	Sistema	Financeiro	da	Habitação);
e)	Lei	nº	6.015/73	(Disciplina	os	Registros	públicos);
f)	 Lei	 nº	 4.591/64	 modificada	 pela	 Lei	 nº	 10.931/2004	 (Disciplina	 a
incorporação	imobiliária).
g)	 Lei	 nº	 8.078/90	 (Código	 de	 Defesa	 do	 Consumidor)	 (Disciplina	 os
direitos	dos	consumidores	oriundos	do	contrato	imobiliário).
	
2.2.3	Diálogo	das	fontes
	
Não	devemos	conceber	o	Direito	Imobiliário	desvinculado	do	Direito	do
Consumidor.	Diante	das	considerações	até	agora	expostas,	podemos	concluir	que
existe	 um	diálogo	 entre	 o	Direito	 do	Consumidor	 e	 a	 legislação	 civil	 (Código
Civil)	e	imobiliária	anteriormente	elencadas.
Certamente,	 existe	 uma	 função	 de	 complementariedade	 entre	 essas
legislações.	O	entendimento	disso	tem	como	premissa	a	ideia	de	que	a	tutela	das
relações	 jurídicas	constituídas	no	mercado	 imobiliário,	oriundas	da	contratação
em	 massa	 e	 dos	 denominados	 contratos	 de	 adesão,	 parte	 da	 concepção	 delas
como	relação	de	consumo.		
	
	
	
2.2.3.1	Código	de	Defesa	do	Consumidor	e	Código	Civil
Brasileiros
Evidentemente,	 no	 marco	 do	 Direito	 Privado,	 subsistem	 e	 vigoram
ambos	os	instrumentos	jurídicos:o	CDC	e	o	CC.	Por	esse	motivo,	importante	é
definir	seu	grau	de	coexistência	e	aplicação	no	campo	das	relações	privadas	ou
privatistas;	 pois,	 como	 será	 estudado,	 a	 relação	 de	 consumo	 tem	 uma
peculiaridade	 específica	 que	 a	 torna	 diferente	 das	 outras	 relações	 jurídicas,
fundamentalmente	daquela	relação	contratual	(civil)	estabelecidas	entre	pessoas
naturais	ou	físicas.
Conforme	 ensinamentos	 de	 Sérgio	Cavalieri[38],	 o	 objetivo	 principal	 do
CDC	 não	 é	 desequilibrar	 a	 balança	 em	 favor	 do	 consumidor,	 mas	 sim
harmonizar	 os	 interesses	 de	 ambos.	 Nisso,	 continua	 o	 nosso	 autor,	 consiste	 o
princípio	da	equivalência	contratual,	núcleo	dos	contratos	de	consumo;	esse	é	o
ponto	de	partida	para	a	correta	aplicação	do	CDC.
Usa-se	a	expressão	“dialogo	das	fontes”	para	alertar	acerca	da
	
necessidade	de	uma	aplicação	coerente	das	leis	de	direito	privado,	coexistentes
no	sistema,	procurando	assim	uma	eficiência	não	só	hierárquica,	mas	funcional
do	 sistema	 plural	 e	 complexo	 de	 nosso	 direito	 contemporâneo,	 a	 evitar	 a
“antinomia”,	a	“incompatibilidade”	ou	a	“não	coerência”[39].
	
Diálogo	 porque,	 no	 processo	 de	 integração	 normativa,	 precisamos
verificar	 a	 aplicabilidade	 a	 caso	 concreto,	 determinando	 a	 correspondência	 e
evitando	 a	 incongruência	 normativa,	 respeitando,	 assim,	 a	 lógica	 deôntica	 ou
deontológica	 que	 há	 de	 vigorar	 no	 próprio	 sistema.	 Isso	 porque,	 com	 muita
frequência,	verificamos	conflitos	de	 leis	ou	dilemas	principiológicos	e	 também
normativos.
Assim,	por	 exemplo,	 afirma	Claudia	Lima[40],	 uma	 lei	 anterior,	 como	o
CDC	de	1990,	e	uma	lei	posterior	como	o	CC	de	2002,	estariam	em	“conflito”:
daí	 a	 necessária	 “solução”	 do	 “conflito”	 por	 meio	 da	 prevalência	 de	 uma	 lei
sobre	 a	 outra	 e	 a	 consequente	 exclusão	 da	 outra	 do	 sistema	 (ab-rogação,
derrogação,	revogação).	Dessa	forma,	continua	a	citada	autora,
	
três	são	os	tipos	de	“diálogo”	possíveis	entre	essas	duas	importantíssimas	leis
da	vida	privada:	1)	na	aplicação	simultânea	das	duas	leis,	uma	lei	pode	servir
de	 base	 conceitual	 para	 a	 outra	 (diálogo	 sistemático	 de	 coerência),
especialmente	se	uma	lei	é	geral	e	a	outra	especial,	se	uma	é	a	 lei	central	do
sistema	e	 a	outra	um	microssistema	específico,	não	completo	materialmente,
apenas	 com	 completude	 subjetiva	 de	 tutela	 de	 u	 grupo	 da	 sociedade;	 2)	 na
aplicação	coordenada	das	duas	leis,	uma	lei	pode	complementar	a	aplicação	da
outra,	 a	 depender	 de	 seu	 campo	 de	 aplicação	 no	 caso	 concreto	 (diálogo
sistemático	de	complementaridade	e	subsidiariedade	em	antinomias	aparentes
ou	reais),	a	indicar	a	aplicação	complementar	tanto	de	suas	normas,	quanto	de
seus	 princípios,	 no	 que	 couber,	 o	 que	 for	 necessário	 ou	 subsidiariamente;	 3)
ainda	há	o	diálogo	das	 influências	 recíprocas	 sistemáticas,	 como	no	caso	de
uma	 possível	 redefinição	 do	 campo	 de	 aplicação	 de	 uma	 lei	 (assim,	 por
exemplo,	 as	 definições	 de	 consumidor	 stricto	 sensu	 e	 de	 consumidor
equiparado	podem	sofrer	influências	finalísticas	do	Código	Civil,	uma	vez	que
esta	 lei	 vem	 justamente	 para	 regular	 as	 relações	 entre	 iguais,	 dois	 iguais-
consumidores	 ou	 dois	 iguais-fornecedores	 entre	 si	 –	 no	 caso	 de	 dois
fornecedores,	 trata-se	 de	 relações	 empresariais	 típicas,	 em	que	o	destinatário
final	 fático	 da	 coisa	 ou	 do	 fazer	 comercial	 é	 um	 outro	 empresário	 ou
comerciante	 [...].	 É	 a	 influência	 do	 sistema	 especial	 no	 geral	 e	 do	 geral	 no
especial,	 um	 diálogo	 de	 double	 sens	 (diálogo	 de	 coordenação	 e	 adaptação
sistemática).
	
De	 qualquer	 forma,	 lembramos	 que	 a	 aplicação	 normativa	 a	 um	 caso
concreto,	mesmo	 que	 no	Direito	 Privado	 vigore	 a	 boa-fé	 e	 a	 função	 social	 da
propriedade	(princípios),	o	CDC	é	lei	prioritária	e	o	CC	é	lei	subsidiária.
O	CC	é	uma	lei	para	as	relações	jurídicas	entre	pessoas	naturais	ou	entre
empresas	que,	teoricamente,	estão	situadas	no	mesmo	plano	de	igualdade.	O	CC
aplica-se,	 excepcionalmente,	 quando	 expressamente	 assim	 o	 prevê	 ou	 assim	 é
prescrito	para	regular,	por	analogia,	contratos	atípicos.
Assim,	 por	 exemplo,	 várias	 são	 as	 formas	 de	 aquisição	 da	 propriedade
imóvel	reguladas	pelo	Código	Civil	de	2002,	previstas	no	Capítulo	II,	do	Título
III,	do	Livro	III	(Parte	Especial),	a	saber:	
a)	 Por	 meio	 da	 usucapião,	 aquisição	 da	 propriedade	 pela	 posse
prolongada	e	cumprindo	os	requisitos	prescritos	no	Código	Civil.
	
CAPÍTULO	II
Da	Aquisição	da	Propriedade	Imóvel
Seção	I
Da	Usucapião
Art.	 1.238.	 Aquele	 que,	 por	 quinze	 anos,	 sem	 interrupção,	 nem	 oposição,
possuir	como	seu	um	imóvel,	adquire-lhe	a	propriedade,	independentemente	de
título	e	boa-fé;	podendo	requerer	ao	 juiz	que	assim	o	declare	por	sentença,	a
qual	servirá	de	título	para	o	registro	no	Cartório	de	Registro	de	Imóveis.
Parágrafo	único.	O	prazo	estabelecido	neste	artigo	reduzir-se-á	a	dez	anos	se	o
possuidor	 houver	 estabelecido	 no	 imóvel	 a	 sua	 moradia	 habitual,	 ou	 nele
realizado	obras	ou	serviços	de	caráter	produtivo.
	
Art.	 1.239.	 Aquele	 que,	 não	 sendo	 proprietário	 de	 imóvel	 rural	 ou	 urbano,
possua	como	sua,	por	cinco	anos	ininterruptos,	sem	oposição,	área	de	terra	em
zona	 rural	 não	 superior	 a	 cinqüenta	 hectares,	 tornando-a	 produtiva	 por	 seu
trabalho	 ou	 de	 sua	 família,	 tendo	 nela	 sua	 moradia,	 adquirir-lhe-á	 a
propriedade.
	
Art.	 1.240.	 Aquele	 que	 possuir,	 como	 sua,	 área	 urbana	 de	 até	 duzentos	 e
cinqüenta	metros	quadrados,	por	cinco	anos	ininterruptamente	e	sem	oposição,
utilizando-a	 para	 sua	 moradia	 ou	 de	 sua	 família,	 adquirir-lhe-á	 o	 domínio,
desde	que	não	seja	proprietário	de	outro	imóvel	urbano	ou	rural.
§	1o	O	título	de	domínio	e	a	concessão	de	uso	serão	conferidos	ao	homem	ou	à
mulher,	ou	a	ambos,	independentemente	do	estado	civil.
§	 2o	 O	 direito	 previsto	 no	 parágrafo	 antecedente	 não	 será	 reconhecido	 ao
mesmo	possuidor	mais	de	uma	vez.
	
Art.	 1.241.	 Poderá	 o	 possuidor	 requerer	 ao	 juiz	 seja	 declarada	 adquirida,
mediante	usucapião,	a	propriedade	imóvel.
Parágrafo	 único.	A	 declaração	 obtida	 na	 forma	 deste	 artigo	 constituirá	 título
hábil	para	o	registro	no	Cartório	de	Registro	de	Imóveis.
	
Art.	1.242.	Adquire	 também	a	propriedade	do	 imóvel	aquele	que,	contínua	e
incontestadamente,	com	justo	título	e	boa-fé,	o	possuir	por	dez	anos.
Parágrafo	único.	Será	de	cinco	anos	o	prazo	previsto	neste	artigo	se	o	imóvel
houver	 sido	 adquirido,	 onerosamente,	 com	 base	 no	 registro	 constante	 do
respectivo	 cartório,	 cancelada	 posteriormente,	 desde	 que	 os	 possuidores	 nele
tiverem	 estabelecido	 a	 sua	 moradia,	 ou	 realizado	 investimentos	 de	 interesse
social	e	econômico.
	
Art.	 1.243.	 O	 possuidor	 pode,	 para	 o	 fim	 de	 contar	 o	 tempo	 exigido	 pelos
artigos	 antecedentes,	 acrescentar	 à	 sua	 posse	 a	 dos	 seus	 antecessores	 (art.
1.207),	 contanto	 que	 todas	 sejam	 contínuas,	 pacíficas	 e,	 nos	 casos	 do	 art.
1.242,	com	justo	título	e	de	boa-fé.
	
Art.	1.244.	Estende-se	ao	possuidor	o	disposto	quanto	ao	devedor	acerca	das
causas	que	obstam,	suspendem	ou	interrompem	a	prescrição,	as	quais	também
se	aplicam	à	usucapião.
	
b)	Pelo	Registro	do	Título.	Diz-se	do	modo	mais	comum	de	aquisição	de
imóveis.	Refere-se	à	 inscrição	do	contrato	no	Cartório	de	Registro	do	 lugar	do
imóvel.	
	
Seção	II
Da	Aquisição	pelo	Registro	do	Título
Art.	1.245.	Transfere-se	entre	vivos	a	propriedade	mediante	o	registro	do	título
translativo	no	Registro	de	Imóveis.
§	1o	Enquanto	não	se	 registrar	o	 título	 translativo,	o	alienante	continua	a	 ser
havido	como	dono	do	imóvel.
§	 2o	 Enquanto	 não	 se	 promover,	 por	meio	 de	 ação	 própria,	 a	 decretação	 de
invalidade	do	registro,	e	o	respectivo	cancelamento,	o	adquirente	continua	a	ser
havido	como	dono	do	imóvel.
Art.	1.246.	O	registro	é	eficaz	desde	o	momento	em	que	se	apresentar	o	título
ao	oficial	do	registro,	e	este	o	prenotar	no	protocolo.