01. Dos direitos reais sobre coisa alheia - D. Civil IV

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A U L A 1 1 – D I R E I T O S R E A I S S O B R E C O I S A A L H E I A
DIREITO CIVIL IV
TÓPICOS DA AULA
• Dos direitos reais sobre coisa alheia
• Direito real de superfície Direito real de usufruto 
• Direito real de uso e de habitação 
• Direito real de aquisição: direito real do promitente 
comprador
DOS DIREITOS REAIS SOBRE COISA 
ALHEIA
• São aqueles que têm por titular pessoa diversa do 
titular da propriedade. Esses direitos surgem a partir 
do desmembramento da posse do proprietário e 
consequente transmissão de parte de seus poderes 
para a constituição desse novo direito. Em razão 
disso, são classificados como direitos limitados.
DOS DIREITOS REAIS SOBRE COISA 
ALHEIA
Direitos reais de gozo Direito real de 
aquisição
Direitos reais de 
garantia
que conferem ao seu
titular o(s) poder(es)
de uso e/ou gozo
sobre coisa alheia
que vincula a
aquisição de um
determinado bem
ao titular deste direito;
que vinculam um
determinado
bem como garantia
pelo pagamento de
uma dívida.
DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO
• Direito real de superfície; 
• Direito real de usufruto; 
• Direito real de uso; 
• e direito real de habitação.
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE
• Trata-se de direito real sobre coisa alheia e limitado,
classificado como direito real de gozo ou fruição, que
confere ao seu titular o direito de construir ou de plantar
em terreno de outrem, por tempo determinado,
mediante escritura pública devidamente registrada no
Cartório de Registro de Imóveis.
• Pela utilização, o superficiário deverá pagar todos os
encargos e tributos que incidam sobre o imóvel como
um todo, terreno mais construção, como se proprietário
fosse.
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE
• Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou
de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura
pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
• Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo,
salvo se for inerente ao objeto da concessão.
• Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa,
estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou
parceladamente.
• Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que
incidirem sobre o imóvel.
• Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte
do superficiário, aos seus herdeiros.
• Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum
título, qualquer pagamento pela transferência
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE
• Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o
superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de
condições.
• Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário
der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.
• Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade
plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de
indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.
• Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência
de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário,
no valor correspondente ao direito real de cada um.
• Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito
público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente
disciplinado em lei especial
DIREITO REAL DE USUFRUTO 
• No usufruto a propriedade se desmembra entre dois
sujeitos: o nu-proprietário e o usufrutuário. Para o
primeiro, a propriedade fica nua, desprovida de direitos
elementares, visto que conserva apenas o jus
disponendi e, em função do princípio da elasticidade, a
expectativa de reaver o bem, momento em que a
propriedade se consolida. O segundo detém o domínio
útil da coisa, que se verifica nos direitos de uso e gozo, e
a obrigação de conservar a sua substância, em razão
do mesmo princípio.
DIREITO REAL DE USUFRUTO 
• O fato de no usufruto o domínio ser fracionado acaba
por restringir a posse direta do usufrutuário. Em sentido
contrário, o usufruto não opera o fracionamento da
propriedade, mas torna a propriedade um direito
limitado, nunca um direito dividido.
• É direito real sobre coisa alheia: sendo direito real tem
oponibilidade erga omnes e, em conseqüência, direito
de seqüela, o que permite ao titular, usufrutuário, buscar
a coisa nas mãos de quem estiver, de forma injusta,
para dela usar e gozar como lhe é assegurado. A
defesa de seu direito é feita por meio de ação real.
DIREITO REAL DE USUFRUTO 
• É um direito temporário: consoante dispõe o Código
Civil o usufruto se extingue pela renúncia ou morte do
usufrutuário (art. 1.410, I); pelo termo de sua duração
(art. 1.410, II); pelo decurso do prazo de trinta anos da
data em que se começou a exercer, se instituído em
favor de pessoa jurídica (art. 1.410, III); e pela cessação
do motivo de que se origina (art. 1.410, IV).
• Deve o direito de usufruto ser temporário, pois, do
contrário, seria prejudicial à expectativa do u-
proprietário de recuperar a propriedade plena, não
mais despojada dos elementos que lhe dão conteúdo
DIREITO REAL DE USUFRUTO 
• É intransmissível: o usufruto é intransmissível tanto inter vivos
quanto causa mortis tendo em vista seu caráter intuitu
personae. Disto decorre a impossibilidade de usufruto sucessivo,
ou seja, aquele em que se beneficia mais de um usufrutuário em
momentos diferentes (FARIAS; ROSENVALD, 2008, p. 571).
• É inalienável: conforme disciplina o art. 1.393, 1ª parte, do
Código Civil. O Código Civil de 1916, em seu art. 717,
permitia a alienação do usufruto unicamente ao proprietário.
Apesar de o permissivo legal não ter sido repetido no
Código atual, há posicionamento doutrinário de que a exceção
ainda pode ser aplicada, de maneira que ocorrerá a extinção
do usufruto pela consolidação (art. 1.410, VI).
DIREITO REAL DE USUFRUTO 
• É impenhorável: devido à inalienabilidade, o usufruto
também é impenhorável. O direito não pode ser penhorado
em ação de execução movida por dívida do usufrutuário,
pois o bem poderia, em último caso, ser vendido em hasta
pública.
• É divisível: pela leitura do art. 1.411 do Código Civil percebe-
se a possibilidade de sua constituição em favor de duas
ou mais pessoas, o que gera o co-usufruto. Afirma Silvio de
Salvo Venosa (2003, p. 431) que “o usufruto é divisível,
podendo ser atribuído simultaneamente a mais de uma
pessoa, mais de um usufrutuário, estabelecendo-se o co-
usufruto”.
DIREITO REAL DE USUFRUTO 
• Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais
bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro,
ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em
parte, os frutos e utilidades.
• Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando não
resulte de usucapião, constituir-se-á mediante
registro no Cartório de Registro de Imóveis.
DIREITO REAL DE USUFRUTO 
• Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos
acessórios da coisa e seus acrescidos.
• § 1º Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis,
terá o usufrutuário o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda
houver e, das outras, o equivalente em gênero, qualidade e
quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, estimado ao tempo da
restituição.
• § 2º Se há no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos
minerais a que se refere o art. 1.230 , devem o dono e o usufrutuário
prefixar-lhe a extensão do gozo e a maneira de exploração.
• § 3º Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o
usufrutuário tem direito à parte do tesouro achado por outrem, e ao
preço pago pelo vizinho do prédio usufruído, para obter meação em
parede, cerca, muro, vala ou valado.
DIREITO REAL DE USUFRUTO 
• Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por
alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por
título gratuito ou oneroso.
DIREITO REAL DE USO E DE 
HABITAÇÃO 
• Nãoconstituem outra coisa senão usufruto com
finalidade específica.
• No DIREITO DE USO, somente utilidades específicas
da coisa alheia, necessárias para a manutenção
do núcleo familiar, é que são transferidas para o
beneficiário. No usufruto TODAS as vantagens (via
de regra) são transferidas.
DO USO
• Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos,
quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.
• § 1º Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário
conforme a sua condição social e o lugar onde viver.
• § 2º As necessidades da família do usuário compreendem as
de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu
serviço doméstico.
• Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à
sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
DIREITO REAL DE USO E DE 
HABITAÇÃO 
USO USUFRUTO
Art. 1.412. O usuário usará da coisa
e perceberá os seus frutos, quanto
o exigirem as necessidades suas e
de sua família.
§ 1o Avaliar-se-ão as necessidades
pessoais do usuário conforme a
sua condição social e o lugar
onde viver.
Art. 1.390. O usufruto pode recair
em um ou mais bens, móveis ou
imóveis, em um patrimônio inteiro,
ou parte deste, abrangendo-lhe,
no todo ou em parte, os frutos e
utilidades.
DIREITO REAL DE USO E DE 
HABITAÇÃO 
• No DIREITO DE HABITAÇÃO, autoriza-se a um
terceiro habitar, gratuitamente, imóvel de outrem,
sozinho ou com sua família (incluindo empregados
do lar).
• Os direitos de uso e habitação também são
VITALÍCIOS.
• No caso do direito real de habitação do cônjuge
sobrevivente, pode o titular levar quem quiser para
dentro de casa, sem qualquer restrição legal.
DA HABITAÇÃO 
• Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar
gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode
alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua
família.
• Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais
de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa
não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as
pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também
lhes compete, de habitá-la.
• Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for
contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.
DIREITO REAL DE USO E DE 
HABITAÇÃO 
• O uso e habitação jamais podem ser constituídos em
favor de Pessoa Jurídica. Já o usufruto e a superfície sim.
• O uso e habitação devem ser regulados com as
mesmas características do usufruto. Assim, também são
personalíssimos, não podendo ser alienados ou
transferidos. Podem, tal como o usufruto, ser adquiridos
por usucapião.
• Diferenças para o usufruto: São indivisíveis (não se
admite “couso” – no uso) e incessíveis (não se pode
alugar um direito de uso).
DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO: DIREITO 
REAL DO PROMITENTE COMPRADOR
• O direito real de aquisição também é considerado
direito real sobre coisa alheia e limitado, pois
garante ao seu titular apenas uma expectativa de
direito acerca da aquisição de um bem imóvel. Há
apenas uma espécie de direito real de aquisição, o
direito real do promitente comprador.
DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA
• A promessa de compra e venda se corresponde à
maioria dos contratos imobiliários celebrados no Brasil. O
contrato de compra e venda só existe quando o
pagamento é à vista. Quando o pagamento é
prolongado no tempo, estamos diante da promessa de
compra e venda, onde uma pessoa se compromete a
pagar parceladamente o preço enquanto a outra,
completado o pagamento, se compromete a transferir
o título (porque a posse já fica com o promitente
comprador desde a celebração do negócio).
DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO: DIREITO 
REAL DO PROMITENTE COMPRADOR
• Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que
se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento
público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de
Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à
aquisição do imóvel.
• Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real,
pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem
os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura
definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a
adjudicação do imóvel.
DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO: DIREITO 
REAL DO PROMITENTE COMPRADOR
• O direito real do promitente comprador tem por objeto
um bem imóvel adquirido mediante promessa
irretratável de compra e venda (feita sem a cláusula de
arrependimento), por instrumento público ou particular,
devidamente registrada no Cartório de Imóveis. O
registro no Cartório de Imóveis é essencial para conferir
a esse direito de aquisição natureza real e,
consequentemente, eficácia erga omnes, caso
contrário terá natureza meramente obrigacional.
DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO: DIREITO 
REAL DO PROMITENTE COMPRADOR
• Súmula nº 239 do STJ que “o direito à adjudicação
compulsória não se condiciona ao registro do
compromisso de compra e venda no cartório de
imóveis”.
• A referida súmula, contudo, precisa ser interpretada
restritivamente, pois, se não houve o registro do direito
real de aquisição, o que existe é um direito de natureza
pessoal, de eficácia relativa, vinculando apenas as
partes, o que não impede a propositura da ação de
adjudicação compulsória contra o promitente
vendedor.
DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO: DIREITO 
REAL DO PROMITENTE COMPRADOR
• O problema é se o promitente vendedor tiver se aproveitado
da ausência do registro no Cartório de Imóveis do
compromisso de compra e venda para alienar o imóvel para
terceiro, e este tenha efetivado o registro de propriedade do
bem. Nessa situação, o pedido de adjudicação compulsória
contra o terceiro se torna inviável, pois o promitente
comprador não tinha direito real de aquisição sobre a coisa,
não tendo, portanto, um direito com eficácia perante
terceiros. Em uma situação assim, restará ao prejudicado
apenas reclamar o prejuízo material sofrido, perdendo a coisa
para o terceiro adquirente, ainda que este tenha agido de
má-fé.
DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO: DIREITO 
REAL DO PROMITENTE COMPRADOR
• A grande vantagem da constituição do direito real
de aquisição é resguardar a expectativa de direito
de aquisição do imóvel perante o promitente
vendedor, mas, principalmente, perante terceiros.