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UNIVERSIDADE DA AMAZÔNIA - UNAMA CENTRO DE CIÊNCIAS EXATAS E TECNOLOGIA - CCET CURSO DE ENGENHARIA CIVIL ANÁLISE DA VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS VERTICAIS NA CIDADE DE BELÉM - PA RAFAEL MAGALHÃES SILVA RODOLFO RODRIGUES CARVALHO Orientador: ANDRÉ CLEMENTINO DE OLIVEIRA SANTOS, M. Sc. Engenharia de Produção - PUC/RJ - UNAMA Belém – PA 2008 UNIVERSIDADE DA AMAZÔNIA - UNAMA CENTRO DE CIÊNCIAS EXATAS E TECNOLOGIA - CCET CURSO DE ENGENHARIA CIVIL ANÁLISE DA VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS VERTICAIS NA CIDADE DE BELÉM - PA RAFAEL MAGALHÃES SILVA RODOLFO RODRIGUES CARVALHO Orientador: ANDRÉ CLEMENTINO DE OLIVEIRA SANTOS, M. Sc. Engenharia de Produção - PUC/RJ - UNAMA Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como exigência parcial para obtenção do título de Engenheiro Civil, submetido à banca examinadora do Centro de Ciências Exatas e Tecnologia da Universidade da Amazônia. Belém – PA 2008 Trabalho de Conclusão de Curso submetido à Congregação do Curso de Engenharia Civil do Centro de Ciências Exatas e Tecnologia da Universidade da Amazônia, como parte dos requisitos para obtenção do título de Engenheiro Civil, sendo considerado satisfatório e APROVADO em sua forma final pela banca examinadora existente. APROVADO POR: André Clementino de Oliveira Santos, M. Sc. Engenharia de Produção - PUC/RJ - UNAMA Canuto Brandão - Engenheiro Civil – Avaliações / Obras do setor privado - CAIXA (EXAMINADOR EXTERNO) José Roberto Conde - Engenheiro Civil - Avaliações / Obras do setor privado – CAIXA (EXAMINADOR EXTERNO) DATA: BELÉM - PA, 10 de Dezembro de 2008. AGRADECIMENTOS Gostaríamos de agradecer a Deus por ter dado a nós, seres humanos, o dom e toda importância da vida e a Nossa Senhora de Nazaré, São Marcelino Champagnat e Santo Expedito que estiveram sempre ao nosso lado, nos ajudando a enfrentar todas as dificuldades em nossas vidas pessoais e profissionais, tornando-a mais fácil. Além de nos oportunizar conhecer, conviver e aprender com pessoas maravilhosas e especiais. Ao nosso orientador, o Professor M. Sc. André Clementino de Oliveira Santos, na qual foi uma peça fundamental na elaboração deste trabalho, sempre nos ajudando e apoiando no desenvolvimento, além de nos fornecer todas as contribuições necessárias para realização da pesquisa. Aos corretores de imóveis imobiliários que fizeram a gentileza de nos dá total atenção, informando-nos todos os dados necessários na pesquisa, pois sem eles, não tínhamos conseguido desenvolver o trabalho. A todo corpo docente, responsável pela nossa formação e graduação no curso de Engenharia Civil. A todos que acreditaram e torceram pela nossa vitória, sempre nos apoiando e estando ao nosso lado nos bons e maus momentos, pois estes sim são os verdadeiros irmãos, que direta ou indiretamente contribuíram para que este momento de realização fosse possível. E finalmente, especialmente: A minha linda família, composta por maravilhosos pais, José Bertino da Silva Filho e Kátia R. Magalhães Silva, na qual sempre estiveram ao meu lado, me ajudando em minha formação pessoal, a enfrentar todas as dificuldades, sempre incentivando o meu crescimento e mostrando como se deve conquistar um lugar no mundo, pois nada é impossível, o céu é o limite. E a minha linda namorada, Ketren Távora Barbosa, na qual sempre esteve ao meu lado em todos os momentos, me apoiando e ajudando a enfrentar e conquistar esta etapa de transição muito importante em minha vida. Rafael Magalhães iii A minha maravilhosa família, em especial ao meu pai João Cesar Ferraro Carvalho, a minha mãe Terezinha de Jesus Rodrigues Carvalho e a minha irmã Thais Carvalho Fernandez, que sempre me apoiaram e me deram forças para continuar e alcançar meus objetivos pessoais e profissionais. E a minha linda namorada Lorena Souza, que sempre esteve do meu lado, paciente e companheira nas horas mais difíceis da minha vida. Rodolfo Carvalho iv ÍNDICE RESUMO ix ABSTRACT x CAPÍTULO 01 1. INTRODUÇÃO 01 1.1. TEMA DE ESTUDO 01 1.2. DESCRIÇÃO SINTÉTICA DA PROPOSTA 01 1.3. JUSTIFICATIVAS 01 1.4. OBJETIVO 02 1.4.1. Objetivo Geral 02 1.4.2. Específicos 02 1.5. HIPÓTESES 02 CAPÍTULO 02 2. TÓÍCOS TEÓRICOS RELEVANTES – CONCEITOS E REVISÃO LITERÁRIA 03 2.1. INTRODUÇÃO 03 2.2. ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES 03 2.3. HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO 04 2.4. LEIS E REGULAMENTAÇÕES 06 2.4.1. Breve Comentário 06 v 2.4.2. Leis e Decretos 06 2.4.3 Normas Técnicas 07 2.4.3.1. Avaliação de Bens 07 2.4.3.2. Avaliação de Bens – Parte 01 07 2.4.3.3. Avaliação de Bens – Parte 02 10 2.4.3.4. Avaliação de Bens – Parte 04 10 2.5. MERCADO IMOBILIÁRIO 11 2.5.1. Entendendo o Mercado Imobiliário Atual 11 2.6. COMPONENTES BÁSICOS 12 2.7. VALOR DO MERCADO, PREÇO E CUSTO 13 2.8. VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS 14 2.8.1. Conceito de Empreendimento Imobiliário 14 2.8.2. Estudo de Viabilidade Econômica 14 2.8.3. Processo de Viabilização 16 CAPÍTULO 03 3. METODOLOGIA DE AVALIAÇÕES IMOILIÁRIAS 19 3.1. BREVE COMENTÁRIO 19 3.2. MODELO DE REGRESSÃO LINEAR19 3.2.1. Método comparativo direto de dados do mercado 21 3.2.1.1. Identificação das variáveis do modelo 22 3.2.1.2. Levantamento de dados de mercado 23 vi 3.2.1.3. Tratamento de dados 24 3.2.1.4. Tratamento científico 25 CAPÍTULO 04 4. Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho 26 4.1. METODOLOGIA APLICADA 26 4.2.VALOR MÉDIO DE VENDA (VMV) 26 4.3. VALOR TOTAL MÉDIO DE VENDA (VTMV) 26 4.4. CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO (CTC) 26 4.5. CUSTO DE COMERCIALIZAÇÃO (CC) 26 4.6. CUSTO TOTAL DO EMPREENDIMENTO (CTE) 27 4.7. ÍNDICE DE RENTABILIADE (IR) 27 4.8. DESENVOLVIMENTO DO MODELO DE REGRESSÃO LINEAR 27 4.8.1. Variáveis Dependentes 28 4.8.2.Variáveis Independentes 28 4.8. EQUAÇÃO DE REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA 29 4.9. PODER DE EXPLICAÇÃO 29 4.10. TESTE DE SIGNIFICÂNCIA 29 4.11.1. Global do Modelo 29 4.11.2. Normalidade 29 4.11.3. Homocedasticidade 29 vii 4.11.4. Colinearidade ou Multicolinaridade 30 4.11.5. Coerência do Modelo e Outras Verificações 30 4.11. ESPECIFICAÇÃO DO MODELO DE REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA 31 4.13. ESTIMATIVA DO VALOR MÉDIO DE VENDA (VMV) 31 4.14. PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS 31 4.15. CÁLCULO DO VALOR MÉDIO DE VENDA (VMV) 32 4.16. CÁLCULO DO VALOR TOTAL MÉDIO DE VENDA (VTMV) 32 4.17. CÁLCULO DE RENTABLIDADE (IR) 32 CAPÍTULO 05 5. CONCLUSÃO E RECOMENDAÇÕES FUTURAS 34 5.1. CONCLUSÃO 34 5.2. RECOMENDAÇÕESFUTURAS 34 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 35 ANEXOS 37 viii RESUMO Este trabalho tem o objetivo de apresentar estudos de viabilidade de empreendimentos verticais urbanos, utilizando métodos de avaliação de imóveis com base em estatística aplicada para Avaliação de Imóveis Urbanos em função das suas características, utilizando técnicas do Método Comparativo de Dados de Mercado fundamentados através de Tratamento Científico por Modelos de Regressão Linear Múltiplas, onde o valor do imóvel é estimado através desta comparação de dados. A proposta da análise de viabilidade será aplicada em um conjunto de 32 (trinta e dois) empreendimentos residenciais verticais, todos de alto padrão, localizados na cidade de Belém, no estado do Pará, composta por 03 (três) amostras dependentes e 07 (sete) independentes, cujo são utilizadas para o desenvolvimento da análise e assim obter-se os resultados. Através do modelo estatístico desenvolvido, é possível mostrar dados mais confiáveis a respeito da viabilidade econômica de um empreendimento e transmitir ao investidor/empreendedor mais segurança na tomada de decisão e retorno. Ao se obter o Valor Total Médio de Venda é comparado com o Custo Total do determinado empreendimento e assim com uma simples solução matemática, é obtido o Índice de Rentabilidade (I.R.) deste empreendimento. ix ABSTRACT This work has the objective to present feasibility studies of urban vertical enterprises, using methods of evaluation of property on the basis of the beddings of the statistics applied for Evaluation of Urban Property in function of its characteristics, using techniques of the Comparative Method of based Data of Market through Scientific Treatment for Multiple Models of Linear Regression, where the value of the property is given through this comparison of data. The proposal of the viability analysis will be applied in a set of 32 (thirty and two) vertical residential enterprises, all of high standard, located in the city of Belém, the state of Pará, composed for 03 (three) dependent samples and 07 (seven) independent samples, whose they are used for the development of the analysis and thus to get the results. Through the developed statistical model, it is possible to show given more trustworthy regarding the economic viability of an enterprise and to transmit to the enterprise´s investors security in the decision taking and return. With if getting the Average Total Value of Sales it is compared with the Total Cost of the determined enterprise and thus with a simple mathematical solution, the Index of Yield (I.R.) of this enterprise is gotten. x CAPÍTULO 01 Introdução 1. INTRODUÇÃO 1.1. TEMA DE ESTUDO O tema da pesquisa é: “ANÁLISE DA VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAS VERTICAIS NA CIDADE DE BELÉM – PARÁ” 1.2. DESCRIÇÃO SINTÉTICA DA PROPOSTA Este trabalho tem o objetivo de apresentar estudos de viabilidade de empreendimentos verticais urbanos, utilizando o Método de Avaliação de Imóveis com base nos fundamentos da estatística aplicada para Avaliação de Imóveis Urbanos em função das suas características, utilizando técnicas do Método Comparativo Diretos de Dados de Mercado fundamentados através de Tratamento Científico por Modelos de Regressão Linear Múltiplas, onde o valor do imóvel é estimado através da comparação de dados de mercado. De acordo com o modelo estatístico desenvolvido, obteu-se o Valor Médio de Venda, na qual foi analisado e comparado ao Custo Total do empreendimento. Com toda esta análise, é possível chegar a dados muito confiáveis a respeito da viabilidade econômica e transmitir ao empreendedor mais confiança no investimento e no retorno. 1.3. JUSTIFICATIVAS Devido ao grande histórico no mercado de diversos projetos terem sido mal sucedidos, foram desenvolvidos meios para analisar a viabilidade econômica de empreendimentos, para chegar-se a resultados mais precisos e seguros de valores (mercado), reduzindo as chances de riscos em empreender projetos imobiliários. 01 CAPÍTULO 01 Introdução 1.4. OBJETIVO1.4.1. Objetivo Geral A proposta de avaliação será aplicada em um conjunto de empreendimentos verticais urbanos de alto padrão, localizados em diversos pontos na cidade de Belém, no estado do Pará, para analisarmos se o valor de venda do produto condiz com o seu valor de mercado e se o índice de rentabilidade é satisfatório ao empreendedor. 1.4.2. Específicos Realizar o levantamento dos valores de venda e de oferta(quando possível), a localização, a facilidade de acesso, o padrão da construção e de sua vizinhança dos empreendimentos estudados. Para através da obtenção de dados, avaliar com mais exatidão os valores dos imóveis questionados. 1.5. HIPÓTESES A viabilidade de um empreendimento imobiliário pode ser definida através da geração de modelos estatísticos correlacionais onde pode ser comparado o custo de construção do empreendimento com o seu valor de mercado. Esta ação permitirá uma maior segurança por parte dos empresários em empreender um negócio no ramo de construção tendo maior confiabilidade na taxa de retorno deste investimento. 02 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária 2. TÓPICOS TEÓRICOS RELEVANTES – CONCEITOS E REVISÃO LITERÁRIA 2.1. INTRODUÇÃO O principal objetivo deste capítulo é proporcionar a construção de um texto claro, para explicar de forma abrangente a área da Engenharia voltada a avaliações de imóveis, além de mostrar o embasamento teórico necessário para compreenção sobre o modelo estatístico proposto: “Comparação Direta de Dados do Mercado” 2.2. ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES Segundo DANTAS(1999), a engenharia de avaliações é um ramo da engenharia que agrupa um vasto conjunto de conhecimentos de engenharia e de arquitetura, além de outras ciências naturais, exatas e sociais e tem como objetivo determinar o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reprodução. Além de tudo, pode também, determinar o valor de compra ou venda de imóveis, financiamentos hipotecários na compra ou construção de um imóvel, estudos econômicos e financeiros de um projeto de investimento, cálculos de indenização por expropriação, e a determinação do valor para efeitos fiscais, etc. A engenharia de avaliações é de grande interesse para os diversos agentes do mercado imobiliário tais como: imobiliárias, bancos de crédito imobiliário, compradores ou vendedores de imóveis. Ainda para empressas seguradoras, o poder judiciário, os fundos de pensão, os incorporadores, os construtores, prefeituras, investridores, etc. A avaliações devem ser realizadas como base em técnicas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, através da aplicação de metodologia apropriada. A sua aplicação adequada exige, além dos conhecimentos necessários para elaboração do trabalho, dedicação, segurança, reserva, consciência, senso de justiça, ética profissional, isenção, competência, senso crítico, investigação, observação e criatividade. 03 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária A engenharia de avaliações deve ser praticada por engenheiros, arquitetos, agrônomos, cada um obedecendo sua habilitação profissional, de acordo com as leis do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia e Arquietura - que detenham os conhecimentos necessários para a realização do trabalho avaliatório a ser executado. O engenheiro de avaliações deve ser um pessoa ligada ao mercado, deve estar apto a investigar e diagnosticar os mercados, em particular o mercado imobiliário, não obstante extrapolando os mercados financeiros e de capitais. O serviço de engenharia de avaliações é uma assessoria bem abrangente e não se resume apenas a atribuir valor a um bem, esta é uma das suas finalidades, em muitos casos a principal, mas uma avaliação que se restringe a informar o valor é muito pobre. É necessário que se faça uma avaliação de vários aspectos do mercado, bem como o mercado comprador, o mercado vendedor, a probabilidade de absorção do bem no mercado e a que preço. Enfim, deve responder questões importantes como, quais são as preferências do mercado, quais variavéis interferem na formaçõa do preço, qual a função utilidade para o investidor potencial, quanto custa produzir o bem avaliado, que taxa de rentabilidade sobre o custo investido e sobre o valor de mercado. 2.3. HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO A Engenharia de Avaliações brasileira surgiu no início do século XX. Os primeiros textos publicados datam entre 1918 e 1919. Eram trabalhos relacionados à avaliação racional de terrenos, utilizando-se metodologias já adotadas em outros países desde meado do século anterior. Porém, em 1923 foram introduzidos novos métodos de avaliação de terrenos, que a partir de 1929 começaram a ter uso sistematizado. (Fiker, 1997) Na década de 40, são lançados os primeiros livros da área, denominados Avaliação de Terrenos e Avaliação de Imóveis. O autor de ambos, o engenheiro Luiz Carlos BERRINI iniciava nessas publicações a utilização de uma abordagem mais científica para a avaliação de bens, além de aprimorar e desenvolver técnicas de avaliação. É de BERRINI a afirmação de que: 04 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária "Nenhum método de avaliação é exato, sendo alguns mais trabalhosos do que outros, e alguns mais bem fundamentados do que outros, e disso resulta, que o máximo que um avaliador, sincero e leal, pode aspirar, é encontrar um valor provável que muito se aproxime do valor de mercado, sendo este valor de mercado o efeito de fatores vários e variáveis, a maior parte dos quais de origem psicológica e, portanto, não suscetíveis de serem medidos e comparados" Segundo DANTAS (1998), no início da década de 50, um anteprojeto de normas para a avaliação de imóveis foi submetido à ABNT, recebendo em 1957 a nomenclatura P-NB-74R. Ainda nessa década, é criado o Instituto Legal de Engenharia do Rio de Janeiro e o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo – IBAPE-SP. Nota-se aí uma aproximação da área de Engenharia de Avaliações da área judicial e de perícias. Na década de 60, com a necessidade de desapropriação de imóveis para as obras do metrô em São Paulo, a área de Engenharia de Avaliações se liga mais fortemente à área judicial, sendo desenvolvidos novos métodos e fórmulas, bem como novas normas técnicas. (DANTAS, 1998) Entretanto, somente a partir dos anos 70, o conhecimento gerado nos anos anteriores foi difundido com maior intensidade, devido ao intercâmbio nacional e internacional, através de congressos, seminários, cursos e similares. É nesta época, que foi realizada em São Paulo, o I Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações (I COBREAP), bem como a publicação da primeira norma Brasileira sobre o assunto – a NB 502 / 77 – Avaliação de Imóveis Urbanos. Vale lembrar que o aumento do envolvimento das escolas de engenharia no país focadas em Engenharia de Avaliações e Perícias também contribuiu bastante com desenvolvimento do assunto. A partir da década de 90, os mercados passam a exigir maior rigor e precisão nas avaliações. Como resposta, o meio técnico introduz a inferência estatística como meio de reduzir a subjetividade das avaliações. A norma Brasileira Avaliação de imóveis urbanos (NB 502 / 77) é revisada, assumindo a nomenclatura NBR 5676:1990. 05 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária 2.4. LEIS E REGULAMENTAÇÕES 2.4.1. Breve Comentário É de fundamental importância ao profissional atribuído a exercer a função de avaliador conhecer bem as legislações e normas específicas, como leis e decretos federais, estaduais, municipais e normas regulamentadoras da ABNT, CONFEA, CREA, IBAPE, etc.. 2.4.2. Leis e Conceitos 1. CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 – Art. 5º, inciso XII. � Estabelece que seja livre o exercício de qualquertrabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer. 2. DECRETO FEDERAL nº. 81.621, de 03/05/1978. � Aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida. 3. LEI FEDERAL nº. 5.194 (art. 7°, item c) de 24/12/1966. � Regulamenta que a avaliação de imóveis urbanos é atribuição legal aos Engenheiros Civis, Arquitetos e Engenheiros-Agrônomo. 4. RESOLUÇÃO nº. 345, de 27/07/1990, do CONFEA. � Dispõe quanto ao exercício por profissional de nível superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia. 5. RESOLUÇÃO nº. 218, de 29/06/1973, do CONFEA. � Fixa as atribuições profissionais do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo nas diversas modalidades. 06 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária 6. RESOLUÇÃO nº. 205, do CONFEA. �Dispõem sobre o Código de Ética Profissional. 7. RESOLUÇÃO nº. 307, do CONFEA. � Dispõem sobre a necessidade do uso da ART – Anotação de Responsabilidade Técnica. 2.4.3 Normas Técnicas 2.4.3.1. Avaliações de bens A Norma Técnica NBR 14653:2004 – Avaliação de Bens, cujo atende como título geral, é constituída por 07 (sete) partes. Porém a efeito de estudo do trabalho, serão utilizadas apenas as partes 01, 02 e 04. Este conjunto de normas compreende nas seguintes partes: � Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais. � Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. � Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais. � Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos. � Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral. � Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais. � Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos. 2.4.3.2. Avliações de bens – Parte 01 Esta parte da norma atende o nome de NBR 14653-1:2004 – Avaliação de Bens - visa consolidar os conceitos, classificação de bens, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens. 07 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária � Conceitos � De acordo com esta parte, Avaliação é definida como: “A análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.” � Segundo Abunahman (1998) define, avaliação como sendo uma aferição de vários fatores econômicos definidos em relação a propriedades descritas com data prevista, tendo como base a análise de dados relevantes. � Classificação de Bens � Segundo esta parte da norma, os bens classificam-se em tangíveis e intangíveis. � Quanto aos tangíveis*, destacam-se entre outros: - imóveis - máquinas - equipamentos - veículos - mobiliário e utensílios - acessórios - matérias-primas e outras mercadorias - infra-estruturas - instalações - recursos naturais 08 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária - recursos ambientais - culturas agrícolas - semoventes *bem tangível: Bem identificado materialmente (ex.: imóveis, equipamentos, matérias-primas) b) Quanto aos intangíveis*, destacam-se entre outros: - empreendimentos de base imobiliária, industrial ou rural - fundos de comércio - marcas - patentes *bem intangível: Bem não identificado materialmente (ex.: fundo de comércio, marcas e patentes) � Segundo Max e Costa(2007), os imóveis também podem também ser classificados: � Quanto ao uso O imóvel urbano pode ser: residencial, comercial, industrial, institucional e misto. � Quanto ao tipo de imóvel O imóvel urbano pode ser: terreno (lote ou gleba), apartamentos, casa, escritório (sala ou andar corrido), loja, galpão, vaga de garagem, misto, hotéis, hospitais, cinemas e teatros, clubes e recreativos e prédios industriais. � Quanto ao agrupamento Os imóveis urbanos se agrupam da seguinte forma: loteamento, condomínio 09 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária de casas, prédio de apartamentos, conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos), conjunto de unidades comerciais, prédio comercial, conjunto de prédios comerciais, conjuntos de unidades comerciais e complexos industrial. 2.4.3.3. Avaliações de bens – Parte 02 Esta modalidade da norma atende o nome de NBR 14653-2:2004*, visa detalhar os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas, cuja tem o objetivo, fixar as diretrizes para a avaliação de imóveis urbanos, quanto a: a) Classificação da sua natureza; b) Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; c) Descrição das atividades básicas; d) Definição da metodologia básica; e) Especificação das avaliações; f) Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação; *Esta parte da NBR 14653 é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos. 2.4.3.4. Avaliações de bens – Parte 04 Esta modalidade da norma atende o nome de NBR 14653-4:2004*, visa detalhar os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens nos aspectos que dizem respeito a avaliação de empreendimentos, cuja tem o objetivo de fixar as diretrizes para a avaliação de empreendimentos quanto a: a) Classificação da sua natureza; b) Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; c) Descrição das atividades básicas; d) Definição da metodologia básica; 10 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária e) Especificação das avaliações; f) Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação; *Esta parte da NBR 14653 é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos. 2.5. MERCADO IMOBILIÁRIO O mercado imobiliário possui grande importância para a economia do país, tanto pela geração de empregos na indústria da construção civil, como pela arrecadação de tributos, impostos e taxas, muitas destas calculadas sobre o valor venal dos imóveis. Diversos órgãos governamentais e privados utilizam o valor de mercado como parâmetro importante para as tomadas de decisões. O estudo deste mercado influencia diretamente, dentre outras análises, as elaborações de plantas genéricas de valores para cobrança de impostos e desapropriações, a cobrança de impostos sobre ganhos de capital pela Receita Federal, as decisões do Poder Judiciário, a determinação da garantia de operações dos agentes financeiros, as análises de viabilidade de empreendimentos e operações de compra e venda de imóveis. (PELLI, 2004) O mercado imobiliário pode ser dividido em segmentos, como o mercado de apartamentos, casas, lojas, escritórios, andar corrido, terrenos e glebas (urbanas ou rurais), armazéns, vagas de garagem, etc. Outra divisão é a do mercado para compra e venda ou para locação (Gonzalez, 2003). 2.5.1. Entendendo o mercado imobiliário atual Sustentado pela grande oferta de crédito, um bom momento econômico vivido pelo país e o aumento da renda familiar, o chamado “boom imobiliário” vem a somar ao mercado econômico brasileiro dando a milhares de cidadãos a oportunidade de adquirir a tão sonhada casa própria, além de gerar empregos em um segmento de mercado muito importante, cujo é a construção civil. Há tempos que não sevia uma época tão próspera vivida no país proporcionada por um setor que para muitos, já não haveria mais futuro. 11 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária Com a abertura dos bancos e a estabilidade da economia, o sonho pode ser dividido em até 300 parcelas pré-fixas (sofrem reajustes no valor), um sinal na entrega das chaves e algumas prestações intermediárias no final do ano, quando uma parte dos trabalhadores consegue juntar a renda do 13º salário, das férias e dos abonos. Segundo estimativa do Sindicato da Construção Civil (Sinduscon), para recuperar os anos em que o trabalhador ficou sem acesso à habitação, seria necessária a construção de 27 milhões de unidades até 2020, 80% delas votada para a faixa salarial de até 5 salários mínimos. Amortecido durante anos, é justamente esse trabalhador que dá sinais de que vai responder à oferta. Uma amostra do quanto o trabalhador está buscando empréstimos para a casa própria vem da Caixa Econômica Federal, a instituição brasileira que mais fomenta a habitação ao trabalhador. Segundo dados da instituição, a Caixa encerrou 2007 com recorde de contratação no Estado do Pará. No total, foram contratados mais de R$ 774,8 milhões, dos quais R$ 338,1 milhões foram para a habitação. O incremento foi 166% superior ao mesmo período de 2006. Os mutuários contaram com R$ 68,5 milhões do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) - 38% a mais que o valor aplicado em 2006 - e cerca de 5 mil famílias foram beneficiadas. Dentre as capitais brasileiras que vivem esse crescimento do mercado imobiliário Belém vem se destacando como uma das cidades com o m² mais caro do país, elevando muito custo médio da construção na capital, principalmente nos bairros mais centrais, que é justamente a área de estudo do trabalho. Esse crescimento do mercado na região vem atraindo empresas de fora do estado para investir no segmento da construção privada e tentar cada vez mais, proporcionar ao consumidor uns produtos diferenciados e competitivos que atendam a qualidade e prazo procurado. 2.6. COMPONENTES BÁSICOS Os componentes básicos do mercado imobiliário são os bens levados a mercado, as partes interessadas na venda e as partes interessadas na compra. O estudo estatístico do mercado imobiliário somente trará bons resultados quando houver um equilíbrio entre estes três componentes. Obviamente, a situação ideal é aquela onde exista abundância de informação, estando presentes no mercado muitos vendedores, muitos compradores e uma grande disponibilidade de bens de diversas fontes (Dantas 1998). 12 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária 2.7. VALOR DO MERCADO, PREÇO E CUSTO O valor de mercado é o melhor preço que em termos de dinheiro que o imóvel pode ter uma vez posto à venda, abertamente, por um tempo razoável para encontrar comprador, o qual deverá ter conhecimento de todos os usos, propósitos e utilidades, para que ele, comprador, tenha capacidade de utilizar o imóvel, ou ainda, acredita que o valor de mercado é o preço pago por um comprador desejoso de comprar, mas não forçado, a um vendedor desejoso de vender, mas também não compelido, tendo ambos plenos conhecimentos da utilidade da propriedade transacionada. Esse conceito é o que mais se assemelhar ao criado e citado pelo engenheiro mexicano Enrique Lira Montes, cujo acha que o valor de mercado é o preço que um vendedor está disposto a aceitar, e um comprador a pagar, ambos perfeitamente bem informados e dentro de circunstâncias normais, objetivas e subjetivas, para um determinado bem. A norma NBR- 14653-1:2004 aborda sobre o conceito de valor de mercado e mostra que “é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”. � PREÇO A norma NBR 14653-1 define preço como a quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. � CUSTO Segundo a NBR 14653-1:2004 o conceito de custo é o total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e situação. 13 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária 2.8. VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS 2.8.1. Conceito de empreendimento imobiliário Empreendimento é o resultado do ato de empreender, é o efeito de por um projeto em execução. (FERREIRA, 2006) Os empreendimentos podem ser classificados conforme a base em: imobiliários, de base imobiliária, de base industrial, de base rural, de base comercial e serviços, de base mineral ou com base em concessões de serviços públicos. (NBR 14653-4:2003) Este trabalho está focado diretamente a empreendimentos imobiliários residenciais verticais na cidade de Belém, cujo objetivo é mostrar a viabilidade econômica através da análise de dados do empreendimento estudado. 2.8.2. Estudo de viabilidade econômica Um BREVE estudo de viabilidade econômica consiste em propor a dinâmica operacional, virtual, de um empreendimento, em todas as suas fases futuras, sem que ocorra sua operação real. Este procedimento visa observar, testar, quantificar, consistir e concluir todo o seu perfil durante a vida econômica, sem implanta-lo fisicamente. (ZENI, 2008) Segundo WILLE (2004), os empreendimentos imobiliários são projetos que envolvem um conjunto de grandes atividades. Dentre as atividades que se destacam relacionadas à viabilidade são: � PRÉ-VIABILIDADE DO NEGÓCIO; � VIABILIDADE COMERCIAL, TECNICA-ECONÔMICA, FINANCEIRO PRELIMINAR; � VIABILIZAÇÃO DO TERRENO; � VIABILIZAÇÃO DO NOVO NEGÓCIO (EMPREENDIMENTO); 14 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária Estes aspectos são de grande importância para auxiliar o estudo de análise de viabilidade econômica em empreendimentos. 2.8.3. Processo de viabilização A viabilidade é um processo que ocorre na fase inicial do empreendimento. A viabilidade preliminar dá início à concepção do projeto e a viabilidade final resulta na decisão de construir. (SILVA, 2008) Segundo SILVA (2008) o processo de viabilização está ligado às decisões estratégicas empresariais. Analisando a oferta e a demanda de produtos no mercado, o empresário define um público-alvo, avalia a dimensão deste mercado e cria o padrão do produto a ofertar. Em seguida desenvolve o estudo de viabilidade para avaliar os riscos existentes e decidir se assume ou rejeita. DIRETRIZES IMPOSTAS A PARTIR DAS DECISÕES ESTRATÉGICAS ANÁLISE DA OFERTA ANÁLISE DA DEMANDA PÚBLICO ALVO DEFINIDO PADRÃO OFERTA RECONHECIDO DIMENSÃO DO MERCADO 15 PRODUTO RISCOS NÃO ACEITOS OU ABAIXO DO PADRÃO DE DESEMPENHO ESPERADO CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária ANÁLISES DE VIABILIDADE O processo de viabilização tem como grande importância duas variáveis: a ESTIMATIVA DO CAPITAL NECESSÁRIO para executar o empreendimento e o cálculo da REMUNERAÇÃO QUE O EMPREENDIMENTO PODE OFERECER AO CAPITAL. (SILVA, 2008) Mesmo com o estudo de viabilidade realizado não significa que não haverá obstáculos para execução do empreendimento. Segundo SILVA (2008) existem restrições que são de ordem comercial, financeiras e técnicas. � Restrições Comerciais: 1. Preço de venda- o preço do imóvel é limitado pelo “valor” de mercado, o preço que o comprador aceita pagar. 2. Parcelamento do preço de venda- normalmente, o comprador não consegue pagar o imóvel duranteo período da construção, exigindo a contratação de um financiamento bancário ou a definição de um longo parcelamento. Quanto maior o parcelamento mais juros será pago, prejudicando a lucratividade do incorporador. 16 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária 3. Demanda existente pelo produto a quantidade de pessoas interessadas no imóvel oferecido, que tenham condições financeiras para comprar. A baixa demanda prejudica a velocidade de vendas e aumenta a necessidade de financiamento, restringindo a obtenção do lucro. Algumas variáveis que influenciam a demanda - Localização do imóvel; - Uso da edificação; - Área construída; - Padrão de acabamento; - Detalhes arquitetônicos do projeto; - Prestígio da construtora; - Esquema de divulgação da oferta. � Restrições Financeiras: Normalmente, a incorporação imobiliária exige um financiamento elevado, não acessível a todas as empresas. As linhas de financiamento bancário são caras e a expectativa de retorno dos investidores também é grande. O longo prazo do empreendimento imobiliário também o torna vulnerável a efeitos negativos oriundos da instabilidade da moeda. � Restrições Técnicas: São as dificuldades decorrentes das exigências técnicas das áreas de arquitetura, engenharia e jurídica, entre as quais se podem citar: 17 CAPÍTULO 02 Conceitos e Revisão Literária 1. Legislação sobre a implantação de empreendimentos e o meio-ambiente. 2. Normas para elaboração do projeto arquitetônico e dos projetos de engenharia. 3. Capacidade de desenvolver e detalhar projetos de arquitetura que atendam às necessidades e expectativas do público-alvo, aproveitando ao máximo o potencial construtivo do terreno e criando um diferencial para o produto. 4. Competência para identificar as melhores soluções de engenharia. 5. Competência gerencial para comprar insumos a preços menores, reduzir desperdício de materiais, aumentar a produtividade da mão de obra e motivar a equipe de produção, visando à redução dos custos de construção. Como foi visto anteriormente as restrições são muitas e complexa, cabe ao empreendedor analisar o estudo de viabilidade e contornar as adversidades do mercado, com produtos diferenciados, inovações tecnológicas, métodos construtivos eficientes e administração segura do capital. 18 CAPÍTULO 03 Metodologia de Avaliações Imobiliárias 3. METODOLOGIA DE AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS 3.1. BREVE COMENTÁRIO De acordo com a norma técnica, NBR 14653-1:2004, os métodos utilizados para identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos estão divididas a quatro tipos de método, cada um, direcionado a um tipo de avaliação. � Método comparativo direto de dados de mercado Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. � Método involutivo Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. � Método evolutivo Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. � Método da capitalização da renda Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis 3.2. MODELO DE REGRESSÃO LINEAR “É a técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma variável dependente em relação a outras que são responsáveis pela variabilidade observada nos preços é a análise de regressão. No modelo linear para representar o mercado, a variável dependente é expressa por uma combinação linear das variáveis independentes, em escala 19 CAPÍTULO 03 Metodologia de Avaliações Imobiliárias Original ou transformadas, e respectivas estimativas dos parâmetros populacionais, acrescida de erro aleatório, oriundo de variações do comportamento humano – habilidades diversas de negociação, desejos, necessidades, compulsões, caprichos, ansiedades, diferenças de poder aquisitivo, entre outros – imperfeições acidentais de observação ou de medida e efeitos de variáveis irrelevantes não incluídas no modelo. Com base em uma amostra extraída do mercado, os parâmetros populacionais são estimados por inferência estatística. Na modelagem, devem ser expostas as hipóteses relativas aos comportamentos das variáveis dependentes e independentes, com base no conhecimento que o engenheiro de avaliações tem a respeito do mercado, quando serão formuladas as hipóteses nulas e alternativas para cada parâmetro.”(NBR 14653-2:2004, Anexo A) Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regressão, de observar os seus pressupostos básicos, apresentados a seguir, principalmente no que concerne à sua especificação, normalidade, homocedasticidadede, não- multicolinearidade, não-autocorrelação, independência e inexistência de pontos atípicos, com o objetivo de obter avaliações não-tendenciosas, eficientes e consistentes, em especial os seguintes: a) para evitar a micronumerosidade, o número mínimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critérios, com respeito ao número de variáveis independentes (k): n ≥ 3 (k+1) ni ≥ 5, até duas variáveis dicotômicas ou três códigos alocados para a mesma característica; ni ≥ 3, para 3 ou mais variáveis dicotômicas ou quatro ou mais códigos alocados para a mesma característica onde ni é o número de dados de mesma característica, no caso de utilização de variáveis dicotômicas ou de códigos alocados, ou número de valores observados distintos para cada uma das variáveis quantitativas; 20 CAPÍTULO 03 Metodologia de Avaliações Imobiliárias a) os erros são variáveis aleatórias com variância constante, ou seja, homocedásticos; b) os erros são variáveis aleatórias com distribuição normal; c) os erros são não-autocorrelacionados, isto é, são independentes sob a condição de normalidade; d) não devem existir erros de especificação no modelo, isto é, todas as variáveis importantes devem estar incorporadas – inclusive as decorrentes de interação – e nenhuma variável irrelevante deve estar presente no modelo; e) em caso de correlação linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variáveis independentes, isto é, multicolinearidade, deve-se examinar a coerência das características do imóvel avaliando com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utilização do modelo em caso de incoerência; f) não deve existir nenhuma correlação entre o erro aleatório e as variáveis independentes do modelo. g) possíveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica condicionada à apresentação de justificativas. 3.2.1. Método comparativo direto de dados do mercado O mais utilizado e mais recomendado dos métodos é o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO. Através dele, é possível a determinação do valor do imóvel fazendo a comparação com outros de natureza e características semelhantes, possibilitando a valoração do imóvel, levando-se em consideração as flutuações do mercado imobiliário, freqüentemente diferente das flutuações dos outros ramos da economia. Este objetivo deste método consiste em elaborar uma composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-setoda a evidência disponível. Esta etapa que envolve estrutura e estratégia da pesquisa 21 CAPÍTULO 03 Metodologia de Avaliações Imobiliárias deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, como auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor. Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas às supostas relações entre si e com a variável dependente. A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros). 3.2.1.1. Identificação das variáveis do modelo i. Variável dependente Para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida. ii. Variáveis independentes As variáveis independentes referem-se às características físicas (por exemplo: área, frente), de localização (como bairro, logradouro, distância a pólo de influência, entre outros) e econômicas (como oferta ou transação, época e condição do negócio – à vista ou a prazo). Devem ser escolhidos com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa. Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas. 22 CAPÍTULO 03 Metodologia de Avaliações Imobiliárias As diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a) por meio de codificação, com o emprego de variáveis dicotômicas por exemplo: aplicação de condições booleanas do tipo “maior do que” ou “menor do que”, “sim” ou “não”); b) pelo emprego de variáveis “proxy” (por exemplo: padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico); c) por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3). 3.2.1.2. Levantamento de dados do mercado Na fase de coleta de dados é recomendável: a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando; b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado; c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados; d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação. O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização. 23 CAPÍTULO 03 Metodologia de Avaliações Imobiliárias As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a identificação das fontes. Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se considerar super-estimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados de transações. Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem opiniões subjetivas do informante e recomenda-se: d) visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar, tanto quanto possível, todas as informações de interesse; e) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos; f) confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados. 3.2.1.3. Tratamentos de dados É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis, bem como as relações entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis variáveis-chaves sobre os preços e a forma de variação, possíveis dependências entre elas, identificação de pontos atípicos, entre outros. Assim, podem-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças “a priori” do engenheiro de avaliações, bem como permitir a formulação de novas hipóteses. Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado, à data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte. No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em 24 CAPÍTULO 03 Metodologia de Avaliações Imobiliárias função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis: − Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos conforme 8.2.1.4.2, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados. − Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados. O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validação. 3.2.1.4. Tratamento científico Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão. Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliações, tais como redes neurais artificiais, regressão espacial e análise envoltória de dados, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação, quando pertinente. 25 CAPÍTULO 04 Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho 4. MODELO GERADO PELO ESTUDO DO TRABALHO 4.1. METODOLOGIA APLICADA Consiste na utilização do Método comparativo de dados de mercado, com foco na NBR 14653-2:2004, emprego na Regressão Linear Múltipla (com auxilio do programa computacional “SISREN” (ANEXO 01)) na formulação de modelo estatístico de regressão linear múltipla para o cálculodo valor médio de venda (VMV). 4.2. VALOR MÉDIO DE VENDA (VMV) Valor Médio de Venda é o valor expresso em reais, que o mercado está disposto a pagar pelas unidades comercializadas pelas construtoras, devendo ser checada as variáveis que representem expectativa de influência no desejo de comercialização, tais como: atrativos do imóvel (área privativa, vagas de garagem, suítes e dormitórios, equipamentos de lazer do condomínio e setor urbano). (ANEXO 02) 4.3. VALOR TOTAL MÉDIO DE VENDA (VTMV) Valor Total Médio de Venda é o valor expresso em reais, que está diretamente relacionado ao Valor Médio de Venda (VMV), pois ele nada mais é do que a multiplicação do valor de um apartamento pelo número total de unidades do empreendimento. 4.4. CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO (CTC) Custo Total da Construção é valor expresso em reais, que determina o quanto foi gasto da construção, desde a aquisição do terreno, obra (incluso BDI) e legalização do empreendimento. (ANEXO 05) 4.5. CUSTO DE COMERCIALIZAÇÃO (CC) Custo de Comercialização é o valor expresso em reais, que determina o quanto foi gasto com divulgação e venda do produto. (ANEXO 04) 26 CAPÍTULO 04 Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho 4.6. CUSTO TOTAL DE EMPREENDIMENTOS (CTE) Custo Total do Empreendimento é o valor expresso em reais, da soma do Custo Total da Construção com o Custo de Comercialização. (ANEXO 04) 4.7. ÍNDICE DE RENTABILIDADE (IR) Índice de Rentabilidade é o valor expresso em Porcentagem (%), ou ainda, em Reais (R$), cujo determina a rentabilidade do empreendimento. 4.8. DESENVOLVIMENTO DO MODELO DE REGRESSÃO LINEAR No presente estudos, foram utilizados dados fornecidos por empresas construtoras e corretoras de imóveis, disponíveis no mercado imobiliário, tendo sido selecionados informações de tipologia “apartamentos de alto padrão” em empreendimentos verticais residenciais situados no município de Belém-PA, por conterem ocupação arquitetônica mais comparável com o empreendimento em estudo. Os dados obtidos são todos de empreendimentos novos de alto padrão, onde é analisada a área privativa, o setor urbano, o número de suítes e dormitórios, quantidade de vagas de garagem, e equipamentos de entretenimento e lazer do condomínio. Foram coletados e estudados 32 empreendimentos (ANEXO 03) verticais residências na cidade de Belém-PA, até o período de Junho de 2008, onde todos os empreendimentos estavam com obras em execução nas diferentes etapas ou em fase de lançamento. Considerando que a amostra coletada é heterogênea, há necessidade da utilização de variáveis, visando modelo estatístico para representar o valor médio de venda do empreendimento. Para a geração do modelo foram analisadas as variáveis a seguir. 27 CAPÍTULO 04 Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho 4.8.1 Variáveis dependentes 1. VMV: valor médio de venda é o valor expresso em reais, que o mercado esta disposto a pagar pelas unidades comercializadas pelas construtoras. 2. VTMV: valor total médio de venda é o valor expresso em reais, que o mercado está disposto a pagar por todas as unidades comercializadas pelas construtoras. 3. Custo Total do Empreendimento: é o valor expresso em reais, que é gasto pelo investidor desde a construção até a comercialização. 4.8.2. Variáveis independentes 1. Área Privativa (m²): variável quantitativa que representa a área construída privativa do dado, expressa em metros quadrados. 2. Preço (R$): variável quantitativa que representa o preço total médio praticado pela construtora pelas unidades no período de vendas, expressa em reais. 3. Suítes + dormitórios: variável quantitativa indicando os números de suítes + dormitórios existente em cada dado. 4. Setor urbano: variável qualitativa, cujo objeto é indicar a valorização do bairro na cidade de Belém-PA. 5. Total de Vagas de Garagem: variável quantitativa indicando o número de vagas cobertas existentes em cada dado. 6. Equipamentos: variável quantitativa indicando o número de equipamentos de lazer e entretenimento existentes na área condominial de cada dado. 7. Data: variável temporal que indica o ano em que os empreendimentos foram ofertados. 28 CAPÍTULO 04 Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho 4.9. EQUAÇÃO DE REGRESSÃO LINEAR MÚTIPLA (ANEXO 02) Após o saneamento do modelo, com estudo de pontos atípicos, “out liers” e/ou pontos influenciantes, foram considerados 31 dados e 06 variáveis, tendo-se selecionada a seguinte equação: Valor Total = 1/(-2,95324702E-013+ 1,178875412E-007 / Área Privativa² + 8,524769228E-012 / Setor Urbano² - 2,151432503E-011 / Suítes + Dormitórios² + 5,087119643E-012 / Total Vagas² + 4,737470378E-010 / Equipamentos²)¹/² 4.10. PODER DE EXPLICAÇÃO O modelo apresenta Coeficiente de Correlação igual a 1,023422, classificando-se como fortíssima, segundo a escala de Pereira (1970), Coeficiente de Determinação igual a 0,9823477, podendo-se interpretar como suficiente o poder de explicação do mercado imobiliário pela equação selecionada. 4.11. TESTE DE SIGNIFICÂNCIA 4.11.1. Global do modelo A estatística “F” de Fisher calculada igual á 278,25 apresenta-se superior ao “F” tabelado ao nível de significância de 1%, sendo atendido este aspecto com o melhor enquadramento previsto na NBR 14653-2:2004. 4.11.2. Normalidade O histograma formado pelos resíduos do modelo (70%, 87% e 100%) apresenta forma aproximada de uma distribuição normal (68%, 90% e 95%), considerando-se atendido pressuposto referente à distribuição dos resíduos semelhantes à curva normal. 29 CAPÍTULO 04 Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho 4.11.3. Homocedastidade Analisando-se os pontos do histograma de resíduos que tendem a disposição aleatória (sem padrão definido explícito), considera-se atendido este pressuposto normativo. 4.11.4. Colinearidade ou multicolinearidade Este outro pressuposto do modelo de regressão também fora atendidos eis que apresentou a análise de correlação entre variáveis previsíveis e compatíveis com o comportamento do mercado, havendo correlação entre índice fiscal e Alto, pois se conclui que os imóveis de padrão de acabamento alto são edificados nos locais com índice fiscal alto, ou seja, em terrenos melhores localizados. 4.11.5 . Coerência do modelo e outras verificações As variáveis independentes apresentam coerência com a expectativa de comportamento do mercado imobiliário: 1. Área Privativa: quanto maior a área privativa, maior será o valor médio de venda do empreendimento visto que a variável de área privativa esta diretamente relacionada ao preço do imóvel. 2. Setor Urbano: quanto melhor for valorizado o setor urbano do empreendimento, maior será a sua valorização no mercado e mais fácil será a sua comercialização, levando-se em conta que a localização é um fator fundamental na compra de um imóvel. 3. Suítes e Dormitórios: dependendo da parcela do mercado que o empreendimento busca alcançar a quantidade de suítes e dormitórios influenciara no momento da compra. 30 CAPÍTULO 04 Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho 4. Vaga de Garagem e Equipamentos: devido à violência e a vida corrida dos grandes centros urbanos, quanto mais segurança e comodidade o empreendimento lhe oferecer maior será a sua valorização no mercado. 4.12. ESPECIFICAÇÃO DO MODELO DE REGRESSÃO LINEAR MÚTIPLA (ANEXO 02) � Atingiu-se o grau I de fundamentação e o grau I de precisão conforme as condições exigidas pela NBR 14653-2:2004. 4.13. ESTIMATIVA DO VALOR MÉDIO DE VENDA (VMV) � Empreendimento referente à Financiamento de Produção de Imóveis – Pessoa Jurídica. 4.14. PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS 1) Construtora: Nãofomos autorizados a citar; 2) Endereço: Trav. Honório José dos Santos N° 423; 3) Quantidade Total de Unidades: 96 Unidades; 4) Padrão da Construção: Alto; 5) Fase do Empreendimento: Em construção; 6) Custo Total do Empreendimento: R$ 17.610.403,88 7) Prazo de entrega: 22 meses; 31 CAPÍTULO 04 Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho 4.15. CÁLCULO DO VALOR MÉDIO DE VENDA (VMV) � Valores da moda para nível de confiança de 80% � Valor Unitário (m²): Médio = R$ 2.915,53 Mínimo = R$ 2.827,62 Máximo = R$ 3.012,18 � Valor Total (p/apartamento): Médio = R$ 239.073,71 Mínimo (3,02%) = R$ 231.865,47 Máximo (3,31%) = R$ 246.998,92 � Através deste estudo chegamos á conclusão que o Valor Médio de Venda (VMV), é R$ 240.000,00. 4.16. CÁLCULO DO VALOR TOTAL MÉDIO DE VENDA (VTMV) � VTMV = R$ 240.000,00 (VMV) X 96 (n° de unidades comercializadas) VTMV = R$ 23.040.000,00 4.17. CÁLCULO DO ÍNDICE DE RENTABILIDADE (IR) � Para calcular a rentabilidade em porcentagem (%) do empreendimento, usa- se uma “regra de três” simples entre o custo total do empreendimento (R$17.610.403.88) e o valor total médio de venda (R$23.040.000,00). 32 CAPÍTULO 04 Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho � Já o cálculo de rentabilidade em moeda (R$) foi realizado a subtração do valor total médio de vendas, pelo custo total do empreendimento. � Com este estudo concluímos que o empreendimento é rentável ao investidor em cerca de 30,83 % quando comparado ao custo do empreendimento. 33 CAPÍTULO 05 Conclusões e Recomendações 5. CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES 5.1. CONCLUSÃO Conclusão Através do estudo desenvolvido pode-se mostrar a possibilidade de chegar a dados confiáveis a respeito da viabilidade econômica de um empreendimento e transmitir ao empreendedor mais segurança na tomada de decisão de um investimento através de estudos correlacionais desenvolvidos por modelos de regressão linear múltipla, baseados na comparação de dados coletados no mercado. Pelo modelo gerado, é possível lançar os dados das variáveis do empreendimento estudado, para obtenção do resultado do Valor Médio de Venda de uma unidade deste empreendimento. Com este resultado em mãos, é possível calcularmos o Valor Total Médio de Venda (VTMV) do empreendimento. Através do Valor Total Médio de Venda, comparado com o Custo Total do Empreendimento, com uma simples solução matemática obtemos o Índice de Rentabilidade (I.R.) deste empreendimento. Percebe-se claramente que a utilização de ferramenta computacional permite simular o valor de venda de um empreendimento, podendo compará-lo com o custo da construção, que em nosso caso mostrou-se para o empreendimento estudado plenamente viável. 5.2. RECOMENDAÇÕES FUTURAS A metodologia aplicada neste trabalho pode ser também aplicada a empreendimentos imobiliários de diversas tipologias, como, condomínios horizontais, empreendimentos comerciais, conjuntos de casas populares e novos cenários como, por exemplo, valores e tempo de retorno de aluguéis. Assim, recomenda-se a criação de novos modelos, com novas variáveis, que permitam os empresários de construção civil a utilização desta ferramenta de previsão para visualização de novos cenários de viabilidade econômica. 34 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Avaliação de Bens – Parte 01:Procedimentos gerais (NBR 14653-1:2004). Rio de Janeiro: ABNT, 2004. ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Avaliação de Bens – Parte 02:Imóveis urbanos (NBR14653-2:2004). Rio de Janeiro: ABNT, 2004. ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Avaliação de Bens – Parte 04:Empreendimentos (NBR14653-4:2004). Rio de Janeiro: ABNT, 2004. DANTAS, R. A. Engenharia de Avaliações: introdução à metodologia científica. São Paulo: Pini, 1998. DANTAS, R. A. Engenharia de Avaliações uma introdução à metodologia científica. [S.1.] São Paulo: Pini, 2000. FIKER, J. Avaliações de imóveis urbanos. 5. Ed. São Paulo: Pini, 1997. FIKER, J. Perícias e Avaliações de Engenharia. São Paulo: Leud, 2007. ABUNAHMAN, S. A. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. São Paulo: Pini, 2006. SILVA, MOZART BEZERRA DA. Viabilidade de Empreendimentos. 1ª Ed. Rio de Janeiro: Cursos de Educação Continuada. NETO, ANTÔNIO PELLI. Redes Neurais Artificiais. UFMG 2006. SOARES, JOHN MAX DAS COSTA e PEREIRA, MARCOS VINÍCIUS PINTO. Avaliações de Imóveis Urbanos para Análise de Investimentos na Construção Civil. UNAMA 2007. BRAULIO, SILVA NEIE. Proposta de uma metodologia para a avaliação de imóveis urbanos baseado em métodos estatísticos multivariados. Universidade Federal do Paraná, 2005 FERREIRA, A.B.H. Novo dicionário de Aurélio da Língua Portuguesa. Editora Nova Fronteira, Rio de Janeiro 2006 35 GONZÁLEZ, M. A. S. – Metodologia de Avaliação de Imóveis – Novo Hamburgo, SGE, 2003. WILLE, S.A.C. Orçamentação e Sistemas de custeio de empreendimentos. CEFET- PR, 2004. BERRINI, LUÍS CARLOS. Avaliações de Terrenos, 1946. BERRINI, LUÍS CARLOS. Avaliações de Imóveis, 1949. ZENI, ANDRÉ MACIEL. Avaliação econômica de empreendimentos de base imobiliária, 2008. 36 ANEXOS . 37 ANEXO 01 SISREN FOR WINDOWS - PELLI SISTEMAS Sistema de Redes Neurais, Regressão Linear e Inferência Estatística aplicada a avaliações comparativas é um sistema para avaliações comparativas do mercado imobiliário, especialmente desenvolvido para o profissional de Engenharia de Avaliações. O uso das Redes Neurais Artificiais, da Inferência Estatística e Regressão Linear Múltipla possibilita a abordagem científica na valorização de bens, permitindo uma melhor interpretação dos fenômenos mercadológicos. O uso das Redes Neurais Artificiais foi incluído na norma brasileira de avaliação de bens, a NBR 14653-2:2004, podendo ser utilizada sem restrições, desde que o processo de validação seja apresentado. É o único software com Redes Neurais Artificiais, Inferência Estatística (Regressão Linear Múltipla) e técnicas de Monte Carlo a serviço da Engenharia de Avaliações, permitindo a elaboração de trabalhos inovadores e respeitando os níveis de rigor exigidos nas normas técnicas. O SisReN facilita e auxilia no tratamento de dados e amostras do mercado imobiliário, na interpretação de resultados estatísticos, na estruturação e fundamentação dos laudos descritivos e na análise de problemas complexos na área da Engenharia de Avaliações. O software permite o intercâmbio de dados, tabelas, textos e gráficos com outros aplicativos da plataforma Windows, tais como Word, Excel, etc. Esta variedade de recursos, aliada a uma coleta eficiente e eficaz de dados, faz com que o SisReN descreva e demonstre, com confiabilidade, as tendências de mercado, tornando-se, assim, a melhor ferramenta a serviço do Engenheiro Avaliador. Principais Características 1. Metodologia: Inferência Estatística - Regressão Linear Múltipla e Redes Neurais Artificiais. 2. Redes Neurais Artificiais: Algoritmo Back-Propagation 3. Métodos de Cálculo da Regressão Linear: Mínimos Quadrados Ordinários e Máxima Verossimilhança. 4. Recursos: - Técnicas de Simulaçãode Monte Carlo. - Simulação de Variáveis Aleatórias. - Algoritmo de agrupamento de dados - K-Médias. - Análise de Variância. Tabela ANOVA - Análise de Componentes Principais. - Módulo de resíduos da variável. - Distância de Cook. 5. Ajuste de Regressores: Módulo de linearização de Variáveis. 6. Tamanho da amostra e variáveis: Até 60.000 dados e 40 variáveis. 7. Importação de Modelos: Modelos gerados pelos aplicativos Sisdat e SisReg Windows. 8. NBR 14653-2:2004 : Módulo de Fundamentação. Adequação integral às obrigatoriedades e sugestões da norma. Apresentação do quadro de Fundamentação. 9. Relatórios: Estruturação do laudo descritivo, incluindo tabelas e gráficos 10. Demais Características: Permite desabilitar dados no módulo de resíduos e exibir variáveis. Maior precisão no cálculo do intervalo de confiança. ANEXO 02 MODELO GERADO (PARTE A) � Apartamentos Novos – Alto Padrão � Data de Referência: Domingo, 05 de outubro de 2008 � Informações Complementares: Bairro: Cidade Velha Município: Belém UF: PA � Dados do Imóvel Avaliado: • Área Privativa = 82 m² • Setor Urbano = 3 • Suítes + Dormitórios = 3 • Total de vagas = 4 • Equipamentos = 18,5 � Valores da Moda para Nível de Confiança de 80% • Valor Unitário (m²) • Médio = R$ 2.915,54 • Mínimo = R$ 2.827,63 • Máximo = R$ 3.012,19 • Valor Total (p/ apartamento) • Médio = R$ 239.073,72 • Mínimo = R$ 231.865,48 • Máximo = R$ 246.998,92 MODELO GERADO (PARTE B) � Apartamentos Novos – Alto Padrão � Data de Referência: Domingo, 05 de outubro de 2008 � Informações Complementares: • Número de variáveis: 6 • Número de variáveis consideradas: 6 • Número de dados: 32 • Número de dados Considerados: 31 � Resultados Estatísticos: • Coeficiente de Correlação: 0,9911345 / 0,9684513 • Coeficiente de Determinação: 0,9823477 • Fisher-Snedecor: 278,25 • Significância modelo: 0,01 � Normalidade dos Resíduos: • 70% dos resíduos situados entre -1 e +1 σ • 87% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 σ • 100% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 σ Outliers do Modelo: 0 � Variáveis Equação t-Observado Sig. • Área Privativa 1/x² 19,43 0,01 • Setor Urbano 1/x² 1,22 23,24 • Suítes + Dormitórios 1/x² -1,64 11,34 • Total Vagas 1/x² 2,27 3,19 • Equipamentos 1/x² 1,48 15,26 � Equação de Regressão – Direta: Valor Total = 1/(-2,95324702E-013+ 1,178875412E-007 / Área Privativa² + 8,524769228E-012 / Setor Urbano² - 2,151432503E-011 / Suítes + Dormitórios² + 5,087119643E-012 / Total Vagas² + 4,737470378E-010 / Equipamentos²)¹/² Correlação entre Variáveis Isoladas Influências Área Privativa --- --- Setor Urbano 0,15 0,25 Suítes + Dormitórios 0,73 0,44 Total Vagas 0,74 0,28 Equipamentos 0,42 0,39 Valor Total 0,99 0,97 Setor Urbano --- --- Suítes + Dormitórios 0,11 0,07 Total Vagas 0,27 0,16 Equipamentos 0,05 0,19 Valor Total 0,2 0,24 Suítes + Dormitórios --- Total Vagas 0,76 0,19 Equipamentos 0,78 0,71 Valor Total 0,73 0,31 Total Vagas --- --- Equipamentos 0,66 0,22 Valor Total 0,79 0,41 Equipamentos --- --- Valor Total 0,46 0,28 ANEXO 03 TABELA DE ANÁLISE DOS DADOS PESQUISADOS ANEXO 04 ORÇAMENTO RESUMIDO DO EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL VERTICAL ESTUDADO ANEXO 05 ORÇAMENTO DETALHADO DO CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL VERTICAL ESTUDADO
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