LIVRO AVALIAÇÕES EM MASSA PARA FINS FISCAIS

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Programa de Apoio aos Municípios
em Tributação Imobiliária 
 
 
Avaliação
em Massa de Imóveis
para Fins Fiscais:
Discussão, Análise e
Identificação
de Soluções para
Problemas
e Casos Práticos
 
 
 
Programa de Apoio aos Municípios
em Tributação Imobiliária 
 
 
Avaliação
em Massa de Imóveis
para Fins Fiscais:
Discussão, Análise e
Identificação
de Soluções para
Problemas
e Casos Práticos
Realização:
Apoio:
9 788579 580284
ISBN 978-85-7958-028-4
LINCOLN INSTITUTE
O F L A N D P O L I C Y
Ministério das
Cidades
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PROGRAMA
NACIONAL DE
CAPACITAÇÃO
DAS CIDADES
PROGRAMA
NACIONAL DE
CAPACITAÇÃO
DAS CIDADES
C O N H E C E R P A R A C R E S C E R
CAPACIDADES
 
MINISTÉRIO DAS CIDADES
Ministro de Estado
AGUINALDO VELLOSO BORGES RIBEIRO
Secretário-Executivo
ALEXANDRE CORDEIRO MACEDO
Diretor de Desenvolvimento Institucional
CARLOS ANTONIO VIEIRA FERNANDES
Gerência de Capacitação
EGLAÍSA MICHELINE PONTES CUNHA
Cleidson dos Santos Machado
Diane da Silva Lima
Diogo Ramalho (estagiário)
Everton Sudré Ferreira
Reginaldo de Moura Morais
Ricardo de Sousa Carrijo Barbosa
Thiago de Lima
LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY
Diretor do Programa para América Latina e Caribe
MARTIM O. SMOLKA
Teaching Faculty/Course Developer 
CLAUDIA M. DE CESARE
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
Presidente
JORGE FONTES HEREDA
Vice-Presidente de Governo e Habitação
JORGE URBANO DUARTE
Superintendente Nacional de Assistência Técnica e Desenvolvimento Sustentável
JOSÉ CARLOS MEDAGLIA FILHO
Gerente Nacional de Assistência Técnica
OMAR BORGES DO PRADO FILHO
SOCIEDADE BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
Presidente
DOMINGOS DE SABOYA BARBOSA FILHO 
Vice-Presidente Administrativo
SÉRGIO ANTÃO PAIVA
Vice-Presidente Técnico
RUBENS ALVES DANTAS
Vice-Presidente Executivo
ANDRÉ MACIEL ZENI 
Presidente da República
DILMA ROUSSEFF
Ministro de Estado das Cidades
AGUINALDO VELLOSO BORGES RIBEIRO
Secretário Executivo
ALEXANDRE CORDEIRO MACEDO
Secretária Nacional de Habitação
INÊS DA SILVA MAGALHÃES
Secretário Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos
LEODEGAR DA CUNHA TISCOSKI
Secretário Nacional de Saneamento Ambiental
OSVALDO GARCIA
Secretário Nacional de Transporte e Mobilidade Urbana
JULIO EDUARDO DOS SANTOS
Companhia Brasileira de Trens Urbanos (CBTU)
FRANCISCO CARLOS CABALLERO COLOMBO
Departamento Nacional de Trânsito (DENATRAN)
JULIO FERRAZ ARCOVERDE
Empresa Brasileira de Trens Urbanos de Porto Alegre S.A. (TRENSURB)
HUMBERTO KASPER
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Programa de Apoio aos Municípios
em Tributação Imobiliária 
 
 
Avaliação
em Massa de Imóveis
para Fins Fiscais:
Discussão, Análise e
Identificação
de Soluções para
Problemas
e Casos Práticos
Avaliação
em Massa de Imóveis
para Fins Fiscais:
Discussão, Análise e
Identificação
de Soluções para
Problemas
e Casos Práticos
 
 
Programa de Apoio aos Municípios
em Tributação Imobiliária 
PROGRAMA
NACIONAL DE
CAPACITAÇÃO
DAS CIDADES
PROGRAMA
NACIONAL DE
CAPACITAÇÃO
DAS CIDADES
C O N H E C E R P A R A C R E S C E R
CAPACIDADES
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação - CIP 
CDD - 711
© 2012 Ministério das Cidades
É totalmente proibida a reprodução total ou parcial deste material sem a prévia autorização 
do Ministério das Cidades
Cesare, Cláudia M. de
Avaliação em massa de imóveis para fins fiscais: Discussão, análise e 
identificação de soluções para problemas e casos práticos / Claudia M. De Cesare e 
Eglaísa Micheline Pontes Cunha. Organização: Claudia M. De Cesare e Eglaísa 
Micheline Pontes Cunha. Brasília: Ministério das Cidades, 2012.
116 p.: il. color.; 24cm. Programa Nacional de Capacitação das Cidades e 
Lincoln Institute of Land Policy.
Inclui bibliografia e anexos no final da publicação.
Organizada em módulos.
ISBN: 978-85-7958-028-4
1. Tributação imobiliária. 2. Avaliação de imóveis. 3. Avaliação em massa de imóveis.
4. Ação fiscal, municípios. 5. Política tributária. 6. administração Pública. 7. Cesare,
Cláudia M. de. 8. Cunha, Eglaísa Micheline Pontes.
Fotos
AVALIAÇÃO
EM MASSA DE IMÓVEIS
PARA FINS FISCAIS:
DISCUSSÃO, ANÁLISE E IDENTIFICAÇÃO DE
SOLUÇÕES PARA PROBLEMAS E CASOS
PRÁTICOS
Organização
CLAUDIA M. DE CESARE
EGLAÍSA MICHELINE PONTES CUNHA
Autores
CLAUDIA M. DE CESARE
EGLAÍSA MICHELINE PONTES CUNHA
Colaboradores
DOMINGOS SABOYA
RICARDO DUALDE
RUBENS DANTAS
Esta publicação apresenta a síntese dos trabalhos realizados
durante a primeira versão da Oficina sobre Avaliação em Massa
de Imóveis para Fins Fiscais: Discussão, Análise e Identificação
de Soluções para Problemas e Casos Práticos. A Oficina foi
realizada de 7 a 8 de agosto de 2008 em Brasília (DF), por
intermédio do PROGRAMA DE APOIO AOS MUNICÍPIOS EM
TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA que é coordenado pelo Ministério das
Cidades, no âmbito do Programa Nacional de Capacitação das
Cidades (PNCC), e pelo Lincoln Institute of Land Policy, contando
com o apoio da Caixa Econômica Federal e da Sociedade
Brasileira de Engenharia de Avaliações (SOBREA). As seguintes
temáticas foram debatidas durante a oficina: (i) Métodos, 
técnicas e modelos de avaliação de imóveis; (ii) Base de dados
(cadastro imobiliário e preços praticados); (iii) Validação dos
trabalhos; (iv) Ciclos entre avaliações genéricas; (v) Temas
complementares. O presente documento consiste em um informe
sobre as questões debatidas em cada temática, bem como sobre
as diretrizes e recomendações que resultaram dos debates. Tais
relatos são intercalados com a revisão técnica das temáticas
tratadas, visando examinar os conceitos tratados e fornecer a
base teórica estruturadora dos temas analisados.
SUMÁRIO
1. SOBRE O PROGRAMA ............................................................................................
1.1. Histórico .....................................................................................................................................
1.2. Objetivos ....................................................................................................................................
1.3. Funções .......................................................................................................................................
1.4. Público-alvo ................................................................................................................................
2. SOBRE A OFICINA ..................................................................................................
2.1. Objetivos ....................................................................................................................................
2.2. Metodologia de Trabalho ..........................................................................................................
2.3. Participantes ..............................................................................................................................
2.4. Painéis ..........................................................................................................................................
2.5. Corpo Docente da Oficina de Cadastro ...............................................................................
3. CONTEXTUALIZAÇÃO INICIAL .........................................................................
4. MÉTODOS, TÉCNICAS E MODELOS DE AVALIAÇÃO EM MASSA .................
4.1. Revisão Técnica da Temática ....................................................................................................
4.2. Quais as principais etapas do processo de avaliações de imóveis para fins
fiscais? ..........................................................................................................................................
4.3. Como desenvolvera Planta de Valores do Município? ........................................................
4.4. Como aplicar modelos de regressão múltipla nas avaliações para fins fiscais?................
4.5. Tópicos complementares debatidos durante o painel .......................................................
5. BASE DE DADOS: CADASTRO IMOBILIÁRIO ....................................................
5.1. Revisão Técnica da Temática ....................................................................................................
5.2. Qual é a influência do cadastro nas avaliações para fins tributários? ................................
6. BASE DE DADOS: PREÇOS PRATICADOS ..........................................................
6.1. Revisão Técnica da Temática ....................................................................................................
6.2. Quais as fontes de informação do mercado imobiliário? ....................................................
6.3. Qual a estratégia para o levantamento dos dados sobre preços praticados no 
mercado imobiliário? ...............................................................................................................
6.4. Quais os atributos que influenciam na formação do valor? ................................................
6.5. Tópicos complementares debatidos durante o painel .......................................................
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7. VALIDAÇÃO DOS TRABALHOS DE AVALIAÇÃO ............................................
7.1. Revisão Técnica da Temática ....................................................................................................
7.2. Qual a forma de analisar a qualidade dos trabalhos de avaliação de imóveis para fins
fiscais? ..........................................................................................................................................
7.3. Quais as vantagens e desvantagens de reavaliações pontuais (apenas parte dos 
imóveis e/ou regiões da cidade)? .............................................................................................
7.4. Deveria haver aprovação legislativa dos trabalhos de avaliação de imóveis 
(Câmara de Vereadores)?.........................................................................................................
8. CICLOS ENTRE AVALIAÇÕES GENÉRICAS ......................................................
8.1. Revisão Técnica da Temática ....................................................................................................
8.2. Qual deve ser o intervalo de tempo máximo entre as avaliações genéricas? ..................
8.3. Como deve ser feito o reajuste dos valores dos imóveis em intervalos entre
avaliações genéricas? ................................................................................................................
9. TEMAS COMPLEMENTARES ................................................................................
10. CONSIDERAÇÕES FINAIS ....................................................................................
ANEXO I - PORTARIA MINISTERIAL Nº 511, DE 07 DE DEZEMBRO DE 2009 ...............................
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ..................................................................................
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Sobre o Programa
SOBRE O PROGRAMA
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1. SOBRE O PROGRAMA1. SOBRE O PROGRAMA
O PROGRAMA DE APOIO AOS MUNICÍPIOS EM TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA
tem o objetivo de apoiar a ação fiscal dos municípios brasileiros em tributação
imobiliária, com vistas ao fortalecimento da cultura, da cidadania fiscal e da 
gestão territorial na esfera municipal .
As dificuldades institucionais e estruturais na gestão e administração do Imposto 
sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) observadas em um grande 
número de municípios comprometem a capacidade do imposto de gerar receita e, 
conseqüentemente, de contribuir significativamente para o financiamento das 
cidades. Embora existam experiências individuais bem sucedidas relacionadas ao 
IPTU, o papel destas ações no contexto nacional é inócuo como fonte de receita 
(usualmente inferior a 0,5% do PIB no Brasil), quer seja para assegurar níveis 
aceitáveis de eficiência, equidade e efetividade fiscal no território. Os inúmeros 
benefícios de instituir um imposto vigoroso sobre a propriedade imobiliária 
alertam para a necessidade da preparação de uma agenda dirigida aos municípios, 
com abrangência nacional, para potencializar esforços de melhoria do IPTU e dos 
demais tributos imobiliários.
Neste sentido, o Programa foi desenvolvido de forma a contribuir com esta
agenda, na medida em que atua em uma instância de orientação, construção 
coletiva de conhecimento, identificação de alternativas para superar problemas
técnicos, e certificação de esforços fiscais realizados em nível local. Apostando
no benefício da integração entre a política fiscal e a política urbana, o Programa 
inclui a capacitação dos municípios para a análise, a aplicação e o monitoramento 
dos instrumentos regulatórios de base patrimonial previstos no Estatuto da 
Cidade, entre os quais: o parcelamento, a edificação e a utilização compulsória; a 
outorga onerosa pelo direito de construir; a transferência de potencial 
construtivo; e as operações urbanas consorciadas.
Coordenada pelo Ministério das Cidades e o Lincoln Institute of Land 
Policy, a iniciativa conta com o apoio da Caixa Econômica Federal e da 
Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações (SOBREA).
A Agenda de Trabalho contempla a realização de uma série de atividades, tais
como: programas de capacitação profissional (Seminários/Cursos); Oficinas, de
caráter regular; organização e/ou disponibilização de informações sistematizadas
de interesse do município, como, por exemplo, dados fiscais, estatísticas, legislação, 
referências bibliográficas, ou termos de referência para contratação de serviços; 
produção de material técnico de apoio com base nas iniciativas realizadas, 
incluindo publicações, manuais, diretrizes e vídeos; e criação de um fórum 
organizado por temas de interesse para o intercâmbio de idéias, experiências, 
práticas e materiais.
AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
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Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
1.1 Histórico
O Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária teve 
como ponto de partida a realização de um workshop, em março de 2006, na cidade 
de Fortaleza, ocasião em que foram discutidas alternativas factíveis para o 
estabelecimento de mecanismos de apoio à ação municipal orientadas à melhoria 
da tributação imobiliária. A reunião contou com aproximadamente 40 
participantes, representando organizações distintas, incluindo o Poder Executivo 
Municipal (Secretários de Fazenda, Gestores Tributários, Procuradores e Técnicos 
das áreas de cadastro e avaliação de imóveis), os Poderes Legislativo e Judiciário, 
outras organizações governamentais e não-governamentais com atuação em temas 
municipais, agentes financeiros, consultores, formuladores de políticas fiscais e 
especialistas em tributação imobiliária.
O Lincoln Institute of Land Policy e o Ministério das Cidades, por meio do 
Programa Nacional de Capacitação das Cidades (PNCC), analisaram as 
idéias debatidas no workshop sob a ótica da viabilidade financeira, institucional e 
técnica. Dentro deste contexto é que foi formulado o Programa de Apoio aos 
Municípios em Tributação Imobiliária, o qual contou com a contribuição da 
Escola de Administração Fazendária (ESAF) na etapa da concepção da proposta. O 
Ministério das Cidades e o Lincoln Institute of Land Policy já vinham atuando em 
parceria na realização de diversas iniciativas,entre as quais se destacam: o 
'Seminário sobre Cadastro Multifinalitário como Instrumento de Política Fiscal e 
Urbana'; os diversos seminários realizados em todo Brasil que deram continuidade 
a este evento; e o 'Seminário sobre Financiamento das Cidades: Instrumentos 
Fiscais e de Política Urbana', realizado inicialmente na cidade do Rio de Janeiro e 
replicado em Recife e Brasília. Estes eventos contaram com a parceria da Caixa 
Econômica Federal que também se insere como um dos principais apoiadores do 
Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária. Vale 
destacar outras iniciativas realizadas durante a etapa de formulação do Programa 
tais como o 'Seminário Internacional: O Papel dos Tributos Imobiliários para o 
Fortalecimento dos Municípios', realizado na cidade de Fortaleza, Ceará, em 29 e 30 
março de 2006, e o 'Seminário Internacional de Tributação Imobiliária: Iniciativas 
para o Fortalecimento da Ação Fiscal dos Municípios em Tributação Imobiliária', 
realizado em Salvador, Bahia, nos dias 21 e 22 de novembro de 2007.
1.2 Objetivos
O Programa visa a apoiar a ação fiscal em tributação imobiliária no Brasil, bem 
como contribuir com a capacitação dos municípios para a análise, a aplicação e o 
monitoramento dos instrumentos regulatórios de base patrimonial previstos no 
Estatuto da Cidade. Seus objetivos específicos incluem:
w Melhorar a tomada de decisão sobre questões técnicas e legais relativas à 
tributação imobiliária;
w Aumentar a equidade, a eficiência e a efetividade dos sistemas de tributação 
imobiliária;
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AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
w Garantir padrões mínimos de equidade e qualidade na administração dos 
tributos imobiliários;
w Aprofundar o conhecimento sobre política e administração dos tributos 
imobiliários;
w Apoiar as ações que resultem no aumento do grau de autonomia financeira 
dos municípios por meio do fortalecimento da cultura e cidadania fiscal na 
esfera municipal; e
w Melhorar a gestão territorial dos municípios buscando promover modelos 
sustentáveis de desenvolvimento urbano.
1.3 Funções
O Programa opera em uma instância de orientação, estímulo, construção 
coletiva de conhecimento, identificação de alternativas para superar problemas 
técnicos, e certificação de esforços fiscais realizados em nível local. Foge, 
entretanto, do escopo da proposta a resolução de casos isolados ou a realização 
de consultorias. A concretização dos objetivos estabelecidos será garantida por 
intermédio das seguintes ações:
w Oferecer um fórum neutro para a identificação, discussão e análise de 
questões técnicas, práticas e legais relacionadas à tributação imobiliária;
w Facilitar o intercâmbio de experiências nacionais e internacionais, e a 
disseminação de práticas eficientes e iniciativas inovadoras;
w Facilitar o acesso a informações sistematizadas que venham a apoiar as 
decisões fiscais e de política urbana;
w Contribuir para a capacitação profissional de agentes e técnicos 
municipais;
w Estabelecer diretrizes legais e técnicas direcionadas a garantir a equidade, 
eficiência e efetividade dos sistemas de tributação imobiliária;
w Contribuir com o estabelecimento de padrões para a realização de 
práticas e procedimentos administrativos, bem como estudar parâmetros 
mínimos de desempenho;
w Conceber, produzir e divulgar sistemas de indicadores para monitorar o 
desempenho fiscal e a gestão territorial;
w Promover a cooperação entre municípios para atingir objetivos comuns na 
área de tributação imobiliária; e,
w Contribuir para a compreensão dos instrumentos regulatórios de base 
patrimonial, previstos no Estatuto da Cidade, assim como debater 
estratégias para a sua aplicação e monitoramento.
Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
1.4 Público-alvo
O Programa direciona suas ações de forma a atender às necessidades dos 
municípios no que diz respeito à tributação imobiliária e gestão territorial. O 
público-alvo abrange múltiplos atores, incluindo:
w Administradores, servidores públicos e representantes de entidades 
governamentais;
w Representantes de organizações e associações que trabalhem com temas 
municipais;
w Formuladores de políticas territoriais e fiscais;
w Agentes sociais.
Fotos
Sobre a Oficina
SOBRE A OFICINA
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2. SOBRE A OFICINA2. SOBRE A OFICINA
A OFICINA sobre avaliação de imóveis para fins tributários foi uma das iniciativas 
realizadas no âmbito do Programa de Apoio aos Municípios em Tributação 
Imobiliária. As demais oficinas trataram de temáticas complementares, quais 
sejam: cadastro multifinalitário, aspectos legais e jurídicos relacionados à tributação 
imobiliária, e arrecadação e cobrança dos tributos imobiliários.
2.1 Objetivos
A OFICINA teve o objetivo de oferecer um fórum para debater temas 
relacionados à avaliação de imóveis para fins tributários, visando contribuir para 
melhorar a tomada de decisão quanto às práticas e aos procedimentos avaliatórios 
empregados pelos municípios.
2.2 Metodologia de Trabalho
Contando com o apoio de um grupo de especialistas em avaliação de imóveis, a 
OFICINA foi fundamentalmente estruturada na forma de debates sobre questões 
técnicas relevantes identificadas previamente pelos participantes. Os tópicos 
debatidos foram definidos de forma a absorver os temas de maior interesse 
coletivo, identificados em função da hierarquização de tópicos pré-selecionados 
pelos participantes. Os trabalhos foram complementados por apresentações de 
curta duração sobre os temas debatidos nos diferentes painéis.
2.3 Participantes
A OFICINA contou com a participação de aproximadamente 50 profissionais, 
incluindo avaliadores de imóveis, gestores e técnicos municipais, planejadores 
urbanos e ambientais, formuladores de políticas territoriais e fiscais, especialistas 
em sistemas de informação, agentes financeiros com atuação no financiamento de 
políticas públicas e acadêmicos. Estavam presentes representantes de 16 Estados 
da Federação, incluindo Acre, Bahia, Ceará, Distrito Federal, Espírito Santo, Goiás, 
Maceió, Minas Gerais, Pará, Paraná, Paraíba, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Santa 
Catarina, São Paulo e Sergipe.
2.4 Painéis
Os temas debatidos foram organizados em cinco painéis, quais sejam: (i) Métodos, 
Técnicas e Modelos; (ii) Base de Dados (Cadastro Imobiliário e Preços Praticados) ; 
(iii) Validação dos Trabalhos; (iv) Ciclos entre Avaliações Genéricas; (v) Temas 
Complementares. Devido à inter-relação entre os temas, diversos tópicos 
discutidos foram revisados em mais de um painel. A síntese dos debates é 
apresentada nas próximas seções.
AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
18
2.5 CORPO DOCENTE
Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
CLAUDIA M. DE CESARE (Coordenadora e Debatedora)
Pesquisadora, membro do Teaching Faculty do Lincoln Institute of Land 
Policy e do Conselho Consultivo do International Property Tax Institute 
(IPTI). Engenheira Civil; Especialista pela Pontifícia Universidade Católica do 
Rio Grande do Sul (PUCRS); Mestre pela Universidade Federal do Rio 
Grande do Sul (UFRGS), com dissertação na área de avaliação de imóveis; 
e PhD pela University of Salford, Inglaterra. A tese de doutorado foi sobre 
análise de equidade no imposto sobre a propriedade imobiliária. Funcionária 
da Secretaria Municipal de Fazenda (SMF) de Porto Alegre. Foi assessora do 
Secretário por um período de 8 (oito) anos, no qual idealizou e/ou 
coordenou diversos projetos relacionados às áreas de tributação imobiliária,
avaliação de imóveis e recuperação de mais valias urbanas. Autora de 
artigos técnicos na área de tributação imobiliária e avaliações para fins
tributários. Professora de cursos presenciais e a distância, e palestranteem 
eventos nacionais e internacionais.
EGLAÍSA MICHELINE PONTES CUNHA (Coordenadora)
Administradora, Mestre em Planejamento e Gestão Educacional pelo
Institut International de Planification de l´Éducation, Unesco, Paris/França
e Mestre em Educação na área de Políticas Públicas e Gestão da Educação
Superior pela Universidade de Brasília. É Técnica em Assuntos Educacionais
e Gerente de Capacitação do Ministério das Cidades, onde coordena o 
Programa Nacional de Capacitação das Cidades.
19
RICARDO DUALDE (Relator)
Engenheiro e Consultor para municípios com atuação para as áreas fiscal,
sistemas de informação e de política urbana. Doutor pela Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo na área de 
Planejamento Urbano e Regional. Mestre pela Faculdade de Arquitetura e 
Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU/USP) na área de Estruturas
Ambientais Urbanas. Realizou o Master Business Information Systems pela
Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduação em 
Políticas de Suelo Urbano en América Latina no Panamá pelo Lincoln 
Institute of Land Policy, onde atua como instrutor EAD junto ao Programa 
de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária.
RUBENS ALVES DANTAS (Debatedor)
Engenheiro Civil graduado na Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), 
com especialização em Engenharia de Avaliações pela Universidade de São
Paulo e Engenharia Econômica pela Universidade Católica de Pernambuco.
Mestre em Engenharia de Produção, Doutor em Economia Urbana pela 
PIMES/UFPE. Chefe do Departamento de Terras do BHN (1985-86), 
Engenheiro de Avaliações da Caixa Econômica Federal (1986-2006). 
Professor de Engenharia de Avaliações da UFPE (1981-2006). É autor de 
inúmeros artigos; palestrante e conferencista convidado em eventos 
internacionais e nacionais. Membro da Comissão de Estudos da Associação 
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), trabalhou na revisão das normas de 
avaliações de bens. Vencedor de vários prêmios em congressos nacionais e 
internacionais. Presidente do Instituto Pernambucano de Tributações e 
Perícias (1989-90). Atual Vice-Presidente Técnico da SOBREA. Autor do 
livro Engenharia de Avaliações – Introdução à Metodologia Científica. 
AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
20
VALÉRIA MARTINS SALGADO (Debatedora)
DOMINGOS DE SABOYA BARBOSA FILHO (Debatedor)
Engenheiro Civil, especializado em Engenharia Econômica. Mestre em Ciências em Engenharia da
Produção pela COPPE-Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ); cursos de pós-graduação em
Análise Econômica, de Economia Urbana e de Gerência de Projetos. Sócio-fundador e Presidente da
Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações (SOBREA). Chefiou o órgão de Perícias e Avaliações
(SEPAV), da Petrobrás. Ex-Diretor da Fundação Petrobrás de Seguridade Social (PETROS) de 1996 a 
1999. Ex-Membro do Instituto Brasileiro de Governança Corporativa (IBGC) e da Associação Brasileira
de Normas Técnicas (ABNT), onde foi eleito por duas gestões para integrar o Conselho Fiscal.
EVERTON SILVA (Debatedor)
Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
Engenheiro Agrimensor; Mestre em Cadastro Técnico Multifinalitário;
Doutor em Engenharia de Produção pela Universidade Federal de Santa
Catarina. Consultor nas áreas de cadastro técnico, avaliação em massa de
imóveis, tributação imobiliária, mapeamento e geoprocessamento.
Graduada em Engenharia Civil pela Universidade Federal de Goiás.
Engenheira do quadro da Caixa Econômica Federal onde é instrutora na
área de avaliação de imóveis. Professora do curso de Pós-Graduação de
Engenharia de Avaliações e Perícias, promovido pela Faculdade Sul
América em Goiânia, nas disciplinas: Avaliação de Imóveis por
Metodologia Científica, Avaliação de Locações e Avaliação de Glebas
Urbanizáveis. Participou do grupo que redigiu o texto base para a
revisão da NBR 5676 e hoje é relatora na Comissão de estudos
para revisão da NBR 14653 - Parte 2.
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Contextualização
CONTEXTUALIZAÇÃO INICIAL
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3. CONTEXTUALIZAÇÃO3. CONTEXTUALIZAÇÃO INICIAL
A avaliação de imóveis é um trabalho técnico, no qual o valor de um bem é 
estimado considerando as condições de mercado vigentes. No Brasil, as normas 
técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) fornecem as 
diretrizes que devem orientar os trabalhos de avaliação de bens. 
O conhecimento sobre o valor do bem imóvel pode servir para múltiplas 
finalidades tanto na esfera pública quanto na privada, sendo tema de interesse para 
uma série de atores com interesses distintos, tais como urbanizadores, 
empreendedores, intermediadores, contribuintes, administradores públicos, ges-
tores tributários, agentes financeiros, entidades outorgadas para o exercício das 
desapropriações, compradores e vendedores privados e investidores. O elo de 
integração deste elenco de atores está na admissão de um valor pretensamente 
justo aos montantes financeiros de troca ou usufruto observados no mercado 
imobiliário.
O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e o Imposto 
sobre a Transmissão Inter Vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de Bens 
Imóveis (ITBI) são impostos de natureza patrimonial que cabem aos municípios 
instituir. A base de cálculo destes tributos está definida no Código Tributário 
Nacional (CTN). Para o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana 
(IPTU), a base de cálculo é o valor venal, ou seja, o valor de venda dos imóveis, 
entendido como o preço mais provável pelo qual um imóvel seria vendido nas 
condições de mercado vigentes na data da avaliação considerando a terra e suas 
benfeitorias - construções de caráter permanente. De forma semelhante, a base 
de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens e direitos transmitidos.
As avaliações de imóveis desenvolvidas para fins tributários são fundamentais para 
garantir a capacidade dos impostos de gerar receita, a equidade fiscal e a confiança 
no sistema tributário. Deveria haver, portanto, fortes exigências quanto ao grau 
de acurácia das estimativas na medida em que o valor dos imóveis é um elemento 
preponderante na distribuição da carga tributária.
Devido unicamente à baixa qualidade das avaliações, isto é, imperfeições de cará-
ter essencialmente administrativo, a carga tributária pode ser equivocadamente 
transferida entre os contribuintes. Conseqüentemente, propriedades de mesmo 
valor podem ser avaliadas e, em decorrência, tributadas, por níveis avaliatórios 
distintos, ferindo o princípio da isonomia.
Não raro, distorções de caráter avaliatório são responsáveis por gerar inclusive 
regressividade na cobrança do imposto na medida em que propriedades de alto 
valor são subavaliadas, em termos relativos, em comparação com imóveis 
de baixo valor.
AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
24
O IPTU é um imposto de caráter anual que incide sobre todo o universo de bens 
imóveis. Tradicionalmente, a maioria dos municípios brasileiros usa o Método 
Evolutivo (anteriormente conhecido como "Método do Custo de Reposição"), 
que resulta da aplicação do método comparativo para a estimação do valor do 
terreno e a quantificação dos custos para a estimação do valor das construções.
Existe ampla evidência da incapacidade do método de estimar valores consistentes 
para a maior parte dos imóveis, pois custo é apenas um dos fatores que pode 
influenciar a formação dos preços. A forma de aplicação do método por grande 
parte dos municípios causa distorções adicionais. Valores médios da terra são 
ajustados por fatores de natureza determinística para refletir acréscimos ou 
decréscimos causados pelas características específicas dos imóveis avaliados. 
Custos básicos das edificações são calculados de acordo com orçamentosgenéricos para tipologias construtivas pré-definidas. Estas tipologias nem sempre 
acompanham a evolução do mercado imobiliário. Os fatores de depreciação dos 
custos aplicados, em geral, não levam em consideração o tipo de edificação. Tais 
procedimentos ferem inclusive as orientações da Norma Brasileira de Avaliação de 
Bens (NBR 14653).
Há ainda alguns municípios nos quais as avaliações são fundamentalmente baseadas 
em percepções de um grupo de estudo ou comissão, ou ainda situações nas quais 
valores históricos de origem indefinida são corrigidos pela inflação e aplicados 
indiscriminadamente.
No caso do ITBI, alguns municípios utilizam o próprio preço declarado pelo 
contribuinte como base de cálculo do imposto, enquanto outros estimam o valor 
de mercado de cada transação ou ainda se baseiam no valor estimado para fins de 
IPTU.
No contexto brasileiro, a qualidade das avaliações preocupa em ambos os tributos. 
É, entretanto, um pouco mais difícil perceber as inconsistências de caráter 
avaliatório no caso do ITBI, pois o imposto incide apenas sobre os imóveis que 
foram transferidos e a tributação ocorre no momento da transferência. 
Outro elemento complicador para o andamento adequado dos trabalhos é a 
necessidade de que valor estimado para fins de IPTU seja estabelecido por lei. De 
fato, o IPTU, de forma idiossincrática e injustificada, constitui o único imposto cuja 
mera atualização da base de cálculo necessita de sanção do Poder Legislativo, 
evidenciando a forte influência política sobre atividades inerentemente técnicas. 
Considerando a forma com que os trabalhos de avaliação de imóveis são 
realizados, pode-se afirmar que existem fortes indicativos de iniquidades e, 
portanto, da alta potencialidade de aprimoramento nesta área. O desempenho 
insatisfatório das avaliações realizadas para fins tributários pode estar relacionado 
aos seguintes aspectos: 
w Uso de rotinas arbitrárias sem qualquer fundamentação técnica para o 
estabelecimento de valores;
Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
25
w Deficiente conhecimento da natureza e do perfil do mercado imobiliário; 
w Limitado acesso às informações de mercado sobre preços praticados; 
w Falhas na escolha do método e/ou aplicação das técnicas de estimação do 
valor;
w Certa incipiência na análise de dados multivariados extraídos do contexto 
social, político e econômico; 
w Adoção de pressupostos duvidosos na realização dos trabalhos; 
w Omissão e/ou incorreta mensuração de atributos importantes na estimação 
da base de cálculo;
w Amplos ciclos avaliatórios (isto é, uso de valores históricos);
w Entraves na legislação aplicável e pressões políticas; 
w Conflitos entre a rigidez do planejamento e a realidade conjuntural que 
comprometem a consecução das atividades, em face da escassez de verbas, 
inadequada distribuição de recursos, descompassos da estrutura logística 
disponível.
Visando assegurar a equidade na distribuição da carga tributária, é fundamental 
garantir um grau razoável de acurácia das estimativas de valor desenvolvidas para 
fins tributários. Diversos temas fazem parte da agenda dos municípios, incluindo, 
por exemplo, a formação de amostra de dados representativa; a definição e a 
aplicação de métodos de avaliação capazes de gerar estimativas de valor eficientes 
para cada segmento imobiliário, ou ainda a melhoria na forma de aplicação de 
práticas consagradas; o controle sobre o grau de qualidade dos trabalhos; a 
capacitação da equipe de trabalho; a manutenção de ciclos avaliatórios periódicos; 
e o uso de formas eficientes de reajuste dos valores entre intervalos sem avaliação. 
Neste contexto, a Oficina de Apoio Técnico a Questões relativas à Avaliação em 
Massa de Imóveis para Fins Fiscais buscou contribuir com a discussão, análise e 
identificação de alternativas para aumentar a equidade e a qualidade das avaliações 
dos imóveis para fins fiscais. 
AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
Fotos
Métodos e Técnicas
MÉTODOS, TÉCNICAS E MODELOS DE
AVALIAÇÃO EM MASSA
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4. MÉTODOS E TÉCNICAS4. MÉTODOS, TÉCNICAS E MODELOS
4.1 Revisão Técnica da Temática
Salvo em situações extraordinárias, é inviável em termos de custo e tempo realizar 
avaliações individuais para todo o universo de imóveis em um município. De tal 
forma são utilizados processos de avaliação em massa nos trabalhos desenvolvidos 
para fins tributários, principalmente, no caso do IPTU. 
Avaliação em massa de imóveis consiste no desenvolvimento de um ou mais 
modelos genéricos, originados, em geral, com base em uma amostra de dados, os 
quais são aplicados tomando em conta os dados cadastrais. Estes modelos devem 
ser construídos com base em métodos normatizados e análises estatísticas, ou 
outras técnicas capazes de estimar com acurácia o valor dos bens. 
No Brasil, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é responsável pelo 
estabelecimento das normas técnicas que fornecem as diretrizes orientadoras 
para os trabalhos de avaliação de bens.
A Norma Brasileira de Avaliações de Bens (NBR 14.653) recomenda a aplicação do 
método comparativo direto sempre que possível nos trabalhos de avaliação de 
imóveis, no qual "o valor de mercado do bem é identificado por meio de 
tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da 
amostra de dados". 
É também exigido que quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir a 
formação de valores, tais modelos devam ter seus pressupostos devidamente 
explicitados e testados. O tratamento dos dados pode ser realizado das seguintes 
formas: (i) Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, 
fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados 
homogeneizados; (ii) Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas 
pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o 
comportamento do mercado.
Outros métodos previstos em norma são resumidamente descritos na sequência: 
(i) Método involutivo: A estimativa de valor de mercado do bem é 
fundamentada no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de 
viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível 
com as características do bem e com as condições do mercado no qual está 
inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do 
produto.
(ii) Método evolutivo: O método é baseado na suposição de que custo e valor
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AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
30
são fortemente relacionados e busca apurar o custo de reproduzir o mesmo bem. 
A composição do valor total do imóvel avaliando é obtida através da soma do valor 
do terreno e do custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado. 
Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, a norma recomenda que 
deve ser considerado o fator de comercialização, que é a razão entre o valor de 
mercado de um bem e o seu custo de reedição (custo de reprodução depreciado). 
O fator de comercialização pode ser maior, igual ou menor do que "1" (um). 
Fatores de depreciação visam contemplar a redução do custo das benfeitorias 
causada pela idade, obsolescência física ou funcional, e estado de conservação das 
construções, ao passo que o fator de comercialização objetiva ajustar o custo de 
reposição do bem para que se aproxime do valor de mercado. Por exemplo, em 
mercados imobiliários aquecidos, o fator de comercialização é maior do que "1" 
pois o valor de mercado é superior ao custo do imóvel. 
(iii) Método da capitalização da renda: O valor do bem é estimado com base 
na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários 
viáveis para a sua utilização.
A seleção do método,das técnicas e dos modelos de avaliação depende de uma 
série de fatores, incluindo, por exemplo, a viabilidade de formar uma amostra 
representativa do segmento a ser avaliado. A metodologia empregada afeta 
diretamente o grau de precisão das estimativas de valor.
A NBR-14.653 carece de uma seção específica para tratar das particularidades 
envolvidas nos processos de avaliação de imóveis para fins tributários. Em termos 
específicos, a norma se limita a conceituar o termo "planta de valores" (definida 
como 'representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro') e a 
recomendar a vistoria por amostragem nas avaliações em massa realizadas a partir 
de dados cadastrais. 
Parte das recomendações da NBR 14.653 é, em geral, ignorada nas avaliações 
desenvolvidas para fins tributários. Por exemplo, embora a norma especifique a 
sua preferência pela aplicação do método comparativo direto de dados de 
mercado, o Método Evolutivo é empregado pela grande maioria dos municípios 
brasileiros. 
Na aplicação do Método Evolutivo, não raro, procedimentos arbitrários são 
observados nas práticas avaliatórias desconsiderando as exigências da norma 
quanto ao tratamento dos dados. Por exemplo, os municípios costumam calcular 
o valor médio de terreno para as diferentes zonas/regiões da cidade que pode ser 
representado no mapa cadastral do município. Contrariando os preceitos 
normativos, em diversos municípios, são empregados fatores determinísticos 
para representar o acréscimo ou decréscimo no valor médio causado pelas 
características do imóvel e/ou da face de quarteirão na qual o imóvel está 
localizado. Ao valor estimado para o terreno é acrescido o custo das edificações, 
calculado de acordo com orçamentos genéricos para tipologias construtivas 
predefinidas, o qual é depreciado em função da idade e/ou estado de conservação. 
Contrariando novamente as exigências normativas, poucos municípios aplicam 
fatores de comercialização. 
Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
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O método evolutivo procura retratar o comportamento dos preços a partir de um 
parâmetro de custos. Em nível teórico e prático, o uso indiscriminado da 
metodologia produz uma série de inconsistências que tende a resultar em erros e 
desvios nas estimativas de valor, entre as quais se destacam:
O uso de um modelo único assume a hipótese pouco provável de que os 
fatores de ajuste têm a mesma influência independentemente do tipo de 
imóveis a avaliar.
O valor da terra desconsiderando as construções deve ser estimado para 
todas as propriedades. Uma absoluta falta de informação sobre terrenos 
transacionados tende a existir em áreas centrais urbanas nas quais não há 
terrenos livres. Logo, não há elementos para embasar a estimação do valor 
da terra para estes imóveis. 
As tabelas do custo de construção são desenvolvidas considerando projetos 
de construção específicos, que representam um limitado número de 
imóveis. 
Os coeficientes empregados para ajustar o valor unitário médio às 
características dos imóveis e/ou zonas são, usualmente, determinísticos. 
Isto é, os fatores não são derivados de uma análise empírica, inferida com 
base na análise das condições reais do mercado imobiliário e suas 
tendências. É observada a baixa correlação entre tais fatores com o 
comportamento observado no mercado de imóveis. A baixa correlação 
mencionada também se verifica nos fatores de depreciação. 
As preferências do consumidor são ignoradas no modelo avaliação. 
Apesar do método ser amplamente utilizado nas avaliações desenvolvidas para fins 
tributários no Brasil, seu uso deveria ser limitado àquelas situações nas quais não 
há viabilidade de formação de uma amostra de dados representativa sobre imóveis 
comercializados no período. De toda forma, quando aplicado, é importante que o 
custo de reposição calculado seja calibrado por meio do uso do fator de 
comercialização inferido através da comparação entre custos e o valor de 
mercado. 
As razões prováveis que levam ao emprego do método incluem:
Menor esforço para formação da amostra de dados. A pesquisa no mercado 
de imóveis fica restrita a terrenos, evitando assim coletar dados sobre 
preços praticados para os demais segmentos imobiliários (casas, 
apartamentos, salas comerciais, espaços de estacionamento, lojas, etc).
Menor tempo para realizar o trabalho, pois em geral é aplicado o mesmo 
modelo independente do tipo de imóvel a avaliar.
Falta de familiaridade da equipe de trabalho com a aplicação de técnicas de 
inferência estatística.
Restrições legais ou culturais quanto à alteração da metodologia avaliatória, 
incluindo as resistências das Câmaras de Vereadores e/ou a falta de aceitação 
da comunidade. 
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AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
Há pleno consenso na área de avaliações de imóveis 
da superioridade do método comparativo de dados 
de mercado. Entretanto, é rara a aplicação direta do 
método comparativo nos municípios brasileiros para 
a avaliação de casas, apartamentos, salas, lojas, etc. 
Seu uso é limitado à avaliação de terrenos. 
O amplo uso dos modelos econométricos na área de 
avaliação de imóveis é ainda restrito ao setor privado. 
No setor privado, paulatinamente, os métodos 
dedutivos - caracterizados pelo emprego de fatores 
determinísticos, fórmulas e tabelas preestabelecidas 
- foram substituídos pela estatística indutiva, na qual 
as conclusões são extraídas com base em 
observações sobre bens comercializados no 
mercado de imóveis. Estes avanços não foram 
observados nas avaliações desenvolvidas para fins 
tributários.
Na área de avaliação de imóveis para fins tributários, 
o desafio é maior do que a alteração da metodologia 
avaliatória. Como discutido previamente, nem 
sempre há sequer um trabalho técnico que 
fundamente as avaliações empregadas para fins fiscais.
Em alguns casos, são empregados valores históricos, 
reajustados sistematicamente por índices de inflação; 
em outros, há uma comissão formada por 
representantes políticos, técnicos ou sociais que 
discute aumentos e alterações nos valores unitários 
da terra e das construções. O embasamento técnico 
é extremamente precário ou inexistente nestas 
situações. 
Além de tudo, é comum verificar o engessamento das 
práticas utilizadas pelos municípios devido à 
necessidade de aplicar a metodologia de avaliação de 
imóveis que está aprovada na legislação tributária, 
mesmo que tal metodologia gere resultados 
inconsistentes, ou contrarie diretamente os 
preceitos estabelecidos nas Normas de Avaliação de 
Bens, em especial, a parte relativa a imóveis urbanos. 
Embora os princípios avaliatórios definidos pela NBR 
14653 sejam independentes da finalidade da avaliação, 
prejuízos adicionais são produzidos pela ausência de 
uma norma de avaliação de imóveis que incorpore as 
particularidades relacionadas ao processo de estimar 
o valor de mercado para o universo de imóveis em 
uma jurisdição com acurácia e uniformidade. 
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É imprescindível levar em conta a realidade atual e a potencialidade real de 
aprimoramento dos trabalhos.
No caso do IPTU, a transição entre o uso dos valores históricos - usualmente 
repletos de distorções de natureza diversa - e o uso de estimativas eficientes do 
valor de mercado dos imóveis representa um grande desafio que é agravado pela 
transparência excessiva do imposto. Quando as variações no imposto a pagar, 
produzidas pela alteração de metodologia, forem extraordinárias, a forma de 
gerenciar o impacto inclui esquemas de transição no qual os aumentos são 
incorporados de forma gradativa.
A seguir são apresentadas as questões-chave,bem como as diretrizes extraídas dos 
debates sobre métodos, técnicas e modelos de avaliação em massa de imóveis. 
4.2 Quais as principais etapas do processo de avaliações de imóveis 
parafins fiscais? 
PROBLEMATIZAÇÃO
Além da complexidade evidente resultante da necessidade de avaliar todo o 
universo de imóveis em uma jurisdição em uma mesma data, incluindo aqueles 
imóveis que dificilmente são transacionados no mercado imobiliário, diversas 
particularidades marcam os trabalhos de avaliação de imóveis desenvolvidos para 
fins fiscais, principalmente no que tange aos valores estimados para o lançamento 
do IPTU. 
Tais particularidades geram etapas adicionais que devem ser incorporadas ao 
processo típico de avaliação de imóveis que objetiva estimar, via de regra, o valor 
de mercado de um determinado bem ou um grupo de imóveis. 
Uma destas particularidades refere-se ao cadastro imobiliário. Independente- 
mente do modelo de avaliação empregado, as estimativas de valor para fins de 
IPTU são realizadas com base nos dados armazenados no cadastro sobre as 
características físicas dos imóveis e de sua localização. É importante perceber que 
as variáveis que poderão ser incluídas nos modelos de avaliação desenvolvidos são 
limitadas aos atributos existentes no cadastro do município. Para garantir a 
equidade das avaliações para fins tributários, o cadastro deve incluir informações 
atualizadas sobre o território e os principais atributos que determinam a formação 
dos preços dos imóveis. 
Como discutido inicialmente, as avaliações para fins de IPTU são usualmente 
desenvolvidas através de um processo de avaliação em massa, no qual são aplica- 
dos modelos genéricos. É duvidosa a probabilidade de que estes modelos 
genéricos sejam eficientes para estimar o valor de imóveis atípicos, com 
características muito distintas daqueles imóveis analisados para o 
desenvolvimento do modelo de avaliação. Portanto, dependendo do nível de 
precisão almejado para os trabalhos, é provável que uma metodologia específica 
tenha de ser aplicada nestas situações. 
AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
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Na medida em que o valor estimado é empregado para a tributação, preocupações 
adicionais devem estar presentes, tais como a publicidade dos trabalhos, tanto em 
nível individual quanto em nível coletivo. A percepção de injustiças pode estimular 
a inadimplência. Atenção especial deve ser dada à forma de comunicação dos 
resultados, que é essencial para garantir a aceitabilidade do imposto. No mesmo 
sentido, a necessidade de aprovação dos valores utilizados para fins de IPTU pelas 
Câmaras de Vereadores gera ainda a necessidade adicional de negociação de um 
trabalho fundamentalmente técnico com um corpo essencialmente político. 
Outra questão importante nos trabalhos desenvolvidos para fins fiscais é controlar 
o grau de acurácia das estimativas de valor gerada. Após aplicar qualquer técnica 
para estimar a base de cálculo do tributo, é altamente recomendável a análise 
estatística do nível de precisão dos trabalhos avaliatórios visando garantir a 
uniformidade das avaliações, isto é, evitar iniquidades. 
Todos os aspectos mencionados geram necessidade de procedimentos específicos 
que devem ser incorporados às etapas comumente integrantes do processo 
avaliatório.
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1 Planejar os trabalhos, abrangendo a definição clara dos seus 
objetivos, identificação de fontes de dados, análise exploratória dos dados, 
seleção da metodologia, modelagem e validação. 
Avaliar a qualidade dos dados que integram o cadastro, visando 
assegurar que o trabalho será realizado empregando dados atualizados 
sobre as características dos imóveis. 
Aplicar estatística descritiva para diferentes categorias de imóveis, 
visando conhecer as características do universo de imóveis a serem 
avaliados e definir o campo amostral.
Estabelecer a metodologia a ser adotada, de acordo basicamente 
com as características de cada segmento de imóveis a ser avaliado, 
considerando principalmente a disponibilidade de informação, os recursos 
disponíveis em cada instituição e a viabilidade técnica-administrativa de 
realizar os trabalhos. 
Repensar o método de avaliação e/ou os modelos avaliatórios a 
serem empregados em contraste à aplicação indiscriminada do método 
evolutivo. 
Segmentar a amostra de dados em dois grupos, quais sejam: o 
primeiro a ser empregado para o desenvolvimento dos modelos de 
avaliação, e o segundo para a validação dos resultados. A ação tem o 
objetivo de medir a qualidade dos trabalhos avaliatórios.
Estabelecer parcerias com instituições que possam contribuir para 
a verificação de dados cadastrais, formação da amostra de dados, 
desenvolvimento dos modelos ou transferência de tecnologia para as 
administrações municipais. 
Fornecer nota prévia sobre o valor apurado antes do lançamento 
fiscal, visando viabilizar a revisão em nível administrativo dos valores 
estimados antes do seu posterior uso como base para o lançamento 
tributário. 
Organizar audiências públicas para discutir os resultados dos 
trabalhos com representantes dos Poderes Executivo, Legislativo, 
Judiciário e da comunidade. 
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DIRETRIZES EXTRAÍDAS DOS DEBATES
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PROPOSIÇÃO
Considerando as diretrizes extraídas dos debates, bem como 
conhecimentos prévios, segue proposta de etapas integrantes de um 
processo de avaliação de imóveis para fins fiscais:
 Etapa 1 – Definição dos objetivos e da abrangência do trabalho
Visando identificar a abrangência dos trabalhos, é recomendável fazer 
inicialmente um diagnóstico dos valores cadastrais para determinar o nível e 
a uniformidade das avaliações em diferentes segmentos e classes de imóveis 
(ver Seção 7). 
O diagnóstico deve também incluir a análise dos sistemas de informação 
disponíveis, assim como deve identificar os demais recursos existentes e o 
prazo para o desenvolvimento dos trabalhos. A alternativa de segmentar o 
trabalho em mais de um exercício não deve ser descartada. Neste caso, 
deve-se priorizar a avaliação daquelas categorias de imóveis em que são 
observadas as maiores distorções entre preços praticados e valores 
cadastrais. 
Contudo, qualquer definição deve estar em consonância com a legislação 
vigente, na qual se recomenda que inclua a freqüência máxima com que as 
avaliações devem ser desenvolvidas e a data em que o valor deve ser 
estimado. 
Tendo em vista que os fatores determinantes dos preços praticados são 
variáveis e que podem existir diferentes modelos capazes de estimar o valor 
de mercado dos imóveis com um grau satisfatório de precisão, a legislação 
tributária não deveria engessar os trabalhos. Por exemplo, deve-se evitar 
que a legislação tributária determine fatores de homogeneização ou mesmo 
que defina qual o método de avaliação a ser aplicado. 
Visando garantir a qualidade dos trabalhos, seria mais eficiente que as 
legislações tributárias tivessem a preocupação de garantir a acurácia dos 
resultados ao invés de prescrever a forma com que estes valores devem ser 
estabelecidos. 
Aspectos de natureza técnica devem preferencialmente ser objeto de 
normas técnicas. Na inexistência de norma técnica especifica, é reco-
mendado que sejam seguidas as determinações das normas de avaliação de 
bens, em especial, da parte referente à avaliação de imóveis urbanos (NBR 
14.653-Parte 2). 
AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
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 Etapa 2 – Estabelecimento de parcerias
Buscar estabelecer ou expandir parcerias é outra etapa a ser incorporada 
ao processo de avaliação de imóveis para fins de tributação. O objetivo é 
somar esforços para a verificação dos dados, formação da amostra de da- 
dos contendo os preços dos imóveis, e construção e validação dos modelos. 
Atualmente, há inclusive grande ênfase na formação de parcerias para odesenvolvimento de uma base de dados única. As parcerias são também 
imprescindíveis para a manutenção do cadastro imobiliário. 
Entre os parceiros potenciais para a formação de um banco de dados sobre 
transações imobiliárias, estão os municípios, os agentes financeiros que 
financiam bens imóveis, a Secretaria do Patrimônio da União, as áreas de 
avaliações dos Estados, os cartórios de registros de imóveis, Sindicatos das 
Empresas do Setor Imobiliário e Condomínios (SECOVI), Sindicatos da 
Indústria da Construção (SINDUSCON), Conselho de Corretores de 
Imóveis (CRECI), Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e 
Agronomia (CREA), e institutos e associações de avaliação de imóveis, tais 
como IBAPE, IGEL e SOBREA. 
De acordo com Erba (2010), uma das estratégias com crescente 
importância na América Latina para a coleta de dados que permitem 
atualizar o cadastro econômico é a estruturação de Observatórios 
Urbanos de Valores (OUV). Estes órgãos são formados pelos 
representantes das instituições parceiras do Cadastro Territorial 
Multifinalitário (CTM). Os dados do OUV normalmente são depositados 
em bases disponíveis em uma plataforma da Internet e são compartilhados 
com fins comerciais e fiscais. A discussão sobre este tema é retomada nas 
próximas seções. 
 Etapa 3 – Vistoria e análise do perfil imobiliário na jurisdição
A vistoria a todo universo de imóveis é, na maioria dos casos, inviável. A 
Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos (NBR 14.653-2) recomenda que a 
vistoria seja realizada por amostragem. A vistoria visa conhecer as 
características reais das diferentes zonas, bem como verificar a consistência 
dos dados cadastrais. 
 
Visando à formação de uma amostra de dados representativa, a 
compreensão das características do estoque de imóveis é essencial. É
39
 importante calcular médias e identificar valores máximos e mínimos para 
os principais atributos das diferentes categorias de imóveis. 
Deve-se também conhecer a potencialidade de uso e ocupação das 
diferentes zonas da cidade. Para compreender a variabilidade dos preços 
dos imóveis no período, é fundamental que sejam monitoradas as alterações 
no perfil de uso e ocupação do solo em médio prazo. As tendências de 
valorização ou desvalorização imobiliária nas diferentes regiões, sub-
regiões e de acordo com o tipo de imóvel devem ser prontamente 
identificadas. 
Em avaliações para fins tributários, a segmentação da cidade em zonas 
homogêneas é prática comum, assim como a categorização de imóveis 
conforme as suas principais características. Dependendo da sofisticação do 
sistema cadastral, será possível realizar uma análise espacial mais profunda 
da cidade visando o (re)zoneamento da cidade.
 Etapa 4 – Seleção do método e das técnicas avaliatórias para 
cada segmento imobiliário
A seleção do método e das técnicas que serão utilizadas depende 
basicamente das características de cada segmento de imóveis a ser avaliado, 
considerando principalmente a disponibilidade de informação e os recursos 
disponíveis em cada instituição. Naturalmente, quando existentes, devem 
ser respeitadas as determinações legais demandando o uso de uma ou mais 
abordagens avaliatórias. 
Como previamente discutido, a Norma Brasileira de Avaliações de Bens 
(NBR-14.653) recomenda a aplicação do Método Comparativo Direto 
sempre que possível nos trabalhos de avaliação de imóveis. Entretanto, é 
inviável a aplicação do método para a avaliação dos imóveis atípicos, os quais 
não possuem dados de mercado para comparação direta. O valor de tais 
imóveis dificilmente poderá ser estimado com um grau aceitável de precisão 
através de modelos genéricos de avaliação. Portanto, avaliações individuais 
devem também ser parte integrante dos trabalhos. 
Para os municípios que optam pela manutenção da metodologia 
tradicionalmente aplicada - Método Evolutivo - que é baseado em uma 
abordagem de custos, o desafio é a calibração do modelo para que o 
resultado reflita o preço mais provável de venda dos imóveis - valor
AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
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de mercado - ao invés do seu custo de reedição . A única forma de fazer 
esta calibração é com base na análise de preços praticados. 
 Etapa 5 – Coleta de dados
Devido à atuação contínua dos governos na área de tributação imobiliária, é 
altamente recomendável a formação de um sistema de informações 
permanente no qual fiquem armazenados dados coletados de forma 
contínua sobre transações e operações envolvendo todos os tipos de 
imóveis. 
A coleta dos dados é estruturada em função das características do estoque 
de imóveis existente na jurisdição e do método de avaliação a ser adotado. 
É requisito fundamental o acesso a um conjunto de informações confiáveis 
para que sejam feitas as estimativas. 
Dados coletados sobre imóveis comercializados no período devem incluir a 
data da negociação, as condições de pagamento, as partes envolvidas, as 
principais características do imóvel negociado e o preço da transação. 
Mesmo que o método de avaliação adotado não seja o comparativo de 
dados de mercado, a base de dados sobre imóveis comercializados será de 
grande valia para a validação e calibração dos modelos de avaliação 
desenvolvidos. 
Idealmente, a coleta de dados deve incluir apenas informações sobre 
imóveis transacionados no período. Não raro, o limitado acesso aos preços 
praticados e a falta de confiabilidade nos preços declarados resultam na 
inclusão de dados sobre ofertas de imóveis para complementar a pesquisa.
Na medida em que o Método Evolutivo for aplicado, é necessário 
acompanhar os custos de construção, os quais incluem gastos diretos, 
indiretos e custos administrativos relacionados a diferentes tipologias 
construtivas considerando as condições vigentes no mercado local na data 
desejada. 
A aplicação do Método de Capitalização pode ser uma alternativa para 
avaliar propriedades exploradas para fins de investimento da renda. O 
método demanda a coleta de dados sobre alugueis, incluindo preços e 
despesas praticados no mercado local e taxa de ocupação de prédios. Para 
cada negócio, é necessário caracterizar o tipo e as condições do imóvel 
envolvido, a data e a vigência do contrato, e as obrigações das partes
 Custo de reedição é o custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista a 
determinação do valor considerando o estado em que se encontra o bem. 
B
1
1
41
envolvidas. O valor de mercado pode ser inferido do valor de aluguel para 
bens que raramente são comercializados no mercado imobiliário. 
Independente do método de avaliação, deve-se acompanhar a evolução dos 
dados financeiros, tais como inflação, taxas de juros praticadas no mercado, 
custos financeiros envolvidos em financiamentos imobiliários e outros 
indicadores. 
 Etapa 6 – Análise preliminar e verificação dos dados
O objetivo desta etapa é examinar dados atípicos (frequentemente 
identificados por outliers ), propor ou revisar o zoneamento, avaliar a 
viabilidade de emprego de um modelo único para determinado segmento 
ou classe de imóveis, propor variáveis de segmentação para 
desenvolvimento de modelos específicos, e formular as principais hipóteses 
que serão consideradas no desenvolvimento dos modelos de avaliação. 
Quando necessário, poderão ser desenvolvidos trabalhos com grupos de 
especialistas visando captar percepções sobre as tendências do mercado de 
imóveis, a influência dos diferentes atributos na formação dos preços e a 
forma estrutural dos modelos avaliatórios. Especialistas podem incluir 
corretores de imóveis, avaliadores independentes, acadêmicos e estu-
diosos, e analistas e outros agentes do mercado imobiliário, como 
construtores, financiadores e outros. 
Como já discutido, é importante perceber que as variáveis que poderão ser 
incluídas nos modelos de avaliaçãodesenvolvidos são limitadas aos 
atributos existentes no cadastro do município. Isto não impede que sejam 
agregados ao cadastro imobiliário fatores adicionais identificados como 
preponderantes para a determinação do valor dos imóveis. De toda a for-
ma, a decisão sobre a inserção de novos atributos ao cadastro deveria ser 
tomada com base na análise da relação custo-benefício da complementação 
cadastral. 
2
2
 Outliers são definidos como valores extremos resultantes de influências incomuns que não têm 
qualquer efeito na grande maioria das observações (Birch et al 1991), que podem resultar de erros 
em reportar ou transcrever observações, ou mesmo de aspectos específicos da observação em 
questão, como a inclusão de transações envolvendo relativos ou ainda transações que ocorreram sob 
situações especiais. Sua verificação e posterior exclusão é relevante na medida em que incorretas 
conclusões nos trabalhos avaliatórios podem advir de confiar na análise estatística, desconsiderando-
se a motivação das partes nas transações (Appraisal Institute, 1992). 
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42
 Etapa 7 – Desenvolvimento e análise dos modelos de avaliação
Uma vez definida a estrutura geral do modelo que determina os preços 
praticados, são utilizadas rotinas estatísticas para determinar os modelos 
de avaliação que melhor se ajustam aos dados amostrais. Alternativamente, 
são aplicados modelos teóricos de cálculo. 
De toda a forma, os dados disponíveis devem ser segmentados em dois 
grupos: o primeiro a ser empregado para o desenvolvimento dos modelos 
de avaliação, e segundo para a validação dos resultados. 
Conhecida a expressão estatística ou matemática que modela o fenômeno 
em estudo, é possível estimar o valor da variável de interesse com base nos 
valores observados das variáveis explicativas que participam do modelo. 
Dependendo do tipo de modelo gerado, testes estatísticos são aplicados 
para garantir a confiabilidade dos resultados obtidos. Na seleção dos 
modelos, é necessário observar a consistência da interpretação física dos 
seus componentes. 
 Etapa 8 – Validação dos resultados
A validação consiste em testar o modelo de avaliação desenvolvido com 
uma amostra de dados independente, isto é, que não tenha sido utilizada 
para o desenvolvimento dos modelos de avaliação. O objetivo desta etapa é 
verificar a habilidade do modelo de estimar valores para um grupo de dados 
não empregados na sua construção. É o mesmo procedimento usado para 
realizar o diagnóstico inicial, no qual são calculados o nível e a uniformidade 
das avaliações para diferentes segmentos e classes de imóveis. 
Quanto menor a variabilidade das estimativas em relação ao preço de venda 
dos imóveis, maior é a precisão do trabalho desenvolvido. Nesta etapa, po-
de ser identificada a necessidade de ajustes globais ou parciais nos modelos 
propostos. 
O processo de validação evita, por exemplo, o uso de modelos que são 
adequados apenas para estimar o valor da própria amostra de dados 
empregada para o seu desenvolvimento. A ausência de uma amostra de 
dados independente não deve impedir a validação do modelo de avaliação. 
Neste caso, a crítica de especialistas ou proprietários sobre os resultados 
43
pode orientar a identificação de ajustes no modelo de cálculo estabelecido. 
 Etapa 9 – Aplicação dos modelos
O resultado do trabalho é efetivado por meio da aplicação dos diferentes 
modelos de avaliação desenvolvidos no conjunto de imóveis a ser avaliado 
na jurisdição. No caso das avaliações realizadas para fins fiscais, é 
recomendável enviar uma nota prévia sobre o resultado da avaliação para 
os contribuintes. O objetivo é fornecer um período para atender às 
reclamações e, eventualmente, realizar revisões no valor estimado antes do 
lançamento oficial do imposto. 
 Etapa 10 – Publicidade dos trabalhos 
Para facilitar a compreensão dos procedimentos básicos considerados, é 
altamente recomendável a confecção de manuais, boletins informativos e 
relatórios de avaliação. É desejável que os resultados dos trabalhos sejam 
apresentados em diferentes fóruns, incluindo Poder Executivo, Câmara de 
Vereadores, Ministério Público, associações representativas da sociedade 
civil, incluindo associação de moradores. Nesses casos, a linguagem deve ser 
adequada às características do público presente. 
Outra questão que merece atenção é a publicidade das informações 
cadastrais e tributárias mantidas pelo Poder Público. Embora alegações de 
sigilo fiscal e temores de que o uso da informação disponibilizada possa 
facilitar condutas indevidas, caberia uma análise da procedência destes 
temores e, de fato, uma seleção criteriosa do que pode ou não ser 
disponibilizado. 
4.3 Como desenvolver a Planta de Valores do Município? 
PROBLEMATIZAÇÃO
Historicamente, os valores médios de terrenos das diferentes zonas eram 
representados em um mapa da cidade, resultando em um trabalho 
denominado “planta de valores genéricos” ou simplesmente “planta de 
3 A prática comum em diversos países, tais como Canadá, Estados Unidos e Hong Kong. 
3
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44
valores”. Algumas vezes os trabalhos são apresentados na forma de uma 
listagem de valores genéricos de metro quadrado de terreno relacionados a 
bairros, ruas ou faces de logradouros. Atualmente, os valores médios po-
dem ser representados nas diferentes zonas homogêneas através de mapas 
temáticos nos municípios nos quais o cadastro é estruturado através de um 
Sistema de Informações Geográficas (SIG). 
Os valores médios estabelecidos por divisão geográfica são tipicamente 
ajustados para refletir acréscimos ou decréscimos neste valor básico 
causados pelas características específicas do imóvel avaliado. Embora os 
ajustes sejam fundamentais na aplicação da metodologia descrita, é 
observada a forte tendência de distorções quando este processo de 
homogeneização é realizado através da aplicação de fatores de natureza 
determinística.
Mesmo que em um primeiro momento estes fatores tenham sido inferidos 
através do mercado de imóveis, caso estes fatores sejam regulamentados 
na Legislação Tributária, será imposta uma rigidez desnecessária ao modelo 
de avaliação. Se for o caso de usar tal esquema, sua regulamentação deve ser 
realizada de maneira a facilitar revisões ágeis em função de mudanças 
observadas no mercado imobiliário. 
Preocupações dos municípios relativas à elaboração da planta valores 
genéricos incluem: (i) segmentação da cidade em zonas homogêneas de 
valor; (ii) cálculo de preços médios de terrenos em zonas consolidadas da 
cidade nas quais todos os terrenos estão construídos; (iii) estabelecimento 
de fatores de ajustes nos preços médios, considerando especificidades da 
localização e das características individuais dos terrenos. 
45
PROPOSIÇÃO
Considerando as diretrizes oriundas dos debates, bem como 
conhecimentos prévios, sugere-se a aplicação dos seguintes procedimen-
tos para a elaboração da planta de valores do município: 
(i) Pesquisa sobre preços praticados de terrenos, independente da sua área. 
Isto significa incluir inclusive glebas urbanas na coleta de dados. Devem ser 
incluídas situações nas quais casas são comercializadas para fins de 
demolição.
(ii) Segmentar a cidade em zonas homogêneas de valorização imobiliária. 
Isto significa que a variabilidade dos preços praticados em imóveis 
semelhantes deve ser pequena nestas áreas. Alternativas para o seu 
estabelecimento incluem os seguintes procedimentos: 
a) Identificação da potencialidade de desenvolvimento urbano das 
diferentes áreas segundo o Plano Diretor, quando existente; 
levantamento em campo contando com a presençade especialistas 
para definição preliminar dos limites entre as zonas homogêneas; 
indexar a pesquisa de preços de terrenos para a mesma data; cálculo 
de valores médios (ou mediana) dos preços praticados em cada zona 
para terrenos com características padronizadas; cálculo do 
Coeficiente de Variação ou Dispersão dos valores médios; revisão do 
zoneamento quando é verificada a alta variabilidade dos preços 
praticados para terrenos com características definidas. Como
DIRETRIZES EXTRAÍDAS DOS DEBATES
1 As regiões homogêneas definidas para o estabelecimento dos 
valores básicos da terra devem ser homogênas em relação aos preços 
unitários da terra. Neste sentido, o emprego de divisões legais da cidade 
como, por exemplo, a segmentação por bairros é provável ser ineficiente 
como um critério de segmentação da cidade. 
2 Os fatores de ajustes dos valores básicos de terrenos devem ser 
extraídos através da análise de preços praticados. Fatores determinísticos, 
de natureza subjetiva, devem ser evitados.
3 Na medida do possível, tais fatores não devem ser regulamentados 
por Lei.
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sugestão, é indicada a revisão do zoneamento sempre que o coeficiente 
de variação for superior a 25%. Para regiões nas quais não há dados sobre 
transações de terrenos, o valor médio deve ser estabelecido por analogia.
b) Segmentação da cidade por critério previamente estabelecido, tais 
como Zonas Censitárias, CEP, Bairro, Regiões homogêneas, etc; 
desenvolvimento de modelos de regressão múltipla para terrenos, 
excluindo qualquer atributo que esteja relacionado à localização dos 
imóveis; análise dos resíduos dos modelos formulados; cálculo dos erros 
médios dos resíduos por região, incluindo a análise da variabilidade do 
erro; para regiões nos quais os erros apresentam alta variabilidade, é 
sugerida a revisão dos limites da região. 
c) Outras possibilidades incluem a análise de especialistas através de 
rotinas de construção de conhecimento (grupo focado ou técnica 
semelhante). 
(ii) Calcular os valores básicos das zonas homogêneas, utilizando a média 
ou mediana dos preços praticados para terrenos de tamanho padrão, ou 
ainda o erro médio ou mediano da estimativa tal qual calculado (ver item "b" 
acima). 
(iii) Sugere-se que os fatores de ajuste dos valores médios sejam inferidos 
do mercado imobiliário, por exemplo, através dos coeficientes de cada 
atributo estabelecidos nos modelos de regressão múltipla. Para tanto, 
podem ser empregadas tanto variáveis dicotômicas (sim/não), quanto 
podem ser mensurados os efeitos de alterações no valor de variáveis 
importantes nas estimativas de valor. 
Outra forma de cálculo é através da comparação entre médias de grupos de 
imóveis similares que possuam apenas uma característica distinta. As 
análises gráficas podem contribuir consideravelmente com estas análises. 
Os fatores de ajuste podem ser gerados tanto com relação a características 
de localização quanto em relação às características individuais de cada 
terreno. 
(iv) Uma vez estabelecido os valores básicos por zonas e os fatores de 
ajuste, sugere-se que tal modelo seja testado com uma amostra de valida-
ção. Se os erros nos valores estimados forem significativos, sugere-se a 
revisão dos trabalhos. 
4 Método de pesquisa que se presta a discussão focada por especialistas de em um tópico de interesse 
de pesquisa.
4
47
(v) Quando resultados satisfatórios forem alcançados, a produção de 
tabelas incluindo os fatores de ajuste utilizados pode contribuir para a fácil 
comunicação da metodologia empregada. 
4.4 Como aplicar modelos de regressão múltipla nas 
avaliações para fins fiscais? 
PROBLEMATIZAÇÃO
Na aplicação do Método Comparativo Direto, a análise de regressão 
múltipla [ARM] é a técnica mais utilizada para identificar os principais 
fatores que influenciam a determinação dos preços e estimar o valor de 
mercado das propriedades não transacionadas no período na área de 
avaliação de imóveis. 
A técnica consiste basicamente em uma análise do tipo cross-section que 
visa investigar a variabilidade existente nos preços observados em um 
determinado período. A construção de um modelo de regressão múltipla 
requer a definição da variável dependente e de variáveis independentes. O 
valor total ou o valor unitário são, via de regra, utilizadas como variáveis 
dependentes. Os atributos que supostamente influenciam a formação dos 
preços dos imóveis são as variáveis independentes testadas, tais como: área, 
idade, padrão de qualidade da construção etc. 
Na área de avaliações para fins tributários no Brasil, entretanto, raramente 
observa-se a aplicação direta de modelos de regressão múltipla. Como 
discutido anteriormente, a grande maioria dos municípios emprega o 
Método Evolutivo, que resulta da aplicação do método comparativo para a 
estimação do valor do terreno e a quantificação dos custos para a estimação 
do valor das construções. Custos médios são estabelecidos para cada 
tipologia/padrão construtivo, e fatores de depreciação são genericamente 
aplicados de acordo com a idade e/ou estado de conservação, de tal forma, 
que salvo por variações nos custos unitários, utiliza-se o mesmo modelo de 
avaliação independente do tipo de imóveis a avaliar. 
De forma distinta, a análise de regressão múltipla necessariamente implica 
no estabelecimento de um ou mais modelos para cada segmento de imóveis 
a avaliar (apartamentos, casas, escritórios, lojas etc). 
A localização é considerada um dos principais fatores que afetam os preços, 
salvo em situações nas quais o modelo é desenvolvido especificamente para 
uma região homogênea. Devido à sua natureza, é complexa a mensuração
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deste atributo. O uso de sistemas de geoprocessamento, isto é, 
processamento informatizado de dados georreferenciados, amplia de forma 
acentuada a capacidade de modelar a influência da localização no valor dos 
imóveis, permitindo, por exemplo, a construção de uma variável de 
localização mais robusta, na qual a influência de diferentes atributos 
individuais pode ser mensurada de forma conjunta. 
Diversos estudos identificam as dificuldades de modelar a influência da 
localização na formação do valor do imóvel. Gallimore et al. (1996) 
explicam que, no que tange ao segmento residencial, as influências são 
originadas por um grande número de origens, tais como acessibilidade a 
comércio, centros de negócios, facilidades de educação e lazer, exposição 
a fatores ambientais adversos, amenidade de vizinhança, níveis percebidos 
de segurança, e outros atributos semelhantes. Tais estudos recomendam 
que esses atributos sejam considerados de forma conjunta na medida em 
que tais influências atuam de forma interativa. Poucas destas variáveis são 
passíveis de mensuração numérica, e mesmo quando são estas medidas 
isoladas podem não ser válidas para representar a influência da localização 
na formação dos preços de venda.
Outras questões de mérito abrangem a forma de quantificar as variáveis de 
natureza qualitativa, a validez dos modelos, quais os critérios a serem 
considerados para selecionar o melhor modelo a empregar. Um fator 
adicional que preocupa é a consistência entre as estimativas de valor 
realizadas por modelos distintos quando se opta pelo uso de diversos 
modelos. 
49
PROPOSIÇÃO
Considerando as diretrizes oriundas dos debates, bem como 
conhecimentos prévios, sugere-se a aplicação dos seguintes procedimen-
tos para a elaboração da planta de valores do município: 
(i) Pesquisa sobre preços praticados de terrenos, independente 
da sua área
Isto significa incluir inclusive glebas urbanas na coleta de dados.