Aula 19 NBR 12 721, NBR 13 752

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Aula 19
Edificações p/ Perito Polícia Federal (Engenharia Civil) - Com videoaulas
Professor: Marcus Campiteli
01558905499 - Anaelson Costa de Oliveira Junior
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Teoria e Questões 
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AULA 19: NBR 12.721, NBR 13.752 
 e NBR 14.653 
 
SUMÁRIO PÁGINA 
APRESENTAÇÃO DO CURSO 1 
NBR 12721 2 
NBR 13752 24 
NBR 14653-1 30 
NBR 14653-2 39 
NBR 14653-3 53 
NBR 14653-4 71 
QUESTÕES COMENTADAS 93 
LISTA DE QUESTÕES APRESENTADAS NA AULA 137 
GABARITO 154 
 
Olá, Pessoal 
Esta parte da matéria exige o conhecimento das definições e 
termos dessas normas, conforme se pode verificar nas questões 
apresentadas. 
Por isso, a fonte principal será a própria norma. 
Bons estudos ! 
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NBR 12721 
Esta Norma estabelece os critérios para avaliação de custos 
unitários, cálculo do rateio de construção e outras disposições 
correlatas, conforme disposições fixadas e exigências estabelecidas 
na Lei Federal 4.591/64. 
1 - DEFINIÇÕES 
Projeto arquitetônico aprovado: Conjunto de pranchas da 
edificação aprovado pela autoridade local competente. 
Nota: Constitui um dos documentos a ser arquivado no Ofício de 
Registro de Imóveis, conforme art. 32, alínea d, da Lei 4.591/64. 
 
Projetos da edificação: Conjunto de estudos e desenhos 
constantes dos projetos arquitetônico, estrutural, de instalações etc., 
da obra objeto de incorporação ou instituição de condomínio 
discriminados na NBR 12722. 
 
Projetos-padrão: Projetos selecionados para representar os 
diferentes tipos de edificações, que são usualmente objeto de 
incorporação para construção em condomínio e conjunto de 
edificações, definidos por suas características principais: 
 
a) número de pavimentos; 
b) número de dependências por unidade; 
c) áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das 
unidades autônomas; 
d) padrão de acabamento da construção; e 
e) número total de unidades 
 
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Nota: Estas características servem de base aos Sindicatos da 
Indústria da Construção Civil para o cálculo dos custos unitários 
básicos. 
 
Pavimento: Parte coberta da edificação situada num mesmo 
nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos 
superpostos, distantes entre si numa altura correspondente ao pé-
direito mínimo previsto na legislação municipal, ou parte descoberta 
do prédio, definida pela sua área. 
 
Pavimento térreo: Pavimento com acesso direto à via pública. 
Quando forem vários os acessos diretos, corresponderá ao principal 
pavimento de acesso da edificação. 
 
Andar: Pavimento que está acima ou abaixo do pavimento 
térreo, podendo receber diferentes nomenclaturas, a serem 
especificadas no respectivo projeto arquitetônico, tais como 
mezanino, sobreloja, andar-tipo, subloja, subsolo etc. 
 
Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma 
fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações da lei, 
constituída de dependências e instalações de uso privativo e de 
parcela das dependências e instalações de uso comum da edificação, 
destinada a fins residenciais ou não, assinalada por designação 
especial numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e 
discriminação. 
 
Áreas de edificação: Áreas estabelecidas a partir da seguinte 
classificação geral: 
 
a) áreas reais de projeto; 
b) áreas em relação ao uso; 
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c) áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas; e 
d) áreas em relação à forma de divisão (distribuição) 
 
Áreas reais de projeto: Medidas de superfície tomadas a 
partir do projeto arquitetônico utilizadas para os cálculos dispostos 
nesta Norma. 
 
Áreas reais: Medida da superfície de quaisquer dependências, 
ou conjunto de dependências, cobertas ou descobertas, nela incluídas 
as superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais 
elementos construtivos. 
 
Área real total do pavimento: Soma das áreas cobertas e 
descobertas reais de um determinado pavimento medidas a partir do 
projeto arquitetônico. 
 
Área real total da unidade autônoma: Soma das áreas 
cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total 
da unidade autônoma considerada, calculadas a partir do projeto 
arquitetônico aprovado. 
 
Área real global da edificação: Soma das áreas cobertas e 
descobertas reais, situadas nos diversos pavimentos da edificação, 
calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado. 
 
Áreas em relação ao uso: Áreas do projeto arquitetônico 
estabelecidas pelos seguintes tipos: 
 
a) uso privativo; e 
b) uso comum. 
 
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Áreas de uso privativo: Áreas cobertas ou descobertas que 
definem o conjunto de dependências e instalações de uma unidade 
autônoma, cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de 
direito. Subdividem-se em áreas privativas principais e áreas 
privativas acessórias. 
 
Área privativa principal: Área da unidade autônoma de uso 
exclusivo, destinada à moradia, atividade ou uso principal da 
edificação, situada em determinado andar ou em dois ou mais 
andares interligados por acesso também privativo. 
 
Área privativa acessória: Área da unidade autônoma de uso 
exclusivo, situada fora dos limites físicos de sua área privativa 
principal, destinada a usos acessórios, tais como: depósitos, box de 
lavanderia, vagas de garagem. 
 
Notas: 
1) O responsável pelo cálculo deve informar a vinculação 
correspondente da parte acessória à principal, com suas respectivas 
áreas e a correspondente parcela na composição do coeficiente de 
proporcionalidade da unidade autônoma. 
2) A vinculação de áreas em uma unidade autônoma constitui-se em 
opção do incorporador. Não havendo a vinculação explícita, os 
depósitos, vagas e demais áreas assemelhadas podem constituir uma 
unidade autônoma principal, desde que atendidos os requisitos legais 
de acesso direto e viabilidade de delimitação física e as respectivas 
frações ideais no solo e nas outras partes comuns, ou podem ainda 
compor as partes de uso comum da edificação. 
 
Área de vaga de garagem: Área destinada ao estacionamento 
de veículo automotor. 
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Área de vaga de garagem vinculada à unidade autônoma: 
Área de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e 
identificada em projeto arquitetônico e vinculada à área privativa 
principal da unidade autônoma por direito de propriedade, sem 
atribuição de fração ideal específica no terreno e partes comuns 
do condomínio. 
 
Área de vaga de garagem como unidade autônoma: Área 
de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e 
identificada em projeto arquitetônico, com acesso que independe da 
ocupação das demais vagas consideradas como unidades autônomas 
ou a outras vagas de uso comum e indeterminado, e que, a critério 
do incorporador, será considerada como unidade autônoma, com 
atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do 
edifício. 
 
Área de vaga de garagem de uso comum e 
indeterminado: Área de estacionamento comum e indeterminado de 
veículo automotor, demarcada e identificada em projeto tão somente 
para efeito de quantificação e disponibilidade. 
 
Quando atribuído direito de uso de vaga (s) à unidade autônoma, 
pode ser tratadacomo área de uso comum de divisão não 
proporcional. Quando não atribuído direito de uso de vaga (s) à 
unidade autônoma, pode ser tratada tecnicamente como área de uso 
comum de divisão proporcional. 
 
Área de uso comum: Área coberta e descoberta situada nos 
diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo, 
que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos 
titulares de direito das unidades autônomas. 
 
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Área de uso comum de divisão não proporcional: Área 
coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e 
fora dos limites de uso privativo que, por sua finalidade, tenha sua 
construção, localização e uso atribuídos à responsabilidade de 
parte dos titulares de direito de unidades autônomas, ou 
mesmo por todos (quando o seu uso não depender de qualquer 
relação de proporcionalidade com as respectivas áreas 
privativas da unidade autônoma considerada). 
 
Áreas em relação às áreas padronizadas: Áreas utilizadas 
nos projetos-padrão que serviram à definição do lote básico para 
cálculo do custo unitário básico, classificadas como: 
 
a) áreas cobertas padrão; 
b) áreas cobertas de padrão diferente; 
c) áreas descobertas; e 
d) áreas equivalentes à área de custo padrão total 
 
Áreas cobertas padrão: Medidas de superfícies de quaisquer 
dependências cobertas, nelas incluídas as superfícies das 
projeções de paredes, de pilares e demais elementos 
construtivos, que possuem áreas de padrão de acabamento 
semelhantes às respectivas áreas dos projetos-padrão adotados 
nesta Norma. 
 
Áreas cobertas de padrão diferente: Áreas cobertas de 
padrão de acabamento substancialmente inferior ou superior ao tipo 
escolhido entre os padronizados nesta Norma. 
 
Áreas descobertas: Medida da superfície de quaisquer 
dependências não cobertas que integram a edificação, tendo como 
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exemplos a área de serviço e estacionamento descobertos, terraço 
privativo etc. 
 
Área equivalente: Área virtual cujo custo de construção é 
equivalente ao custo da respectiva área real, utilizada quando este 
custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado 
como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a 
área real correspondente. 
 
Área equivalente em área de custo padrão total: Áreas 
equivalentes em área de custo padrão total, estabelecida pelas 
seguintes condições: 
a) as áreas cobertas-padrão, com suas medidas reais; 
b) as áreas equivalentes virtuais, e 
c) as somas das áreas cobertas-padrão e equivalentes relativas 
a uma determinada unidade autônoma, a um pavimento, e 
determinadas dependências de uso comum ou privado ou de toda a 
edificação. 
 
Áreas em relação à divisão: Áreas estabelecidas conforme os 
itens seguintes: 
 
- área de divisão proporcional: Área de uso comum cuja 
construção é da responsabilidade dos titulares de direito das 
diferentes unidades autônomas que compõem a edificação na 
proporção das respectivas áreas equivalentes de divisão não-
proporcional, tendo como exemplo apartamento de porteiro ou 
zelador; 
- área de divisão não proporcional: Área privativa ou área 
de uso comum que por sua finalidade tenha sua construção atribuída 
à responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais unidades 
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autônomas, independentemente de qualquer relação de 
proporcionalidade com as respectivas áreas privativas da construção. 
 
Custo global da construção: Valor mínimo que pode ser 
atribuído à construção da edificação para fins do disposto no art. 32, 
da Lei 4.591/64, quando o contrato for de Construção por 
Administração. É calculado com a utilização do custo unitário básico 
divulgado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil da 
localidade correspondente ao padrão mais semelhante ao do imóvel 
incorporado, e corresponde ao somatório dos seguintes itens: 
a) valor resultante da multiplicação desse custo unitário básico 
pelo somatório de todas as suas áreas equivalentes à área de custo 
padrão; e 
b) valor de todas as demais despesas não incluídas no cálculo 
do custo unitário básico, com a inclusão, no mínimo, dos itens 
descriminados no Quadro III, do Anexo A: 
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Custo unitário básico (CUB): Custo por metro quadrado de 
construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a 
metodologia estabelecida no item 8.3 da NBR 12721, pelos Sindicatos 
da Indústria da Construção Civil, e que serve de base para a 
avaliação dos custos de construção das edificações, os quais devem 
ser arquivados no Ofício de Registro de Imóveis. 
 
Custo unitário da construção: Quociente da divisão do custo 
global da construção pela área equivalente em área de custo padrão 
total. 
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Custo de construção da unidade autônoma: Valor atribuído 
à parcela da construção da unidade autônoma, para os fins do 
disposto no art. 32, da Lei 4.591/64, produto da área equivalente em 
área de custo padrão da unidade autônoma pelo custo unitário da 
construção. 
 
Área sub-rogada: É aquela relativa às unidades a serem 
entregues em pagamento ao proprietário do terreno, cuja obrigação 
de custeio de construção foi transferida aos adquirentes das demais 
unidades autônomas do empreendimento. 
 
Fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária 
que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum 
atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta. 
 
Coeficiente de proporcionalidade: É a proporção entre a 
área equivalente em área de custo padrão total da unidade autônoma 
e a área equivalente em área de custo padrão global da edificação. 
 
Coeficiente re-rateio de construção: No caso da existência 
de unidades ou parte destas dadas em pagamento do terreno, os 
coeficientes correspondentes a estas unidades deverão ser 
redistribuídos entre as demais unidades autônomas na proporção de 
seus coeficientes de construção. 
 
Cota proporcional de despesas ordinárias e 
extraordinárias de condomínio: Cota proporcional que 
corresponde às despesas ordinárias, extraordinárias, ou ambas, no 
condomínio, atribuídas à unidade autônoma, calculada conforme 
previsto na convenção de condomínio. 
 
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Nota: 
A utilização do custo unitário básico para orçamentação 
expedita somente pode ser feita pela multiplicação deste pela área 
equivalente nos termos da NBR 12721. 
 
Cronograma de obras: Documento em que se registram, pela 
ordem de sucessão em que são executados, os serviços necessários à 
realização da construção e os respectivos prazos, previstos em função 
dos recursos e facilidades que se supõem serem disponíveis. 
 
Prestações ou parcelas de pagamento da construção: 
Partes do custo global da construção a serem pagas nas datas 
preestabelecidas no contrato e destinadas à cobertura das despesas 
com a construção. 
 
Entrosamento do cronograma das obras com as 
prestações da construção: Consiste na vinculação parcial ou total 
de prestações ou parcelas de pagamento da construção previstas no 
contrato às diferentes fases de desenvolvimento dosserviços 
considerados no cronograma da obra. 
 
Nota: Os contratos, quer sob o regime de administração ou sob o 
regime de empreitada, podem ser realizados sem que haja vinculação 
de qualquer prestação ou parcela de pagamento com o cronograma 
da obra. (Esse conceito de “regime de empreitada” refere-se a obras 
privadas. Não confundam com os conceitos de obra pública vistos da 
Aula de Análise Orçamentária). 
 
Prazo contratual: Período de tempo previsto para a entrega 
das obras, contado a partir da data de início da construção, que deve 
constar do contrato, o qual estabelece as condições e formas de sua 
eventual prorrogação. 
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2 – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB) 
Conforme vimos nas definições, o CUB representa o custo por 
metro quadrado de construção do projeto padrão considerado, 
calculado de acordo com a metodologia estabelecida na NBR 12721, 
pelos Sinduscons, em atendimento à Lei 4591/64, e que serve de 
base para a avaliação de parte dos custos de construção de 
edificações. 
Na formação destes custos unitários básicos não foram 
considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na 
determinação dos preços por metro quadrado de construção, de 
acordo com o estabelecido no projeto e especificações 
correspondentes a cada caso particular: fundações, submuramentos, 
paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; 
elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, 
aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, 
calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não 
classificado como área construída); obras e serviços 
complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de 
esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do 
condomínio; e outros serviços; impostos, taxas e emolumentos 
cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, 
projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor; 
remuneração do incorporador. 
O CUB é calculado com base nos diversos projetos-padrão 
estabelecidos pela ABNT NBR 12721, mensalmente pelos 
Sinduscons, levando-se em consideração os lotes básicos de 
insumos (materiais de construção, mão de obra, despesas 
administrativas e equipamentos) com os seus respectivos 
pesos constantes na referida norma. 
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Os salários, os preços dos materiais de construção, as despesas 
administrativas e os custos com aluguel de equipamentos são 
pesquisados mensalmente pelos Sinduscons. 
O custo de construção calculado de acordo com esta Norma 
deve representar o custo efetivo da construção praticado pelas 
construtoras. Para tanto a coleta de preços deve: 
a) ser mensal e efetuada entre o 1º e o 25º dia do mês de 
referência do custo; 
b) ser realizada preferencialmente junto às construtoras: 
1) no caso dos materiais de construção, a coleta pode 
eventualmente ser realizada com informações levantadas 
junto a fornecedores da indústria, do comércio atacadista 
ou varejista, sendo que os preços dos materiais, posto 
obra, devem incluir as despesas com tributos e fretes. 
2) os valores informados para os salários não devem 
incluir as despesas com encargos sociais; e 
c) ser realizada por meio de questionário, que deve definir as 
especificações e a unidade do insumo informado. 
Na determinação dos custos unitários básicos, os 
Sinduscons devem adotar os seguintes procedimentos: 
a) os preços coletados de acordo com as determinações 
apresentadas no subitem 8.3.3 da NBR 12721 (acima) 
devem ser submetidos a uma análise estatística de 
consistência; 
b) após análise de consistência, procede-se ao cálculo do 
promédio de cada insumo; 
c) o valor do promédio de cada insumo aplica-se ao coeficiente 
físico correspondente ao respectivo insumo no lote básico de 
cada projeto-padrão; 
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d) para o cálculo dos custos da mão de obra, aplica-se o 
percentual relativo aos encargos sociais e benefícios: – este 
percentual deve incluir todos os encargos trabalhistas 
e previdenciários, direitos sociais e obrigações 
decorrentes de convenções coletivas de trabalho de cada 
Sindicato; – o método de cálculo e o percentual de 
encargos sociais e benefícios devem ser explicitados 
pelos respectivos Sindicatos da Indústria da Construção 
Civil. 
Os Sinduscons têm a faculdade de eleger ou apurar um 
CUB padrão representativo de sua região, desde que explicitem o 
critério utilizado para obtê-lo, ficando na obrigação de divulgá-lo 
mensalmente, até o dia 5 do mês subseqüente, juntamente aos 
demais custos unitários de construção referentes aos projetos-padrão 
previstos nesta Norma e calculados conforme os critérios nela 
estabelecidos, com a finalidade específica de servir como indexador 
contratual. 
Isso significa que cada Sinduscon pode escolher um projeto-
padrão específico para acompanhar os custos da construção. 
 
3 – DETERMINAÇÃO DAS ÁREAS 
a) Área Real do Pavimento 
Área da superfície limitada pelo perímetro externo da 
edificação, no nível do piso do pavimento correspondente, excluídas 
as áreas não edificadas. 
No caso do pavimento em pilotis, é igual à do pavimento 
imediatamente acima, acrescida das áreas cobertas, externas à 
projeção deste e das áreas descobertas que tenham recebido 
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tratamento destinado a aproveitá-las para outros fins que não apenas 
os de ventilação e iluminação. 
b) Área real privativa da unidade autônoma 
Área da superfície limitada pela linha que contorna as 
dependências privativas, cobertas ou descobertas, da unidade 
autônoma, excluídas as áreas não edificadas, passando pelas 
projeções: 
- das faces externas das paredes externas da edificação e das 
paredes que separam as dependências privativas da unidade 
autônoma, das dependências de uso comum; e 
- dos eixos das paredes que separam as dependências 
privativas da unidade autônoma considerada, das dependências 
privativas de unidades autônomas contíguas. 
c) Área real de uso comum 
Área da superfície limitada pela linha que contorna a 
dependência de uso comum, coberta ou descoberta, excluídas as 
áreas não edificadas, passando pelas projeções: 
- das faces externas das paredes externas da edificação; e 
- das faces internas, em relação à área de uso comum, das 
paredes que a separam das unidades autônomas. 
d) Área coberta 
Área da superfície limitada pela linha que contorna a 
dependência coberta, excluídas as áreas não edificadas, passando 
pelas projeções: 
- das faces externas das paredes externas da edificação; 
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- das faces externas, em relação à área coberta considerada, 
das paredes que a separam de dependências de uso comum, no caso 
de ser ela própria de uso privativo; 
- das faces externas, em relação à área coberta considerada, no 
caso de ser ela própria de uso comum; 
- dos eixos das paredes divisórias de dependências contíguas, 
se forem ambas de uso comum ou ambas de uso privativo; e 
- de projeção de arestas externas do elemento de cobertura 
quando não for limitada por parede. 
e) Área descoberta 
Área da superfície limitada pela linha que contorna a 
dependência descoberta, passando pelas projeções, excluídas as 
áreas não edificadas: 
- das faces externas das paredes externasda edificação; 
- das faces internas, em relação à área descoberta considerada, 
das paredes que a separam de quaisquer dependências cobertas; e 
- dos eixos das paredes divisórias de áreas descobertas 
contíguas, quando ambas forem de uso privativo ou de uso comum. 
f) Área equivalente 
É recomendável que os coeficientes de equivalência de custo, 
perante o custo padrão da construção, sejam calculados da seguinte 
forma, para cada dependência em que for empregado. 
Cada dependência deve ser considerada em três dimensões, 
tendo seu custo real efetivo orçado ou estimado com os mesmos 
critérios utilizados no orçamento-padrão, ou seja: 
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- com os acabamentos efetivamente empregados nessa 
dependência; e 
- com o seguinte critério de delimitação de perímetro da área 
dessa dependência: incluir as paredes externas não confrontantes 
com outra área construída e incluir a metade da espessura da parede 
confrontante com as outras áreas construídas. 
O custo unitário equivalente dessa dependência será obtido pela 
divisão do custo orçado ou estimado conforme o parágrafo anterior, 
dividido pela respectiva área definida também no parágrafo acima. 
Como este custo é simplificado por definição, podem ser 
desconsideradas neste cálculo as eventuais repercussões indiretas de 
custo - nas estruturas, fundações, etc. 
O coeficiente para cálculo da equivalência de área é o resultado 
da divisão do custo unitário dessa área dividido pelo último custo 
unitário básico de mesmo padrão divulgado. 
Na falta destas demonstrações, podem ser utilizados os 
seguintes coeficientes médios que foram utilizados no cálculo de 
equivalência de áreas dos projetos - padrão: 
- garagem (subsolo): 0,50 a 0,75; 
- área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00; 
- área privativa salas com acabamento: 1,00; 
- área privativa salas sem acabamento: 0,75 a 0,90; 
- área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60; 
- varandas: 0,75 a 1,00; 
- terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60; 
- estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10; 
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- área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00; 
- área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 
0,50; 
- barrilete: 0,50 a 0,75; 
- caixa d’água: 0,50 a 0,75; 
- casa de máquinas: 0,50 a 0,75; e 
- piscinas, quintais, etc.: 0,50 a 0,75. 
 
4 - CRITÉRIOS PARA CÁLCULOS EXPEDITOS DOS CUSTOS DE 
CONSTRUÇÃO 
a) Homogeneização das áreas para fins de cálculo de custo 
O custo unitário básico, acrescido das demais parcelas que 
formam o custo unitário da edificação, só poderá ser aplicado à 
área da edificação para fins de obtenção de custos parciais (das 
unidades autônomas) ou globais (da edificação) quando esta for 
convertida, usando-se a metodologia da NBR 12721, em área 
equivalente à área de custo padrão. 
b) Estimativas 
A estimativa dos custos de construção, que em cada caso 
particular deve ser arquivada no Ofício de Registro de Imóveis pelo 
incorporador, é feita a partir dos “custos unitários básicos” 
correspondentes aos projetos-padrão definidos na norma NBR 12721 
e mensalmente divulgados pelos Sindicatos da Indústria da 
Construção Civil e das áreas equivalentes em área de custo padrão 
calculadas como indicado na NBR 12721. 
c) Custo Global da Construção 
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Soma das seguintes parcelas: 
1) produto da área equivalente em área de custo padrão global 
pelo custo unitário básico, correspondente ao projeto-padrão que 
mais se assemelhe ao da edificação objeto de incorporação; 
2) parcelas adicionais, relativas a todos os elementos ou condições 
não incluídas nas relações quantitativamente discriminadas de 
materiais e mão-de-obra correspondentes ao projeto-padrão, tais 
como: fundações especiais, elevadores, equipamentos e instalações, 
playground, obras e serviços complementares e outros serviços; 
3) outras despesas indiretas; 
4) impostos, taxas e emolumentos cartorários; 
5) projetos; 
6) remuneração do construtor; e 
7) remuneração do incorporador. 
 
d) Custo unitário de construção ou valor por metro 
quadrado de construção 
Divide-se o custo global da construção, calculado do modo 
indicado no item anterior, pela área equivalente em área de custo 
padrão global. 
e) Custo de construção da unidade autônoma 
Multiplica-se o preço por metro quadrado da construção pela área 
equivalente em área de custo padrão da unidade autônoma 
considerada. 
f) Atualização dos custos da construção para arquivamento 
no Ofício de Registro de Imóveis 
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A avaliação do custo global da obra e dos custos das unidades 
autônomas só é considerada atualizada, em certo mês, para fins de 
arquivamento no Registro Geral de Imóveis, se baseada em custo 
unitário básico e demais custos, relativos ao próprio mês ou a um 
dos dois meses anteriores. 
g) Orçamento 
Documento onde se registram as operações de cálculo de custo da 
construção, somando todas as despesas correspondentes à execução 
de todos os serviços previstos nas especificações técnicas e 
constantes da discriminação orçamentária. 
As despesas de execução de cada serviço são determinadas como 
o produto da quantidade de serviço efetivamente medido no projeto 
pelo respectivo custo unitário, acrescido do que se estimar 
necessário, a fim de compensar eventuais aumentos de custo no 
semestre subseqüente. (não confundam essas premissas com as 
aplicáveis às obras públicas vistas na Aula de Análise Orçamentária) 
Os custos unitários dos serviços são calculados aos preços 
vigentes na data do orçamento, utilizando-se as composições de 
custo que, no entender do responsável pela construção, sejam as 
mais adequadas a cada caso. 
As quantidades de serviço que, por falta do projeto completo 
disponível nessa ocasião, não puderem ser levantadas por medição 
em plantas, serão estimadas por processo aproximado de uso 
corrente. 
O montante do orçamento calculado para figurar em contratos, 
nas construções por administração, lavrados antes do término das 
fundações, não pode ser inferior ao da estimativa feita a partir dos 
custos unitários básicos e arquivado no Registro Geral de Imóveis. 
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Considera-se o orçamento como “atualizado” quando estiver 
baseado nos preços vigentes no mês do contrato ou relativos a um 
dos dois meses anteriores. 
 
5 – PROJETOS-PADRÃO 
 Para representar os diferentes tipos de edificação, usualmente 
objeto de incorporações, são considerados na NBR 12721 os projetos 
adiante definidos por suas características principais e acabamentos, 
conforme a tabela. 
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Fonte: <http://www.sinduscon-to.com.br/administracao/files/File/tabprojcub2006.pdf> 
 
 
 
 
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NBR 13752 
Acessão: Modo originário de aquisição da coisa acessória que adere 
materialmente ao imóvel, passando a pertencer definitivamente ao 
proprietário, podendo ter origem: 
a) natural: formação de ilhas, avulsão, aluvião, abandono de 
álveo, etc. 
b) artificial:quando por efeito exclusivo de fato ou ação do 
homem, tais como plantações, terraplenagem, etc. 
c) mista: quando se dá simultaneamente por fato natural e por 
ação do homem. 
 
 
Benfeitoria: Obras ou serviços que se realizem em um móvel ou 
imóvel com o intuito de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo, 
incorporados permanentemente ao bem ou ao solo pelo homem, que 
não podem ser retirados, sem destruição, fratura ou dano. 
a) necessária: finalidade de conservar o bem ou evitar a sua 
deterioração. 
b) útil: aumenta ou facilita o uso do bem. 
c) voluptuária: não aumenta o uso normal do bem, sendo sua 
finalidade de mero recreio ou deleite. 
 
Conservação: implica maiores despesas que as de uma simples 
manutenção. 
 
Esbulho: Privação total ou parcial da posse de quaisquer bens 
alheios, com ou sem violência ou fraude de terceiros. 
 
Fungível: Diz-se de um bem consumível que pode ser pesado, 
contado ou medido, e que, por convenção das partes, pode ser 
substituído ou trocado por outro da mesma espécie, qualidade e 
quantidade. 
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Manutenção: Ato de manter um bem no estado em que foi recebido, 
com reformas preventivas ou corretivas de sua deterioração natural. 
 
Propriedade Limitada ou Nua-Propriedade: Quando a 
propriedade sofre limitação em alguns de seus direitos elementares 
em virtude de ônus real que sobre ela recai. 
 
Vícios redibitórios: Vícios ocultos que diminuem o valor da coisa ou 
a tornam imprópria ao uso a que se destina, e que, se fossem do 
conhecimento prévio do adquirente, ensejariam pedido de abatimento 
do preço pago, ou inviabilizariam a compra. 
 
2 – Natureza do Objeto quanto à Natureza 
 
Frutos: Aluguéis, Arrendamentos, Explorações e outros. 
 
Direitos: Servidões, Usufruto, Concessões, Comodatos, Direitos 
Hereditários, Direitos Possessórios e outros. 
 
Perícias: Arbitramentos, Avaliações, Exames, Vistorias e outras. 
 
3 – Requisitos Essenciais 
 
 Nas perícias judiciais torna-se obrigatória a obediência aos 
requisitos essenciais: 
- Inclusão de um número adequado de fotografias por bem 
periciado. 
- Execução de um croqui de situação. 
- Descrição sumária dos bens: aspectos físicos, dimensões, 
áreas, utilidades, materiais construtivos etc. 
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- Indicação e perfeita caracterização de eventuais danos 
e/ou eventos encontrados. 
 
4 – Requisitos Complementares 
 
 Os requisitos essenciais com os seguintes complementos: 
 
- Inclusão de número ampliado de fotografias - maior 
detalhamento. 
- Apresentação de plantas individualizadas dos bens, que 
podem ser obtidas sob forma de croqui. 
- Descrição detalhada dos bens: aspectos físicos, 
dimensões, áreas, utilidades, materiais construtivos etc. 
- Indicação e perfeita caracterização de eventuais danos 
e/ou eventos encontrados, com planta de articulação das fotos 
perfeitamente numeradas. 
- Análise dos danos e/ou eventos encontrados, apontando 
as prováveis causas e consequências. 
- Juntada de orçamento detalhado e comprovante de 
ensaios laboratoriais, quando se fizerem necessários. 
 
5 – Atividades Básicas 
- vistoria e/ou exame do objeto da perícia 
- diagnóstico dos itens objeto da perícia 
- coleta de informações 
- escolha e justificativa dos métodos e critérios periciais 
- análise das ocorrências e elementos periciais 
- soluções e propostas, quando possível e/ou necessário 
- considerações finais e conclusões 
 
6 – Vistoria 
- Caracterização da região 
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- Caracterização do imóvel e de seus elementos 
- Constatação de danos 
- Condições de estabilidade do prédio 
- Fotografias 
- Plantas do prédio 
- Subsídios esclarecedores 
 
7 - Caracterização da Região 
- Caracterização física: relevo, solo, subsolo, ocupação, 
meio ambiente e outros 
- Melhoramentos públicos: vias de acesso, urbanização e 
infra-estrutura urbana 
- Equipamentos e serviços comunitários: transporte 
coletivo, rede bancária, comunicações, correios, coleta de lixo, 
comércio, combate a incêndio, segurança, saúde, ensino e 
cultura, lazer, recreação e outros 
- Potencial de aproveitamento: parcelamento e uso do 
solo, restrições físicas, legais e socioeconômicas de uso e 
outros. 
 
8 – Caracterização do Imóvel 
- Localização e identificação do bairro, logradouro(s), 
número(s), acessos e elementos de cadastro legais e fiscais. 
- Equipamento urbano, serviços e melhoramentos públicos. 
- Ocupação e/ou utilização legal e real, prevista e atual, 
adequada à região. 
 
9 – Caracterização do Terreno 
- Perímetro, relevo, forma geométrica, características de 
solo e subsolo, dimensões, área e confrontantes. 
 
10 – Caracterização das Benfeitorias 
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a) Construções: 
- descrição, compreendendo classificação; 
- características da construção, com ênfase para 
fundações, estrutura, vedações, cobertura e 
acabamentos; 
- quantificação, abrangendo número de pavimentos e/ou 
dependências, dimensões, áreas, idade real e/ou 
aparente e estado geral de conservação; 
 
b) Instalações, equipamentos e tratamentos: 
- compreendendo as instalações mecânicas, 
eletromecânicas e eletrônicas de ar-condicionado; 
- elétricas e hidráulicas, de gás; 
- de lixo; 
- equipamentos de comunicação interna e externa de 
sonorização, tratamento acústico e outros. 
 
11 – Constatação de Danos 
- Caracterizar, classificar e quantificar a extensão de todos 
os danos observados; as próprias dimensões dos danos 
definem a natureza das avarias, qualquer que seja a 
nomenclatura (fissura, trinca, rachadura, brecha, fenda, etc.). 
 
12 – Condições de Estabilidade do Prédio 
- Qualquer anormalidade deve ser assinalada e 
adequadamente fundamentada. 
 
13 – Plantas do Prédio 
- Sempre que possível, devem ser obtidas plantas ou 
elaborados croqui do terreno, do prédio e das instalações, 
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inclusive de detalhes, de acordo com a natureza e objetivo da 
perícia. 
 
14 – Subsídios Esclarecedores 
- Documentos adicionais podem ser anexados, sempre que 
a natureza da perícia assim exigir, tais como: gráficos de 
avarias progressivas, resultados de sondagens do terreno, 
gráficos de recalques, cópia de escritura. 
 
15 – Apresentação de Laudos 
Na apresentação de laudos deve constar, obrigatoriamente, o 
seguinte: 
- indicação da pessoa física ou jurídica que tenha 
contratado o trabalho e do proprietário do bem objeto da 
perícia; 
- requisitos atendidos na perícia conforme 4.3; 
- relato e data da vistoria, com as informações relacionadas 
em 5.2; 
- diagnóstico da situação encontrada; 
- no caso de perícias de cunho avaliatório, pesquisa de 
valores, definição da metodologia, cálculos e determinação do 
valor final; 
- memórias de cálculo, resultados de ensaios e outras 
informações relativas à sequência utilizada no trabalho pericial; 
- nome, assinatura, número de registro no CREA e 
credenciais do perito de engenharia. 
 
 
 
 
 
 
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NBR 14653 
 
A norma NBR 14653, de Avaliação de bens, contém as 
seguintes partes: 
— Parte 1: Procedimentos gerais; 
— Parte2: Imóveis urbanos; 
— Parte 3: imóveis rurais; 
— Parte 4: Empreendimentos; 
— Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens 
industriais em geral; 
— Parte 6: Avaliação de bens; 
— Parte 7: Bens de patrimônios históricos e artísticos. 
O nosso edital cobra somente as partes 1, 2, 3 e 4. 
 
1 – NBR 14653-1 
Pessoal, vale a pena dar uma lida nas definições trazidas pela 
norma, pois podem ser objeto de questões da nossa prova: 
1.1 – Definições 
 
- acessório: Bem que se incorpora ao principal e que possui 
valor isoladamente, incorporado ou não a ele. 
- amostra: Conjunto de dados de mercado representativos de 
uma população. 
- amostragem: Procedimento utilizado para constituir uma 
amostra. 
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- arrendamento: Retribuição pela cessão de direito à 
exploração, uso ou fruição de um bem capaz de produzir frutos, por 
prazo certo e condições convencionadas. 
- avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro 
de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, 
frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de 
sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação 
e data. 
- bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que 
pode ser objeto de direito, que integra um patrimônio. 
- bem tangível: Bem identificado materialmente (por 
exemplo: imóveis, equipamentos, matérias-primas). 
- bem intangível: Bem não identificado materialmente (por 
exemplo: fundo de comércio, marcas e patentes). 
- benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem 
e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano. 
- benfeitoria necessária: Benfeitoria indispensável para 
conservar o bem ou evitar a sua deterioração. 
- benfeitoria útil: Benfeitoria que aumenta ou facilita o seu 
uso, embora dispensável. 
- benfeitoria voluptuária: Benfeitoria que visa simples deleite 
ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem. 
- campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno do 
estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se 
arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de 
características próprias não contempladas no modelo. 
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- custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à 
produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada 
data e situação. 
- custo direto de produção: Gastos com insumos, inclusive 
mão-de-obra, na produção de um bem. 
- custo indireto de produção: Despesas administrativas e 
financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à 
produção de um bem. 
- custo de reedição: Custo de reprodução, descontada a 
depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra. 
- custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um 
bem, sem considerar eventual depreciação. 
- custo de substituição: Custo de reedição de um bem, com a 
mesma função e características assemelhadas ao avaliando. 
- dado de mercado: Conjunto de informações coletadas no 
mercado relacionadas a um determinado bem. 
- dano: Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, 
defeitos, sinistros e delitos, entre outros. 
- depreciação: Perda de valor de um bem, devido a 
modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por: 
- decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, 
em conseqüência de seu envelhecimento natural, em condições 
normais de utilização e manutenção. 
- deterioração: Desgaste de seus componentes em 
razão de uso ou manutenção inadequados. 
- mutilação: Retirada de sistemas ou componentes 
originalmente existentes. 
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- obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional. 
- empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir 
receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode 
ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios 
comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, 
shopping center, parques temáticos), industrial ou rural. 
- empresa: Organização por meio da qual se canalizam 
recursos para produzir ou oferecer bens e serviços, com vista, em 
geral, à obtenção de lucros, podendo no seu patrimônio conter cotas-
partes de outras empresas ou empreendimentos. 
- engenharia de avaliações: Conjunto de conhecimentos 
técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens. 
- engenharia de custos: Conjunto de conhecimentos técnico-
científicos especializados, aplicados à avaliação de custos de bens e 
serviços. 
- engenharia econômica: Conjunto de conhecimentos 
técnico-científicos especializados, aplicados à análise e avaliação 
técnico-econômica de empreendimentos. 
- engenharia legal: Parte da engenharia que atua na interface 
técnico-legal envolvendo avaliações e toda espécie de perícias 
relativas a procedimentos judiciais. 
- engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior, 
com habilitação legal e capacitação técnico-científica para realizar 
avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de 
Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA. 
- fator de comercialização: Razão entre o valor de mercado 
de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode 
ser maior ou menor do que 1 (um). 
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- fruto: Resultado da exploração econômica de um bem. 
- fundo de comércio: Bem intangível pertencente ao titular do 
negócio, decorrente do resultado de suas operações mercantis, 
composto entre outros de: nome comercial, freguesia, patentes e 
marcas. 
- hipótese nula em um modelo de regressão: Hipótese de 
que uma ou um conjunto de variáveis independentes envolvidas no 
modelo de regressão não é importante para explicar a variação do 
fenômeno, a um nível de significância preestabelecido. 
- homogeneização: Tratamento dos preços observados, 
mediante a aplicação de transformações matemáticas que 
expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos 
dados de mercado e os do bem avaliando. 
- imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a 
ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em 
função da sua localização, uso ou vocação. 
- inferência estatística: Parte da ciência estatística que 
permite extrair conclusões sobre a população a partir de amostra. 
- infra-estrutura: Conjunto de obras e serviços que dá 
suporte às atividades econômicas, sociais ou à utilização de um bem. 
- instalação: Conjunto de aparelhos, peças ou dispositivos 
necessários ou acessórios à utilização de um bem. 
- laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por 
engenheiro de avaliações em conformidade com esta parte da NBR 
14653, para avaliar o bem. 
- liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma 
venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo 
mercado. 
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- modelo: Representação técnica da realidade. 
- modelo de regressão: Modelo utilizado para representar 
determinado fenômeno, com base numa amostra, considerando-se as 
diversas características influenciantes. 
- nível de significância: Probabilidade de rejeitar a hipótese 
nula, quando ela for verdadeira. 
- parecer técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento 
técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente 
habilitado sobre assunto de sua especialidade.- perícia: Atividade técnica realizada por profissional com 
qualificação específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o 
estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado 
evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos. 
- pesquisa: Conjunto de atividades de identificação, 
investigação, coleta, seleção, processamento, análise e interpretação 
de resultados sobre dados de mercado. 
- população: Totalidade de dados de mercado do segmento 
que se pretende analisar. 
- preço: Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, 
uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre 
ele. 
- recurso ambiental: Recurso natural necessário à existência 
e preservação da vida. 
- servidão: Encargo específico que se impõe a uma 
propriedade em proveito de outrem. 
- situação paradigma: Situação hipotética adotada como 
referencial para avaliação de um bem. 
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- taxa de desconto: Taxa adotada para o cálculo do valor 
presente de uma despesa ou receita futura. 
- tratamento de dados: Aplicação de operações que 
expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os 
dados de mercado e os do bem avaliando. 
- valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se 
negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data 
de referência, dentro das condições do mercado vigente. 
- valor em risco: Valor representativo da parcela do bem que 
se deseja segurar. 
- valor patrimonial: Valor correspondente à totalidade dos 
bens de pessoa física ou jurídica. 
- valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao 
final de sua vida útil. 
- vantagem da coisa feita: Diferença entre o valor de 
mercado e o custo de reedição de um bem, quando positiva. 
- vida econômica: Prazo econômico operacional de um bem. 
- vida útil: Prazo de utilização funcional de um bem. 
- vida remanescente: Vida útil que resta a um bem. 
- vistoria: Constatação local de fatos, mediante observações 
criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o 
constituem ou o influenciam. 
 
1.1) Custos 
 
Custo = CD + CI 
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Custo Direto de Produção: Gastos com insumos, inclusive 
mão-de-obra, na produção de um bem. 
 Custo indireto de produção: Despesas administrativas e 
financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à 
produção de um bem. 
Custo de reedição: Custo de reprodução, descontada a 
depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra. 
Custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um 
bem, sem considerar eventual depreciação. 
Custo de substituição: Custo de reedição de um bem, com a 
mesma função e características assemelhadas ao avaliando. 
1.2) Depreciação 
 
• depreciação: Perda de valor de um bem, devido a odificações 
em seu estado ou qualidade, ocasionadas por: 
 
• decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em 
conseqüência de seu envelhecimento natural, em 
condições normais de utilização e manutenção. 
• deterioração: Desgaste de seus componentes em razão 
de uso ou manutenção inadequados. 
• mutilação: Retirada de sistemas ou componentes 
originalmente existentes. 
• obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional. 
 
• valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao 
final de sua vida útil. 
 
1.3) Classificação dos Bens 
 
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• Tangíveis: Bem identificado materialmente (por exemplo: 
imóveis, equipamentos, matérias-primas). 
• Intangíveis: Bem não identificado materialmente (por 
exemplo: fundo de comércio, marcas e patentes). 
 
1.4) Vistoria 
Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos 
excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, 
admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada 
entre as partes e explicitada no laudo. 
1.5) Coleta de Dados 
Situação mercadológica: na coleta de dados de mercado 
relativos a ofertas é recomendável buscar informações sobre o tempo 
de exposição no mercado e, no caso de transações, verificar a forma 
de pagamento praticada e a data em que ocorreram. 
1.6) Escolha da Metodologia 
Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível 
preferir o método comparativo direto de dados de mercado. 
1.7) Valor de Mercado do Bem 
Permite-se arredondar o resultado de sua avaliação, desde que 
o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado. 
1.8) Métodos para identificar o valor de um bem, de seus 
frutos e direitos 
a) Método Comparativo Direto: identifica o valor de mercado do 
bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos 
comparáveis, constituintes da amostra. 
b) Método Involutivo: identifica o valor de mercado do bem, 
alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo 
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de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético 
empreendimento compatível com as características do bem e com as 
condições do mercado no qual está inserido, considerando-se 
cenários viáveis para execução e comercialização do produto. 
c) Método Evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatório dos 
valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação 
do valor de mercado, deve ser considerado o fator de 
comercialização. 
d) Método da Capitalização das Rendas: identifica o valor do 
bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida 
prevista, considerando-se cenários viáveis. 
e) Método Comparativo Direto: identifica o custo do bem por meio 
de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, 
constituintes da amostra. 
f) Método da Quantificação de Custo: identifica o custo do bem ou 
de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a 
partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e 
indiretos. 
 
2) NBR 14653-2: 2005 e 2011 
 
2.1) Definições 
É importante saber algumas definições desta norma: 
- aproveitamento eficiente: aquele recomendável e 
tecnicamente possível para o local, numa data de referência, 
observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas 
circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação 
pertinente; 
- área de servidão: parte do imóvel serviente diretamente 
atingida pela servidão; 
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- área total de construção de unidades em 
condomínio: área resultante do somatório da área real privativa e 
da parcela de área comum a ela atribuída, definidas conforme a ABNT 
NBR 12721; 
- área útil da unidade: área real privativa, definida na 
ABNT NBR 12721, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros 
elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização; 
- códigos ajustados: escala extraída dos elementos 
amostrais originais por meio de modelo de regressão, com a 
utilização de variáveis dicotômicas, para diferenciar as características 
qualitativas dos imóveis; 
- códigos alocados: escala lógica ordenada para 
diferenciar as características qualitativas dos imóveis; 
- depreciação física: perda de valor em função do 
desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de 
decrepitude, deterioração ou mutilação; 
- desempenho do mercado: evidências da evolução do 
mercado, pela análise do seu comportamento num determinado 
período de tempo; 
- lote: porção de terreno resultantede parcelamento do 
solo urbano; 
- gleba urbanizável: terreno passível de receber obras 
de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, por 
meio de loteamento, desmembramento ou implantação de 
empreendimento; 
- desmembramento: subdivisão de um terreno em lotes 
destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário 
existente, desde que não implique a abertura de novas vias e 
logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou 
ampliação dos já existentes; 
- loteamento: subdivisão de gleba em lotes destinados a 
edificações, com abertura de novas vias de circulação, de 
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logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação 
das vias existentes; 
- equipamento comunitário: benfeitoria que visa 
atender às necessidades básicas de saúde, educação, transporte, 
segurança ou lazer da comunidade; 
- estimativa de tendência central: estimativa pontual 
obtida por um estimador de tendência central (por exemplo, 
média); 
- frente de referência: frente da situação paradigma 
adotada; 
- frente projetada: projeção da frente real sobre a normal 
ao menor dos lados ou a corda, no caso de frente em curva; 
- frente real: comprimento efetivo da linha divisória do 
imóvel com a via de acesso, em projeção horizontal; 
- imóvel dominante: imóvel que impõe restrição a outro, 
por servidão; 
- imóvel paradigma: imóvel hipotético cujas 
características são adotadas como padrão representativo da região ou 
referencial da avaliação; 
- imóvel serviente: imóvel que sofre restrição imposta 
por servidão; 
- percentual de comprometimento de área: relação 
entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel; 
- percentual de comprometimento de valor: relação 
entre os valores da área atingida por um gravame, antes e depois da 
sua instituição; 
- planta de valores: representação gráfica ou listagem 
dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel 
numa mesma data; 
- polo de influência: local que, por suas características, 
influencia os valores dos imóveis, em função de sua proximidade com 
o elemento avaliando; 
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- profundidade equivalente: resultado numérico da 
divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal; 
- quota parte: número atribuído a uma fração ideal; 
- segmento de área diretamente desmembrável: parte 
de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos oficiais, 
passível de aproveitamento econômico e legal; 
- terreno de fundo: aquele que, situado no interior da 
quadra, se comunica com a via pública por meio de um corredor de 
acesso; 
- terreno encravado: aquele que não se comunica com a 
via pública; 
- terreno interno: aquele localizado em vila, passagem, 
travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do 
Município ou de propriedade de particulares, e que não consta 
oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município; 
- terrenos acrescidos de marinha: terrenos formados, 
natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, 
em seguimento aos terrenos de marinha; 
- terrenos de marinha: terrenos em uma profundidade de 
33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da 
linha do preamar-médio de 1831, sendo os situados no continente, 
na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até 
onde se faça sentir a influência das marés, ou contornando as ilhas 
situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés; 
- testada: medida da frente do imóvel; 
 
2.2 – Atividades básicas 
É recomendável que o engenheiro de avaliações, ao ser 
contratado ou designado para fazer uma avaliação, esclareça 
aspectos essenciais para a adoção do método avaliatório e eventuais 
níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre 
outros: 
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- finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em 
pagamento, permuta, garantia, fins contábeis,seguro, arrematação, 
adjudicação e outros; 
- objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de 
locação; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, 
custo de reedição, valor de liquidação forçada, valor de desmonte; 
indicadores de viabilidade e outros; 
- prazo-limite para apresentação do laudo; 
- condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso 
restrito. 
 
2.3 – Vistoria 
 
a) Caracterização da Região 
 
- Aspectos Físicos: condições do relevo; natureza predominante do 
solo; condições ambientais. 
- Localização: situação no contexto urbano; indicação dos principais 
pólos de influência. 
- Uso e Ocupação do Solo: confrontar a ocupação existente com as 
leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as 
tendências de modificação a curto e médio prazo. 
- Infraestrutura Urbana: sistema viário; transporte coletivo; coleta 
de resíduos sólidos; água potável, energia elétrica etc. 
- Atividades Existentes: comércio; indústria, e serviço. 
- Equipamentos Comunitários: segurança; educação; saúde; 
cultura; lazer. 
 
b) Caracterização do Terreno 
 
- Localização: situação na região e via Pública, c/ indicação dos 
limites e confrontações. 
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- Utilização: atual e vocação, em confronto com a legislação em 
vigor. 
- Aspectos Físicos: dimensões, forma, topografia, superfície etc. 
- Infraestrutura Urbana Disponível 
- Restrições Físicas e Legais ao Aproveitamento 
 
c) Caracterização das Edificações e Benfeitorias 
 
- Aspectos Construtivos, Qualitativos, Quantitativos e Tecnológicos, 
comparados com a documentação disponível. 
- Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive 
conforto ambiental. 
- Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis da 
região. 
- Condições de Ocupação. 
- Patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e 
outras, conforme definidas na ABNT NBR 13752 que possam 
influenciar de forma significativa a variação dos preços relativos dos 
elementos amostrais. 
 
d) Por Amostragem 
Conjunto de Unidades Autônomas Padronizadas 
- Quantidade previamente definida pelas partes. 
- Se houver omissão no contrato, % ≥ 10% 
 
2.3 – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado 
 
a) Levantamento de Dados 
• Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado, 
coleta dados e informações confiáveis preferentemente a 
respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à 
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data de referência da avaliação, com suas principais 
características econômicas, físicas e de localização. 
• No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a identificação das 
fontes. 
 
b) Tratamento dos Dados 
• Por Fatores: homogeneização por fatores e critérios, 
fundamentados por estudos, e posterior análise estatística 
dos resultados homogeneizados. 
• Tratamento Científico: tratamento de evidências empíricas 
pelo uso de metodologia científica que leve à indução de 
modelo validado para o comportamento do mercado. 
• O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do 
gráfico de preços observados na abscissa versus valores 
estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar 
pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. 
 
b.1) Tratamento por Fatores 
• É desaconselhávela atualização do mercado imobiliário através 
de índices econômicos. 
• Atributos semelhantes: 0,5 < F < 1,5 
• Campo de arbítrio dos preços homogeneizados: limitados a 
10% em torno do valor calculado. 
 
2.4) Método Involutivo 
 
• Projeto Hipotético: aproveitamento eficiente. 
• Custo do Projeto Hipotético e Previsão de Despesas Adicionais 
– CD + CI – transformação do imóvel p/ o projeto 
hipotético 
– Compra do Imóvel 
– Adm. do Empreendimento, inclusive vigilância 
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– Impostos e Taxas 
– Publicidade 
– Comercialização das Unidades 
• Lucro do Incorporador: proporcional ao risco do 
empreendimento 
• Taxas: Modelos Dinâmicos 
– Taxa de Valorização Imobiliária 
– Taxa de evolução dos custos e despesas 
– Juros de capital investido 
– Taxa mínima de atratividade 
• Modelos, em ordem de preferência: 
– Por fluxos de caixa específicos 
– Com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos 
– Com a aplicação de modelos estáticos 
 
2.5) Método da Renda 
 
• Estimação das receitas e despesas: 
– Levantamento de todas as despesas necessárias à sua 
manutenção e operação, impostos etc. 
– Receitas provenientes da sua exploração 
 
• Taxa mínima de atratividade: função das oportunidades de 
investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e 
dos riscos do negócio. 
 
• Valor Máximo Estimado: Valor Atual do Fluxo de Caixa 
descontado pela Taxa Mínima de Atratividade. 
 
2.6) Método Evolutivo 
 
• VI = (VT + VB) * FC 
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• VT: determinado pelo método comparativo, ou, na 
impossibilidade deste, pelo método involutivo 
• VB: custo de reprodução das benfeitorias devidamente 
depreciado, pelo método comparativo direto de custo ou pelo 
método da quantificação de custo 
• Zona de alta densidade, onde o aproveitamento eficiente é 
preponderante, deve-se analisar a adequação das benfeitorias, 
e ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do 
terreno. 
 
2.7) Métodos de Custos 
 
a) Método de Quantificação do Custo 
 
– CUB ou por orçamento, com citação das fontes 
– Vistoria: especificações dos materiais aplicados para 
estimar: 
– padrão construtivo 
– tipologia 
– estado de conservação e 
– idade aparente 
– Cálculo da área equivalente (NBR 12721) 
– C = (CUB + ((OE + OI + (Ofe – Ofd))/S) x (1+A) x (1+F) 
x (1+L) 
 
b) Orçamento Detalhado 
– Levantamento de todos os quantitativos de materiais e 
serviços 
– Coleta dos custos dos materiais e serviços em fontes de 
consulta especializadas 
– Planilha: de acordo com a NBR 12721 com: 
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• Discriminação de todos os serviços 
• Unidade de Medida 
• Quantidade 
• Custo Unitário 
• Custo Total 
• Fonte de Consulta 
– Cálculo da Depreciação Física 
• Forma Analítica: orçamento necessário à 
recomposição do imóvel na condição de novo 
• Aplicação de coeficiente de depreciação: 
função da idade e estado de conservação – aplicado 
sobre o valor depreciável 
– Custo de Reedição da Benfeitoria 
• Custo de reprodução menos depreciação 
 
2.8) Especificação das Avaliações 
 
A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o 
empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as 
informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial 
pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por 
objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas 
não representa garantia de alcance de graus elevados de 
fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende 
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada 
e, por isso, não é passível de fixação a priori. 
 
a) Graus de Fundamentação 
 
Tratamento por Fatores 
• Ajuste de cada fator e p/ o conjunto de fatores: 
– Grau I: 0,5 < F < 1,5 
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– Grau II: 0,8 < F < 1,2 
– Grau III: 0,9 < F < 1,1 
 
Método da Quantificação de Custo 
- Custo direto 
• Grau I: CUB de projeto diferente com ajustes, BDI 
arbitrado, depreciação arbitrada 
• Grau II: CUB de projeto semelhante, BDI justificado, 
depreciação calculada por métodos técnicos 
consagrados 
• Grau III: Elaboração de orçamento, no mínimo, 
sintético, BDI calculado, depreciação calculada por 
levantamento do custo de recuperação do bem para 
deixá-lo no estado de novo 
 
Método Involutivo 
 
– Nível de Detalhamento do Projeto 
• Grau I: Aproveitamento, ocupação e usos 
presumidos 
• Grau II: Estudo preliminar 
• Grau III: Anteprojeto ou projeto básico 
 
– Modelo 
• Grau I: Estático 
• Grau II: Dinâmico com equações predefinidas 
• Grau III: Dinâmico com fluxo de caixa 
 
Método Evolutivo 
– Estimativa do Valor do Terreno e Estimativa dos 
Custos de Reedição 
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• Grau I: Grau I no Método Comparativo ou 
Involutivo 
• Grau II: Grau II no Método Comparativo ou 
Involutivo 
• Grau III: Grau III no Método Comparativo ou 
Involutivo 
 
– Fator de Comercialização 
• Grau I: Arbitrado 
• Grau II: Justificado 
• Grau III: Inferido em mercado semelhante 
 
2.9) Desapropriações 
 
• Classificação 
– Quanto à extensão 
• Total: totalidade ou cujo remanescente seja 
inaproveitável 
• Parcial 
– Quanto à duração 
• Temporária 
• Permanente 
 
– Desapropriação Parcial: Diferença entre as avaliações 
do imóvel original e remanescente, na mesma data de 
referência. Devem ser apreciadas circunstâncias 
especiais, quando relevantes, tais como alterações de 
forma, uso, acessibilidade, ocupação e aproveitamento. 
– Benfeitorias Atingidas: previsão de verbas relativas ao 
custo de obras de adaptação do remanescente, possível 
desvalia pela perda de funcionalidade e eventual lucro 
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cessante, no caso de desocupação temporária para a 
execução dos serviços. 
– Desapropriações Temporárias: as indenizações devem 
considerar a renda que seria auferida pelo imóvel, bem 
como eventuais perdas adicionais. 
– Se o engenheiro de avaliações considerar inaproveitável o 
remanescente do imóvel, esta condição deve ser 
explicitada e seu valor apresentado em separado. 
 
2.10) Servidão 
 
• FINALIDADE 
– Passagem de pedestres e veículos 
– Passagem de linhas de transmissão 
– Passagem de tubulações 
 
• CRITÉRIOS: indenização – perda de valor do imóvel 
decorrente das restrições impostas, calculadas alternativamente 
por: 
– Diferença entre as avaliações do imóvel original e do 
imóvel serviente, na mesma data de referência. Devem 
ser apreciadas circunstâncias especiais, tais como 
alterações de uso, acessibilidade, ocupação e 
aproveitamento. 
– Diferença entre os valores presentes dos rendimentos 
imobiliários líquidos do uso do imóvel antes e depois da 
servidão. 
 
2.11) Glebas Urbanizáveis 
 
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• A avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita 
preferivelmente com a utilização do método comparativo direto 
de dados de mercado. 
• Quando utilizado o método involutivo: 
– Viabilidade legal do parcelamento simulado: 
• Lei 6.766 – Parcelamento,Leis Estaduais e 
Municipais 
• % máximo de áreas vendáveis, infra-estrutura 
mínima, leitos carroçáveis, declives máximos etc. 
– Possibilidade de desmembramentos parciais, com 
loteamento da área remanescente 
– Consideração do estado dominial e eventuais gravames 
sobre a gleba, além de direitos reais e possessórios, 
informados pelo contratante 
– Em caso de dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da 
gleba, recomenda-se verificar o seu valor por meio de 
seus frutos, tais como locação, arrendamento etc. 
 
2.12) Avaliação de Aluguéis 
 
• POR COMPARAÇÃO DIRETA 
– Procedimento preferencial, usualmente empregado em 
ações renovatórias e revisionais. 
– Admite-se a homogeneização dos dados por modelos que 
considerem a previsão inflacionária. 
– Admite-se a utilização de modelos de regressão com 
variáveis que considerem as diferenças contratuais ou o 
estágio do contrato. 
 
• PELA REMUNERAÇÃO DO CAPITAL 
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– Aluguel em função do valor do imóvel, em casos de 
imóveis isolados ou atípicos, quando a comparação direta 
seja impraticável. 
– Sua utilização exige a determinação da taxa de 
remuneração e do valor do imóvel. 
• REFORMAS 
– Amortização do custo de reformas pode ser em forma de 
desconto do aluguel. 
• LIQUIDAÇÃO FORÇADA 
– Determinação do valor para liquidação forçada para uma 
certa data. 
 
 
3) NBR 14653-3 
 
A ABNT NBR 14653-3 detalha as diretrizes e padrões específicos 
de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais. 
 
3.1) Definições 
É importante saber algumas definições desta norma: 
- contemporaneidade: característica de dados de mercado 
coletados em período onde não houve variação significativa de valor 
no mercado imobiliário do qual fazem parte; 
- custo de oportunidade do capital: maior taxa de juros 
auferível no mercado em outras oportunidades de investimento 
concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado 
nível de risco e liquidez; 
- fator de classe de capacidade de uso das terras: fator de 
homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o 
valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, 
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das características intrínsecas e extrínsecas das terras, como 
fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou 
inundação, profundidade, pedregosidade, entre outras; 
- fator de situação: fator de homogeneização que expressa 
simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural 
decorrente de sua localização e condições das vias de acesso; 
- funcionalidade de benfeitoria: grau de adequação ou 
atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da sua 
viabilidade econômica no imóvel e na região; 
- imóvel rural: imóvel com vocação para exploração animal ou 
vegetal, qualquer que seja a sua localização; 
- situação do imóvel: compreende a localização em relação a 
um centro de referência e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e 
de trafegabilidade; 
- terra bruta: terra não trabalhada, com ou sem vegetação 
natural; 
- terra cultivada: terra com cultivo agrícola; 
- terra nua: terra sem produção vegetal ou vegetação natural; 
- valor econômico: valor presente da renda líquida auferível 
pelo empreendimento ou pela produção vegetal, durante sua vida 
econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de 
oportunidade de igual risco; 
 
3.2 – Classificação dos imóveis rurais 
São classificados quanto a: 
3.2.1 – Dimensão 
a) pequeno – até 4 módulos fiscais; 
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b) médio – de 4 a 15 módulos fiscais; 
c) grande – acima de 15 módulos fiscais. 
3.2.2 – Exploração 
a) não explorado; 
b) de lazer e turismo; 
c) de agricultura; 
d) de pecuária; 
e) de silvicultura; 
f) agroindustrial; 
g) misto. 
 
3.2.3 – Classificação dos componentes dos imóveis rurais 
a) Terras: 
As terras são enquadradas segundo o Sistema de Classificação 
da Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para 
Levantamento da Capacidade de Uso da Terra - III aproximação, ou o 
que vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais. 
Quanto ao seu estágio de exploração atual, as terras são 
classificadas como: terra bruta; terra nua; terra cultivada. 
 
b) Benfeitorias 
- produção vegetal (culturas); 
- construções (exemplos: casa, galpão, cercas) e instalações 
(exemplos: rede de energia elétrica, rede de distribuição de água); 
- obras e trabalhos de melhoria das terras. 
c) Máquinas e equipamentos fixos ou removíveis 
d) Veículos 
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e) Semoventes 
f) Recursos naturais: florestais; hídricos; minerais. 
 
3.2.4 – Frutos: 
a) rendas de exploração direta; 
b) aluguel; 
c) arrendamento; 
d) parcerias. 
 
3.2.5 - Direitos 
a) servidões; 
b) usufrutos; 
c) concessões; 
d) comodatos; 
e) direitos hereditários; 
f) direitos possessórios; 
g) outros. 
 
3.3 – Atividades básicas 
É recomendável que o engenheiro de avaliações esclareça, por 
ocasião da contratação, aspectos essenciais para definir o método 
avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que 
pretende atingir, entre outros: 
- finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento, 
alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, 
seguro, arrematação, adjudicação e outros; 
- objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de 
arrendamento; outros valores, tais como: valor em risco, valor 
patrimonial, custo de reedição, preço de liquidação forçada; 
indicadores de viabilidade e outros; 
ろ prazo limite previsto para apresentação do laudo; 
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ろ condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso 
restrito. 
As atividades básicas correspondem às seguintes etapas: 
ろ conhecimento e requisição de documentação; 
ろ vistoria; 
ろ coleta de dados; 
ろ diagnóstico do mercado; 
ろ escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação; 
ろ tratamento dos dados de mercado; 
ろ cálculo do valor do imóvel. 
 
3.4 - Vistoria 
A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliações conhecer, 
da melhor maneira possível, o imóvel avaliando e o contexto 
imobiliário a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. 
Além do previsto na ABNT NBR 14653-1, devem ser observados os 
aspectos relevantes na formação do valor, de acordo com o objeto, o 
objetivo e a finalidade da avaliação. 
 
a) Caracterização da região 
 
- Aspectos Físicos: relevo e classes de solos predominantes, 
ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio 
prazos, clima, recursos hídricos; 
- Aspectos ligados à infra-estrutura pública, como canais de 
irrigação, energia elétrica, telefonia, sistema viário e sua 
praticabilidade durante o ano agrícola; 
- Sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de 
comercialização dos produtos, cooperativas, agroindústrias, 
assistência técnica agrícola, sistemas de armazenagem de produtos e 
insumos, comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária; 
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- Estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de mão-de-
obra; 
- Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, 
posturas