Atividade de Direito Civil - Condomínio e Multipropriedade

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Atividade de Direito Civil
1- o atual código civil impõe a atualização da convenção de condomínio? explique.
R – Não, O prazo para adaptação dos atos constitutivos fixados pelo art. 2031 do novo código civil, prorrogado até 11/01/07 pela Lei n°: 11.127/05 destinava-se exclusivamente às pessoas jurídicas (art. 44 do novo Código Civil), tais como as sociedades, as associações e as fundações. Deste modo, não se destinava a regular os condomínios, que são entes despersonalizados (...). Assim sendo, não era obrigatório o ajuste da Convenção de Condomínio para que houvesse uma harmonização com o Novo Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil, bem como do art. 2.035, parágrafo único, do novo Código Civil serviam justamente para tal fim, isto é, as Convenções de Condomínio, ultimadas antes de 11/01/03, continuariam em vigor naquilo que não contrariassem disposições de ordem pública do novo Código. Este não fixava prazo para que as Convenções se ajustassem às suas novas disposições. Concluindo, salvo conveniência particular, as Convenções podiam e podem permanecer inalteradas.  Logo, não é obrigatória a alteração da Convenção de Condomínio nos termos do Código Civil de 2.002, especialmente porque não identificada contrariedade a dispositivo de ordem pública, na consulta formulada
2- quando houver conflito entre a convenção do condomínio e o regimento interno, qual norma prevalecerá? explique.
R- Convenção de Condomínio e Regimento Interno são normas que tratam de assuntos diferentes. Enquanto a Convenção do Condomínio traz normas relativas à estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino; o Regimento Interno tem por objetivo estabelecer regras de convivência entre os condôminos. Sendo assim, quando surgir conflito entre a determinação da Convenção e o do Regimento Interno, via de regra, prevalecerá a convenção. Nesse sentido tem firmado o posicionamento dos tribunais de todo o país.
3- com o objetivo de diminuir a inadimplência, pode o condomínio implantar sistema de desconto para pagamento antecipado da cota condominial? Explique
R- Não é recomendável a adoção do chamado "desconto pontualidade", conhecido também por "cláusula de bonificação", tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil).
4- quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias do condominio? explique.
LEI N° 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991.
SEÇÃO IV
Dos deveres do locador e do locatário
Art. 22. Art. 23. O locatário é obrigado a:
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Desp. ordinárias : São aquelas de responsabilidade do locatário, tais como, manutenção mensal do condomínio, exemplo, pagamento de conta de luz, água, salários, férias, 13º salário, pequenos reparos de manutenção, entre outros.
Dos deveres do locador e do locatário
“Art. 22. X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.”
Desp. extraordinárias: São de responsabilidade do proprietário do imóvel, exemplo, troca de pastilha da fachada, aquisição de elevador, gerador, ou seja, tudo que for ficar para o imóvel e designado como melhoria para o local, valorizando o patrimônio.
Se não a prestação de contas apresentada ao locatário, este não deve pagar as despesas, uma vez que, a lei do inquilinato exige que seja apresentada a prestação de contas, seja ela, a mais simples possível.
5- o boleto de condomínio não pago pode ser protestado? explique.
R- SIM,  a lei nº. 13.160 que, alterando a de nº. 11.331 de 2002, obriga os tabelionatos de protesto de títulos a recepcionar, para protesto comum, dentre outros créditos, o crédito do condomínio, decorrente das cotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade. Depreende-se que o condomínio deverá dar entrada do pedido de protesto, no cartório, com o boleto das despesas de condomínio e seus acréscimos, através de requerimento assinado pelo síndico, acompanhado da xerocópia da ata da assembleia que o elegeu. Como a lei fala na forma da lei ou convenção, naturalmente o condomínio deverá anexar a convenção condominial, a especificação do condomínio e, entendemos, os demais documentos que comprovam a dívida, ou seja, as atas das assembleias gerais que aprovaram as previsões orçamentárias e os rateios extras. O protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida, tornando-a pública em todos os âmbitos possíveis, tudo conforme o artigo 1º da Lei de Protestos (Lei 9.492, de 10/09/1997).
6- o condômino antissocial pode ser expulso do condomínio? explique.
R- O Art. 461 do Código de Processo Civil é a principal fundamentação legal para a exclusão judicial de um condômino ou ocupante. O § 5° do artigo expressa:
"§ 5º Para a efetivação da tutela específica ou a obtenção do resultado prático equivalente, poderá o juiz, de ofício ou a requerimento, determinar as medidas necessárias, tais como a imposição de multa por tempo de atraso, busca e apreensão, remoção de pessoas e coisas, desfazimento de obras e impedimento de atividade nociva, se necessário com requisição de força policial".
A exclusão temporária ou definitiva de condômino antissocial é possível desde que haja previsão convencional e após se esgotar todos os outros recursos previstos nas normas internas do condomínio. Após aprovação da exclusão por ¾ dos condôminos em assembleia especialmente convocada e dando direito de defesa ao condômino nocivo, ação judicial deverá ser proposta para se executar a decisão do condomínio. ****
7- o condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovidas pelo condomínio? explique.
Não. O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei n° 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei n° 8.009/90: Art. 3°. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar".
8- quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, e que foi retomada pelo banco? explique.
R- Por força do art. 1.345 do novo Código Civil, que evidencia a natureza propter rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada ***
9- sobre a assembleia responda:
a) quantas devem ser realizadas anualmente?
R- Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes: - prestação de contas; - previsão orçamentária; - eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembleias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos quites.
b) a quem compete convoca-las?
R- As assembleias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos quites (arts. 1.350 § 1º e 1.355 do novo Código Civil).
c) quem pode votar nessas assembleias?
R- os condôminos quites ***
"Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."
d) as atas destas assembleias devem ser registradas?
R- O novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembleias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da assembleia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.10- o que significa, e quais são as características da nova modalidade de condomínio denominada multipropriedade? explique.
R- O conceito de multipropriedade se dá pela caracterização de uma relação jurídica de várias pessoas sendo proprietários de um único bem, os quais, pelo contrato determinam a utilização exclusiva de cada um por certo tempo, no decorrer do ano. 
Essa nova espécie de condomínio pode ser instituída, nos termos dos novos artigos 1.358-F a 1.358-H do Código Civil, por ato Inter vivos ou por testamento, devendo ser registrado na matrícula do imóvel o período correspondente à fração de tempo. O ato de instituição deverá regulamentar os poderes e deveres dos multiproprietários; o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel; as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel; a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção do imóvel; o regime aplicável em caso de perda ou destruição; bem como regular as multas aplicáveis aos multiproprietários em caso de descumprimento de seus deveres (art. 1.358-G). O instrumento de instituição poderá, ainda, prever uma fração de tempo destinada à realização de reparos indispensáveis ao normal exercício do direito de multipropriedade, atribuindo tal fração ao instituidor da multipropriedade ou, de forma fracionada, a cada um dos multiproprietários (art. 1.358-N).