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Direitos Coisas II 
MATERIAL DE APOIO 
8º Período 
Curso Direito Unipac/JF 
Profª Me. Joseane Pepino de Oliveira 
profjoseanepepino@gmail.com 
 
 
 
 
Sumário 
1- Do Condomínio Geral (CC arts. 1.314 a 1.330) .................................................................... 6 
1.1- Introdução ....................................................................................................................... 6 
1.2- Classificação: .................................................................................................................. 6 
1.3- Administração do condomínio: ....................................................................................... 7 
1.4 - Extinção do condomínio: ............................................................................................... 7 
1.5- Direitos e deveres dos condôminos ................................................................................. 7 
1.5.1- Direitos ..................................................................................................................... 7 
1.5.2- Deveres ..................................................................................................................... 7 
2- Do condomínio necessário – art 1327 a 1330 ........................................................................ 8 
3- Do Condomínio Edilício ( 1331 a 1360 e Lei 4.591/64) ........................................................ 8 
3.1- Conceito: ......................................................................................................................... 8 
3.2- Base legal: ....................................................................................................................... 8 
3.3- Natureza jurídica: ............................................................................................................ 8 
3.4- Forma de instituição: ....................................................................................................... 9 
3.5- Convenção e regimento interno...................................................................................... 9 
3.6- Garagem (abrigo para veículos) .................................................................................... 10 
3.7- Direitos e deveres dos condôminos – ............................................................................ 10 
3.7.1- Deveres – art 1336.................................................................................................. 10 
3.7.2- Sanções ................................................................................................................... 10 
3.7.3- Direitos - Art 1335 ................................................................................................. 11 
3.8- O quorum para aprovação de obras nos condomínios edilícios .................................... 11 
3.9- O síndico ....................................................................................................................... 18 
3.9.1- Deveres do síndico: art. 1.348 ................................................................................ 18 
3.9.2- Destituição do síndico (art. 1.349 CC). .................................................................. 18 
3.10- Assembleia Geral Ordinária e Assembleia Geral Extraordinária................................ 19 
3.11- O conselho fiscal – art. 1.356 CC ............................................................................... 19 
3.12- Extinção de condomínio edilício – arts. 1.357 e 1.358 CC ......................................... 19 
4. Novidades da Lei nº 13.465/2017: o condomínio de lotes, o condomínio urbano simples e o 
loteamento de acesso controlado .............................................................................................. 19 
4.1- Condomínio de lotes ..................................................................................................... 29 
4-2- Loteamento ou condomínios fechados ......................................................................... 29 
4.3. Do condomínio em multipriedade ................................................................................. 34 
4.4. Shopping ........................................................................................................................ 39 
4.5. Cemitérios ...................................................................................................................... 39 
4.6 Patrimônio de afetação ................................................................................................... 47 
4.7 Alterações recentes no Direito Real ............................................................................... 47 
 
 
 
Flávio Tartuce ................................................................................................................... 47 
5. Propriedade Resolúvel .......................................................................................................... 56 
5.1- Conceito ........................................................................................................................ 56 
5.2- Causas de resolução ...................................................................................................... 56 
5.2.1- Pelo implemento da condição ou advento do termo ............................................. 56 
5.2.2- Resolução por causa superveniente ........................................................................ 57 
6. Propriedade fiduciária (art 1361 a1368 b) ............................................................................ 57 
6.1- Conceito: ....................................................................................................................... 58 
6.2- Objeto ............................................................................................................................ 64 
6.3. Constituição ................................................................................................................... 64 
6.4. Direitos e deveres do fiduciante .................................................................................... 64 
6.4.1. Direitos ................................................................................................................... 64 
6.4.2. Deveres ................................................................................................................... 64 
6.5. Direitos e deveres do fiduciário ..................................................................................... 64 
6.6. Pacto comissório ............................................................................................................ 64 
No que consiste a teoria do adimplemento substancial? - Denise Cristina Mantovani Cera ... 65 
7. Enfiteuse (CC/1916 – arts. 678/694) ................................................................................... 65 
8. Direito de Superfície – art 1369 a 1377 ................................................................................ 66 
8.1. Conceito ......................................................................................................................... 66 
8.2. Modos de constituição ................................................................................................... 66 
8.3. Extinção ......................................................................................................................... 66 
9. Direito real de laje ................................................................................................................ 67 
10. Servidões (CC, arts. 1.378/1389) ...................................................................................... 68 
10.1. Princípios fundamentais: ............................................................................................. 68 
10.2 Classificação: ...............................................................................................................68 
10.3. Modos de constituição ................................................................................................ 68 
10.4 Considerações .................................................................................................................. 69 
10.5 Extinção ....................................................................................................................... 69 
11. Do promitente comprador (CC, arts. 1.417 e 1.418). ........................................................ 69 
12. Usufruto (art. 1.390 a 1.411) ............................................................................................ 71 
12.1. Definição ..................................................................................................................... 71 
12.2 Considerações ............................................................................................................... 71 
12.3 Características ............................................................................................................... 72 
12.4 Formas de constituição ................................................................................................. 72 
12.5 Direitos e deveres do usufrutuário ................................................................................ 72 
12.6 Extinção do usufruto ..................................................................................................... 73 
13. Do Uso (CC arts. 1.412 e 1.413) ........................................................................................ 73 
 
 
 
14. Da concessão do Direito Real de Uso ............................................................................... 74 
15. Da Habitação (arts. 1.414 a 1.416) .................................................................................... 74 
16. Direitos reais de garantia (CC, arts. 1.419 e seguintes) ..................................................... 75 
16.1- Do Penhor (CC, arts. 1.431 a 1.472) .......................................................................... 77 
16.2 Da Hipoteca (CC , arts. 1.473 a 1.505)...................................................................... 78 
16.3- Da Anticrese (CC, arts. 1.506 a 1.510) ...................................................................... 81 
17. Noções sobre Direito Autoral ............................................................................................. 82 
17.1. Fundamentos Constitucionais ...................................................................................... 82 
17.2. Direitos da Personalidade ............................................................................................ 83 
16.3 Propriedade Intelectual ................................................................................................. 83 
17.4. Objeto do Direito Autoral ............................................................................................ 85 
17.5 Direitos Morais de Autor .............................................................................................. 86 
17.6 Direitos Patrimoniais do Autor ..................................................................................... 87 
17.7. Sanções Civis e Sanções Penais .................................................................................. 88 
 
 
 
 
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1- Do Condomínio Geral (CC arts. 1.314 a 1.330) 
1.1- Introdução 
È a sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, à propriedade simultânea e concorrente 
de mais de uma pessoa. 
 Trata-se de uma propriedade simultânea e concorrente, de modo que todos são donos ao 
mesmo tempo (por isso é simultânea), e todos podem usar a coisa toda (por isso é concorrente), 
dentro dos limites da convivência harmônica. Esta harmonia é dificílima, tanto que os romanos 
chamavam o condomínio de “mater discordiarum” (mãe das discórdias). 
Um direito amplo/complexo/importante como a propriedade não dá para ser exercido por 
mais de uma pessoa sobre a mesma coisa, e é por isso que a lei facilita e incentiva a extinção do 
condomínio. 
 Porém, como a lei permite o condomínio criou-se uma ficção jurídica, de modo que cada 
condomínio na verdade só é dono de uma fração ideal, de uma cota (ex: 50% se são dois donos, 33% 
se são três donos, ou 30% pra um e 70% pra outro, etc). Embora cada um seja dono de uma cota, 
para viabilizar o condomínio pode usar a coisa toda (1314). 
 O condomínio é uma exceção à regra pela qual toda propriedade é exclusiva (1231). O 
condomínio também impede o exercício pleno da propriedade, trata-se de um limite à propriedade, 
pois embora cada condômino possa usar a coisa toda (1314), é preciso respeitar a vontade dos outros 
condôminos (§ único do 1314). 
 Não confundam comunhão com condomínio; esta é espécie e aquela é gênero, então todo 
condomínio será uma comunhão, mas nem toda comunhão será condomínio. A comunhão é de 
qualquer direito (ex: pai e mãe têm o direito em comunhão de educar os filhos), enquanto 
condomínio é apenas do direito de propriedade. 
1.2- Classificação: 
 
Quanto a sua ORIGEM : 
 Convencional – acordo de vontades entre os condôminos e nasce de um negócio jurídico. 
Pode estabelecer a quota de cada condômino; no silêncio presume-se a igualdade de quinhões. 
 Incidente ou eventual – o condomínio é formado por causa alheia à vontade dos condôminos. 
Origina-se da vontade de terceiros. Ex. doação em comum a várias pessoas, herança deixada a vários 
herdeiros. 
 Legal – decorre de imposição da lei. Ex. comunhão em paredes, cercas, muros e valas. 
 
Quanto ao seu OBJETO: 
 Universal – o condomínio compreende a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos. 
 Particular – restringe-se a determinadas coisas, como por exemplo os tapumes e paredes. 
 
 
 
Quanto a FORMA:. 
 Pro diviso – existe juridicamente, uma vez que cada condômino tem uma parte certa e 
determinada do bem. Ex. edifícios de apartamentos. 
 
 
 
 
7
 Pro indiviso – perdura de fato e de direito; todos os condôminos permanecem na indivisão, 
não se localizando no bem, que se mantém indiviso. 
 Transitório: é o que pode ser extinto por vontade dos condôminos. 
 Permanente: perdura enquanto persistir a situação que o determinou. 
 
1.3- Administração do condomínio: 
A administração é fundamental, pois uma coisa com muitos donos termina ficando acéfala e 
o caos se instala. Hierarquia e direção são muito importantes para o sucesso de qualquer negócio. Se 
os condôminos não se entendem, o jeito é pedir a intervenção do Juiz. 
A administração será atribuída a quem for escolhido pela maioria, que poderá ser estranho 
(art. 1.323). O mesmo dispositivo prevê que, em caso de aluguel da coisa, o condômino terá 
preferência, em condições iguais, ao estranho. 
Em não havendo decisão de escolha do representante, aquele que administrar sem oposição 
dos outros presume-se representante comum (art. 1.324). 
A maioria calcula-se pelo valor dos quinhões, bem como o direito aos frutos. As deliberações 
são tomadas por maioria absoluta, e, não sendo possível alcançá-la, será a deliberação tomada pelo 
juiz (arts. 1.325 e 1.326). 
 
1.4 - Extinção do condomínio: 
A extinção se dá por duas formas: 
a) divisão da coisa: quando a coisa é divisível (ex: uma fazenda grande), então a qualquer momento, 
em ação imprescritível, o condômino pode pedir a divisão e cada um fica com a propriedade 
exclusiva de uma parte proporcional a seu quinhão; 
b) alienação da coisa: seja a coisa divisível ou indivisível, pode ser alienada a qualquer tempo para 
se dividir o dinheiro, e acabar com o condomínio, fonte de discórdias. 
 
1.5- Direitos e deveres dos condôminos 
1.5.1- Direitos 
a) usar da coisa conforme sua destinação exercendo todos os direitos compatíveis com a 
indivisão 
b) alienar sua quota ou grava-la. 
c) reivindicá-la 
d) defender sua quota 
e) participar das deliberações sobre a coisa 
f) participardos frutos da coisa 
g) exigir o fim do condomínio 
 
1.5.2- Deveres 
a) Abster-se de dar posse da coisa a terceiro 
b) Responder pelas dívidas feitas em prol do condomínio 
c) Arcar com as despesas de conservação 
 
 
 
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d) Responder pelos danos infligidos à coisa 
 
 
2- Do condomínio necessário – art 1327 a 1330 
 
 Também conhecido como condomínio forçado, é estabelecido por lei relativamente a certos 
bens, cuja divisão deve permanentemente mantida. A coisa não é suscetível de divisão e as partes 
ideais não devem ser transferidas isoladamente. 
 
3- Do Condomínio Edilício ( 1331 a 1360 e Lei 4.591/64) 
3.1- Conceito: 
É o condomínio que se estabelece horizontalmente porque partilha-se o solo em unidades 
autônomas construídas (propriedade exclusiva) sobre plano horizontal (laje) cuja comunhão se dá 
pelas partes comuns (solo, acessos, telhado (salvo disposição em contrário na convenção), 
elevadores, garagem, playgrounds, salões de festas, corredores, pátios internos, hall de entrada, 
portaria e dutos de água, luz e ventilação (art. 1º da Lei 4.591/64 e art. 1.331 §§ 1º, 2º e 5º do Código 
Civil). 
Cada unidade possui uma fração ideal (parte do todo do terreno que é idealizada conforme 
o valor atribuído a cada unidade construída, assim, os apartamentos de cobertura ou os de frente em 
relação aos de fundos, mesmo que tenham a mesma medida interna, por serem mais valorizados, 
podem ter uma fração ideal maior e, por consequentemente virem a pagar uma maior cota de 
condomínio (valor que é pago mensalmente para custeio das despesas de manutenção das áreas 
comuns e as taxas de água e luz, esta também da área comum). 
A cota é considerada obrigação propter rem (v. art. 1.345 CC) e, portanto, obriga o imóvel, 
independentemente de quem seja o seu titular, e pode ser cobrada judicialmente com garantia do 
próprio imóvel para seu pagamento, mesmo que seja o único bem imóvel daquela pessoa – ver art. 
3º, IV da Lei 8.009/90, Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família). 
 
3.2- Base legal: 
Código Civil (arts. 1.331 a 1.358) e Lei 4.591/64 (arts. 1º a 27) 
Obs.: 
Majoritariamente, os doutrinadores defendem que a Lei de Condomínios e Incorporações 
Imobiliárias está plenamente em vigor em relação às incorporações e loteamentos, mas será aplicada 
de forma subsidiária ao Código Civil no que tange aos condomínios, nos termos do art. 2º § 1º da 
Lei de Introdução ao Código Civil – LICC. São exceção a este pensamento Nelson Rosenvald e 
Miranda Rosa que entendem que a referida lei, na parte de condomínios, teria sido revogada pelo 
Código Civil (Lei 10.406/02). 
 
3.3- Natureza jurídica: 
Há duas correntes acerca da natureza jurídica do condomínio edilício. A corrente 
majoritária na doutrina brasileira entende ser o condomínio edilício “tipo especial de propriedade 
 
 
 
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materializada por um misto de propriedade condominial indivisível com a propriedade exclusiva de 
cada condômino com relação à sua unidade autônoma”. Assim, considera-se que há, portanto, duas 
titularidades, quais sejam, uma individual, representada pela unidade autônoma e outra coletiva. 
A segunda corrente, minoritária, defende ser o condomínio edilício pessoa jurídica, 
possuindo, consequentemente, personalidade jurídica. 
O Código Civil, ao regular a matéria, parece ter seguido a corrente majoritária, ao dispor, 
no caput do art. 1331, que “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e 
partes que são propriedade comum dos condôminos”. 
 
3.4- Forma de instituição: 
Por destinação do proprietário do edifício, por incorporação imobiliária (negócio jurídico de 
constituição da propriedade horizontal pela venda de imóveis na planta) ou por testamento – em 
todos os casos deverá haver registro do ato no Registro Geral de Imóveis da área de situação do 
imóvel (art. 1.332 CC) Instituição x constituição – instituição (art. 1.332 CC); já a Convenção de 
Condomínio é seu ato de constituição, documento escrito onde se estipulam os direitos e deveres de 
cada condômino, aprovada por dois terços das frações ideais. Tem caráter estatutário ou 
institucional. 
 
O que deve conter o registro? 
- O instrumento de instituição deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis 
- São conteúdos mínimos deste instrumento: 
a) a finalidade 
b) Discriminar e individualizar as unidades de uso comum e de uso particular 
c) Determinar as frações ideais que cada unidade terá da parte comum. 
- Funções da instituição 
a) delimitar o objeto da propriedade para os futuros adquirentes 
b) normatizar de forma provisória a relação entre os condôminos 
 
3.5- Convenção e regimento interno 
Constituído o condomínio por meio de Convenção deve a mesma ser ratificada por quorum 
de maioria qualificada (2/3 das unidades representadas) e há obrigatoriedade de registro para ter 
efeitos erga omnes. (art. 1.333, par. un. CC). 
 Porém, ainda que não registrada a convenção, a mesma produz efeitos entre os condôminos, 
tais como a possibilidade de cobrança de cotas e multas (Súmula 260 STJ e 1.333, parte final, CC) 
 
Conteúdo da Convenção: 
Elementos mínimos: 
a) os mesmos da instituição, podendo inclusive alterar a destinação 
b) cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para as despesas 
ordinárias e extraordinárias 
c) forma de administração, identificação dos órgãos e competências 
d) forma de convocação e o quorum de deliberação da assembleia, bem como sua competência 
e) multas e sanções aplicáveis aos condôminos ou possuidores 
 
 
 
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f) matéria a ser tratada no regimento interno e a forma de sua aprovação 
Para ser alterada a Convenção depende de aprovação de quorum de 2/3 dos condôminos (art. 
1.351 CC). Já a alteração da destinação de unidade imobiliária depende de quorum unânime. 
Já o Regimento Interno é o regulamento de funcionamento do condomínio – deve vir inserido 
na Convenção ou feito em documento à parte que tem que ser ratificado também pelo quórum 
mínimo de 2/3 dos condôminos. (art. 1.334, V CC). 
 
3.6- Garagem (abrigo para veículos) 
O Código Civil utiliza a expressão “abrigo para veículos” a fim de designar a garagem. 
Contudo, uma vez que não regula a matéria de forma específica, continuam a vigorar as disposições 
contidas na Lei 4591/64. Segundo o §1º do art. 2º da Lei 4591/64, “o direito à guarda de veículos 
nas garagens ou locais a isso destinados nas edif cações ou conjuntos de edificações será tratado 
como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas 
por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, 
no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno”. 
Nas palavras de Marco Aurélio Bezerra de Melo: São três as situações jurídicas do cotidiano 
na vida do condomínio: 
1ª) a vaga de garagem se encontra discriminada na escritura de transferência do imóvel e 
constitui parte distinta, exclusiva, mas vinculada à unidade imobiliária; 
2ª) as vagas de garagem constituem propriedade exclusiva, sendo atribuídas a elas frações 
ideais do terreno, como sucede nos chamados edifícios-garagem; 
3ª) o uso de garagem não se encontra discriminado no ato constitutivo da propriedade, sendo 
bem acessório em relação à unidade autônoma. 
 
3.7- Direitos e deveres dos condôminos – 
3.7.1- Deveres – art 1336 
– Contribuir para as despesas de conservação 
- são obrigações prompter rem, por isto o adquirente responde por débitos anteriores, 
cabendo a este direito de regresso contra o alienante. Art. 1345. 
- O § 2º do art 1334 – equiparou ao proprietário os promitentes compradores e os 
cessionários de direitos relativos as unidades autônomas 
- A parte final do inciso I, do art 1336, levantou discussões 
- Multa por atraso – Lei 4591/64 – estipulava 20%; o Código Civil/02 – estipula 2% 
– Proibição de obras que comprometam a segurança 
- Não alterar partes comuns 
- Respeitar os direitos de vizinhança3.7.2- Sanções 
- multas por atraso de pagamento da parcela condominial – 2% - possibilidade de 
reparação material e moral do inadimplente 
- descumprimento dos demais deveres até o limite de 5 vezes o valor do condomínio 
(mais consectários legais, perdas e danos, danos morais) 
 
 
 
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- por aprovação de 2/3 dos condôminos, poderá ser imposta aos reincidentes multa 
suplementar de mais 5 vezes o valor do condomínio 
- se o reiterado mau comportado trouxer incômodo e prejuízo a vida em condomínio a 
multa será de 10 vezes o valor do condomínio 
- não é permita sanção a não ser a pecuniária. 
 
3.7.3- Direitos - Art 1335 
- usar e fruir com limitações/ dispor livremente 
- uso da parte comum 
- direito de votar 
- Obs 
- promitente compradores e cessionários tem preferência de voto aos proprietários 
- é permitido o voto através de mandatários com poderes específicos 
- para exercer o direito de voto é necessário estar quite com o pagamento das 
contribuições 
- os condôminos podem se fazer representar por procuração com poderes específicos. 
- Voto do possuidor – somente no concernente a despesas ordinárias – usufrutuários – 
se for ele o responsável pelas extraordinárias – necessário prova 
 
3.8- O quorum para aprovação de obras nos condomínios edilícios 
 
Luiz Antonio Scavone Junior 
 
A estrutura dos condomínios edilícios mudou radicalmente nos últimos anos. 
Com efeito, cada vez mais os projetos contemplam, no mesmo condomínio, diversos edifícios e 
áreas comuns que não se limitam mais aos tradicionais equipamentos de outrora, como as piscinas, quadras 
poliesportivas, churrasqueiras, saunas e salões de festas. 
Os projetos atuais contam com equipamentos e serviços cada vez mais sofisticados. 
Em consonância com o acatado, vemos clínicas de estética, brinquedotecas, academias de ginástica, 
restaurantes e, muitas vezes, centros comerciais agregados. 
As grandes áreas comuns, igualmente, são compostas por trilhas, bosques, lagos, pistas para corrida, 
quadras de tênis e espaços de uso variado. 
Evidentemente que as necessidades de manutenção, obras e adequações desses condomínios 
diferem daquelas necessidades de um condomínio formado por torre única que, afinal, inspirou a legislação 
condominial vigente no Código Civil ainda sob a inspiração da vetusta Lei. n. 4.591/1964. 
Posta assim a questão, proponho, neste estudo, analisar a estrutura legal do quórum para aprovação 
de obras nos condomínios e empreender a correta interpretação das normas que regem o assunto no Código 
Civil. 
 
1- Realização de obras úteis e voluptuárias – aparente antinomia do texto legal. 
Quanto ao quórum para aprovação de obras úteis e voluptuárias nos condomínios edilícios, a 
disciplina da matéria resulta, inicialmente, da conjugação dos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil. 
Eis o teor dos textos legais mencionados: 
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: 
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; 
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. 
 
 
 
 
12
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes 
facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo 
permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos 
condôminos, das partes próprias, ou comuns. 
 
A par da aparente clareza, resta um primeiro problema para o intérprete. 
Isto porque, imaginemos que a obra de acréscimo não se qualifique como voluptuária, mas, à toda 
evidência, como obra útil. 
Posta assim a questão, esta obra dependeria da aprovação da maioria dos condôminos, estipulada 
pelo art. 1.341, II, ou do quórum qualificado de dois terços exigido pelo art. 1.342, ambos do Código Civil? 
Aliás, a princípio, difícil é imaginar qualquer obra em condomínio edilício que não se configure 
como “obra de acréscimo às já existentes”. 
Com efeito, existe um sistema jurídico que deve, pelas mãos do intérprete, surgir da unificação das 
normas e dos princípios com o firme propósito de formular conceitos lógicos extraídos dos textos de direito 
positivo que sejam despidos das contradições decorrentes da linguagem equívoca da lei, formando um 
conjunto harmônico e passível de aplicação. 
Nesta medida, anote-se a lição que inça da doutrina de Norberto Bobbio como premissa daquilo que 
adotarei para a solução do problema sistemático proposto: "A coerência não é condição de validade, mas 
sempre condição para a justiça do ordenamento. É evidente que quando duas normas contraditórias são ambas 
válidas, e pode haver indiferentemente a aplicação de uma ou de outra, conforme o livre-arbítrio daqueles 
que são chamados aplicá-las, são violadas suas exigência fundamentais em que se inspiram ou tendem a 
inspirar-se os ordenamentos jurídicos: a exigência da certeza (que corresponde ao valor da paz ou da ordem), 
e a exigência da justiça (que corresponde ao valor da igualdade). Onde existem duas normas antinômicas, 
ambas válidas, e, portanto, ambas aplicáveis, o ordenamento jurídico não consegue garantir nem a certeza, 
entendida como possibilidade, por parte do cidadão, de prever com exatidão as consequências jurídicas da 
própria conduta, nem a justiça, entendida como o igual tratamento das pessoas que pertencem à mesma 
categoria". ¹ 
A solução desta primeira aparente antinomia passa, necessariamente, pelo conceito de benfeitoria. 
A doutrina civilista, há muito, identificou a classificação das benfeitorias como úteis, necessárias e 
voluptuárias, o que fez de maneira muito próxima daquilo que hoje está previsto no art. 96 do atual Código 
Civil, segundo o qual “As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. São voluptuárias as de 
mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou 
sejam de elevado valor. 
São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. São necessárias as que têm por fim conservar 
o bem ou evitar que se deteriore. 
Dispositivos semelhantes já estavam presentes no art. 905, do Esboço de Teixeira de Freitas e, 
igualmente, no art. 92 do Projeto de Coelho Rodrigues. 
O Esboço de Teixeira de Freitas propunha: “São benfeitorias necessárias aquelas sem as quais a 
coisa não poderia ser conservada. São benfeitorias úteis as que, não sendo indispensáveis para a conservação 
da coisa, seriam, todavia, de manifesto proveito para qualquer possuidor dela. São benfeitorias voluptuárias 
as de mero luxo ou recreio, ou de exclusiva utilidade para quem as fez”. 
De uma maneira geral, as benfeitorias qualificam-se como espécies dos bens acessórios que 
implicam em melhoramentos efetuados na coisa principal e, no que interessa a este estudo, à edificação 
condominial, a fim de incrementar o seu uso habitual ou ampliar a sua utilização. 
Para o Prof. Glauber Moreno Talavera, “Consideram-se voluptuárias, portanto, as benfeitorias que 
tenham por objetivo o embelezamento do bem ou, ainda as que tenham por finalidade permitir ou 
potencializar as atividades de deleite ou recreio, como, v.g., a construção de piscinas e a feitura de trabalhos 
paisagísticos, melhoramentos que não são necessários ao uso habitual da coisa. Consideram-se úteis as 
benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do bem principal, melhorando-o ou valorizando-o, como, v.g., 
a construção de uma suíte anexa ao quarto do casal. As benfeitorias úteis, portanto, embora não sejam 
 
 
 
13
indispensáveis para a conservação do bem, são de inafastável utilidade. Consideram-se necessárias as 
benfeitorias que têm por finalidade conservar o bem, evitando que este se arruíne ou deteriore, como, v.g., o 
conserto do teto que cedeu, ou mesmo de um assoalho que se rompeu.” ¹ 
Todavia, ao tratar das intervenções nos condomínios edilícios, os arts. 1.341 e 1.342 as qualificou 
como “obras” sem a distinção entre benfeitorias e acessões (construções novas – Código Civil, arts. 1.248, V 
e 1.253 e seguintes),levando em consideração que estas últimas não são simples melhoramentos da coisa 
principal, mas a implantação de coisa nova. 
 
1.1 – O conceito de “obra” para os fins dos arts. 1.341 e 1.342 
A exata significação de obra constante tanto do art. 1.341, quanto do art. 1.342, ambos do Código 
Civil, é aqui necessária, sendo curial concluir que se trata, de maneira geral, nos termos da definição do 
dicionário Michaelis "de coisa feita ou produzida por um agente, ou seja, o resultado de uma ação ou trabalho 
e, ainda, de construção ou reparação em um edifício". 
Curial concluir que a expressão "obra", empregada pela lei, interpreta-se em sentido amplo, 
englobando construções, benfeitorias e qualquer melhoramento, como aquisição de pertenças (art. 93 do 
Código Civil) além dos investimentos em geral.¹ 
Portanto, a qualificação das benfeitorias, no que se refere às obras nos condomínios edilícios, deve 
ser utilizada igualmente para qualificar as obras com a extensão aqui proposta. 
 
1.2 – A interpretação dos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil 
Com as premissas consideradas, tendo em vista que não há uniformidade jurisprudencial na 
interpretação dos dispositivos insculpidos nos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil, proponho a seguinte 
interpretação sistemática: 
a) Tratando-se a obra – tal qual identifiquei -, de qualquer intervenção no Condomínio que implique 
em equipamento novo, não existente no plano inicial da edificação e no memorial de incorporação, tratar-se-
á do “acréscimo” do art. 1.342 e, independentemente de tratar-se de obra útil ou voluptuária, dependerá do 
quórum qualificado de dois terços para a aprovação; e, 
 
b) Tratando-se de obra tal qual aqui qualificada, ou seja, qualquer intervenção no condomínio, além 
da aquisição de pertenças, mas sempre em partes já existentes, sem implicar em acréscimo, dependerá do voto 
de dois terços se for qualificada como obra voluptuária e do voto da maioria dos condôminos quando se tratar 
de obra útil, utilizando-se, para tanto, por analogia, a qualificação legal e doutrinária desde sempre empregada 
quanto às benfeitorias e agora estendida às obras no âmbito do condomínio edilício. 
 A “mens legis” que envolve a solução alvitrada pelo texto legal, tal qual agora propus, me parece 
clara e visa impedir que a conformação do condomínio nos termos da especificação e dos projetos originais 
seja alterada sem o quórum qualificado. 
Assim sendo, se não existe piscina ou churrasqueira no condomínio, mas se pretende acrescer esses 
equipamentos, estar-se-á diante de acréscimos às obras já existentes a reclamar a aprovação de dois terços 
dos condôminos, sem qualquer importância quanto à distinção entre obra útil ou voluptuária. 
Por outro lado, se o caso for, por exemplo, de ampliar academia de ginástica já existente no 
condomínio ou reformar o restaurante que já opera desde a instituição, a distinção entre obra útil e voluptuária 
é importante de tal sorte que, considerada desta última natureza reclamará o quórum de dois terços e, 
considerada útil, da maioria. 
Registre-se, ainda, em que pese o Condomínio tenha eventualmente sido instituído antes da vigência 
do atual Código Civil, não é possível cogitar a ofensa ao ato jurídico perfeito, pois a Convenção não conta 
com natureza jurídica contratual, mas institucional normativa, de tal sorte que a lei nova e suas regras de 
ordem pública incidem automaticamente sobre os condomínios instituídos anteriormente ao início da vigência 
da Lei 10.406/2002, o que evita incertezas pela manutenção de duplo regime jurídico, um para condomínios 
edilícios anteriores e outro para condomínios edilícios constituídos depois do atual Código Civil. [4] 
 
 
 
 
14
 
1.3 – A correta interpretação do quórum para aprovação das obras 
A mais branda das interpretações dos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil, decorrente da doutrina 
de Pedro Elias Avaad, sustenta que não há necessidade de aprovação por dois terços ou pela maioria de todos 
os condôminos, mas apenas que o assunto seja deliberado por dois terços ou pela maioria para as referidas 
obras.[5] 
Em outras palavras, esta corrente defende que basta a presença do quórum legal na assembleia para 
que a obra possa ser aprovada pela maioria simples dos presentes. 
Seja como for, não me parece que a interpretação segundo a qual a lei exige apenas a deliberação e 
não a efetiva aprovação da maioria ou de dois terços, conforme o caso (arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil), 
seja consentânea com a “mens legis” na exata medida em que, à toda evidência, o quórum é legalmente 
exigido para aprovação e não para presença em assembleia, pois exigido quórum especial nos termos dos arts. 
1.352 e 1.353 do Código Civil: 
 
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, 
em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade 
das frações ideais. 
 
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos 
presentes, salvo quando exigido quórum especial. 
 
Assim, com fundamento em abalizada jurisprudência, não basta apenas a deliberação por dois terços 
ou pela maioria (50% + 1) dos condôminos, mas, efetivamente, o voto de aprovação de dois terços no caso 
de obras de acréscimo de qualquer natureza e no caso de obras voluptuárias, ou da maioria (50% + 1) de todos 
os condôminos, considerada a obra apenas útil e não voluptuária. 
Caio Mário da Silva Pereira ensina que "na assembleia, as decisões se tomam, via de regra, por 
simples maioria. Tendo em vista, todavia, a importância da matéria, a sua repercussão na órbita jurídico-
econômica dos condôminos, poderá a convenção dispor diferentemente, e fixar quórum especial para as 
decisões. A validade destas, a sua oponibilidade aos ausentes, a sua repercussão, a sua obrigatoriedade e 
normatividade dependem da apuração do quórum, pois é óbvio que a inobservância deste implica a ineficácia 
da deliberação (Bendersky, "Nulidad de Asambleas")"[6] 
 
1.4 - Limites específicos impostos às obras que exigem a unanimidade 
Independentemente da espécie de obra, ou seja, acréscimo, obra útil ou, ainda, voluptuária, se 
implicar em alteração substancial da destinação ou do uso das partes comuns, demandará a unanimidade. 
Posta assim a questão, por exemplo, nenhuma obra pode transformar uma área antes especificada 
como salão de festas em sala de ginástica e, ainda, a quadra poliesportiva em estacionamento para visitantes. 
Esta é a lição do acatado Prof. João batista Lopes para quem, “definida, na convenção, a destinação 
das unidades autônomas e o uso das partes comuns, somente a unanimidade dos condôminos poderá alterá-
la, pena de ofensa a direitos adquiridos.”[7] 
Portanto, a alteração do plano inicial da edificação existente na época da instituição do condomínio, 
além da destinação das áreas comuns reclamam anuência unânime dos condôminos e seus consortes 
(incluídos os compromissários compradores, com título registrado), porquanto o princípio majoritário não 
pode suprimir, no todo ou em parte, ou alterar o direito dominial (real) dos comunheiros. 
A unanimidade dos interessados vem preceituada na Lei n. 4.591/1964 (art. 43, IV[1]), que regula 
as incorporações, impondo a impossibilidade de alteração das áreas comuns projetadas desde a construção do 
imóvel submetido a este regime. 
De qualquer forma, esta é uma regra geral. Não pode haver qualquer alteração da destinação ou uso 
sem a aprovação unânime dos condôminos. 
 
 
 
 
15
No aspecto registral, o entrave ao registro de alteração da especificação do condomínio emerge por 
uma exigência da segurança estática: o titular de um direito posicional no registro não pode ser afetado nessa 
posição tabular, sem concorrência de sua vontade, salvo em hipóteses taxativamente determinadas em lei 
(v.g.: sujeição, prescrições extintiva e aquisitiva, perempção - todas, entretanto, reclamando meios regulares). 
E a especificaçãode Condomínio é a individualização de cada unidade, sua identificação, destinação 
e discriminação. 
Assinale-se, a título exemplificativo, que no Estado de São Paulo as “Normas de Serviço da 
Corregedoria Geral da Justiça”, disciplinando mais amplamente a modificação de especificações 
condominiais, dispõem: “A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos” (item 
74, cap. XX). 
A obra ou acréscimo, igualmente, não pode representar alteração de fachada posto que, neste caso, 
também exigirá a unanimidade. 
Todo condômino está impedido de alterar a cor e a forma da fachada, salvo decisão unânime. 
Na dicção da lei (Código Civil, art. 1.336, III), percebe-se que a fachada não pertence ao condômino. 
Trata-se de parte comum que, por essa razão, não é passível de destinação exclusiva. 
Tem-se entendido, embora o assunto seja polêmico, que a obra de modificação que depende da 
unanimidade é aquela promovida por um dos condôminos, como, por exemplo, a troca das esquadrias externas 
da sua unidade, diferentes do padrão da edificação, o que não inclui a decisão para pintura do prédio de cor 
diversa de forma uniforme ou a troca de todas as esquadrias externas, ainda que isso represente alteração de 
fachada. 
 
2. Obras necessárias 
Ao tratar das incumbências do síndico, o atual Código Civil acrescentou, no art. 1.348, V, o dever 
de conservação, antes não presente na derrogada Lei 4.591/1964, que disciplinava a matéria. 
Portanto, como não há na lei comandos inúteis, o síndico tem o dever de conservar o edifício, o que 
gera importantes consequências. 
Com efeito, sob a égide da Lei 4.591/1964, se a assembleia não autorizasse, o síndico nada podia 
fazer para impedir a deterioração das partes comuns. 
De fato, basta verificar o estado de conservação – talvez fosse melhor dizer “estado de deterioração” 
– de alguns edifícios, para descobrir, sem muita dificuldade, que em nome da falsa economia colocam em 
risco a vida e a saúde dos que o habitam e até de terceiros. 
Deixando de lado os extremos, podemos exemplificar: são comuns os edifícios cujo revestimento 
externo demanda pintura. 
Essa pintura, além de embelezar a construção, impermeabiliza a fachada. 
Também é sabido que os fabricantes das tintas recomendam que a pintura seja refeita, com o 
fechamento de pequenas fissuras, a cada período de três ou cinco anos. 
Ocorre que, em nome da economia ou desautorizados pela assembleia especialmente convocada 
para votar a pintura do edifício, essas construções passam anos além do prazo sem que a indispensável 
providência seja tomada. 
Quando, enfim, se decide pela pintura, os gastos são muito maiores em razão do avançado estado 
de deterioração da fachada, desmascarando a falsa economia. 
Outros exemplos podem ser dados: postergação da troca de colunas de água, caixilhos, fiação, 
impermeabilização de lajes etc. 
As consequências são desastrosas. 
Há relato que um edifício comercial teve toda sua parte elétrica incendiada, colocando em risco a 
vida dos condôminos e demais ocupantes, em razão da negligência na manutenção. 
De qualquer forma, ainda que não haja esse risco que, afinal, não consta do art. 1.348, V, do Código 
Civil, o síndico deve diligenciar e conservar as partes comuns. 
 
 
 
 
16
Não há mais escolha: fazer ou deixar de fazer. A conservação é um dever do síndico que, se não for 
respeitado, pode lhe impor responsabilidade civil em razão da omissão bem como motivar a sua destituição 
nos termos do art. 1.349 do Código Civil, que defere à maioria absoluta dos membros da assembleia a 
faculdade de destituir o síndico que não cumprir seus deveres. 
De fato, um quarto dos condôminos pode convocar a assembleia e deliberar acerca da destituição 
do síndico que não conservar as partes comuns de acordo com o que lhe impõe a lei. 
Com ou sem a destituição, o síndico omisso, ou seja, aquele que deixar de conservar as partes 
comuns, será responsabilizado civilmente pelos prejuízos que causar. 
Voltando ao exemplo, se o síndico não providenciou a pintura ou a recuperação da fachada no 
momento oportuno e, ao depois, essa pintura ou recuperação demandar maiores gastos em comparação com 
os gastos decorrentes do mesmo serviço no tempo certo, a diferença pode ser imposta judicialmente ao síndico 
omisso. 
O suporte para tal inferência se encontra no próprio Código Civil, que, assim como no direito 
anterior, impõe o dever de reparar e ressarcir os danos a todo aquele que os causar por ação ou omissão 
voluntária, negligência ou imprudência (Código Civil, art. 186 c/c o art. 927). 
Mas poder-se-ia redarguir, alegando que, nesses casos, a aprovação das despesas pela assembleia 
sempre deve existir. 
Não penso assim. 
O § 1º do art. 1.341 do Código Civil é claro e determina, em consonância com o inciso V do art. 
1.348, que “as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo 
síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”. 
Ao depois, determina que essas obras, desde que urgentes, podem ser feitas sem autorização da 
assembleia e apenas devem ser comunicadas a ela posteriormente. 
Mas poder-se-ia redarguir novamente, alegando que, na ausência de urgência, como é o caso da 
pintura, a aprovação da assembleia para as despesas sempre deve existir. 
De fato, determina o § 3º do art. 1.341, que, “não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, 
que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia (...).” 
Haveria contradição ou antinomia no Código Civil? 
Como a conservação pode ser um dever do síndico se essa mesma conservação deve ser submetida 
à aprovação da assembleia? 
As respostas, pelo que entendo, são mais simples do que parecem e resumem tudo o que foi dito: 
a) O síndico deve conservar o edifício sob pena de omissão, responsabilidade civil e destituição 
(Código Civil, arts. 1.348, V, e 1.349). 
 
b) Se a despesa com a conservação for de pequena monta, não há, sequer, a necessidade de 
assembleia (Código Civil, art. 1.341, § 1º). 
 
c) Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra urgente, o síndico realiza de qualquer 
forma e, ao depois, dá ciência à assembleia, não havendo necessidade de prévia aprovação, como pode 
ocorrer, por exemplo, com o rompimento da coluna de água (Código Civil, art. 1.341, § 2º).[11]. 
 
d) Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra não for urgente (Código Civil, art. 1.341, 
§ 3º), o síndico providencia orçamentos e os submete à assembleia que apenas decidirá de que forma será 
feita a conservação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a obra – que é um dever seu – será ou não 
realizada. O exemplo é a pintura ou a recuperação da fachada. Portanto, em razão do dever de conservação 
imposto ao síndico, mesmo que a obra não seja urgente, a assembleia não pode decidir pela não realização da 
despesa que for destinada a conservar o edifício. Poderá, apenas, decidir como será feita a conservação. 
 
 
 
 
17
Ninguém discute se os funcionários do edifício devem ser ou não pagos e muito menos se o rateio 
para esse pagamento deve ou não deve ser feito. É dever do síndico diligenciar para cumprir essa obrigação 
como também é um dever seu a conservação do edifício. 
Por fim, a lei não disse o que é uma despesa excessiva. 
Sendo assim, repetindo o que já dissemos alhures[1] transcreve-se a crítica do insigne 
Desembargador Gildo dos Santos[2] à alínea “g” do art. 23 § 1º da Lei 8.245/1991, que impõe ao locatário o 
pagamento de “pequenos reparos nas dependências (...)” e pode ser aproveitada por analogia: “sabe-se que é 
condenável a existência de adjetivos nos textos legais, exatamente porque, sendo pequeno um qualificativo 
de significação abstrata, não se pode saber, com exatidão, o que é um reparo ou conserto pequeno. É de se 
prever, portanto, infindáveis elucubrações sobre a caracterização do que sejam pequenos reparos nas 
dependências e instalaçõeselétricas e hidráulicas de uso comum.” 
Tentando solucionar a respeitável crítica, ouso definir um critério levando em consideração o valor 
do reparo. 
Desse modo, já que a lei não definiu o critério de despesa excessiva, naquela oportunidade demos 
nossa sugestão e aproveitamos aqui o mesmo critério. 
Vamos a ele: se, após o rateio, a despesa não ultrapassar metade do valor da despesa ordinária de 
condomínio do mês em que ocorrer, não será excessiva. 
Em suma, se a despesa de conservação superar a metade do valor da despesa ordinária do mês em 
que ocorrer, será qualificada como despesa excessiva, caso contrário, não o será. 
É conveniente, contudo, que essa circunstância conste da convenção. Observe-se que, no caso de 
cobrança parcelada, o valor total da despesa rateada deve ser levado em conta, não a parcela mensal. 
 
3. Necessidade de transparência e inserção na “ordem do dia” constante da convocação 
Insta esclarecer que, nos termos de remansosa doutrina e jurisprudência, não pode ser aprovada 
qualquer matéria que não conste de forma clara na ordem do dia. 
Assim, qualquer que seja a obra, sua clara menção deve ser feita no instrumento de convocação para 
dar publicidade a todos os condôminos daquilo que se pretende aprovar. 
No acórdão já mencionado, do Tribunal de Justiça de São Paulo[1], deixou claro o Desembargador 
relator: "Não bastasse, padece a assembléia de um segundo e sério vício formal, por ausência de inclusão da 
matéria na ordem do dia. Como é sabido, devem, obrigatoriamente, constar da convocação, sob pena de 
nulidade, a ordem do dia, o local e a hora da primeira assembléia, e, na hipótese de sua frustração, deve 
constar o mesmo em relação à segunda assembleia.” 
"A ordem do dia deve ser clara, objetiva, de modo a propiciar ao condômino aferir a conveniência 
de seu comparecimento e a oportunidade de se preparar para deliberação e votação." 
"É comum a utilização de expressões genéricas de fechamento nas convocações, como interesse 
geral dos condôminos, que, todavia, prestam-se somente a decidir assuntos de somenos e comunicações.” 
"Todas as questões relevantes, em especial as geradoras de obrigações para os condôminos, 
alteração da convenção e do regimento interno e mudanças na utilização das áreas comuns, devem constar de 
modo expresso da ordem do dia, sob pena de nulidade da votação." 
 
Bibliografia: 
AVAAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações. Rio de Janeiro: Renovar, 2004. 
BOBBIO, Norberto. Teoria do ordenamento jurídico. Tradução: Maria Celeste C. J. Santos. 10ª.ed. 
Brasília: Universidade de Brasília, 1999. 
LOPES, João Batista. Condomínio. Problemas Fundamentais da Propriedade Horizontal. 3ª ed. São 
Paulo: Revista dos Tribunais, 1990. 
LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado, coordenador Ministro Cezar Peluso. 
São Paulo: Manole, 2007. 
NASCIMENTO FRANCO, João e GONDO, Nisske. Incorporações Imobiliárias. São Paulo: 
Revista dos Tribunais, 1984. 
 
 
 
18
PELUSO, Cezar. Código Civil Comentado. São Paulo: Manole, 2007. 
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. Rio de Janeiro: Forense, 1965. 
PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado do Direito Privado. São Paulo: Revista 
dos Tribunais, 1984. 
SANTOS, Gildo dos. Locação e despejo, 2ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1992. 
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio e TARCHA, Jorge. Despesas ordinárias e extraordinárias de 
condomínio, 2ª ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000. 
TALAVERA, Glauber Moreno in Comentários ao código civil: artigo por artigo. Coordenação Luiz 
Antonio Scavone Jr... [et al.]. 2ª. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2008. 
 
3.9- O síndico 
Responsável pela representação administrativa e judicial do condomínio o síndico é eleito 
em AGO (Assembleia Geral Ordinária) convocada no início o exercício e com o propósito específico 
de aprovar/rejeitar as contas do síndico anterior, eleger o novo síndico e o novo conselho fiscal e 
aprovar o orçamento do condomínio para o custeio das despesas no próximo exercício (art. 1.350 
CC). Geralmente o mandato do síndico é de 1 ano, podendo ser de dois, prorrogado por mais um 
período igual. (art. 1.347 CC). 
 Não podem votar ou ser votadas em AGO ou AGE (Assembleia Geral Extraordinária) as 
pessoas que não estiverem quites com as suas obrigações condominiais (v. art. 1.335, III CC). 
 
3.9.1- Deveres do síndico: art. 1.348 
I - convocar a assembleia dos condôminos; 
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os 
atos necessários à defesa dos interesses comuns; 
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou 
administrativo, de interesse do condomínio; 
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da 
assembleia; 
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos 
serviços que interessem aos possuidores; 
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; 
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas 
devidas; 
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; 
IX - realizar o seguro da edificação. 
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. 
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as 
funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. 
 
3.9.2- Destituição do síndico (art. 1.349 CC). 
 
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo 
antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar 
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. 
 
 
 
19
 3.10- Assembleia Geral Ordinária e Assembleia Geral Extraordinária 
Quórum de maioria simples para aprovação das proposições, a não ser nas hipóteses 
anteriormente especificadas, onde o quórum para deliberação e aprovação tem que ser de 2/3 ou por 
unanimidade. (art. 1.352 a 1.355 CC) Pode-se convocar AGE ou AGO, se não o fizer o síndico, pela 
assinatura da convocatória pelo mínimo de ¼ dos condôminos (v. § 1º do art. 1.350 CC). 
 
3.11- O conselho fiscal – art. 1.356 CC 
Mandato de até 2 anos, prorrogáveis por igual período; 3 membros no mínimo que têm que 
ser necessariamente condôminos, residentes ou não; tem a função de fiscalizar as contas do síndico; 
não podem integrá-lo parentes ou afins do síndico ou do administrador, caso haja. 
 
 3.12- Extinção de condomínio edilício – arts. 1.357 e 1.358 CC 
Demolição (voluntária ou forçada – autoridade pública por questões de segurança ou 
insalubridade); destruição (fenômenos da natureza, incêndio, etc.) ou desapropriação (art. 1.358 CC) 
 
 
4. Novidades da Lei nº 13.465/2017: o condomínio de lotes, o condomínio urbano 
simples e o loteamento de acesso controlado 
 
Carlos Eduardo Elias de Oliveira 
 
1. INTRODUÇÃO 
Tivemos a oportunidade de, em outro texto[3], tratar do Direito Real de Laje, expondo-lhe as 
novidades e as suas principais características nos moldes da Lei nº 13.465/2017. 
Há, porém, outras inovações trazidas pela Lei nº 13.465/2016 que merecem ser tratadas por 
representarem novidades expressivas no Direito Civil. 
Vamos cuidar aqui de duas novas espécies de Condomínio (o de Lotes e o Urbano Simples) e de uma 
nova espécie de loteamento (o de Acesso Controlado). 
Deixaremos de abordar outras novidades, como a criação de um sistema destinado a operacionalizar 
o registro eletrônico de imóveis (art. 76), a instituição de um número único de matrículas imobiliárias no País 
(art. 101, que acresce o art. 235-A à Lei de Registros Publicos), a pulverização do registro das linhas férreas 
para cada uma das serventias de registros de imóveis sobre o trecho do tapete de trilhos inserido na sua 
circunscriçãoterritorial (art. 56, que modificou o art. 171 da Lei de Registros Publicos), a racionalização das 
regras de execução extrajudicial da propriedade fiduciária sobre imóveis (arts. 66 e 67, que, entre outras 
normas, modificou a Lei nº 9.514/97), as adaptações das regras de usucapião coletivo urbano (art. 79, que 
modifica o art. 10 do Estatuto da Cidade), a regulamentação de um procedimento de regularização fundiária 
urbana que permita a perda da propriedade de um imóvel que esteja ocupado, de modo consolidado, por 
terceiros diante do silêncio do titular tabular (arts. 20, § 6º, e 31, § 6º), a redução dos juros compensatórios 
nas desapropriações agrárias de 12% ao ano para o patamar remuneratório próprio dos Títulos da Dívida 
Agrária no caso de desapropriação por interesse social (art. 2º, que insere o § 9º ao art. 5º da Lei nº 8.629/1993) 
e a possibilidade de levantamento de valores depositados em juízo na desapropriação após concordância 
escrita do desapropriado, sem renúncia ao direito de discutir diferenças de valores (art. 104, que acresceu o 
art. 34-A ao Decreto-Lei nº 3.365/1941). 
 
 
 
20
 
2. ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO 
2.1. Noções gerais 
 
Quando um bem pertence a mais de uma pessoa, ou seja, quando duas ou mais pessoas têm o domínio 
de um mesmo bem, tem-se um condomínio. Até a Lei nº 13.465/2017, o Direito Civil conhecia apenas duas 
espécies de condomínio: (1) o tradicional, também chamado de geral, disciplinado a partir do art. 1.314 do 
CC e (2) o edilício, que é disciplinado a partir do art. 1.331 do CC e, no que não for contraditório, pela Lei nº 
4.591/64. 
Com a Lei nº 13.465/2017, surgiram duas novas espécies de condomínio: (1) o condomínio de lotes, 
que está hospedado no art. 1.358-A do CC e credenciado também pelo art. 2º, § 7º, e pelo art. 4º, § 4º, da Lei 
nº 6.766/79; e (2) o condomínio urbano simples, disciplinado pelos arts. 61 a 63 da Lei nº 13.465/2017. 
O condomínio de lotes é fruto do que designamos de um parcelamento do solo que ora designamos 
de loteamento condominial, conforme exporemos mais abaixo. 
 
2.2. Condomínio tradicional 
Historicamente, a primeira espécie de condomínio que surgiu foi o condomínio tradicional ou geral, 
assim entendido o condomínio de frações ideais sobre um mesmo bem. Sob a concepção romana de 
condomínio – a qual prevaleceu no Direito brasileiro para efeitos de Direito das Coisas[4] –, cada condômino 
é dono de um “percentual” (uma fração ideal) do imóvel. Essa fração ideal tem conteúdo econômico e pode 
ser considerado um bem, suscetível, inclusive, de alienação. 
No direito brasileiro, o condômino pode alienar a fração ideal a terceiros, desde que, previamente, dê 
preferência para os outros condôminos (arts. 504e 1.314, CC). Esse direito de preferência decorre da 
inclinação legislativa no sentido de estimular o retorno da propriedade ao seu perfil unitário, pois o 
condomínio tradicional é, na expressão dos romanos antigos, a “mãe da discórdia”. De fato, como expusemos 
no texto relativo ao Direito Real de Laje[5], a diversidade de projeto de vida de cada um dos condôminos 
sempre é um tonel cheio de pólvora cujo ansioso pavio está à espera de ser acendido por uma faísca de um 
pequeno desentendimento. 
 
2.3. Condomínio edilício 
Os avanços nas formas de construção fizeram com que surgisse a necessidade de disciplinar a relação 
jurídica que surgiu em arranjos de construção que envolviam, de um lado, recintos dedicados a apenas um 
dos condôminos e, de outro lado, áreas destinadas ao uso comum, à semelhança do que sucede nos prédios 
de apartamentos que conhecemos atualmente. O condomínio edilício passou a disciplinar essa organização 
arquitetônico-jurídica consistente em imóveis com áreas de propriedade exclusiva dos condôminos 
(“unidades autônomas”) – como os apartamentos em prédios – e áreas de propriedade comum – como o hall 
de entrada, a piscina etc. 
Nessa espécie de condomínio, cada condômino possui a propriedade exclusiva da unidade privativa, 
que, por representar um imóvel autônomo, recebe uma matrícula própria no Cartório de Imóveis. Lembre-se 
de que, à luz do princípio da unitariedade ou unicidade matricial, cada imóvel necessariamente deve ter uma 
matrícula no Cartório de Imóveis. 
Além de ser proprietário da unidade privativa, o condômino será titular de uma fração ideal do solo 
e das áreas comuns. A extensão da fração ideal dependerá do disposto no ato de instituição do condomínio, 
mas, na prática, o comum é que seja proporcional à dimensão da área construída da unidade privativa (art. 
1.331, § 3º, do CC). Assim, quem é proprietário de um apartamento de 120 m2 terá uma fração ideal 
correspondente ao dobro do que teria o dono de um apartamento de 60 m2. Outros critérios poderiam ser 
adotados no ato de instituição do condomínio. 
Alerte-se que essa vinculação da unidade privativa a uma fração ideal da solo e das áreas comuns 
constitui uma situação jurídica propter rem. Isso significa que essa situação jurídica não depende da pessoa 
que seja a proprietário do bem, e sim apenas da própria existência do bem. Em outras palavras, quem adquirir 
 
 
 
21
a propriedade da unidade privativa necessariamente adquire a propriedade da respectiva fração ideal do solo 
e das áreas comuns. 
O condomínio edilício pode ser horizontal ou vertical. Embora haja certa controvérsia nessa 
classificação, parece-nos que a concepção de Caio Mário da Silva Pereira é a mais adequada. O condomínio 
horizontal é aquele em que as unidades autônomas são separadas por planos virtuais horizontais, razão por 
que também pode ser chamada de condomínio em planos horizontais. Isso significa que os famosos 
condomínios em prédios de apartamentos de vários andares representam um condomínio horizontal, pois os 
andares são separados por planos virtuais horizontais. Por outro lado, o condomínio vertical ou em planos 
verticais é aquele cujas unidades privativas são separadas por planos virtuais verticais. Trata-se dos famosos 
condomínios de casas. 
A propósito, o art. 8º da Lei nº 4.591/64 define o condomínio horizontal (de andares) na alínea b e o 
vertical (de casas) na alínea a, conforme se lê abaixo: 
 
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário 
deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o 
seguinte: 
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada 
a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização 
exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, 
que corresponderá às unidades; 
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será 
discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de 
utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de 
partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades” 
 
Há, porém, quem se valha da classificação em sentido oposto ao de Caio Mário, associando a direção 
da construção à nomenclatura, de modo que o condomínio de andares seria vertical e o condomínio de casas 
seria horizontal. 
Seja como for, o fato é que o desenvolvimento histórico exigiu uma reformulação do conceito de 
propriedade para abranger um novo arranjo jurídico-real consistente no condomínio edilício. 
 
2.4. Realidade a exigir novas espécies de condomínio diante do fenômeno do loteamento Fechado 
 
O Direito nasce dos fatos, diziam os romanos (ex facto oritur ius). A realidade fática é que impulsiona 
o Direito. E, para lembrar o jurista francês George Ripert, “quando o Direito ignora a realidade, a realidade 
se vinga, ignorando o Direito”. A sabedoria popular não é diferente quanto à inevitabilidade de alguns fatos 
concretos diante da omissão do Direito e estáexpressa até em músicas, como neste excerto da música “O que 
será (a flor da terra)”, de Chico Buarque: “O que será que será? Que todos os avisos não vão evitar? Porque 
todos os risos vão desafiar”. 
Evidentemente não estamos a celebrar a anomia ou o descalabro do Direito, mas apenas realçando 
que as normas jurídicas sempre devem buscar atentar para a realidade concreta. É papel do Direito também 
combater injustiças que eventual desordem fática esteja perpetrando. Em questões fundiárias, por exemplo, 
há situações em que o Direito deve sim valer-se da força para impedir esbulhos e invasões injustas. O tema, 
porém, é complexo e fica aqui expedido para outros debates acadêmicos. 
No presente momento, o que se quer realçar é que a realidade das cidades brasileiras passou a 
progressivamente ser ocupada por figuras conhecidas como “loteamento fechado”, mesmo sem um respaldo 
legal expresso. A realidade ignorou o Direito. 
Em suma, quando se trata de parcelamento do solo, a disciplina da matéria se dá por legislação 
própria. No Brasil, o primeiro diploma sobre loteamento foi o Decreto-Lei nº 58/1937. Depois, sobreveio o 
Decreto-Lei nº 271, de 1967, e, em seguida, a Lei nº 6.766/1979 (Lei de Loteamentos), as quais passaram a 
 
 
 
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cuidar do parcelamento do solo urbano, de maneira que sobrou àquele primeiro diploma da era varguista a 
tarefa de disciplinar o parcelamento do solo rural no que não for incompatível com legislações rurais 
específicas. 
Grosso modo, o parcelamento do solo consiste na divisão de uma gleba (porção grande de terra) em 
lotes (porções menores de terra). É fatiar o solo em lotes. Quando se aproveita o sistema viário existente, o 
parcelamento do solo é batizado de desmembramento. Quando, porém, se criam vias de circulação, o 
parcelamento é designado de loteamento (art. 2º, Lei nº 6.766/1979). 
O âmago da Lei de Loteamentos consiste no interesse público existente em o Estado controlar esses 
fatiamentos do solo, pois o parcelamento do solo pode implicar diversas repercussões negativas para a 
sociedade. 
Daí decorre que, por exemplo, a Lei de Loteamentos veda criação de lotes em tamanho inferior à 
fração mínima de parcelamento (art. 4º, II), a fim de evitar imóveis sem adequado potencial de 
aproveitamento. 
Igualmente, como o parcelamento do solo acarreta adensamento populacional, o que inevitavelmente 
gerará sobrecarga nos serviços públicos disponibilizados nas suas adjacências, a realização de loteamentos 
exige prévia autorização do município, em procedimento disciplinado pela Lei de Loteamentos. Nesse caso, 
o município poderá condicionar a aprovação a que o loteador ceda espaços para a construção de equipamentos 
públicos (ex.: para a instalação de uma escola pública) e a que o loteador custeie algumas obras públicas (ex.: 
expansão de asfalto). A propósito desse tema, fazemos remissão aos arts. 4º ao 24 da Lei nº 6.766/79. 
Outra característica essencial da Lei de Loteamentos é estabelecer que, no momento do registro do 
loteamento no Cartório de Imóveis, imediatamente são transferidas para a propriedade do Município todas as 
áreas destinadas ao uso público, como as praças, as ruas etc. (art. 22, Lei nº 6.766/79). 
Como se vê, até o advento da Lei nº 13.465/2017, ao ser realizado o parcelamento do solo, não poderia 
haver a criação de áreas de propriedade comum dos proprietários dos lotes, ao contrário do que sucede quando 
se tem um condomínio edilício. Os proprietários dos lotes não são donos das ruas, das praças, das calçadas 
etc. O parcelamento do solo distinguia-se, portanto, do condomínio edilício vertical (o de casas) nesse aspecto. 
Daí decorre que, em princípio, se não houver consentimento municipal, as ruas não poderiam ser 
bloqueadas a terceiros. Isso significa que, se não houver um ato administrativo autorizando a instalação de 
portarias ou de cancelas para restringir ou controlar o trânsito de veículos e de pessoas pelas ruas e pelas 
calçadas da região loteada, essa prática era ilegal. Afinal de contas, a circulação pelas ruas e pelas calçadas a 
qualquer pessoa é essencial para a dinâmica da própria cidade por permitir a livre circulação. As cidades não 
podem ser compostas por vários “feudos murados” que dificultem o trânsito de veículos e de pessoas. 
A realidade, porém, sob o silêncio do Estado, caminhou no sentido da multiplicação de “loteamentos 
fechados”, que o linguajar popular costuma chamar de “condomínios fechados” (de modo atécnico – ao 
menos até o advento da Lei nº 13.465/2017). Os titulares dos lotes costumam constituir uma associação que 
se encarrega de murar a região parcelada e de instalar uma portaria para controle de acesso de pessoas e de 
veículos. Essa é uma realidade notória no País. 
Esse “loteamento fechado” seria legal se houvesse um ato administrativo concedendo o uso dos bens 
públicos (ruas, praças etc.) à associação de moradores, mas, na maior parte dos casos concretos, não há essa 
autorização. 
Ademais, como forma de burlar a Lei de Loteamentos, sempre foi comum os “loteadores” tentarem 
conseguir instalar um “loteamento fechado” invocando a figura do condomínio vertical (o de casas), previsto 
no art. 8º da Lei nº 4.591/64. O argumento deles é o de que, sob essa formatação jurídica, as ruas, praças e 
demais áreas de uso comum não seriam transferidas à propriedade do Município – como sucede no loteamento 
tradicional –, mas seriam propriedade comum dos titulares das unidades privativas. E, nesse caso, não haveria 
a necessidade de criar uma associação de moradores, pois a administração da coisa comum incumbiria ao 
condomínio, ente despersonalizado que tem legitimidade para cobrar contribuições dos condôminos e 
administrar a estrutura predial. 
Realmente, a linha conceitual divisória entre o condomínio de casas e o parcelamento do solo não é 
nítida no texto da legislação. A distinção entre os institutos deve ser buscada na sua finalidade. O 
 
 
 
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entendimento majoritário é no sentido de que, se o rearranjo espacial acarretar um considerável adensamento 
populacional, esse caso seria sujeito à Lei de Loteamentos, pois, além de ser necessário o controle prévio do 
Estado diante dos impactos que haverá nos serviços públicos, está claro que o objetivo aí é criar áreas com 
total autonomia para construção e administração. 
Se, porém, o adensamento populacional decorrente desse rearranjo espacial for pequeno, poder-se-ia 
cogitar no condomínio edilício vertical, caso o objetivo seja manter um convívio comum dos proprietários. 
O fato é que a linha conceitual divisória entre essas figuras realmente não é clara no texto da 
legislação, o que fez com que, em diversos casos, a figura do “loteamento fechado” recebesse ares de 
juridicidade por meio da utilização indevida das regras do condomínio horizontal (de casas). Houve até 
mesmo a edição de leis municipais autorizando esse tipo de solução jurídica precária. 
A discussão ganha mais relevância quando se pretende exigir que os proprietários dos lotes 
contribuam com as despesas comuns. O Superior Tribunal de Justiça golpeou letalmente muitos “loteamentos 
fechados” quando, mudando a sua orientação jurisprudencial, pacificou o entendimento de que não há 
obrigação de os titulares dos lotes pagarem qualquer contribuição para a associação de moradores. O STJ 
entendeu que não se poderia falar aí em enriquecimento sem causa, pois, no loteamento, as vias públicas e os 
demais equipamentos públicos são bens públicos municipais, de sorte que, por falta de obrigação legal, não 
há dever de contribuição compulsória pelos titulares dos lotes. Esse entendimento do STJ não abrangeu, 
porém, os casos de “loteamentos fechados” que foram disfarçados sob as vestes de condomínio “de casas” 
(STJ, REsp 1439163/SP, 2ª Seção, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministro Marco 
Buzzi, DJe 22/05/2015). 
Tudo isso já denunciava o envelhecimento das figuras jurídicas disponíveis no Direito das Coisas 
para disciplinar a realidade.A situação de informalidade a que estão expostos inúmeros “loteamentos 
fechados” não decorre apenas da leniência do Estado, mas também (e principalmente) da morosidade 
legislativa no trato da matéria. 
 
3. Condomínio de lotes e o Loteamento de acesso controlado 
 
3.1. Definições 
Com olhos na impotência jurídica tradicional para enfrentar a realidade de informalidade generalizada 
representada pelos “loteamentos fechados”, a Lei nº 13.465/2017 criou uma nova espécie de condomínio, 
batizado de “condomínio de lotes”. 
As regras centrais dessa nova espécie de condomínio foram colocadas, com acerto, no Código Civil 
ao lado das outras figuras de condomínio. O Código Civil não precisou ser abundante em regras, pois, na 
realidade, esse condomínio de lotes, nada mais é do um desdobramento do condomínio edilício vertical (o de 
casas) de que tratava o art. 8º da Lei nº 4.591/2017. O Código Civil disciplina a matéria em apenas um artigo, 
o art. 1.358-A. 
Lembre-se de que condomínio edilício vertical (o de casas) não cria lotes, e sim unidades imobiliárias 
vinculadas a uma fração ideal do solo e das áreas comuns. Essas unidades autônomas consistem 
necessariamente em construções existentes, e não em meros lotes avulsos. Observe-se que a alínea a do art. 
8º da Lei nº 4.591/64 estabelece que o condomínio edilício vertical envolve “unidades autônomas que se 
constituírem em casas térreas ou assobradadas”. 
Agora, o novo art. 1.358-A do CC passa a permitir a criação de um condomínio que será composto 
por lotes, os quais estarão necessariamente vinculados a uma fração ideal das áreas comuns em proporção a 
ser definida no ato de instituição. Isso significa que, nesse arranjo espacial, as ruas, as praças e as demais 
áreas de uso comum não são transferidas à propriedade do Município, mas continuam sendo propriedade 
privada, pertencente aos titulares do lote de acordo com a respectiva fração ideal. 
 
3.2. Distinção em relação ao condomínio edilício em planos verticais 
Diante da semelhança das figuras, o § 2º do art. 1.358-A do CC limita-se a estabelecer que serão 
aplicadas ao condomínio de lotes as regras de condomínio edilício no que couber. Apenas por questão 
 
 
 
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meramente de conforto político, esse dispositivo afirma o óbvio: deve ser respeitada a legislação urbanística. 
Trata-se de obviedade, pois todos os condomínios têm de observar a legislação urbanística, assim como a 
ambiental e as de outras naturezas. Esse acréscimo destinou-se mais a dar conforto político na criação do 
instituto, com o objetivo de deixar clara a preocupação com as normas urbanísticas. 
Desse modo, no condomínio de lotes, não haverá uma associação de moradores, e sim um 
condomínio, ente despersonalizado que é representado pelo síndico, que se sujeita às deliberações dos 
condôminos e que tem legitimidade para cobrar as contribuições de todos os condôminos. 
 
3.3. Obras de infraestrutura 
Em excesso legislativo, o § 3º do art. 1.358-A estabelece que, “para fins de incorporação imobiliária, 
a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor”. Esse dispositivo afirma o óbvio: 
como, no condomínio de lotes, as áreas de uso comum são bens privados, não há razão alguma para que as 
obras de infraestrutura sejam feitas pelo poder público. 
Esse dispositivo, porém, é potencialmente causador de problemas jurídicos futuros, pois é plenamente 
possível entender que, na realidade, ele se destina a proteger os adquirentes de “lotes na planta” (incorporação 
é vender “imóveis futuros” que serão incorporados ao solo), de maneira que eventual cláusula dos contratos 
de alienação feitas pelo incorporador poderá ser tida por nula se deixar as obras de infraestrutura para serem 
executadas pelos compradores dos lotes. 
Ao nosso sentir, o dispositivo deve ser interpretado restritivamente, de modo a entender que, na 
realidade, ele se destina apenas a proteger o interesse público de que o condomínio de lotes não crie uma área 
desértica e sem o suporte adequado. Daí decorre que esse dispositivo não impede o incorporador de repassar 
os custos ou a obrigação de fazer essas obras aos compradores dos lotes. Esse repasse, porém, não exonerará 
o incorporador de responder perante a Administração Pública por omissões na realização dessas obras, 
ressalvado – se for o caso – o direito de regresso contra os compradores dos lotes. 
 
3.4. Restrições próprias de condomínio: de fachadas a regras de convívio 
 
No condomínio de lotes, como as áreas comuns são propriedade privada, é viável que, na convenção 
condominial, sejam impostas restrições relacionadas à aparência do local e às regras de convívio. 
47. Isso significa que, na convenção, poder-se-á estabelecer, por exemplo, que nenhuma casa poderá ter 
fachada de cor azul. Esse tipo de restrição destinada a manter um padrão de beleza é comum em “loteamentos 
fechados” nos EUA e, ao nosso sentir, revela-se plenamente compatível com o regime desenhado pelo 
condomínio edilício no Brasil. 
É evidente que abusos de direito na convenção devem ser tidos por nulos. Assim, se a convenção 
proíbe que os condôminos hospedem crianças e até mesmo animais de estimação, estaremos diante de regras 
que excedem os limites da boa-fé, dos bons costumes e dos fins sociais e econômicos do direito, a configurar 
um abuso de direito e a atrair a nulidade da cláusula convencional (arts. 166 e 187 do CC). 
 
3.5. Incorporação ou loteamento? 
O condomínio de lotes deverá ser fruto de um parcelamento do solo. Afinal de contas, é um 
condomínio de ... lotes! O próprio art. 2º, § 7º, da Lei nº 6.766/1979 estabelece que o lote poderá ser 
constituído como um imóvel autônomo (que é a forma tradicional de lote até hoje conhecida) ou como uma 
unidade imobiliária integrante de um condomínio de lotes. 
O lote continua sendo um imóvel próprio, com direito a uma matrícula própria no Cartório de 
Imóveis, em observância ao princípio da unitariedade matricial. Todavia, o conceito de lote se ampliou. 
Isso significa que, para a criação de um condomínio de lotes, necessariamente devem ser observados 
todos os procedimentos da Lei de Loteamentos, como a exigência de aprovação prévia do município. 
A Lei nº 6.766/79, portanto, é plenamente aplicável para disciplinar também o condomínio de lotes. 
Ora, essa lei já possui regras para disciplinar os casos de venda de “lotes na planta”, ou seja, de lotes que 
 
 
 
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ainda serão edificados, razão por que podemos levantar a seguinte indagação: a Lei de Incorporação 
Imobiliária (Lei nº 4.591/64) também seria aplicável? 
Incorporação imobiliária é alienar unidades autônomas de um condomínio que ainda será construído 
e instituído. É, grosso modo, alienar “imóvel na planta”. Portanto, se alguém haverá de construir um prédio e 
instituir um condomínio edilício sem alienar precocemente qualquer uma das unidades, não há falar em 
incorporação imobiliária. 
Ao nosso sentir, a Lei de Incorporação Imobiliária é vocacionada a preparar a instituição de 
condomínios no futuro, de modo que ela tem de ser também observada no condomínio de lotes. Nesse sentido, 
o próprio § 3º do art. 1.358-A do CC fez remissão expressa à incorporação imobiliária. 
Seja como for, entendemos que a Lei nº 4.591/64 deve ser aplicada para suprir lacunas da Lei de 
Loteamentos. Em outras palavras, a sua aplicação deve ser subsidiária. Por exemplo, a Lei de Incorporação 
prevê o “patrimônio de afetação” no seu art. 31-A como um modo de proteção aos adquirentes de futuras 
unidades autônomas, figura essa que deve ser admitida para suprir lacunas da Lei de Loteamentos. 
Igualmente, ao tratar dos documentos obrigatórios a serem apresentados pelo incorporador, o art. 32 da Lei 
nº 4.591/64 lista documentos não previstos no catálogo de documentos a serem apresentados pelo loteador na 
forma do art. 18 da Lei de Loteamentos, a exemplo da “futura Convenção de condomínio que regerá a 
edificação ou o conjunto de edificações” (alínea j do art. 32 da Lei nª 6.766/79). Convém que