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Direitos Coisas II 
MATERIAL DE APOIO 
8º Período 
Curso Direito Unipac/JF 
Profª Me. Joseane Pepino de Oliveira 
profjoseanepepino@gmail.com 
 
 
 
 
Sumário 
1- Do Condomínio Geral (CC arts. 1.314 a 1.330) .................................................................... 6 
1.1- Introdução ....................................................................................................................... 6 
1.2- Classificação: .................................................................................................................. 6 
1.3- Administração do condomínio: ....................................................................................... 7 
1.4 - Extinção do condomínio: ............................................................................................... 7 
1.5- Direitos e deveres dos condôminos ................................................................................. 7 
1.5.1- Direitos ..................................................................................................................... 7 
1.5.2- Deveres ..................................................................................................................... 7 
2- Do condomínio necessário – art 1327 a 1330 ........................................................................ 8 
3- Do Condomínio Edilício ( 1331 a 1360 e Lei 4.591/64) ........................................................ 8 
3.1- Conceito: ......................................................................................................................... 8 
3.2- Base legal: ....................................................................................................................... 8 
3.3- Natureza jurídica: ............................................................................................................ 8 
3.4- Forma de instituição: ....................................................................................................... 9 
3.5- Convenção e regimento interno...................................................................................... 9 
3.6- Garagem (abrigo para veículos) .................................................................................... 10 
3.7- Direitos e deveres dos condôminos – ............................................................................ 10 
3.7.1- Deveres – art 1336.................................................................................................. 10 
3.7.2- Sanções ................................................................................................................... 10 
3.7.3- Direitos - Art 1335 ................................................................................................. 11 
3.8- O quorum para aprovação de obras nos condomínios edilícios .................................... 11 
3.9- O síndico ....................................................................................................................... 18 
3.9.1- Deveres do síndico: art. 1.348 ................................................................................ 18 
3.9.2- Destituição do síndico (art. 1.349 CC). .................................................................. 18 
3.10- Assembleia Geral Ordinária e Assembleia Geral Extraordinária................................ 19 
3.11- O conselho fiscal – art. 1.356 CC ............................................................................... 19 
3.12- Extinção de condomínio edilício – arts. 1.357 e 1.358 CC ......................................... 19 
4. Novidades da Lei nº 13.465/2017: o condomínio de lotes, o condomínio urbano simples e o 
loteamento de acesso controlado .............................................................................................. 19 
4.1- Condomínio de lotes ..................................................................................................... 29 
4-2- Loteamento ou condomínios fechados ......................................................................... 29 
4.3. Do condomínio em multipriedade ................................................................................. 34 
4.4. Shopping ........................................................................................................................ 39 
4.5. Cemitérios ...................................................................................................................... 39 
4.6 Patrimônio de afetação ................................................................................................... 47 
4.7 Alterações recentes no Direito Real ............................................................................... 47 
 
 
 
Flávio Tartuce ................................................................................................................... 47 
5. Propriedade Resolúvel .......................................................................................................... 56 
5.1- Conceito ........................................................................................................................ 56 
5.2- Causas de resolução ...................................................................................................... 56 
5.2.1- Pelo implemento da condição ou advento do termo ............................................. 56 
5.2.2- Resolução por causa superveniente ........................................................................ 57 
6. Propriedade fiduciária (art 1361 a1368 b) ............................................................................ 57 
6.1- Conceito: ....................................................................................................................... 58 
6.2- Objeto ............................................................................................................................ 64 
6.3. Constituição ................................................................................................................... 64 
6.4. Direitos e deveres do fiduciante .................................................................................... 64 
6.4.1. Direitos ................................................................................................................... 64 
6.4.2. Deveres ................................................................................................................... 64 
6.5. Direitos e deveres do fiduciário ..................................................................................... 64 
6.6. Pacto comissório ............................................................................................................ 64 
No que consiste a teoria do adimplemento substancial? - Denise Cristina Mantovani Cera ... 65 
7. Enfiteuse (CC/1916 – arts. 678/694) ................................................................................... 65 
8. Direito de Superfície – art 1369 a 1377 ................................................................................ 66 
8.1. Conceito ......................................................................................................................... 66 
8.2. Modos de constituição ................................................................................................... 66 
8.3. Extinção ......................................................................................................................... 66 
9. Direito real de laje ................................................................................................................ 67 
10. Servidões (CC, arts. 1.378/1389) ...................................................................................... 68 
10.1. Princípios fundamentais: ............................................................................................. 68 
10.2 Classificação: ...............................................................................................................68 
10.3. Modos de constituição ................................................................................................ 68 
10.4 Considerações .................................................................................................................. 69 
10.5 Extinção ....................................................................................................................... 69 
11. Do promitente comprador (CC, arts. 1.417 e 1.418). ........................................................ 69 
12. Usufruto (art. 1.390 a 1.411) ............................................................................................ 71 
12.1. Definição ..................................................................................................................... 71 
12.2 Considerações ............................................................................................................... 71 
12.3 Características ............................................................................................................... 72 
12.4 Formas de constituição ................................................................................................. 72 
12.5 Direitos e deveres do usufrutuário ................................................................................ 72 
12.6 Extinção do usufruto ..................................................................................................... 73 
13. Do Uso (CC arts. 1.412 e 1.413) ........................................................................................ 73 
 
 
 
14. Da concessão do Direito Real de Uso ............................................................................... 74 
15. Da Habitação (arts. 1.414 a 1.416) .................................................................................... 74 
16. Direitos reais de garantia (CC, arts. 1.419 e seguintes) ..................................................... 75 
16.1- Do Penhor (CC, arts. 1.431 a 1.472) .......................................................................... 77 
16.2 Da Hipoteca (CC , arts. 1.473 a 1.505)...................................................................... 78 
16.3- Da Anticrese (CC, arts. 1.506 a 1.510) ...................................................................... 81 
17. Noções sobre Direito Autoral ............................................................................................. 82 
17.1. Fundamentos Constitucionais ...................................................................................... 82 
17.2. Direitos da Personalidade ............................................................................................ 83 
16.3 Propriedade Intelectual ................................................................................................. 83 
17.4. Objeto do Direito Autoral ............................................................................................ 85 
17.5 Direitos Morais de Autor .............................................................................................. 86 
17.6 Direitos Patrimoniais do Autor ..................................................................................... 87 
17.7. Sanções Civis e Sanções Penais .................................................................................. 88 
 
 
 
 
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1- Do Condomínio Geral (CC arts. 1.314 a 1.330) 
1.1- Introdução 
È a sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, à propriedade simultânea e concorrente 
de mais de uma pessoa. 
 Trata-se de uma propriedade simultânea e concorrente, de modo que todos são donos ao 
mesmo tempo (por isso é simultânea), e todos podem usar a coisa toda (por isso é concorrente), 
dentro dos limites da convivência harmônica. Esta harmonia é dificílima, tanto que os romanos 
chamavam o condomínio de “mater discordiarum” (mãe das discórdias). 
Um direito amplo/complexo/importante como a propriedade não dá para ser exercido por 
mais de uma pessoa sobre a mesma coisa, e é por isso que a lei facilita e incentiva a extinção do 
condomínio. 
 Porém, como a lei permite o condomínio criou-se uma ficção jurídica, de modo que cada 
condomínio na verdade só é dono de uma fração ideal, de uma cota (ex: 50% se são dois donos, 33% 
se são três donos, ou 30% pra um e 70% pra outro, etc). Embora cada um seja dono de uma cota, 
para viabilizar o condomínio pode usar a coisa toda (1314). 
 O condomínio é uma exceção à regra pela qual toda propriedade é exclusiva (1231). O 
condomínio também impede o exercício pleno da propriedade, trata-se de um limite à propriedade, 
pois embora cada condômino possa usar a coisa toda (1314), é preciso respeitar a vontade dos outros 
condôminos (§ único do 1314). 
 Não confundam comunhão com condomínio; esta é espécie e aquela é gênero, então todo 
condomínio será uma comunhão, mas nem toda comunhão será condomínio. A comunhão é de 
qualquer direito (ex: pai e mãe têm o direito em comunhão de educar os filhos), enquanto 
condomínio é apenas do direito de propriedade. 
1.2- Classificação: 
 
Quanto a sua ORIGEM : 
 Convencional – acordo de vontades entre os condôminos e nasce de um negócio jurídico. 
Pode estabelecer a quota de cada condômino; no silêncio presume-se a igualdade de quinhões. 
 Incidente ou eventual – o condomínio é formado por causa alheia à vontade dos condôminos. 
Origina-se da vontade de terceiros. Ex. doação em comum a várias pessoas, herança deixada a vários 
herdeiros. 
 Legal – decorre de imposição da lei. Ex. comunhão em paredes, cercas, muros e valas. 
 
Quanto ao seu OBJETO: 
 Universal – o condomínio compreende a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos. 
 Particular – restringe-se a determinadas coisas, como por exemplo os tapumes e paredes. 
 
 
 
Quanto a FORMA:. 
 Pro diviso – existe juridicamente, uma vez que cada condômino tem uma parte certa e 
determinada do bem. Ex. edifícios de apartamentos. 
 
 
 
 
7
 Pro indiviso – perdura de fato e de direito; todos os condôminos permanecem na indivisão, 
não se localizando no bem, que se mantém indiviso. 
 Transitório: é o que pode ser extinto por vontade dos condôminos. 
 Permanente: perdura enquanto persistir a situação que o determinou. 
 
1.3- Administração do condomínio: 
A administração é fundamental, pois uma coisa com muitos donos termina ficando acéfala e 
o caos se instala. Hierarquia e direção são muito importantes para o sucesso de qualquer negócio. Se 
os condôminos não se entendem, o jeito é pedir a intervenção do Juiz. 
A administração será atribuída a quem for escolhido pela maioria, que poderá ser estranho 
(art. 1.323). O mesmo dispositivo prevê que, em caso de aluguel da coisa, o condômino terá 
preferência, em condições iguais, ao estranho. 
Em não havendo decisão de escolha do representante, aquele que administrar sem oposição 
dos outros presume-se representante comum (art. 1.324). 
A maioria calcula-se pelo valor dos quinhões, bem como o direito aos frutos. As deliberações 
são tomadas por maioria absoluta, e, não sendo possível alcançá-la, será a deliberação tomada pelo 
juiz (arts. 1.325 e 1.326). 
 
1.4 - Extinção do condomínio: 
A extinção se dá por duas formas: 
a) divisão da coisa: quando a coisa é divisível (ex: uma fazenda grande), então a qualquer momento, 
em ação imprescritível, o condômino pode pedir a divisão e cada um fica com a propriedade 
exclusiva de uma parte proporcional a seu quinhão; 
b) alienação da coisa: seja a coisa divisível ou indivisível, pode ser alienada a qualquer tempo para 
se dividir o dinheiro, e acabar com o condomínio, fonte de discórdias. 
 
1.5- Direitos e deveres dos condôminos 
1.5.1- Direitos 
a) usar da coisa conforme sua destinação exercendo todos os direitos compatíveis com a 
indivisão 
b) alienar sua quota ou grava-la. 
c) reivindicá-la 
d) defender sua quota 
e) participar das deliberações sobre a coisa 
f) participardos frutos da coisa 
g) exigir o fim do condomínio 
 
1.5.2- Deveres 
a) Abster-se de dar posse da coisa a terceiro 
b) Responder pelas dívidas feitas em prol do condomínio 
c) Arcar com as despesas de conservação 
 
 
 
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d) Responder pelos danos infligidos à coisa 
 
 
2- Do condomínio necessário – art 1327 a 1330 
 
 Também conhecido como condomínio forçado, é estabelecido por lei relativamente a certos 
bens, cuja divisão deve permanentemente mantida. A coisa não é suscetível de divisão e as partes 
ideais não devem ser transferidas isoladamente. 
 
3- Do Condomínio Edilício ( 1331 a 1360 e Lei 4.591/64) 
3.1- Conceito: 
É o condomínio que se estabelece horizontalmente porque partilha-se o solo em unidades 
autônomas construídas (propriedade exclusiva) sobre plano horizontal (laje) cuja comunhão se dá 
pelas partes comuns (solo, acessos, telhado (salvo disposição em contrário na convenção), 
elevadores, garagem, playgrounds, salões de festas, corredores, pátios internos, hall de entrada, 
portaria e dutos de água, luz e ventilação (art. 1º da Lei 4.591/64 e art. 1.331 §§ 1º, 2º e 5º do Código 
Civil). 
Cada unidade possui uma fração ideal (parte do todo do terreno que é idealizada conforme 
o valor atribuído a cada unidade construída, assim, os apartamentos de cobertura ou os de frente em 
relação aos de fundos, mesmo que tenham a mesma medida interna, por serem mais valorizados, 
podem ter uma fração ideal maior e, por consequentemente virem a pagar uma maior cota de 
condomínio (valor que é pago mensalmente para custeio das despesas de manutenção das áreas 
comuns e as taxas de água e luz, esta também da área comum). 
A cota é considerada obrigação propter rem (v. art. 1.345 CC) e, portanto, obriga o imóvel, 
independentemente de quem seja o seu titular, e pode ser cobrada judicialmente com garantia do 
próprio imóvel para seu pagamento, mesmo que seja o único bem imóvel daquela pessoa – ver art. 
3º, IV da Lei 8.009/90, Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família). 
 
3.2- Base legal: 
Código Civil (arts. 1.331 a 1.358) e Lei 4.591/64 (arts. 1º a 27) 
Obs.: 
Majoritariamente, os doutrinadores defendem que a Lei de Condomínios e Incorporações 
Imobiliárias está plenamente em vigor em relação às incorporações e loteamentos, mas será aplicada 
de forma subsidiária ao Código Civil no que tange aos condomínios, nos termos do art. 2º § 1º da 
Lei de Introdução ao Código Civil – LICC. São exceção a este pensamento Nelson Rosenvald e 
Miranda Rosa que entendem que a referida lei, na parte de condomínios, teria sido revogada pelo 
Código Civil (Lei 10.406/02). 
 
3.3- Natureza jurídica: 
Há duas correntes acerca da natureza jurídica do condomínio edilício. A corrente 
majoritária na doutrina brasileira entende ser o condomínio edilício “tipo especial de propriedade 
 
 
 
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materializada por um misto de propriedade condominial indivisível com a propriedade exclusiva de 
cada condômino com relação à sua unidade autônoma”. Assim, considera-se que há, portanto, duas 
titularidades, quais sejam, uma individual, representada pela unidade autônoma e outra coletiva. 
A segunda corrente, minoritária, defende ser o condomínio edilício pessoa jurídica, 
possuindo, consequentemente, personalidade jurídica. 
O Código Civil, ao regular a matéria, parece ter seguido a corrente majoritária, ao dispor, 
no caput do art. 1331, que “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e 
partes que são propriedade comum dos condôminos”. 
 
3.4- Forma de instituição: 
Por destinação do proprietário do edifício, por incorporação imobiliária (negócio jurídico de 
constituição da propriedade horizontal pela venda de imóveis na planta) ou por testamento – em 
todos os casos deverá haver registro do ato no Registro Geral de Imóveis da área de situação do 
imóvel (art. 1.332 CC) Instituição x constituição – instituição (art. 1.332 CC); já a Convenção de 
Condomínio é seu ato de constituição, documento escrito onde se estipulam os direitos e deveres de 
cada condômino, aprovada por dois terços das frações ideais. Tem caráter estatutário ou 
institucional. 
 
O que deve conter o registro? 
- O instrumento de instituição deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis 
- São conteúdos mínimos deste instrumento: 
a) a finalidade 
b) Discriminar e individualizar as unidades de uso comum e de uso particular 
c) Determinar as frações ideais que cada unidade terá da parte comum. 
- Funções da instituição 
a) delimitar o objeto da propriedade para os futuros adquirentes 
b) normatizar de forma provisória a relação entre os condôminos 
 
3.5- Convenção e regimento interno 
Constituído o condomínio por meio de Convenção deve a mesma ser ratificada por quorum 
de maioria qualificada (2/3 das unidades representadas) e há obrigatoriedade de registro para ter 
efeitos erga omnes. (art. 1.333, par. un. CC). 
 Porém, ainda que não registrada a convenção, a mesma produz efeitos entre os condôminos, 
tais como a possibilidade de cobrança de cotas e multas (Súmula 260 STJ e 1.333, parte final, CC) 
 
Conteúdo da Convenção: 
Elementos mínimos: 
a) os mesmos da instituição, podendo inclusive alterar a destinação 
b) cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para as despesas 
ordinárias e extraordinárias 
c) forma de administração, identificação dos órgãos e competências 
d) forma de convocação e o quorum de deliberação da assembleia, bem como sua competência 
e) multas e sanções aplicáveis aos condôminos ou possuidores 
 
 
 
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f) matéria a ser tratada no regimento interno e a forma de sua aprovação 
Para ser alterada a Convenção depende de aprovação de quorum de 2/3 dos condôminos (art. 
1.351 CC). Já a alteração da destinação de unidade imobiliária depende de quorum unânime. 
Já o Regimento Interno é o regulamento de funcionamento do condomínio – deve vir inserido 
na Convenção ou feito em documento à parte que tem que ser ratificado também pelo quórum 
mínimo de 2/3 dos condôminos. (art. 1.334, V CC). 
 
3.6- Garagem (abrigo para veículos) 
O Código Civil utiliza a expressão “abrigo para veículos” a fim de designar a garagem. 
Contudo, uma vez que não regula a matéria de forma específica, continuam a vigorar as disposições 
contidas na Lei 4591/64. Segundo o §1º do art. 2º da Lei 4591/64, “o direito à guarda de veículos 
nas garagens ou locais a isso destinados nas edif cações ou conjuntos de edificações será tratado 
como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas 
por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, 
no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno”. 
Nas palavras de Marco Aurélio Bezerra de Melo: São três as situações jurídicas do cotidiano 
na vida do condomínio: 
1ª) a vaga de garagem se encontra discriminada na escritura de transferência do imóvel e 
constitui parte distinta, exclusiva, mas vinculada à unidade imobiliária; 
2ª) as vagas de garagem constituem propriedade exclusiva, sendo atribuídas a elas frações 
ideais do terreno, como sucede nos chamados edifícios-garagem; 
3ª) o uso de garagem não se encontra discriminado no ato constitutivo da propriedade, sendo 
bem acessório em relação à unidade autônoma. 
 
3.7- Direitos e deveres dos condôminos – 
3.7.1- Deveres – art 1336 
– Contribuir para as despesas de conservação 
- são obrigações prompter rem, por isto o adquirente responde por débitos anteriores, 
cabendo a este direito de regresso contra o alienante. Art. 1345. 
- O § 2º do art 1334 – equiparou ao proprietário os promitentes compradores e os 
cessionários de direitos relativos as unidades autônomas 
- A parte final do inciso I, do art 1336, levantou discussões 
- Multa por atraso – Lei 4591/64 – estipulava 20%; o Código Civil/02 – estipula 2% 
– Proibição de obras que comprometam a segurança 
- Não alterar partes comuns 
- Respeitar os direitos de vizinhança3.7.2- Sanções 
- multas por atraso de pagamento da parcela condominial – 2% - possibilidade de 
reparação material e moral do inadimplente 
- descumprimento dos demais deveres até o limite de 5 vezes o valor do condomínio 
(mais consectários legais, perdas e danos, danos morais) 
 
 
 
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- por aprovação de 2/3 dos condôminos, poderá ser imposta aos reincidentes multa 
suplementar de mais 5 vezes o valor do condomínio 
- se o reiterado mau comportado trouxer incômodo e prejuízo a vida em condomínio a 
multa será de 10 vezes o valor do condomínio 
- não é permita sanção a não ser a pecuniária. 
 
3.7.3- Direitos - Art 1335 
- usar e fruir com limitações/ dispor livremente 
- uso da parte comum 
- direito de votar 
- Obs 
- promitente compradores e cessionários tem preferência de voto aos proprietários 
- é permitido o voto através de mandatários com poderes específicos 
- para exercer o direito de voto é necessário estar quite com o pagamento das 
contribuições 
- os condôminos podem se fazer representar por procuração com poderes específicos. 
- Voto do possuidor – somente no concernente a despesas ordinárias – usufrutuários – 
se for ele o responsável pelas extraordinárias – necessário prova 
 
3.8- O quorum para aprovação de obras nos condomínios edilícios 
 
Luiz Antonio Scavone Junior 
 
A estrutura dos condomínios edilícios mudou radicalmente nos últimos anos. 
Com efeito, cada vez mais os projetos contemplam, no mesmo condomínio, diversos edifícios e 
áreas comuns que não se limitam mais aos tradicionais equipamentos de outrora, como as piscinas, quadras 
poliesportivas, churrasqueiras, saunas e salões de festas. 
Os projetos atuais contam com equipamentos e serviços cada vez mais sofisticados. 
Em consonância com o acatado, vemos clínicas de estética, brinquedotecas, academias de ginástica, 
restaurantes e, muitas vezes, centros comerciais agregados. 
As grandes áreas comuns, igualmente, são compostas por trilhas, bosques, lagos, pistas para corrida, 
quadras de tênis e espaços de uso variado. 
Evidentemente que as necessidades de manutenção, obras e adequações desses condomínios 
diferem daquelas necessidades de um condomínio formado por torre única que, afinal, inspirou a legislação 
condominial vigente no Código Civil ainda sob a inspiração da vetusta Lei. n. 4.591/1964. 
Posta assim a questão, proponho, neste estudo, analisar a estrutura legal do quórum para aprovação 
de obras nos condomínios e empreender a correta interpretação das normas que regem o assunto no Código 
Civil. 
 
1- Realização de obras úteis e voluptuárias – aparente antinomia do texto legal. 
Quanto ao quórum para aprovação de obras úteis e voluptuárias nos condomínios edilícios, a 
disciplina da matéria resulta, inicialmente, da conjugação dos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil. 
Eis o teor dos textos legais mencionados: 
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: 
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; 
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. 
 
 
 
 
12
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes 
facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo 
permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos 
condôminos, das partes próprias, ou comuns. 
 
A par da aparente clareza, resta um primeiro problema para o intérprete. 
Isto porque, imaginemos que a obra de acréscimo não se qualifique como voluptuária, mas, à toda 
evidência, como obra útil. 
Posta assim a questão, esta obra dependeria da aprovação da maioria dos condôminos, estipulada 
pelo art. 1.341, II, ou do quórum qualificado de dois terços exigido pelo art. 1.342, ambos do Código Civil? 
Aliás, a princípio, difícil é imaginar qualquer obra em condomínio edilício que não se configure 
como “obra de acréscimo às já existentes”. 
Com efeito, existe um sistema jurídico que deve, pelas mãos do intérprete, surgir da unificação das 
normas e dos princípios com o firme propósito de formular conceitos lógicos extraídos dos textos de direito 
positivo que sejam despidos das contradições decorrentes da linguagem equívoca da lei, formando um 
conjunto harmônico e passível de aplicação. 
Nesta medida, anote-se a lição que inça da doutrina de Norberto Bobbio como premissa daquilo que 
adotarei para a solução do problema sistemático proposto: "A coerência não é condição de validade, mas 
sempre condição para a justiça do ordenamento. É evidente que quando duas normas contraditórias são ambas 
válidas, e pode haver indiferentemente a aplicação de uma ou de outra, conforme o livre-arbítrio daqueles 
que são chamados aplicá-las, são violadas suas exigência fundamentais em que se inspiram ou tendem a 
inspirar-se os ordenamentos jurídicos: a exigência da certeza (que corresponde ao valor da paz ou da ordem), 
e a exigência da justiça (que corresponde ao valor da igualdade). Onde existem duas normas antinômicas, 
ambas válidas, e, portanto, ambas aplicáveis, o ordenamento jurídico não consegue garantir nem a certeza, 
entendida como possibilidade, por parte do cidadão, de prever com exatidão as consequências jurídicas da 
própria conduta, nem a justiça, entendida como o igual tratamento das pessoas que pertencem à mesma 
categoria". ¹ 
A solução desta primeira aparente antinomia passa, necessariamente, pelo conceito de benfeitoria. 
A doutrina civilista, há muito, identificou a classificação das benfeitorias como úteis, necessárias e 
voluptuárias, o que fez de maneira muito próxima daquilo que hoje está previsto no art. 96 do atual Código 
Civil, segundo o qual “As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. São voluptuárias as de 
mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou 
sejam de elevado valor. 
São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. São necessárias as que têm por fim conservar 
o bem ou evitar que se deteriore. 
Dispositivos semelhantes já estavam presentes no art. 905, do Esboço de Teixeira de Freitas e, 
igualmente, no art. 92 do Projeto de Coelho Rodrigues. 
O Esboço de Teixeira de Freitas propunha: “São benfeitorias necessárias aquelas sem as quais a 
coisa não poderia ser conservada. São benfeitorias úteis as que, não sendo indispensáveis para a conservação 
da coisa, seriam, todavia, de manifesto proveito para qualquer possuidor dela. São benfeitorias voluptuárias 
as de mero luxo ou recreio, ou de exclusiva utilidade para quem as fez”. 
De uma maneira geral, as benfeitorias qualificam-se como espécies dos bens acessórios que 
implicam em melhoramentos efetuados na coisa principal e, no que interessa a este estudo, à edificação 
condominial, a fim de incrementar o seu uso habitual ou ampliar a sua utilização. 
Para o Prof. Glauber Moreno Talavera, “Consideram-se voluptuárias, portanto, as benfeitorias que 
tenham por objetivo o embelezamento do bem ou, ainda as que tenham por finalidade permitir ou 
potencializar as atividades de deleite ou recreio, como, v.g., a construção de piscinas e a feitura de trabalhos 
paisagísticos, melhoramentos que não são necessários ao uso habitual da coisa. Consideram-se úteis as 
benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do bem principal, melhorando-o ou valorizando-o, como, v.g., 
a construção de uma suíte anexa ao quarto do casal. As benfeitorias úteis, portanto, embora não sejam 
 
 
 
13
indispensáveis para a conservação do bem, são de inafastável utilidade. Consideram-se necessárias as 
benfeitorias que têm por finalidade conservar o bem, evitando que este se arruíne ou deteriore, como, v.g., o 
conserto do teto que cedeu, ou mesmo de um assoalho que se rompeu.” ¹ 
Todavia, ao tratar das intervenções nos condomínios edilícios, os arts. 1.341 e 1.342 as qualificou 
como “obras” sem a distinção entre benfeitorias e acessões (construções novas – Código Civil, arts. 1.248, V 
e 1.253 e seguintes),levando em consideração que estas últimas não são simples melhoramentos da coisa 
principal, mas a implantação de coisa nova. 
 
1.1 – O conceito de “obra” para os fins dos arts. 1.341 e 1.342 
A exata significação de obra constante tanto do art. 1.341, quanto do art. 1.342, ambos do Código 
Civil, é aqui necessária, sendo curial concluir que se trata, de maneira geral, nos termos da definição do 
dicionário Michaelis "de coisa feita ou produzida por um agente, ou seja, o resultado de uma ação ou trabalho 
e, ainda, de construção ou reparação em um edifício". 
Curial concluir que a expressão "obra", empregada pela lei, interpreta-se em sentido amplo, 
englobando construções, benfeitorias e qualquer melhoramento, como aquisição de pertenças (art. 93 do 
Código Civil) além dos investimentos em geral.¹ 
Portanto, a qualificação das benfeitorias, no que se refere às obras nos condomínios edilícios, deve 
ser utilizada igualmente para qualificar as obras com a extensão aqui proposta. 
 
1.2 – A interpretação dos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil 
Com as premissas consideradas, tendo em vista que não há uniformidade jurisprudencial na 
interpretação dos dispositivos insculpidos nos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil, proponho a seguinte 
interpretação sistemática: 
a) Tratando-se a obra – tal qual identifiquei -, de qualquer intervenção no Condomínio que implique 
em equipamento novo, não existente no plano inicial da edificação e no memorial de incorporação, tratar-se-
á do “acréscimo” do art. 1.342 e, independentemente de tratar-se de obra útil ou voluptuária, dependerá do 
quórum qualificado de dois terços para a aprovação; e, 
 
b) Tratando-se de obra tal qual aqui qualificada, ou seja, qualquer intervenção no condomínio, além 
da aquisição de pertenças, mas sempre em partes já existentes, sem implicar em acréscimo, dependerá do voto 
de dois terços se for qualificada como obra voluptuária e do voto da maioria dos condôminos quando se tratar 
de obra útil, utilizando-se, para tanto, por analogia, a qualificação legal e doutrinária desde sempre empregada 
quanto às benfeitorias e agora estendida às obras no âmbito do condomínio edilício. 
 A “mens legis” que envolve a solução alvitrada pelo texto legal, tal qual agora propus, me parece 
clara e visa impedir que a conformação do condomínio nos termos da especificação e dos projetos originais 
seja alterada sem o quórum qualificado. 
Assim sendo, se não existe piscina ou churrasqueira no condomínio, mas se pretende acrescer esses 
equipamentos, estar-se-á diante de acréscimos às obras já existentes a reclamar a aprovação de dois terços 
dos condôminos, sem qualquer importância quanto à distinção entre obra útil ou voluptuária. 
Por outro lado, se o caso for, por exemplo, de ampliar academia de ginástica já existente no 
condomínio ou reformar o restaurante que já opera desde a instituição, a distinção entre obra útil e voluptuária 
é importante de tal sorte que, considerada desta última natureza reclamará o quórum de dois terços e, 
considerada útil, da maioria. 
Registre-se, ainda, em que pese o Condomínio tenha eventualmente sido instituído antes da vigência 
do atual Código Civil, não é possível cogitar a ofensa ao ato jurídico perfeito, pois a Convenção não conta 
com natureza jurídica contratual, mas institucional normativa, de tal sorte que a lei nova e suas regras de 
ordem pública incidem automaticamente sobre os condomínios instituídos anteriormente ao início da vigência 
da Lei 10.406/2002, o que evita incertezas pela manutenção de duplo regime jurídico, um para condomínios 
edilícios anteriores e outro para condomínios edilícios constituídos depois do atual Código Civil. [4] 
 
 
 
 
14
 
1.3 – A correta interpretação do quórum para aprovação das obras 
A mais branda das interpretações dos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil, decorrente da doutrina 
de Pedro Elias Avaad, sustenta que não há necessidade de aprovação por dois terços ou pela maioria de todos 
os condôminos, mas apenas que o assunto seja deliberado por dois terços ou pela maioria para as referidas 
obras.[5] 
Em outras palavras, esta corrente defende que basta a presença do quórum legal na assembleia para 
que a obra possa ser aprovada pela maioria simples dos presentes. 
Seja como for, não me parece que a interpretação segundo a qual a lei exige apenas a deliberação e 
não a efetiva aprovação da maioria ou de dois terços, conforme o caso (arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil), 
seja consentânea com a “mens legis” na exata medida em que, à toda evidência, o quórum é legalmente 
exigido para aprovação e não para presença em assembleia, pois exigido quórum especial nos termos dos arts. 
1.352 e 1.353 do Código Civil: 
 
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, 
em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade 
das frações ideais. 
 
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos 
presentes, salvo quando exigido quórum especial. 
 
Assim, com fundamento em abalizada jurisprudência, não basta apenas a deliberação por dois terços 
ou pela maioria (50% + 1) dos condôminos, mas, efetivamente, o voto de aprovação de dois terços no caso 
de obras de acréscimo de qualquer natureza e no caso de obras voluptuárias, ou da maioria (50% + 1) de todos 
os condôminos, considerada a obra apenas útil e não voluptuária. 
Caio Mário da Silva Pereira ensina que "na assembleia, as decisões se tomam, via de regra, por 
simples maioria. Tendo em vista, todavia, a importância da matéria, a sua repercussão na órbita jurídico-
econômica dos condôminos, poderá a convenção dispor diferentemente, e fixar quórum especial para as 
decisões. A validade destas, a sua oponibilidade aos ausentes, a sua repercussão, a sua obrigatoriedade e 
normatividade dependem da apuração do quórum, pois é óbvio que a inobservância deste implica a ineficácia 
da deliberação (Bendersky, "Nulidad de Asambleas")"[6] 
 
1.4 - Limites específicos impostos às obras que exigem a unanimidade 
Independentemente da espécie de obra, ou seja, acréscimo, obra útil ou, ainda, voluptuária, se 
implicar em alteração substancial da destinação ou do uso das partes comuns, demandará a unanimidade. 
Posta assim a questão, por exemplo, nenhuma obra pode transformar uma área antes especificada 
como salão de festas em sala de ginástica e, ainda, a quadra poliesportiva em estacionamento para visitantes. 
Esta é a lição do acatado Prof. João batista Lopes para quem, “definida, na convenção, a destinação 
das unidades autônomas e o uso das partes comuns, somente a unanimidade dos condôminos poderá alterá-
la, pena de ofensa a direitos adquiridos.”[7] 
Portanto, a alteração do plano inicial da edificação existente na época da instituição do condomínio, 
além da destinação das áreas comuns reclamam anuência unânime dos condôminos e seus consortes 
(incluídos os compromissários compradores, com título registrado), porquanto o princípio majoritário não 
pode suprimir, no todo ou em parte, ou alterar o direito dominial (real) dos comunheiros. 
A unanimidade dos interessados vem preceituada na Lei n. 4.591/1964 (art. 43, IV[1]), que regula 
as incorporações, impondo a impossibilidade de alteração das áreas comuns projetadas desde a construção do 
imóvel submetido a este regime. 
De qualquer forma, esta é uma regra geral. Não pode haver qualquer alteração da destinação ou uso 
sem a aprovação unânime dos condôminos. 
 
 
 
 
15
No aspecto registral, o entrave ao registro de alteração da especificação do condomínio emerge por 
uma exigência da segurança estática: o titular de um direito posicional no registro não pode ser afetado nessa 
posição tabular, sem concorrência de sua vontade, salvo em hipóteses taxativamente determinadas em lei 
(v.g.: sujeição, prescrições extintiva e aquisitiva, perempção - todas, entretanto, reclamando meios regulares). 
E a especificaçãode Condomínio é a individualização de cada unidade, sua identificação, destinação 
e discriminação. 
Assinale-se, a título exemplificativo, que no Estado de São Paulo as “Normas de Serviço da 
Corregedoria Geral da Justiça”, disciplinando mais amplamente a modificação de especificações 
condominiais, dispõem: “A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos” (item 
74, cap. XX). 
A obra ou acréscimo, igualmente, não pode representar alteração de fachada posto que, neste caso, 
também exigirá a unanimidade. 
Todo condômino está impedido de alterar a cor e a forma da fachada, salvo decisão unânime. 
Na dicção da lei (Código Civil, art. 1.336, III), percebe-se que a fachada não pertence ao condômino. 
Trata-se de parte comum que, por essa razão, não é passível de destinação exclusiva. 
Tem-se entendido, embora o assunto seja polêmico, que a obra de modificação que depende da 
unanimidade é aquela promovida por um dos condôminos, como, por exemplo, a troca das esquadrias externas 
da sua unidade, diferentes do padrão da edificação, o que não inclui a decisão para pintura do prédio de cor 
diversa de forma uniforme ou a troca de todas as esquadrias externas, ainda que isso represente alteração de 
fachada. 
 
2. Obras necessárias 
Ao tratar das incumbências do síndico, o atual Código Civil acrescentou, no art. 1.348, V, o dever 
de conservação, antes não presente na derrogada Lei 4.591/1964, que disciplinava a matéria. 
Portanto, como não há na lei comandos inúteis, o síndico tem o dever de conservar o edifício, o que 
gera importantes consequências. 
Com efeito, sob a égide da Lei 4.591/1964, se a assembleia não autorizasse, o síndico nada podia 
fazer para impedir a deterioração das partes comuns. 
De fato, basta verificar o estado de conservação – talvez fosse melhor dizer “estado de deterioração” 
– de alguns edifícios, para descobrir, sem muita dificuldade, que em nome da falsa economia colocam em 
risco a vida e a saúde dos que o habitam e até de terceiros. 
Deixando de lado os extremos, podemos exemplificar: são comuns os edifícios cujo revestimento 
externo demanda pintura. 
Essa pintura, além de embelezar a construção, impermeabiliza a fachada. 
Também é sabido que os fabricantes das tintas recomendam que a pintura seja refeita, com o 
fechamento de pequenas fissuras, a cada período de três ou cinco anos. 
Ocorre que, em nome da economia ou desautorizados pela assembleia especialmente convocada 
para votar a pintura do edifício, essas construções passam anos além do prazo sem que a indispensável 
providência seja tomada. 
Quando, enfim, se decide pela pintura, os gastos são muito maiores em razão do avançado estado 
de deterioração da fachada, desmascarando a falsa economia. 
Outros exemplos podem ser dados: postergação da troca de colunas de água, caixilhos, fiação, 
impermeabilização de lajes etc. 
As consequências são desastrosas. 
Há relato que um edifício comercial teve toda sua parte elétrica incendiada, colocando em risco a 
vida dos condôminos e demais ocupantes, em razão da negligência na manutenção. 
De qualquer forma, ainda que não haja esse risco que, afinal, não consta do art. 1.348, V, do Código 
Civil, o síndico deve diligenciar e conservar as partes comuns. 
 
 
 
 
16
Não há mais escolha: fazer ou deixar de fazer. A conservação é um dever do síndico que, se não for 
respeitado, pode lhe impor responsabilidade civil em razão da omissão bem como motivar a sua destituição 
nos termos do art. 1.349 do Código Civil, que defere à maioria absoluta dos membros da assembleia a 
faculdade de destituir o síndico que não cumprir seus deveres. 
De fato, um quarto dos condôminos pode convocar a assembleia e deliberar acerca da destituição 
do síndico que não conservar as partes comuns de acordo com o que lhe impõe a lei. 
Com ou sem a destituição, o síndico omisso, ou seja, aquele que deixar de conservar as partes 
comuns, será responsabilizado civilmente pelos prejuízos que causar. 
Voltando ao exemplo, se o síndico não providenciou a pintura ou a recuperação da fachada no 
momento oportuno e, ao depois, essa pintura ou recuperação demandar maiores gastos em comparação com 
os gastos decorrentes do mesmo serviço no tempo certo, a diferença pode ser imposta judicialmente ao síndico 
omisso. 
O suporte para tal inferência se encontra no próprio Código Civil, que, assim como no direito 
anterior, impõe o dever de reparar e ressarcir os danos a todo aquele que os causar por ação ou omissão 
voluntária, negligência ou imprudência (Código Civil, art. 186 c/c o art. 927). 
Mas poder-se-ia redarguir, alegando que, nesses casos, a aprovação das despesas pela assembleia 
sempre deve existir. 
Não penso assim. 
O § 1º do art. 1.341 do Código Civil é claro e determina, em consonância com o inciso V do art. 
1.348, que “as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo 
síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”. 
Ao depois, determina que essas obras, desde que urgentes, podem ser feitas sem autorização da 
assembleia e apenas devem ser comunicadas a ela posteriormente. 
Mas poder-se-ia redarguir novamente, alegando que, na ausência de urgência, como é o caso da 
pintura, a aprovação da assembleia para as despesas sempre deve existir. 
De fato, determina o § 3º do art. 1.341, que, “não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, 
que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia (...).” 
Haveria contradição ou antinomia no Código Civil? 
Como a conservação pode ser um dever do síndico se essa mesma conservação deve ser submetida 
à aprovação da assembleia? 
As respostas, pelo que entendo, são mais simples do que parecem e resumem tudo o que foi dito: 
a) O síndico deve conservar o edifício sob pena de omissão, responsabilidade civil e destituição 
(Código Civil, arts. 1.348, V, e 1.349). 
 
b) Se a despesa com a conservação for de pequena monta, não há, sequer, a necessidade de 
assembleia (Código Civil, art. 1.341, § 1º). 
 
c) Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra urgente, o síndico realiza de qualquer 
forma e, ao depois, dá ciência à assembleia, não havendo necessidade de prévia aprovação, como pode 
ocorrer, por exemplo, com o rompimento da coluna de água (Código Civil, art. 1.341, § 2º).[11]. 
 
d) Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra não for urgente (Código Civil, art. 1.341, 
§ 3º), o síndico providencia orçamentos e os submete à assembleia que apenas decidirá de que forma será 
feita a conservação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a obra – que é um dever seu – será ou não 
realizada. O exemplo é a pintura ou a recuperação da fachada. Portanto, em razão do dever de conservação 
imposto ao síndico, mesmo que a obra não seja urgente, a assembleia não pode decidir pela não realização da 
despesa que for destinada a conservar o edifício. Poderá, apenas, decidir como será feita a conservação. 
 
 
 
 
17
Ninguém discute se os funcionários do edifício devem ser ou não pagos e muito menos se o rateio 
para esse pagamento deve ou não deve ser feito. É dever do síndico diligenciar para cumprir essa obrigação 
como também é um dever seu a conservação do edifício. 
Por fim, a lei não disse o que é uma despesa excessiva. 
Sendo assim, repetindo o que já dissemos alhures[1] transcreve-se a crítica do insigne 
Desembargador Gildo dos Santos[2] à alínea “g” do art. 23 § 1º da Lei 8.245/1991, que impõe ao locatário o 
pagamento de “pequenos reparos nas dependências (...)” e pode ser aproveitada por analogia: “sabe-se que é 
condenável a existência de adjetivos nos textos legais, exatamente porque, sendo pequeno um qualificativo 
de significação abstrata, não se pode saber, com exatidão, o que é um reparo ou conserto pequeno. É de se 
prever, portanto, infindáveis elucubrações sobre a caracterização do que sejam pequenos reparos nas 
dependências e instalaçõeselétricas e hidráulicas de uso comum.” 
Tentando solucionar a respeitável crítica, ouso definir um critério levando em consideração o valor 
do reparo. 
Desse modo, já que a lei não definiu o critério de despesa excessiva, naquela oportunidade demos 
nossa sugestão e aproveitamos aqui o mesmo critério. 
Vamos a ele: se, após o rateio, a despesa não ultrapassar metade do valor da despesa ordinária de 
condomínio do mês em que ocorrer, não será excessiva. 
Em suma, se a despesa de conservação superar a metade do valor da despesa ordinária do mês em 
que ocorrer, será qualificada como despesa excessiva, caso contrário, não o será. 
É conveniente, contudo, que essa circunstância conste da convenção. Observe-se que, no caso de 
cobrança parcelada, o valor total da despesa rateada deve ser levado em conta, não a parcela mensal. 
 
3. Necessidade de transparência e inserção na “ordem do dia” constante da convocação 
Insta esclarecer que, nos termos de remansosa doutrina e jurisprudência, não pode ser aprovada 
qualquer matéria que não conste de forma clara na ordem do dia. 
Assim, qualquer que seja a obra, sua clara menção deve ser feita no instrumento de convocação para 
dar publicidade a todos os condôminos daquilo que se pretende aprovar. 
No acórdão já mencionado, do Tribunal de Justiça de São Paulo[1], deixou claro o Desembargador 
relator: "Não bastasse, padece a assembléia de um segundo e sério vício formal, por ausência de inclusão da 
matéria na ordem do dia. Como é sabido, devem, obrigatoriamente, constar da convocação, sob pena de 
nulidade, a ordem do dia, o local e a hora da primeira assembléia, e, na hipótese de sua frustração, deve 
constar o mesmo em relação à segunda assembleia.” 
"A ordem do dia deve ser clara, objetiva, de modo a propiciar ao condômino aferir a conveniência 
de seu comparecimento e a oportunidade de se preparar para deliberação e votação." 
"É comum a utilização de expressões genéricas de fechamento nas convocações, como interesse 
geral dos condôminos, que, todavia, prestam-se somente a decidir assuntos de somenos e comunicações.” 
"Todas as questões relevantes, em especial as geradoras de obrigações para os condôminos, 
alteração da convenção e do regimento interno e mudanças na utilização das áreas comuns, devem constar de 
modo expresso da ordem do dia, sob pena de nulidade da votação." 
 
Bibliografia: 
AVAAD, Pedro Elias. Condomínio em edificações. Rio de Janeiro: Renovar, 2004. 
BOBBIO, Norberto. Teoria do ordenamento jurídico. Tradução: Maria Celeste C. J. Santos. 10ª.ed. 
Brasília: Universidade de Brasília, 1999. 
LOPES, João Batista. Condomínio. Problemas Fundamentais da Propriedade Horizontal. 3ª ed. São 
Paulo: Revista dos Tribunais, 1990. 
LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado, coordenador Ministro Cezar Peluso. 
São Paulo: Manole, 2007. 
NASCIMENTO FRANCO, João e GONDO, Nisske. Incorporações Imobiliárias. São Paulo: 
Revista dos Tribunais, 1984. 
 
 
 
18
PELUSO, Cezar. Código Civil Comentado. São Paulo: Manole, 2007. 
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. Rio de Janeiro: Forense, 1965. 
PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado do Direito Privado. São Paulo: Revista 
dos Tribunais, 1984. 
SANTOS, Gildo dos. Locação e despejo, 2ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1992. 
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio e TARCHA, Jorge. Despesas ordinárias e extraordinárias de 
condomínio, 2ª ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000. 
TALAVERA, Glauber Moreno in Comentários ao código civil: artigo por artigo. Coordenação Luiz 
Antonio Scavone Jr... [et al.]. 2ª. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2008. 
 
3.9- O síndico 
Responsável pela representação administrativa e judicial do condomínio o síndico é eleito 
em AGO (Assembleia Geral Ordinária) convocada no início o exercício e com o propósito específico 
de aprovar/rejeitar as contas do síndico anterior, eleger o novo síndico e o novo conselho fiscal e 
aprovar o orçamento do condomínio para o custeio das despesas no próximo exercício (art. 1.350 
CC). Geralmente o mandato do síndico é de 1 ano, podendo ser de dois, prorrogado por mais um 
período igual. (art. 1.347 CC). 
 Não podem votar ou ser votadas em AGO ou AGE (Assembleia Geral Extraordinária) as 
pessoas que não estiverem quites com as suas obrigações condominiais (v. art. 1.335, III CC). 
 
3.9.1- Deveres do síndico: art. 1.348 
I - convocar a assembleia dos condôminos; 
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os 
atos necessários à defesa dos interesses comuns; 
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou 
administrativo, de interesse do condomínio; 
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da 
assembleia; 
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos 
serviços que interessem aos possuidores; 
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; 
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas 
devidas; 
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; 
IX - realizar o seguro da edificação. 
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. 
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as 
funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. 
 
3.9.2- Destituição do síndico (art. 1.349 CC). 
 
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo 
antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar 
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. 
 
 
 
19
 3.10- Assembleia Geral Ordinária e Assembleia Geral Extraordinária 
Quórum de maioria simples para aprovação das proposições, a não ser nas hipóteses 
anteriormente especificadas, onde o quórum para deliberação e aprovação tem que ser de 2/3 ou por 
unanimidade. (art. 1.352 a 1.355 CC) Pode-se convocar AGE ou AGO, se não o fizer o síndico, pela 
assinatura da convocatória pelo mínimo de ¼ dos condôminos (v. § 1º do art. 1.350 CC). 
 
3.11- O conselho fiscal – art. 1.356 CC 
Mandato de até 2 anos, prorrogáveis por igual período; 3 membros no mínimo que têm que 
ser necessariamente condôminos, residentes ou não; tem a função de fiscalizar as contas do síndico; 
não podem integrá-lo parentes ou afins do síndico ou do administrador, caso haja. 
 
 3.12- Extinção de condomínio edilício – arts. 1.357 e 1.358 CC 
Demolição (voluntária ou forçada – autoridade pública por questões de segurança ou 
insalubridade); destruição (fenômenos da natureza, incêndio, etc.) ou desapropriação (art. 1.358 CC) 
 
 
4. Novidades da Lei nº 13.465/2017: o condomínio de lotes, o condomínio urbano 
simples e o loteamento de acesso controlado 
 
Carlos Eduardo Elias de Oliveira 
 
1. INTRODUÇÃO 
Tivemos a oportunidade de, em outro texto[3], tratar do Direito Real de Laje, expondo-lhe as 
novidades e as suas principais características nos moldes da Lei nº 13.465/2017. 
Há, porém, outras inovações trazidas pela Lei nº 13.465/2016 que merecem ser tratadas por 
representarem novidades expressivas no Direito Civil. 
Vamos cuidar aqui de duas novas espécies de Condomínio (o de Lotes e o Urbano Simples) e de uma 
nova espécie de loteamento (o de Acesso Controlado). 
Deixaremos de abordar outras novidades, como a criação de um sistema destinado a operacionalizar 
o registro eletrônico de imóveis (art. 76), a instituição de um número único de matrículas imobiliárias no País 
(art. 101, que acresce o art. 235-A à Lei de Registros Publicos), a pulverização do registro das linhas férreas 
para cada uma das serventias de registros de imóveis sobre o trecho do tapete de trilhos inserido na sua 
circunscriçãoterritorial (art. 56, que modificou o art. 171 da Lei de Registros Publicos), a racionalização das 
regras de execução extrajudicial da propriedade fiduciária sobre imóveis (arts. 66 e 67, que, entre outras 
normas, modificou a Lei nº 9.514/97), as adaptações das regras de usucapião coletivo urbano (art. 79, que 
modifica o art. 10 do Estatuto da Cidade), a regulamentação de um procedimento de regularização fundiária 
urbana que permita a perda da propriedade de um imóvel que esteja ocupado, de modo consolidado, por 
terceiros diante do silêncio do titular tabular (arts. 20, § 6º, e 31, § 6º), a redução dos juros compensatórios 
nas desapropriações agrárias de 12% ao ano para o patamar remuneratório próprio dos Títulos da Dívida 
Agrária no caso de desapropriação por interesse social (art. 2º, que insere o § 9º ao art. 5º da Lei nº 8.629/1993) 
e a possibilidade de levantamento de valores depositados em juízo na desapropriação após concordância 
escrita do desapropriado, sem renúncia ao direito de discutir diferenças de valores (art. 104, que acresceu o 
art. 34-A ao Decreto-Lei nº 3.365/1941). 
 
 
 
20
 
2. ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO 
2.1. Noções gerais 
 
Quando um bem pertence a mais de uma pessoa, ou seja, quando duas ou mais pessoas têm o domínio 
de um mesmo bem, tem-se um condomínio. Até a Lei nº 13.465/2017, o Direito Civil conhecia apenas duas 
espécies de condomínio: (1) o tradicional, também chamado de geral, disciplinado a partir do art. 1.314 do 
CC e (2) o edilício, que é disciplinado a partir do art. 1.331 do CC e, no que não for contraditório, pela Lei nº 
4.591/64. 
Com a Lei nº 13.465/2017, surgiram duas novas espécies de condomínio: (1) o condomínio de lotes, 
que está hospedado no art. 1.358-A do CC e credenciado também pelo art. 2º, § 7º, e pelo art. 4º, § 4º, da Lei 
nº 6.766/79; e (2) o condomínio urbano simples, disciplinado pelos arts. 61 a 63 da Lei nº 13.465/2017. 
O condomínio de lotes é fruto do que designamos de um parcelamento do solo que ora designamos 
de loteamento condominial, conforme exporemos mais abaixo. 
 
2.2. Condomínio tradicional 
Historicamente, a primeira espécie de condomínio que surgiu foi o condomínio tradicional ou geral, 
assim entendido o condomínio de frações ideais sobre um mesmo bem. Sob a concepção romana de 
condomínio – a qual prevaleceu no Direito brasileiro para efeitos de Direito das Coisas[4] –, cada condômino 
é dono de um “percentual” (uma fração ideal) do imóvel. Essa fração ideal tem conteúdo econômico e pode 
ser considerado um bem, suscetível, inclusive, de alienação. 
No direito brasileiro, o condômino pode alienar a fração ideal a terceiros, desde que, previamente, dê 
preferência para os outros condôminos (arts. 504e 1.314, CC). Esse direito de preferência decorre da 
inclinação legislativa no sentido de estimular o retorno da propriedade ao seu perfil unitário, pois o 
condomínio tradicional é, na expressão dos romanos antigos, a “mãe da discórdia”. De fato, como expusemos 
no texto relativo ao Direito Real de Laje[5], a diversidade de projeto de vida de cada um dos condôminos 
sempre é um tonel cheio de pólvora cujo ansioso pavio está à espera de ser acendido por uma faísca de um 
pequeno desentendimento. 
 
2.3. Condomínio edilício 
Os avanços nas formas de construção fizeram com que surgisse a necessidade de disciplinar a relação 
jurídica que surgiu em arranjos de construção que envolviam, de um lado, recintos dedicados a apenas um 
dos condôminos e, de outro lado, áreas destinadas ao uso comum, à semelhança do que sucede nos prédios 
de apartamentos que conhecemos atualmente. O condomínio edilício passou a disciplinar essa organização 
arquitetônico-jurídica consistente em imóveis com áreas de propriedade exclusiva dos condôminos 
(“unidades autônomas”) – como os apartamentos em prédios – e áreas de propriedade comum – como o hall 
de entrada, a piscina etc. 
Nessa espécie de condomínio, cada condômino possui a propriedade exclusiva da unidade privativa, 
que, por representar um imóvel autônomo, recebe uma matrícula própria no Cartório de Imóveis. Lembre-se 
de que, à luz do princípio da unitariedade ou unicidade matricial, cada imóvel necessariamente deve ter uma 
matrícula no Cartório de Imóveis. 
Além de ser proprietário da unidade privativa, o condômino será titular de uma fração ideal do solo 
e das áreas comuns. A extensão da fração ideal dependerá do disposto no ato de instituição do condomínio, 
mas, na prática, o comum é que seja proporcional à dimensão da área construída da unidade privativa (art. 
1.331, § 3º, do CC). Assim, quem é proprietário de um apartamento de 120 m2 terá uma fração ideal 
correspondente ao dobro do que teria o dono de um apartamento de 60 m2. Outros critérios poderiam ser 
adotados no ato de instituição do condomínio. 
Alerte-se que essa vinculação da unidade privativa a uma fração ideal da solo e das áreas comuns 
constitui uma situação jurídica propter rem. Isso significa que essa situação jurídica não depende da pessoa 
que seja a proprietário do bem, e sim apenas da própria existência do bem. Em outras palavras, quem adquirir 
 
 
 
21
a propriedade da unidade privativa necessariamente adquire a propriedade da respectiva fração ideal do solo 
e das áreas comuns. 
O condomínio edilício pode ser horizontal ou vertical. Embora haja certa controvérsia nessa 
classificação, parece-nos que a concepção de Caio Mário da Silva Pereira é a mais adequada. O condomínio 
horizontal é aquele em que as unidades autônomas são separadas por planos virtuais horizontais, razão por 
que também pode ser chamada de condomínio em planos horizontais. Isso significa que os famosos 
condomínios em prédios de apartamentos de vários andares representam um condomínio horizontal, pois os 
andares são separados por planos virtuais horizontais. Por outro lado, o condomínio vertical ou em planos 
verticais é aquele cujas unidades privativas são separadas por planos virtuais verticais. Trata-se dos famosos 
condomínios de casas. 
A propósito, o art. 8º da Lei nº 4.591/64 define o condomínio horizontal (de andares) na alínea b e o 
vertical (de casas) na alínea a, conforme se lê abaixo: 
 
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário 
deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o 
seguinte: 
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada 
a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização 
exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, 
que corresponderá às unidades; 
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será 
discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de 
utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de 
partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades” 
 
Há, porém, quem se valha da classificação em sentido oposto ao de Caio Mário, associando a direção 
da construção à nomenclatura, de modo que o condomínio de andares seria vertical e o condomínio de casas 
seria horizontal. 
Seja como for, o fato é que o desenvolvimento histórico exigiu uma reformulação do conceito de 
propriedade para abranger um novo arranjo jurídico-real consistente no condomínio edilício. 
 
2.4. Realidade a exigir novas espécies de condomínio diante do fenômeno do loteamento Fechado 
 
O Direito nasce dos fatos, diziam os romanos (ex facto oritur ius). A realidade fática é que impulsiona 
o Direito. E, para lembrar o jurista francês George Ripert, “quando o Direito ignora a realidade, a realidade 
se vinga, ignorando o Direito”. A sabedoria popular não é diferente quanto à inevitabilidade de alguns fatos 
concretos diante da omissão do Direito e estáexpressa até em músicas, como neste excerto da música “O que 
será (a flor da terra)”, de Chico Buarque: “O que será que será? Que todos os avisos não vão evitar? Porque 
todos os risos vão desafiar”. 
Evidentemente não estamos a celebrar a anomia ou o descalabro do Direito, mas apenas realçando 
que as normas jurídicas sempre devem buscar atentar para a realidade concreta. É papel do Direito também 
combater injustiças que eventual desordem fática esteja perpetrando. Em questões fundiárias, por exemplo, 
há situações em que o Direito deve sim valer-se da força para impedir esbulhos e invasões injustas. O tema, 
porém, é complexo e fica aqui expedido para outros debates acadêmicos. 
No presente momento, o que se quer realçar é que a realidade das cidades brasileiras passou a 
progressivamente ser ocupada por figuras conhecidas como “loteamento fechado”, mesmo sem um respaldo 
legal expresso. A realidade ignorou o Direito. 
Em suma, quando se trata de parcelamento do solo, a disciplina da matéria se dá por legislação 
própria. No Brasil, o primeiro diploma sobre loteamento foi o Decreto-Lei nº 58/1937. Depois, sobreveio o 
Decreto-Lei nº 271, de 1967, e, em seguida, a Lei nº 6.766/1979 (Lei de Loteamentos), as quais passaram a 
 
 
 
22
cuidar do parcelamento do solo urbano, de maneira que sobrou àquele primeiro diploma da era varguista a 
tarefa de disciplinar o parcelamento do solo rural no que não for incompatível com legislações rurais 
específicas. 
Grosso modo, o parcelamento do solo consiste na divisão de uma gleba (porção grande de terra) em 
lotes (porções menores de terra). É fatiar o solo em lotes. Quando se aproveita o sistema viário existente, o 
parcelamento do solo é batizado de desmembramento. Quando, porém, se criam vias de circulação, o 
parcelamento é designado de loteamento (art. 2º, Lei nº 6.766/1979). 
O âmago da Lei de Loteamentos consiste no interesse público existente em o Estado controlar esses 
fatiamentos do solo, pois o parcelamento do solo pode implicar diversas repercussões negativas para a 
sociedade. 
Daí decorre que, por exemplo, a Lei de Loteamentos veda criação de lotes em tamanho inferior à 
fração mínima de parcelamento (art. 4º, II), a fim de evitar imóveis sem adequado potencial de 
aproveitamento. 
Igualmente, como o parcelamento do solo acarreta adensamento populacional, o que inevitavelmente 
gerará sobrecarga nos serviços públicos disponibilizados nas suas adjacências, a realização de loteamentos 
exige prévia autorização do município, em procedimento disciplinado pela Lei de Loteamentos. Nesse caso, 
o município poderá condicionar a aprovação a que o loteador ceda espaços para a construção de equipamentos 
públicos (ex.: para a instalação de uma escola pública) e a que o loteador custeie algumas obras públicas (ex.: 
expansão de asfalto). A propósito desse tema, fazemos remissão aos arts. 4º ao 24 da Lei nº 6.766/79. 
Outra característica essencial da Lei de Loteamentos é estabelecer que, no momento do registro do 
loteamento no Cartório de Imóveis, imediatamente são transferidas para a propriedade do Município todas as 
áreas destinadas ao uso público, como as praças, as ruas etc. (art. 22, Lei nº 6.766/79). 
Como se vê, até o advento da Lei nº 13.465/2017, ao ser realizado o parcelamento do solo, não poderia 
haver a criação de áreas de propriedade comum dos proprietários dos lotes, ao contrário do que sucede quando 
se tem um condomínio edilício. Os proprietários dos lotes não são donos das ruas, das praças, das calçadas 
etc. O parcelamento do solo distinguia-se, portanto, do condomínio edilício vertical (o de casas) nesse aspecto. 
Daí decorre que, em princípio, se não houver consentimento municipal, as ruas não poderiam ser 
bloqueadas a terceiros. Isso significa que, se não houver um ato administrativo autorizando a instalação de 
portarias ou de cancelas para restringir ou controlar o trânsito de veículos e de pessoas pelas ruas e pelas 
calçadas da região loteada, essa prática era ilegal. Afinal de contas, a circulação pelas ruas e pelas calçadas a 
qualquer pessoa é essencial para a dinâmica da própria cidade por permitir a livre circulação. As cidades não 
podem ser compostas por vários “feudos murados” que dificultem o trânsito de veículos e de pessoas. 
A realidade, porém, sob o silêncio do Estado, caminhou no sentido da multiplicação de “loteamentos 
fechados”, que o linguajar popular costuma chamar de “condomínios fechados” (de modo atécnico – ao 
menos até o advento da Lei nº 13.465/2017). Os titulares dos lotes costumam constituir uma associação que 
se encarrega de murar a região parcelada e de instalar uma portaria para controle de acesso de pessoas e de 
veículos. Essa é uma realidade notória no País. 
Esse “loteamento fechado” seria legal se houvesse um ato administrativo concedendo o uso dos bens 
públicos (ruas, praças etc.) à associação de moradores, mas, na maior parte dos casos concretos, não há essa 
autorização. 
Ademais, como forma de burlar a Lei de Loteamentos, sempre foi comum os “loteadores” tentarem 
conseguir instalar um “loteamento fechado” invocando a figura do condomínio vertical (o de casas), previsto 
no art. 8º da Lei nº 4.591/64. O argumento deles é o de que, sob essa formatação jurídica, as ruas, praças e 
demais áreas de uso comum não seriam transferidas à propriedade do Município – como sucede no loteamento 
tradicional –, mas seriam propriedade comum dos titulares das unidades privativas. E, nesse caso, não haveria 
a necessidade de criar uma associação de moradores, pois a administração da coisa comum incumbiria ao 
condomínio, ente despersonalizado que tem legitimidade para cobrar contribuições dos condôminos e 
administrar a estrutura predial. 
Realmente, a linha conceitual divisória entre o condomínio de casas e o parcelamento do solo não é 
nítida no texto da legislação. A distinção entre os institutos deve ser buscada na sua finalidade. O 
 
 
 
23
entendimento majoritário é no sentido de que, se o rearranjo espacial acarretar um considerável adensamento 
populacional, esse caso seria sujeito à Lei de Loteamentos, pois, além de ser necessário o controle prévio do 
Estado diante dos impactos que haverá nos serviços públicos, está claro que o objetivo aí é criar áreas com 
total autonomia para construção e administração. 
Se, porém, o adensamento populacional decorrente desse rearranjo espacial for pequeno, poder-se-ia 
cogitar no condomínio edilício vertical, caso o objetivo seja manter um convívio comum dos proprietários. 
O fato é que a linha conceitual divisória entre essas figuras realmente não é clara no texto da 
legislação, o que fez com que, em diversos casos, a figura do “loteamento fechado” recebesse ares de 
juridicidade por meio da utilização indevida das regras do condomínio horizontal (de casas). Houve até 
mesmo a edição de leis municipais autorizando esse tipo de solução jurídica precária. 
A discussão ganha mais relevância quando se pretende exigir que os proprietários dos lotes 
contribuam com as despesas comuns. O Superior Tribunal de Justiça golpeou letalmente muitos “loteamentos 
fechados” quando, mudando a sua orientação jurisprudencial, pacificou o entendimento de que não há 
obrigação de os titulares dos lotes pagarem qualquer contribuição para a associação de moradores. O STJ 
entendeu que não se poderia falar aí em enriquecimento sem causa, pois, no loteamento, as vias públicas e os 
demais equipamentos públicos são bens públicos municipais, de sorte que, por falta de obrigação legal, não 
há dever de contribuição compulsória pelos titulares dos lotes. Esse entendimento do STJ não abrangeu, 
porém, os casos de “loteamentos fechados” que foram disfarçados sob as vestes de condomínio “de casas” 
(STJ, REsp 1439163/SP, 2ª Seção, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministro Marco 
Buzzi, DJe 22/05/2015). 
Tudo isso já denunciava o envelhecimento das figuras jurídicas disponíveis no Direito das Coisas 
para disciplinar a realidade.A situação de informalidade a que estão expostos inúmeros “loteamentos 
fechados” não decorre apenas da leniência do Estado, mas também (e principalmente) da morosidade 
legislativa no trato da matéria. 
 
3. Condomínio de lotes e o Loteamento de acesso controlado 
 
3.1. Definições 
Com olhos na impotência jurídica tradicional para enfrentar a realidade de informalidade generalizada 
representada pelos “loteamentos fechados”, a Lei nº 13.465/2017 criou uma nova espécie de condomínio, 
batizado de “condomínio de lotes”. 
As regras centrais dessa nova espécie de condomínio foram colocadas, com acerto, no Código Civil 
ao lado das outras figuras de condomínio. O Código Civil não precisou ser abundante em regras, pois, na 
realidade, esse condomínio de lotes, nada mais é do um desdobramento do condomínio edilício vertical (o de 
casas) de que tratava o art. 8º da Lei nº 4.591/2017. O Código Civil disciplina a matéria em apenas um artigo, 
o art. 1.358-A. 
Lembre-se de que condomínio edilício vertical (o de casas) não cria lotes, e sim unidades imobiliárias 
vinculadas a uma fração ideal do solo e das áreas comuns. Essas unidades autônomas consistem 
necessariamente em construções existentes, e não em meros lotes avulsos. Observe-se que a alínea a do art. 
8º da Lei nº 4.591/64 estabelece que o condomínio edilício vertical envolve “unidades autônomas que se 
constituírem em casas térreas ou assobradadas”. 
Agora, o novo art. 1.358-A do CC passa a permitir a criação de um condomínio que será composto 
por lotes, os quais estarão necessariamente vinculados a uma fração ideal das áreas comuns em proporção a 
ser definida no ato de instituição. Isso significa que, nesse arranjo espacial, as ruas, as praças e as demais 
áreas de uso comum não são transferidas à propriedade do Município, mas continuam sendo propriedade 
privada, pertencente aos titulares do lote de acordo com a respectiva fração ideal. 
 
3.2. Distinção em relação ao condomínio edilício em planos verticais 
Diante da semelhança das figuras, o § 2º do art. 1.358-A do CC limita-se a estabelecer que serão 
aplicadas ao condomínio de lotes as regras de condomínio edilício no que couber. Apenas por questão 
 
 
 
24
meramente de conforto político, esse dispositivo afirma o óbvio: deve ser respeitada a legislação urbanística. 
Trata-se de obviedade, pois todos os condomínios têm de observar a legislação urbanística, assim como a 
ambiental e as de outras naturezas. Esse acréscimo destinou-se mais a dar conforto político na criação do 
instituto, com o objetivo de deixar clara a preocupação com as normas urbanísticas. 
Desse modo, no condomínio de lotes, não haverá uma associação de moradores, e sim um 
condomínio, ente despersonalizado que é representado pelo síndico, que se sujeita às deliberações dos 
condôminos e que tem legitimidade para cobrar as contribuições de todos os condôminos. 
 
3.3. Obras de infraestrutura 
Em excesso legislativo, o § 3º do art. 1.358-A estabelece que, “para fins de incorporação imobiliária, 
a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor”. Esse dispositivo afirma o óbvio: 
como, no condomínio de lotes, as áreas de uso comum são bens privados, não há razão alguma para que as 
obras de infraestrutura sejam feitas pelo poder público. 
Esse dispositivo, porém, é potencialmente causador de problemas jurídicos futuros, pois é plenamente 
possível entender que, na realidade, ele se destina a proteger os adquirentes de “lotes na planta” (incorporação 
é vender “imóveis futuros” que serão incorporados ao solo), de maneira que eventual cláusula dos contratos 
de alienação feitas pelo incorporador poderá ser tida por nula se deixar as obras de infraestrutura para serem 
executadas pelos compradores dos lotes. 
Ao nosso sentir, o dispositivo deve ser interpretado restritivamente, de modo a entender que, na 
realidade, ele se destina apenas a proteger o interesse público de que o condomínio de lotes não crie uma área 
desértica e sem o suporte adequado. Daí decorre que esse dispositivo não impede o incorporador de repassar 
os custos ou a obrigação de fazer essas obras aos compradores dos lotes. Esse repasse, porém, não exonerará 
o incorporador de responder perante a Administração Pública por omissões na realização dessas obras, 
ressalvado – se for o caso – o direito de regresso contra os compradores dos lotes. 
 
3.4. Restrições próprias de condomínio: de fachadas a regras de convívio 
 
No condomínio de lotes, como as áreas comuns são propriedade privada, é viável que, na convenção 
condominial, sejam impostas restrições relacionadas à aparência do local e às regras de convívio. 
47. Isso significa que, na convenção, poder-se-á estabelecer, por exemplo, que nenhuma casa poderá ter 
fachada de cor azul. Esse tipo de restrição destinada a manter um padrão de beleza é comum em “loteamentos 
fechados” nos EUA e, ao nosso sentir, revela-se plenamente compatível com o regime desenhado pelo 
condomínio edilício no Brasil. 
É evidente que abusos de direito na convenção devem ser tidos por nulos. Assim, se a convenção 
proíbe que os condôminos hospedem crianças e até mesmo animais de estimação, estaremos diante de regras 
que excedem os limites da boa-fé, dos bons costumes e dos fins sociais e econômicos do direito, a configurar 
um abuso de direito e a atrair a nulidade da cláusula convencional (arts. 166 e 187 do CC). 
 
3.5. Incorporação ou loteamento? 
O condomínio de lotes deverá ser fruto de um parcelamento do solo. Afinal de contas, é um 
condomínio de ... lotes! O próprio art. 2º, § 7º, da Lei nº 6.766/1979 estabelece que o lote poderá ser 
constituído como um imóvel autônomo (que é a forma tradicional de lote até hoje conhecida) ou como uma 
unidade imobiliária integrante de um condomínio de lotes. 
O lote continua sendo um imóvel próprio, com direito a uma matrícula própria no Cartório de 
Imóveis, em observância ao princípio da unitariedade matricial. Todavia, o conceito de lote se ampliou. 
Isso significa que, para a criação de um condomínio de lotes, necessariamente devem ser observados 
todos os procedimentos da Lei de Loteamentos, como a exigência de aprovação prévia do município. 
A Lei nº 6.766/79, portanto, é plenamente aplicável para disciplinar também o condomínio de lotes. 
Ora, essa lei já possui regras para disciplinar os casos de venda de “lotes na planta”, ou seja, de lotes que 
 
 
 
25
ainda serão edificados, razão por que podemos levantar a seguinte indagação: a Lei de Incorporação 
Imobiliária (Lei nº 4.591/64) também seria aplicável? 
Incorporação imobiliária é alienar unidades autônomas de um condomínio que ainda será construído 
e instituído. É, grosso modo, alienar “imóvel na planta”. Portanto, se alguém haverá de construir um prédio e 
instituir um condomínio edilício sem alienar precocemente qualquer uma das unidades, não há falar em 
incorporação imobiliária. 
Ao nosso sentir, a Lei de Incorporação Imobiliária é vocacionada a preparar a instituição de 
condomínios no futuro, de modo que ela tem de ser também observada no condomínio de lotes. Nesse sentido, 
o próprio § 3º do art. 1.358-A do CC fez remissão expressa à incorporação imobiliária. 
Seja como for, entendemos que a Lei nº 4.591/64 deve ser aplicada para suprir lacunas da Lei de 
Loteamentos. Em outras palavras, a sua aplicação deve ser subsidiária. Por exemplo, a Lei de Incorporação 
prevê o “patrimônio de afetação” no seu art. 31-A como um modo de proteção aos adquirentes de futuras 
unidades autônomas, figura essa que deve ser admitida para suprir lacunas da Lei de Loteamentos. 
Igualmente, ao tratar dos documentos obrigatórios a serem apresentados pelo incorporador, o art. 32 da Lei 
nº 4.591/64 lista documentos não previstos no catálogo de documentos a serem apresentados pelo loteador na 
forma do art. 18 da Lei de Loteamentos, a exemplo da “futura Convenção de condomínio que regerá a 
edificação ou o conjunto de edificações” (alínea j do art. 32 da Lei nª 6.766/79). Convém quea Lei de 
Incorporação supra essa lacuna da Lei de Loteamentos. 
Consideramos que a Lei de Loteamentos é o diploma principal a ser levado em conta, pois ela hospeda 
o interesse público vinculado à ordenação do território, interesse esse que justifica a prevalência dessa lei 
sobre a lei de incorporação imobiliária, cuja tônica repousa mais no interesse transindividual dos futuros 
proprietários de unidades autônomas do que propriamente em um interesse público mais puro. É verdade que 
a Lei de Incorporação também contém regras de interesse puramente público, mas elas representam um 
ingrediente menos concentrado do que sucede na Lei de Loteamentos. 
Portanto, diante do princípio da supremacia do interesse público sobre o privado, temos que a Lei de 
Loteamentos deve prevalecer no caso de divergência em relação à Lei de Incorporação Imobiliária, que 
servirá apenas para suprir lacunas daquela. O próprio legislador acenou para essa natureza principal da Lei 
de Loteamentos ao inserir ajustes apenas no texto desse diploma, e não no da Lei de Incorporação Imobiliária. 
 
3.6. Restrições sobre áreas comuns dos Condomínios de lotes 
 
A Lei de Loteamentos, como se realçou, disciplina o condomínio de lotes. Há, porém, adaptações, 
pois não se poderá aplicar a regra do art. 22 da Lei de Loteamentos, que prevê a transferência, para o 
patrimônio do Município, das áreas comuns. Afinal de contas, trata-se de áreas privadas. 
59. Todavia, embora esteja a afirmar o óbvio, a Lei nº 13.465/2017 foi didática ao inserir um § 4º do art. 4º 
da Lei nº 6.766/79, estabelecendo que o município poderá instituir limitações administrativas ou direitos reais 
sobre essa área privada em benefício do interesse público. O referido dispositivo, no seu afã didático, deu 
exemplos, como a possibilidade de instituição de servidão de passagem, direito real de usufruto ou a 
imposição de restrições à construção de muros. 
As expressões “limitações administrativas” e “direitos reais sobre coisa alheia” devem ser 
interpretadas extensivamente, de modo a abranger também situações em que o Município impõe condições, 
termos e encargos. Afinal de contas, esses elementos influem na configuração do direito real. Dessa forma, é 
plenamente admissível que o Município condicione o parcelamento do solo a que o condomínio de lotes 
cumpra um encargo: a de construir um prédio para a instalação de uma escola pública às custas do próprio 
loteador. Trata-se aí de um encargo de interesse coletivo, que poderá ser exigido pelo Município e, também, 
por interpretação analógica do parágrafo único do art. 553 do CC, pelo Ministério Público. 
Nesse contexto, se não tiver havido imposição expressa do Município no momento de aprovação do 
loteamento ou se não houver outra norma municipal em sentido contrário, a construção de muros e o controle 
de acesso de veículos e de pessoas é plenamente admissível, pois as áreas comuns são propriedade privada. 
 
 
 
 
26
3.7. O loteamento de acesso controlado 
Embora o “loteamento fechado” possa ser plenamente constituído sob a forma de condomínio de 
lotes, nada impede que essa figura seja feita sem a constituição de um condomínio de lotes. É que a Lei nº 
13.465/2017 adicionou o § 8º ao art. 2º da Lei nº 6.766/79 para criar a figura do “loteamento de acesso 
controlado”, que pode ser utilizada para respaldar a dinâmica de loteamentos fechados, assim entendidos 
aqueles que, por qualquer meio (muros, portarias etc.) restringem o acesso de terceiros à região loteada. 
O loteamento de acesso controlado nada mais é do que um parcelamento de que resultem lotes sob a 
forma de imóveis autônomos (e não como unidades condominiais) com a possibilidade de serem instaladas 
portarias nas ruas com o objetivo de controlar o acesso de veículos e de pessoas. Esse tipo de restrição de 
controle depende de ato administrativo do Município. 
Essa autorização municipal deverá ser concedida a algum representante dos interesses dos moradores 
da região loteada, o que geralmente sucederá em favor de alguma associação de moradores. Cumprirá ao 
Município regulamentar esse procedimento de seleção do representante dos moradores, mas é certo que uma 
associação que reúna parcela substancial dos moradores deve ser admitida como legitimada a receber a 
autorização municipal para promover o controle de acesso. 
O que o art. 2º, § 8º, da Lei nº 6.766/79 deixou claro é que jamais poderá ser bloqueado o acesso de 
veículo algum ou de pessoa alguma, se o condutor ou o pedestre se identificar e autorizar o seu cadastramento. 
Há o interesse público de impedir a feudalização das cidades e o atordoamento do fluxo de veículos e de 
pessoas por conta de bloqueios indevidos à circulação em vias públicas. 
Lembre-se de que, no loteamento de acesso controlado, as vias de circulação são bens públicos 
municipais, o que justifica o direito de qualquer pessoa devidamente identificada circular através delas. 
Não se pode, portanto, confundir essa espécie de loteamento (o loteamento de acesso controlado) com 
o loteamento em regime de condomínio de lotes, pois, neste último, as vias de circulação interna são bens 
privados e, portanto, estão sujeitos a qualquer tipo de restrição imposta pelos condôminos, salvo limitação ou 
direito real impostos pelo município. 
 
3.8. Espécies de loteamentos: tradicional, de acesso controlado e condominial 
 
Em resumo, consideramos haver três espécies de loteamentos: 
a) Loteamento tradicional: aquele em que os lotes são imóveis autônomos (art. 2º, § 7º, Lei nº 6.766/79). 
 
b) Loteamento de acesso controlado: é o loteamento tradicional com a autorização municipal para que os 
representantes dos proprietários (geralmente uma associação) controlem o acesso de pessoas e de veículos 
mediante a sua identificação e o seu cadastramento, vedado, porém, bloquear-lhes o trânsito se estiverem 
identificados (art. 2º, § 8º, Lei nº 6.766/79). 
 
c) Loteamento condominial: aquele em que os lotes constituem unidades autônomas de um condomínio de 
lotes (art. 2º, § 7º, Lei nº 6.766/79). 
 
A figura do “loteamento fechado” não é uma categoria jurídica autônoma, mas apenas uma 
nomenclatura didática e popular para designar os loteamentos que são murados e que impõem controle de 
acessos a pedestres e a veículos. Portanto, o loteamento de acesso controlado é um loteamento fechado e o 
loteamento condominial poderá vir a ser considerado um loteamento fechado, caso os condôminos assim 
decidam coletivamente e caso inexista restrição imposta pelo Município. 
 
3.9. Os “loteamentos fechados atuais” podem adotar a forma de condomínio de lotes? 
 
Questão interessante é saber se os inúmeros “loteamentos fechados” atuais podem se transformar em 
condomínios de lotes. 
 
 
 
27
Se se tratar de um loteamento formalmente constituído, temos que essa conversão só será possível se 
houver concordância unânime dos titulares dos lotes e se o Município lhes transmitir a propriedade das áreas 
comuns (vias, praças etc.) que – lembre-se – tornaram-se bens públicos desde o registro do loteamento (art. 
22, Lei nº 6.766/79). Nesse caso, só sobrará aos titulares dos lotes buscarem obter, no Município, a 
autorização para a realização de controle de acesso de pessoas e de veículos, de modo a que o seu loteamento 
tradicional torne-se um loteamento de acesso controlado. A grande desvantagem, porém, desse arranjo 
imobiliário é que nenhum titular de lote é obrigado a contribuir financeiramente com as despesas havidas por 
eventual associação de moradores em proveito da coletividade, conforme decisão do STJ (que, a nosso sentir, 
é acertada). 
Se, porém, se tratar de um “loteamento fechado” irregular (e aqui nos referimos aos que não foram 
devidamente constituídos, com a prévia aprovação de projeto de loteamento e o pertinente registro no Cartório 
de Imóveis), temos que é plenamente viável que a sua regularização se dê por meio da instituição de um 
condomínio de lotes ou por meio da instituição de um loteamento de acesso controlado.Isso dependerá do 
município. Ademais, no caso de se pretender regularizar esses “loteamentos fechados” irregulares como um 
condomínio de lotes, é fundamental atentar para a situação de propriedade tabular do terreno. Se o terreno 
não estiver no nome dos titulares dos lotes na proporção da fração ideal que eles haverão de ter no condomínio 
edilício, será necessário que essa propriedade seja transmitida aos titulares dos lotes, o que poderá ocorrer 
por diferentes maneiras, como a legitimação fundiária (art. 23 da Lei nº 13.465/2017), a usucapião ou 
negócios jurídicos de transferência de imóvel. 
 
4. CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES 
 
Uma nova forma de condomínio foi criada e, por atecnia topológica, não foi inserida no Código Civil. 
Trata-se do condomínio urbano simples, cuja disciplina está nos arts. 61 a 63 da Lei nº 12.465/2017. 
Essa nova espécie de condomínio somente se aplica a imóveis urbanos, conforme se extrai do seu 
nome. 
Embora tenha recebido um novo nome, trata-se, na realidade, de uma espécie de condomínio edilício 
que dispensa algumas formalidades em razão da sua pequena dimensão. 
Esse condomínio aplica-se a situações de terrenos onde haja mais de uma construção e em que o seu 
titular queira tornar cada uma dessas construções uma unidade autônoma de condomínio. Diante da sua 
simplicidade, o condomínio urbano simples dispensa a apresentação de convenção de condomínio. 
No texto do art. 61 da Lei 12.465/2017, é autorizado o condomínio urbano simples “quando um 
mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos”. O texto ficou confuso no tocante ao verbete 
“cômodos”: ele é um complemento nominal de “construções” ou é um dos elementos do objeto direto 
vinculado ao verbo “contiver”. Independentemente da resposta, o fato é que é despropositado admitir que 
essa referência a cômodo esteja a permitir que, dentro de uma mesma casa, cada uma dos quartos se torne 
uma unidade autônoma. Não faz sentido admitir que uma casa com três quartos se dilua em um condomínio 
de três cômodos. Daí decorre que, ao tratar de cômodos, a lei quis se referir a situações de construções que 
possuam cômodos de acesso autônomos, como sói acontecer em prédios com vários quartos de acesso 
autônomo. Nesses casos, poder-se-ia também instituir o condomínio urbano simples. 
Em suma, o condomínio urbano simples poderá ser instituído em duas situações: (1) quando o terreno 
contiver várias edificações, como sucede com a vulga “casa dos fundos”; ou (2) quando o terreno contiver 
uma edificação na qual haja mais de um cômodo com acesso autônomo. Não se pode admitir o condomínio 
urbano simples para cômodos que estejam funcional e espacialmente conectadas, como no caso de quartos de 
um mesmo apartamento. É preciso haver autonomia funcional e de acesso no cômodo para ele constituir uma 
unidade autônoma de condomínio urbano simples. 
Como se trata de um condomínio, cada construção constituirá uma unidade imobiliária autônoma e, 
portanto, terá uma matrícula própria no Cartório de Imóveis. Além do mais, cada unidade autônoma deve 
ficar vinculada a uma fração ideal das áreas comuns, à semelhança do que sucede no condomínio edilício. 
 
 
 
28
No tocante à gestão do condomínio, embora se apliquem as regras de condomínio edilício no que 
couber (art. 61, parágrafo único, da Lei nº 13.465/2017), os condôminos podem optar por uma via mais 
simples e podem fazer acordos por instrumentos particulares. 
Apesar da omissão legal, mas em atenção à simplicidade desejada para esse tipo de arranjo espacial, 
o registro desses acordos no Cartório de Imóveis (não na matrícula, e sim no Livro 3) é dispensado. Todavia, 
terceiros adquirentes que não tenham ciência desses acordos por outro meio estarão exonerados de observá-
los. Em outras palavras, esses acordos escritos serão oponíveis a terceiros apenas se eles tomarem ciência 
deles antes da aquisição de uma unidade autônoma. Entendemos que, apesar de não ter sido feita nenhuma 
previsão expressa no art. 178 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015, de 1973), esses acordos escritos 
devem ser equiparados às convenções de condomínio com fundamento no parágrafo único do art. 61 da Lei 
nº 13.465/2017, de sorte que, com base nesse fundamento, seria admitido o seu registro de modo facultativo 
no Livro 3 do Cartório de Imóveis para, se for interesse dos condôminos, produzir efeitos perante terceiros 
(art. 178, III, da Lei de Registros Publicos). 
Não havendo acordo entre os condôminos, aí será o caso de valer-se das regras de condomínio edilício 
previstas a partir do art. 1.331 do CC para que, em assembleia, a decisão observe o quorum de votação. 
A figura do condomínio urbano simples merece aplausos, porque é sensível a uma realidade bastante 
comum de terrenos em que, por exemplo, os pais constroem duas casas “nos fundos” para recepcionar os seus 
filhos. Nesses casos, os pais poderiam transformar a propriedade unitária em um condomínio urbano simples, 
abrindo matrícula para cada uma das unidades correspondentes às construções. Evidentemente, em nome do 
princípio da disponibilidade e da continuidade registral, nesse exemplo, as matrículas serão abertas em nome 
dos pais, que são os proprietários do terreno, de maneira que estes, se quiserem, poderão alienar a propriedade 
dessas unidades autônomas aos seus filhos mediante os procedimentos de praxe (escritura, registro, 
recolhimento do imposto de transmissão pertinente). 
Por fim, externamos nossa crítica ao nome de batismo utilizado, pois o mais adequado teria sido 
designar essa nova espécie de condomínio como “condomínio edilício simples”. Dever-se-ia empregar o 
verbete “edilício”, pois, na realidade, essa figura é o condomínio edilício com simplificações legais. Também 
não achamos adequado valer-se do verbete “urbano” na composição do nome, pois o instituto poderia, no 
futuro, ser aproveitado para áreas rurais também, se sobrevier lei expressa. Aliás, não enxergamos motivos 
para o legislador ter restringido essa figura a áreas urbanas. Talvez seja o caso de a doutrina, por analogia, 
admitir essa figura mesmo em áreas rurais. 
 
5. CONCLUSÃO 
A Lei nº 13.465/2017 está a desafiar os civilistas com novas ferramentas e concepções de Direito das 
Coisas. No presente texto, cuidamos especificamente das novas espécies de condomínios e dos seus 
desdobramentos no regime de parcelamento do solo. 
Trata-se de avanços que convidam os juristas a calçarem a sandália da humildade para reconhecer 
que o “fetichismo institucional” de que tratava Roberto Mangabeira Unger – assim entendido o culto a 
institutos jurídicos antigos – representa uma perigosa patologia que pode comprometer o desempenho do 
principal papel do Direito das Coisas: garantir segurança proprietária em compatibilidade com a realidade 
social da atualidade. O jurista deve cultuar o passado, sem abandonar a ousadia de inovar para enfrentar o 
presente e o futuro. Como lembrava Richard Posner[6], “nossa história, nossas tradições e nossos 
antepassados não são nossos senhores, mas nossos instrumentos”. 
 
________________________________________ 
[1] Averbo meu agradecimento ao amigo Consultor Legislativo Victor Carvalho Pinto, um dos mais 
talentosos urbanistas que conheço e que brindou este estudo com uma revisão tão rica. 
[2] Consultor Legislativo do Senado Federal na área de Direito Civil, Processo Civil e Direito Agrário (único 
aprovado no concurso de 2012). Advogado. Professor de Direito Civil (IDP-Brasília). Mestre em Direito 
(UnB). Bacharel em Direito na UnB (1º lugar no vestibular de 2002). E-mail: carlosee@senado.leg.br . 
 
 
 
29
[3] Disponível em: https://www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/tipos-de-estudos/textos-
para-discussao/td238. Acesso em 14 de julho de 2017. 
[4] Em Direito de Família, a concepção imperante é a de condomínio de mãos juntas, de origem germânica, 
na qual cada condômino não é titular de uma fração ideal, e sim de toda a coisa ao mesmo tempo. 
[5] Disponível em: https://www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/tipos-de-estudos/textos-para-discussao/td238. Acesso em 14 de julho de 2017. 
[6] POSNER, Richard. Para Além do Direito. São Paulo: Editora WMF Martins Fontes, 2009. 
 
 
4.1- Condomínio de lotes 
Seção IV 
Do Condomínio de Lotes 
‘Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes 
que são propriedade comum dos condôminos. 
§ 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, 
ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. 
§ 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, 
respeitada a legislação urbanística. 
§ 3o Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do 
empreendedor.’ 
 
4-2- Loteamento ou condomínios fechados1 
 
Muito embora algumas pessoas pensem que loteamento fechado e condomínio horizontal 
sejam a mesma coisa, não são. Há algumas diferenças expressivas que diferenciam um instituto do 
outro, inclusive com implicações criminais quando há o uso indevido de um instituto em lugar do 
outro. 
Assim, visando esclarecer as diferenças de forma simples, passamos a analisar os institutos. 
Diferenças entre loteamento aberto e loteamento fechado 
Preliminarmente, cumpre esclarecer que loteamento consiste na subdivisão de gleba em lotes 
destinados a edificação, nos termos do §1º, artigo 2º da Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do 
solo urbano. 
 
Art.2º […] 
§1º – Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura 
de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias 
existentes. 
 
Ainda nos termos do referido artigo, a atividade de parcelar o solo urbano não exige a 
necessidade de edificação, mas tão somente a finalidade de edificação. 
 
1 ARAKAKI, Maria José de Souza. Disponível em http://arakakiadvogados.com.br/2016/12/13/diferencas-entre-
loteamento-fechado-e-condominio-horizontal. 
 
 
 
30
É característica do loteamento a abertura de vias de circulação e logradouros públicos, bem 
como a reserva de áreas públicas para implantação de equipamentos públicos, nos termos do art. 4º, 
incisos I e IV, §2º, da Lei nº 6.766/1979. 
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: 
I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, 
bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano 
diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. 
[…] 
IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou 
projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. 
[…] 
§2º – Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e 
similares. 
 
Com o registro do loteamento, haverá a transferência do domínio das áreas destinadas ao uso 
comum para a municipalidade, nos termos do art. 22, “caput”, da Lei nº 6.766/1979. 
Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e 
praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes 
do projeto e do memorial descritivo. 
 
Importante se mostra esclarecer que não há lei federal que regulamente a possibilidade de 
implantação de loteamento fechado, nem mesmo a Lei nº 6.766/1979 trata do loteamento fechado. 
Porém, é possível obter a autorização para o fechamento do loteamento por meio de contrato 
particular de concessão de uso de bens públicos e lei municipal dispondo sobre concessão de bens 
públicos, oportunidade em que o uso das vias públicas e dos aparelhos públicos na área do 
loteamento terão o uso cedido aos proprietários dos lotes, que se responsabilizarão nos termos do 
regulamento da sociedade civil, sem fins lucrativos composta pelos proprietários dos lotes, a 
contribuir com o custeio e manutenção. 
Neste caso, poderá haver a instalação de portarias, cancelas, vigias e consequente restrição do 
uso de bens públicos pela comunidade. 
Assim, referidos bens públicos sofrerão a chamada “afetação”, passando à categoria de bens 
de uso especial nos termos do art. 99, inciso II, da Lei nº 10.406/2002 – Código Civil. 
A partir da referida concessão de uso, os proprietários dos lotes passam a ser responsáveis 
pelos referidos bens públicos, tirando a responsabilidade de manutenção e segurança do Município, 
que por sua vez também não poderá cobrar taxas de limpeza e conservação, muito embora o IPTU 
(Imposto Predial e/ou Territorial Urbano) continue sendo devido. 
Por fim, tal concessão de uso poderá ser revogada a qualquer tempo pela Prefeitura do 
Município que a outorgou. 
 
1. Características da concessão de uso 
O contrato de concessão, como regra, tem sido firmado entre a sociedade civil e a Prefeitura 
do Município onde se localiza o loteamento. 
Saliente-se que a sociedade civil sem fins lucrativos formada pelos proprietários dos lotes que 
compõe o loteamento se responsabilizará por administrar e manutenir as áreas públicas sob 
concessão. 
Assim, o loteamento fechado: 
 
 
 
31
- deve ser submetido à aprovação nos exatos termos da Lei nº 6.766/1979, assim como um 
loteamento aberto; 
- o loteador fará o requerimento formal para fechar o loteamento junto à Prefeitura, ou seja, 
requererá a concessão de uso; 
- o loteador apresentará a minuta do regulamento de uso e manutenção dos equipamentos públicos 
que farão parte da concessão de uso; 
- o loteador se obrigará a fazer constar em cada compromisso de compra e venda ou escritura 
definitiva, a obrigação do adquirente de cada lote contribuir com a manutenção dos aparelhos 
públicos sob concessão, bem como de fazer o adquirente do lote assinar o regulamento; 
- será outorgada pela Prefeitura aos proprietários dos lotes, representados pela sociedade civil 
sem fins lucrativos, a concessão de uso, precedida de lei; 
- o perímetro da gleba original será cercado por autorização municipal, para que haja acesso 
controlado ao loteamento; 
- a sociedade civil sem fins lucrativos composta pelos proprietários dos lotes fará a administração 
e manutenção dos bens públicos sob concessão, cobrando um valor mensal de cada proprietário 
dos lotes para custear as despesas. 
A sociedade civil sem fins lucrativos composta pelos proprietários dos lotes, como regra, é 
constituída pelo loteador, isso porque o pedido de concessão de uso de áreas pública é requerido 
pelo loteador e é firmado antes do registro do loteamento e, portanto, antes da vendas dos lotes em 
cumprimento ao art. 37 da Lei nº 6.766/1979. 
Conforme ensina o doutrinador Scavone, o adquirente primário na ocasião da compra do lote 
por meio de compromisso de compra e venda ou escritura definitiva, já deve assinar o regulamento 
da sociedade sem fins lucrativos dos proprietários dos lotes de forma a se vincular àqueles termos. 
Logo, o loteador que faz o requerimento de concessão tem a obrigação de colher as assinaturas 
de todos os adquirentes de lotes para que estes, de forma inequívoca, aceitem os termos e se vinculem 
à contribuir com a manutenção dos bens públicos sob concessão, tornando a obrigação passível de 
cobrança. 
Referido doutrinador ainda chama nossa atenção para o fato de que o regulamento da 
sociedade sem fins lucrativos se assemelha com o regulamento do condomínio edilício previsto na 
Lei nº 4.591/1964 – Lei de incorporações imobiliárias, mas com ele não se confunde. 
Saliente-se que, em se tratando de loteamento, aberto ou fechado, as ruas, praças e demais 
aparelhos públicos são do Município, em conformidade com o art. 22 da Lei nº 6.766/1979. 
No caso de incorporação imobiliária as vias de circulação que fazem parte do 
empreendimento são privadas e cada coproprietário é igualmentedono dessas áreas de uso comum. 
De acordo com Scavone, no caso de loteamento fechado, deve o loteador apresentar ao Oficial 
de Registro de Imóveis, além dos documentos previstos no art. 18 da Lei nº 6.766/1979, o ato 
administrativo de concessão de uso dos bens públicos dentro do perímetro do loteamento, bem como 
o contrato padrão previsto no art. 2º da referida lei, explicando a existência da concessão de uso 
outorgada pelo Município com todas as suas cláusulas e condições, além de juntar o regulamento 
interno do loteamento. 
A juntada do ato administrativo de concessão de uso outorgada pelo Município e o 
regulamento interno no Cartório de Registro de Imóveis, garantirá a publicidade necessária para 
opor a cobrança da manutenção a todos os adquirentes dos lotes. 
 
2 Imóvel rural: possibilidade/impossibilidade de lotear ou incorporar 
 
 
 
32
A Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano cuida especificamente do solo 
urbano, nos termos do art. 1º da referida lei. 
Não se admite o parcelamento do solo rural para fins de loteamento nos termos do art. 53 da 
lei em comento. 
Art. 53. Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do 
Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se 
localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, 
segundo as exigências da legislação pertinente. 
 
Assim, para que haja loteamento em solo considerado rural, deve primeiramente haver um 
processo junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) onde deverá ser 
provado que o imóvel rural está inserido no perímetro urbano e perdeu sua destinação agropecuária, 
descaracterizando assim o imóvel rural. 
Neste caso o cadastro do imóvel no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) deve ser 
cancelado e o cancelamento deve ser informado obrigatoriamente ao Cartório de Registro de 
Imóveis, que deverá alterar a descrição da matrícula do imóvel de rural para urbano. 
Somente após a descaracterização de imóvel rural para urbano é que será possível proceder à 
aprovação e implantação de um loteamento, termos da Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do 
solo urbano. 
 
3. Incorporação imobiliária 
A Lei nº 4.591/1964 – Lei de incorporações imobiliárias, regulamenta a “atividade exercida 
com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou 
conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”, nos exatos termos do art. 28, parágrafo 
único, da referida lei. 
Logo, a lei de incorporações imobiliárias, ao contrário da lei do parcelamento do solo urbano, 
não veda o uso de imóvel rural. 
Assim, nos termos do art. 68 da Lei nº 4.591/1964, será possível “mandar construir habitações 
isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo”, desde que 
observem, previamente, as exigências do art. 32 da lei em comento. 
Portanto, não há proibição para incorporação em imóvel rural, desde que todos os requisitos 
legais sejam observados. 
 
4. Condomínio horizontal ou condomínio de casas 
O condomínio horizontal, também chamado de condomínio de casas, trata de um tipo de 
incorporação, composta por unidades habitacionais isoladas com previsão legal nos artigos 8º e 68 
da Lei nº 4.591/1964 – Lei de incorporações imobiliárias. 
A incorporação imobiliária consiste em “promover e realizar a construção, para alienação 
total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”, nos 
termos do art. 28 da Lei nº 4.591/1964. 
Na incorporação, o incorporador vende as unidades habitacionais a serem construídas e que 
deverão ser entregues prontas aos adquirentes, não podendo o incorporador vender lotes, pois tal 
conduta é proibida por lei e tem implicações criminais. 
[...] 
 
5. Loteamento fechado 
 
 
 
33
Conforme visto, no caso de loteamento, não há necessidade de edificação nos termos do art. 
2º da Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano, mas tão somente do cumprimento 
dos requisitos legais, entre eles estrutura mínima prevista legalmente e registro do empreendimento 
nos exatos termos da lei. 
Há regulamentação do uso dos espaços comuns por meio de regulamento de uso, que usa 
apenas de forma subsidiária os parâmetros da lei de incorporações. 
O objeto da compra e venda no loteamento são lotes, sem construções, servidos de 
melhoramentos tais como iluminação pública, água e esgoto. 
Os espaços comuns no loteamento são bens públicos, por força do art. 22 da Lei 6.766/1979, 
porém, no caso de loteamento fechado os espaços comuns têm o uso cedido por ato administrativo 
à sociedade sem fins lucrativos composta pelos proprietários dos lotes, sendo que tal concessão pode 
ser revogada a qualquer tempo. 
O loteamento fica sujeito ao registro do art. 18 da Lei nº 6.766/1979. 
[...] 
 
6. Implicações criminais pelo uso do instituto errado 
Há empreendedores que confundem os institutos e entendem, erroneamente, ser possível a 
incorporação e a atribuição da obrigação de construção ao adquirente da unidade que deveria receber 
a unidade construída. 
A lei de incorporações, não permite o condomínio de lotes sem vinculação à edificação. 
O fato é que tal subversão tem sido usada não apenas para fundamentar um loteamento 
fechado usando a lei errada, mas sim para possibilitar o aproveitamento de forma irregular de áreas 
que passariam para o Município, em manifesta intenção de desvirtuar a lei. 
Assim, o loteamento fechado é um loteamento que deve seguir todos os requisitos e aprovação 
do parcelamento do solo previstos na Lei nº 6.766/1979 – Lei do Parcelamento do solo urbano, não 
se confunde com o condomínio horizontal previsto na Lei nº 4.591/1964 – Lei de incorporações 
imobiliárias, nem pode ser tratado como um condomínio geral com a venda de frações ideais do 
terreno nos moldes da Lei nº 10.406/2002 – Código Civil, pois infringindo a lei, incorrerá o 
responsável no crime tipificado nos artigos 50 e 51 da Lei nº 6.766/1979. 
 
Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública. 
I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, 
sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas 
pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municipíos; 
II – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos 
sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença; 
III – fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, 
afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar 
fraudulentamente fato a ele relativo. 
Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário 
mínimo vigente no País. 
Parágrafo único – O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido. 
I – por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que 
manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de 
Imóveis competente. 
 
 
 
34
II – com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado 
o disposto no art. 18, §§ 4o e 5o, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não 
constituir crime mais grave. 
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário 
mínimo vigente no País. 
Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo anterior desta 
Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de 
mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade. 
Parágrafo único. (VETADO) 
 
 
 4.3. Do condomínio em multipriedadeSeção I 
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
Disposições Gerais 
Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e 
subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de 
dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). 
 Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um 
mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com 
exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma 
alternada. 
Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de 
tempo forem do mesmo multiproprietário. 
 Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade: 
I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio 
II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo. 
Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível. 
§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos 
ou intercalados, e poderá ser: 
I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; 
 II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante 
procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da 
isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou 
III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. 
 § 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos 
durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente 
direito ao uso por períodos também maiores. 
 
Seção II 
Da Instituição da Multipropriedade 
Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no 
competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos 
correspondentes a cada fração de tempo. 
Art. 1.358-G. Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de 
condomínio em multipropriedade determinará: 
I - os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, 
equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e 
limpeza e de pagamento da contribuição condominial; 
 
 
 
35
II - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período 
correspondente a cada fração de tempo; 
 III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de 
manutenção, conservação e limpeza; 
IV - a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e 
mobiliário; 
V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para 
efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante; 
VI - as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de 
deveres. 
Art. 1.358-H. O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em 
multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que 
poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica. 
Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de 
tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no 
instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações. 
 
Seção III 
Dos Direitos e das Obrigações do Multiproprietário 
Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de 
instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: 
 I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas 
instalações, equipamentos e mobiliário; 
 II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato; 
 III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, 
ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao 
administrador; 
IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que 
esteja quite com as obrigações condominiais, em: 
 a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário 
corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel; 
b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário 
corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à 
unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício. 
 Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de 
instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: 
 I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do 
condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns 
ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário; 
II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por 
si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele 
autorizadas; 
III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais 
tiver ciência durante a utilização; 
IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do 
imóvel; 
V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e 
com a natureza da respectiva construção; 
VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e 
natureza; 
VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de 
tempo; 
 
 
 
36
VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição 
ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme 
convencionado no instrumento pertinente; 
IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes. 
 § 1º Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de condomínio em 
multipropriedade, o multiproprietário estará sujeito a: 
 I - multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres; 
 II - multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no período 
correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento reiterado de deveres. 
§ 2º A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, bem como suas instalações, 
equipamentos e mobiliário, será: 
I - de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do desgaste natural do 
imóvel; II - exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem 
prejuízo de multa, quando decorrentes de uso anormal do imóvel. 
 § 3º (VETADO). 
§ 4º (VETADO). 
§ 5º (VETADO). 
Art. 1.358-K. Para os efeitos do disposto nesta Seção, são equiparados aos multiproprietáriosos 
promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos a cada fração de tempo. 
Seção IV 
 
Da Transferência da Multipropriedade 
Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante 
terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais 
multiproprietários. 
§ 1º Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no 
instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos 
demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade. 
 § 2º O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações de que trata o 
§ 5º do art. 1.358-J deste Código caso não obtenha a declaração de inexistência de débitos referente 
à fração de tempo no momento de sua aquisição. 
 
 Seção V 
 
Da Administração da Multipropriedade 
Art. 1.358-M. A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário será de 
responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio 
em multipropriedade, ou, na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos 
condôminos. 
 § 1º O administrador exercerá, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na 
convenção de condomínio em multipropriedade, as seguintes atribuições: 
 I - coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período correspondente 
a suas respectivas frações de tempo; 
 II - determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos concretos de uso e gozo 
exclusivos de cada multiproprietário em cada ano; 
 III - manutenção, conservação e limpeza do imóvel; 
 IV - troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário, inclusive: 
 a) determinar a necessidade da troca ou substituição; 
 b) providenciar os orçamentos necessários para a troca ou substituição; 
 c) submeter os orçamentos à aprovação pela maioria simples dos condôminos em 
assembleia; 
V - elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e despesas; 
 
 
 
37
 VI - cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários; 
 VII - pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos comuns 
arrecadados, de todas as despesas comuns. 
§ 2º A convenção de condomínio em multipropriedade poderá regrar de forma diversa a atribuição 
prevista no inciso IV do § 1º deste artigo. 
Art. 1.358-N. O instrumento de instituição poderá prever fração de tempo destinada à realização, 
no imóvel e em suas instalações, em seus equipamentos e em seu mobiliário, de reparos 
indispensáveis ao exercício normal do direito de multipropriedade. 
 § 1º A fração de tempo de que trata o caput deste artigo poderá ser atribuída: 
 I - ao instituidor da multipropriedade; ou 
II - aos multiproprietários, proporcionalmente às respectivas frações. 
 § 2º Em caso de emergência, os reparos de que trata o caput deste artigo poderão ser feitos durante 
o período correspondente à fração de tempo de um dos multiproprietários. 
Seção VI 
 
Disposições Específicas Relativas às Unidades Autônomas de Condomínios Edilícios 
Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na 
totalidade de suas unidades autônomas, mediante 
I - previsão no instrumento de instituição; ou 
II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos. 
Parágrafo único. No caso previsto no inciso I do caput deste artigo, a iniciativa e a responsabilidade 
para a instituição do regime da multipropriedade serão atribuídas às mesmas pessoas e observarão 
os mesmos requisitos indicados nas alíneas a, b e c e no § 1º do art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de 
dezembro de 1964. 
Art. 1.358-P. Na hipótese do art. 1.358-O, a convenção de condomínio edilício deve prever, além 
das matérias elencadas nos arts. 1.332, 1.334 e, se for o caso, 1.358-G deste Código: 
I - a identificação das unidades sujeitas ao regime da multipropriedade, no caso de empreendimentos 
mistos; 
II - a indicação da duração das frações de tempo de cada unidade autônoma sujeita ao regime da 
multipropriedade; 
III - a forma de rateio, entre os multiproprietários de uma mesma unidade autônoma, das 
contribuições condominiais relativas à unidade, que, salvo se disciplinada de forma diversa no 
instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, será proporcional 
à fração de tempo de cada multiproprietário; 
 IV - a especificação das despesas ordinárias, cujo custeio será obrigatório, independentemente do 
uso e gozo do imóvel e das áreas comuns; 
V - os órgãos de administração da multipropriedade; 
 VI - a indicação, se for o caso, de que o empreendimento conta com sistema de administração de 
intercâmbio, na forma prevista no § 2º do art. 23 da Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008, seja do 
período de fruição da fração de tempo, seja do local de fruição, caso em que a responsabilidade e as 
obrigações da companhia de intercâmbio limitam-se ao contido na documentação de sua 
contratação; 
VII - a competência para a imposição de sanções e o respectivo procedimento, especialmente nos 
casos de mora no cumprimento das obrigações de custeio e nos casos de descumprimento da 
obrigação de desocupar o imóvel até o dia e hora previstos; 
 VIII - o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de tempo na hipótese de 
inadimplemento do respectivo multiproprietário; 
 IX - o quórum exigido para a deliberação de alienação, pelo condomínio edilício, da fração de tempo 
adjudicada em virtude do inadimplemento do respectivo multiproprietário. 
 Art. 1.358-Q. Na hipótese do art. 1.358-O deste Código, o regimento interno do condomínio 
edilício deve prever: 
I - os direitos dos multiproprietários sobre as partes comuns do condomínio edilício; 
 
 
 
38
II - os direitos e obrigações do administrador, inclusive quanto ao acesso ao imóvel para 
cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; 
III - as condições e regras para uso das áreas comuns; 
IV - os procedimentos a serem observados para uso e gozo dos imóveis e das instalações, 
equipamentos e mobiliário destinados ao regime da multipropriedade; 
 V - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período 
correspondente a cada fração de tempo; 
VI - as regras de convivência entre os multiproprietários e os ocupantes de unidades autônomas não 
sujeitas ao regime da multipropriedade, quando se tratar de empreendimentos mistos; 
VII - a forma de contribuição, destinação e gestão do fundo de reserva específico para cada imóvel, 
para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário, sem prejuízo do fundo de 
reserva do condomínio edilício; 
VIII - a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio 
eletrônico; 
IX - os mecanismos de participação e representação dos titulares; 
 X - o funcionamento do sistema de reserva, os meios de confirmação e os requisitos a serem 
cumpridos pelo multiproprietário quando não exercer diretamente sua faculdade de uso; 
XI - a descrição dos serviços adicionais, se existentes, e as regras para seu uso e custeio. 
Parágrafo único.O regimento interno poderá ser instituído por escritura pública ou por instrumento 
particular. 
Art. 1.358-R. O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade em 
parte ou na totalidade de suas unidades autônomas terá necessariamente um administrador 
profissional. 
§ 1º O prazo de duração do contrato de administração será livremente convencionado. 
 § 2º O administrador do condomínio referido no caput deste artigo será também o administrador 
de todos os condomínios em multipropriedade de suas unidades autônomas. 
 § 3º O administrador será mandatário legal de todos os multiproprietários, exclusivamente para a 
realização dos atos de gestão ordinária da multipropriedade, incluindo manutenção, conservação e 
limpeza do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário. 
 § 4º O administrador poderá modificar o regimento interno quanto aos aspectos estritamente 
operacionais da gestão da multipropriedade no condomínio edilício. 
 § 5º O administrador pode ser ou não um prestador de serviços de hospedagem. 
 Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de 
custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a 
adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente. 
Parágrafo único. Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de 
empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares possam 
ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo exclusivamente por meio de uma administração 
única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada 
unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de 
inadimplência: 
I - o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida; 
II - a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora; 
 III - a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada 
a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o 
inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, 
seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser 
imediatamente repassado ao multiproprietário. 
Art. 1.358-T. O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de 
multipropriedade em favor do condomínio edilício. 
 
 
 
39
Parágrafo único. A renúncia de que trata o caput deste artigo só é admitida se o multiproprietário 
estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o 
foro ou a taxa de ocupação. 
Art. 1.358-U. As convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamentos e os 
instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da 
multipropriedade nos respectivos imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela 
maioria absoluta dos condôminos. 
 
4.4. Shopping 
 
 
4.5. Cemitérios 
 
Direito Funerário - Cemitérios 
Thiago Bravo 
 
Introdução 
O presente estudo visa conhecer o Direito Funerário, bem como entender de que forma o 
ordenamento jurídico brasileiro trata a questão dos cadáveres, sepulturas e o tratamento que a 
legislação dá aos cemitérios. 
A morte constitui fato jurídico, portanto traz implicações no que diz respeito ao Direito, seja 
no âmbito Civil, Penal, Tributário, Administrativo, enfim, em todas as áreas jurídicas. 
No direito civil temos que a morte se dá com a cessação da atividade encefálica, de acordo 
com a Lei 9434/97, artigo 3º. Assim, a pessoa física deixa de existir, porém, continua sendo titular 
de alguns direitos que dizem respeito ao corpo morto. 
A legislação brasileira ainda é vacilante no tratamento desta matéria, haja vista que, a 
doutrina divide-se: uma parte acredita tratar-se de domínio público, e o restante, por sua vez, acredita 
que esta questão é de domínio privado. 
Abordaremos o direito real no que tange a matéria funerária, o tratamento dado aos 
cemitérios, no que diz respeitos aos lotes de túmulos, os requisitos para a aprovação da prefeitura, e 
para a concessão de alvarás, bem como as relações obrigacionais, que envolvem compra, venda, 
penhora de sepulturas, sejam elas públicas ou privadas. 
Por fim, traremos diversos acórdãos julgados nos tribunais ao redor do país, que versam sobre 
o Direito Funerário. 
 
1. Do uso e do gozo 
Primeiramente para tratar da diferenciação entre o direito de uso de sepulturas em cemitérios 
privados e em cemitérios públicos, mister se faz necessário conceituar cemitérios privados e 
cemitérios públicos. 
Cemitérios privados, apesar de serem de domínio particular, tem interesse público e, por isso, 
são fiscalizados pelo Estado. Sendo assim, necessita ser permissionário. Comumente, a legislação 
dos municípios concede essa permissão apenas às entidades de caráter assistencial e sem fins 
lucrativos. Com relação aos cemitérios públicos, estes são classificados como bens públicos de uso 
especial. Desta forma, podem ser administrados tanto pelo Município quanto por terceiros. 
 
 
 
40
A doutrina, ao longo do tempo, divergiu a respeito do direito de uso e gozo das sepulturas. 
Dalloz defende que as concessões de terreno perpétuo garantem apenas o direito de uso e gozo, não 
conferindo direito real de propriedade. 
No mesmo sentido é o entendimento de Graille, em que a concessão perpétua de terrenos em 
cemitérios gera um direito real de gozo, com afetação especial de caráter imobiliário, indisponível a 
título oneroso, insuscetível de hipoteca e resultante de ato sujeito à interpretação dos tribunais 
judiciários. 
Atualmente, admite-se a constituição do jus sepulchri pela concessão de uso regulada pelo 
Decreto-Lei 271/67, pois possui as características essenciais para a configuração do direito à 
sepultura, quais sejam: direito de uso de terreno e possibilidade de transmissão mortis causa. Há 
ainda diferença entre o direito de sepultar em cemitério público e o direito de sepultar em cemitério 
particular. Neste último, esse direito pode resultar de enfiteuse ou superfície (dependendo se o 
contrato originário era anterior ou ulterior ao Código Civil vigente), locação ou comodato. 
O título jurídico legitimador da sepultura pode ser tanto a concessão, quanto a permissão de 
uso. Já os jazigos, mausoléus, em que são realizadas benfeitorias determinadas pelo interessado, 
aplica-se a concessão de uso perpétua, remunerada e transmissível mortis causa. Isto porque, garante 
à administração, ao concessionário e à coletividade a necessária segurança jurídica. 
Poderá figurar a permissão de uso, se tratar-se de utilização temporária, em que o prazo é 
aproximadamente de dez anos, admitindo eventual prorrogação, desde que requerida pelo titular do 
termo de permissão, ou por seus herdeiros. 
 
2. Da propriedade e da Alienação 
Primeiramente, pode-se dizer que a aquisição da propriedade é a forma pela qual uma pessoa 
se torna titular de uma determinada coisa, podendo exercer sobre ela todas as prerrogativas inerentes 
à propriedade. Assim, esta pessoa passa a ter o direito de usar, gozar, fruir e dispor da coisa e o 
direito de reaver de quem injustamente a possua, conforme disposto no art. 1228 do CC. Cumpre 
salientar que as formas de aquisição são distintas em se tratando de bens móveis ou imóveis. 
Compreende-se disso que os solos que assentam os túmulos tratam-se de bens imóveis e a 
detenção/aquisição da propriedade deste bem se trata, então, de um direito real sobre um bem imóvel, 
de forma que o cemitério em que se encontrapode ser público ou particular, dependendo de sua 
natureza jurídica, como se estudará mais adiante. 
O art. 815 do CPC proíbe a penhora sobre túmulos, do que se conclui que os jazigos são 
inalienáveis por contratos e insuscetíveis de licitação. Porém, no que diz respeito ao fato do solo que 
assenta o jazigo ser um direito real de propriedade, e, portanto, alienável, há controvérsias na 
doutrina. 
De um lado, há doutrinadores que defendem a ideia de que, por ser o cemitério um bem do 
domínio público, os terrenos que assentam os jazigos não podem ser objeto de direitos reais, ou seja, 
não pode haver alienação ou venda deste bem de modo a causar a transferência de sua titularidade. 
Deste lado, os doutrinadores fundamentam essa inalienabilidade do jazigo por uma questão de ordem 
moral, por preservação do respeito aos mortos. 
De outro lado, há doutrinadores que defendem a ideia de que essa tese de desrespeito aos 
mortos quando da alienação de jazigos não se pode levar a conclusão de que eles sejam 
absolutamente inalienáveis. Defendem que há o direito de propriedade sobre os jazigos, e, por isso, 
poderá haver alienação, respeitando-se a preservação do respeito aos mortos, mesmo porque a 
transferência de titularidade de um jazigo não significa que os cadáveres lá encontrados serão 
também objeto de apropriação. Não há então uma relação jurídica entre o proprietário do jazigo e os 
 
 
 
41
cadáveres nele depositados. É o que defende a Teoria da Propriedade e Posse Restritas do português 
Antônio A. Pires de Lima, que diz que o cemitério é inalienável, mas os objetos nele existentes não 
o são. 
Nos cemitérios municipais é o Poder Público quem detém a propriedade dos túmulos. Quanto 
a esta questão há também controvérsias na doutrina. Apenas seu uso é concedido ao administrado 
ou é a propriedade do bem que é transferida? 
La Cava atesta que os municípios tem a faculdade de concessão de terrenos para destina-los 
a sepulcros individuais ou familiares. Se o concedente reconhece no particular a vontade de usar e 
gozar da coisa como sua, e o concessionário tem o direito de entrar com ação contra quer que viole 
o seu direito, há uma “verdadeira propriedade em substância. Ao contrário, Mendes de Almeida 
afirma que “nem é certo que a simples intenção de propriedade valha para que a qualidade de 
proprietário exista”. 
Guioullard construiu a sua Teoria da Propriedade Particular em Domínio Público. Segundo 
ela, para que o particular ocupe solo público, perpétua e exclusivamente, é necessária uma 
concessão, pois de outra maneira não haveria em seu favor qualquer direito perante ele. O direito 
particular que todos têm de enterrar o morto no cemitério é um direito preexistente à autorização que 
lhe proporciona o exercício deste direito. A concessão gera um direito que leva até a propriedade. Já 
X, acha que Guioullard “não mostra a passagem entre os direitos que aponta para o de propriedade 
que viria a existir. Há um salto que fica sem explicações”. 
Segundo o Prof. Justino Adriano F. Da Silva a concessão de terrenos em caráter perpétuo 
gera um direito real de uso. Este direito é alienado ao titular, em razão de normas de Direito 
Administrativo. Então, o uso é um direito incorpóreo que poderá ser alienado através da concessão 
perpétua, mas, se a alienação significa tirar do domínio um direito real que dele constava e passá-lo 
ao concessionário, fica este com poder sobre tal uso, chamado de "domínio usual". Daí conclui-se 
que com a concessão do uso ao concessionário, o concedente continua na posse direta da coisa 
corpórea e no domínio desta. 
Na lição de Fernando Henrique Mendes de Almeida "o direito de cessionário de sepultura 
em cemitério municipal, regula-se pelo Direito Administrativo e em consequência fica sujeito às leis 
e regulamentos municipais". 
 
3. Da posse 
A palavra posse deriva do latim “possessio”, provém de potis, radical de potestas, poder; e 
sessio, da mesma origem de sedere, significa estar firme, assentado. Indica, portanto, um poder que 
se prende a uma coisa Por isso, o possuidor, diferentemente do proprietário, é sempre visível ante os 
olhos da sociedade. 
A tutela da propriedade romana era vinculada à religião, tanto que pelos costumes da época 
os mortos eram enterrados na propriedade da família. As almas eram as tutoras do direito da 
propriedade e a sepultura estabelecia o vínculo da família com sua terra. Dessa forma, ao serem 
sepultados, o local tornava-se sagrado para aquela família e a área tornava-se particular e nenhuma 
pessoa estranha àquela família poderia tocar no túmulo dos mortos. 
Na realidade, tanto o túmulo como grande área em volta tornava-se propriedade daquela 
família. Os mortos eram cultuados como deuses, atribuíam-se poderes divinos aos familiares. Os 
parentes sepultavam seus defuntos na extensão de terra delimitada para a casa onde residiam, e seus 
mortos só deveriam ser cultuados pela sua família. Do mesmo modo, ao lar não era permitido juntar 
duas famílias em uma mesma sepultura. A família definitivamente se apossava daquelas terras como 
consequência da posse de seus antepassados. 
 
 
 
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Essas terras eram protegidas de maneira a separar as famílias. O lar precisava ser protegido, 
e como a família deveria continuar em torno de seus deuses e de seus mortos, edificavam sua casa e 
seu altar para seus cultos. As famílias protegiam o solo onde estavam enterrados seus ancestrais, que 
passou a ser considerado como propriedade dos mortos e da família. 
Como consequência, tem-se que o altar e a sepultura não poderiam ser deslocados. Aos 
homens não havia outra solução, se não construir suas moradas em torno do local onde habitavam 
os mortos. A propriedade vinha como decorrência da posse. 
Atualmente as tumbas, gavetas e campas com os bens ali depositados, flores, retratos, joias 
e cadáveres, pertencem as respectivas concessionárias conforme as disposições de direitos civis e 
administrativos regulados pela lei civil e normas editadas pelos poderes públicos em respeito aos 
mortos e a saúde e higiene pública. 
Os concessionários e seus sucessores exercem a posse jurídica sobre esses espaços perpétuos. 
Os efeitos jurídicos da posse são aplicados aos mesmos. São concessões intransferíveis, apenas a 
título de sucessão hereditária. Os bens pertencentes ao finado, aberta a sucessão, transmitem-se aos 
herdeiros e, mesmo dispostos e guarnecidos nas campas e tumbas dos cemitérios públicos ou 
particulares, permanecem sob a posse do concessionário, que se falecido, transmite-se aos sucessores 
nos termos da lei civil. 
Os bens de terceiros, como flores, velas, retratos, joias ali depositados, devem ser 
interpretados como cedidos ao titular da concessão da campa, por renuncia ou doação, transmitindo-
se pois a posse daqueles para este. O concessionário perante terceiros é possuidor e perante ao titular 
do cemitério é titular do direito real de uso, o que significa que se for molestado na posse, na vigência 
do contrato que é perpétuo, salvo disposições legalmente previstas, poderá fazer uso dos meios para 
a defesa do direito real e da posse jurídica que exerce. 
Segundo o artigo 2º do Decreto Municipal nº 1.365, de 21 de dezembro de 89, a aquisição do 
túmulo é gratuita, devendo a perpetuidade ser requerida no prazo de cinco anos para adulto e de três 
anos para crianças. De acordo com o mesmo decreto, depois deste período, o parente da pessoa 
sepultada precisa ir a Divisão de Serviços Diversos (DSD) da SDU da região onde fica situado o 
cemitério para regularizar a situação e receber a Certidão de Perpetuidade, garantindo assim a posse 
definitiva da sepultura. 
Com base no decreto, caso o parente da pessoa sepultada ou seu representante legal não 
solicite a Certidão, depois dos cinco ou três anos, dependendo da idade do sepultado, legalmente a 
posse da cova retorna ao poder municipal. Com isso, a Prefeitura pode destinar o mesmo espaço para 
o sepultamento de outras pessoas. Como existe a necessidadede vagas para novos sepultamentos, a 
municipalidade pode utilizar o espaço para atender a demanda existente. 
Enfim, a sepultura advém da relação jurídica criada pela concessão, tornando-se um bem 
para uso e finalidade especial. Surge o direito real dessa relação e a consequente posse jurídica, 
inclusive dos bens ali guarnecidos, facultando-se para sua tutela direta e para a extensão da posse 
dos móveis o uso de interditos. 
 
4. Da compra e venda, da Concessão Administrativa, da Permissão e da Usucapião 
Pelo fato das sepulturas terem natureza jurídica de bens que estão fora do comércio, melhor 
utilizar-se da expressão “transferência de titularidade” do que especificamente “compra e venda”. 
Os jazigos são construídos em terrenos de domínio público e concedidos para o fim único de 
sepultamento da pessoa que morreu. O concessionário adquire, pela concessão, o direito de 
aproveitamento exclusivo desse terreno para aí sepultar os cadáveres das pessoas da sua família. 
 
 
 
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Os cemitérios públicos são submetidos as normas do Poder Público. No cemitério Público 
não pode haver compra e venda do direito de sepultura, isso porque os bens públicos não podem ser 
objeto de domínio de particular. A sepultura tem a finalidade especifica de sepultamento, sendo um 
bem público de uso especial, se não haveria a sua descaracterização. 
Se houvesse compra e venda nesse caso, os bens seriam transferidos ao domínio privado, o 
que se constituiria na originação da propriedade. Apesar disso, há muitas legislações municipais que 
falam da compra e venda. 
Quando o Poder Público legitima o particular de usar o bem público, significa que a pessoa 
passa a ter a permissão de ter o direito sobre a sepultura. Ela é dada a titulo precário, não envolvendo 
qualquer direito do particular contra a Administração pública. É um ato administrativo unilateral, e 
nesse caso a utilização do bem público sepultura é perpetua ou temporária (com prazo estabelecido). 
Já a concessão administrativa trata-se de uma autorização dada pela administração para a 
utilização do bem público sepultura, que cria o direito de permanecer sepultado. É um negocio 
jurídico (contrato) bilateral, pois se forma com a união a vontades. 
Nos cemitérios particulares também não há compra e venda de sepultura, pois se isso 
ocorresse o titular do direito sobre ela passaria a ser proprietário do terreno onde ela se encontra. 
Quanto a transferencia do bem atraves da usucapiao, os doutrinadores divergem sobre esse 
assunto, de forma que de um lado alguns dizem ser possível e outros dizem ser impossível. 
 
5. Da transmissão do Direito à sepultura 
Mesmo que o direito de sepultura não seja passível de comercialização, ele poderá ser 
transferido por ato inter vivos ou mortis causa. Importante destacar que apenas as sepulturas de 
caráter perpétuo são suscetíveis de transmissão. 
Quando se tratar de sepultura em cemitério público, é necessário examinar o ato de concessão 
ou legislação municipal, que se não proibi-lo, a sepultura é transmissível, aplicando-se as regras de 
direito civil no que diz respeito às cessões de credito. Se a sepultura for de cemitério privado, será 
sempre possível a transmissão, obedecendo as regras do direito civil. 
Esse direito ao uso do terreno para o fim de sepultamento é transmissível de duas maneiras: 
por atos entre vivos, que é a compra e venda, da qual já tratamos acima, a doação e a cessão de 
créditos, ou decorrentes da morte de alguém, que é sucessão hereditária. 
No caso do falecimento do titular todos os direitos do de cujus serão transmitidos. Aquele 
que, por disposição legal - quando uma decisão autorizar a transferência - ou testamentária - quando 
há um testamento devidamente reconhecido pelo Juízo, que então concederá o alvará que autoriza 
essa transferência de titularidade - receber a transferência do direito sobre a sepultura, será sucessor 
na titularidade, podendo, após a comprovação da transferência “causa mortis” perante a 
administração do cemitério, ratificar ou alterar, da mesma forma que o titular original, a designação 
das pessoas cujo sepultamento nele ocorrerá. 
Outra forma para a transferência deste direito é a cessão de direitos, por negocio jurídico 
celebrado inter vivos. Nesse caso o direito passará ao novo proprietário através de pagamento de um 
valor pecuniário. Para isso, a legislação municipal não poderá vedar essa transferência e a sepultura 
deve se encontrar vazia. 
Há também a possibilidade de transferência da titularidade de direitos sobre o sepultamento 
de forma livre, desde que a sepultura esteja desocupada e paga, mas também é necessária a 
comunicação à administração do cemitério para que a transferência seja considerada válida. 
De forma geral, como acima fora estudado, há controvérsias na doutrina quanto à 
possibilidade de alienação do direito ao sepultamento, de forma que os doutrinadores estudam se o 
 
 
 
44
que existe é um direito real de uso ou direito pessoal de uso, de forma que no primeiro há uma 
transferência de propriedade e no segundo pode-se dizer que há uma quase posse. 
 
6. Da possibilidade da penhora em sepulturas 
As sepulturas, via de regra, são vendidas pelas concessionárias, no caso dos cemitérios 
públicos, e pelas permissionárias, no caso dos cemitérios particulares. Logo, por se tratarem de bens 
dentro do comércio e as leis municipais brasileiras declararem que a sepultura é um bem móvel e 
que sua transferência é livre, surge a seguinte dúvida: Pode uma sepultura ser objeto de penhora para 
garantir a execução de uma divida trabalhista ou cível em favor do reclamante ou do devedor 
executado? 
Para dirimir tal dúvida, impende esclarecer que existem dois tipos de estados jurídicos da 
sepultura: a sepultura ocupada e a sepultura desocupada. Num primeiro olhar, a diferença aparenta 
ser pequena, mas tal condição física enseja uma enorme distinção entre as duas condições, quando 
se tem como prisma a incidência da penhora sobre bem. 
Ensinou Clóvis Bevilaqua: "o cadáver é coisa, mas que está fora do comércio, não podendo 
ser objeto de contrato oneroso ou gratuito, nem tão pouco de transmissão mortis causa". 
Observa-se, portanto, que o Direito se ocupa em proteger o corpo humano após a morte, no 
sentido de lhe dar um destino para o corpo inumado, não importando se aquele corpo já se 
transformou em restos mortais ou cinzas, devendo sempre ser preservado a dignidade, a honra e o 
respeito à imagem do falecido no sepulcro. 
Impenhorável, portanto, deve ser o jus sepulchri, (o direito de sepultar), pelo alto interesse 
moral do titular ou herdeiro da sepultura, que deve tutelar a memória e a honra do falecido. Da 
mesma forma, deve ser considerada insuscetível a penhora de sepultura ocupada com restos mortais, 
para garantir execução de dívida tanto na esfera cível como trabalhista, uma vez que, se trata de um 
bem jurídico de entidade familiar. 
Coadunando-se com este entendimento, colaciona-se o seguinte voto proferido pelo 
Eminente Desembargador Dr. Leão Aparecido Alves, do Tribunal Regional Federal da 1ª Região 
(DF), que em sede de tutela recursal suspendeu a penhora de jazigo da família de um empresário 
para quitar dívidas com a Fazenda Nacional, verbis: 
 
“Para a concessão da antecipação da tutela da pretensão recursal ou para atribuir efeito 
suspensivo ao agravo de instrumento é necessária a coexistência dos requisitos da relevância da 
fundamentação e de que haja perigo de lesão grave e de difícil reparação (C. P. C., artigos 527, III, 
e 558). No caso, em juízo de cognição sumária, vislumbro relevância nos argumentos apresentados 
pelo agravante de que "a correta inteligência do art. 649 do CPC, segundo a qual os bens de relevante 
valor moral, sentimental e religioso devem ser compreendidos dentre aqueles arrolados na lista não 
taxativa de bens absolutamente impenhoráveis." (fl. 10). COM EFEITO, O VALOR MORAL, 
SENTIMENTAL E RELIGIOSO QUE ENCOBERTA O BEM EM QUESTÃO DEIXA 
TRANSPARECER A IMPENHORABILIDADEDECORRENTE DE SUA SITUAÇÃO, AINDA 
QUE NÃO ARROLADO EXPRESSAMENTE NO ROL DO ART. 649 DO CPC. Neste sentido, 
veja-se os ensinamentos do ilustre Professor Humberto Theodoro Júnior (fl. 11): “(...) Em algumas 
circunstâncias especiais, a lei exclui também da execução alguns bens patrimoniais, qualificando-os 
de impenhoráveis por motivos de ordem moral religiosa, sentimental, pública, etc. (art , 649)". 
(Curso de direito (sic) Processual Civil, 12a ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, vol. II. P. 105), " 
Por outro lado, o direito ao uso de jazigo, para servir de último descanso dos restos mortais dos entes 
queridos, não se caracteriza como título com cotação em bolsa (CPC, artigo 655, IV) Com tais 
 
 
 
45
considerações, defiro o pedido de antecipação da pretensão da tutela recursal para suspender a 
realização dos leilões marcados para os dias 10/04/2008 e 28/04/2008 até o julgamento do presente 
recurso. Comunique-se, com urgência, ao juízo de origem. Intime-se o (a) agravado (a) para resposta 
(CPC, art. 527, V). Publique-se.” (Agravo de Instrumento 2008.01.00.015660-8/MF; Des. Relator 
Leão Aparecido Alves; j. Em 03.04.2008 – destacamos) 
Destarte, resta cristalino que o valor moral, sentimental e religioso do jazigo, quando 
ocupado, deixa transparecer a sua impenhorabilidade, ainda que ele não esteja expressamente no rol 
do artigo 649 do Código de Processo Civil, que trata dos bens impenhoráveis. 
Nada obstante, permanece a dúvida acerca da possibilidade de penhora sobre a sepultura 
vazia. Resta claro que a sepultura vazia possui uma condição física bem diferente, pois sem os restos 
mortais ou cadáveres em seu interior e se tratando de um bem de uso especial, está dentro do 
comércio e dentro do mercado, podendo ter um valor econômico altíssimo. 
Ocorre que o fato de existir apenas um titular por sepultura não exclui direitos de outros sobre 
o bem, pois os familiares do titular geralmente possuem o direito de uso, incluídos na concessão 
(cemitérios públicos) ou na propriedade (cemitérios particulares). Na verdade a sepultura é um bem 
de família, mesmo tendo um único titular, na medida em que será a moradia permanente dos parentes 
mortos. Dessa forma, se existirem beneficiários na concessão ou propriedade de uma sepultura, ainda 
que esteja vazia, o juiz não deverá lavrar o termo de penhora. 
Todavia, existem casos em que a concessão ou a propriedade estão registradas somente no 
nome do titular no documento de concessão ou propriedade. Dessa forma, à primeira vista, nada 
impede a lavratura do termo de penhora de referido bem, podendo o mesmo ser levado à hasta 
pública para a satisfação do débito exequendo. 
Consigna-se, por imprescindível, que deve sempre o magistrado responsável pelo processo 
analisar bem os fatos antes de lavrar o termo de penhora em face de uma sepultura vazia em nome 
de pessoa física, evitando prejuízos aos familiares do titular ou terceiros, tendo em vista as 
peculiaridades da incidência da penhora sobre referido bem. 
É bem da verdade que este tema não é muito corriqueiro em nossos Tribunais, na medida em 
que os processualistas não se preocuparam em expressar as normas sobre todas essas questões, 
aludindo apenas aos objetos de culto religioso, vilipêndio e ocultação de cadáver, profanação, mas 
sem da comentar sabre o jus sepulchri e os aspectos processuais, trazendo a tona, portanto, a 
necessidade de uma regulamenta9ao acerca deste tema no Direito Processual. 
[...] 
 
8. Da extinção do Direito à Sepultura 
Adiante serão abordadas as formas de extinção do Direito à Sepultura. 
 
a) Vencimento do prazo 
Ocorre nas concessões temporárias, estabelecendo-se prazo de cinco anos para adultos, e de 
três anos para crianças. Desta forma, vencido o prazo, extinguir-se-á o direito. 
b) Anulação do ato de concessão 
O direito à sepultura, em cemitérios públicos, é realizado através de um ato administrativo, 
a concessão. Assim, este ato pode conter vícios, podendo ser inexistente, nulo ou anulável. 
c) Revogação do direito e abandono 
Trata-se das hipóteses de extinção das concessões, que podem ser tanto perpétuas, quanto 
temporárias, de sepulturas localizadas em cemitérios públicos, em razão do abandono. 
 
 
 
46
Abandono, no termo jurídico, é a falta de diligência, de conservação que deveriam ser 
realizadas pelo concessionário, a fim de garantir a preservação do local em condições dignas. 
Tratando-se do abandono jurídico, o Poder Público deverá revogar a concessão e, consequentemente, 
extinguir o direito à sepultura, em conformidade com os requisitos específicos de cada legislação 
municipal. 
d) Rescisão e anulação do negócio enfitêutico 
Há possibilidade, no caso das sepulturas localizadas em cemitérios particulares, de que o 
negócio jurídico enfitêutico seja nulo ou anulável. Na primeira hipótese, ele não produzirá efeitos. 
Na segunda, assim que declarada, cessam os efeitos e extingue-se o direito de sepultura. 
 
9. Natureza jurídica dos Cemitérios 
No Brasil a natureza jurídica do cemitério é de direito público, mesmo com alguns autores, 
afirmando que são os cemitérios de direito privado, pois que o poder de policia administrativo não 
confere validade a este estudo. 
No caso dos cemitérios públicos, esclarece Felipe Ramos Campana, 2007, que “as sepulturas 
tem regime jurídico de direito real de uso pelos titulares de direito, já que a propriedade dos terrenos 
pertence ao município. 
Já nos cemitérios particulares, o regime jurídico é de direito real de propriedade, observando 
a sua natureza jurídica de bem extra comercium, ou seja, de bem público de uso especial, o que 
inviabiliza construções que saiam dos padrões de sepulturas nos terrenos do cemitério.” 
Por fim, vale ressaltar que a obtenção de terrenos nos cemitérios assume a natureza de uma 
concessão de ocupação ou de aproveitamento de domínio público em que o concessionário adquire 
o direito de uso privativo desse domínio. 
Por outras palavras, os cemitérios municipais e paroquiais, sendo bens do domínio público, 
são insusceptíveis de apropriação. Deste modo, os concessionários não detêm a propriedade ou a 
posse das suas sepulturas, mas apenas o direito a um mero uso, o que desde logo afasta a aquisição 
por via da figura da usucapião. Com efeito a usucapião é a posse da propriedade ou de outros direitos 
reais de gozo, mantida por um determinado lapso de tempo, pública e pacificamente (artigo 1287 do 
Código Civil). 
 
Conclusão 
O direito brasileiro garante o “jus sepulchri”, isto é, o direito de sepultar, ser sepultado e 
permanecer sepulto. Trata-se então, de um dever moral, no que diz respeito à elaboração do luto, 
jurídico, já que trata do respeito aos mortos, e social, haja vista que o sepultamento além de ser um 
ato higiênico, afirma e identifica o significado do falecido, tanto para a família, quanto para a 
sociedade. 
Em nosso país existem dois tipos de funerais, o sepultamento e a cremação. Estas cerimônias 
são iguais em todo o território brasileiro. Por este motivo, falta uma unidade na regulação da matéria, 
já que a competência para versar sobre o tema é dos municípios, que devem se encarregar de 
administrar os cemitérios públicos e de fiscalizar os particulares. O problema como vimos, é que, 
poucos municípios possuem legislação funerária. Aliás, apenas em algumas capitais e cidades de 
grande porte, é que encontramos este tipo de legislação. 
No que diz respeito à penhora de túmulos, a doutrina consagrou que a sepultura poderá ser 
penhorada apenas se estiver vazia. Aquela que estiver ocupada será impenhorável, mesmo não 
estando prevista nas hipóteses do Art.649 do Código de Processo Civil. 
 
 
 
47
A natureza jurídica dos cemitérios variará de acordo com a administração do mesmo. Quando 
se tratar de cemitério público, o direito real será de uso do titular do direito, pois o mesmo pertence 
aos municípios. Já no regime privado, o direito real será de propriedade, pois trata-se de bem público 
qualificado pelo uso especial,não devendo portanto, fugir do padrão. 
Ademais, quando se falar em compra e venda de sepulturas, sejam elas carneiro perpétuo, 
catatumba, mausoléu, jazigo perpétuo, entre outras, estaremos, na verdade, tratando da transferência 
de titularidade, já que este tipo de bem, está fora do mundo comercial. 
Por fim, concluímos que, o sistema funerário brasileiro conta com diversas leis espalhadas 
pelo nosso ordenamento. Faz-se necessário, portanto, que estas normas, advindas dos mais variados 
ramos do Direito, sejamcodificadas, num código proprio e autonomo, ja que gozam de grande 
autonomia, para que haja, enfim, a tao almejada segurança jurídica, no que tange esta materia. 
 
Bibliografia 
SILVA, Justino Adriano Farias. Tratado de Direito Funerário - Tomo I e Tomo II- São Paulo: 
Método Editora, 2000. 
 
 
4.6 Patrimônio de afetação 
Segundo Hércules Aghiarian, “Este novo sistema de direito real de garantia oferece 
oportunidade ao incorporador para destacar de seu patrimônio, ou de terceiros parceiros, um 
conjunto de bens que será reconhecido como patrimônio autônomo. Constituído pelos recursos 
obtidos com a comercialização das futuras unidades, pelas benfeitorias a serem agregadas a suas 
receitas, ou mesmo o próprio imóvel sobre o qual venha a ser edificada a incorporação. Este 
patrimônio constituído responderá, quando necessário, por quebras e outras indenizações surgentes 
por culpa do incorporador, em favor dos referidos promitentes-compradores, ficando imune, aliás, 
às responsabilidades pessoais daquele, como se verá” (fonte: 
http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=6408). 
Consagrado na Lei nº 10.931/04, o patrimônio de afetação visa a imprimir maior segurança 
jurídica nas relações travadas no âmbito do mercado imobiliário, especialmente em favor do 
consumidor. 
Neste sentido, informa o site Precisão Consultoria: 
Esta medida se torna relevante para evitar o que o mercado apelidou de ‘efeito bicicleta’ ou 
‘pedalada’, que significa a situação das empresas em dificuldade econômica que desviam recursos 
de um novo empreendimento para um anterior e assim sucessivamente, formando um ciclo vicioso 
que tantos prejuízos já causou no passado, ainda vivos na memória recente do país. Com a nova 
regra, todas as dívidas, de natureza tributária, trabalhista e junto a instituições financeiras, ficam 
restritas ao empreendimento em construção, não tendo qualquer relação com outros compromissos 
e dívidas assumidas pela empresa. Dessa forma, na hipótese de ocorrer falência da empresa 
construtora/incorporadora, os compradores poderão dar continuidade à obra, contratando outra 
empresa no lugar da falida, configurando o objetivo de garantir ao consumidor a entrega de imóvel 
comprado na planta (fonte: http://www.precisao.eng.br/fmnresp/afeta.htm ). 
 
4.7 Alterações recentes no Direito Real 
Flávio Tartuce 
 
 
 
48
 
1) PRIMEIRA ALTERAÇÃO. Introdução do direito real de laje no rol dos direitos reais (ART. 1.225 DO 
CÓDIGO CIVIL) 
2) SEGUNDA ALTERAÇÃO. TRATAMENTO DO DIREITO REAL DE LAJE NO CÓDIGO CIVIL. A 
LEI MENCIONA A CESSÃO DE SUPERFÍCIE E TRAZ REGRAS AMPLIADAS, FRENTE À MEDIDA 
PROVISÓRIA ANTERIOR 
3) TERCEIRA ALTERAÇÃO. INTRODUÇÃO DO TRATAMENTO DO CONDOMÍNO DE LOTES, 
NO CÓDIGO CIVIL, COM A APLICAÇÃO, NO QUE COUBER, DAS MESMAS REGRAS DO 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
4) QUARTA ALTERAÇÃO. MODIFICAÇÕES NA LEI 6.766/1979. PARECE OBRIGAR O 
PAGAMENTO DAS DESPESAS DE CONSERVAÇÃO NOS CONDOMÍNIOS FECHADOS 
(CONDOMÍNIO DE LOTES), AFASTANDO A JURISPRUDÊNCIA ANTERIOR CONSOLIDADA, DO 
STF E DO STJ 
Art. 78. A Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações: 
“Art. 2o (...). 
§ 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante 
de condomínio de lotes. 
§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o 
deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado 
o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente 
identificados ou cadastrados.” (NR) 
“Art. 4o (...). 
§ 4o No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas 
e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da 
paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.” (NR) 
“Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos 
ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, 
bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse 
público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, 
visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, 
vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. 
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à 
normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para 
suportar a consecução dos seus objetivos.” 
5) QUINTA ALTERAÇÃO. TRATAMENTO RELATIVO AOS CONJUNTOS HABITACIONAIS 
INFORMAIS 
CAPÍTULO VII 
Dos Conjuntos Habitacionais 
Art. 59. Serão regularizados como conjuntos habitacionais os núcleos urbanos informais que tenham sido 
constituídos para a alienação de unidades já edificadas pelo próprio empreendedor, público ou privado. 
§ 1o Os conjuntos habitacionais podem ser constituídos de parcelamento do solo com unidades edificadas 
isoladas, parcelamento do solo com edificações em condomínio, condomínios horizontais ou verticais, ou 
ambas as modalidades de parcelamento e condomínio. 
§ 2o As unidades resultantes da regularização de conjuntos habitacionais serão atribuídas aos ocupantes 
reconhecidos, salvo quando o ente público promotor do programa habitacional demonstrar que, durante o 
processo de regularização fundiária, há obrigações pendentes, caso em que as unidades imobiliárias 
regularizadas serão a ele atribuídas. 
Art. 60. Para a aprovação e registro dos conjuntos habitacionais que compõem a Reurb ficam dispensadas 
a apresentação do habite-se e, no caso de Reurb-S, as respectivas certidões negativas de tributos e 
contribuições previdenciárias. 
6) SEXTA ALTERAÇÃO. TRATAMENTO DO CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES, COM 
APLICAÇÃO PARA HABITAÇÕES COLETIVAS 
CAPÍTULO VIII 
DO CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES 
Art. 61. Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, 
inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e 
 
 
 
49
serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização 
exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si. 
Parágrafo único. O condomínio urbano simples será regido por esta Lei, aplicando-se, no que couber, o 
disposto na legislação civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 
(Código Civil). 
Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na 
qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se 
houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio. 
§ 1o Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula para 
cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes 
comuns, se houver, representada na forma de percentual. 
§ 2o As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente 
por seustitulares. 
§ 3o Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público. 
§ 4o A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada 
por meio de instrumento particular. 
Art. 63. No caso da Reurb-S, a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir de mera notícia, a 
requerimento do interessado, da qual constem a área construída e o número da unidade imobiliária, 
dispensada a apresentação de habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias. 
7) SÉTIMA ALTERAÇÃO. REGULAMENTAÇÃO DA ARRECADAÇÃO DE IMÓVEIS 
ABANDONADOS, NA FORMA DO ART. 1.276 DO CÓDIGO CIVIL 
CAPÍTULO IX 
DA ARRECADAÇÃO DE IMÓVEIS ABANDONADOS 
Art. 64. Os imóveis urbanos privados abandonados cujos proprietários não possuam a intenção de conservá-
los em seu patrimônio ficam sujeitos à arrecadação pelo Município ou pelo Distrito Federal na condição de 
bem vago. 
§ 1o A intenção referida no caput deste artigo será presumida quando o proprietário, cessados os atos de 
posse sobre o imóvel, não adimplir os ônus fiscais instituídos sobre a propriedade predial e territorial 
urbana, por cinco anos. 
§ 2o O procedimento de arrecadação de imóveis urbanos abandonados obedecerá ao disposto em ato do 
Poder Executivo municipal ou distrital e observará, no mínimo: 
I - abertura de processo administrativo para tratar da arrecadação; 
II - comprovação do tempo de abandono e de inadimplência fiscal; 
III - notificação ao titular do domínio para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, 
contado da data de recebimento da notificação. 
§ 3o A ausência de manifestação do titular do domínio será interpretada como concordância com a 
arrecadação. 
§ 4o Respeitado o procedimento de arrecadação, o Município poderá realizar, diretamente ou por meio de 
terceiros, os investimentos necessários para que o imóvel urbano arrecadado atinja prontamente os 
objetivos sociais a que se destina. 
§ 5o Na hipótese de o proprietário reivindicar a posse do imóvel declarado abandonado, no transcorrer do 
triênio a que alude o art. 1.276 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), fica assegurado 
ao Poder Executivo municipal ou distrital o direito ao ressarcimento prévio, e em valor atualizado, de todas 
as despesas em que eventualmente houver incorrido, inclusive tributárias, em razão do exercício da posse 
provisória. 
Art. 65. Os imóveis arrecadados pelos Municípios ou pelo Distrito Federal poderão ser destinados aos 
programas habitacionais, à prestação de serviços públicos, ao fomento da Reurb-S ou serão objeto de 
concessão de direito real de uso a entidades civis que comprovadamente tenham fins filantrópicos, 
assistenciais, educativos, esportivos ou outros, no interesse do Município ou do Distrito Federal. 
8) OITAVA ALTERAÇÃO. REVOGAÇÃO DE TODO O CAPÍTULO DA LEI MINHA CASA MINHA 
VIDA, NA PARTE EM QUE TRATAVA DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA, INCLUSIVE DA 
LEGITIMAÇÃO DA POSSE E DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL (ARTS. 58, 59 E 60). OS 
INSTITUTOS SÃO AGORA TRATADOS DENTRO DO INSTITUTO DA REGULARIZAÇÃO 
FUNDIÁRIA URBANA (REURB), AO LADO DA LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA 
 
a) SOBRE A REURB. "Art. 9o Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos 
aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, 
 
 
 
50
ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial 
urbano e à titulação de seus ocupantes. § 1o Os poderes públicos formularão e desenvolverão no espaço 
urbano as políticas de suas competências de acordo com os princípios de sustentabilidade econômica, social 
e ambiental e ordenação territorial, buscando a ocupação do solo de maneira eficiente, combinando seu uso 
de forma funcional. § 2o A Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada 
para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes, na forma desta Lei, até 22 de dezembro 
de 2016". "Art. 10. Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União, Estados, Distrito 
Federal e Municípios: I - identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-
los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições 
urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior; II - criar unidades 
imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em 
favor dos seus ocupantes; III - ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo 
a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados; IV - 
promover a integração social e a geração de emprego e renda; V - estimular a resolução extrajudicial de 
conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade; VI - garantir o direito 
social à moradia digna e às condições de vida adequadas; VII - garantir a efetivação da função social da 
propriedade; VIII - ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar 
de seus habitantes; IX - concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo; 
X - prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais; XI - conceder direitos reais, 
preferencialmente em nome da mulher; XII - franquear participação dos interessados nas etapas do processo 
de regularização fundiária" . "Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se: I - núcleo urbano: assentamento 
humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração 
mínima de parcelamento prevista na Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972, independentemente da 
propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural; II - núcleo urbano 
informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação 
de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização; 
III - núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a 
natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre 
outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município; IV - demarcação urbanística: procedimento 
destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a 
anuência dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados, culminando com 
averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério 
do Município; V - Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo Município ao 
final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de 
compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da 
listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos 
reais que lhes foram conferidos; VI - legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título, 
por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em aquisição de direito 
real de propriedade na forma desta Lei, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da 
natureza da posse; VII - legitimação fundiária: mecanismo de reconhecimento da aquisição originária do 
direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto da Reurb; VIII - ocupante: aquele que mantém 
poder de fato sobre lote ou fração ideal de terras públicas ou privadas em núcleos urbanos informais. 
 
b) DA REGOGAÇÃO DO TRATAMENTO NA LEI MINHA CASA, MINHA VIDA."Art. 109. Ficam 
revogados: IV - o Capítulo III da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009". 
 
c) DO NOVO TRATAMENTO DA LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA, DA LEGITIMAÇÃO DA POSSE, EDA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. 
Da Legitimação Fundiária 
Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade 
conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública 
ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo 
urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. 
§ 1o Apenas na Reurb-S, a legitimação fundiária será concedida ao beneficiário, desde que atendidas as 
seguintes condições: 
I - o beneficiário não seja concessionário, foreiro ou proprietário de imóvel urbano ou rural; 
 
 
 
51
II - o beneficiário não tenha sido contemplado com legitimação de posse ou fundiária de imóvel urbano 
com a mesma finalidade, ainda que situado em núcleo urbano distinto; e 
III - em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja reconhecido pelo poder público o 
interesse público de sua ocupação. 
§ 2o Por meio da legitimação fundiária, em qualquer das modalidades da Reurb, o ocupante adquire a 
unidade imobiliária com destinação urbana livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, 
gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando disserem 
respeito ao próprio legitimado. 
§ 3o Deverão ser transportadas as inscrições, as indisponibilidades ou os gravames existentes no registro 
da área maior originária para as matrículas das unidades imobiliárias que não houverem sido adquiridas 
por legitimação fundiária. 
§ 4o Na Reurb-S de imóveis públicos, a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, e as suas 
entidades vinculadas, quando titulares do domínio, ficam autorizados a reconhecer o direito de propriedade 
aos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado por meio da legitimação fundiária. 
§ 5o Nos casos previstos neste artigo, o poder público encaminhará a CRF para registro imediato da 
aquisição de propriedade, dispensados a apresentação de título individualizado e as cópias da 
documentação referente à qualificação do beneficiário, o projeto de regularização fundiária aprovado, a 
listagem dos ocupantes e sua devida qualificação e a identificação das áreas que ocupam. 
§ 6o Poderá o poder público atribuir domínio adquirido por legitimação fundiária aos ocupantes que não 
tenham constado da listagem inicial, mediante cadastramento complementar, sem prejuízo dos direitos de 
quem haja constado na listagem inicial. 
Art. 24. Nos casos de regularização fundiária urbana previstos na Lei no 11.952, de 25 de junho de 2009, 
os Municípios poderão utilizar a legitimação fundiária e demais instrumentos previstos nesta Lei para 
conferir propriedade aos ocupantes. 
Seção IV 
Da Legitimação de Posse 
Art. 25. A legitimação de posse, instrumento de uso exclusivo para fins de regularização fundiária, constitui 
ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto 
da Reurb, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse, o qual é 
conversível em direito real de propriedade, na forma desta Lei. 
§ 1o A legitimação de posse poderá ser transferida por causa mortis ou por ato inter vivos. 
§ 2o A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do poder 
público. 
Art. 26. Sem prejuízo dos direitos decorrentes do exercício da posse mansa e pacífica no tempo, aquele em 
cujo favor for expedido título de legitimação de posse, decorrido o prazo de cinco anos de seu registro, terá 
a conversão automática dele em título de propriedade, desde que atendidos os termos e as condições do art. 
183 da Constituição Federal, independentemente de prévia provocação ou prática de ato registral. 
§ 1o Nos casos não contemplados pelo art. 183 da Constituição Federal, o título de legitimação de posse 
poderá ser convertido em título de propriedade, desde que satisfeitos os requisitos de usucapião 
estabelecidos na legislação em vigor, a requerimento do interessado, perante o registro de imóveis 
competente. 
§ 2o A legitimação de posse, após convertida em propriedade, constitui forma originária de aquisição de 
direito real, de modo que a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada restará livre e 
desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua 
matrícula de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio beneficiário. 
Art. 27. O título de legitimação de posse poderá ser cancelado pelo poder público emitente quando 
constatado que as condições estipuladas nesta Lei deixaram de ser satisfeitas, sem que seja devida qualquer 
indenização àquele que irregularmente se beneficiou do instrumento". 
9) NONA ALTERAÇÃO. MUDANÇAS NA LEI 9.514/1997, NO TRATAMENTO DA ALIENAÇÃO 
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE IMÓVEIS. ALTERAÇÕES QUE, EM UMA PRIMEIRA ANÁLISE, 
VISAM A PROTEÇÃO DO MERCADO, EM DETRIMENTO DO ADQUIRENTE 
DA REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA DO FUNDO DE ARRENDAMENTO 
RESIDENCIAL (FAR) 
Art. 66. A Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, passa a vigorar acrescida dos seguintes arts. 7o-A, 7o-B e 
7o-C: 
 
 
 
52
“Art. 7o-A. Os beneficiários de operações do PMCMV, com recursos advindos da integralização de cotas 
no FAR, obrigam-se a ocupar os imóveis adquiridos, em até trinta dias, a contar da assinatura do contrato 
de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia, firmado com o FAR. 
Parágrafo único. Descumprido o prazo de que trata o caput deste artigo, fica o FAR automaticamente 
autorizado a declarar o contrato resolvido e a alienar o imóvel a beneficiário diverso, a ser indicado 
conforme a Política Nacional de Habitação.” 
“Art. 7o-B. Acarretam o vencimento antecipado da dívida decorrente de contrato de compra e venda com 
cláusula de alienação fiduciária em garantia firmado, no âmbito do PMCMV, com o FAR: 
I - a alienação ou cessão, por qualquer meio, dos imóveis objeto de operações realizadas com recursos 
advindos da integralização de cotas no FAR antes da quitação de que trata o inciso III do § 5o do art. 6o-
A desta Lei; 
II - a utilização dos imóveis objeto de operações realizadas com recursos advindos da integralização de 
cotas no FAR em finalidade diversa da moradia dos beneficiários da subvenção de que trata o inciso I do 
art. 2o desta Lei e das respectivas famílias; e 
III - o atraso superior a noventa dias no pagamento das obrigações objeto de contrato firmado, no âmbito 
do PMCMV, com o FAR, incluindo os encargos contratuais e os encargos legais, inclusive os tributos e as 
contribuições condominiais que recaírem sobre o imóvel.” 
“Art. 7o-C. Vencida antecipadamente a dívida, o FAR, na condição de credor fiduciário, munido de certidão 
comprobatória de processo administrativo que ateste a ocorrência de uma das hipóteses previstas no art. 
7o-B desta Lei, deverá requerer, ao oficial do registro de imóveis competente, que intime o beneficiário, 
ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, para satisfazer, no prazo previsto no § 
1o do art. 26 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, a integralidade da dívida, compreendendo a 
devolução da subvenção devidamente corrigida nos termos do art. 7o desta Lei. 
§ 1o Decorrido o prazo de que trata o caput deste artigo sem o pagamento da dívida antecipadamente 
vencida, o contrato será reputado automaticamente resolvido de pleno direito, e o oficial do registro de 
imóveis competente, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da 
consolidação da propriedade fiduciária em nome do FAR, respeitada a Lei no9.514, de 20 de novembro de 
1997. 
§ 2o Uma vez consolidada a propriedade fiduciária em nome do FAR, proceder-se-á em conformidade com 
o disposto no § 9o do art. 6o-A desta Lei, e o imóvel deve ser-lhe imediatamente restituído, sob pena de 
esbulho possessório. 
§ 3o O FAR, em regulamento próprio, disporá sobre o processo administrativo de que trata o caputdeste 
artigo. 
§ 4o A intimação de que trata o caput deste artigo poderá ser promovida, por solicitação do oficial do 
registro de imóveis, do oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do 
domicílio de quem deva recebê-la ou do serventuário por eles credenciado, ou pelo correio, com aviso de 
recebimento. 
§ 5o Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o 
serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o 
encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua 
falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na 
hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 
16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). 
§ 6o Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a 
intimação de que trata este artigo poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento 
de correspondência. 
§ 7o Caso não seja efetuada a intimação pessoal ou por hora certa, o oficial de registro de imóveis ou de 
registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado promoverá a intimação do devedor 
fiduciante por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação ou em 
outro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para o pagamento 
antecipado da dívida da data da última publicação do edital.” 
Art. 67. A Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, passa a vigorar com as seguintes alterações: 
“Art. 24. (...). 
Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste 
artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto 
sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor 
fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.” (NR) 
 
 
 
53
“Art. 26. (...).§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e 
documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou 
residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da 
família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar 
a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei 
no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). 
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a 
intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento 
de correspondência". 
“Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária 
relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, 
Minha Vida, instituído pela Lei no11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização 
de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas 
neste artigo. 
§ 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis 
trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. 
§ 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante 
pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em 
que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.” 
“Art. 27. (...). 
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na 
forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze 
dias seguintes. 
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão 
comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, 
inclusive ao endereço eletrônico. 
§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e 
até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para 
adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que 
trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao 
laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do 
credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao 
devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do 
imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. 
§ 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do 
FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.” (NR) 
“Art. 30. (...). 
Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha 
Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da 
integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação 
da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações 
contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do 
devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata 
este artigo.” (NR) 
 
“Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa 
de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se 
refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da 
consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus 
sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. 
Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se às operações do Programa Minha Casa, Minha 
Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de 
cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).” (NR) 
“Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere 
esta Lei: 
II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70, de 21 de novembro de 1966, 
exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.” (NR) 
 
 
 
54
10) DÉCIMA ALTERAÇÃO. MUDANÇA NA REDAÇÃO DO ARTIGO QUE TRATA DA USUCAPIÃO 
COLETIVA, NO ESTATUTO DA CIDADE (ART. 10) 
Art. 79. A Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001, passa a vigorar com as seguintes alterações: 
“Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total 
dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor 
são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de 
outro imóvel urbano ou rural" 
11) DÉCIMA PRIMEIRA ALTERAÇÃO. CRIAÇÃO DO CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO, TRATADO NO 
ESTATUTO DA CIDADE 
Art. 79. A Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001, passa a vigorar com as seguintes alterações: 
"Art. 46. O poder público municipal poderá facultar ao proprietário da área atingida pela obrigação de que 
trata o caput do art. 5o desta Lei, ou objeto de regularização fundiária urbana parafins de regularização 
fundiária, o estabelecimento de consórcio imobiliário como forma de viabilização financeira do 
aproveitamento do imóvel. 
§ 1o Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização, de regularização 
fundiária ou de reforma, conservação ou construção de edificação por meio da qual o proprietário transfere 
ao poder público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades 
imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, ficando as demais unidades incorporadas ao 
patrimônio público. 
§ 2o O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente ao valor do 
imóvel antes da execução das obras. 
§ 3o A instauração do consórcio imobiliário por proprietários que tenham dado causa à formação de núcleos 
urbanos informais, ou por seus sucessores, não os eximirá das responsabilidades administrativa, civil ou 
criminal.” (NR) 
12) DÉCIMA SEGUNDA ALTERAÇÃO. MODIFICAÇÕES NA MEDIDA PROVISÓRIA 2.220, QUE 
TRATA DA CONCESSÃO DE USO ESPECIAL 
Art. 77. A Medida Provisória no 2.220, de 4 de setembro de 2001, passa a vigorar com as seguintes 
alterações: 
“Art. 1o Aquele que, até 22 de dezembro de 2016, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e 
sem oposição, até duzentos e cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em área com 
características e finalidade urbanas, e que o utilize para sua moradia ou de sua família, tem o direito à 
concessão de uso especial para fins de moradia em relação ao bem objeto da posse, desde que não seja 
proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural". 
“Art. 2o Nos imóveis de que trata o art. 1o, com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupados 
até 22 de dezembro de 2016, por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, 
ininterruptamente e sem oposição, cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 
duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor, a concessão de uso especial para fins de moradia 
será conferida de forma coletiva, desde que os possuidores não sejam proprietários ou concessionários, a 
qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural". 
“Art. 9o É facultado ao poder público competente conceder autorização de uso àquele que, até 22 de 
dezembro de 2016, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e 
cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em área com características e finalidade urbanas 
para fins comerciais. 
13) DÉCIMA TERCEIRA ALTERAÇÃO. MODIFICAÇÃO NA LEI 9.636/1998, QUE TRATA DA 
ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS DA UNIÃO. FACILITOU-SE A EXTINÇÃO DA ENFITEUSE 
SOBRE TERRAS DE MARINHA, POR MEIO DA REMIÇÃO 
Art. 93. A Lei no 9.636, de 15 de maio de 1998, passa a vigorar com as seguintes alterações: 
“Art. 16-A. Para os terrenos submetidos ao regime enfitêutico, ficam autorizadas a remição do foro e a 
consolidação do domínio pleno com o foreiro mediante o pagamento do valor correspondente ao domínio 
direto do terreno, segundo os critérios de avaliação previstos no art. 11-C desta Lei, cujo prazo de validade 
da avaliação será de, no máximo, doze meses, e das obrigações pendentes na Secretaria do Patrimônio da 
União (SPU), inclusive aquelas objeto de parcelamento, excluídas as benfeitorias realizadas pelo foreiro. 
§ 1o Ficam dispensadas do pagamento pela remição as pessoas consideradas carentes ou de baixa renda, 
nos termos previstos no art. 1o do Decreto-Lei no 1.876, de 15 de julho de 1981. 
§ 2o A remição do foro e a consolidação do domínio pleno com o foreiro a que se refere este artigo poderão 
ser efetuadas à vista ou de forma parcelada, permitida a utilização dos recursos do FGTS para pagamento 
 
 
 
55
total, parcial ou em amortização de parcelas e liquidação do saldo devedor, observadas as demais regras e 
condições estabelecidas para uso do FGTS. 
§ 3o As demais condições para a remição do foro dos imóveis submetidos ao regime enfitêutico a que se 
refere este artigo serão estabelecidas em ato da Secretaria do Patrimônio da União (SPU). 
§ 4o O foreiro que não optar pela aquisição dos imóveis de que trata este artigo continuará submetido ao 
regime enfitêutico, na forma da legislação vigente. 
§ 5o A Secretaria do Patrimônio da União (SPU) verificará a regularidade cadastral dos imóveis a serem 
alienados e procederá aos ajustes eventualmente necessários durante o processo de alienação. 
§ 6o Não se aplica o disposto neste artigo aos imóveis da União: 
I - administrados pelo Ministério das Relações Exteriores, pelo Ministério da Defesa ou pelos Comandos 
da Marinha, do Exército ou da Aeronáutica; 
II - situados na faixa de fronteira de que trata a Lei no 6.634, de 2 de maio de 1979, ou na faixa de segurança 
de que trata o § 3o do art. 49 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias. 
§ 7o Para os fins desta Lei, considera-se faixa de segurança a extensão de trinta metros a partir do final da 
praia, nos termos do § 3o do art. 10 da Lei no 7.661, de 16 de maio de 1988.” 
“Art. 16-B. Fica o Poder Executivo Federal autorizado, por intermédio da Secretaria do Patrimônio da 
União (SPU), a contratar a Caixa Econômica Federal, independentemente de processo licitatório, para a 
prestação de serviços relacionados à administração dos contratos, à arrecadação e à cobrança administrativa 
decorrentes da remição do foro dos imóveis a que se refere o art. 16-A desta Lei. 
Parágrafo único. A Caixa Econômica Federal representará a União na celebração dos contratos de que trata 
o caput deste artigo.” 
“Art. 16-C. O Ministro de Estado do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, permitida a delegação, 
editará portaria com a lista de áreas ou imóveis sujeitos à alienação nos termos do art. 16-A desta Lei. 
§ 1o Os terrenos de marinha e acrescidos alienados na forma desta Lei: 
I - não incluirão: 
a) áreas de preservação permanente, na forma do inciso II do caput do art. 3oda Lei no 12.651, de 25 de 
maio de 2012; ou 
b) áreas em que seja vedado o parcelamento do solo, na forma do art. 3o e do inciso I do caput do art. 13 da 
Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979; 
II - deverão estar situados em área urbana consolidada. 
§ 2o Para os fins desta Lei, considera-se área urbana consolidada aquela: 
I - incluída no perímetro urbano ou em zona urbana pelo plano diretor ou por lei municipal específica; 
II - com sistema viário implantado e vias de circulação pavimentadas; 
III - organizada em quadras e lotes predominantemente edificados; 
IV - de uso predominantemente urbano, caracterizado pela existência de edificações residenciais, 
comerciais, industriais, institucionais, mistas ou voltadas à prestação de serviços; e 
V - com a presença de, no mínimo, três dos seguintes equipamentos de infraestrutura urbana implantados: 
a) drenagem de águas pluviais;b) esgotamento sanitário;c) abastecimento de água potável;d) distribuição 
de energia elétrica; e e) limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos. 
§ 3o A alienação dos imóveis de que trata o § 1o deste artigo não implica supressão das restrições 
administrativas de uso ou edificação que possam prejudicar a segurança da navegação, conforme 
estabelecido em ato do Ministro de Estado da Defesa. 
§ 4o Não há necessidade de autorização legislativa específica para alienação dos imóveis arrolados na 
portaria a que se refere o caput deste artigo.” 
“Art. 16-D. O adquirente receberá desconto de 25% (vinte e cinco por cento) na aquisição à vista, com 
fundamento no art. 16-A desta Lei, requerida no prazo de um ano, contado da data de entrada em vigor da 
portaria de que trata o art. 16-C desta Lei, que incluir o bem na lista de imóveis sujeitos à alienação. 
Parágrafo único. Para as alienações efetuadas de forma parcelada não será concedido desconto.” 
“Art. 16-E. O pagamento das alienações realizadas nos termos do art. 16-A desta Lei observará critérios 
fixados em regulamento e poderá ser realizado: 
I - à vista; 
II - a prazo, medianteas condições de parcelamento estabelecidas em ato da Secretaria do Patrimônio da 
União (SPU).” 
“Art. 16-F. Para os imóveis divididos em frações ideais em que já tenha havido aforamento de, no mínimo, 
uma das unidades autônomas, na forma do item 1o do art. 105 do Decreto-Lei no 9.760, de 5 de setembro 
de 1946, combinado com o inciso I do caput do art. 5o do Decreto-Lei no 2.398, de 21 de dezembro 1987, 
será aplicado o mesmo critério de outorga de aforamento para as demais unidades do imóvel.” 
 
 
 
56
“Art. 16-G. A União repassará 20% (vinte por cento) da receita patrimonial decorrente da remição do foro 
dos imóveis a que se refere o art. 16-A desta Lei aos Municípios e ao Distrito Federal onde estão 
localizados.” 
“Art. 16-H. Fica a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) autorizada a receber Proposta de Manifestação 
de Aquisição, por foreiro de imóvel da União, que esteja regularmente inscrito e adimplente com suas 
obrigações com aquela Secretaria. 
§ 1o O foreiro deverá apresentar à SPU carta formalizando o interesse na aquisição juntamente com a 
identificação do imóvel e do foreiro, comprovação do período de foro e de estar em dia com as respectivas 
taxas, avaliação do imóvel e das benfeitorias, proposta de pagamento e, para imóveis rurais, 
georreferenciamento e CAR individualizado. 
§ 2o Para a análise da Proposta de Manifestação de Aquisição de que trata este artigo deverão ser cumpridos 
todos os requisitos e condicionantes estabelecidos na legislação que normatiza a alienação de imóveis da 
União, mediante a edição da portaria do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão de que 
trata o art. 16-C, bem como os critérios de avaliação previstos no art. 11-C, ambos desta Lei. 
§ 3o O protocolo da Proposta de Manifestação de Aquisição de imóvel da União pela Secretaria do 
Patrimônio da União (SPU) não constituirá nenhum direito ao foreiro perante a União. 
§ 4o A Secretaria do Patrimônio da União (SPU) fica autorizada a regulamentar a Proposta de Manifestação 
de Aquisição de que trata este artigo, mediante edição de portaria específica.” 
 
 
5. Propriedade Resolúvel 
5.1- Conceito 
Propriedade resolúvel ou revogável é aquela que no próprio título de sua constituição encerra 
o princípio que a tem de extinguir, realizada a condição resolutória, ou vindo o termo extintivo, seja 
por força da declaração de vontade, seja por determinação da lei (Clóvis Bevilaqua). 
 A propriedade clássica é perpétua, ela subsistirá enquanto dure a coisa que constituiu o seu 
objeto. Dai o brcardo latino semel dominus, semper dominus – uma vez dono sempre doco. (FARIAS 
e ROSENVALD). 
5.2- Causas de resolução 
5.2.1- Pelo implemento da condição ou advento do termo 
 Exemplos de propriedade resolúvel (“inter vivos”) : 
- pacto de retrovenda - Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de 
recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e 
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se 
efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. 
 
- venda com reserva de domínio - Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar 
para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. 
 
- venda a contento - Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob 
condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, 
enquanto o adquirente não manifestar seu agrado. 
Art. Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua 
assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de 
 
 
 
57
fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, 
especialmente por telefone ou a domicílio. 
 
- direito de preferência do condômino – Art. 504. Não pode um condômino em coisa 
indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O 
condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver 
para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena 
de decadência.alienação fiduciária . 
 
- FIDEICOMISSO – art 1951 - (exemplo clássico de propriedade resolúvel) 
É uma hipótese de substituição testamentária. Substituição testamentária porque interpõe uma 
pessoa entre os herdeiros, quando o implemento da condição ou o termo ocorrer. 
Existem, no fideicomisso, três figuras: 
- fideicomitente: é o autor da herança ou testador, que transfere o patrimônio (além de todos os 
direitos relativos ao domínio). 
- fiduciário: aquele que recebe a propriedade, que é resolúvel, no termo ou condição, quando o 
patrimônio será transferido para o fideicomissário. 
- fideicomissário: o herdeiro legítimo. 
 
Art. 1.359 – revogação “ex tunc” - os terceiros são atingidos e prejudicados – a pessoa a quem 
aproveita a revogação tem ação real. 
 
5.2.2- Resolução por causa superveniente 
Art. 1.360 – revogação “ex nunc” - os terceiros não são atingidos – a pessoa a quem aproveita a 
revogação tem ação pessoal. 
Art. 557. Podem ser revogadas por ingratidão as doações: 
I - se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra 
ele; 
II - se cometeu contra ele ofensa física; 
III - se o injuriou gravemente ou o caluniou; 
IV - se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava. 
 
Art. 1.814. São excluídos da sucessão os herdeiros ou legatários: 
I - que houverem sido autores, co-autores ou partícipes de homicídio doloso, ou tentativa 
deste, contra a pessoa de cuja sucessão se tratar, seu cônjuge, companheiro, ascendente ou 
descendente; 
II - que houverem acusado caluniosamente em juízo o autor da herança ou incorrerem em 
crime contra a sua honra, ou de seu cônjuge ou companheiro; 
III - que, por violência ou meios fraudulentos, inibirem ou obstarem o autor da herança de 
dispor livremente de seus bens por ato de última vontade. 
 
 
6. Propriedade fiduciária (art 1361 a1368 b) 
 
 
 
 
58
 
6.1- Conceito: 
È a propriedade de coisa móvel infungível que o devedor, a título de garantia transfere ao credor, 
com vistas a tornar eficiente a recuperação do crédito. 
- Cessão fiduciária de direitos creditórios é o contrato pelo qual uma das partes (cedente 
fiduciante) cede a titularidade de direitos creditórios à outra (cessionário fiduciário), em 
garantia do cumprimento de obrigações assumidas pelo primeiro. Os devedores do cedente 
devem pagar suas obrigações diretamente ao cessionário, cuja titularidade se resolve quando 
esses pagamentos importarem a integral satisfação do crédito. 
- O decreto lei 911/69 já tratava da alienação fiduciária, porém somente sob o aspecto 
processual, quanto a este aspecto prevalece ainda o decreto. 
 
DECRETO-LEI Nº 911, DE 1º DE OUTUBRO DE 1969. 
 
 
Altera a redação do art. 66, da Lei nº 4.728, de 14 de 
julho de 1965, estabelece normas de processo sôbre 
alienação fiduciária e dá outras providências. 
 OS MINISTROS DA MARINHA DE GUERRA, DO EXÉRCITO E DA AERONÁUTICA 
MILITAR , usando das atribuições que lhes confere o artigo 1º do Ato Institucional nº 12, de 31 de agôsto 
de 1969, combinado com o § 1º do artigo 2º do Ato Institucional nº 5, de 13 de dezembro de 1968, 
 
 DECRETAM: 
 Art 1º O artigo 66, da Lei nº 4.728, de 14 de julho de 1965, passa a ter a seguinte redação: (Vide Lei nº 
10.931, de 2004) 
"Art. 66. A alienação fiduciária em garantia transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da 
coisa móvel alienada, independentemente da tradição efetiva do bem, tornando-se o alienante ou devedor em 
possuidor direto e depositário com tôdas as responsabilidades e encargos que lhe incumbem de acordo com a 
lei civil e penal. 
§ 1º A alienação fiduciária sòmente se prova por escrito e seu instrumento, público ou particular, qualquer 
que sejao seu valor, será obrigatòriamente arquivado, por cópia ou microfilme, no Registro de Títulos e 
Documentos do domicílio do credor, sob pena de não valer contra terceiros, e conterá, além de outros dados, 
os seguintes: 
a) o total da divida ou sua estimativa; 
b) o local e a data do pagamento; 
c) a taxa de juros, os comissões cuja cobrança fôr permitida e, eventualmente, a cláusula penal e a estipulação 
de correção monetária, com indicação dos índices aplicáveis; 
d) a descrição do bem objeto da alienação fiduciária e os elementos indispensáveis à sua identificação. 
§ 2º Se, na data do instrumento de alienação fiduciária, o devedor ainda não fôr proprietário da coisa objeto 
do contrato, o domínio fiduciário desta se transferirá ao credor no momento da aquisição da propriedade pelo 
devedor, independentemente de qualquer formalidade posterior. 
§ 3º Se a coisa alienada em garantia não se identifica por números, marcas e sinais indicados no instrumento 
de alienação fiduciária, cabe ao proprietário fiduciário o ônus da prova, contra terceiros, da identidade dos 
bens do seu domínio que se encontram em poder do devedor. 
§ 4º No caso de inadimplemento da obrigação garantida, o proprietário fiduciário pode vender a coisa a 
terceiros e aplicar preço da venda no pagamento do seu crédito e das despesas decorrentes da cobrança, 
entregando ao devedor o saldo porventura apurado, se houver. 
§ 5º Se o preço da venda da coisa não bastar para pagar o crédito do proprietário fiduciário e despesas, na 
forma do parágrafo anterior, o devedor continuará pessoalmente obrigado a pagar o saldo devedor apurado. 
§ 6º É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a 
dívida não fôr paga no seu vencimento. 
§ 7º Aplica-se à alienação fiduciária em garantia o disposto nos artigos 758, 762, 763 e 802 do Código 
Civil, no que couber. 
 
 
 
59
§ 8º O devedor que alienar, ou der em garantia a terceiros, coisa que já alienara fiduciàriamente em garantia, 
ficará sujeito à pena prevista no art. 171, § 2º, inciso I, do Código Penal. 
§ 9º Não se aplica à alienação fiduciária o disposto no artigo 1279 do Código Civil. 
§ 10. A alienação fiduciária em garantia do veículo automotor, deverá, para fins probatóros, constar do 
certificado de Registro, a que se refere o artigo 52 do Código Nacional de Trânsito." 
Art. 2o No caso de inadimplemento ou mora nas obrigações contratuais garantidas mediante alienação 
fiduciária, o proprietário fiduciário ou credor poderá vender a coisa a terceiros, independentemente de leilão, 
hasta pública, avaliação prévia ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, salvo disposição expressa 
em contrário prevista no contrato, devendo aplicar o preço da venda no pagamento de seu crédito e das 
despesas decorrentes e entregar ao devedor o saldo apurado, se houver, com a devida prestação de 
contas. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) 
 § 1º O crédito a que se refere o presente artigo abrange o principal, juros e comissões, além das taxas, 
cláusula penal e correção monetária, quando expressamente convencionados pelas partes. 
 
§ 2o A mora decorrerá do simples vencimento do prazo para pagamento e poderá ser comprovada por 
carta registrada com aviso de recebimento, não se exigindo que a assinatura constante do referido aviso seja 
a do próprio destinatário. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) 
 § 3º A mora e o inadimplemento de obrigações contratuais garantidas por alienação fiduciária, ou a 
ocorrência legal ou convencional de algum dos casos de antecipação de vencimento da dívida facultarão ao 
credor considerar, de pleno direito, vencidas tôdas as obrigações contratuais, independentemente de aviso ou 
notificação judicial ou extrajudicial. 
§ 4o Os procedimentos previstos no caput e no seu § 2o aplicam-se às operações de arrendamento 
mercantil previstas na forma da Lei no 6.099, de 12 de setembro de 1974. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 
2014) 
Art. 3o O proprietário fiduciário ou credor poderá, desde que comprovada a mora, na forma estabelecida 
pelo § 2o do art. 2o, ou o inadimplemento, requerer contra o devedor ou terceiro a busca e apreensão do bem 
alienado fiduciariamente, a qual será concedida liminarmente, podendo ser apreciada em plantão 
judiciário. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) 
 § 1o Cinco dias após executada a liminar mencionada no caput, consolidar-se-ão a propriedade e a 
posse plena e exclusiva do bem no patrimônio do credor fiduciário, cabendo às repartições competentes, 
quando for o caso, expedir novo certificado de registro de propriedade em nome do credor, ou de terceiro 
por ele indicado, livre do ônus da propriedade fiduciária. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004) 
 § 2o No prazo do § 1o, o devedor fiduciante poderá pagar a integralidade da dívida pendente, segundo 
os valores apresentados pelo credor fiduciário na inicial, hipótese na qual o bem lhe será restituído livre do 
ônus. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004) 
 § 3o O devedor fiduciante apresentará resposta no prazo de quinze dias da execução da 
liminar. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004) 
 § 4o A resposta poderá ser apresentada ainda que o devedor tenha se utilizado da faculdade do § 2o, 
caso entenda ter havido pagamento a maior e desejar restituição.(Redação dada pela Lei 10.931, de 2004) 
 § 5o Da sentença cabe apelação apenas no efeito devolutivo. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004) 
 § 6o Na sentença que decretar a improcedência da ação de busca e apreensão, o juiz condenará o credor 
fiduciário ao pagamento de multa, em favor do devedor fiduciante, equivalente a cinqüenta por cento do 
valor originalmente financiado, devidamente atualizado, caso o bem já tenha sido alienado. (Redação dada 
pela Lei 10.931, de 2004) 
 § 7o A multa mencionada no § 6o não exclui a responsabilidade do credor fiduciário por perdas e 
danos. (Incluído pela Lei 10.931, de 2004) 
 § 8o A busca e apreensão prevista no presente artigo constitui processo autônomo e independente de 
qualquer procedimento posterior. (Incluído pela Lei 10.931, de 2004) 
§ 9o Ao decretar a busca e apreensão de veículo, o juiz, caso tenha acesso à base de dados do Registro 
Nacional de Veículos Automotores - RENAVAM, inserirá diretamente a restrição judicial na base de dados 
do Renavam, bem como retirará tal restrição após a apreensão. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
§ 10. Caso o juiz não tenha acesso à base de dados prevista no § 9o, deverá oficiar ao departamento 
de trânsito competente para que: (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
I - registre o gravame referente à decretação da busca e apreensão do veículo; e (Incluído pela Lei nº 
13.043, de 2014) 
II - retire o gravame após a apreensão do veículo. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
 
 
 
60
§ 11. O juiz também determinará a inserção do mandado a que se refere o § 9o em banco próprio de 
mandados. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
§ 12. A parte interessada poderá requerer diretamente ao juízo da comarca onde foi localizado o 
veículo com vistas à sua apreensão, sempre que o bem estiver em comarca distinta daquela da tramitação da 
ação, bastando que em tal requerimento conste a cópia da petição inicial da ação e, quando for o caso, a 
cópia do despacho que concedeu a busca e apreensão do veículo. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
§ 13. A apreensão do veículo será imediatamente comunicada ao juízo, que intimará a instituição 
financeira para retirar o veículo do local depositado no prazo máximo de 48 (quarenta e oito) 
horas. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
§ 14. O devedor, por ocasião do cumprimento do mandado de busca e apreensão, deverá entregar o 
bem e seus respectivos documentos. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
§ 15. As disposições deste artigo aplicam-se no caso de reintegração de posse de veículos referente às 
operações de arrendamentomercantil previstas na Lei no 6.099, de 12 de setembro de 1974. (Incluído pela 
Lei nº 13.043, de 2014) 
Art. 4o Se o bem alienado fiduciariamente não for encontrado ou não se achar na posse do devedor, fica 
facultado ao credor requerer, nos mesmos autos, a conversão do pedido de busca e apreensão em ação 
executiva, na forma prevista no Capítulo II do Livro II da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de 
Processo Civil. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) 
Art. 5o Se o credor preferir recorrer à ação executiva, direta ou a convertida na forma do art. 4o, ou, se 
for o caso ao executivo fiscal, serão penhorados, a critério do autor da ação, bens do devedor quantos bastem 
para assegurar a execução. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) 
 Parágrafo único. Não se aplica à alienação fiduciária o disposto nos incisos VI e VIII do Art. 649 do 
Código de Processo Civil. (Redação dada pela Lei nº 6.071, de 1974) 
 Art 6º O avalista, fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida do alienante ou devedor, se sub-
rogará, de pleno direito no crédito e na garantia constituída pela alienação fiduciária. 
Art. 6o-A. O pedido de recuperação judicial ou extrajudicial pelo devedor nos termos da Lei no 11.101, 
de 9 de fevereiro de 2005, não impede a distribuição e a busca e apreensão do bem. (Incluído pela Lei nº 
13.043, de 2014) 
 Art 7º Na falência do devedor alienante, fica assegurado ao credor ou proprietário fiduciário o direito de 
pedir, na forma prevista na lei, a restituição do bem alienado fiduciàriamente. 
 Parágrafo único. Efetivada a restituição o proprietário fiduciário agirá na forma prevista neste Decreto-
lei. 
Art. 7o-A. Não será aceito bloqueio judicial de bens constituídos por alienação fiduciária nos termos 
deste Decreto-Lei, sendo que, qualquer discussão sobre concursos de preferências deverá ser resolvida pelo 
valor da venda do bem, nos termos do art. 2o. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
 Art 8º O Conselho Nacional de Trânsito, no prazo máximo de 60 dias, a contar da vigência do presente 
Decreto lei, expedirá normas regulamentares relativas à alienação fiduciária de veículos automotores. 
 Art. 8o-A. O procedimento judicial disposto neste Decreto-Lei aplica-se exclusivamente às hipóteses 
da Seção XIV da Lei no 4.728, de 14 de julho de 1965, ou quando o ônus da propriedade fiduciária tiver sido 
constituído para fins de garantia de débito fiscal ou previdenciário. (Incluído pela Lei 10.931, de 2004) 
 Art 9º O presente Decreto-lei entrará em vigor na data de sua publicação, aplicando-se desde logo, aos 
processos em curso, revogadas as disposições em contrário. 
 Brasília, 1 de outubro de 1969; 148º Independência e 81º da República. 
AUGUSTO HAMANN RADEMAKER GRÜNEWALD 
AURÉLIO DE LYRA TAVARES 
MÁRCIO DE SOUZA E MELLO 
Luís Antônio da Gama e Silva 
Antônio Delfim Netto 
 
- A lei 9514/97 em seu artigo 22 estabeleceu a possibilidade de alienação fiduciária também de bens 
imóveis. 
LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997. 
 
Dispõe sobre o Sistema de Financiamento 
Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa 
imóvel e dá outras providências. 
CAPÍTULO II 
Da Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel 
 
 
 
61
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou 
fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade 
resolúvel de coisa imóvel. 
§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das 
entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: (Renumerado 
do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007) 
I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação 
do domínio útil no fiduciário; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) 
II - o direito de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) 
III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) 
IV - a propriedade superficiária. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) 
§ 2o Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos III e IV do § 1o deste artigo ficam 
limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período 
determinado. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) 
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro 
de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. 
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, 
tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. 
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: 
I - o valor do principal da dívida; 
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; 
III - a taxa de juros e os encargos incidentes; 
IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação 
fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; 
V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, 
do imóvel objeto da alienação fiduciária; 
VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a 
respectiva revisão; 
VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27. 
Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI 
do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a 
apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em 
nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro 
leilão. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade 
fiduciária do imóvel. 
§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo 
termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, 
ou fração, sobre o valor do contrato. 
§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de 
Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária. 
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-
se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador 
regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente 
Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até 
a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os 
encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das 
despesas de cobrança e de intimação. 
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. 
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador 
regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por 
oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem 
deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. 
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos 
ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem 
o encontrar, deverá,havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em 
 
 
 
62
sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, 
na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, 
de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, 
a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento 
de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em 
local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência 
e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital 
publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de 
comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora 
da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) 
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. 
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário 
as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. 
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de 
Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da 
propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de 
transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) 
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento 
da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) 
Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária 
relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, 
Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização 
de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas 
neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis 
trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta 
Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor 
fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, 
hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados 
da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do 
imóvel. 
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na 
forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze 
dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, 
das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições 
condominiais. 
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão 
comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, 
inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário 
e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência 
para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de 
que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao 
laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do 
credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao 
devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do 
imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 
2017) 
§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: 
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros 
convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; 
 
 
 
63
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as 
necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão 
do leiloeiro. 
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a 
importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, 
depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse 
que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código 
Civil. 
§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, 
considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. 
§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do 
segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. 
§ 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para 
desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser 
realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo 
essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua 
apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) 
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer 
outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o 
fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído 
pela Lei nº 10.931, de 2004) 
§ 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do 
FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
Art. 28. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de 
todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia. 
Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular 
sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas 
obrigações. 
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por 
força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será 
concedida liminarmente, para desocupação em sessentadias, desde que comprovada, na forma do 
disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome. 
Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa 
Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da 
integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação 
da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações 
contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do 
devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que 
trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito 
e na propriedade fiduciária. 
Parágrafo único. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o 
pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova 
instituição credora. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013) 
Art. 32. Na hipótese de insolvência do fiduciante, fica assegurada ao fiduciário a restituição do imóvel 
alienado fiduciariamente, na forma da legislação pertinente. 
Art. 33. Aplicam-se à propriedade fiduciária, no que couber, as disposições dos arts. 647 e 648 do Código 
Civil. 
 
- Estabeleceu ainda que qualquer pessoa, física ou jurídica pode realizar tal alienação. 
- O artigo 1368-A em 2004 estendeu a propriedade fiduciária a todos os bens, móveis e 
imóveis, fungíveis e infungíveis. 
- Partes: fiduciário: credor e fiduciante: devedor 
 
 
 
 
64
6.2- Objeto 
- móvel e infungível – art 1361 a 1368A 
- móvel e fungível (incluído direito creditório) - lei 4728/65 
- imóvel – lei 9514/97 
 
6.3. Constituição 
- é negócio jurídico formal 
- é uma espécie de contrato real 
- o contrato de alienação se completa com o seu registro no Cartório de títulos e documentos 
ou se automóveis na repartição competente ao licenciamento 
- Caso não sejam respeitadas estas formalidades a alienação fiduciária não operará efeito 
diante de terceiros; Súmula 92 STJ “a terceiros de boa-fé não é oponível a alienação 
fiduciária não anotada no CRVA”. 
 
6.4. Direitos e deveres do fiduciante 
6.4.1. Direitos 
1- ficar na posse direta do bem 
2- direito à propriedade plena quando do adimplemento da condição 
3- receber o saldo remanescente no caso de venda a terceiros 
 
6.4.2. Deveres 
1- responder pelo restante da dívida se a garantia for insuficiente 
1- não dispor do bem – possibilidade de cessão de direitos 
2- devolver o bem no caso de busca e apreensão – pena de ser considerado depositário infiel 
 
6.5. Direitos e deveres do fiduciário 
1- direito de receber as quantias acordadas 
2- dever de respeitar o uso regular da coisa pelo fiduciante 
3- dever de vender o bem no caso de inadimplemento 
 
6.6. Pacto comissório 
O art 1365 proíbe o pacto comissório, isto é, cláusula que permita ao credo ficar com o bem 
no caso de inadimplemento. 
 
Propriedade fiduciária e propriedade resolúvel. Distinções. 
Primeiro: - a propriedade fiduciária é direito real de garantia, 
 - a propriedade resolúvel é direito real de propriedade 
Segundo: - a propriedade fiduciária é constituída sem o pagamento do imposto de transmissão 
"inter-vivos", 
 
 
 
65
- a transmissão da propriedade resolúvel, porém, exige o recolhimento do imposto de 
transmissão "inter-vivos", sem o qual não poderá o título ter ingresso no fólio registral. 
Terceiro: - a propriedade fiduciária é constituída pelo fiduciante em favor do fiduciário (art. 23). 
Como consectário tem-se o desdobramento da posse, ficando o fiduciante com a posse 
direta e o fiduciário com a posse indireta (parágrafo único do art. 23). 
- a propriedade resolúvel, porém, é transmitida pelo alienante (vendedor ou doador) em 
favor do adquirente (comprador ou donatário) e confere a este todos os poderes de 
proprietário, como usar, gozar, usufruir, dispor e reivindicar a coisa enquanto não ocorrer 
a condição resolutiva (arts. 127 e 136 do Código Civil). 
 
 
No que consiste a teoria do adimplemento substancial? - Denise Cristina Mantovani Cera 
13 de fevereiro de 2012 
Não prevista formalmente no Código Civil de 2002, mas consubstanciada nos princípios da boa-fé 
objetiva, da função social do contrato, da vedação ao abuso de direito e ao enriquecimento sem causa, a 
teoria do adimplemento substancial sustenta que não se deve considerar resolvida a obrigação quando a 
atividade do devedor, embora não tenha sido perfeita ou não atingido plenamente o fim proposto, 
aproxima-se consideravelmente do seu resultado final. 
O adimplemento substancial tem sido aplicado, com frequência, nos contratos de seguro, e não permite a 
resolução do vínculo contratual se houver o cumprimento significativo da obrigação assumida. Conforme 
as peculiaridades do caso, a teoria do adimplemento substancial atua como um instrumento de equidade 
diante da situação fático-jurídica, permitindo soluções razoáveis e sensatas. 
Neste sentido, STJ/REsp 272739 / MG: 
Ementa. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Busca e apreensão. Falta da última prestação. Adimplemento 
substancial. O cumprimento do contrato de financiamento, com a falta apenas da última prestação, não 
autoriza o credor a lançar mão da ação de busca e apreensão, em lugar da cobrança da parcela faltante. O 
adimplemento substancial do contrato pelo devedor não autoriza ao credor a propositura de ação para a 
extinção do contrato, salvo se demonstrada a perda do interesse na continuidade da execução, que não é 
o caso. Na espécie, ainda houve a consignação judicial do valor da última parcela. Não atende à exigência 
da boa-fé objetiva a atitude do credor que desconhece esses fatos e promove a busca e apreensão, com 
pedido liminar de reintegração de posse. Recurso não conhecido. 
 
 
 
7. Enfiteuse (CC/1916 – arts. 678/694) 
 
Segundo o art. 678 do CC/1916: “ Dá-se a enfiteuse, aforamento ou emprazamento, quando 
por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, 
pagando a pessoa que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou 
foro anual, certo e invariável “. 
O CC/2002 aboliu a enfiteuse e a substituiu pelo instituto da superfície. As enfiteuses 
existentes ficam reguladas pelo CC/1916, conforme art. 2.038 do atual CC. 
 A característica principal é a perpetuidade 
 Na enfiteuse aparecem: 
SENHORIO DIRETO - mantém o domínio direto é o titular desse domínio (posição equivalente a 
do nu-proprietário). 
ENFITEUTA – titular do domínio útil, pois tem a posse, uso, gozo e disposição, mas sujeito a certas 
restrições em benefício do senhorio direto. 
 
 
 
66
 
 É a enfiteuse uma relação jurídica, através da qual o senhorio direto (o proprietário) concede 
a outra pessoa (o enfiteuta) o direito de usar, gozar e dispor da coisa, COM CERTAS RESTRIÇÕES, 
inclusive pagamento de retribuição anual, chamada pensão. 
 
 Abrangência – a enfiteuse só pode abranger TERRAS NÃO CULTIVADAS OU 
TERRENOS QUE SE DESTINEM A EDIFICAÇÃO (CC;1916, art. 680). 
 
 Modos de constituição – art. 678 do CC/1916: 
Ato entre vivos – escritura pública, registrando-se em seguinte ao CRI 
Última vontade – testamento sujeito ao registro. 
 
 Laudêmio – Deixando o senhorio de invocar o direito de preferência e se a alienação for 
feita a terceiros, o senhorio tem o direito ao laudêmio, cf. art. 686 do CC/1916, que será de 2,5% 
sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento. 
 
 Pensão - (doutrina utiliza a expressão “cânon”) - um dos principais deveres do enfiteuta: 
pagar a pensão ao senhorio. 
 
 
8. Direito de Superfície – art 1369 a 1377 
8.1. Conceito 
É uma limitação espontânea ao direito de propriedadepor intermédio de concessão por escritura 
pública registrada no cartório de Registro de imóveis, na qual o titular do direito real mais amplo 
concede a outra parte, o direito real de construir ou plantar. 
8.2. Modos de constituição 
 O CC exige que o direito de superfície se constitua através de escritura pública registrada no 
Cartório de Imóveis. 
 Pode ser adquirido também através de testamento 
 O registro do direito de superfície será feito na mesma matrícula do imóvel 
 
8.3. Extinção 
Com a extinção do contrato a construção e a plantação incorporam-se ao solo em definitivo 
– salvo convenção 
Causas: 
1- Advento do termo 
2- Desvio da finalidade do contrato 
3- Descumprimento das obrigações e encargos – somente caberá se acordado o pagamento destes 
pelo superficiário 
4- Desapropriação – a indenização será devida tanto ao proprietário quanto ao superficiário. 
 
 
 
 
 
67
9. Direito real de laje 
 (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior 
de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente 
construída sobre o solo. 
§ 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, 
tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais 
áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. 
§ 2º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a 
sua unidade. 
§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão 
dela usar, gozar e dispor. 
§ 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao 
titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. 
§ 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas 
associadas ao direito real de laje. 
§ 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo 
direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das 
demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. 
 
Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de 
reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas 
previstas em legislação local. 
 
Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para 
fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a 
todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário 
da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. 
§ 1º São partes que servem a todo o edifício 
I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a 
estrutura do prédio 
II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; 
III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, 
comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e 
IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício. 
§ 2º É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações 
urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código. 
 
Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de 
preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa 
ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o 
contrato dispuser de modo diverso. 
 
§ 1º O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, 
mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no 
prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação. 
§ 2º Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes 
e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade 
sobreposta a ser alienada. 
 
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo: 
 
 
 
68
I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo; 
II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos 
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o 
culpado pela ruína. 
 
10. Servidões (CC, arts. 1.378/1389) 
“São restrições impostas a um prédio para uso e utilidade de outro prédio, pertencente a 
proprietário diverso” (Washington de Barros Monteiro). 
 Há necessidade de dois prédios distintos: 
PRÉDIO SERVIENTE – o prédio que sofre as restrições, privando o proprietário de certos poderes 
inerentes ao domínio. 
PRÉDIO DOMINANTE – o prédio que tem o benefício e que aproveita um daqueles poderes. 
10.1. Princípios fundamentais: 
1 – De regra, é uma RELAÇÃO ENTRE PRÉDIOS 
2 – NÃO HÁ SERVIDÃO SOBRE A PRÓPRIA COISA 
3 – A SERVIDÃO SERVE A COISA E NÃO O DONO 
4 – NÃO SE PODE DE UMA SERVIDÃO CONSTITUIR OUTRA 
5 – INALIENÁVEL. 
6 – A servidão NÃO SE PRESUME 
7- A servidão DEVE SER ÚTIL AO PRÉDIO DOMINANTE 
10.2 Classificação: 
CONTÍNUAS - exercidas independentemente de uma ação humana e, geralmente, 
ininterruptamente. Ex. aqueduto, passagem de energia elétrica. 
DESCONTÍNUAS – seu exercício está condicionado a algum ato humano. Ex.: retirar água de 
prédio alheio, trânsito. 
APARENTE – manifestada por obras exteriores, visíveis e permanentes. Ex. aqueduto, passagem. 
NÃO APARENTE – não se revela por obras exteriores. Ex. não construir em determinado local, 
não edificar além de certa altura (não atrapalhar a vista). 
POSITIVA – é aquela que consiste em o proprietário do prédio serviente suportar o exercício de 
atividade do prédio dominante. 
NEGATIVA – é aquela que consiste em uma obrigação de não fazer imposta em desfavor do 
proprietário do prédio serviente. 
NATURAL- é aquela cuja origem decorre da situação geográficas entre os prédios. 
LEGAL – é aquela determinada por norma jurídica. Ex. Os direitos de vizinhança. 
VOLUNTÁRIA- instituida por negócio jurídico inter vivos ou causa mortis. 
 
10.3. Modos de constituição 
Negócio jurídico: pode ser “causa mortis” ou entre vivos. “Causa mortis” – através do 
testamento, em que o testador deixa a certa pessoa prédio instituído com servidão, em favor de outro 
prédio; Entre vivos – através de contrato de constituição da servidão, que pode ser gratuito (exceção) 
ou a título oneroso (proprietário do prédio serviente é indenizado pela restrição que sofrer). 
 
 
 
69
Sentença judicial (arts 596, II e 588 CPC): na ação de divisão, quando se faz necessário o 
estabelecimento de servidões, visando a utilização de vários lotes em que foi repartido o imóvel. A 
sentença homologatória da divisão deve ser registrada. 
Art 596, II - II - instituir-se-ão as servidões que forem indispensáveis em favor de uns quinhões 
sobre os outros, incluindo o respectivo valor no orçamento para que, não se tratando de servidões 
naturais, seja compensado o condômino aquinhoado com o prédio serviente; 
Usucapião: art. 1.379 do CC – pelo dispositivo só as servidões contínuas e aparentes podem 
gerar a usucapião. A jurisprudência, contudo, admite-se a instituição de servidão quando possível 
revelar o seu exercício externamente, por meio material, cf. Súmula 415 do STF. Ex. pontes, 
pontilhões, etc. 
Usucapião ordinária: 10 anos com justo título 
Usucapião extraordinária:20 anos sem título 
Destinação do proprietário: quando o proprietário estabelece a servidão em favor de um 
prédio sobre outro, ambos de sua propriedade. 
 
10.4 Considerações 
 Obras necessárias a conservação e uso: são a cargo do dono do prédio dominante, devendo 
o dono do prédio serviente suportar o incômodo. 
 Exercício das servidões – não pode o dono do prédio serviente embaraçar o uso do prédio 
dominado 
 Remoção da servidão – a servidão pode ser removida a custa do interessado e se não gerar 
prejuízo a outra parte. 
 Servidões indivisíveis e inalienáveis 
 Ações possíveis: 
 Ação confessória – cuja finalidade é alcançara o reconhecimento judicial da 
existência de uma servidão. 
 Ação negatória – pode o dono do prédio serviente recorrer a essa ação, para obter 
sentença declarando a inexistência do ônus real. 
 Ações possessórias – não poderão ser utilizadas no caso de servidão descontínua e 
não aparente. 
10.5 Extinção 
1. Renúncia: titular renuncia a servidão, isto é declara a intenção de afastá-la de seu patrimônio. 
2. Cessação da utilidade ou comodidade que determinou a constituição do ônus real. 
3. Resgate – quando o proprietário do imóvel serviente resgatar a servidão, efetuando o pagamento 
ao dono do prédio dominante para liberar-se do ônus. 
4. Confusão - reunião dos dois prédios (serviente e dominante) no domínio da mesma pessoa. 
5. Supressão das obras da servidão por efeito de contrato ou de outro título expresso 
6. Desuso - durante 10 anos consecutivos (desinteresse do titular). 
11. Do promitente comprador (CC, arts. 1.417 e 1.418). 
Antigamente: compromisso de compra e venda gerava apenas obrigação de fazer (direito 
pessoal). Se o vendedor negasse a outorgar a escritura definitiva de imóvel ao comprador, embora 
este tivesse quitado o compromisso, não havia meio de coagi-lo e o vendedor ficava com sua 
responsabilidade limitada ao ressarcimento de perdas e danos. 
 
 
 
70
 Promitente comprador (o seu direito) - Dispõe o art. 1.417 do CC: “Mediante promessa de 
compra e venda, EM QUE NÃO SE PACTUOU ARREPENDIMENTO, celebrada por instrumento 
público ou particular, e REGISTRADA NO CARTÓRIO DE REGISTRO IMÓVEIS, adquire o 
promitente comprador DIREITO REAL a aquisição do imóvel”. 
 Sua natureza jurídica, para alguns é direito à aquisição para o futuro (Washington de Barros 
Monteiro, “ Curso de Direito Civil “, vol. 3:325); direito real sobre coisa alheia de aquisição (Maria 
Helena Diniz, “Curso de Direito Civil Brasileiro”, vol. 4:893); direito real de gozo (Silvio 
Rodrigues, “Direito Civil”, vol. 5:314) 
 Se no compromisso houver cláusula de arrependimento, não se constitui o direito real, pois 
se trata de óbice, estipulado pelas próprias partes contratantes. 
 No art. 1.418 o CC determina que o promitente comprador, pode exigir do promitente 
vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda; e se houver recusa, requerer ao juiz 
a adjudicação do imóvel. 
 Dispõe, portanto, o promitente comprador das seguintes ações: 
1 – adjudicação compulsória (rito sumário) - art. 16 “caput” do Decreto-Lei 58/37; 
2 – adjudicação compulsória c.c. imissão de posse; 
3 – adjudicação compulsória c.c. imissão de posse e perdas e danos; 
4 – indenização por perdas e danos. 
 
 Para a propositura das ações são exigidos os seguintes requisitos: 
1 – cumprimento integral do contrato; 
2 – recusa injustificada do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos forem cedidos, 
em outorgar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel; 
3 – inexistência de cláusula de arrependimento; 
4 – registro do instrumento público ou particular no CRI. 
 
 Essa promessa irretratável pode ser executada das seguintes formas: 
a) pela escritura definitiva; 
b) pela sentença constitutiva de adjudicação compulsória. 
 
 O direito real do promitente comprador extingue-se: 
a) pela execução voluntária do contrato (=escritura definitiva); 
b) pela execução coativa ou compulsória (= inscrição da carta de adjudicação no registro 
imobiliário); 
c) distrato ou dissolução por mútuo consentimento ( procede-se o registro do distrato, para que o 
vendedor possa dispor livremente do imóvel que era objeto do compromisso); 
d) pela resolução, com sentença judicial (a causa mais comum da rescisão é a mora do promitente 
comprador no pagamento das prestações pela aquisição do imóvel). 
 
 Extingue-se o direito real oriundo do compromisso pelo cancelamento de seu registro. 
 
 
 
 
71
12. Usufruto (art. 1.390 a 1.411) 
12.1. Definição 
Lafayette definiu como “o direito real de retirar da coisa alheia durante um certo período de 
tempo, mais ou menos longo, as utilidade e proveitos que ela encerra, sem alterar-lhe a substância 
ou mudar-lhe o destino”. 
Como em todos os direitos reais sobre coisas alheias, no usufruto também, há 
simultaneamente dois titulares de direitos diversos que recaem sobre a mesma coisa: 
Nu – proprietário que tem a condição de dono e detém o direito à substância da coisa, o direito de 
dispor dela; 
Usufrutuário – compete o uso e gozo da coisa, direito este que detém de forma transitória. 
A finalidade do usufruto é assistencial. De regra, objetiva-se prover o usufrutuário dos meios 
de subsistência. 
Objetos – Art. 1.390 do CC: bens móveis – desde que infungíveis e inconsumíveis, imóveis, 
patrimônio inteiro ou parte de patrimônio. 
12.2 Considerações 
Duração do usufruto: Temporária: quando há prazo predeterminado e extingue-se com a ocorrência 
desse prazo; Vitalícia: quando perdura até a morte do usufrutuário ou enquanto não sobrevier causa 
legal extintiva. 
 
Usufruto Sucessivo – institui-se em favor de uma pessoa, para depois de sua morte transmitir a 
terceiro. Não é permitido em nosso direito, pois o usufruto tem sua duração máxima: morte do 
usufrutuário (CC art. 1.410, I) e prazo de 30 anos de duração quando o usufrutuário for pessoa 
jurídica (CC , art. 1.410, III). O instituto jurídico que permite beneficiários sucessivos é o 
fideicomisso. 
 
Usufruto Simultâneo - permitido pelo CC no art. 1.411, é aquele que beneficia várias pessoas, 
extinguindo-se gradativamente, em relação a cada uma das que falecerem. Assim, a morte de um, 
a nua propriedade vai-se consolidando e atinge sua totalidade quando ocorre a morte do último 
usufrutuário. Possível, porém, se no título que constitui o usufruto constar expressamente que a 
morte de deles vai reverter em favor do sobrevivente; cuida-se do direito de acrescer. 
 
Usufruto Vidual – era aquele no qual sob a égide do CC16 o cônjuge sobrevivente tinha sobre metade 
ou 1/3 dos bens do falecido enquanto durasse a viuvez. Este usufruto não dizia respeito a questão de 
subsistência e sim participação sobre os bens do casal, uma vez que o cônjuge não era herdeiro, 
assim não importava a situação financeira do supérstite. 
 
Usufruto Indígena – Art. 20, XI – as terras tradicionalmente ocupadas pelos indígenas e por eles 
habitadas em caráter permanente sendo utilizadas para as suas atividades produtivas, são bens 
públicos e ficarão apenas em usufruto aos índios. 
 
Usufruto judicial– caráter pro solvendo – similitude com a anticrese. Difere do usufruto do CC por 
não disponibilizar o jus utendi e limitar o jus fruendi. 
 
 
 
 
72
12.3 Características 
Visto o usufruto sob o ângulo do usufrutuário, tem-se as seguintes características: 
1 – Direito real sobre coisa alheia – o titular está munido do direito de seqüela, seu direito é 
oponível erga omnes e a sua defesa se faz através de ação real. 
2 – Direitos de uso e gozo - Uso = o usufrutuário por utilizar pessoalmente, ou por seus 
representantes, da coisa. Gozo = o usufrutuário pode retirar e fazer seus os frutos naturais e civis 
da. 
3 – Temporário – o usufruto é temporário. 
4 – Inalienável – o direito do usufrutuário é inalienável. Não tem o caráter absoluto, pois é possívela alienação em favor do nu-proprietário, visando a este consolidar a propriedade; é possível também 
a cessão de seu exercício, como no caso do usufrutuário arrendar a propriedade agrícola e receber o 
valor do arrendamento. 
5 – Impenhorável – o direito ao usufruto é impenhorável. O seu exercício, porém, pode ser objeto 
de penhora, desde que tenha expressão econômica. Mas o usufruto LEGAL não poderá ter nem seu 
direito nem seu exercício penhorado. 
A nua propriedade pode ser objeto de penhora e conseqüente execução judicial, contudo o 
arrematante deverá respeitar o direito do usufrutuário enquanto durar o direito deste. 
 
12.4 Formas de constituição 
Pode o usufruto ser constituído por ato jurídico ou decorre da lei. 
 Ato jurídico – A título oneroso ou a título gratuito, entre vivos ou causa mortis 
 Lei - quando origina de norma legal; esse tipo de usufruto ocorre principalmente no direito 
de família. Ex. art. 1.689, I do CC: o pai e a mãe enquanto no exercício do poder familiar 
são usufrutuários dos bens dos filhos; art. 1.652, I do CC: o cônjuge que estiver na posse 
dos bens particulares do outro. 
 
12.5 Direitos e deveres do usufrutuário 
Direitos: - estão previstos nos arts. 1.394 e seguintes do CC. 
 Posse - a transferência da posse da usufrutuário : a posse justa e direta, que é protegida pelas 
ações possessórias. 
 Usar – o usufrutuário pode usar pessoalmente a coisa, como também ceder esse uso. 
 Administrar – a administração do bem é de competência do usufrutuário, sem a interferência 
do proprietário. O usufrutuário, porém, não pode, sem o consentimento expresso do nu 
proprietário, mudar a destinação econômica da coisa (CC, art. 1.399). 
 Percepção dos frutos (o gozo da coisa) – o usufrutuário tem o direito de fruir da coisa, colher 
os frutos naturais ou civis produzidos pela coisa (v.art. 1.396 do CC). 
 
Deveres: 
I- que decorrem da natureza do usufruto: gozar da coisa com moderação, conservar a coisa, 
reparar os estragos e devolver a coisa a final, no estado em que a recebeu (salvo as 
deteriorações do exercício normal do usufruto). Deve o usufrutuário dar ao imóvel seu 
destino natural, não alterando o meio de cultura nem destruindo a substância. A sanção 
pela desobediência a esse princípio, pode ser a extinção do usufruto (CC, art. 1.410, VII) . 
 
 
 
73
 
II- decorrentes da lei: usufrutuário deve fazer o inventário dos bens objetos do usufruto e dar 
caução real ou fidejussória (CC, art. 1.400). Essa caução pode ser dispensada pelo 
proprietário. Mas não são obrigados à caução: I – o doador que reserva o usufruto da coisa 
doada; II) os pais, usufrutuários dos bens dos filhos menores. 
 - Outra obrigação que decorre da lei: despesas com a coisa dada em usufruto (art. 1.403 e 
seguintes do CC). 
 
12.6 Extinção do usufruto 
 Deve ser cancelado o registro no CRI. São os seguintes os casos: 
I – morte do usufrutuário (CC, art. 1.410, I) 
 – quando o usufrutuário for pessoa jurídica, a duração é de 30 anos (CC, art. 1.410, III) 
II – advento do termo de sua duração (CC, art. 1.410, II) 
III – cessação do motivo de que se origina (CC art. 1.410, IV) 
IV – destruição da coisa - (CC , art. 1.410, V). 
V - consolidação - quando na mesma pessoa se encontram as qualidades de usufrutuário e de nu 
proprietário (CC, art. 1.410, VI). 
VI – culpa do usufrutuário – Segundo entendimento do STJ inclui como forma de deterioração o não 
pagamento dos tributos incidentes no imóvel. 
VII – não-uso ou não-fruição da coisa 
 
13. Do Uso (CC arts. 1.412 e 1.413) 
Uso é “o direito real que, a título gratuito ou oneroso, autoriza uma pessoa a retirar, 
temporariamente, de coisa alheia, todas as utilidades para atender às suas próprias necessidades e às 
de sua família”. (Maria Helena Diniz, “ Curso de Direito Civil Brasileiro”, 4º. V. 20ª ed., p.444). 
 
 Necessidades pessoais do usuário - Estão estabelecidas no art. 1.412, § 1º do CC: “ Avaliar-
se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver”. 
 Necessidades da família do usuário - Previstas no art. 1.412, § 2º do CC: “ I – as de seu cônjuge; 
II – as dos filhos solteiros; III – as das pessoas de seu serviço”. 
 
Características: 
I- direito real (incide diretamente sobre a coisa); 
II- direito temporário; 
III- desmembramento da propriedade; 
IV- o uso incessível, isto é seu exercício não pode ser cedido; 
 
Objeto: pode ser móvel ou imóvel. Móvel – não pode ser fungível, nem consumível. 
 O uso está sujeito as mesmas regras do usufruto (cf. art. 1.413, do CC), constituindo-se e 
extinguindo-se do mesmo modo e pela mesma forma. 
 
 
 
 
 
 
74
14. Da concessão do Direito Real de Uso 2 
 
A Concessão de Direito Real de Uso já existia no ordenamento, mas claro, ainda que já 
entendida como um direito real, não fazia parte do referido rol no direito privado, já que se trata de 
instituto do âmbito do direito administrativo, criado pelo Decreto -Lei Nº271/1967. 
Denota-se que o instituto tem por objetivo satisfazer filões específicos de urbanização, 
industrialização, cultivo agrícola da terra ou outra utilização de interesse social, sendo contratada, 
de maneira gratuita ou onerosa, por meio de instrumento público, particular (terrenos privados) ou 
por simples termo de cunho administrativo. 
De acordo com o professor Helly Lopes Meirelles (apud VENOSA, 2013 p. 623) a 
concessão de direito real de uso: é o contrato pelo qual a Administração transfere o uso remunerado 
ou gratuito de terreno público a particular, como direito real resolúvel, para que dele se utilize para 
fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivou qualquer outra exploração de 
interesse social. 
Ainda vale destacar que a concessão de uso transmite-se por morte ou negócio jurídico inter 
vivos, ao contrário do direito real de uso, vitalício e intuitu personae. 
 
15. Da Habitação (arts. 1.414 a 1.416) 
 
Conceito - Art. 1.414 do CC : “ o direito real temporário de ocupar gratuitamente casa 
alheia, para morada do titular e de sua família” (Washington de Barros Monteiro, “Curso de Direito 
Civil”, Direito das Coisas, v. 3:318). . É gratuito e só se aplica a imóveis residencial. 
 
Característica é o uso de casa alheia e fica limitado à moradia do titular e de sua família. 
 Esse direito é incompatível com outro direito real sobre coisa alheia. Não pode o direito 
à habitação ser constituído em favor de certa pessoa e ao mesmo tempo atribuir o 
usufruto a outra pessoa. 
 Para ser constituído e ser oponível a terceiros, torna-se imprescindível o registro no CRI 
(Lei 6.015/73, art. 167, item I, n. 7). 
 Ao habitador compete o pagamento de todos os impostos que recaem sobre o prédio. 
 
Normas legais aplicáveis 
 
Art. 1.415: “Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer 
delas que sozinho habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir 
de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la”. 
 
 Art. 1.416 do CC: “ São aplicáveis à habitação, no que NÃO for contrário à sua natureza, as 
disposições relativas ao usufruto”. 
 
 Art. 1.831 do CC: Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será 
assegurado enquanto viver, SEM PREJUÍZO de participar na herança, o direito real de habitação, 
 
2 FIGUEIREDO, Thiago da Silva. O Instituto do Direito Real de Uso. 
 
 
 
75
relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único bem daquela 
natureza a inventariar 
 
 Art. 7º., § único Lei 9.278, de 10-5-96: Na união estável se ocorrer a dissolução por morte 
de um dos companheiros, ao sobrevivente será assegurado o direito real de habitação, enquanto 
viver, relativamente ao imóvel destinado à residênciada família 
 
 
16. Direitos reais de garantia (CC, arts. 1.419 e seguintes) 
 
 1- Conceito de garantia real - Orlando Gomes: “direito real de garantia é o que confere ao 
credor a pretensão de obter o pagamento da dívida com o valor de bem aplicado exclusivamente à 
sua satisfação. 
 
 2- Distinção 
 Quanto ao objeto: bens móveis – penhor/ bens imóveis – hipoteca e anticrese 
 Quanto a titularidade: posse do credor – penhor e anticrese/ devedor- hipoteca 
 Quanto ao exercício: venda do bem – penhor e hipoteca/ retenção- anticrese 
 
3- Finalidade: na garantia real, o credor terá preferência sobre o preço que se apurar na venda 
judicial da coisa dada em garantia, devendo ser pago de forma prioritária. 
 
 4- Requisitos 
 4.1 - Subjetivos – além da capacidade genérica para os atos da vida civil, exigem-se a 
capacidade de alienar (CC, art. 1.420). 
 Assim são capazes: 
a) – o proprietário desde que tenha a livre disposição do bem (nula a constituição do direito real feita 
por quem não é o dono da coisa); 
b) – os relativa ou absolutamente incapazes, devidamente assistidos ou representados e munidos de 
alvará judicial (CC, art. 1.691); 
c) – o marido ou a mulher, com o consentimento de um ou de outro, exceto no regime de separação 
de bens (quando se tratar de penhor, não há necessidade do consentimento, pois nesse caso a garantia 
recai sobre bens móveis). 
d) – o herdeiro, aberta a sucessão, pode dar em hipoteca sua parte ideal, que deverá ser separada na 
partilhada. 
 
 É possível que terceiros, por razões de amizade ou de interesse, dê coisas que lhe pertencem 
como garantia de débito de outrem (CC, art. 1.427). O terceiro que assim procede fica alheio à 
obrigação, não se transformando em co-devedor, nem em fiador. 
 
 4.2- Objetivos - Art. 1.420, 2ª parte do CC: “só bens que se podem alienar, poderão ser 
dados em penhor, anticrese ou hipoteca”. Estão excluídos: bens fora do comércio, bens inalienáveis, 
bem de família. Nulas serão as garantias: que recaírem sobre bens gravados de inalienabilidade ou 
quando forem coisas alheias. 
 
 
 
76
- Bens em condomínio – a coisa comum só pode ser dada em garantia real com o consetimento de 
todos, porém pode cada um gravar a sua parte indiviadual - § 2°, art 1420. 
 
 4.3- Formais - Para a eficácia dos direitos reais de garantia: especialização e publicidade. 
Esses requisitos são exigidos para que os direitos reais de garantia valham contra terceiros. 
Especialização (CC, art. 1.424): enumeração detalhada, no contrato constitutivo, dos elementos 
caracterizados da obrigação e da coisa dada em garantia. 
Publicidade: essa publicidade (do contrato) é dada pelo registro. 
 
 5- Antecipação do vencimento da obrigação garantida - Art. 1.425 do CC: 
 
I. se deteriorando-se ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a 
garantia, e o devedor, intimado não a reforçar ou substituir. 
II. se o devedor cair em insolvência ou falir. 
III. se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se 
achar estipulado o pagamento. Existe o abrandamento da regra ao dispor que “ 
o recebimento posterior da prestação atrasada importa em renúncia do credor ao 
seu direito de execução imediata”. 
IV. se perece o bem dado em garantia e não for substituído. O devedor pode evitar 
o vencimento antecipado da obrigação se oferecer, desde logo, garantia real 
adequada. 
V. se se desapropriar o bem dado em garantia. Neste caso, da indenização se 
retirará o necessário para pagar o credor, que fica, desse modo, satisfeito 
extinguindo-se a relação jurídica. 
 
 6- Pacto comissório - é a convenção acessória, autorizando o credor de dívida garantia por 
penhor, anticrese ou hipoteca a ficar com a coisa dada em garantia, se a prestação não for cumprida 
no vencimento. De acordo com o art. 1.428 do CC nula a cláusula do pacto comissório. 
 
 7- Saldo devedor – se a dívida garantida por penhor ou hipoteca não for paga o credor pode 
proceder a execução. Mas, o bem dado, em algumas situações, não é suficiente para pagar a 
totalidade da dívida. Se restar saldo que não foi pago, continuará o devedor responsável pelo 
remanescente, mas o crédito adquirirá o caráter de quirografário (CC, art. 1.430). 
 
8- Efeitos 
a) Direito de preferência: é a segurança dada ao credor com garantia real de numa 
execução seu crédito terá preferência sobre qualquer outro, até o valor do bem gravado. O direito de 
preferência é característica da hipoteca e do credor não atingindo o credor anticrético. 
 
b) Indivisibilidade da garantia: isto significa que mesmo quando a obrigação garantida 
deva ser paga em prestações, não ocorre a liberação parcial da garantia real a medida que o devedor 
for cumprindo as prestações.A finalidade da indivisibilidade é aumentar a eficiência na recuperação 
do crédito garantido. 
Nada impede que as partes estipulem de forma expressa no contrato a possibilidade de 
exoneração sucessiva. 
 
 
 
77
 Exceção ao princípio nos casos de hipoteca feitas entre a incorporadora e agentes financeiros 
– súmula 308 do STJ “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou 
posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do 
imóvel”. 
 
c) Direito de seqüela: é o direito de reclamar e perseguir a coisa em poder de quem quer 
que se encontre, para sobre ela exercer o seu direito de excussão. O direito de seqüela é inerente aos 
direitos reais e como o gravame não se descola da coisa pode o credor buscá-la com quem quer ela 
esteja. 
d) Excussão: é o direito dado ao credor de vender o bem gravado por hipoteca ou penhor, 
em hasta pública por meio do processo de execução judicial. 
 
16.1- Do Penhor (CC, arts. 1.431 a 1.472) 
 
 1) Definição - “direito real que submete uma coisa móvel ou mobilizável ao pagamento de 
uma dívida” . (Clóvis Beviláqua). 
 
2) Elementos - O penhor é: DIREITO REAL, ACESSÓRIO, aperfeiçoa-se com a 
TRADIÇÃO do objeto dado em garantia e recai sobre COISAS MÓVEIS. 
 
3) Forma - O penhor é contrato solene. Dispensa-se o instrumento público, mas exige-se 
ao menos instrumento particular. Deve ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos. 
 
 4) Espécies - Temos as seguintes espécies: 
 Penhor convencional – decorre da vontade das partes 
 Penhor legal - decorre da lei 
 Penhor comum ou tradicional – decorre da vontade das partes e tem por objeto coisas móveis 
corpóreas, que devem ser entregues espontaneamente pelo devedor ao credor. 
 Penhores especiais – são vários: penhor legal, penhor rural, penhor industrial. 
 
 5) Extinção - Art. 1436 do CC 
 - extinguindo-se a obrigação. Com o pagamento da dívida está extinto o penhor. Deve ser 
total; se a obrigação foi apenas parcialmente paga, o penhor persiste na sua integralidade, em razão 
do princípio da indivisibilidade da garantia (CC, art. 1.421 do CC). 
 - perecendo a coisa. Extingue apenas o direito real de garantia, e permanece o crédito, agora, 
na condição de quirografário. O perecimento por culpa de terceiro, ou se a coisa está no seguro, a 
indenização fica sub-rogado no direito do credor. O mesmo sucede no caso de desapropriação. 
 - renúncia do credor. Trata-se de renúncia da garantia e não do crédito (o crédito subsiste 
como quirografário). A renúncia pode ser: expressa ou tácita. Caso de renúncia tácita: o credor 
consente na venda particular da coisa, sem reserva de preço; restitui a posse da coisa ao devedor. 
 
 - confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e dono da coisa. Ocorre a 
confusão na mesma pessoa (titular do crédito) que passa a ter o domínio da coisa dada em garantia. 
Também, aqui, a extinção é da garantia real e não da dívida. 
 
 
 
78
 - dando-se a adjudicação judicial, a remissão (o correto é remiÇão) ou a venda da coisa 
empenhada, feita pelo credor oupor ele autorizada. 
 
Penhor legal 
 1- Definição - O penhor legal é aquele que decorre da lei. Não deriva da vontade das partes, 
-de tal sorte que não gera o penhor legal o contrato, mas o que o legislador determina. 
 
 2- Casos - Art. 1.467: São credores pignoratícios, INDEPENDENTEMENTE DE 
CONVENÇÃO: 
 - os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimentos, sobre as bagagens, móveis, jóias 
ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou 
estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito. 
O propósito é proteger os proprietários que fornecem os alimentos aos viajantes ou consumidores. 
 Homologado o penhor, a execução da dívida deve ser feita no prazo de um ano, sob pena de 
prescrição (CC, art. 206, I). 
 - o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver 
guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas 
 
 3- Natureza - Trata-se de um meio de defesa do credor, a exemplo do mesmo meio que é 
oferecido ao possuidor turbado ou esbulhado, na legítima defesa da posse. 
 
 4- Homologação do penhor - Enquanto não houver homologação JUDICIAL, a situação do 
credor é de mero detentor das coisas do devedor por ele apreendidas. Essa homologação legaliza a 
posse e consuma a constituição do direito real de garantia. 
 O seu procedimento está previsto nos artigos 874 a 876 do Código de Processo Civil. 
 Uma vez homologado, os autos serão entregues ao requerente e esse processo constituirá o 
seu título. 
 Não homologado, os bens apreendidos serão entregues ao devedor. Ao credor fica 
ressalvado o seu crédito, mas na qualidade de quirografário e pode recorrer aos meios ordinários 
para a cobrança de seu crédito. 
 
16.2 Da Hipoteca (CC , arts. 1.473 a 1.505) 
 
 1- Definição - “A hipoteca é o direito real recainte sobre um imóvel, um navio ou um avião 
que, embora não entregues ao credor, o asseguram, preferentemente, do cumprimento da obrigação”. 
(Silvio Rodrigues, “Direito Civil”, vol. 5:390). 
 
 2- Espécies 
Hipoteca convencional 
 É aquela que deriva da livre anuência das partes e em que, para assegurar a execução de uma 
obrigação, o devedor, ou alguém por ele, oferece bens em garantia de seu cumprimento (Sílvio 
Rodrigues, “Direito Civil”, vol. 5:403). 
 Há necessidade para constituir essa espécie de hipoteca, além da capacidade ordinária, a 
capacidade para alienar (CC, art. 1.420). Necessário ainda, quando se tratar de hipoteca que recai 
sobre imóveis, a outorga uxória ou a autorização marital. 
 
 
 
79
 Trata-se de negócio solene e por isso precisa da escritura pública (desde que valor é superior 
àquele fixado no art. 134, II do CC/1916). Na escritura deve constar o total da dívida, o prazo fixado 
para o pagamento, a taxa de juros, se houver e a descrição pormenorizada da coisa dada em garantia 
(CC, art. 1.424) - (são os requisitos da especialização). 
 
Hipoteca legal 
 É aquela que não se origina de contrato, mas é imposta por lei, em garantia de algumas 
pessoas, que se encontram em determinadas situações e que, ao ver do legislador, merecem ser 
protegidas (Sílvio Rodrigues, ob.cit., p.404). 
 Apesar da lei estabelecer tem que ser registrado. 
 Estão previstos no art. 1.489 do CC 
I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis 
pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos 
respectivos fundos e rendas; 
II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, 
antes de fazer o inventário do casal anterior; 
III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, 
para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas 
judiciais; 
IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre 
o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente; 
V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do 
restante do preço da arrematação. 
Art. 1.490. O credor da hipoteca legal, ou quem o represente, poderá, 
provando a insuficiência dos imóveis especializados, exigir do devedor que 
seja reforçado com outros. 
Art. 1.491. A hipoteca legal pode ser substituída por caução de títulos da 
dívida pública federal ou estadual, recebidos pelo valor de sua cotação 
mínima no ano corrente; ou por outra garantia, a critério do juiz, a 
requerimento do devedor. 
 
Hipoteca judicial 
 É aquela que a lei atribui à sentença condenatória e que o exeqüente tem sobre os bens do 
executado, em garantia da execução do julgado. 
 Há necessidade do julgamento definitivo. E somente sentenças condenatórias ensejam essa 
espécie de hipoteca. Nas sentenças declaratórias, ou as sentenças sem conteúdo patrimonial não 
ensejam hipoteca judicial. 
 No caso da hipoteca judicial existe simples direito de seqüela. O exeqüente não desfruta de 
nenhuma preferência 
 
- Quanto ao seu objeto 
Hipoteca COMUM (ou ordinária) - recai sobre imóveis. 
Hipoteca ESPECIAL - Naval que incide sobre navios; 
 Aeronáutica que incide sobre aviões; 
 Vias férreas. 
 
 
 
 
80
 3- Natureza jurídica - Trata-se de um direito real (de garantia e sobre coisa alheia); direito 
acessório e direito indivisível (como os demais direitos reais de garantia) 
 
 4- Princípios - princípio da especialização e princípio da publicidade. 
 
 Especialização - deve constar de forma pormenorizada o montante da dívida, prazo, taxa de 
juros, se houver e ainda, a descrição dos bens dados em garantia (CC, art. 1.424). 
 Publicidade - registro no CRI. O registro é que dá ciência a terceiros que aquele bem está 
sujeito ao ônus da hipoteca. 
 Pluralidade de hipotecas - É possível conforme artigo 1.476 do CC: “ O dono do imóvel 
hipotecado pode constituir sobre ele, mediante novo título, outra hipoteca, em favor do 
mesmo ou de outro credor”. 
São necessários os seguintes requisitos: a) se o valor do prédio excede o da obrigação 
garantida com hipoteca e deixa margem para assegurar outra obrigação; b) só se permite 
constituição de novo ônus se o título constitutivo da primeira hipoteca não contiver cláusula 
proibitiva. 
 
Pode ser constituída nova hipoteca em favor do primeiro credor ou de outro credor. A 
constituição da nova hipoteca sempre depende de outro título constitutivo. 
 
 5- Objeto da hipoteca – imóveis e seus acessórios, o domínio direto e o útil, as estradas de 
ferro, as minas e pedreiras, independentemente do solo onde se acham, os navios e os aviões. 
 
 6- Efeitos da hipoteca 
 Quanto ao DEVEDOR: Antes do vencimento do débito (isto é antes da propositura da ação), 
o devedor conserva todos os direitos sobre a coisa. Proposta a ação o devedor não pode 
mais alienar o bem. 
 Quanto ao CREDOR HIPOTECÁRIO: Com o vencimento da obrigação pode o credor, em 
execução vender o imóvel objeto da garantia judicialmente e, com o produto pagar-se com 
preferência sobre qualquer outro credor. 
 Quanto a TERCEIROS: o vínculo real é oponível erga omnes e por isso o adquirente do 
imóvel hipotecado não pode, alegando ignorância do fato, impedir que o prédio seja objeto 
de execução. 
 
7- Registro da hipoteca - Só com o registro é que se constitui a hipoteca e surge o direito 
real. Esse registro deve ser feito na circunscrição onde se situa o imóvel dado em garantia 
(CC, art. 1.492 – Lei 6.015/73, art. 167, I, n. 2 e 238). O registro tem dupla finalidade: 
elemento de publicidade e fixação da data do nascimento do direito real ( o registro que é 
feito na ordem em que for requerido estabelece a prioridade e a preferência entre as várias 
hipotecas. (CC, art. 1.493, § único). 
 
 
8- Extinção 
 Os casos estão previstos no art. 1.499 do Código Civil. 
 Inciso I – pela extinção da obrigação principal o pagamento da dívida extingue a hipoteca. 
 
 
 
81Inciso II – pelo perecimento da coisa - A desapropriação da coisa hipoteca equivale a sua 
destruição. A indenização nesse caso, como no caso de culpa de terceiro (que venha a ressarcir o 
dano) e no de seguro (pagamento da indenização), o direito a esse valor é transferido ao credor 
hipotecário. 
 Inciso IIII – pela resolução da propriedade - se o devedor tinha sobre o imóvel hipotecado 
propriedade resolúvel, com o implemento da condição resolutiva, ou do termo ajustado, ocorre a 
perda do domínio e conseqüentemente acarreta a extinção da garantia real. 
 Inciso IV – pela renúncia do credor - deve ser de forma expressa. 
 Inciso V – pela remição. É o resgate do imóvel hipotecado pelo próprio devedor, pelo credor 
da segunda hipoteca e pelo terceiro adquirente (CC, arts. 1.478 e 1.481). 
 Inciso VI- pela arrematação ou adjudicação . 
 
 Todas essas formas de extinção devem ser averbadas no cartório respectivo. O cancelamento 
(ou baixa) no cartório deve ser feito com a respectiva prova (CC, art. 1.500). 
 
 
16.3- Da Anticrese (CC, arts. 1.506 a 1.510) 
 
 1- Conceito - A anticrese é do direito real, oriundo de um contrato, que se estabelece pela 
entrega de um imóvel frugífero ao credor, que fica autorizado a retê-lo e a perceber-lhe os frutos, 
imputando na dívida, e até o seu resgate, as importâncias que for recebendo. (Sílvio Rodrigues, 
ob.cit.p.383). 
 É uma garantia do credor, pois este retém em seu poder o imóvel alheio e pode explora-lo 
possibilitando-lhe a pagar-se por sua próprias mãos. 
 
 2- Natureza jurídica - É um direito real de garantia que recai sobre imóvel alheio. Tem o 
credor o direito de seqüela e está munido de ação real. 
 Não se confere ao credor anticrético o direito de preferência. A lei só confere ao credor o 
direito de retenção, pois é imprescindível para cobrar-se do crédito, com as rendas do imóvel. Se 
permitir que outro credor promova a execução sem opor seu direito de retenção não terá o direito de 
preferência sobre o preço apurado em praça. 
 
 3- Extinção - Como é um direito acessório, extingue-se com o pagamento da dívida. Outra 
forma de extinção é quando a coisa perecer. 
 Disserta o Professor Sílvio Rodrigues que: “Aqui, entretanto, apresenta-se uma 
peculiaridade da anticrese. Ainda que o objeto da garantia esteja no seguro, o direito do credor não 
se sub-roga na indenização paga pelo segurador. Como também não se sub-roga na indenização 
obtida pelo devedor, em caso de o prédio, dado em garantia, ser desapropriado (art. 1.509, § 2o.). 
Em ambos os casos, extingue-se a anticrese, remanescendo, para o credor, o mero direito creditório, 
de caráter pessoal e despido da garantia real anterior”. (ob.cit, p. 388). 
 Também ocorre a extinção pela caducidade, transcorridos quinze anos de sua transcrição 
(CC, art. 1.423). Decorrido esse prazo sem o pagamento, ao credor resta a condição de quirografário. 
 
 
 
 
82
17. Noções sobre Direito Autoral3 
 
Pode-se assentar que o Direito de Autor ou Direito Autoral é o ramo do Direito Privado que 
regula as relações jurídicas, advindas da criação e da utilização econômica de obras intelectuais 
estéticas e compreendidas na literatura (escrito, poema, romance, conto), nas artes (pintura, 
escultura, projeto de arquitetura, filme cinematográfico, fotografia) e nas ciências (relato, tese, 
descrição de pesquisa, bula medicinal). 
 
17.1. Fundamentos Constitucionais 
 
 Na implantação da ordem social, que tem como base o primado do trabalho e como objetivo 
o bem-estar e a justiça sociais (CF, art. 193), cumpre ao Estado garantir o exercício dos 
direitos culturais e apoiar e incentivar a valorização e difusão das manifestações culturais 
(art.215 CF). A produção e o conhecimento de bens e valores culturais serão objeto de 
incentivos governamentais (CF, art. 216, §3º). 
 Destacam-se no patrimônio cultural brasileiro, entre os bens de natureza material e imaterial: 
"as formas de expressão, os modos de criar, fazer e viver; as criações científicas, artísticas e 
tecnológicas, as obras, objetos, documentos, edificações e demais espaços destinados às 
manifestações artístico-culturais, os conjuntos urbanos e sítios de valor histórico, 
paisagístico, artístico, arqueológico, paleontológico, ecológico e científico" (CF, art. 216). 
 A maioria das idéias não tem valor jurídico por não despertar o interesse de um grupo 
considerável de pessoas e/ou grupo de divulgadores. 
 Focalizando a comunicação social, a Carta Magna veda toda e qualquer censura de natureza 
política, ideológica e artística (art. 220, § 2º, CF), expressando ainda que "a manifestação do 
pensamento, a criação, a expressão e a informação, sob qualquer forma, processo ou veículo 
não sofrerão qualquer restrição, observado o disposto nesta Constituição" (art.220, caput, 
CF). 
 Ao tutelar os direitos fundamentais do homem, a Constituição Federal expressa situações 
jurídicas sob os aspectos subjetivos e objetivos, privilegiando a dignidade e liberdade da 
pessoa humana. Tais direitos ostentam as características de inalienabilidade, 
imprescritibilidade e irrenunciabilidade. 
 Quanto à tutela do direito autoral, a Carta Magna consagra a liberdade de manifestação do 
pensamento, vedando-se o anonimato, bem como liberdade de expressão da atividade 
intelectual, artística, científica e de comunicação, independentemente de censura ou licença 
(CF, art. 5º, IV e IX). 
 No que concerne à propriedade intelectual, o art. 5º da Constituição Federal confere tutela 
específica nos seguintes termos: 
 "aos autores pertence o direito exclusivo de utilização, publicação ou reprodução de suas 
obras, transmissível aos herdeiros pelo tempo que a lei fixar" (inciso XXVII); 
"são assegurados, nos termos da lei: a proteção às participações individuais em obras 
coletivas e à reprodução da imagem e voz humanas, inclusive nas atividades desportivas; o 
 
3CASTRO, Lincoln Antônio. Disponível em http://www.uff.br/direito/artigos/artigo13.htm 
 
 
 
 
83
direito de fiscalização do aproveitamento econômico das obras que criarem ou de que 
participarem aos criadores, aos intérpretes e às respectivas representações sindicais e 
associativas" (inciso XXVIII); 
"a lei assegurará aos autores de inventos industriais privilégio temporário para sua 
utilização, bem como proteção às criações industriais, à propriedade das marcas, aos nomes 
de empresas e a outros signos distintivos, tendo em vista o interesse social e o 
desenvolvimento tecnológico e econômico do País" (inciso XXIX). 
 A Constituição Federal assegura a inviolabilidade do direito à propriedade, mas determina 
também que a propriedade atenderá a sua função social, admitindo ainda a desapropriação 
por necessidade ou utilidade pública ou por interesse social. A Constituição Federal só 
garante a instituição da propriedade, cabendo a normas legais regular o exercício e definir o 
conteúdo e os limites do direito de propriedade. 
 Conjugando os incisos IX e XXVII do artigo 5º da Carta Magna, temos que ao autor é 
conferido o direito exclusivo de utilizar, publicar e reproduzir suas obras literárias, 
artísticas, científicas e de comunicação; sendo que tal direito exclusivo é transmissível aos 
herdeiros pelo tempo que a lei fixar . As normas constitucionais reconhecem o direito de 
propriedade intelectual em caráter vitalício, compreendendo direitos morais e patrimoniais. 
 
 
17.2. Direitos da Personalidade 
 Sobre os direitos de personalidade, PONTES DE MIRANDA chegou a expressar que: "..com 
a teoria dos direitos de personalidade, começou para o mundo nova manhã do direito." ( in 
Tratado de Direito Privado, Parte Especial, tomo VII, 4ª edição, São Paulo, Revista dos 
Tribunais, 1974, pág. 6). 
 Os direitos de personalidade são a base de todo o sistema jurídico, por serem essenciais à 
pessoa humana. São direitos intransmissíveis e irrenunciáveis. 
 Combase na doutrina, os principais direitos de personalidade são os seguintes: direito à vida, 
à integridade física e psíquica; direito às partes destacadas do corpo e sobre o cadáver; direito 
à liberdade; direito à honra, ao resguardo e ao segredo; direito à identidade pessoal (nome, 
título e sinal pessoal); direito à verdade; direito à igualdade formal e direito à igualdade 
material prevista constitucionalmente; direito moral do autor. 
 Na Declaração Universal dos Direitos do Homem, emanada da Assembléia Geral das Nações 
Unidas em 10 de dezembro de 1948, o direito autoral foi assim contemplado: 
 "Art. 27 – 1. Todo homem tem direito de participar livremente da vida cultural da 
comunidade, de fruir as artes e de participar do progresso científico e de seus benefícios. 2. 
Todo homem tem direito à proteção dos interesses morais e materiais decorrentes de 
qualquer produção científica, literária ou artística da qual seja autor". 
 
16.3 Propriedade Intelectual 
 O autor é titular de direitos morais e de direitos patrimoniais sobre a obra intelectual por ele 
produzida. Os direitos patrimoniais compreendem os poderes de usar, fruir e dispor de sua 
obra, bem como de autorizar sua utilização ou fruição por terceiros no todo ou em parte. Os 
direitos morais do autor são inalienáveis e irrenunciáveis. Mas, salvo os de natureza 
 
 
 
84
personalíssima, são transmissíveis por herança nos termos da lei. Já os patrimoniais são 
alienáveis por ele ou por seus sucessores. 
 No artigo 1228 do Código Civil Brasileiro, está dito que "a lei assegura ao proprietário a 
faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer 
que injustamente as possua ou detenha." 
 CLÓVIS BEVILAQUA ensinava que se tem debatido muito a respeito da natureza do direito 
autoral e sua exata classificação. A muitos parece que não há nele senão uma forma 
particular, pela qual se manifesta a personalidade, como expressão direta do espírito pessoal 
do autor. 
 Outros entendem que o direito autoral constitui modalidade especial da propriedade, ou seja, 
é a propriedade imaterial ou intelectual. Terceiros ainda opinam que não há, no caso, 
propriamente um direito, mas um simples privilégio concedido para incremento das artes, 
das ciências e das letras. 
 Atualmente, prefere-se a expressão propriedade intelectual, ao invés de propriedade 
imaterial. 
 Adquire-se a propriedade de um bem, mediante um dos meios legalmente previstos: tradição 
da coisa ou registro do documento aquisitivo, ou outro meio (usucapião que é prescrição 
aquisitiva); ou ainda mediante produção própria ou seja, criação intelectual. A obra 
intelectual é criação intelectual, ou produção intelectual, que se materializa por qualquer 
forma. Tem como fonte ou origem o íntimo ou interior do criador, por ser forma de expressão 
particular da personalidade, ou "expressão direta do espírito pessoal do autor". 
 A Lei nº 9.610/98 e o Código Penal, ao invés da expressão propriedade intelectual, preferem 
falar em direito autoral ou direito de autor para as obras artísticas e literárias. 
 O direito autoral, ou propriedade intelectual, recebe normatização própria ou especial, tendo 
em vista as diferenciações fundamentais que ostenta em relação ao regime adotado para a 
propriedade convencional: seja no tocante à constituição do bem, ou criação intelectual; seja 
na transferência do bem a terceiros. 
 
A expressão propriedade intelectual abrange os direitos de autor e conexos e a propriedade 
industrial. 
 
1- A propriedade industrial relaciona-se com marcas identificativas de empresa, marcas de serviços, 
nome comercial, bem como se relaciona com patentes de invenções e modelos de utilidade, desenhos 
ou modelos industriais, e ainda com a repressão da concorrência desleal. A Lei nº 9.279, de 
14.05.1996, regula direitos e obrigações concernentes à propriedade industrial. 
a) marcas são as expressões que identificam, direta ou indiretamente, produtos ou serviços. Ex.: 
Coca-cola, Nestlé, Itaú. 
b) desenhos industriais (designs) são formas plásticas ou conjuntos de linhas e cores, aplicáveis a 
um objeto suscetível de industrialização. 
c) Invenções são as criações do espírito humano; os modelos de utilidade seus aperfeiçoamentos. 
 
2- O direito autoral decorre, fundamentalmente, das obras intelectuais no campo literário e artístico. 
O registro da obra intelectual não constitui a autoria respectiva, mas apenas presume a autoria ou 
titularidade originária do direito autoral. Cabe observar que, no caso de propriedade industrial, o 
registro válido acarreta a constituição do direito em relação ao privilégio de uso, conferido ao titular 
do invento, modelo industrial ou marca. 
 
 
 
85
Constituem ainda direitos autorais os direitos conexos e os programas de computador. 
- Por direitos conexos têm-se aqueles titulados pro profissionais ou empresários que, de algum modo 
similar ao do autor desempenham atividade criativa relacionada a obra intelectual. Compreendem 
os direitos do artista, intérprete ou executante, produtores de fonogramas e empresas de radiodifusão. 
Para confirmar esse entendimento, cabe citar o ensinamento de DEISE FABIANA LANGE, 
que assim diz: 
Mencione-se também que, com o advento da Convenção de Berna, suprimiu-
se a necessidade de qualquer formalidade para que o autor de uma obra 
intelectual receba a efetiva proteção do Direito Autoral. Basta tão somente o 
ato da criação. Isto equivale a dizer que não se exige qualquer espécie de 
registro ou depósito para que o autor tenha direitos autorais sobre sua obra. 
Tais providências serão tomadas apenas como presunção juris tantum que o 
autor seja o seu titular, e não, ato constitutivo de direito autoral. 
 
Esta foi uma importante conquista para a comunidade autoral, uma vez que soterrar o autor 
com formalidades somente iria prejudicar seu ânimo em criar inibiria sua produção. Nesse sentido 
são significativas as palavras de Bruno Jorge Hammes: Deixe o autor criar, ao invés de matá-lo com 
burocracia" (in O Impacto da Tecnologia Digital sobre o Direito de Autor e Conexos, Editora 
Unisinos, 1996, São Leopoldo- RS, págs. 21/22). 
- Os direitos autorais abrangem os direitos morais que se relacionam a defesa da personalidade do 
criador e os direitos de cunho patrimonial que se referem a utilização econômica da obra. 
 
17.4. Objeto do Direito Autoral 
 
A Lei nº 9.610/98 considera obras intelectuais protegidas "as criações do espírito, expressas 
por qualquer meio ou fixadas em qualquer suporte, tangível ou intangível, conhecido ou que se 
invente no futuro.." (art.7º). 
No artigo 8º da Lei nº 9.610/98, está dito que não são objeto de proteção como direitos 
autorais "as idéias... ou o aproveitamento industrial ou comercial das idéias contidas nas obras" 
(incisos I e VI). 
DEISE FABIANA LANGE ensina sobre o assunto o seguinte: 
"Para que a obra mereça proteção, é necessária sua exteriorização, isto é, que 
seja expressada de alguma forma, pois a simples idéia, conjectura ou 
pensamento que não chega a ser exposto, apresentado de algum modo, está 
fora do âmbito de proteção desse direito. 
Necessariamente a obra terá que ser original, o que não quer dizer nova. A 
novidade não é interessante ao Direito Autoral, mas, sim, a forma com que 
a obra é exteriorizada. Originalidade significa criar alguma coisa dotando-a 
com características próprias, traços pessoais, expondo a maneira e o ângulo 
com que o seu criador vê o mundo, sente e percebe as coisas, o seu lado 
interior, e, desta forma, o transporta para sua criação" (in O Impacto da 
Tecnologia Digital sobre o Direito de Autor e Conexos, Editora Unisinos, 
1996, pág. 21). 
 
 
 
 
86
No campo do direito autoral, os direitos morais de autor devem prevalecer aos direitos 
patrimoniais. Os direitos morais de autor são considerados direitos de personalidade, pois a obra 
intelectual, como criação de espírito, se vincula à personalidade de seu autor. Osdireitos morais de 
autor são considerados indisponíveis, intransmissíveis e irrenunciáveis. "Os direitos morais do autor 
são inalienáveis e irrenunciáveis" (art. 27 da Lei nº 9.610/98). No direito autoral, há proteção da 
identificação pessoal da obra, da autenticidade da obra e da autoria da obra . 
 
17.5 Direitos Morais de Autor 
 
O direito autoral tem atributos de natureza patrimonial e moral. O direito moral de autor é 
modalidade de direito de personalidade. 
Conforme ensinamento de DEISE FABIANA LANGE, na obra já citada, 
..têm-se utilizado a expressão Direito Moral ou Direitos Morais para 
designar o aspecto pessoal do autor com relação à sua criação, ou seja, o 
direito ou prerrogativa que tem aquele que criou uma obra intelectual de 
defendê-la como atributo de sua própria personalidade (como autor), uma 
vez que ela é a emanação da sua mais íntima divagação, de seu pensamento 
manifestado e compartilhado com o mundo exterior (obra citada, págs. 
23/24). 
 
Quanto aos direitos de personalidade que guardam correlação com os direitos morais de 
autor, destacam-se: o direito à honra; o direito ao nome; e o direito à imagem. 
À luz do art. 7º, "caput", da Lei nº 9.610/98, consideram-se obras intelectuais "as criações do 
espírito, expressas por qualquer meio ou fixadas em qualquer suporte, tangível ou intangível, 
conhecido ou que se invente no futuro". 
 
À luz do art. 24 da Lei nº 9.610, de 1998, consideram-se direitos morais do autor: 
"I- o de reivindicar, a qualquer tempo, a autoria da obra; 
II- o de ter seu nome, pseudônimo ou sinal convencional indicado ou anunciado, como sendo o do 
autor, na utilização de sua obra; 
III- o de conservar a obra inédita; 
IV- o de assegurar a integridade da obra, opondo-se a quaisquer modificações ou à prática de atos 
que, de qualquer forma, possam prejudicá-la ou atingi-lo, como autor, em sua reputação ou honra; 
V- o de modificar a obra, antes ou depois de utilizada; 
VI- o de retirar de circulação a obra ou de suspender qualquer forma de utilização já autorizada, 
quando a circulação ou utilização implicarem afronta à sua reputação e imagem; 
VII – o de ter acesso a exemplar único e raro da obra, quando se encontre legitimamente em poder 
de outrem, para o fim de, por meio de processo fotográfico ou assemelhado, ou audiovisual, 
preservar sua memória, de forma que cause o menor inconveniente possível a seu detentor, que, em 
todo caso, será indenizado de qualquer dano ou prejuízo que lhe seja causado". 
 
E, no artigo 27 do mesmo diploma legal, está previsto que "os direitos morais do autor são 
inalienáveis e irrenunciáveis". 
O direito moral possui determinadas características, pois é um direito: personalíssimo do 
autor de obras intelectuais, e somente ele poderá exercê-lo; irrenunciável, significando que o autor 
 
 
 
87
não pode desprezar os seus direitos morais; imprescritível por ser reclamado por via judicial a 
qualquer tempo; perpétuo; inalienável, pois, mesmo cedendo seus direitos patrimoniais, autor 
conserva seu direito moral; impenhorável ou inexpropriável pela própria característica de ser 
inalienável; absoluto, por ser oponível contra todos (erga omnes); extrapatrimonial, pois não 
comporta quantificação pecuniária. 
O nome possibilita identificar, ou individualizar, o ser humano no meio social. A Lei nº 
9.610/98 ainda estabelece que: "autor é a pessoa física criadora da obra literária, artística ou 
científica" (art. 11); "para se identificar como autor, poderá o criador da obra literária, artística ou 
científica usar de seu nome civil, completo ou abreviado até por suas iniciais, de pseudônimo ou de 
qualquer outro sinal convencional" (art.12). 
No art. 5º da Constituição Federal, conforme já mencionado, prevê-se expressamente a tutela 
da honra e da imagem: "são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das 
pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua 
violação" (inciso X); assegurar-se-á proteção à reprodução da imagem e voz humanas (inciso 
XXVIII, a). 
 
17.6 Direitos Patrimoniais do Autor 
 
Segundo a doutrina, o direito patrimonial confere ao autor da obra intelectual a prerrogativa 
de auferir vantagens pecuniárias com a utilização da obra. É remuneração do autor pela exploração 
econômica da obra intelectual. A exploração pode ser realizada pelo próprio autor ou por pessoa 
autorizada pelo autor, conforme ficar estipulado em contrato. O direito patrimonial de autor tem 
características diferentes daquelas relativas ao direito moral de autor, a saber: alienável; penhorável; 
temporário; prescritível. 
A Lei nº 9.610, de 1998, contém várias normas sobre os direitos patrimoniais do autor: 
artigos 28 a 45 tratam de normas gerais sobre direitos patrimoniais de autor e sua duração; artigos 
46 a 48 tratam das limitações aos direitos autorais, ou seja, dos casos em que a utilização de obra 
não constitui ofensa a direito autoral; artigos 49 a 52 que tratam da transferência dos direitos de 
autor; artigos 53 a 88 que regem a utilização de obras intelectuais e fonogramas. 
Destacamos os seguintes artigos da Lei nº 9.610/98 sobre direitos patrimoniais do autor: 
"Cabe ao autor o direito exclusivo de utilizar, fruir e dispor da obra literária, artística ou 
científica" (art.28); "Depende de autorização prévia e expressa do autor a utilização da obra, por 
quaisquer modalidades..." (art.29). 
Esse direito encontra-se resguardado pela Lei 9.610/98, em seus artigos 28 e seguintes, o 
qual declara que “cabe ao autor direito exclusivo de utilizar, fruir e dispor da obra literária, 
artística ou científica” (CAHALI, 2003, p. 1317). 
Tem-se como características os direitos transmissíveis, os direitos renunciáveis, a 
temporalidade, absolutismo, prescritibilidade e são considerados bens móveis. 
Os direitos transmissíveis estão elencados no art. 49 da referida lei, o qual declara que os 
direitos podem ser transferidos a terceiros total ou parcialmente. Seguindo pensamento de Coelho 
(2006) em regra os direitos patrimoniais são transmissíveis, a exceção está quando se trata do 
direito de seqüência titulado pelo autor, quando a obra de arte ou o manuscrito de sua autoria é 
revendido. 
O direito de seqüência está previsto no art. 38, sendo titulado pelo autor da obra de arte 
ou manuscritos originais. O autor tem direito a 5% do aumento do preço dos suportes ou 
 
 
 
88
manuscritos em cada revenda. O vendedor ou leiloeiro é legalmente considerado depositário do 
dinheiro pertencente ao autor (COELHO, 2006). 
Se de alguma forma o direito patrimonial pode ser transmitido, ele também pode ser 
renunciado. A renúncia deve ser feita de forma expressa. Há também a exceção, que ocorre 
quando trata de direito de seqüência, onde o autor não pode renunciar obra de arte ou manuscrito. 
São temporários, pois à luz do art. 28 da lei 9.610/98, o autor tem o direito exclusivo de 
utilizar, fruir e dispor de sua obra. Porém a exploração econômica tem seu tempo de duração 
limitada. Tal limite está fixado no art. 41, onde o tempo é de 70 anos contados após o falecimento 
do autor. 
São absolutos, pois fundamentando com o pensamento de COELHO, o titular de direitos 
autorais patrimoniais pode defendê-los contra qualquer sujeito que os tenha usurpado, haja ou 
não entre eles alguma relação jurídica (2006). 
Ao contrário dos direitos morais, o direito patrimonial prescreve quando não interposto 
dentro do prazo estipulado legalmente. 
Conforme o art. 3º da citada lei, os direitos autorais são considerados bens móveis. Desta 
forma, ratifica-se que o direito patrimonial pode ser penhorado, transmitido e renunciado. 
 Com fulcro no art. 29, para que não haja utilização indevida, é necessário o 
consentimento prévio e expresso do autor para qualquer forma de utilização da obra, incluindo 
entre estes o uso econômico. 
Quando a obra feita em regime de co-autoria não for divisível, conforme o art. 32, nenhum 
dos co-autores poderápublicá-la, sob pena de responder por perdas e danos, sem o consentimento 
dos demais, salvo na coleção de suas obras completas. Porém, com fulcro no parágrafo 3º, um 
co-autor pode sem a aquiescência do outro, registrar a obra e defender os próprios direitos contra 
terceiros. 
Para recair no âmbito patrimonial são necessários alguns requisitos como: utilizar a obra 
com fim lucrativo obtendo assim, vantagem econômica; não constar a expressa autorização do 
autor; o direito tem que versar sobre bens móveis; e que o uso seja feito dentro do tempo de 
duração da proteção aos direitos que, no caso da lei brasileira, é de setenta anos após o 
falecimento do autor. 
Como a sanção recai sobre o âmbito civil, conforme o artigo 103 da lei de direitos 
autorais, quem editar obra literária, artística ou científica, sem a prévia autorização do autor, 
deverá pagar o valor dos exemplares que já foram vendidos e devolver os que ainda se encontram 
com o editor e, não sabendo ao certo qual a quantidade de exemplares vendidos, deverá o 
transgressor pagar o valor de 3.000 (três mil reais), além dos apreendidos (CAHALI, 2003). 
Nos casos ocorridos em ambiente virtual, deve-se utilizar a interpretação extensiva, 
aplicando como sanção o artigo acima referido. 
 
 
17.7. Sanções Civis e Sanções Penais 
 
Os artigos 101 a 110 da Lei nº 9.610/98 tratam das sanções cíveis aplicáveis no caso de 
violações de direitos autorais, sem prejuízo das sanções penais quando cabíveis. 
No caso de violação de direito autoral, conforme o caso pode caber aplicação de sanção 
penal, prevista nos artigos 184 a 186 do Código Penal Brasileiro. 
 
 
 
89
O Código Penal Brasileiro, no seu Título III, cuida dos crimes contra a propriedade imaterial 
(arts. 184 a 196). Nos artigos 187 a 196 do Código Penal Brasileiro, que estão revogados, eram 
tratados: os crimes contra o privilégio de invenção; os crimes contra as marcas de indústria e 
comércio; os crimes de concorrência desleal. Não foram revogados os artigos 184 a 186 do Código 
Penal, que tratam dos crimes contra a propriedade intelectual: violação de direito autoral (art. 184); 
usurpação de nome ou pseudônimo alheio (art. 185). 
“Art. 184 - Violar direitos de autor e os que lhe são conexos:: 
Pena – detenção, de 3 (três) meses a 1 (um) ano, ou multa. 
§ 1º - Se a violação consistir em reprodução total ou parcial, com intuito de 
lucro direto ou indireto, por qualquer meio ou processo, de obra intelectual, 
interpretação, execução ou fonograma, sem autorização expressa do autor, 
do artista intérprete ou executante, do produtor, conforme o caso, ou de quem 
os represente: 
Pena - reclusão, de 2 (dois) a 4 (quatro) anos, e multa. 
§ 2º - Na mesma pena do § 1º incorre quem, com intuito de lucro direto ou 
indireto, distribui, vende, expõe à venda, aluga, introduz no País, adquire, 
oculta, tem em depósito, original ou cópia de obra intelectual ou fonograma 
reproduzido com violação do direito de autor, do direito de artista intérprete 
ou executante ou do direito do produtor de fonograma, ou, ainda, aluga 
original ou cópia de obra intelectual ou fonograma, sem a expressa 
autorização dos titulares dos direitos ou de quem os represente.” 
Art. 186 – Procede-se mediante: 
(…) II - ação penal pública incondicionada, nos crimes previstos nos §§ 1º e 
2º do art. 184;.”