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DIREITO CIVIL
TEORIA GERAL DOS CONTRATOS
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SUMÁRIO
1. CONCEITO DE CONTRATO .............................................................................................................. 4
2. PRINCÍPIOS CONTRATUAIS NO CC/02 ............................................................................................. 7
2.1. PRINCÍPIO DA AUTONOMIA PRIVADA ..................................................................................................... 8
2.2. PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO ...................................................................................... 15
2.3. PRINCÍPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA DO CONTRATO (PACTA SUNT SERVANDA) ...................................... 18
2.4. BOA FÉ OBJETIVA .................................................................................................................................. 19
2.5. PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS CONTRATUAIS (RES INTER ATIOS) ......................................... 25
3. FORMAÇÃO DOS CONTRATOS ...................................................................................................... 29
3.1. FASE DE NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES OU PONTUAÇÃO........................................................................ 29
3.2. FASE DE PROPOSTA, POLICITAÇÃO OU OBLAÇÃO ................................................................................... 30
3.3. FASE DE CONTRATO PRELIMINAR .......................................................................................................... 32
3.4. FASE DE CONTRATO DEFINITIVO ............................................................................................................ 36
4. REVISÃO JUDICIAL DOS CONTRATOS NO CC/02 ............................................................................ 37
4.1. REQUISITOS PARA A REVISÃO DOS CONTRATOS CIVIL ............................................................................ 37
5. VÍCIOS REDIBITÓRIOS .................................................................................................................. 43
5.1. CONCEITO ............................................................................................................................................. 43
5.2. PRAZOS DECADENCIAIS ......................................................................................................................... 45
6. EVICÇÃO – ARTS. 447 A 457 ......................................................................................................... 50
6.1. CONCEITO ............................................................................................................................................. 50
6.2. PARTES DA EVICÇÃO.............................................................................................................................. 50
6.3. EXCLUSÃO DA EVICÇÃO ......................................................................................................................... 51
6.4. EVICÇÃO TOTAL E PARCIAL .................................................................................................................... 51
6.5. ASPECTOS PROCESSUAIS DA EVICÇÃO .................................................................................................... 52
7. EXTINÇÃO DOS CONTRATOS ........................................................................................................ 56
7.1. NORMAL ............................................................................................................................................... 56
7.2. EXTINÇÃO POR FATOS ANTERIORES ....................................................................................................... 56
7.3. EXTINÇÃO POR FATOS POSTERIORES À CELEBRAÇÃO ............................................................................. 58
7.4. EXTINÇÃO POR MORTE .......................................................................................................................... 76
8. O QUE FALTOU DESSE ASSUNTO .................................................................................................. 76
8.1. O NOVO CÓDIGO CIVIL E OS CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DA SUA VIGÊNCIA ................................... 77
8.2. CONTRATOS BANCÁRIOS – JURISPRUDÊNCIA DO STJ .............................................................................. 79
8.3. CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS .......................................................................................................... 84
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9. DISPOSITIVOS PARA CICLOS DE LEGISLAÇÃO ................................................................................ 89
10. BIBLIOGRAFIA UTILIZADA ............................................................................................................ 89
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ATUALIZADO EM 12/06/20191
TEORIA GERAL DO CONTRATO – ARTS. 421 A 480
1. CONCEITO DE CONTRATO
Nem o CC/16, nem o CC/02 definiram o que seria contrato, deixando essa tarefa para a Doutrina. Parte da
doutrina utiliza o conceito clássico do CC Italiano – MHD, Álvaro Villaça, por exemplo. É o conceito que ainda
prevalece para fins de concurso público.
Conceito clássico – negócio jurídico bilateral ou plurilateral que visa à criação, modificação ou extinção, entre
as partes, de direitos e deveres que traduzem uma relação jurídica de conteúdo patrimonial.
(1) “bilateral ou plurilateral”: Todo contrato é negócio jurídico, pelo menos, bilateral, por envolver duas
pessoas ou duas vontades. Ex.: doação é negócio jurídico bilateral. CORRETO. A doação, por ser contrato, é
negócio jurídico bilateral, ou seja, envolve duas pessoas, mas é contrato unilateral, como regra, por ter
obrigações para apenas uma das partes.
Existe autocontrato ou contrato consigo mesmo?
Não se admite a existência de autocontrato ou contrato consigo mesmo. Todavia pode ocorrer a hipótese de
ambas as partes se manifestarem por meio do mesmo representante, configurando-se, então, a situação de
dupla representação. Pode ocorrer, ainda, que o representante seja a outra parte no negócio jurídico
celebrado, exercendo, neste caso, dois papéis distintos: participando de sua formação como representante,
atuando em nome do dono do negócio, e como contratante, por si mesmo, intervindo com dupla qualidade,
como ocorre no cumprimento de mandato em causa própria, previsto no art. 685 do CC, em que o mandatário
recebe poderes para alienar determinado bem, por determinado preço, a terceiros ou a si próprio.
Surge, nas hipóteses, o negócio jurídico que se convencionou chamar de contrato consigo mesmo ou
autocontrato. O que há, na realidade, são situações que se assemelham a negócio dessa natureza. No caso de
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As FUCS são constantemente atualizadas e aperfeiçoadas pela nossa equipe. Por isso, mantemos um canal aberto de
diálogo (setordematerialciclos@gmail.com) com os alunos da #famíliaciclos, onde críticas, sugestões e equívocos,
porventura identificados no material, são muito bem-vindos. Obs1. Solicitamos que o e-mail enviado contenha o título do
material e o número da página para melhor identificação do assunto tratado. Obs2. O canal não se destina a tirar dúvidas
jurídicas acerca do conteúdo abordado nos materiais, mas tão somente para que o aluno reporte à equipe quaisquer dos
eventos anteriormente citados.
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dupla representação somente os representados adquirem direitos e obrigações. E, mesmo quando o
representante é uma das partes, a outra também participa do ato, embora representada pelo primeiro.
*#UMPOUCODEDOUTRINA: Nesse sentido é o entendimento de Tartuce2:
"(...) Vale lembrar que a alteridade se constitui pela presença de pelo menos duas pessoas quando da
constituição do contrato. Justamente pela existência desses dois elementos é que seria vedada a
autocontratação, ou celebração de um contrato consigo mesmo. Mas dúvidassurgem quanto a essa
possibilidade, se analisado o art. 117 do Código Civil: “Art. 117. Salvo se o permitir a lei ou o representado, é
anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo
mesmo. Parágrafo único. Para esse efeito, tem-se como celebrado pelo representante o negócio realizado por
aquele em quem os poderes houverem sido substabelecidos”.
De acordo com o dispositivo em questão é possível a outorga de poderes para que a pessoa que representa
outrem celebre um contrato consigo mesmo, no caso, um mandato em causa própria (mandato com cláusula in
rem propriam ou in rem suam). Não estando presente essa autorização ou havendo proibição legal, o mandato
em causa própria é anulável. A regra ainda merece aplicação em casos de substabelecimento (cessão parcial do
mandato), conforme o seu parágrafo único.
A grande dúvida que surge desse dispositivo é se ele traz ou não uma hipótese de autocontratação perfeita, em
que não há a referida alteridade. Para este autor, a resposta é negativa. Para ilustrar, imagine um caso em que
A outorga poderes para B vender um imóvel, com a autorização para que o último venda o bem para si mesmo.
Celebrado esse negócio, haveria uma autocontratação, pelo menos aparentemente. Mas é interessante
perceber que a alteridade continua presente, na outorga de poderes para que o segundo negócio seja celebrado.
Desse modo, não há uma autocontratação perfeita, sem alteridade, na figura referenciada no art. 117 do CC. O
elemento destacado, a presença de duas pessoas, continua sendo essencial para a validade de todo e qualquer
contrato."
No âmbito jurisprudencial, poucas decisões podem ser encontradas, sendo que mesmo assim, estas não são
explícitas sobre o assunto de contrato consigo mesmo. Quando aceito, é feita, na verdade, uma interpretação
do próprio artigo 117 do CC, exigindo-se a ausência do conflito de interesses como condição de admissibilidade
do autocontrato.
(2) É negócio jurídico inter vivos, não se confundindo com os negócios mortis causa, ex.: testamento (os efeitos
serão após a morte). A divisão entre atos inter vivos e mortis causa está no art. 426 CC. Não pode ser objeto de
contrato a herança de pessoa viva. Há, nesse artigo, a nulidade absoluta do pacto sucessório (pacta corvina). É
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Tartuce, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 7. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:
MÉTODO, 2017.
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nulo porque o art. 166, VII, fala que é nulo quando a lei proíbe e não estabelece sanção. Ex.: transação no
divórcio feita por um marido que inclui herança não recebida (você fica com a minha parte da herança quando
meu pai morrer). A proibição alcança tanto terceiros (potencial beneficiários da herança), como o próprio titular.
(3) Patrimonialidade: na visão clássica, o contrato exige um conteúdo patrimonial. O casamento, por exemplo,
não é contrato, por não ter a finalidade patrimonial. O pacto antenupcial é contrato.
Questão de concurso: o casamento é um contrato? Honoré Balzac tem um livro chamado contrato de
casamento. Existem duas correntes básicas: a corrente de direito público e a corrente de direito privado. A
primeira afirma que o casamento não é um instituto privado, sendo um ato administrativo (não tem eco no
direito moderno). A segunda corrente, que prevalece, diz que o casamento é um instituto de direito privado,
mas se subdivide na corrente não contratualista e a contratualista. A primeira subcorrente diz que o
casamento não é um contrato (Maria Helena Diniz), mas uma instituição ou, ainda, um negócio complexo com
participação do juiz ou, como Leon Duguit, que dizia que o casamento era um ato-condição (aquele que quando
realizado coloca-se em uma situação jurídica impessoal, com normas imodificáveis). Mas, é a segunda
subcorrente que é forte no Brasil desde Clóvis Beviláqua (Silvio Rodrigues, Orlando Gomes) sendo um contrato
especial de direito de família, pois o núcleo do casamento é o consentimento como qualquer outro contrato.
Porém, parte da doutrina contemporânea contesta essa ideia de Patrimonialidade estrita, pois o contrato
também pode envolver valores existenciais, relativos à tutela da pessoa humana. Surge assim um conceito
contemporâneo ou pós-moderno de contrato. Paulo Nalin – contrato é uma relação intersubjetiva (entre
pessoas), baseada no solidarismo constitucional, e que traz efeitos existenciais e patrimoniais não somente em
relação às partes contratantes, mas em relação a terceiros. De fato, existem contratos que envolvem valores
relativos à dignidade da pessoa humana. Exs.: plano de saúde, contratos de aquisição da casa própria,
contratos de direitos de autor.
Esse conceito já trata da função social do contrato.
Em regra o descumprimento contratual causa dano patrimonial, mas pode haver dano moral e até mesmo
social (caso da Amil que teve que pagar um milhão a uma instituição de caridade - TJSP). Caráter pedagógico.
Enunciado 411, V Jornada – o descumprimento de contrato pode gerar dano moral, quando envolver valor
fundamental protegido pela CF/88.
Ainda prevalece o conceito clássico – bilateral, inter vivos e patrimonialidade –, mas estamos caminhando.
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Embora o contrato seja anterior ao próprio direito romano, a Roma clássica consagrou o tratamento jurídico do
contrato (contractus).
Segundo Olando Gomes, foi o capitalismo que desenvolveu a teoria clássica do contrato, calcada em dois
dogmas: autonomia da vontade e igualdade das partes contratantes (séculos XVIII e XIX).
Porém, durante o século XX, percebeu-se, especialmente após as Grandes Guerras, que o Estado não poderia
ser abstencionista, modificando o Estado Liberal para o Estado Social, alterando as fórmulas contratuais.
Ocorreu, dessa forma, a socialização do direito (condicionar a autonomia privada em detrimento de valores
sociais).
A professora Judite Costa diz que a autonomia não é mais privada, mas solidária. Isso porque a autonomia
privada não é absoluta, mas limitada. Tudo isso se chama de constitucionalização do direito civil.
Forma
No que tange à forma do contrato, vale lembrar que, em regra, vigora o princípio da liberdade da forma. Art.
107 do CC – A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei
expressamente a exigir. O contrato é um negócio jurídico, que tem forma livre, exceto no que for determinado
pela lei.
No entanto, há situações em que se exige a forma para efeito de prova do contrato em juízo, isto é, forma ad
probationem. Há ainda situações em que a lei exige forma sob pena de nulidade (requisito de validade), é a
chamada ad solemnitatem (art. 108, CCB – Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País).
2. PRINCÍPIOS CONTRATUAIS NO CC/02
Enunciado 167, III Jornada – Com o advento do CC/02, houve forte aproximação principiológica entre o CC e o
CDC, no que respeita à regulação contratual, uma vez que ambos são incorporadores de uma nova teoria geral
do contrato. Teoria dos diálogos das fontes. Essa aproximação principiológica se deu basicamente através de
três princípios – autonomia privada, boa-fé objetiva e função social do contrato. Essa aproximação por
princípios propicia a aplicação concomitante (simultânea) das duas leis – CC e CDC – a determinados contratos
(transportes, seguros, etc.) por meio da Teoria do Diálogo das Fontes – Eric Jayme – alemão.
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*#OUSESABER: A teoria do diálogo das fontes foi desenvolvida pela professora Cláudia Lima Marques e sua
aplicação atualmente não se restringe apenas ao direito do consumidor, mastambém a toda inteiração entre
os diversos ramos do direito, de modo que eles se autoinfluenciem e complementem. A proposta do diálogo das
fontes visa superar os critérios clássicos de superação das antinomias jurídica (cronológico, hierárquico e da
especialidade), permitindo que as incongruências sejam sanadas através de uma interação dialógica. O diálogo
pode ser classificado como: (i) diálogo sistemático de coerência – quando há aplicação simultânea de duas leis,
de modo que uma sirva de base conceitual para a outra, ex.: o conceito de contrato é extraído do Código Civil,
complementando o conceito de contrato de adesão regido pelo CDC; (ii) diálogo de complementaridade e o
diálogo de subsidiariedade ocorre quando a aplicação de duas normas ocorrer de modo coordenado direta ou
indiretamente, respectivamente. Exemplo: Quando as cláusulas gerais de uma lei podem encontrar ato
subsidiário ou complementar em caso regulado pela outra lei (diálogo de complementaridade), e quando o
sistema geral de responsabilidade civil sem culpa ou o sistema geral de decadência podem ser usados para
regular aspectos de casos de consumo, se trazem normas favoráveis ao consumidor (diálogo de
subsidiariedade); (iii) diálogos de influências recíprocas sistemáticas ocorre quando conceitos estruturais de
uma lei sofrem influências da outra. Exemplo: o conceito de consumidor pode sofrer influências do próprio
Código Civil, bem como a aplicação do Código Civil pode ser restringida em face da caracterização da relação de
consumidor.
2.1. PRINCÍPIO DA AUTONOMIA PRIVADA
São princípios clássicos – autonomia da vontade, força obrigatória dos contratos e relatividade dos efeitos do
contrato (os efeitos estão limitados às partes).
Princípios pós-modernos – boa-fé objetiva, função social do contrato e equilíbrio contratual.
A função do Estado era apenas a de assegurar aos contratantes ampla liberdade para que pudessem ajustar as
condições dos contratos como melhor lhes conviessem, daí a máxima do Estado liberal segundo a qual tudo o
que é contratual é justo desde que as partes sejam livres para contratar.
Todo contrato pressupõe certa liberdade intelectual. O contratualismo (Savigny: o contrato é o consenso das
vontades na autorregulamentação de seus interesses privados) era uma das quatro bandeiras levantadas pela
revolução francesa, e até mesmo a relação do homem para com o Estado foi representada pela forma
contratual, como sabemos ao lermos o livro de Rosseau: “O contrato social”.
Mas o século XX mostrou que só a LIBERDADE não era suficiente para sustentar o equilíbrio do contrato.
Percebeu-se que era necessário também IGUALDADE MATERIAL. Foi assim que surgiu o dirigismo contratual,
que caracterizou o século XX no campo dos contratos, ou seja, o Estado abandonou a postura de inércia, de
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mero espectador dos contratos, para passar a controlá-los, a dirigi-los, impondo certas cláusulas de proteção ao
mais fraco, ou vedando outras que denotavam a superioridade do mais forte.
No REsp 1158815, o STJ considerou que, nos contratos empresariais, a autonomia privada (e assim também a
força obrigatória dos contratos) tem maior intensidade, devendo a revisão do contrato ocorrer em casos
excepcionais. É possível afirmar, assim, a existência de diferentes graus de autonomia privada (nos contratos
de consumo, nos civis e nos empresariais).
Autonomia privada é verdadeiro princípio que traduz a liberdade contratual, necessária em qualquer contrato,
mas condicionada a princípios de contenção, a exemplo da função social e da boa-fé objetiva.
Esse princípio substituiu o modelo liberal da autonomia da vontade. Enzo Roppo – O contrato: fala que os
contratos são todos modelos. Virou um carimbo, por isso não poderia se falar em autonomia da vontade.
Três razões pelas quais a autonomia privada tomou lugar da autonomia da vontade:
1) Crise da vontade – gerou a crise do contrato. Fala-se em morte do contrato (Grant Gilmore).
2) Dirigismo contratual – intervenção do Estado e da lei nos contratos. O Brasil hoje é conhecido por essa
intervenção, principalmente para a proteção de vulneráveis. Ex.: CDC e CC/02 (função social do contrato).
3) Império do contrato modelo estandardização contratual (“standard”). Prevalecem, na prática, os contratos
de adesão. O que seria contrato de adesão? É aquele que tem o conteúdo imposto por uma das partes. O
estipulante impõe o conteúdo, em parte ou totalmente, ao aderente contratual. CUIDADO! Não se confunde o
contrato de consumo com o contrato de adesão. O contrato de adesão não necessariamente é de consumo
(Enunciado nº 171 da III Jornada de Direito Civil). Exemplo: contrato de franquia (recebe as exigências do
McDonald’s), o contrato não é de consumo. O oposto do contrato de adesão é contrato paritário ou
negociado.
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA: A franquia é um contrato empresarial e, em razão de sua natureza, não está
sujeito às regras protetivas previstas no CDC. A relação entre o franqueador e o franqueado não é uma
relação de consumo, mas sim de fomento econômico com o objetivo de estimular as atividades empresariais
do franqueado. O franqueado não é consumidor de produtos ou serviços da franqueadora, mas sim a pessoa
que os comercializa junto a terceiros, estes sim, os destinatários finais.
A franquia não é um contrato de consumo (regido pelo CDC), mas, mesmo assim, é um contrato de adesão.
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Segundo o art. 4º, §2º da Lei nº 9.307/96, nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia
se o aderente:
• tomar a iniciativa de instituir a arbitragem; ou
• concordar, expressamente, com a sua instituição, por escrito, em documento anexo ou em negrito, com a
assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
Todos os contratos de adesão, mesmo aqueles que não consubstanciam relações de consumo, como os
contratos de franquia, devem observar o disposto no art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96. Assim, é possível a
instituição de cláusula compromissória em contrato de franquia, desde que observados os requisitos do art. 4º,
§ 2º, da Lei nº 9.307/96.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.602.076-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 15/9/2016 (Info 591).
*#OUSESABER #DEOLHONOSCONCEITOS: Liberdade de contratar x Liberdade contratual.
Apesar de ser expressões similares, referidos institutos são diferentes.
A liberdade de contratar está relacionada com a escolha da pessoa ou das pessoas com quem o negócio jurídico
será celebrado, sendo, em regra, uma liberdade plena.
Em contrapartida, a liberdade contratual está relacionada com o conteúdo do negócio jurídico, sendo uma
liberdade bem mais restrita, já que não se é admissível negócio jurídico cujo objeto seja ilícito.
*#OUSESABER: O que é contrato cativo de longa duração? Conforme ensina a doutrinadora Cláudia Lima
Marques, trata-se de uma série de novos contratos ou relações contratuais que utilizam os métodos de
contratação de massa (através de contratos de adesão ou de condições gerais dos contratos) para fornecer
serviços especiais de mercado, criando relações jurídicas complexas de longa duração, envolvendo uma
cadeia de fornecedores organizados entre si e com uma característica dominante: a posição de "catividade" ou
“dependência dos clientes". Um exemplo que pode ser citado são os contratos de seguro em geral, mormente
os de plano de saúde. Tal expressão já foi utilizada expressamente pelo STJ, no informativo 441.
Contrato de adesão
Os arts. 423 e 424 são novidades em nosso ordenamento.
Os contratos de adesão só surgiram em razão de uma consequência inevitável da massificação da economia
(revolução industrial). É feito um contrato igual para todos, cujas condições não podem ser modificadas pelas
partes. É claro: as lesões individuais do passado hoje foram substituídas pelas lesões coletivas. Por isso é que
foi preciso substituiras ações individuais do passado, em que um único titular do direito subjetivo violado
ingressava em juízo para restaurá-lo. Essa foi uma previsão de Capeletti: as ações “átomos”, em que há um
único titular do direito subjetivo, vão ser substituídas pelas ações “moleculares”, que são as ações públicas, são
os direitos difusos, os direitos coletivos.
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Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a
interpretação mais favorável ao aderente.
Art. 424. Nos contratos de adesão são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a
direito resultante da natureza do negócio.
Então, é possível colocar uma cláusula restritiva a direito num contrato de adesão, mas em destaque para que
o aderente perceba a restrição ao seu direito (utilização do CDC por força da cláusula geral do art. 422, do CC).
Ele possui as seguintes características:
1) Uniformidade: as cláusulas são gerais e homogêneas para todas as pessoas.
2) Predeterminação unilateral: o conteúdo do contrato é pré-determinado.
3) Rigidez: não há discussão sobre as cláusulas.
4) Superioridade material de uma das partes: essa característica está presente em quase todos os contratos de
adesão.
Não se pode confundir o contrato de adesão com o contrato obrigatório. O último é, não tanto um contrato,
mas uma determinação da lei. EXEMPLO: contrato de seguro obrigatório (só é contrato no nome, mas não
tem qualquer expressão de vontade; trata-se na verdade de uma imposição da lei).
Enunciado nº 172 do CJF: Art. 424: As cláusulas abusivas não ocorrem exclusivamente nas relações jurídicas de
consumo. Dessa forma, é possível a identificação de cláusulas abusivas em contratos civis comuns, como, por
exemplo, aquela estampada no art. 424 do Código Civil de 2002.
E o que se entende por autonomia privada? É o direito que a pessoa tem de regulamentar os próprios
interesses, o que decorre dos princípios constitucionais da liberdade e da dignidade humana. No plano
contratual, desdobra-se em dois conceitos.
a) Liberdade de contratar: quando se contrata (agora) e quem se contrata (Banco do Brasil).
b) Liberdade contratual: o que se contata e como se contrata – conteúdo, cláusulas.
A autonomia privada não é absoluta, devendo ser mitigada pelas normas de ordem pública e sopesada com
outros princípios. Ver art. 425 CC. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais
fixadas neste Código. Contratos atípicos – sem regulamentação legal mínima. Devem ser respeitadas as normas
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de ordem pública e outros princípios. Ex.: contrato de estacionamento (atípico misto – depósito e prestação de
serviço). É comum a cláusula de não indenizar. Pode ser verbal (exemplo a plaquinha trazendo a cláusula). Essa
cláusula é nula. O escopo do contrato é a segurança.
Súmula nº 130, STJ – A empresa responde, perante o cliente, pela reparação de dano ou furto de veículo
ocorridos em seu estacionamento.
CUIDADO: se for roubo, o estacionamento não responde, salvo se for o bancário ou de consumo.
ESTACIONAMENTO PRIVADO FURTO
ESTACIONAMENTO EM RELAÇAO DE CONSUMO FURTO E ROUBO
VALLET PARKING EM VIA PÚBLICA FURTO
*#IMPORTANTE #AJUDAMARCINHO:
SITUAÇÃO
FORNECEDOR
RESPONDE?
EXPLICAÇÃO
Furto ou roubo no cofre do banco
que estava locado para guardar
bens de cliente.
SIM
O roubo ou furto praticado contra instituição financeira e
que atinge o cofre locado ao cliente constitui risco
assumido pelo banco, sendo algo próprio da atividade
empresarial, configurando, assim, hipótese de fortuito
interno, que não exclui o dever de indenizar (REsp
1250997/SP, DJe 14/02/2013).
Cliente roubado no interior da
agência bancária.
SIM
Há responsabilidade objetiva do banco em razão do risco
inerente à atividade bancária (art. 927, p. ún., CC e art.
14, CDC) (REsp 1.093.617-PE, DJe 23/03/2009).
Cliente roubado na rua, após sacar
dinheiro na agência.
NÃO
Se o roubo ocorre em via pública, é do Estado (e não do
banco), o dever de garantir a segurança dos cidadãos e
de evitar a atuação dos criminosos (REsp 1.284.962-MG,
DJe 04/02/2013).
Cliente roubado no
estacionamento do banco.
SIM
O estacionamento pode ser considerado como uma
extensão da própria agência (REsp 1.045.775-ES, DJe
04/08/2009).
Roubo ocorrido no estacionamento
privado que é oferecido pelo banco
aos seus clientes e administrado
por uma empresa privada.
SIM
Tanto o banco como a empresa de estacionamento tem
responsabilidade civil, considerando que, ao oferecerem
tal serviço especificamente aos clientes do banco,
assumiram o dever de segurança em relação ao público
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em geral (Lei 7.102/1983), dever este que não pode ser
afastado por fato doloso de terceiro. Logo, não se admite
a alegação de caso fortuito ou força maior já que a
ocorrência de tais eventos são previsíveis na atividade
bancária (AgRg nos EDcl no REsp 844.186/RS, DJe
29/06/2012).
Cliente, após sacar dinheiro na
agência, é roubado à mão armada
em um estacionamento privado
que fica ao lado, mas que não tem
qualquer relação com o banco.
NÃO
Não haverá responsabilidade civil nem do banco nem da
empresa privada de estacionamento.
A empresa de estacionamento se responsabiliza apenas
pela guarda do veículo, não sendo razoável lhe impor o
dever de garantir a segurança e integridade física do
usuário e a proteção dos bens portados por ele (REsp
1.232.795-SP, DJe 10/04/2013).
Passageiro roubado no interior
do transporte coletivo (ex.: ônibus,
trem, etc.).
NÃO
Constitui causa excludente da responsabilidade da
empresa transportadora o fato inteiramente estranho ao
transporte em si, como é o assalto ocorrido no interior
do coletivo (AgRg no Ag 1389181/SP, DJe 29/06/2012).
Cliente roubado no posto de
gasolina enquanto abastecia seu
veículo.
NÃO
Tratando-se de postos de combustíveis, a ocorrência de
roubo praticado contra clientes não pode ser
enquadrado, em regra, como um evento que esteja no
rol de responsabilidades do empresário para com os
clientes, sendo essa situação um exemplo de caso
fortuito externo, ensejando-se, por conseguinte, a
exclusão da responsabilidade (REsp 1243970/SE, DJe
10/05/2012).
Roubo ocorrido em veículo sob a
guarda de vallet parking que fica
localizado em via pública.
NÃO
No serviço de manobrista em via pública não existe
exploração de estacionamento cercado com grades, mas
simples comodidade posta à disposição do cliente. Logo,
as exigências de garantia da segurança física e
patrimonial do consumidor são menos contundentes do
que aquelas atinentes aos estacionamentos de shopping
centers e hipermercados (REsp 1.321.739-SP, DJe
10/09/2013).
Furto ocorrido em veículo sob a
guarda de vallet parking que fica
localizado em via pública.
SIM
Nas hipóteses de furto, em que não há violência,
permanece a responsabilidade, pois o serviço prestado
mostra-se defeituoso, por não apresentar a segurança
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legitimamente esperada pelo consumidor.
Furto ou roubo ocorrido em veículo
sob a guarda de vallet parking
localizado dentro do shopping
center.
SIM
A ocorrência de roubo não constitui causa excludente de
responsabilidade civil nos casos em que a garantia de
segurança física e patrimonial do consumidor é inerente
ao serviço prestado pelo estabelecimento comercial.
Tentativa de roubo ocorrida na
cancela do estacionamento do
shopping center.
SIM
A ocorrência de roubo não constitui causa excludente de
responsabilidade civil nos casos em que a garantia de
segurança física e patrimonial do consumidor é inerente
ao serviço prestado pelo estabelecimento comercial
(REsp 1269691/PB, DJe 05/03/2014).
*Roubo ocorrido no
estacionamento externo e gratuito
NÃO
* A Súmula 130 do STJ prevê o seguinte: a empresa
responde, perante o cliente, pelareparação de DANO ou
FURTO de veículo ocorridos em seu estacionamento. Em
casos de roubo, o STJ tem admitido a interpretação
extensiva da Súmula 130 do STJ, para entender que há o
dever do fornecedor de serviços de indenizar, mesmo
que o prejuízo tenha sido causado por roubo, se este foi
praticado no estacionamento de empresas destinadas à
exploração econômica direta da referida atividade
(empresas de estacionamento pago) ou quando o
estacionamento era de um grande shopping center ou
de uma rede de hipermercado. Por outro lado, não se
aplica a Súmula 130 do STJ em caso de roubo de cliente
de lanchonete fast-food, se o fato ocorreu no
estacionamento externo e gratuito por ela oferecido.
Nesta situação, tem-se hipótese de caso fortuito (ou
motivo de força maior), que afasta do estabelecimento
comercial proprietário da mencionada área o dever de
indenizar. Logo, a incidência do disposto na Súmula 130
do STJ não alcança as hipóteses de crime de roubo a
cliente de lanchonete praticado mediante grave ameaça
e com emprego de arma de fogo, ocorrido no
estacionamento externo e gratuito oferecido pelo
estabelecimento comercial. STJ. 3ª Turma. REsp
1.431.606-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Rel.
Acd. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em
15
15/08/2017 (Info 613). #IMPORTANTE
2.2. PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO
Qual a diferença entre conceito aberto e cláusula geral? Conceito aberto consiste simplesmente naquele
conceito de conteúdo indeterminado ou fluídico, a ser preenchido no caso concreto, a exemplo da expressão
justa causa (Arruda Alvin trata como conceito vago). Cláusula geral, a par de compreender o conceito aberto,
traduz uma disposição normativa impositiva ao juiz de modo a conferir-lhe um mandado, uma determinação,
em sua aplicação ao caso concreto (ex.: boa-fé objetiva).
1) Conceito: é uma cláusula geral de natureza principiológica. A função social do contrato é entendida como
um princípio limitativo da autonomia privada, pois se vive atualmente uma época de responsabilidade solidária.
Orlando Gomes: função quer dizer finalidade; social quer dizer coletiva. Finalidade coletiva do contrato. Miguel
Reale foi o responsável por colocar esse princípio no CC. Ele dizia que o contrato não deveria atender apenas
aos interesses das partes, mas de toda a coletividade.
Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato
*#ATENÇÃO. Os arts. 421 e 423 foram alterados pela MP 881/19 que Institui a Declaração de
Direitos de Liberdade Econômica.
“Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do
contrato, observado o disposto na Declaração de Direitos de Liberdade Econômica.
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerá o princípio da intervenção
mínima do Estado, por qualquer dos seus poderes, e a revisão contratual determinada de forma externa
às partes será excepcional.” (NR)
“Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas que gerem dúvida quanto à sua
interpretação, será adotada a mais favorável ao aderente.
Parágrafo único. Nos contratos não atingidos pelo disposto no caput, exceto se houver
disposição específica em lei, a dúvida na interpretação beneficia a parte que não redigiu a cláusula
controvertida.” (NR)
Para Flávio Tartuce o Código Civil de 2002 trouxe, como uma das suas principais inovações, a
preocupação de tutela do aderente como vulnerável contratual, não importando a sua posição
econômica frente ao estipulante. Além da interpretação que lhe é favorável, prevista no dispositivo em
estudo, o art. 424 da codificação privada estabelece a nulidade absoluta de qualquer cláusula de
renúncia prévia a direito que resulte da própria natureza do negócio jurídico celebrado
16
A referida MP também incluiu dois novos artigos no final da Teoria Geral dos Contratos no
Código Civil:
“Art. 480-A. Nas relações interempresariais, é licito às partes contratantes estabelecer
parâmetros objetivos para a interpretação de requisitos de revisão ou de resolução do pacto
contratual.” (NR)
“Art. 480-B. Nas relações interempresariais, deve-se presumir a simetria dos contratantes e
observar a alocação de riscos por eles definida.” (NR)
Para Tartuce na conversão da MP, os arts. 480-A e 480-B devem ser suprimidos, pois para ele
não há qualquer necessidade de trazer regras próprias para os contratos empresariais, quando doutrina
e jurisprudência já encontram certa estabilidade, na interpretação do Código Civil de 2002, no sentido
de afastar a intervenção nesses negócios, especialmente se assumirem a forma paritária.
Art. 2.035. A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste
Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a
vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes
determinada forma de execução.
2) Conceito: princípio contratual de ordem pública (art. 2.035 CC), pelo qual o contrato deve ser,
necessariamente, interpretado/visualizado de acordo com o contexto da sociedade. O principal impacto desse
conceito é a mitigação ou relativização da autonomia privada e da força obrigatória do contrato (pacta sunt
servanda).
Obs.: exame oral da MAGISTRATURA FEDERAL – 3ª região: Quais os dois erros técnicos do art. 421 CC? Art. 421.
A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. Esses dois erros
foram observados pelos professores Junqueira e Villaça e constam no Projeto de Lei nº 699/2011: 1º) a função
social do contrato não limita a liberdade de contratar, mas a liberdade contratual; 2º) função social não é a
razão do contrato, mas sim limite ao conteúdo. A razão do contrato é a autonomia privada. Corrigindo ficaria:
A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.
Sob essa ótica da função social do contrato, o contrato teria eficácia interna e externa (entendimento
majoritário da doutrina e jurisprudência). Dupla eficácia.
a) Eficácia interna ou intersubjetiva: entre as partes. Enunciado 36 IV Jornada. Aplicações:
a.1) Proteção da dignidade da pessoa humana no contrato. Enunciado 23, I Jornada (CESPE adora esse
enunciado): A função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, não elimina o princípio da
autonomia contratual, mas atenua ou reduz o alcance desse princípio quando presentes interesses
17
metaindividuais ou interesse individual relativo à dignidade da pessoa humana. Ex.: cláusula de celibato –
proibição de casar (Canotilho);
a.2) Vedação da onerosidade excessiva (desequilíbrio contratual). Efeito gangorra;
a.3) Nulidade de cláusulas antissociais. Súmula 302, STJ – É abusiva a cláusula contratual de plano de saúde que
limita no tempo a internação hospitalar do segurado.
a.4) Conservação contratual: a extinção do contrato é a última ratio. Enunciado 22, I Jornada: A função social do
contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral que reforça o princípio de
conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas. Ex.: Teoria do adimplemento substancial
(substantial performance): quando o contrato for quase todo cumprido, sendo a mora, não caberá a sua
extinção, mas apenas outros efeitos como a cobrança. A análise é quantitativa e qualitativa. O percentual
dependerá do caso concreto.
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA: Informativo 500 do STJ – ARRENDAMENTO MERCANTIL. REINTEGRAÇÃO DE
POSSE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
Trata-se de REsp oriundo de ação de reintegração de posse ajuizada pela ora recorrente em desfavor do
recorrido por inadimplemento de contrato de arrendamento mercantil (leasing) para a aquisição de 135
carretas. A Turma reiterou, entreoutras questões, que, diante do substancial adimplemento do contrato, qual
seja, foram pagas 30 das 36 prestações da avença, mostra-se desproporcional a pretendida reintegração de
posse e contraria princípios basilares do Direito Civil, como a função social do contrato e a boa-fé objetiva.
Ressaltou-se que a teoria do substancial adimplemento visa impedir o uso desequilibrado do direito de
resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença,
com vistas à realização dos aludidos princípios. Assim, tendo ocorrido um adimplemento parcial da dívida muito
próximo do resultado final, daí a expressão “adimplemento substancial”, limita-se o direito do credor, pois a
resolução direta do contrato mostrar-se-ia um exagero, uma demasia. Dessa forma, fica preservado o direito de
crédito, limitando-se apenas a forma como pode ser exigido pelo credor, que não pode escolher diretamente o
modo mais gravoso para o devedor, que é a resolução do contrato. Dessarte, diante do substancial
adimplemento da avença, o credor poderá valer-se de meios menos gravosos e proporcionalmente mais
adequados à persecução do crédito remanescente, mas não a extinção do contrato. Precedentes citados: REsp
272.739-MG, DJ 2/4/2001; REsp 1.051.270-RS, DJe 5/9/2011, e AgRg no Ag 607.406-RS, DJ 29/11/2004. REsp
1.200.105-AM, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 19/6/2012.
a.5) Proteção do vulnerável contratual. Protege o aderente.
18
Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a
interpretação mais favorável ao aderente (prevê a interpretação contratual pro aderente). Se tiver dois prazos
para pagamento – prazo maior prevalece.
Art. 424. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a
direito resultante da natureza do negócio (nos contratos de adesão são nulas as cláusulas de renúncia de
direito inerente ao negócio, exemplo: cláusula de não indenizar em contrato de segurança, guarda). O fiador
que renuncia ao benefício de ordem. Se for no contrato de adesão, a renúncia é nula. Ex.: cláusula penal
(redução de ofício pelo juiz). Outro exemplo é uma cláusula que impeça a teoria da imprevisão.
OBS.: contratos que violam o princípio da função social são contratos nulos de pleno direito (art. 2035, § ú do
CCB – Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os
estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos). Chamada por
alguns de nulidade virtual (aquela implícita, depreendendo-se da função da norma na falta de sanção
expressa).
b) Eficácia externa ou transobjetiva: além das partes. O contrato também gera efeitos perante terceiros. Trata-
se de uma extensão ao princípio da relatividade dos efeitos contratuais (que dá a ideia de que os contratos
geram efeitos somente entre as partes). Enunciado 21, I Jornada. Aplicações:
b.1) Tutela de direitos difusos e coletivos. Ex.: função socioambiental do contrato. Propriedade ribeirinha onde
tiro areia e vendo para loja de material de construção. É bom para as duas partes, mas é prejudicial à
sociedade por causar desequilíbrio ecológico.
b.2) Tutela externa do crédito. Possibilidade de o contrato gerar efeitos perante terceiros ou de condutas de
terceiros repercutirem no contrato. Ex.: Teoria do terceiro cúmplice. Art. 608, do CC. Aquele que aliciar –
BRAHMA – pessoas obrigadas em contrato escrito – ZECA PAGODINHO – a prestar serviço a outrem – NOVA
SCHIN – pagará a este – NOVA SCHIN – a importância que ao prestador de serviço, pelo ajuste desfeito,
houvesse de caber durante dois anos. Ex.: Caso do Zeca Pagodinho. Havia um contrato entre a Nova Schin e
Pagodinho. A Brahma aliciou Zeca e o contrato foi rescindido e ele voltou para a Brahma. Não existe nenhuma
relação entre Nova Schin e Brahma. No entanto, a Brahma foi responsabilizada por ter violado o princípio da
função social do contrato por ter aliciado o Zeca.
2.3. PRINCÍPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA DO CONTRATO (PACTA SUNT SERVANDA)
Continua tendo aplicação o princípio pelo qual o contrato faz lei entre as partes. Porem, esse princípio é
fortemente relativizado pelos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
19
2.4. BOA FÉ OBJETIVA3
Histórico: a primeira fonte histórica encontra-se no direito romano dando uma ideia de comportamento
individual ético (Cícero). O direito romano foi absorvido pelo direito alemão, de forma que o BGB reconstruiu e
consagrou a ideia do princípio da boa-fé objetiva. O BGB tratou no §242, consagrando uma expressão “treu
und glauben” (lealdade e confiança), traduzida juridicamente como boa-fé objetiva. O Direito Alemão é o berço
dessa influência no Brasil, que está no art. 422 do CC/02. A BOA-FÉ OBJETIVA É INFLUÊNCIA DOS ALEMÃES. É
cláusula geral
I. Conceito
Trata-se de uma evolução do conceito de boa-fé, que saiu do plano intencional (boa-fé subjetiva) para o plano
de lealdade das partes (boa-fé objetiva). É o desdobramento de uma máxima cristã que diz que não basta ser
bem intencionado, pois de bem intencionados o inferno está cheio.
Exigência de um comportamento de lealdade das partes contratuais em todas as fases do contrato.
Há, no direito privado, dois tipos de boa-fé:
a) Boa-fé subjetiva: é um estado psicológico. É a boa-fé do: “eu não sabia”, ou seja, o indivíduo ignora o possível
vício. Ex.: posse de boa-fé. Ex: possuidor de boa-fé, casamento putativo.
b) Boa-fé objetiva: é uma boa conduta. É a boa-fé concreta. É a presente no plano dos contratos. Art. 422. Os
contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de
probidade e boa-fé.
A boa-fé objetiva é relacionada aos deveres anexos, laterais ou secundários. Tais deveres são aqueles ínsitos a
qualquer contrato, sem a necessidade de previsão no instrumento. Ex.: dever de cuidado, de respeito, de
informação, lealdade, colaboração, transparência, confiança. A quebra desses deveres gera uma terceira
modalidade de inadimplemento (os dois primeiros são absoluto e relativo), denominada violação positiva do
contrato. Essa violação pode ocorrer nas fases pré e pós-processual e a parte pode cumprir os deveres
principais e violar os anexos. Ex.: locatório que devolver o imóvel pintado de preto. O contrato não dizia a cor
que deveria estar pintado. Cumpriu o principal? Sim. Violou, no entanto, o dever de respeito, colaboração.
3
A banca FCC, na prova da DPE-BA, considerou correta, sobre o princípio da boa-fé, a seguinte alternativa: “A boa-fé, como
cláusula geral contemplada pelo Código Civil de 2002, apresenta indeterminação em sua fattispecie a fim de permitir ao
intérprete a incidência da hipótese normativa a diversos comportamentos do mundo do ser que não poderiam ser
exauridos taxativamente no texto legal.”
20
Enunciado 24 da 1ª JDC: Art. 422. Em virtude do princípio da boa-fé, positivado no art. 422 do novo Código Civil,
a violação dos deveres anexos constitui espécie de inadimplemento, independentemente de culpa –
responsabilidade objetiva.
II. Funções:
a) Interpretativa: Os contratos devem ser interpretados de maneira mais favorável a quem está de boa-fé.
Presume-se que o consumidor e o aderente estão de boa-fé. Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser
interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. Regra de tráfego – aquilo que é comum
no plano nos negócios.
b) De controle ou reativa: aquele que viola a boa-fé objetiva no exercício de um direito comete abuso de
direito, ou seja, um ilícito. Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede
manifestamente os limites impostos pelo seufim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
c) Integradora: a boa-fé objetiva deve integrar todas as fases contratuais – pré-contratual, contratual e pós. O
artigo não fala em pré. Crítica. Doutrina e jurisprudência aplicam. Art. 422. Os contratantes são obrigados a
guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Enunciados 25 e 170 – SEMPRE VÊM EM PROVA. Um dirigido ao juiz e o outro às partes.
Enunciado 25 – Art. 422: o art. 422 do Código Civil não inviabiliza a aplicação pelo julgador do princípio da boa-
fé nas fases pré-contratual e pós -contratual.
Enunciado 170 – Art. 422: A boa-fé objetiva deve ser observada pelas partes na fase de negociações
preliminares e após a execução do contrato, quando tal exigência decorrer da natureza do contrato.
*#ESQUEMATIZANDO:4
FUNÇÕES DA BOA-FÉ OBJETIVA
TELEOLÓGICA OU INTERPRETATIVA (art. 133, CC): a
função interpretativa da boa-fé, a mais utilizada pela
jurisprudência, serve de ORIENTAÇÃO PARA O JUIZ,
devendo este sempre PRESTIGIAR, diante das
convenções e contratos, a TEORIA DA CONFIANÇA,
Exemplo na jurisprudência: as expressões “assistência
integral e cobertura total” são manifestações que tem
significado unívoco na compreensão comum e, não
podem ser referidas num contrato de seguro de
saúde, esvaziadas de seu conteúdo próprio, sem que
4
Tabela retirada do Livro “Coleção Leis Especiais para Concursos” – Direito do Consumidor – de Leonardo de Medeiros
Garcia.
21
segundo a qual as PARTES AGEM COM LEALDADE na
busca do adimplemento contratual.
isso afronte o princípio da boa-fé na avença.
CONTROLE OU LIMITADORA DE DIREITOS (art. 187,
CC): a função de controle da boa-fé visa EVITAR O
ABUSO DO DIREITO SUBJETIVO, limitando condutas e
práticas comerciais abusivas, REDUZINDO, de certa
forma, a AUTONOMIA DOS CONTRATANTES.
Exemplo na jurisprudência: “INDEPENDENTEMENTE
DE EXPRESSA PREVISÃO LEGAL, posterior ao contrato,
a cláusula que nega cobertura ao segurado em caso
de prorrogação da internação, fora do seu controle, é
abusiva, pois não pode a estipulação contratual
ofender o princípio da razoabilidade, anotando-se que
a regra protetiva do CDC veda a contratação de
obrigações incompatíveis com a boa-fé e a equidade”.
INTEGRATIVA OU CRIADORA DE DEVERES
LATERAIS/ANEXOS (art. 422, CC): a função insere
NOVOS DEVERES para as partes diante das relações
de consumo, pois além da verificação da obrigação
principal, surgem NOVAS CONDUTAS A SEREM
TAMBÉM OBSERVADAS. A violação a qualquer dos
deveres anexos implica em inadimplemento
contratual.
#GANCHO: VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO ou
ADIMPLEMENTO RUIM.
Exemplo na jurisprudência: “O DEVER DE
INFORMAÇÃO e, por conseguinte, o DE EXIBIR A
DOCUMENTAÇÃO que a contenha, é obrigação
decorrente de lei, de integração contratual
compulsória. Não pode ser objeto de recusa nem de
boa-fé objetiva.”
Hermann Staub, em 1902, denominou violações positivas do contrato essas expressões do inadimplemento.
Karl Larenz, em 1953, alargou a denominação para violações positivas do crédito (ou pretensão), por entender
que sua aplicação extrapola o âmbito dos contratos. Pontes de Miranda sugere extensão ainda maior: violações
positivas do negócio jurídico e atos jurídicos stricto sensu.
Exemplos de função integradora – em todas as fases.
Exemplo 1: Caso dos tomates: empresa CICA distribuía sementes aos agricultores gaúchos e ela comprava os
tomates a eles. Anos e anos fazendo isso. Em um certo ano, a CICA distribuiu as sementes, mas depois sumiu.
Houve perda da produção e os agricultores foram indenizados por quebra do dever de confiança – pré-
contratual.
Exemplo 2: A boa-fé objetiva vence a hipoteca. Súmula 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os
adquirentes do imóvel, desde que esteja de boa-fé.
22
Exemplo 3: Fase pós-contratual. Diante do dever de colaboração há a seguinte consequência: o credor tem o
dever de retirar o nome do devedor de cadastro negativo, no prazo de 5 dias úteis, após acordo ou
pagamento da dívida.
Pergunta: os contratos realizados durante a vigência do Código de 1916 poderão ser relidos segundo os
princípios da boa-fé e da função social dos contratos? A resposta será dada pelo STF por ocasião do julgamento
da ADI contra o art. 2.035, do CC5.
Art. 2.035, CC. A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste
Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a
vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes
determinada forma de execução.
Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os
estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.
III. Conceitos parcelares da boa fé objetiva
Funções reativas ou parcelares do princípio da boa-fé objetiva: O que são as “figuras parcelares”, “funções
reativas” ou “desdobramentos da boa-fé objetiva“? São conceitos intimamente ligados à boa-fé objetiva,
havendo quem diga que sejam subprincípios.
a) Supressio: perda de um direito ou de uma posição jurídica pelo seu não exercício no tempo. Haveria uma
perda por renúncia tácita.
b) Surrectio: é o surgimento de um direito diante de práticas, usos e costumes. Simão diz que é o outro lado da
moeda da supressio. Um perde e o outro ganha. Ex.1: Art. 330. O pagamento reiteradamente feito em outro
local faz presumir renúncia do credor relativamente ao previsto no contrato. O devedor começa a
reiteradamente pagar no centro da cidade de SP, embora o local de origem seja Carapicuíba. Há uma
supressio em relação ao credor e uma surrectio em relação ao devedor. Ex.2: Informativo 478 STJ – aplicou
surrectio em contrato de mandato, entendendo que houve renúncia tácita em relação à correção monetária. O
contrato de honorários previa a correção monetária, mas o escritório de advocacia passou seis anos sem
cobrar. Mesmo dentro do prazo prescricional houve uma supressio, pela omissão no exercício do direito.
Essas aquisições e restrições (prescrição), em nosso ordenamento jurídico, somente são admitidas mediante
expressa disposição de lei, como se vê no art. 1.238 que trata da aquisição de propriedade pela usucapião
5
Ver ponto “15. O NOVO CÓDIGO CIVIL E OS CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DA SUA VIGÊNCIA”, no final do arquivo.
23
extraordinária, bem como pelos arts. 205 e 206, do Código Civil, que tratam de prescrição extintiva, uma vez
que a prescrição consiste na aquisição ou extinção de direitos, pelo decurso do tempo. É admitido, outrossim, a
aquisição ou perda de direitos – “surrectio” ou “supressio”, respectivamente – pelo transcurso do tempo, em
nosso ordenamento jurídico, desde que a ela se relacione uma situação de confiança, investida numa relação
jurídica. Portanto, o transcurso de tempo, como forma de aquisição ou perda de um direito, afora das previsões
legais, somente é possível mediante a conjugação do “venire contra factum proprium non potest”.
*#DEOLHONAJURIS #DIZERODIREITO #STJ: A Lei nº 10.209/2001 estabelece que a empresa que contratar uma
empresa de transporte rodoviário deverá pagar, de forma antecipada e separada, os valores que o
transportador terá que arcar com os pedágios nas estradas. Esse pagamento é chamado de Vale-Pedágio. O
art. 8º da Lei prevê que o embarcador/contratante que não pagar ao transportador o valor do pedágio estará
sujeito a uma multa equivalente ao dobro do valor do frete. Essa multa é conhecida como “dobrado frete”. A
obrigação de pagamento antecipado do Vale-Pedágio previsto pela Lei nº 10.209/2001 é norma cogente que
não admite o instituto da supressio. Isso significa que, mesmo que o transportador não tenha cobrado o
pagamento antecipado do pedágio durante longo período, ele não perde o direito de exigir essa quantia.
Além disso, a dobra do frete (art. 8º da Lei nº 10.209/2001) é uma sanção legal, de caráter especial, razão pela
qual não é possível a convenção das partes para lhe alterar o conteúdo e também não é possível a sua redução
com base no art. 412 do CC. STJ. 3ª Turma. REsp 1.694.324-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. Acd. Min. Moura
Ribeiro, julgado em 27/11/2018 (Info 640).
c) Tu quoque: quer dizer “até tu?” (até tu, Brutus?). Traduz a regra de ouro da boa-fé. Não faça como outro o
que você não faria contra si mesmo.
É um conceito decorrente da boa-fé objetiva que visa a impedir que uma das partes na relação negocial
surpreenda a outra, colocando-a em situação injusta de desvantagem. Ex.: exceptio non adimpleti contractus
(exceção de contrato não cumprido). Significa que um contratante que violou uma norma jurídica não poderá,
sem a caracterização do abuso de direito, aproveitar-se dessa situação anteriormente criada pelo desrespeito
– o sujeito não se pode valer da própria torpeza. Obs.: o que é a exceção de contrato não cumprido? Conceito:
trata-se de uma defesa indireta de mérito, que a parte demandada opõe justificando o seu direito de não
cumprir a prestação pactuada enquanto o demandante não adimplir a sua obrigação. Disciplinada a partir do
art. 476 do CCB:
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o
implemento da do outro.
Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu
patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se
24
à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-
la.
Caso a primeira prestação seja cumprida de forma imperfeita, o demandado pode sim se defender alegando a
exceptio non adimpleti contractus. A cláusula solve et repete ressalva a exceção de contrato não cumprido, uma
vez que, se convencionada, o contratante estará renunciando à defesa, podendo ser compelido a pagar,
independentemente do cumprimento da primeira prestação. Ex.: isso é comum nos contratos administrativos.
A cláusula "solve et repete", significa "pague e depois reclame", é a que se estabelece em um contrato com o
objetivo de tornar a exigibilidade de sua prestação a qualquer intenção contrária do devedor, sendo que o
mesmo só poderá reclamar desta em outra ação, visando assim o pagamento ao credor sem outra oposição. A
“solve et repete” é uma renúncia à “exceptio non adimpleti contractus”.
d) Exepctio doli: excepctio é defesa e doli é dolo. É a defesa contra o dolo alheio. Ex.: exceção do contrato não
cumprido. Ex.: Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação,
pode exigir o implemento da do outro.
e) Venire contra factum proprium non potest: é a vedação de comportamento contraditório. Requisitos:
1) comportamento anterior;
2) comportamento posterior;
3) ausência de justa causa; e
4) dano ou receio de dano.
Ex.: REsp 95.539/SP. Marido vendeu imóvel sem outorga da esposa (causa de anulabilidade. No CC/16 era causa
de nulidade). Em uma ação ela disse que concordou implicitamente com o venda. Posteriormente entra com
uma ação de nulidade da venda.
Qual a diferença com supressio? Supressio trabalha com omissão e no venire tem que ter pelo menos um ato
positivo.
Tem matriz histórica na Idade Média. Trata-se de uma regra conhecida em nível teórico como “doutrina dos
atos próprios”. Veio essa expressão numa questão que você fez.
No CC há regras que aplicam o venire, como por exemplo, o art. 180 (Art. 180. O menor, entre dezesseis e
dezoito anos, não pode, para eximir-se de uma obrigação, invocar a sua idade se dolosamente a ocultou quando
inquirido pela outra parte, ou se, no ato de obrigar-se, declarou-se maior). No STJ, já existe aplicação do venire
(Ag. Reg no REsp 396.489/PR e REsp 95539/SP). O professor Aldemiro Resende, em obra dedicada ao estudo do
25
venire, observa que não haverá violação à regra se o segundo comportamento realizado, aparentemente
contraditório, for justificado.
Obs.: no direito internacional é comum a consagração do venire por meio da denominada cláusula de stoppel.
f) Duty to mitigate the loss: a origem é a Convenção de Viena sobre compra e venda. Art. 77. Enunciado 169, III
Jornada – a boa-fé objetiva impõe ao credor o dever de mitigar o próprio prejuízo.
Ex.: TJRS e TJMS: vigente um mútuo bancário, o banco não ingressa imediatamente com ação de cobrança
para que a dívida cresça como bola de neve, em razão dos juros. Como o banco violou a boa-fé, os juros podem
ser reduzidos.
Ex.: compromisso de compra e venda – demorou muito tempo para entrar com a ação para retomar o bem.
Informativo 439 STJ.
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA: A cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pela
desocupação de imóvel que lhe é alienado pela CEF não é abusiva. Não há abusividade porque a alienação se dá
por preço consideravelmente inferior ao valor real do imóvel, exatamente pela situação peculiar que o imóvel
possa se encontrar. A obrigação do adquirente de ter que tomar medidas para que o terceiro desocupe o imóvel
é um ônus que já é informado pela CEF aos interessados antes da contratação. Tal informação consta
expressamente no edital de concorrência pública e no contrato que é celebrado. A rápida alienação do imóvel,
no estado em que se encontre, favorece o SFH porque libera recursos financeiros que serão revertidos para
novas operações de crédito em favor de famílias sem casa própria. Por essas razões, não se mostra iníqua ou
abusiva, não acarreta exagerada desvantagem para o adquirente nem cria situação de incompatibilidade com os
postulados da boa-fé e da equidade a cláusula contratual que impõe ao adquirente a responsabilidade pela
desocupação do imóvel. STJ. 3ª Turma. REsp 1.509.933-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em
4/10/2016 (Info 592).
2.5. PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS CONTRATUAIS (RES INTER ATIOS)
Embora não conste em dispositivo legal específico (diferentemente do código da França, em seu art. 1165), esse
princípio traduz a regra fundamental em nosso direito de que um contrato só deverá ter repercussão jurídica
entre as próprias partes contratantes. Não se reveste daquela oponibilidade erga omnes que caracteriza os
direitos reais, ao contrário, os contratos são sempre relativos, são erga singulum.
Entretanto, vale mencionar que tal princípio não é absoluto, uma vez que a doutrina, em determinadas
situações, reconhece uma eficácia transubjetiva do contrato (para além dos sujeitos contratantes). Ex.: art. 17
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do CDC (terceiro equiparado ou bystander); algumas figuras contratuais também são exemplos que
excepcionam a regra de que um contrato só repercute juridicamente entre as próprias partes:
Em regra, o contrato gera efeitos entre as partes contratantes. Há exceções:
1) Função social do contrato (eficácia externa):
Transubjetividade jurídica da dimensão ética do negócio, especialmente para coibir interferência indevida de
terceiro. O professor Antônio Junqueira de Azevedo denomina essa proteção necessária contra ingerência de
terceiro de tutela externa do crédito.
A Professora Judith Martins Costa, em um artigo, tratou do caso do Zeca Pagodinho.
Obs.: na linha de pensamento da professora Judith Martins Costa, o princípio da relatividade dos efeitos do
contrato não é um dogma absoluto, uma vez quese deve reconhecer, invocando Junqueira de Azevedo (USP),
que todo contrato experimenta uma tutela externa do crédito, ou seja, existe uma eficácia ética transubjetiva
visando a protegê-lo da interferência de terceiros (tort of induction).
2) Contrato com pessoa a declarar:
Surgiu na Idade Média. Era muito vergonhoso para os nobres comparecerem à praça para fazer o contrato e
também era vergonhoso fazer um contrato de mandato. Atualmente esse contrato é mais uma cláusula do que
um contrato em si. EXEMPLO 01: no contrato de compra e venda, uma das partes pode indicar quem é a pessoa
que vai assumir o contrato. EXEMPLO 02: no contrato de locação que conste a pessoa que irá assumir (o locador
somente celebraria o contrato com pessoa jurídica e o locatário ainda não tinha constituído a pessoa jurídica).
Não se trata de uma cessão contratual. Segundo ORLANDO GOMES, trata-se de um contrato em que se
introduz a cláusula PRO AMICO ELIGENDO ou PRO AMICO ELECTO, por meio da qual uma das partes se reserva
a faculdade de indicar quem irá assumir a posição de contratante.
Art. 467. No momento da conclusão do contrato, pode uma das partes reservar-se a faculdade de indicar a
pessoa que deve adquirir os direitos e assumir as obrigações dele decorrentes.
Art. 468. Essa indicação deve ser comunicada à outra parte no prazo de cinco dias da conclusão do contrato, se
outro não tiver sido estipulado.
Parágrafo único. A aceitação da pessoa nomeada não será eficaz se não se revestir da mesma forma que as
partes usaram para o contrato.
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Art. 470. O contrato será eficaz somente entre os contratantes originários:
I - se não houver indicação de pessoa, ou se o nomeado se recusar a aceitá-la;
II - se a pessoa nomeada era insolvente, e a outra pessoa o desconhecia no momento da indicação.
Art. 469. A pessoa, nomeada de conformidade com os artigos antecedentes, adquire os direitos e assume as
obrigações decorrentes do contrato, a partir do momento em que este foi celebrado.
Art. 471. Se a pessoa a nomear era incapaz ou insolvente no momento da nomeação, o contrato produzirá seus
efeitos entre os contratantes originários.
* 3) Estipulação em favor de terceiro. Ex.: seguro de vida. (art. 436 a 438). As partes são segurado e seguradora
e o terceiro, que não é parte, pode exigir o cumprimento. Os efeitos saem do contrato.
3.1 Figuras:
- estipulante
- promitente - seguradora
- beneficiária (pode ser qualquer pessoa, não necessariamente capaz – atentar para a legitimidade, pois
concubina não pode ser beneficiária em contrato de seguro (CC, art. 793)).
3.2 Natureza jurídica
Prevalece que se trata de contrato sui generis, pelo fato de a prestação não ser realizada em favor do próprio
estipulante, como seria natural.
3.3 Peculiaridades
Não é necessária a concordância do beneficiário para a perfectibilização do contrato, mas ele pode recusar, o
que tira a eficácia, e não a validade do contrato.
O terceiro não precisa ser determinado, basta ser determinável.
Art. 436. O que estipula em favor de terceiro pode exigir o cumprimento da obrigação.
Parágrafo único. Ao terceiro, em favor de quem se estipulou a obrigação, também é permitido exigi-la,
ficando, todavia, sujeito às condições e normas do contrato, se a ele anuir, e o estipulante não o inovar nos
termos do art. 438.
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Art. 437. Se ao terceiro, em favor de quem se fez o contrato, se deixar o direito de reclamar-lhe a execução, não
poderá o estipulante exonerar o devedor.
Art. 438. O estipulante pode reservar-se o direito de substituir o terceiro designado no contrato,
independentemente da sua anuência e da do outro contratante.
Parágrafo único. A substituição pode ser feita por ato entre vivos ou por disposição de última vontade.
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ADMISSIBILIDADE. RECONHECIMENTO DE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE VEÍCULO COM ESTIPULAÇÃO EM FAVOR DE TERCEIRO. OBJETO LÍCITO.
VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. CONDUTA DE RESERVA MENTAL. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO.
SÚMULA 7/STJ.INCIDÊNCIA. - Se o acórdão recorrido estabeleceu que a recorrente “não perseguiu os fatos na
busca da verdade real em flagrante conduta de reserva mental”, sua irresignação, quanto à violação do art. 110
do CC/02, esbarra na Súmula 7/STJ, pois a desconstituição desse entendimento implica o reexame dos
elementos de prova constantes dos autos. – Na estipulação em favor de terceiro, tanto o estipulante quanto o
beneficiário podem exigir do devedor o cumprimento da obrigação (art. 436, par. único, do CC/02 ou art.
1.098, par. único, do CC/1916). Com isso, o terceiro, até então estranho à relação obrigacional originária, com
ela consente e passa efetivamente a ter direito material à prestação que lhe foi prometida. Nessas situações
nem mesmo o estipulante pode lhe retirar o direito de pleitear a execução do contrato (art. 437 do CC/02). -
Na hipótese específica dos autos, entende-se que a recorrente (promitente) não teria o direito de pleitear a
resolução do contrato, mesmo que a empresa (estipulante) não tenha cumprido a sua parte na convenção,
pelas seguintes razões: a) a recorrida (beneficiário) consentiu e aderiu de boa-fé à relação obrigacional;b) com
a adesão, a recorrida adquiriu o direito material à prestação prometida; c) a recorrida possui um direito de
ação próprio, autônomo, podendo exigir diretamente do promitente a prestação, sem a necessidade de
interferência do estipulante; d) com a adesão da recorrida (beneficiário), o promitente não tem a faculdade
de privá-la do seu direito, o que ocorreria por via indireta se admitida a resolução do contrato; e e) a
resolução do contrato tornaria sem efeito o direito do beneficiário já incorporado ao seu patrimônio jurídico –
Não há de se confundir inadimplemento contratual com ilicitude do objeto contratado. Como o acórdão
recorrido confirmou tratar-se de um contrato cujo objeto seria a compra e venda de veículo em favor de
terceiro, sem levantar qualquer dúvida sobre sua validade, pode-se concluir que a formação contratual não se
deu com ofensa à lei e à moral. Ademais, considerando que a recorrente tem como atividade comercial a
importação e exportação de veículos, não seria inoportuno consignar que a celebração desse tipo de contrato
seria prática comum e rotineira. Recurso especial não provido. (REsp 1086989/RS, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2010, DJe 05/03/2010).
4) Promessa de fato de terceiro (art. 439 e 440). Ex.: Promessa de um show de um cantor que não comparece.
Aquele que fez a promessa vai responder. É a situação oposta – os efeitos são de fora para dentro do contrato
– endógenos.
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O único vinculado é o que promete, assumindo obrigação de fazer que, não sendo executada, resolve-se em
perdas e danos.
Uma vez se obrigando o terceiro, o promitente resta desobrigado.
Art. 439. Aquele que tiver prometido fato de terceiro responderá por perdas e danos, quando este o não
executar.
Parágrafo único. Tal responsabilidade não existirá se o terceiro for o cônjuge do promitente, dependendo da
sua anuência o ato a ser praticado, e desde que, pelo regime do casamento, a indenização, de algum modo,
venha a recair sobre os seus bens.
Art. 440. Nenhuma obrigação haverá para quem se comprometer por outrem, se este, depois de se ter
obrigado, faltar à prestação.
3. FORMAÇÃO DOS CONTRATOS
O professor segue Darcy, Stolze, etc. São quatro fases.
1. Negociações preliminares
2. Proposta, policitação ou oblação
3. Contrato preliminar
4. Contrato definitivo
Obs.: os efeitos jurídicos são crescentes nessas quatro fases.
3.1. FASE DE NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES OU PONTUAÇÃO
Ocorrem os debates prévios, visando ao contrato definitivo. Ex.: carta de intenções ou acordo de cavalheiros.
Isso não tem força vinculativa. Aliás,essa fase não está tratada no CC. É uma proposta não formalizada. Porém,
havendo quebra da boa-fé objetiva (caso dos tomates), poderá surgir uma responsabilização pré-contratual.
Obs.: essa responsabilidade teria natureza contratual ou extracontratual? É extracontratual. É o entendimento
majoritário. Maria Helena, Junqueira, Bittar, Zanetti.
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*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA: Informativo 507 do STJ: DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ-
CONTRATUAL. A parte interessada em se tornar revendedora autorizada de veículos tem direito de ser
ressarcida dos danos materiais decorrentes da conduta da fabricante no caso em que esta — após anunciar em
jornal que estaria em busca de novos parceiros e depois comunicar àquela a avaliação positiva que fizera da
manifestação de seu interesse, obrigando-a, inclusive, a adiantar o pagamento de determinados valores —
rompa, de forma injustificada, a negociação até então levada a efeito, abstendo-se de devolver as quantias
adiantadas. A responsabilidade civil pré-negocial, ou seja, a verificada na fase preliminar do contrato, é tema
oriundo da teoria da culpa in contrahendo, formulada pioneiramente por Jhering, que influenciou a legislação de
diversos países. No Brasil, o CC/1916 não trazia disposição específica a respeito do tema, tampouco sobre a
cláusula geral de boa-fé objetiva. Todavia, já se ressaltava, com fundamento no art. 159 daquele diploma, a
importância da tutela da confiança e da necessidade de reparar o dano verificado no âmbito das tratativas
pré-contratuais. Com o advento do CC/2002, dispôs-se, de forma expressa, a respeito da boa-fé (art. 422), da
qual se extrai a necessidade de observância dos chamados deveres anexos ou de proteção. Com base nesse
regramento, deve-se reconhecer a responsabilidade pela reparação de danos originados na fase pré-contratual
caso verificadas a ocorrência de consentimento prévio e mútuo no início das tratativas, a afronta à boa-fé
objetiva com o rompimento ilegítimo destas, a existência de prejuízo e a relação de causalidade entre a ruptura
das tratativas e o dano sofrido. Nesse contexto, o dever de reparação não decorre do simples fato de as
tratativas terem sido rompidas e o contrato não ter sido concluído, mas da situação de uma das partes ter
gerado à outra, além da expectativa legítima de que o contrato seria concluído, efetivo prejuízo material. REsp
1.051.065-AM, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 21/2/2013.
3.2. FASE DE PROPOSTA, POLICITAÇÃO OU OBLAÇÃO
Essa fase tem tratamento no CC. Arts. 427 a 435. É a fase de proposta formalizada que tem força vinculante. As
partes são:
a) Proponente, policitante ou solicitante – faz a proposta (vinculado).
b) Oblato, policitado ou solicitado – recebe a proposta.
Obs.: se a proposta originária é subitamente alterada pelo oblato, há uma contraproposta e os papeis se
invertem. Art. 431.
Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza
do negócio, ou das circunstâncias do caso.
Art. 428. Deixa de ser obrigatória a proposta: CAI SEMPRE!
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I - se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita (CONTRATO COM DECLARAÇÃO
CONSECUTIVA). Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de
comunicação semelhante; - ELETRÔNICO = ENTRE PRESENTES. HÁ DIVERGÊNCIA.
II - se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao
conhecimento do proponente; CONTRATO COM DECLARAÇÕES INTERVALDAS. Foi pensado para o caso de se
mandar proposta por carta.
III - se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;
IV - se, antes dela (PROPOSTA), ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte (OBLATO) a
retratação do proponente.
Nessa fase o contrato pode ser formado:
a) Entre presentes (inter praesentes): está formado quando o oblato aceita a proposta – encontro de vontades.
Simultaneamente.
b) Entre ausentes (inter absentes). Ex. contrato epistolar. Quanto a sua formação o CC adota duas teorias, uma
regra e uma exceção.
- Regra: Teoria da agnição ou aceitação, na subteoria da expedição – expedição da aceitação.
- Exceção: teoria da agnição ou aceitação, na subteoria da recepção. Quando? Retratação do aceitante e quando
as partes convencionarem.
Art. 434. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida (Teoria da agnição,
na subteoria da expedição), exceto (teoria da agnição, na subteoria da recepção).
I - no caso do artigo antecedente; RETRATAÇÃO – vale ali a regra da cognição.
II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta; - CONVENCIONADO.
III - se ela não chegar no prazo convencionado - CONVENCIONADO.
Enunciado 173 – art. 434. A formação dos contratos realizados entre pessoas ausentes, por meio eletrônico
(POR E-MAIL), completa-se com a recepção –TEORIA DA RECEPÇÃO – da aceitação pelo proponente.
Em verdade, essas teorias já estão ultrapassadas há uns 50 anos. Prevalece, na Europa, a teoria da
confirmação, ou do “duplo clique”, usada em contratos eletrônicos lá fora. O enunciado 173 da III Jornada
(entendimento doutrinário) tenta resolver a questão, já que o Brasil não aceitou a teoria do duplo clique.
Propõe a teoria da recepção.
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Importa saber, contudo, que o projeto de reforma do CDC (PL nº 281/2013) adota a teoria da confirmação. É
duplo clique porque não basta receber a aceitação, tem que confirmar que recebeu. Um aceita e o outro
confirma o recebimento da aceitação. Por isso duplo clique.
#RESUMO:
a) REGRA CC – Teoria da expedição
b) Exceções CC – Teoria da recepção (retratação ou convencionado) + e-mail
c) CDC – Teoria da confirmação ou duplo clique (Europa)
Para terminar essa segunda fase é preciso fazer duas observações.
Obs.1: O art. 429 CC prevê oferta ao público, e tem força vinculativa. O contrato seria entre ausentes porque
não se sabe quem vai aceitar.
Art. 429. A oferta ao público equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo se o
contrário resultar das circunstâncias ou dos usos.
Parágrafo único. Pode revogar-se a oferta pela mesma via de sua divulgação, desde que ressalvada esta
faculdade na oferta realizada.
Obs.2: O local de celebração do contrato é o local da proposta (art. 435, CC). Isso gera problemas em provas,
pois a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), no art. 9º, §2º, diz que é no lugar em que
residir o proponente, que não obrigatoriamente é o local da proposta. Solução: o art. 435 é aplicado para
contratos nacionais, enquanto o art. 9º para contratos internacionais. Cai em primeira fase bastante. É um
solução, contudo, bem simplista, pois tem contratos bem complexos evolvendo várias empresas e países.
Art. 9o Para qualificar e reger as obrigações, aplicar-se-á a lei do país em que se constituírem – INTERNACIONAIS
§ 1o Destinando-se a obrigação a ser executada no Brasil e dependendo de forma essencial, será esta observada,
admitidas as peculiaridades da lei estrangeira quanto aos requisitos extrínsecos do ato.
§ 2o A obrigação resultante do contrato reputa-se constituída no lugar em que residir o proponente.
Art. 435. Reputar-se-á celebrado o contrato no lugar em que foi proposto – NACIONAIS
3.3. FASE DE CONTRATO PRELIMINAR
Também é disciplinada pelo CC/02, arts. 462 a 466. Fase preparatória do contrato definitivo, com força
vinculante e efeitos jurídicos maiores do que a fase anterior. Ex.: arras ou sinal (417 a 420, CC).
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O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve ter todos os requisitos de validade do contrato definitivo
(art. 462, CC).
Segundo Maria Helena Diniz, o contrato preliminar, também chamado de compromisso de contrato, admite
duas modalidades básicas:
a) Compromissounilateral de contrato (contrato de opção): as duas partes compõem o negócio jurídico, sendo
certo que apenas uma delas assume o compromisso de celebrar o contrato definitivo. A outra parte tem
apenas a opção (art. 466, do CC).
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá
manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.
Exemplo: promessa de doação. Contudo, existe polêmica sobre a sua validade. Segundo Caio Mário da Silva
Pereira, não seria possível a promessa de doação, pois que não seria possível forçar alguém a alguma
liberalidade. Washington de Barros Monteiro entende ser possível, pois a promessa cria justa expectativa na
parte contrária.
Enunciado 549, da VI Jornada de Direito Civil. Art. 538: a promessa de doação no âmbito da transação constitui
obrigação positiva e perde o caráter de liberalidade previsto no art. 538 do Código Civil (STJ, REsp 853.133/SC;
REsp 742.048/RS).
b) Compromisso bilateral de contrato: as duas partes compõem o negócio jurídico, assumindo ambas o
compromisso de celebrar o contrato definitivo (exemplo: compromisso de compra e venda – promitente
vendedor e compromissário comprador, podendo estar relacionado a bem móvel ou imóvel).
No compromisso de compra e venda de imóvel surgem duas figuras distintas, o que depende do registro ou não
do compromisso (instrumento) na matrícula do imóvel. Atenção: art. 463, parágrafo único, CC. Enunciado nº 30.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele
não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo,
assinando prazo à outra para que o efetive. Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao
registro competente.
Onde está escrito “deverá” leia-se “poderá”. Se não registrar, os efeitos são inter partes, se registrar serão erga
omnes. O registro não é obrigatório; é apenas um fator de eficácia perante terceiros.
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Enunciado 30 – Art. 463: a disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada
como fator de eficácia perante terceiros.
b.1) Compromisso de compra e venda de imóvel não registrado na matrícula. Nesse caso, haverá um contrato
preliminar com efeitos obrigacionais “inter partes”, que gera uma obrigação de fazer o contrato definitivo. Se o
promitente vendedor não celebrar o contrato definitivo, o compromissário comprador tem três opções(arts.
463, 464 e 465, do Código Civil):
I – Obrigação de fazer/exigir a celebração, desde que o preço seja pago (art. 463, do CC);
II – Adjudicação compulsória “inter partes”, desde que o preço esteja pago (art. 464, do CC; e Súmula 239, do
STJ – O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda
no cartório de imóveis). Obs.: A adjudicação compulsória é uma ação judicial destinada a promover o registro
imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura
definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel.
III – Perdas e danos (art. 465, do CC).
b.2) Compromisso de compra e venda de imóvel registrado na matrícula. Não é mais um mero contrato
preliminar. Trata-se de um direito real de aquisição do compromissário comprador (art. 1.225, VIII, do CC), que
gera efeitos reais “erga omnes”. Segundo Maria Helena Diniz, há aqui uma obrigação de dar, e não de fazer.
Desse modo, se o promitente vendedor não celebrar o contrato definitivo caberá ação de adjudicação
compulsória “erga omnes” (arts. 1.417 e 1.418, do CC).
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por
instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente
comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de
terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda,
conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA #STJ:
Súmula 308, do STJ – A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. ESBULHO COMPROVADO. TITULARIDADE DO IMÓVEL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO. 1. Tratando-se de
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desapropriação indireta, a promessa de compra e venda, ainda que não registrada no cartório de imóveis,
habilita os promissários compradores a receberem a indenização pelo esbulho praticado pelo ente público. 2.
Possuem direito à indenização o titular do domínio, o titular do direito real limitado e o detentor da posse.
Precedente desta Corte. Recurso especial improvido. (REsp 1204923/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS,
SEGUNDA TURMA, julgado em 20/03/2012, DJe 28/05/2012).
CONSUMIDOR. CONSÓRCIO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.
CLÁUSULA A PREVER A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS SOMENTE AO TÉRMINO DA OBRA. ABUSIVIDADE.
AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Revela-se abusiva, por ofensa ao art. 51, incisos II e IV,
do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa
de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra, haja vista que
poderá o promitente vendedor, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir
vantagem com os valores retidos, além do que a conclusão da obra atrasada, por óbvio, pode não ocorrer. 2.
Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp 1238007/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2011, DJe 01/02/2012).
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DISTRATO. RETENÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE-COMPRADOR. CLÁUSULA ABUSIVA.
OFENSA AOS ARTIGOS 51, INCISO IV, E 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DECISÃO AGRAVADA
MANTI DA. 1. É ilegal e abusiva a cláusula do distrato de promessa de compra e venda que estipula a retenção
integral das parcelas pagas pelo promitente-comprador. Ofensa aos artigos 51, IV, e 53 do Código de Defesa
do Consumidor. 2. A reforma do julgado demandaria a análise de cláusulas contratuais e o reexame do contexto
fático-probatório, procedimentos vedados na estreita via do recurso especial, a teor das Súmulas nº 5 e nº 7 do
Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo regimental não provido.(AgRg no REsp 434.945/MG, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/2011, DJe 07/12/2011).
* #IMPORTANTE: No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção (“imóvel na planta”),
além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, uma cláusula prevendo a
possibilidade de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra por um
prazo que varia entre 90 e 180 dias. Isso é chamado de “cláusula de tolerância”. Não é abusiva a cláusula de
tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo
de prorrogação seja de até 180 dias. STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva,
julgado em 12/9/2017 (Info 612).
*#OUSESABER: Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador – integralmente, em caso deculpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
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parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". O STJ entende que é abusiva a
cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma
parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de
quaisquer contratantes. (Segunda Seção, REsp 1300418/SC, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de
10/12/2013). Isso significa que em tais casos de aquisições de imóveis de construtoras por meio de promessa de
compra e venda, caso exista distrato, não pode a construtora buscar a devolução dos valores apenas depois do
fim da obra. O STJ pacificou que deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador, devendo devolver os valores integralmente, em caso de culpa exclusiva sua (vendedor/construtor),
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Reter os valores, nesse caso,
configura prática abusiva.
3.4. FASE DE CONTRATO DEFINITIVO
Aperfeiçoado o contrato pelo encontro de vontades, os seus efeitos são plenos. Assim, haverá responsabilidade
civil contratual nos casos do seu inadimplemento. (art. 389, 390 e 391, do CC).
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária
segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Art. 390. Nas obrigações negativas o devedor é havido por inadimplente desde o dia em que executou o ato de
que se devia abster.
Art. 391. Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor.
*#DEOLHONAJURIS #STJ #DIZERODIREITO: É decenal o prazo prescricional aplicável às hipóteses de pretensão
fundamentadas em inadimplemento contratual. É adequada a distinção dos prazos prescricionais da pretensão
de reparação civil advinda de responsabilidades contratual e extracontratual. Nas controvérsias relacionadas à
responsabilidade CONTRATUAL, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/2002) que prevê 10 anos de prazo
prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V,
do CC/2002, com prazo de 3 anos. Para fins de prazo prescricional, o termo “reparação civil” deve ser
interpretado de forma restritiva, abrangendo apenas os casos de indenização decorrente de responsabilidade
civil extracontratual. Resumindo. O prazo prescricional é assim dividido: • Responsabilidade civil
extracontratual (reparação civil): 3 anos (art. 206, § 3º, V, do CC). • Responsabilidade contratual
(inadimplemento contratual): 10 anos (art. 205 do CC). STJ. 2ª Seção. EREsp 1.280.825-RJ, Rel. Min. Nancy
Andrighi, julgado em 27/06/2018 (Info 632). #IMPORTANTE
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*#DIZERODIREITO #AJUDAMARCINHO: O que são juros no pé?
Os “juros no pé” são juros de caráter compensatório cobrados, do promitente comprador, pela incorporadora
imobiliária (promitente vendedora), antes da entrega das chaves do imóvel em construção.
A expressão foi utilizada pelo STJ, mas já era empregada na prática do mercado imobiliário e tem a ver com o
fato de que o imóvel (normalmente apartamentos) ainda não foi construído, ou seja, são cobrados juros mesmo
o imóvel ainda estando "no pé" (na planta, no chão).
A Segunda Seção (3ª e 4ª Turmas) do STJ decidiu, no último dia 13/06, que NÃO É ABUSIVA a cláusula de
cobrança de juros compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de
compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária (Segunda
Seção. EREsp 670.117-PB, Rel. originário Min. Sidnei Beneti, Rel. para acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira,
julgados em 13/6/2012).
4. REVISÃO JUDICIAL DOS CONTRATOS NO CC/02
Está nos artigos 317 – REVISÃO – e 478 – RESOLUÇÃO –, segundo doutrina majoritária.
Para haver revisão deve haver fato superveniente e novo. Segundo doutrina majoritária, o CC/02 adotou a
teoria da imprevisão, que remonta à cláusula rebuc sic stantibus (cláusula da alteração das circunstâncias). O
contrato só permanece como está se as circunstâncias também permanecerem (Álvaro Vilaça, Paulo Lobo, Silvio
Venosa e Carlos Roberto Gonçalves).
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação
devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure,
quanto possível, o valor real da prestação.
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar
excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e
imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar
retroagirão à data da citação. – ONEROSIDADE EXCESSIVA
4.1. REQUISITOS PARA A REVISÃO DOS CONTRATOS CIVIL
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1) Contrato bilateral. Aquele que traz direitos e deveres para ambas as partes. Essa é a regra. Exceção: art. 480
possibilita a revisão de contratos unilaterais. Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das
partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar
a onerosidade excessiva.
2) Contrato oneroso – prestação + contraprestação.
3) Contrato de execução diferida (cumprimento ocorre de uma vez só no futuro) ou continuada (cumprimento
ocorre periodicamente. Trato sucessivo).
4) Contrato comutativo – prestações conhecidas. Em regra, não é possível rever contrato aleatório (contrato de
risco), quanto ao risco contratado. Entretanto, é possível rever a parte comutativa de negócios aleatórios. Ex.:
o valor do prêmio é comutativo. Prêmio do seguro de saúde também.
5) Fator imprevisibilidade: motivo imprevisível e/ou extraordinário. Esse requisito torna a revisão
praticamente impossível, pois na atualidade quase tudo é previsível (Villaça e Nery Jr.). Por isso, propôs-se, nos
enunciados 176 e 175 das Jornadas, que a imprevisibilidade deve ser analisada tendo como parâmetro o
contratante, e não o contrato. Se o contratante previa ou não aquele resultado. De certa forma dá uma
flexibilidade no requisito da imprevisibilidade. Mas a redação desses enunciados é confusa.
175 – Art. 478: A menção à imprevisibilidade e à extraordinariedade, insertas no art. 478 do Código Civil, deve
ser interpretada não somente em relação ao fato que gere o desequilíbrio, mas também em relação às
consequências que ele produz.
176 – Art. 317: a interpretação da expressão “motivos imprevisíveis” constante do art. 317 do novo Código Civil
deve abarcar tanto causas de desproporção não previsíveis como também causas previsíveis, mas de
resultados imprevisíveis.
Ver julgados do STJ sobre revisão de contratos de safra: pragas, problemas climáticos, oscilações de preço –
tudo isso é previsível. AgRg no REsp 884.066/GO.
6) Onerosidade excessiva: nada mais é do que o desequilíbrio contratual, que demanda análise caso a caso. O
art. 478 fala em onerosidade excessiva para um e extrema vantagem para outro. Ora, se o debaixo desce o de
cima sobe, não precisa provar. É uma gangorra. Enunciado 365 – IV Jornada. Numa prova objetiva, o art. 478
exige a extrema vantagem, mas numa discursiva colocamos o enunciado, que afirma que a demonstração de
extrema vantagem não é requisito essencial para a revisão do contrato. LETRA DA LEI: precisa provar a
extrema vantagem do outro.
39
Obs.: Requisitos a mais do STJ.
7) Ausência de mora. Súmula 380 – A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a
caracterização de mora do autor.
8) Alegações verossímeis (perícia contábil)
9) Depósito da parte incontroversa. NOVIDADE!!
Esses requisitos acabam por tornar a revisão mais difícil. Porisso o professor diz que a revisão é feita para não
funcionar. Esses requisitos acabaram sendo incluídos no CPC/73 e no CPC/2015: art. 330, §§ 2º e 3º. São, pois,
requisitos processuais.
Art. 330. (...)
§ 2o Nas ações que tenham por objeto a revisão de obrigação decorrente de empréstimo, de financiamento ou
de alienação de bens, o autor terá de, sob pena de inépcia, discriminar na petição inicial, dentre as obrigações
contratuais, aquelas que pretende controverter, além de quantificar o valor incontroverso do débito.
§ 3o Na hipótese do § 2o, o valor incontroverso deverá continuar a ser pago no tempo e modo contratados.
Obs.2: O CDC não adotou a Teoria da Imprevisão. O art. 6º, V, do CDC adotou a Teoria da Base Objetiva, não
exigindo o fator imprevisibilidade. Basta um fato novo que cause onerosidade excessiva. Exemplo disso no
STJ: LEASING atrelado à variação cambial. REsp 374.351/RS. Havia a paridade cambial. O dólar passou para 1,90.
O STJ dividiu a onerosidade excessiva entre o consumidor e a empresa. O STJ vem dividindo o prejuízo em partes
iguais entre as empresas de leasing e consumidores.
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA: TRF5: CIVIL. SFH. MÚTUO. REVISÃO. CLÁUSULA DE SALDO RESIDUAL.
ONEROSIDADE EXCESSIVA. NULIDADE. APLICAÇÃO DO CDC. 1. A jurisprudência desta Corte vem se firmando no
sentido da abusividade da cláusula que prevê a responsabilização do mutuário pelo pagamento do saldo
devedor residual após a quitação de todas as parcelas do contrato de financiamento habitacional
concretizado no âmbito do SFH. 2. A responsabilização imposta aos mutuários de pagar "eventual saldo
devedor residual", mostra-se contrária aos princípios da equidade e da boa-fé objetiva sempre presente, mesmo
implicitamente, em nosso ordenamento jurídico. 3. Na hipótese de total adimplemento do financiamento,
revela-se abusiva a previsão de saldo devedor residual a ser pago no valor de R$ 48.326,46 (quarenta e oito mil,
trezentos e vinte e seis reais e quarenta e seis centavos). 4. Reforma da sentença para declarar nula a cláusula
com previsão de saldo residual, reconhecida a onerosidade excessiva. 5. Honorários advocatícios
sucumbenciais devidos pela parte vencida, fixados em R$2.000,00 (dois mil reais), nos termos do artigo 20,
40
parágrafos 3° e 4° do CPC. 6. Apelação provida (PROCESSO: 00038348420114058201, AC561187/PB, RELATOR:
DESEMBARGADOR FEDERAL MARCELO NAVARRO, Terceira Turma, JULGAMENTO: 05/09/2013, PUBLICAÇÃO:
DJE 11/09/2013 - Página 154)
*Não é possível a revisão de cláusulas contratuais em ação de exigir contas (ação de prestação de contas). STJ.
2ª Seção. REsp 1.497.831-PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. para acórdão Min. Maria Isabel Gallotti,
julgado em 14/9/2016 (recurso repetitivo) (Info 592).
4.2. TEORIA DA IMPREVISÃO
1) Histórico: A Lei 48 do Código de Hamurabi trazia o germe desta teoria. Porém, foi com a cláusula canônica do
rebus sic stantibus que brotou a ideia. A primeira lei do mundo que disciplinou a teoria da imprevisão foi a lei
francesa Lei Falliot de 1918, tendo como cenário a primeira guerra mundial, revivescência da antiga cláusula
rebus sic stantibus.
2) Conceito: a teoria da imprevisão e a doutrina sustentam a possibilidade de revisão ou resolução do contrato,
caso acontecimento superveniente imprevisível desequilibre a sua base econômica, impondo a uma das partes
obrigação excessivamente onerosa. Assim, mitiga o princípio da força obrigatória, justifica a resolução ou a
revisão do contrato, caso acontecimentos supervenientes e imprevisíveis desequilibrem a sua base econômica,
impondo a uma das partes obrigação excessivamente onerosa.
Em geral, aplica-se a contratos de médio e longo prazo.
3) Elementos:
a) Superveniência de um acontecimento imprevisível;
b) Alteração da base econômica do contrato;
A alteração da base econômica do contrato deve ser objetiva, ou seja, não pode ter ocorrido em função de
fato que somente afetou a parte, mas em função de fato com efeitos gerais:
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA: “CONTRATO ADMINISTRATIVO. CONGELAMENTO DE PREÇOS. DECRETO N.º
2.284.86. PRAZO DE EXECUÇÃO DA AVENÇA INFERIOR A UM ANO. CLÁUSULA DE IRREAJUSTIBILIDADE.
CORREÇÃO MONETÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE DIFERENÇA ENTRE EQUILÍBRIO-ECONÔMICO FINANCEIRO E
REAJUSTE MONETÁRIO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO DESEQUILÍBRIO. 1. As obrigações contratuais ou
extracontratuais regem-se pela lei vigente ao tempo em que se constituíram, regra que se aplica aos efeitos
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jurídicos dos contratos, aos quais seguem a lei do tempo em que se celebraram. 2. “Consoante entendimento
consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, se o prazo de duração da avença é inferior a um
ano, indevida a correção monetária. Conforme determina o art. 7º, do Decreto-lei n. 2.284.86, é vedado, sob
pena de nulidade, cláusula de reajuste monetário nos contratos cujos prazos sejam inferiores a doze meses. (...)”
(RESP n.º Rel. Min. Waldemar Zveiter, DJ de 09.12.1991) 3. In casu, no momento da celebração do pacto, a
expectativa de inflação era evidente, não havendo empresa que desprezasse esse dado, agindo as mesmas de
forma a incorporar esse valor no preço do serviço prestado, principalmente, pelo conhecimento da proibição do
reajustamento dos contratos. 4. Deveras, não há que se confundir a vedação de inclusão de cláusula de reajuste
com a preservação do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos. 5. “De toda a sorte, o fato é que o art. 7º,
do Dec-lei 2.283, de 27.2.86 seja com a redação original, seja com a que lhe deu o 2.284, de 10.3.86 (Plano
Cruzado), não veda reajustes contratuais estabelecidos em função de variação de custos e preços e insumos. O
que o preceptivo em questão proíbe, a partir da edição dos decretos-leis em causa, como eles mesmos o dizem, é
o reajuste monetário, ou seja, cláusula de atualização da moeda, e ainda assim nos contratos de prazo inferior a
um ano, ....” (Celso Antônio Bandeira de Melo, “Contrato Administrativo – direito ao equilíbrio econômico-
financeiro – reajustes contratuais e os Planos Cruzado e Bresser” in “Revista de Direito Público”, nº 90, 1989) 6.
Em suma: a) os contratos sub examine, com prazos de duração inferiores a um ano, foram firmados sob a égide
do Decreto-lei n.º 2.284.86 que vedava a inclusão de cláusula de reajuste; b) muito embora a possibilidade de,
nos termos do art. 55, II, “d”, do Decreto-lei n.º 2.300.86, realizar-se atualização dos preços inicialmente
ajustados, os recorrentes não lograram comprovar o desequilíbrio, consoante ressaltado pelas instâncias
ordinárias; c) o Decreto-lei n.º 2.300.86 não revogou o Decreto-lei n.º 2.284.86, porquanto o primeiro trata de
preservação do preço ao passo que este versava a proibição de inclusão de cláusula de reajuste monetário; d)
consectariamente, não há direito ao reajuste monetário. 7. Deveras, se instância local, com ampla cognição
fático-probatória não verificou imprevisão capaz de alterar a força obrigatória do vínculo, vedado seria à esta
Corte Superior, a teor do verbete sumular n.º 07, acolher a pretensão da empresa recorrente. 8. Recurso
especial improvido.” (STJ, Acórdão RESP 509.986/DF; RECURSO ESPECIAL (2003.0020044-7), Fonte DJ DATA:
09/12/2003; Relator Min LUIZ FUX, Data da Decisão: 20/11/2003, Órgão Julgador PRIMEIRA TURMA).
O STJ admite a aplicação da teoria da imprevisão em face da super desvalorização do real em contratos
reajustados pela moeda estrangeira (EDcl no REsp 742717). A mera desvalorização não é suficiente.
O STJ não admite, no caso da ferrugem asiática (PRAGA DE ALGODÃO), a revisão de contratos de compra e
venda de soja com preço pré-fixado, porque o risco seria previsível.
TRF5: ADMINISTRATIVO. PEDIDO DE DESCONTO/ABATIMENTO DAS PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO.
CAPACIDADE ECONOMICA REDUZIDA. DOENÇA QUE ACOMETE A AUTORA. PRETENSÃO SEM AMPARO LEGAL.
ADOÇÃO DA TÉCNICA DA MOTIVAÇÃOREFERENCIADA ("PER RELATIONEM"). AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ENTENDIMENTO DO STF.1. Cuida-se de apelação apresentada pelo particular
42
contra sentença julgando improcedente a pretensão apresentada na exordial, a de perceber um abatimento de
metade da dívida remanescente relativa ao contrato de financiamento de imóvel sub oculis, firmado com a CEF,
tendo em vista a ocorrência de doença grave e sérias dificuldades econômicas decorrentes desta. Traz à baila o
art. V do CDC e a teoria da imprevisão. 2. A mais alta Corte de Justiça do país já firmou entendimento no sentido
de que a motivação referenciada ("per relationem") não constitui negativa de prestação jurisdicional, tendo-se
por cumprida a exigência constitucional da fundamentação das decisões judiciais. Adota-se, portanto, os termos
da sentença como razões de decidir. 3. (...) O pedido dos autores não guarda correlação com os institutos
jurídicos tratados pelos dispositivos legais apontados (art. 6.º, V, do Código de Defesa do Consumidor e art. 478
do Código Civil). 4. (...) No âmbito consumerista se admite a possibilidade de modificação ou revisão de
cláusulas, e na esfera civil a resolução do próprio contrato. Contudo, os autores não objetivam quaisquer das
aludidos efeitos jurídicos, mas o "abatimento", o "desconto" nas prestações do financiamento. 5. (...) A ré não
possui o dever legal de suportar a redução de 50% (cinquenta por cento) do valor das prestações ajustadas e,
por conseguinte, a diminuição do valor final do financiamento - o que lhe causaria evidente prejuízo econômico
-, em manifesto confronto com os seus fins institucionais. Por outro lado, ninguém pode ser constrangido a
praticar ato de liberalidade, de indulgência, notadamente quando em detrimento de seus próprios interesses.
Apelação improvida.(PROCESSO: 00014317820124058308, AC557822/PE, RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL
JOSÉ MARIA LUCENA, Primeira Turma, JULGAMENTO: 22/08/2013, PUBLICAÇÃO: DJE 29/08/2013 - Página 349)
c) Obrigação excessivamente onerosa para uma das partes;
OBS: para se configurar a teoria, é necessário que a onerosidade excessiva corresponda à extrema vantagem da
outra parte? Otavio Luiz Rodrigues Junior e Rui Rosado de Aguiar entendem que este elemento da extrema
vantagem não é obrigatório (absoluto), mas acidental. Enunciado 365 da 4ª JDC (Art. 478. A extrema vantagem
do art. 478 deve ser interpretada como elemento acidental da alteração das circunstâncias, que comporta a
incidência da resolução ou revisão do negócio por onerosidade excessiva, independentemente de sua
demonstração plena.). Ex.: apagão energético gerou uma situação imprevisível e superveniente – causou um
custo excessivo em muitos contratos, sem aferir vantagem a outra parte.
#JÁCAIUEMPROVA: qual a diferença entre lesão e teoria da imprevisão? A lesão, defeito do negócio jurídico,
nasce com o próprio contrato, desequilibrando-o, e é causa de sua invalidade; diferentemente, a aplicação da
teoria da imprevisão pressupõe um contrato válido que se desequilibra no curso da sua execução, justificando
que seja revisado ou resolvido.
No âmbito do direito do consumidor, art. 6º, V, do CDC, para facilitar a aplicação da teoria (denominada teoria
da onerosidade excessiva), não se exige do consumidor prejudicado que prove a imprevisibilidade do
acontecimento, bastando comprovar o desequilíbrio das prestações contratuais. Ex.: alta do dólar.
43
No CDC, art. 6º, V, segunda parte (a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações
desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas) é
feita uma leitura facilitadora da teoria em favor do consumidor, dispensando-se, inclusive, o requisito da
imprevisibilidade, razão porque a teoria é comumente denominada “teoria da onerosidade excessiva” ou
TEORIA DA BASE OBJETIVA DO NEGÓCIO.
No CC, a teoria da imprevisão tem uma referência tópica e mais restrita no art. 317, bem como uma
regulamentação mais completa nos art. 478 a 480.
Em nosso sentir, afronta a função social a hermenêutica restrita do art. 479, do CC, que somente admite a
função do contrato conforme a vontade do réu. Tal solução não é justa e confere caráter abusivo à autonomia
da vontade.
Cláusula contratual que afaste a aplicação da teoria da imprevisão é abusiva.
OBS.: à luz do princípio da função social e nos termos do enunciado 176 da 3º JDC (Art. 478: Em atenção ao
princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que
possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual), é defensável a tese segundo a qual o juiz
pode revisar o contrato não estando adstrito à vontade do réu.
d) Princípio da equivalência material: conexo com a teoria da imprevisão ao sustentar que o contrato deve
sempre preservar o equilíbrio real entre as prestações pactuadas.
#OUSESABER: Qual a diferença entre revisão e modificação contratual? Na modificação contratual, a cláusula
contratual é originariamente abusiva/desproporcional, ou seja, o contrato já nasce abusivo, merecendo ser
modificado. Em contrapartida, na revisão contratual, a avença nasce equilibrada, mas, posteriormente, torna-se
excessivamente onerosa a uma das partes, devendo ser revisto.
5. VÍCIOS REDIBITÓRIOS
5.1. CONCEITO
São os vícios ocultos que atingem a coisa, objeto de um contrato civil, desvalorizando-a ou tornando-a
imprópria para o uso.
Não confundir com vícios de consentimento
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Vícios redibitórios Vícios de consentimento
Coisa Vontade
Vícios objetivos Vícios subjetivos
Geram resolução ou abatimento Geram anulação do contrato
Repercutem no plano da eficácia Repercutem no plano da validade
Vícios redibitórios Vícios do produto
Contratos civis Contratos de consumo
*#OUSESABER: Quais são as ações edilícias? O Código Civil prevê uma garantia legal contra os vícios
redibitórios nos contratos bilaterais, onerosos e comutativos. No caso de um bem apresentar determinado vício
oculto, seu adquirente poderá fazer uso das ações edilícias pleiteando: 1º. Abatimento proporcional no preço
(ação quanti minoris ou estimatória);⠀⠀⠀
2º. Resolução do contrato + devolução do valor pago + despesas contratuais + se houver má fé do alienante
perdas e danos (ação redibitória).
O CC traz prazo maior. Na Jurisprudência, há decisões que aplicam o prazo do CC às relações de consumo –
diálogo das fontes.
Existe uma garantia legal contra os vícios redibitórios em determinados contratos.
Contratos bilaterais
Onerosos
Comutativos
Doações onerosas. Ex.: doação modal ou com encargo (“cavalo dado se olha os dentes sim”).
O adquirente prejudicado pelo vício redibitório poderá fazer uso das Ações Edilícias (origem romana),
pleiteando:
1) Abatimento proporcional no preço – ação quanti minoris ou estimatória.
2) Resolução + devolução dos valores pagos + despesas contratuais + perdas e danos (se houver a má-fé) – ação
redibitória.
ABATIMENTO RESOLUÇÃO
Ação Quanti Minoris ou Estimatória Ação Redibitória
Sentença de natureza condenatória
Sentença de natureza constitutiva negativa
(desconstitutiva)
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* #DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA:O saneamento de vício redibitório limitador do uso, gozo e fruição da área de
terraço na cobertura de imóvel objeto de negócio jurídico de compra e venda – que garante o seu uso de acordo
com a destinação e impede a diminuição do valor –, afasta o pleito de abatimento do preço. João comprou
apartamento no último andar do edifício, estando previsto no contrato que ele poderia fazer construções na
cobertura. Por ter comprado a cobertura, ele pagou 25% a mais. Ocorre que, depois que o prédio ficou pronto,
João não pode realizar nenhuma construção na cobertura porque isso foi negado pelo Município sob o
argumento de que o prédiojá teria alcançado o limite máximo de altura previsto para aquela localidade. Diante
disso, João ajuizou ação de abatimento de preço contra a construtora. Três anos após o ajuizamento, houve
uma mudança nas regras municipais e o limite de altura dos prédios naquela localidade aumentou. Com isso,
passou a ser permitido que ele construísse na cobertura. João não terá mais direito ao abatimento do preço.
STJ. 4ª Turma. REsp 1.478.254-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/8/2017 (Info 610).
Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o
não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.
Cabe resolução mesmo se o alienante não souber do vício. A sua má-fé somente influencia na questão das
perdas e danos.
A resolução É OPÇÃO!
5.2. PRAZOS DECADENCIAIS
Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a
coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se
da alienação, reduzido à metade.
§ 1o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em
que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano,
para os imóveis.
§ 2o Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os estabelecidos em lei
especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no parágrafo antecedente se não houver
regras disciplinando a matéria.
I. Vícios que poderiam ser percebidos imediatamente – caput.
30 dias – móveis
1 ano – imóveis
46
Da entrega efetiva do bem. Tradição real.
Se o adquirente já estiver na posse os prazos são reduzidos à metade e contados da alienação. Ex.: locatário
que compra o imóvel.
II. Vícios que por sua natureza somente podem ser percebidos mais tarde - §1º
180 dias - móveis
1 ano – imóveis ex. infiltração.
O § 1º trata de defeitos ocultos de difícil constatação. Trata-se de um conceito jurídico indeterminado
que só poderá ser verificado na análise do caso concreto. Nesse caso, o ordenamento dá ao adquirente dois
prazos: um para a constatação da existência do direito e um para reclamar a existência do defeito, a partir dessa
constatação.
- Bem móvel: 180 dias para constatar a existência do defeito (contados da entrega efetiva do bem) + 30
dias para reclamar (contado da constatação) ; e
- Bem imóvel: 1 ano para constatar a existência do defeito (contados da entrega efetiva do bem) + 1 ano
para reclamar (contado da constatação).
Essa questão foi objeto de um Enunciado do CJF, de nº 174:
Enunciado n. 174 (CJF): “Em se tratando de vício oculto, o adquirente tem os prazos do caput do art. 445 para
obter redibição ou abatimento de preço [30 dias = bem móvel; 1 ano = bem imóvel], desde que os vícios se
revelem nos prazos estabelecidos no § 1º, fluindo, entretanto, a partir do conhecimento do defeito [180 dias =
bem móvel; 1 ano = bem imóvel]”.
Exemplo: uma pessoa adquire um veículo automotor em 30/09/2018. Em 30/10/2018, a pessoa
constatou um defeito oculto de difícil constatação (carro só desligava depois de andar 500 Km e a pessoa não
andava tudo isso no dia a dia). Só reclamou a existência do defeito em 1/1/2019. Nesse caso, a constatação foi
feita dentro do prazo decadencial, mas a reclamação não (pois os 30 dias devem ser contados da constatação).
É também a posição do STJ: O prazo decadencial para o exercício da pretensão redibitória ou de
abatimento do preço de bem móvel é de 30 dias (art. 445 do CC). No caso de vício oculto em coisa móvel, o
adquirente tem o prazo máximo de 180 dias para perceber o vício (§ 1º do art. 445) e, se o notar neste período,
tem o prazo de decadência de 30 dias (a partir da verificação do vício) para ajuizar a ação redibitória. STJ. 4ª
Turma. REsp 1.095.882-SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 9/12/2014 (Info 554).
47
Prazo de garantia contratual (decadência convencional). Art. 446. Não correrão os prazos do artigo antecedente
na constância de cláusula de garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias
seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadência. Polêmica: essa decadência atinge o que?
1) Só atinge a garanta contratual (MAJORITÁRIA) – MHD. Aqui se não reclama nos trinta dias, no 31º dia
começa a correr o prazo legal de garantia. Os prazos são independentes.
2) Atinge a garantia contratual e legal – Simão.
EXEMPLO: aparelho de celular que não aceita determinadas ligações (matéria que tem regramento próprio pelo
CDC).
Requisitos:
São elementos caracterizadores ou requisitos do vício redibitório:
a) a existência de um contrato comutativo (translativo da posse e da propriedade da coisa);
b) um defeito oculto existente no momento da tradição;
c) a diminuição do valor econômico ou o prejuízo à adequada utilização da coisa.
Ações Edilícias:
CRÍTICA: a lei não estabeleceu um prazo mínimo da posse. Assim, pela letra fria da lei, até o prazo de posse de
01 dia seria suficiente para a perda da metade do prazo decadencial. Desse modo, seria justo que o legislador
estabelecesse um período de tempo suficiente para o efeito de perda da metade do prazo, na hipótese prevista
na segunda parte do artigo 445.
Há GARANTIA LEGAL (essa estabelecida nos artigos acima), mas há também a GARANTIA CONTRATUAL.
Enquanto o prazo de GARANTIA CONTRATUAL está em curso, o prazo de garantia legal está suspenso, nos
termos do artigo 446, do CC, que deve ser aplicado também às relações de consumo, já que não há regulação
no CDC.
OBS.: diferentemente da evicção, para o vício redibitório o legislador não fez previsão de hasta pública, no
sentido de admitir a responsabilidade civil (o direito às perdas e danos).
Não se deve confundir erro com vício redibitório, pois o erro é um vício psicológico que atua na vontade do
declarante, invalidando o negócio; diferentemente, o vício redibitório é exterior à vontade do agente, incidindo
48
na coisa e desafiando as ações edilícias (art. 442 e 443), em favor do adquirente. Veja o seguinte aresto a
respeito:
DIREITO CIVIL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO (ERRO). VÍCIO REDIBITÓRIO. DISTINÇÃO. VENDA CONJUNTA DE
COISAS. ART. 1.138 DO CC/16 (ART. 503 DO CC/02). INTERPRETAÇÃO. TEMPERAMENTO DA REGRA. – O
equívoco inerente ao vício redibitório não se confunde com o erro substancial, vício de consentimento
previsto na Parte Geral do Código Civil, tido como defeito dos atos negociais. O legislador tratou o vício
redibitório de forma especial, projetando inclusive efeitos diferentes daqueles previstos para o erro
substancial. O vício redibitório, da forma como sistematizado pelo CC/16, cujas regras foram mantidas pelo
CC/02, atinge a própria coisa, objetivamente considerada, e não a psique do agente. O erro substancial, por
sua vez, alcança a vontade do contratante, operando subjetivamente em sua esfera mental. – O art. 1.138 do
CC/16, cuja redação foi integralmente mantida pelo art. 503 do CC/02, deve ser interpretado com
temperamento, sempre tendo em vista a necessidade de se verificar o reflexo que o defeito verificado em uma
ou mais coisas singulares tem no negócio envolvendo a venda de coisas compostas, coletivas ou de
universalidades de fato. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 991.317/MG, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2009, DJe 18/12/2009)
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIADOTRF5: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. VÍCIOS REDIBITÓRIOS. AÇÃO PARA
ABATIMENTO DO PREÇO. PRESCRICÃO. CONTAGEM A PARTIR DA TRADIÇÃO. CONSUMAÇÃO. 1. Os Apelantes,
conforme denotam os contratos de mútuo habitacional existentes nos autos, adquiriram os imóveis objetoda
lide prontos e não, contrataram sua construção sob a forma de condomínio em regime de empreitada, razão
pela qual não merece acolhida o pleito de aplicação a este feito do prazo prescricional vintenário suscitado na
apelação. 2. A hipótese é, em realidade, como, inclusive, originalmente alegado pelos Apelantes na petição
inicial, de possível ocorrência de vícios redibitórios, estando correto o entendimento da sentença apelada de
que, pela natureza dos defeitos apontados nos imóveis (ausência de garagens, número menor de caixas de ar
condicionado, dimensões a menor das esquadrias de alumínio, área do centro comunitário a menor,
substituição de azulejos por cerâmicas etc.), tomaram os Apelantes ciência de sua existência no momento da
tradição dos imóveis, ou seja, em 02.05.1991, razão pela qual, quando da propositura desta ação em julho/04
já havia transcorrido o prazo prescricional do art. 178, parágrafo 5.º, inciso IV, do CC/1916. 3. Não provimento
da apelação. (AC 200605000477416, Desembargador Federal Emiliano Zapata Leitão, TRF5 - Primeira Turma, DJE
- Data::22/07/2010 - Página::319.) AGORA É DECADENCIAL.
CIVIL. IMÓVEL COM DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO. VÍCIOS REDIBITÓRIOS APARENTES. PRESCRIÇÃO SEMESTRAL.
ARTIGO 178, PARÁGRAFO 5º, IV, DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. 01. Definem-se vícios redibitórios como os
defeitos ocultos existentes na coisa, que a tornam imprópria ao uso ao qual se destinam ou lhe diminuem o
valor. Apresentam-se sob duas modalidades: os aparentes, que são os de fácil constatação; e os ocultos, que
são aqueles que não se conseguem identificar de pronto, ou seja, as suas constatações não são facilmente
49
percebidas. 02. Para a caracterização da prescrição semestral (decadência) prevista no artigo 178, parágrafo
5º, IV, do Código Civil de 1916, faz-se necessário que a ação, na qual se objetiva o abatimento do preço da
coisa imóvel recebida com vícios redibitórios aparentes, seja manejada dentro de 6 (seis) meses contados da
entrega do bem. 03. Hipótese em que se configuram como vícios redibitórios os defeitos de construção
detectados na perícia. Nos autos inexiste demonstração quanto a data exata em que tais vícios foram
identificados pelos apelantes, tampouco acerca da prática de atos legais interruptivos da prescrição. Assim,
considera-se como a data da tradição, aquela em que o contrato de mútuo foi firmado (02/05/91), até porque
os vícios apontados não são do tipo que surgem posteriormente, mas sim daqueles que se detectam de pronto.
04. Comprovada a ocorrência da prescrição semestral (decadência), por força do transcurso do período de 6
(seis) meses entre a data da entrega do imóvel (02/05/91) e a data em que foi promovida a ação cautelar
preparatória para o ajuizamento da presente demanda (16/06/94). Ademais, mesmo que se considere o atual
Código Civil (Lei 10.406/2002), aplicável ao caso por força do artigo 462 do CPC, e que trata da matéria
elastecendo o prazo para um ano, ainda assim melhor sorte não tem a pretensão dos mutuários. 05. Apelação
improvida. (AC 200605000531230, Desembargador Federal Paulo Roberto de Oliveira Lima, TRF5 - Terceira
Turma, DJ - Data::15/05/2009 - Página::315 - Nº::91.)
PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. VÍCIOS REDIBITÓRIOS DA CONSTRUÇÃO.
ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. EXCLUSÃO DA LIDE. PRETENSÃO CONTRA A CAIXA
SEGURADORA S/A. REMESSA DOS AUTOS À JUSTIÇA ESTADUAL. - Cuida-se de agravo de instrumento interposto
contra decisão de Juízo Federal que acatou preliminar de ilegitimidade passiva, excluindo a Caixa Econômica
Federal do feito, restando, apenas, a Caixa Seguradora S/A no polo passivo, o que acarretou o declínio de
competência para à Justiça Estadual. - "Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em
sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção
na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de
financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos
estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro
justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de
mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedentes da 4ª Turma" (STJ,
REsp 1163228, Quarta Turma, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, pub. DJe 31.10.12). Exclusão da Caixa do polo
passivo da lide. – "Caixa Seguradora é a nova denominação da SASSE - Cia Nacional de Seguros Gerais, pessoa
jurídica de direito privado, que não tem prerrogativa de litigar na Justiça Federal" (CC 46309, Segunda Seção,
rel. Min. Fernando Gonçalves, pub. DJ 09.02.05). - Desse modo, sendo a CEF parte ilegítima, a competência é da
Justiça Estadual. - Agravo de instrumento improvido. (PROCESSO: 00054139520124050000, AG124915/RN,
RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ EDUARDO DE MELO VILAR FILHO (CONVOCADO), Segunda Turma,
JULGAMENTO: 14/05/2013, PUBLICAÇÃO: DJE 23/05/2013 - Página 244).
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*#OUSESABER: Quais são as ações edilícias? O Código Civil prevê uma garantia legal contra os vícios redibitórios
nos contratos bilaterais, onerosos e comutativos. No caso de um bem apresentar determinado vício oculto, seu
adquirente poderá fazer uso das ações edilícias pleiteando: 1º. Abatimento proporcional no preço (ação quanti
minoris ou estimatória); 2º. Resolução do contrato + devolução do valor pago + despesas contratuais + se
houver má fé do alienante perdas e danos (ação redibitória).
6. EVICÇÃO – ARTS. 447 A 457
6.1. CONCEITO
Perda da coisa diante de uma decisão judicial ou ato administrativo de apreensão que a atribui a um terceiro.
STJ – apreensão de vínculo pelo DETRAN (REsp. 259726/RJ). Não há necessidade de trânsito em julgado da
decisão (REsp. 1332112/GO).
Evicção prescinde de sentença – CERTO. Dispensa. Pode ser por ato administrativo.
Existe uma garantia legal contra a evicção:
Bilaterais
Onerosos
Comutativos
Arrematado em hasta pública
Se a aquisição se deu em hasta pública, quem responderá pelos riscos da evicção? Em primeiro plano, o devedor
responde pelo risco da evicção em hasta pública, havendo entendimento na doutrina, no sentido de
responsabilizar o credor caso o devedor seja insolvente, já que este recebeu o preço.
OBS.: Araken de Assis a partir do pensamento de Castro Villar, e na mesma linha Fredie Didier Júnior, o Estado
poderá responder também pela evicção, pois não pesquisou a fim de saber se o bem poderia ser levado à hasta.
6.2. PARTES DA EVICÇÃO
1) Alienante – transmitiu a coisa viciada;
2) Adquirente ou evicto – perde a coisa;
3) Terceiro ou evictor – consegue a coisa para si;
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ALIENANTE -----transmite ------- ADQUIRENTE (EVICTO)
TERCEIRO (EVICTOR) ----- pleiteia.
ADQUIRENTE ---- denunciação da lide ----- ALIENANTE.
E para que a sua (alienante) responsabilidade se manifeste, três requisitos devem se conjugar:
a) aquisição de um bem;
b) perda da posse ou da propriedade;
c) prolação de sentença judicial ou execução de ato administrativo.
6.3. EXCLUSÃO DA EVICÇÃO
Mas a evicção pode ser EXCLUÍDA, por admissão do CC, sendo que esta exclusão pode ser: LEGAL (artigo 457) ou
CONVENCIONAL (artigo 449)
A cláusula excludente da responsabilidade por evicção não é totalmente exonerativa da responsabilidade do
alienante. Se constar somente essa cláusula, o adquirente pode cobrar o preço da coisa (evita o enriquecimento
sem causa). Para que o alienante não tenha qualquer responsabilidade do contrato devem constar duas
cláusulas:
a) Cláusula excludente de responsabilidade pela evicção – “se a coisa se perder, o alienante não responde”
(art. 448).
b) Cláusula de ciência ou assunção de risco pelo adquirente– “estou ciente do risco”.
Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.
Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der (se a evicção ocorrer),
tem direito o evicto (adquirente) a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da
evicção, ou, dele informado, não o assumiu.
6.4. EVICÇÃO TOTAL E PARCIAL
A evicção pode ser total ou parcial.
I. Total:
52
O preço que pagou pela coisa no momento da perda. Comprei por 10 reais, agora vale 20. Quero 20.
Frutos: que tiver sido obrigado a restituir ao evictor.
Benfeitorias necessárias e úteis não abonadas.
Despesas contratuais (escritura, registro, etc.).
Custas judiciais e honorários advocatícios.
Perdas e danos em geral. Inclusive dano moral.
Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço (não é preço
que pagou. É o que vale) ou das quantias que pagou: RESPONSABILIDADE OBJETIVA.
I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;
III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.
Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu,
e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.
Art. 453. As benfeitorias necessárias ou úteis, não abonadas ao que sofreu a evicção, serão pagas pelo alienante.
II. Evicção parcial (art. 455)
Considerável – o adquirente pode optar entre a rescisão do contrato ou indenização pela parte perdida
Não considerável – apenas indenização pela parte perdida.
Obs.: a análise aqui é quantitativa e qualitativa. Perdi 10% da Fazenda, mas era a única parte dela produtiva.
Passa a ser considerável.
Art. 455. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a
restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá somente
direito a indenização.
6.5. ASPECTOS PROCESSUAIS DA EVICÇÃO
A pretensão deduzida em demanda baseada na garantia da evicção submete-se ao prazo prescricional de 3
anos. Em outras palavras, é de 3 anos o prazo prescricional para que o evicto (que perdeu o bem por evicção)
proponha ação de indenização contra o alienante. STJ. 3ª Turma. REsp 1.577.229-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi,
julgado em 8/11/2016 (Info 593).
Cabe denunciação da lide.
53
É obrigatória? NÃO! (Doutrina majoritária e STJ). REsp 132.258/RJ e Enunciado 434. Já a maioria dos
processualistas entende que é obrigatória.
Pelo CC/02, é possível a denunciação da lide por saltos ou per saltum, o que é polêmico entre os processualistas
(inclusive Didier) e o novo CPC revoga esse dispositivo (revoga o art. 456).
Art. 456. Para poder exercitar o direito que da evicção lhe resulta, o adquirente notificará do litígio o alienante
imediato, ou qualquer dos anteriores, quando e como lhe determinarem as leis do processo.
Parágrafo único. Não atendendo o alienante à denunciação da lide, e sendo manifesta a procedência da evicção,
pode o adquirente deixar de oferecer contestação, ou usar de recursos.
Os civilistas aplicam pela função social do contrato – eficácia externa do contrato.
A denunciação da lide por saltos é aquela em que o adquirente denuncia o alienante, o alienante do alienante, e
assim sucessivamente. Seria possível diante da aplicabilidade da eficácia externa da função social dos contratos,
mas não pegou no Brasil.
O que Didier fala? Admite-se denunciação “per saltum”? é possível que o denunciante denuncie a lide a um
outro alienante que componha a cadeia de transmissão do bem? C foi o alienante direto, mas comprou de D.
Posso denunciar D direto? Resposta tradicional – não pode, pois o denunciante não tem relação com D. Ele
comprou o bem de C. Alguns autores passaram a dizer que por força de um trecho do art. 456 do CC se
admitiria a denunciação per saltum na evicção. Surgiram então duas correntes sobre a possibilidade (1)
Possibilidade. Qualquer dos alienantes responderia perante o último adquirente. É como se todos eles tivessem
que responder perante o último. Humberto Theodoro. Para ele o 456 criou uma solidariedade entre todos os
alienantes. (2) Possibilidade. Para Cássio Bueno, D vem a juízo defender os interesses de C. Não há aqui
solidariedade. Seria uma legitimidade extraordinária. Fredie não concorda. Outras correntes: (3) Alguns outros
autores dizem que o que art. 456 autoriza são denunciações sucessivas, o que já era admitido. (4) O art. 456
permite que B possa denunciar todos de uma vez, em forma de denunciação coletiva. O que prevê não é uma
denunciação per saltum e sim uma coletiva. Didier diz que é a melhor solução. Com o novo CPC, houve a
revogação do art. 456 e essa discussão desapareceu.
Enunciado 29-CJF/STJ: Art. 456: a interpretação do art. 456 do novo Código Civil permite ao evicto a
denunciação direta de qualquer dos responsáveis pelo vício. Dispositivo revogado pelo NCPC.
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA:
54
Informativo 519 do STJ: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DESNECESSIDADE DA DENUNCIAÇÃO DA LIDE AO
ALIENANTE NA AÇÃO EM QUE TERCEIRO REIVINDICA A COISA DO EVICTO. O exercício do direito oriundo da
evicção independe da denunciação da lide ao alienante do bem na ação em que terceiro reivindique a coisa. O
STJ entende que o direito do evicto de recobrar o preço que pagou pela coisa evicta independe, para ser
exercitado, de ele ter denunciado a lide ao alienante na ação em que terceiro reivindique a coisa. A falta da
denunciação da lide apenas acarretará para o réu a perda da pretensão regressiva, privando-o da imediata
obtenção do título executivo contra o obrigado regressivamente. Restará ao evicto, ainda, o direito de ajuizar
ação autônoma. Precedentes citados: REsp 255.639-SP, Terceira Turma, DJ 11/6/2001, e AgRg no Ag 1.323.028-
GO, Quarta Turma, DJe 25/10/2012. REsp 1.332.112-GO, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 21/3/2013.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DESNECESSIDADE DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA QUE
RECONHECE A EVICÇÃO PARA QUE O EVICTO POSSA EXERCER OS DIREITOS DELA RESULTANTES. Para que o
evicto possa exercer os direitos resultantes da evicção, na hipótese em que a perda da coisa adquirida tenha
sido determinada por decisão judicial, não é necessário o trânsito em julgado da referida decisão. A evicção
consiste na perda parcial ou integral do bem, via de regra, em virtude de decisão judicial que atribua seu uso,
posse ou propriedade a outrem em decorrência de motivo jurídico anterior ao contrato de aquisição. Pode
ocorrer, ainda, em razão de ato administrativo do qual também decorra a privação da coisa. A perda do bem por
vício anterior ao negócio jurídico oneroso é o fator determinante da evicção, tanto que há situações em que os
efeitos advindos da privação do bem se consumam a despeito da existência de decisão judicial ou de seu
trânsito em julgado, desde que haja efetiva ou iminente perda da posse ou da propriedade e não uma mera
cogitação da perda ou limitação desse direito. Assim, apesar de o trânsito em julgado da decisão que atribua a
outrem a posse ou a propriedade da coisa conferir o respaldo ideal para o exercício do direito oriundo da
evicção, o aplicador do direito não pode ignorar a realidade comum do trâmite processual nos tribunais que,
muitas vezes, faz com que o processo permaneça ativo por longos anos, ocasionando prejuízos consideráveis
advindos da constrição imediata dos bens do evicto, que aguarda, impotente, o trânsito em julgado da decisão
que já lhe assegurava o direito. Com efeito, os civilistas contemporâneos ao CC/1916 somente admitiam a
evicçãomediante sentença transitada em julgado, com base no art. 1.117, I, do referido código, segundo o qual
o adquirente não poderia demandar pela evicção se fosse privado da coisa não pelos meios judiciais, mas por
caso fortuito, força maior, roubo ou furto. Ocorre que o Código Civil vigente, além de não ter reproduzido esse
dispositivo, não contém nenhum outro que preconize expressamente a referida exigência. Dessa forma,
ampliando a rigorosa interpretação anterior, jurisprudência e doutrina passaram a admitir que a decisão judicial
e sua definitividade nem sempre são indispensáveis para a consumação dos riscos oriundos da evicção. REsp
1.332.112-GO, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 21/3/2013.
JURISPRUDÊNCIA DO TRF5: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH.
CERCEAMENTO DE DEFESA. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI 70/66.
ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. ORDEM DE DESOCUPAÇÃO DO BEM. CABIMENTO. - O julgamento antecipado da lide
55
não representa cerceamento de defesa quando presentes os elementos suficientes ao convencimento do
julgador, tornando-o apto ao proferimento da decisão. - Desnecessária a realização de audiência para
depoimento de partes e testemunhas, tendo em vista que para o julgamento da ação reivindicatória basta a
prova de ser o autor o verdadeiro proprietário do imóvel e de não dispor o réu de justo título oponível. – O
instituto da denunciação da lide prestigia, sobretudo, o princípio da economia processual, viabilizando o
proferimento de uma única sentença para dirimir a controvérsia posta com a propositura da ação, existente
entre autor e réu, e também a contenda havida entre denunciante e denunciado. – Se a denunciação não foi
levada a efeito no juízo do Primeiro Grau, com a citação do denunciante, inadequado seria, nessa fase já
avançada do feito, a anulação da sentença e o retorno dos autos para o seu processamento na Primeira
Instância. Tal procedimento representaria total desvirtuamento do instituto, com grave afronta aos princípios
da celeridade processual e da instrumentalidade das formas, causando injustificável retardamento da entrega
da tutela judicial buscada com a propositura da ação, principalmente porque tal omissão não representa
qualquer prejuízo ao direito do denunciante de pleitear, em ação própria movida contra o denunciado, os danos
decorrentes da evicção. - Cabível a determinação de desocupação do imóvel vez que a instituição financeira
demonstrou ser a sua legítima proprietária, com a adjudicação, decorrente de execução extrajudicial do
contrato de mútuo habitacional, devidamente registrada em Cartório e não tendo o ocupante apresentado justo
título para a posse do bem. - Apelação não provida. (AC 200681000159527, Desembargador Federal Cesar
Carvalho, TRF5 - Primeira Turma, DJ - Data::29/05/2009 - Página::171 - Nº::101.
*Caracteriza-se evicção a inclusão de gravame capaz de impedir a transferência livre e desembaraçada de
veículo objeto de negócio jurídico de compra e venda. Caso concreto: foi vendido um carro, mas, antes que
pudesse ser transferido à adquirente, houve um bloqueio judicial sobre o veículo. Foi necessário o ajuizamento
de embargos de terceiro para liberação do automóvel, sendo, em seguida, desfeito o negócio. Neste caso,
caracterizou-se a evicção, gerando o dever do alienante de indenizar a adquirente pelos prejuízos sofridos. STJ.
3ª Turma. REsp 1.713.096-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/02/2018 (Info 621).
QUESTÕES
Não deixa de ocorrer evicção caso a ação verse apenas sobre a posse do bem que foi adquirido e que
agora é reclamado por terceiro.
O direito de terceiro tem que ser anterior à perda.
A boa-fé ou a má-fé são irrelevantes para se configurar a evicção.
De acordo do o CC, o adquirente pode denunciar a lide tanto ao alienante imediato quanto a qualquer
dos anteriores (per saltum).
Se o adquirente souber e assumir o risco – contrato aleatório – não há evicção.
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*#OUSESABER: Caracteriza-se evicção a inclusão de gravem capaz de impedir a transferência livre e
desembaraçada de veículo objeto de negócio jurídico de compra e venda? Caros alunos, entendeu o STJ que a
evicção não ocorre somente com a perda da propriedade em si, mas também com a restrição de outro direito
inerente a esta. Logo, o gravame que impede a transferência do bem reduz a utilidade deste, tendo sido
considerado pelo STJ como evicção. Destaco trechos do julgado do STJ: “[...] A evicção, portanto, não se
estabelece com a "perda da coisa" em si, como se lê ordinariamente, mas com a privação de um direito que
incide sobre a coisa; direito esse que paira não apenas sobre a propriedade como igualmente sobre o direito à
posse. E, considerando que essa privação do direito pode ser total ou parcial, exemplificam os doutrinadores
que haverá evicção na hipótese de inclusão de um gravame capaz de reduzir a serventia do bem” (RHC 92.211-
SP,). Logo, o item se encontra correto.
7. EXTINÇÃO DOS CONTRATOS
Artigos 472 a 480 CC.
Há quatro formas básicas:
7.1. NORMAL
Execução, seja instantânea, diferida ou continuada.
7.2. EXTINÇÃO POR FATOS ANTERIORES
Causas: Autonomia privada (por eventual cláusula) ou problemas de formação.
Hipóteses:
a) Invalidade contratual
a.1. Contrato nulo
a.2. Contrato anulável
Nulidade absoluta ou relativa – a primeira decorre de transgressão a preceito de ordem pública e impede que o
contrato produza efeitos desde a sua formação (ex tunc). A anulabilidade advém da imperfeição da vontade.
Não extinguirá o contrato enquanto não se mover ação que a decrete, sendo ex nunc os efeitos da sentença.
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Teoria das nulidades.
b) Previsão de cláusula de arrependimento
Dá às partes um direito potestativo de extinção do contrato. É aquele que se contrapõe a um estado de
sujeição, encurralando a outra parte. A outra pessoa CHORA!!! Ex.: quero me separar. ADEUS, AMIGO!!!
#CUIDADO: não confundir com direito de arrependimento (ex. 7 dias para se arrepender por compras feitas
fora do estabelecimento comercial – CDC. Tem julgado aplicando essa previsão quando, mesmo feito no
estabelecimento, há meios agressivos de marketing), que decorre da lei. Aqui é a convenção das partes.
c) Cláusula resolutiva expressa
Previsão contratual que associa a extinção do contrato a um evento futuro incerto – condição. Ex.: “se B
descumprir o contrato está resolvido”.
Essa cláusula se opera automaticamente (de pleno direito), por isso é chamada de cláusula de segurança
(segurança por que não precisa buscar o judiciário). A expressa opera de pleno direito, a tácita depende de
interpelação judicial e é subentendida em todo contrato bilateral (art. 475).
Ex.: compra e venda. “Se até o dia 05.05.14 o vendedor não entregar a coisa e o comprador não pagar o preço, o
contrato estará extinto e resolvido”.
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
Obs.: em alguns casos, mesmo constando a cláusula, há necessidade de interpelação ou notificação da outra
parte, não necessariamente judicial. Qual o fundamento? O dever de informação (boa-fé objetiva).
Compromisso de compra e venda não registrado: Súmula 76 STJ – a falta de registro do compromisso
de compra e venda do imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.
E compromisso de compra e venda registrado. DL. 58/1937 e Lei nº 6.766/79.
No contrato de arrendamento mercantil (leasing) – necessária a notificação prévia para constituir em
mora. Súmula 369 STJ.
Seguro – jurisprudência.
Alienação fiduciária em garantia – jurisprudência.
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7.3. EXTINÇÃO POR FATOS POSTERIORES À CELEBRAÇÃO
Existem duas categorias básicas, das quais decorrem as demais.
a) Resolução – RESCISÃO – MAIORIA: inadimplemento com ou sem culpa.b) Resilição: exercício de direito potestativo, ou seja, vontade da ou das partes. Ocorre RESILIÇÃO por ato
unilateral (denúncia) ou bilateral (distrato), quando existe permissivo legal (ou contratual) para a extinção do
contrato (a regra, no entanto, é a impossibilidade de um contraente romper o vínculo contratual por sua
exclusiva vontade);
OBS.: E o que seria rescisão? No âmbito trabalhista rescisão é qualquer coisa que leve ao fim do contrato. E no
Direito Civil? No concurso cai das duas formas.
Clássicos: invalidade
Contemporâneos: é gênero. Resolução e resilição são espécies.
Aqui rescisão tem sentido de resolução – Art. 455. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto
optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se
não for considerável, caberá somente direito a indenização.
Aqui rescisão tem sentido de resilição – Art. 607. O contrato de prestação de serviço acaba com a morte de
qualquer das partes. Termina, ainda, pelo escoamento do prazo, pela conclusão da obra, pela rescisão do
contrato mediante aviso prévio (Resilição), por inadimplemento (Resolução) de qualquer das partes ou pela
impossibilidade da continuação do contrato, motivada por força maior.
TEORIA PRAGMÁTICA (jurisprudência brasileira): mesmo sentido de resolução.
Classificação 3:
RESILIÇÃO RESOLUÇÃO RESCISÃO
Opera-se quando há o
desfazimento de um contrato por
simples manifestação de vontade
de uma (denúncia) ou de ambas as
partes (distrato).
Opera-se quando houver
INADIMPLEMENTO, ou seja,
quando uma das partes
descumprir o contrato.
Tem dois sentidos:
1. TEORIA CLÁSSICA (FRANCESCO
MESSINEO): opera-se quando
houver LESÃO ou ESTADO DE
PERIGO.
59
2. TEORIA PRAGMÁTICA
(jurisprudência brasileira): mesmo
sentido de resolução.
“NÃO DÁ MAIS” – não interessa
mais o vínculo contratual
Aplica-se, especialmente, a
contratos de atividades ou serviços
por tempo indeterminado.
Normalmente, os contratos trazem
uma cláusula resolutiva expressa.
EXEMPLOS: resilição de contrato de
linha de celular ou de canal por
assinatura ou renúncia de mandato
ou manifestação do locatário de
não continuar na locação.
Pergunta de prova oral: que nome
se dá ao ato jurídico que
concretiza uma resilição? Depende
do tipo de resilição:
BILATERAL: é o DISTRATO
UNILATERAL: é a DENÚNCIA
Havendo uma cláusula resolutória,
a resolução é imediata.
O que é EXCEPTIO NOM
ADIMPLENTI CONTRACTUS?
Trata-se de uma defesa conferida à
parte demandada, no sentido de
apontar o descumprimento prévio
da prestação cabível à parte
adversa.
REQUISITO: notificação prévia, para
a denúncia, (artigo 473, parágrafo
único)
Sem a cláusula resolutória, o
inadimplemento demanda uma
notificação para a resolução.
Vamos a cada uma delas:
A) Resolução
O direito à resolução do contrato é considerado potestativo e tem três efeitos: desconstituir o negócio (eficácia
desconstitutiva); restituir as partes ao “status quo ante” (eficácia restitutória); e, provada a culpa, obter
indenização pelos danos advindos da resolução (eficácia indenizatória). Nesse sentido as monografias de Des.
Araken de Assis e Min. Ruy Rosado de Aguiar
A.1. Inexecução voluntária com dolo ou culpa
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a execução do contrato ou a sua resolução, nos dois casos com
perdas e danos.
60
Lembra-se do trespasse? Pode exigir que a parte entregue o estabelecimento (ex.: de execução forçada).
Art. 475, CC. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe
o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
CPC/73 – Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra
parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito
do contrato a ser firmado. Obs.: no CPC/2015, não existe artigo correspondente para esse dispositivo.
A.2. Inexecução involuntária sem dolo e sem culpa
Resolução do contrato sem perdas e danos.
Ex.: caso fortuito (imprevisível) e força maior (previsível, mas inevitável). Em regra, se expressamente não tiver
se responsabilizado ou se expressa essa responsabilização em lei.
Ex.: comodatário quando, ao invés de salvar a coisa emprestada, salva a sua; devedor em mora.
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente
não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível
evitar ou impedir.
Obs.: Resolve-se a obrigação quando se torna impossível o seu cumprimento (art. 106), uma vez que ninguém
pode fazer o impossível (insolvência do devedor é impossibilidade relativa).
Obs.: O Enunciado nº 166 do CJF ainda prevê a hipótese de frustração do fim do contrato, que não se confunde
com a impossibilidade da prestação: 166 – Arts. 421 e 422 ou 113: A frustração do fim do contrato, como
hipótese que não se confunde com a impossibilidade da prestação ou com a excessiva onerosidade, tem guarida
no Direito brasileiro pela aplicação do art. 421 do Código Civil – FUNÇÃO SOCIAL.
A.3. Resolução por onerosidade excessiva
Trata-se da consagração da Teoria da Imprevisão (tem origem na cláusula rebus sic stantibus) para a resolução
do contrato. Vimos na revisão e agora na resolução.
Essa extrema vantagem NÃO é um elemento essencial nem para revisar nem para resolver.
61
Há dois requisitos na essência: imprevisibilidade e onerosidade excessiva.
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA: TRF5: CIVIL. SFH. MÚTUO. REVISÃO. CLÁUSULA DE SALDO RESIDUAL.
ONEROSIDADE EXCESSIVA. NULIDADE. APLICAÇÃO DO CDC.
1. A jurisprudência desta Corte vem se firmando no sentido da abusividade da cláusula que prevê a
responsabilização do mutuário pelo pagamento do saldo devedor residual após a quitação de todas as parcelas
do contrato de financiamento habitacional concretizado no âmbito do SFH.
2. A responsabilização imposta aos mutuários de pagar "eventual saldo devedor residual", mostra-se contrária
aos princípios da equidade e da boa-fé objetiva sempre presente, mesmo implicitamente, em nosso
ordenamento jurídico.
3. Na hipótese de total adimplemento do financiamento, revela-se abusiva a previsão de saldo devedor residual
a ser pago no valor de R$ 48.326,46 (quarenta e oito mil, trezentos e vinte e seis reais e quarenta e seis
centavos).
4. Reforma da sentença para declarar nula a cláusula com previsão de saldo residual, reconhecida a onerosidade
excessiva.
5. Honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela parte vencida, fixados em R$2.000,00 (dois mil reais),
nos termos do artigo 20, parágrafos 3° e 4° do CPC.
6. Apelação provida (PROCESSO: 00038348420114058201, AC561187/PB, RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL
MARCELO NAVARRO, Terceira Turma, JULGAMENTO: 05/09
*#ATENÇÃO #PEGADINHA #CAIMUITOEMPROVA:
A sentença tem efeitos ex tunc, mas só até a data da CITAÇÃO.
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar
excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e
imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar
retroagirão à data da citação.
Na ação de resolução é possível rever o contrato aplicando-se os artigos 479 e 480 do CC. Para Daniel
Assunção Neves esse oferecimento se dá por pedido contraposto. E para endossar essa tese há o enunciado
367 – Art. 479. Em observância ao princípio da conservação do contrato, nas ações que tenham por objeto a
resolução do pacto por excessiva onerosidade, pode o juiz modificá-lo equitativamente,desde que ouvida a
parte autora (o autor tem que concordar. Se fosse reconvenção não teria essa exigência), respeitada a sua
vontade e observado o contraditório.
62
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se – reconvenção (transformaria em ação de revisão)?
Pedido contraposto? – o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua
prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva. – Possibilita
a revisão de contratos unilaterais por pedido sucessivo do autor da ação. Ex.: mútuo oneroso ou mútuo
feneratício – emprestar dinda a juros (unilateral e oneroso). Depois que eu te dei cinco reais, só tem dever seu,
por isso ser unilateral. É oneroso porque tem diminuição patrimonial de uma das partes e a outra tem que
pagar.
*#DEOLHONAJURIS #DIZERODIREITO #STJ: Pessoa celebrou contrato de mútuo feneratício com instituição
financeira. Por algum motivo (ex: nulidade, ato ilícito, abusividade etc.) o mutuário ingressou com ação judicial
pedindo a resolução do contrato e a restituição das parcelas pagas. Se esta ação for julgada procedente, o
mutuário terá direito de receber os valores pagos acrescidos de juros remuneratórios no mesmo percentual
que era previsto no contrato para ser cobrado pelo banco mutuante? NÃO. O mutuário que celebrar contrato
de mútuo feneratício com a instituição financeira mutuante, não tem direito de pedir repetição do indébito
com os mesmos índices e taxas de encargos previstos no contrato. Tese aplicável a todo contrato de mútuo
feneratício celebrado com instituição financeira mutuante: “Descabimento da repetição do indébito com os
mesmos encargos do contrato”. STJ. 2ª Seção. REsp 1.552.434-GO, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado
em 13/06/2018 (recurso repetitivo) (Info 628). #IMPORTANTE
A.4. Cláusula resolutiva tácita
É uma previsão legal que associa a extinção do contrato a uma condição somada ao inadimplemento. Depende
de interpelação JUDICIAL. Ex.: exceção de contrato não cumprido. Exemplo de Exceptio doli.
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o
implemento da do outro.
Efeito resolutivo: se, em um contrato bilateral, ambas as partes não cumprirem com suas obrigações, o
contrato estará extinto, desde que isso seja alegado em processo judicial (porque depende de interpelação
judicial). Ex.: celebramos uma compra e venda verbal de um veículo. Eu não entreguei o veículo e você não
pagou. Está extinto? NÃO. Isso precisa ser suscitado numa inicial ou defesa. Se houvesse uma cláusula
expressa não precisaria do judiciário. Se eu vender esse carro a terceiro você pode depositar o valor em juízo e
tomar o bem, por isso precisa ir ao judiciário.
63
OBS.: Exceptio non rite (uma das partes) adimpleti contractus – descumprimento parcial de uma das partes ou
sua iminência (art. 477). Se, em um contrato bilateral, uma parte perceber que há risco que a outra parte não
cumpra a sua obrigação, poderá exigir o cumprimento antecipado ou garantias, sob pena de resolução. É a
quebra antecipada do contrato. A redação do art. 477 é péssima. Ex.: eu te forneço tecido no interior e você
sempre me paga em cheque pré-datado. Há um boato no interior que você está quebrado. Eu vou te interpelar
judicialmente: ou você me paga antes ou você me dá garantias de que vai cumprir esse nosso contrato. Se
você não faz nenhum dos dois, o contrato vai ser extinto.
Art. 477. Se, depois de concluído – CELEBRADO – o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes
diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou,
pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê
garantia bastante de satisfazê-la.
Obs.: cláusula solve et repet – paga e depois pede. É uma cláusula de renúncia aos artigos 476 e 477. Renuncia
ao direito de alegar a exceção do contrato não cumprido. É válida, desde que não seja contrato de adesão, de
consumo, com vulnerável – art. 424. Art. 424. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a
renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio.
B) Resilição – VONTADE DAS PARTES
B.1. Bilateral
As partes, de comum acordo, querem a resolução do contrato, o que se dá pelo distrato.
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
B.2. Unilateral
Nos casos previstos em lei de forma expressa ou implícita, mediante notificação judicial ou extrajudicial.
Denúncia é mero exemplo. Exemplos:
Denúncia vazia – cabe na prestação de serviços e locação.
Revogação – mandato, doação por parte do doador.
Renúncia – mandato por parte do mandatário.
Exoneração unilateral – fiança sem prazo determinado.
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Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante
denúncia – é espécie – notificada à outra parte.
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos
consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo
compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.
Obs.: continuidade compulsória do contrato. Tem fundamento na boa-fé objetiva e na função social do
contrato. A resilição aqui será postergada diante de investimentos consideráveis realizados no contrato. Caso
Nokia (AI 7148853-4/SP 2007) – A Nokia contratou uma empresa para consertar celulares. A empresa investiu
milhões de reais treinando pessoal, comprando material e a Nokia queria a resilição do contrato. TJ/SP
postergou o fim do contrato.
* #OLHAOGANCHO: Se a locação residencial foi celebrada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses,
quando chegar ao fim o prazo estipulado, termina o contrato e o locador poderá pedir a retomada do imóvel
sem a necessidade de apresentar qualquer justificativa. Diz-se, assim, que o locador pode fazer a chamada
“denúncia vazia”. Isso está previsto no art. 46 da Lei nº 8.245/91. Vale ressaltar, contudo, que não é cabível a
denúncia vazia quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as
sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. Em outras palavras, o art. 46 da
Lei nº 8.245/91 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo
igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios
(accessio temporis) para se atingir esse prazo de 30 meses. Ex: o contrato de locação foi celebrado por 12
meses; depois foi prorrogado mais duas vezes, totalizando 36 meses; não se aplica o art. 46 porque o período
mínimo de 30 meses foi alcançado com prorrogações. STJ. 3ª Turma. REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo
Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017 (Info 615).
*#NOVIDADELEGISLATIVA #ATENÇÃO: A Lei nº 13.768/2018 altera as Leis nos 4.591, de 16 de dezembro de
1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do
adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
#FALAMARCINHO #DIZERODIREITO6:
NOÇÕES GERAIS
Incorporação imobiliária
Incorporação imobiliária é a atividade desenvolvida por um incorporador (pessoa física ou jurídica) por meio da
qual ele planeja a construção de um condomínio com unidades autônomas (ex: um prédio com vários
apartamentos) e, antes mesmo de iniciar a edificação, já aliena as unidades para os interessados e, com os
recursos obtidos, vai construindo o projeto.
6
Comentáriosretirados do site https://www.dizerodireito.com.br/2018/12/lei-137862018-disciplina-resolucao-do.html, de
autoria do professor e juiz federal Márcio Cavalcante.
65
Nas palavras do Min. Luis Felipe Salomão, “a expressão incorporação imobiliária designa a iniciativa do
empreendedor que, com a venda antecipada das unidades autônomas, obtém capital necessário para a
construção de edifício de apartamentos, sob o regime condominial” (REsp 1.537.012-RJ).
Assim, por meio da incorporação imobiliária, é realizada a venda antecipada de unidades imobiliárias com o
objetivo de obter recursos para a construção e entrega, no futuro, das unidades habitacionais.
Lei nº 4.591/64
A Lei nº 4.591/64 trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Parte da Lei nº 4.591/64 foi revogada pelo Código Civil de 2002.
O art. 28, que continua em vigor, assim conceitua incorporação imobiliária:
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito
de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas.
Lei nº 6.766/79
A Lei nº 6.766/79 dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e prevê os requisitos necessários para que seja
estabelecido um loteamento.
Sobre o que trata a Lei nº 13.786/2018
A Lei nº 13.786/2018 altera a Lei nº 4.591/64 e a Lei nº 6.766/79, para disciplinar a resolução do contrato por
inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo
urbano.
ALTERAÇÕES NA LEI 4.591/64
A Lei nº 13.786/2018 acrescentou três novos artigos à Lei nº 4.591/64.
Foram inseridos os arts. 35-A, 43-A e 67-A:
ART. 35-A: QUADRO-RESUMO
Quadro-resumo
O quadro-resumo é uma parte (um anexo) dos contratos imobiliários (promessa de compra e venda, cessão de
unidade autônoma etc) na qual haverá uma síntese contendo os dados principais do ajuste.
O quadro-resumo é muito comum na prática imobiliária.
O novo art. 35-A da Lei nº 4.591/64, inserido pela Lei nº 13.786/2018, prevê agora expressamente que os
contratos de...
• compra e venda;
• promessa de venda;
• cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária
.... deverão ser iniciados por quadro-resumo.
Conteúdo do quadro-resumo
Além disso, o art. 35-A determina o conteúdo deste quadro-resumo.
O quadro-resumo deverá conter:
66
I - o preço total a ser pago pelo imóvel;
II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o
valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período
de aplicação de cada um;
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução
contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque
negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de
incidência e o sistema de amortização;
VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de
arrependimento previsto no art. 49 do CDC, em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da
sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo
incorporador;
X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia
real do financiamento destinado à construção do investimento;
XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de
registro de imóveis competente;
XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da
intempestividade prevista no art. 43-A da Lei nº 4.591/64.
O que acontece se estiver faltando alguma das informações obrigatórias acima listadas?
Deverá ser concedido prazo de 30 dias para que a empresa faça o aditamento do contrato com o saneamento
da omissão.
Se, mesmo após esse prazo, a omissão não for corrigida, o adquirente poderá rescindir o contrato por justa
causa.
Inciso VI do art. 35-A (consequências do desfazimento do contrato)
Vimos acima que umas das informações obrigatórias que deverá constar no quadro-resumo diz respeito às
consequências do desfazimento do contrato. Essa exigência está consignada no inciso VI do art. 35-A:
Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades
autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:
(...)
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução
contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque
negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
Veja que o legislador se preocupou em exigir que as penalidades aplicáveis e os prazos para devolução dos
valores ao adquirente estejam destacados em negrito no quadro-resumo.
Além disso, a Lei fala também que o adquirente deverá fazer uma assinatura especificamente neste trecho do
contrato, demonstrando, assim, que lhe foi chamada a atenção para essa cláusula. Isso está previsto no § 2º do
art. 35-A:
§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo,
dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas
67
cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro
de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).
ART. 43-A: CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA
O que é cláusula de tolerância?
Irei explicar a partir do seguinte exemplo:
João desejava comprar um apartamento e procurou uma incorporadora imobiliária. Ele celebrou, então, um
contrato de promessa de compra e venda com a incorporadora para aquisição de um apartamento que estava
sendo construído e que seria entregue em 05/05/2017.
O comprador comprometeu-se a pagar todos os meses uma determinada quantia e a incorporadora obrigou-se
a entregar o apartamento nesta data futura e certa.
Ocorre que a cláusula 5.1.3 do ajuste previa que a construtora pode prorrogar esse prazo de entrega em mais
180 dias, ou seja, pode atrasar a entrega.
O contrato previa que se a construtora não cumprisse a data de 05/05/2017, mas entregasse o imóvel dentro do
prazo de 180 dias, ela não teria que pagar multa ou qualquer espécie de indenização ao adquirente.
Essa previsão é chamada de “cláusula de tolerância” ou “prazo de tolerância”.
A “cláusula de tolerância” é válida ou abusiva?
SIM. A jurisprudência do STJ considera que a cláusula de tolerância é válida.
Assim decidiu o STJ recentemente:
Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção
que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612).
Existem, no mercado, diversosfatores de imprevisibilidade que podem afetar negativamente a construção de
edificações e onerar excessivamente os incorporadores e construtoras, tais como intempéries, chuvas, escassez
de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
Assim, diante da complexidade desse negócio, é justificada a existência de uma cláusula contratual prevendo a
possibilidade de eventual prorrogação do prazo de entrega da obra.
Não se verifica também, para fins de mora contratual, nenhuma desvantagem exagerada em desfavor do
consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas.
É que a disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado
de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área, sobretudo para
amenizar o risco da atividade, haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande
magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço
final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente.
De fato, quanto maior o risco do empreendimento, maior o preço final ao consumidor.
Prazo máximo de tolerância: 180 dias
O STJ afirmava, contudo, que esse prazo de tolerância deveria ser de, no máximo, 180 dias, visto que, por
analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento
(arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/64 e 12 da Lei nº 4.864/65) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane
vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).
Assim, a cláusula de tolerância que estipulasse prazo de prorrogação superior a 180 (cento e oitenta) dias era
considerada abusiva, devendo ser desconsiderados os dias excedentes.
68
Dever de informação
Vale ressaltar, por fim, que o incorporador terá que informar claramente o consumidor, inclusive em ofertas,
informes e peças publicitárias, do eventual prazo de prorrogação para a entrega da unidade imobiliária, sob
pena de haver publicidade enganosa, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil.
Validade da cláusula de tolerância foi inserida expressamente na Lei
A Lei nº 13.786/2018 acrescentou na Lei nº 4.591/64 a previsão expressa da validade da cláusula de tolerância.
Confira o dispositivo inserido:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente
como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e
destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de
qualquer penalidade pelo incorporador.
Se o empreendimento for entregue após os 180 dias de tolerância:
O adquirente poderá pedir cumulativamente:
• a resolução do contrato;
• a devolução de todo o valor que pagou; e
• o pagamento da multa estabelecida.
A incorporadora deverá fazer o pagamento em até 60 dias corridos, contados da resolução, acrescidos de
correção monetária.
É isso que prevê o novo § 1º do art. 43-A:
§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não
tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução
da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados
da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
Adquirente pode optar por não pedir a resolução do contrato
O adquirente pode decidir que, mesmo tendo sido ultrapassado o prazo de tolerância, ele não quer a resolução
do contrato.
Neste caso, este adquirente, quando receber o imóvel, terá direito à indenização de 1% do valor efetivamente
pago à incorporadora, para cada mês de atraso, acrescido de correção monetária.
Veja a redação do § 2º do art. 43-A:
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e
não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da
unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de
atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
Não é possível cumular a multa do § 1º com a sanção do § 2º
A multa do § 1º é devida pela inexecução total da obrigação (houve a resolução do contrato).
O § 2º, por sua vez, prevê uma indenização para a mora (o contrato não foi desfeito, tendo sido apenas
cumprido com atraso).
Assim, as sanções têm natureza jurídica e finalidade diversas, sendo, portanto, inacumuláveis, conforme prevê o
§ 3º do art. 43-A:
§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma
poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.
69
ART. 67-A: DESFAZIMENTO DO CONTRATO
Extinção do contrato
Existem algumas espécies (formas) de extinção do contrato.
Para os fins desta Lei, preciso explicar a você duas delas:
a) RESILIÇÃO:
Ocorre quando o contrato é rescindido por vontade das partes.
A resilição pode ser unilateral (quando só uma das partes quis a resolução) ou bilateral (quando ambas as partes
optaram por essa solução).
A resilição bilateral é chamada de DISTRATO.
Veja o que diz o Código Civil:
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante
denúncia notificada à outra parte.
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos
consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo
compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.
Vale ressaltar que os contratos de incorporação imobiliária não admitem resilição unilateral, conforme prevê
expressamente a Lei nº 4.591/64:
Art. 32 (...)
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades
autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo
direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de
insolvência posterior ao término da obra.
b) RESOLUÇÃO:
Ocorre quando o contrato é extinto em razão do descumprimento daquilo que havia sido combinado.
Importante esclarecer que esse “descumprimento” pode ter sido:
• voluntário (inexecução voluntária): quando o descumprimento ocorreu por dolo ou culpa do devedor;
• involuntário (inexecução involuntária): quando o descumprimento se deu por uma circunstância alheia à
vontade do devedor.
Art. 67-A trata sobre distrato e resolução por inadimplemento do adquirente
A Lei nº 13.786/2018 acrescentou o art. 67-A à Lei nº 4.591/64, tratando, de forma detalhada, sobre o
desfazimento do contrato em caso de:
a) distrato; e de
b) resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente.
Distrato
Como vimos, o distrato ocorre quando as duas partes escolhem romper o contrato. Por isso, o distrato é
também chamado de resilição bilateral.
Resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente
Aqui o contrato foi extinto porque o adquirente não cumpriu com a sua obrigação.
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Se houver distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, ele perderá tudo que pagou à
imobiliária?
NÃO. Isso porque o art. 53 do CDC proíbe a chamada “cláusula de decaimento”.
Cláusula de decaimento é aquela que estabelece que o adquirente irá perder todas as prestações pagas durante
o contrato caso se mostre inadimplente ou requeira o distrato.
Veja o que diz o art. 53 do CDC:
Art. 53. Nos contratosde compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem
como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam
a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Mas a construtora poderá reter uma parte do valor que já foi pago pelo adquirente caso este desista do
negócio?
SIM. Antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do STJ definiu que a resolução do contrato de promessa de
compra e venda de imóvel por culpa (ou por pedido imotivado) do consumidor gera o direito de retenção, pelo
fornecedor, de parte do valor pago.
O STJ possui vários precedentes dizendo que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações
pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas
administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e
taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.
Existem julgados do STJ afirmando que o percentual máximo que o promitente-vendedor poderia reter seria o
de 25% dos valores já pagos, devendo o restante ser devolvido ao promitente comprador. Nesse sentido: STJ. 2ª
Seção. EAg 1138183/PE, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 27/06/2012.
Veja um precedente do STJ de 2012 que espelha esse entendimento:
É abusiva a cláusula de distrato, fixada no contrato de promessa de compra e venda imobiliária, que estabeleça
a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das
parcelas adimplidas pelo consumidor distratante.
Vale ressaltar, no entanto, que a jurisprudência entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte
das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as
despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de
tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.
STJ. 4ª Turma. REsp 1132943-PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013 (Info 530).
O que fez a Lei nº 13.786/2018?
A Lei nº 13.786/2018 inseriu na Lei nº 4.591/64 boa parte desse entendimento do STJ acima exposto. Podemos
assim resumir o novo art. 67-A:
Situação
O que o adquirente
terá direito?
O que o incorporador
poderá reter?
Se o desfazimento ocorreu depois de
entregue a unidade
Desfazimento do
contrato em razão de:
1) distrato; ou
2) inadimplemento do
adquirente
Restituição das
quantias que
houver pago
diretamente ao
incorporador, com
correção
monetária.
1) a integralidade da
comissão de
corretagem.
2) pena convencional:
• 25% da quantia paga
pelo adquirente;
• 50% em caso de
O adquirente responderá também
pelos seguintes valores:
1) impostos reais sobre o imóvel;
2) cotas de condomínio e associações
de moradores;
3) valor correspondente à fruição do
imóvel, equivalente à 0,5% sobre o
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incorporação submetida
ao regime do
patrimônio de afetação.
valor atualizado do contrato, pro rata
die;
4) demais encargos incidentes sobre
o imóvel e despesas previstas no
contrato.
Obs: para exigir a pena convencional, o incorporador não precisa demonstrar que sofreu prejuízo.
Veja a redação do caput do art. 67-A:
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante
distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das
quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente
estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de corretagem;
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.
Outras despesas que terão que ser pagas pelo adquirente:
Se o desfazimento do contrato ocorreu depois de a unidade estar pronta e entregue ao adquirente, significa que
ele teve disponibilidade sobre o bem (posse direta).
Nesse período, incidiram impostos e outros encargos financeiros decorrentes dessa disponibilidade (ex: IPTU,
taxa de lixo, cotas condominiais etc.).
Além disso, o adquirente morou neste imóvel (ou pelo menos teve a possibilidade de morar ou alugar). Teve a
disponibilidade econômica sobre o bem.
Pensando nisso, o legislador determinou que o adquirente deverá pagar também por essas despesas. Veja:
§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em
caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes
valores:
I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor
atualizado do contrato, pro rata die;
IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
§ 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos
mediante compensação com a quantia a ser restituída.
§ 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos
valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.
Em quanto tempo deverá ocorrer a devolução dos valores ao adquirente?
Vimos acima que o adquirente terá direito à restituição das quantias que houver pago ao incorporador, com
correção monetária. Indaga-se: em quanto tempo a incorporadora deverá promover essa devolução?
POSIÇÃO DO STJ: IMEDIATAMENTE LEI Nº 13.786/2018:
Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel submetido
ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
• Quando a incorporação estiver submetida ao regime
do patrimônio de afetação: o incorporador restituirá
os valores pagos pelo adquirente no prazo máximo de
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a imediata restituiçãodas parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.
30 dias após o habite-se ou documento equivalente
expedido pelo órgão público municipal competente.
• Caso a incorporação não esteja submetida ao regime
do patrimônio de afetação: o pagamento será
realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias,
contado da data do desfazimento do contrato.
É o que preveem os §§ 5º e 6º do art. 67-A:
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts.
31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos
neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das
parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente
expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso
II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
§ 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº
10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver
remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcelaúnica, após o prazo de
180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.
Se o incorporador conseguir revender rapidamente a unidade devolvida pelo adquirente, estes prazos deverão
ser reduzidos e a restituição será em até 30 dias:
§ 7º Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste
artigo, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.
§ 8º O valor remanescente a ser pago ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com
base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.
Perceba, portanto, que os §§ 5º e 6º do art. 67-A, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, afrontam o teor
da Súmula 543 do STJ.
Não existe um dispositivo no CDC que afirme expressamente que a devolução das parcelas deve ser imediata.
No entanto, para o STJ, a demora na restituição viola o art. 51, II e IV, do CDC:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos
e serviços que:
(...)
II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código;
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem
exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
O adquirente não terá que pagar a cláusula penal prevista no contrato se conseguir vender a unidade para
outra pessoa e esta seja “aprovada” pelo incorporador
§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao
desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações
originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da
capacidade financeira e econômica do comprador substituto.
Direito de arrependimento
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O CDC prevê o chamado “direito de arrependimento”, nos seguintes termos:
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 (sete) dias a contar de sua assinatura ou do ato
de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços
ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.
A Lei nº 13.786/2018 acrescenta dispositivo à Lei nº 4.591/64 determinando expressamente a aplicação do
“direito de arrependimento” aos contratos envolvendo incorporação imobiliária que ocorrem em estandes de
vendas e fora da sede do incorporador. Confira o § 10 inserido:
§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o
exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de
todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
A Lei exige que o direito de arrependimento seja demonstrado por meio de carta registrada com AR:
§ 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta
registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo
a que se refere o § 10 deste artigo.
§ 12. Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o
direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária,
conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art. 32 (...)
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades
autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo
direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de
insolvência posterior ao término da obra.
Instrumento de distrato pode estabelecer regras diferentes das que foram estipuladas acima
O distrato, conforme vimos, ocorre quando as duas partes concordam em desfazer o contrato.
Como se trata de um novo acordo, é possível que as regras do distrato sejam combinadas entre as partes.
Assim, em tese, as partes podem até mesmo estabelecer regras diferentes daquelas previstas na Lei nº
4.591/64.
Foi o que estabeleceu o novo § 13 do art. 67-A:
§ 13. Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições
diferenciadas das previstas nesta Lei.
Importante, no entanto, esclarecer que essa liberdade das partes não é absoluta (ilimitada). Isso porque não é
possível que sejam estabelecidas condições extremamente desvantajosas ao adquirente-consumidor, sob pena
de afronta ao art. 51, IV, do CDC.
Leilão
§ 14. Nas hipóteses de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com
ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda com pacto adjeto de
alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de execução judicial ou de procedimento
extrajudicial de execução ou de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na
respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral.
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ALTERAÇÕES NA LEI 6.766/79
Vejamos agora as modificações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 na Lei nº 6.766/79 (dispõe sobre o
parcelamento do solo urbano e prevê os requisitos necessários para que seja estabelecido um loteamento).
ART. 26-A: QUADRO-RESUMO
Assim como fez em relação à Lei nº 4.591/64, a Lei nº 13.786/2018 acrescentou um dispositivo à Lei nº 6.766/79
exigindo o quadro-resumo nos contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento.
Valem os mesmos comentários que fiz acima para o quadro-resumo da Lei nº 4.591/64.
Confira agora o art. 26-A que foi inserido:
Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados
por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:
I - o preço total a ser pago pelo imóvel;
II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
III - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período
de aplicação de cada um;
V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução
contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado
para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de
incidência e o sistema de amortização;
VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de
arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do
Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do
estabelecimento comercial;
VIII - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;
IX - informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;
X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do
cartório de registro de imóveis competente;
XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do
pedido de emissão do termo de vistoria de obras.
§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo
de 30 (trinta)dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não
sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas no inciso V do caput deste
artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a
essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de
setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”
ART. 32-A: RESOLUÇÃO POR FATO IMPUTADO AO ADQUIRENTE
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A Lei nº 13.786/2018 acrescenta o art. 32-A à Lei nº 6.766/79, disciplinando as consequências da resolução do
contrato em caso de fato imputado ao adquirente:
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º
deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente
estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores
pagos os seguintes itens:
I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco
centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da
transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um
desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais,
associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como
tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
Em quanto tempo deverá ocorrer essa devolução? Deverá ser imediata?
NÃO. O pagamento da restituição poderá ocorrer em até 12 parcelas mensais, com início após o seguinte prazo
de carência:
I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 dias após o prazo previsto em contrato
para conclusão das obras;
II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 meses após a formalização da rescisão
contratual.
§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo
de carência:
I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo
previsto em contrato para conclusão das obras;
II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão
contratual.
§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do
valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato,
dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado,
nos termos do art. 32 desta Lei.
As regras acima expostas não se aplicam para alienação fiduciária de bens imóveis
§ 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote
sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997.
Resolução por inadimplemento do adquirente
O caput do art. 34 da Lei nº 6.766/79 estabelece:
Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis
por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição
contratual em contrário.
76
A Lei nº 13.786/2018 acrescenta o § 2º ao art. 34, com a seguinte redação:
Art. 34 (...)
§ 2º No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da constituição em mora, fica o loteador, na hipótese do caput
deste artigo, obrigado a alienar o imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial, nos termos da Lei nº 9.514, de
20 de novembro de 1997.
A Lei nº 13.786/2018 altera também a redação do art. 35 da Lei nº 6.766/79. Compare:
Redação originária Redação dada pela Lei nº 13.786/2018
Art. 35. Ocorrendo o cancelamento do registro por
inadimplemento do contrato e tendo havido o
pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço
ajustado, o Oficial do Registro de Imóveis mencionará
este fato no ato do cancelamento e a quantia paga;
somente será efetuado novo registro relativo ao
mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor
pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado,
ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição
junto ao Registro de Imóveis.
Art. 35. Se ocorrer o cancelamento do registro por
inadimplemento do contrato, e tiver sido realizado o
pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço
ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará
esse fato e a quantia paga no ato do cancelamento, e
somente será efetuado novo registro relativo ao
mesmo lote, mediante apresentação do distrato
assinado pelas partes e a comprovação do pagamento
da parcela única ou da primeira parcela do montante a
ser restituído ao adquirente, na forma do art. 32-A
desta Lei, ao titular do registro cancelado, ou
mediante depósito em dinheiro à sua disposição no
registro de imóveis.
Não havia § 3º. § 3º A obrigação de comprovação prévia de
pagamento da parcela única ou da primeira parcela
como condição para efetivação de novo registro,
prevista no caput deste artigo, poderá ser dispensada
se as partes convencionarem de modo diverso e de
forma expressa no documento de distrato por elas
assinado.
Vigência
As modificações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 entraram em vigor na data de sua publicação
(28/12/2018).
7.4. EXTINÇÃO POR MORTE
Só ocorre nos contratos personalíssimos (intuito personae). Essa extinção é chamada de cessação contratual
(expressão de Orlando Gomes). Contrato cessa pela morte. Ex.: art. 607 (prestação de serviço) e art. 836
(fiança).
8. O QUE FALTOU DESSE ASSUNTO?
77
8.1. O NOVO CÓDIGO CIVIL E OS CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DA SUA VIGÊNCIA
Com a entrada em vigor do novo Código Civil, importantes problemas referentes ao Direito Intertemporal
poderão ser suscitados, exigindo do magistrado redobrada cautela. Um desses problemas diz respeito à
possibilidade de incidência da lei nova em contratos celebrados antes de 11 de janeiro de 2003. Tentando
dirimir eventual conflito de normas, o Código Civil, em seu art. 2035, dispõe que:
Artigo 2035. A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste
Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a
vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada
forma de execução.
Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os
estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.
Segundo esta regra, os negócios jurídicos celebrados antes da entrada em vigor do novo Código continuarão
regidos pelas leis anteriores (Código Civil de 1916, Código Comercial), no que tange aos seus pressupostos de
validade (nulidade e anulabilidade).
Destarte, tomando como exemplo um contrato de mútuo (empréstimo de coisa não fungível) celebrado em
2000, não poderá o intérprete invocar os pressupostos de validade do art. 104 do CC/02, eis que continuará a
ser aplicada a regra anterior do código revogado (art. 82 – agente capaz, objeto lícito, forma prescrita ou não
defesa em lei).
Da mesma forma, não se deve pretenderaplicar as regras da lesão e do estado de perigo (defeitos do negócio
jurídico), inauguradas pelo Código de 2002 (art. 156 e 157), restando ao hermeneuta recorrer a outros meios
de colmatação, eventualmente aplicáveis, e à luz da disciplina normativa anterior.
Por tais razões, um contrato celebrado por um menor de 18 anos, antes de 11 de janeiro (data da entrada em
vigor do novo Código), continua sendo anulável (art. 147, I, CC/16), a despeito da redução da maioridade civil
(18 anos), eis que, à época da celebração do negócio, segundo a lei então vigente, o ato seria considerado
inválido.
Aliás, esta impossibilidade de retroação dos efeitos da lei nova para atingir a validez dos negócios já celebrados
apenas consubstancia a observância da regra constitucional que impõe o respeito ao ato jurídico perfeito (art.
5°, XXXVI, CF).
78
No entanto, se, por um lado, não pode a lei nova atingir a validade dos negócios jurídicos já constituídos, por
outro, se os efeitos do ato penetrarem o âmbito de vigência do novo Código, deverão se subordinar aos seus
preceitos,salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução. Esta parte final do caput
deverá causar polêmica, e abrir margem à insegurança jurídica (MÁRIO DELGADO = direito intertemporal).
(ANTONIO JEOVÁ DOS SANTOS = a segunda parte é inconstitucional).
Para melhor entendê-lo, cumpre-nos marcar, neste ponto, um divisor de águas: quanto ao aspecto de sua
validade, não poderá o Código de 2002 atingir negócios celebrados antes da sua vigência; no entanto, quanto ao
seu aspecto eficacial, ou seja, de executoriedade ou produção de seus efeitos, caso estes invadam o âmbito
temporal de vigência da nova lei, estarão a esta subordinados.
Um exemplo. Imaginemos um contrato de financiamento celebrado em 1999, de execução repetida no tempo
(trato sucessivo), em que o financiado se obrigou a pagar, mensalmente, prestações pecuniárias à instituição
financeira pelo prazo de 5 anos. Pois bem. Entra em vigor o novo Código Civil. Este, por expressa dicção legal,
não poderá interferir na validade do negócio celebrado, embora os efeitos do contrato – de execução protraída
no tempo – se sujeitem às suas normas (art. 2035). Com isso, regras como as relativas à “resolução por
onerosidade excessiva” (arts. 478 a 480), à “correção econômica das prestações pactuadas” (art. 317), ao
“aumento progressivo de prestações sucessivas” (art. 316), ou às “perdas e danos” (arts. 402 a 405), para citar
apenas alguns exemplos, poderão ser imediatamente aplicadas aos negócios jurídicos já constituídos, por
interferirem, apenas, em seu campo eficacial ou de executoriedade. EXEMPLO: desconsideração da
personalidade jurídica, porque atinge o plano da eficácia.
Entretanto, nos termos da parte final do art. 2035, se as partes houverem previsto outra forma de execução, a
exemplo da execução instantânea (que se consuma imediatamente, em um só ato), ou se afastaram a
incidência de determinadas regras consagradas na lei nova – que não tenham substrato de ordem pública – a
exemplo do aumento progressivo das prestações sucessivas, poderá ser evitada a incidência da nova lei.
Mas observe: determinadas normas, como a que prevê a resolução por onerosidade excessiva ou a correção
econômica das prestações pactuadas, em nosso pensamento, por seu indiscutível caráter publicístico e social,
não podem, aprioristicamente, ser afastadas pela vontade das partes.
Finalmente, o parágrafo único do artigo sob comento, utilizando linguagem contundente, determina que
“nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este
Código para assegurar a função social dos contratos e da propriedade”.
Utilizando a expressão “nenhuma convenção”, o legislador impõe a todos os negócios jurídicos, não importando
se celebrados antes ou após a entrada em vigor do novo Código, a fiel observância dos seus preceitos de ordem
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pública, especialmente a função social da propriedade e dos contratos. Assim, contratos que violem regras
ambientais ou a utilização econômica racional do solo, assim como as convenções que infrinjam deveres anexos
decorrentes da cláusula de boa-fé objetiva (lealdade, respeito, assistência, confidencialidade, informação),
expressamente prevista no art. 422 do novo Código, não poderão prevalecer, ante a nova ordem civil.
Muitos autores têm defendido que por meio desse dispositivo, há a extinção de toda e qualquer cláusula
leonina.
8.2. CONTRATOS BANCÁRIOS – JURISPRUDÊNCIA DO STJ
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA: A decisão abaixo constitui um resumo de toda jurisprudência do STJ em tema
de contratos bancários. A questão da TAC/TEC foi riscada, tendo em vista recente alteração jurisprudencial.
1. INSCRIÇÃO/MANUTENÇÃO DO DEVEDOR EM CADASTRO DE INADIMPLENTES:
1.1 Observância do que for decidido no mérito do processo: a inscrição/manutenção do nome do devedor em
cadastro de inadimplentes decidida na sentença ou no acórdão observará o que for decidido no mérito do
processo (REsp n.º 1.061.530/RS, submetido ao art. 543-C do CPC/73, atual 1.036 do CPC/2015).
1.2 Necessidade de caracterização da mora: caracterizada a mora, correta a inscrição/manutenção (REsp n.º
1.061.530/RS, submetido ao art. 543-C do CPC/73, atual 1.036 do CPC/2015).
2. REVISÃO DE CONTRATOS EXTINTOS: Possibilidade: a renegociação de contrato bancário ou a confissão da
dívida não impede a possibilidade de discussão sobre eventuais ilegalidades dos contratos anteriores (Súmula
286/STJ).
3. REVISÃO DE OFÍCIO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS:
3.1 Impossibilidade: nos contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de ofício, da abusividade das
cláusulas (Súmula 381/STJ).
4. TAC/TEC, ENCARGOS SIMILARESE FORMA DE COBRANÇA DO IOF:
4.1 Legalidade, salvo abusividade no caso concreto: a vedação à cobrança da taxa de abertura de crédito (TAC),
da tarifa de emissão de carnê (TEC) e de encargos similares depende da demonstração de sua abusividade no
caso concreto. (Recurso Especial n.º1.270.174/RS, Segunda Seção). Ressalva do ponto de vista do relator. Com o
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novo entendimento, a TAC (taxa de abertura de crédito) e a TEC (taxa de emissão de boleto) somente podem
ser cobradas até abril de 2008. A partir de então não há mais autorização do CMN.
4.2 Legalidade da cobrança do IOF de forma diluída, sobre as parcelas do financiamento, salvo abusividade no
caso concreto: o reconhecimento da abusividade da cobrança do IOF de forma diluída, sobre as parcelas do
financiamento, exige, no caso concreto, a comprovação do desequilíbrio contratual (AgRg no REsp
n.º1.003.911/RS).
5. CORREÇÃO MONETÁRIA:
5.1 Vinculação à TJLP: a Taxa de Juros de Longo Prazo (TJLP) pode ser utilizada como indexador de correção
monetária nos contratos bancários (Súmula 288/STJ).
5.2 Vinculação à TBF: a Taxa Básica Financeira (TBF) não pode ser utilizada como indexador de correção
monetária nos contratos bancários(Súmula 287/STJ). (ATBF, por ser remuneração de capital - juros, é inservível
como fator de correção monetária e conflita com o sistema de proteção ao consumidor)
5.3 Vinculação à TR: a Taxa Referencial (TR) é indexador válido para contratos posteriores à Lei n. 8.177/91,
desde que pactuada (Súmula 295/STJ).
6. JUROS COMPENSATÓRIOS:
6.1. Ausência de juntada do contrato ou ausência de pactuação: não juntado o contrato ou ausente a fixação
da taxa no contrato, o juiz deve limitar os juros à média de mercado nas operações da espécie, divulgada pelo
Bacen, salvo se a taxa cobrada for mais vantajosa para o cliente.(REsp n.º 1.080.507/RJ e REsp n.º
1.112.879/PR, submetido o art. 543-C do CPC, atual 1.036 do CPC/2015).
6.2. Possibilidade de pactuação de taxa superior a 12% ao ano: a estipulação de juros remuneratórios
superiores a 12% ao ano, por si só, não indica abusividade(Súmula 382/STJ). Ausência de abusividade pela
simples pactuação de taxa superior à media do mercado: a simples pactuação de taxa de juros remuneratórios
superior à taxa média do mercado não denota, por si só, abusividade (voto condutor do REsp n.º 1.061.530/RS,
submetido ao art. 543-C do CPC, atual 1.036 do CPC/2015).
6.3. Possibilidade, diante de eventual abusividade no caso concreto, de revisão da taxa de juros para a média do
mercado: em qualquer hipótese, é possível a correção para a taxa média se for verificada abusividade nos
juros remuneratórios praticados (REsp n.º 1.112.879/PR, submetido o art. 543-C do CPC, atual 1.036 do
CPC/2015).
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6.4. Possibilidade de cobrança no período de inadimplência: os juros remuneratórios, não cumuláveis com a
comissão de permanência, são devidos no período de inadimplência, à taxa média de mercado estipulada
pelo Banco Central do Brasil, limitada ao percentual contratado(Súmula 296/STJ).
7. CAPITALIZAÇÃO MENSAL:
7.1 Admissibilidade após a MP n.º 1.963-17/2000, desde que expressamente pactuada: "É permitida a
capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano em contratos celebrados após 31.3.2000, data da
publicação da Medida Provisória n. 1.963-17/2000 (em vigor como MP 2.170-36/2001), desde que
expressamente pactuada” (REsp n.º 973.827, submetido ao art. 543-C do CPC, atual 1.036 do CPC/2015).
7.2. Forma de pactuação a capitalização dos juros em periodicidade inferior à anual deve vir pactuada de
forma expressa e clara. A previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da
mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada" (REsp n.º 973.827, submetido ao
art. 543-C do CPC, atual 1.036 do CPC/2015).
7.3. Não juntada do contrato ou não reconhecimento da pactuação da capitalização mensal: se não houver a
juntada do contrato ou o Tribunal de origem não reconhecer, no acórdão recorrido, a pactuação expressa da
capitalização mensal (o que compreende a pactuação de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da
mensal),é inviável a capitalização mensal dos juros e, nos termos das Súmulas 05 e 07/STJ, o conhecimento da
alegação do recurso especial relativa à capitalização.
8. MORA:
8.1 Não descaracterização pelo reconhecimento da abusividade de encargos do período de inadimplência ou
pelo simples ajuizamento de ação revisional: não descaracteriza a mora o ajuizamento isolado de ação
revisional, nem mesmo quando o reconhecimento de abusividade incidir sobre os encargos inerentes ao
período de inadimplência contratual (REsp n.º 1.061.530, submetido ao art. 543-C do CPC, atual 1.036 do
CPC/2015).
8.2 Descaracterização com o reconhecimento da abusividade de encargos do período da normalidade
contratual: o reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual
(juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora (REsp n.º 1.061.530, submetido ao art. 543-C do
CPC, atual 1.036 do CPC/2015).
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*8.3 A abusividade de encargos acessórios do contrato não descaracteriza a mora. STJ. 2ª Seção. REsp
1.639.259-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 12/12/2018 (recurso repetitivo) (Info 639).
Obs: o reconhecimento da abusividade dos encargos essenciais exigidos no período da normalidade contratual
descarateriza a mora (STJ. 2ª Seção. REsp 1061530/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 22/10/2008).
9. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA:
9.1 Legalidade: não é potestativa a cláusula contratual que prevê a comissão de permanência, calculada pela
taxa média de mercado apurada pelo Banco Central do Brasil, limitada à taxa do contrato (Súmula 294/STJ).
9.2 Limite: a cobrança da comissão de permanência (...) não pode ultrapassar a soma dos encargos
remuneratórios e moratórios previstos no contrato(Súmula 472/STJ).
9.3 Inacumulabilidade com correção monetária, juros remuneratórios, juros moratórios e multa contratual: Nos
termos das Súmulas 472 e 30/STJ, a cobrança da comissão de permanência exclui, no período da
inadimplência, a exigibilidade dos juros remuneratórios, dos juros moratórios, da multa contratual e da
correção monetária.
9.4 Não juntada do contrato ou não reconhecimento da pactuação da comissão de permanência: se não houver
a juntada do contrato ou o Tribunal de origem não reconhecer, no acórdão recorrido, a pactuação da
comissão de permanência, é inviável a sua cobrança e, nos termos das Súmulas 05 e 07 deste STJ, o
conhecimento da alegação do recurso especial relativa à comissão de permanência.
10. MULTA DE MORA:
10.1 Percentual: a multa de mora, nos contratos bancários pactuados antes da vigência da Lei nº 9.298/1996,
não pode ser superior a 10% do valor da prestação; nos pactuados após a Lei 9.298/96, a multa está limitada a
2% daquele valor (Súmula 285/STJ e art. 52, §1º, do CDC).
11. JUROS MORATÓRIOS:
11.1 Limite: nos contratos bancários não regidos por legislação específica, os juros moratórios poderão ser
convencionados até o limite de 1% ao mês. (Súmula 379/STJ).
12. REPETIÇÃO DO INDÉBITO/COMPENSAÇÃO:
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12.1 Desnecessidade do erro: havendo o pagamento indevido, não é necessária a prova do erro para a
repetição ou a compensação de valores em sede de ação de revisão de contrato bancário submetido ao CDC
(Súmula 322/STJ).
*13. CLÁUSULAS ABUSIVAS E CONTRATOS BANCÁRIOS:
13.1 É abusiva a cláusula que prevê a cobrança de ressarcimento de serviços prestados por terceiros, sem a
especificação do serviço a ser efetivamente prestado. STJ. 2ª Seção. REsp 1.578.553-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, julgado em 28/11/2018 (recurso repetitivo) (Info 639).
13.2 É válida a tarifa de avaliação do bem dado em garantia, bem como da cláusula que prevê o ressarcimento
de despesa com o registro do contrato, ressalvadas: • a abusividade da cobrança por serviço não efetivamente
prestado; e • a possibilidade de controle da onerosidade excessiva, em cada caso concreto. Tarifa de avaliação
do bem dado em garantia: valor cobrado do banco para remunerar o especialista que realiza a avaliação do
preço de mercado do bem dado em garantia. Ressarcimento de despesa com o registro do contrato: valor
cobrado pela instituição financeira como ressarcimento pelos custos que o banco terá para fazer o registro do
contrato no cartório ou no DETRAN. Ex: despesas para registrar a alienação fiduciária de veículo no DETRAN. STJ.
2ª Seção. REsp 1.578.553-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 28/11/2018 (recurso repetitivo)
(Info 639).
13.3 É abusiva a cláusula que prevê o ressarcimento pelo consumidor da comissão do correspondente bancário,
em contratos celebrados a partir de 25/02/2011, data de entrada em vigor da Resolução CMN 3.954/2011,
sendo válida a cláusula no período anterior a essa resolução, ressalvado o controle da onerosidade excessiva.
STJ. 2ª Seção. REsp 1.578.553-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 28/11/2018 (recurso
repetitivo) (Info 639).
13.4 É abusiva a cláusula que prevê o ressarcimento pelo consumidor da despesa com o registro do pré-
gravame, em contratos celebrados a partir de 25/02/2011, data de entrada em vigor da Resolução CMN
3.954/2011, sendo válida a cláusula pactuada no período anterior a essa resolução, ressalvado o controle da
onerosidade excessiva. STJ. 2ª Seção. REsp 1.639.259-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em
12/12/2018 (recurso repetitivo) (Info 639).
13.5 Nos contratos bancários em geral, o consumidor não pode ser compelido a contratar seguro com a
instituição financeira ou com seguradora por ela indicada. STJ. 2ª Seção. REsp 1.639.259-SP, Rel. Min. Paulo de
Tarso Sanseverino, julgado em 12/12/2018 (recurso repetitivo) (Info 639).
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*#DEOLHONAJURIS #DIZERODIREITO #STJ: A mera notícia de decisão judicial determinando a indisponibilidadeforçada dos bens do réu, no cerne de outro processo, com objeto e partes distintas, não possui o condão de
interromper a incidência dos juros moratórios. STJ. 3ª Turma. REsp 1.740.260-RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva, julgado em 26/06/2018 (Info 629).
8.3. CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS
MARIA HELENA DINIZ: os contratos podem ser classificados de acordo com os critérios abaixo identificados:
CONSIDERADOS EM SI MESMOS
RECIPROCAMENTE
CONSIDERADOS
Quanto à natureza da obrigação
Unilaterais ou bilaterais
CONTRATOS PRINCIPAIS ou
CONTRATOS-BASE
Onerosos ou gratuitos
Comutativos ou aleatórios
Formais ou reais
Quanto à forma Consensuais, formais ou reais
Quanto à designação Nominados e inominados
Quanto ao objeto (conteúdo do direito
conferido)
Alienação de bens
Transmissão de uso e gozo
CONTRATOS ACESSÓRIOS ou
CONTRATOS – DERIVADOS
Prestação se serviço
Conteúdo especial
Quanto ao tempo de execução
Execução imediata
Execução mediata
Execução diferida
Quanto à pessoa do contratante Intuito personae ou impessoal
Considerados em si mesmo (principais classificações – Flávio Tartuce)
i. Quanto aos direitos e deveres das partes envolvidas: Bilaterais ou Unilaterais
a) Unilaterais: são os contratos que criam obrigações unicamente para uma das partes, como a doação pura,
por exemplo. Se um só dos contratantes assumir obrigações em face do outro, de tal sorte que os efeitos são
ativos de um lado e passivos do outro, pois uma das partes não se obrigará, não havendo, portanto, qualquer
contraprestação.
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EXEMPLO1: doação pura e simples em que, do concurso de vontades, nascem obrigações somente para o
doador.
EXEMPLO2: depósito, comodato, mútuo gratuito, mandato gratuito.
Os contratos unilaterais requerem duas manifestações de vontade, mas colocam um só dos contratantes na
posição de devedor, ficando o outro como credor.
b) Bilaterais: são os contratos em que cada um dos contratantes é simultânea e reciprocamente credor e
devedor do outro, pois produzem direitos e obrigações para ambos, tendo por característica principal o
SINALAGMA, ou seja, a dependência recíproca de obrigações (CONTRATOS SINALAGMÁTICOS).
Vantagens dos contratos bilaterais:
SOMENTE SE APLICAM AOS CONTRATOS BILATERAIS
EXCEPTIO INANDIMPLETI
CONTRACTUS (CC, art. 476)
Exceção do contrato não cumprido. NÃO se aplica a contratos
unilaterais.
CLÁUSULA RESOLUTIVA TÁCITA
Admite o inadimplemento como condição resolutiva. Os contratos
bilaterais contêm implícita ou explicitamente essa cláusula.
TEORIAS DOS RISCOS
CONTRATOS UNILATERAIS: o contraente a quem o contrato aproveite
responde por culpa e por dolo responde aquele a quem não favoreça.
Princípio da res perit creditori.
CONTRATOS BILATERAIS: cada contratante responde por dolo. Princípio
da res perit debitori.
ARTIGO 477: Se, depois de concluído
o contrato, sobrevier a uma das
partes contratantes diminuição em
seu patrimônio capaz de
comprometer ou tornar duvidosa a
prestação pela qual se obrigou, pode
a outra recusar-se à prestação que
lhe incumbe, até que aquela
satisfaça a que lhe compete ou dê
garantia bastante de satisfazê-la.
Fica a obrigação em suspenso até que seja prestada garantia real ou
fidejussória suficiente, já que as circunstâncias supervenientes de
modificação no patrimônio do devedor alteram os termos contratuais,
permitindo ao contratante que se comprometeu a realizar a sua
prestação em primeiro lugar recusar-se a cumpri-la, até que o outro
satisfaça sua obrigação ou dê garantia bastante de que cumprirá o
prometido.
c) Contrato bilateral imperfeito: é o contrato unilateral que, por circunstâncias acidentais, ocorridas no curso da
execução, geram obrigações para o contratante que não se comprometera. Essa obrigação posterior é eventual.
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Pode ocorrer com o depósito e o comodato quando, por exemplo, surgir para o depositante e o comodante, no
decorrer da execução, a obrigação de indenizar certas despesas realizadas pelo comodatário e pelo depositário.
O contrato bilateral imperfeito subordina-se ao regime dos contratos unilaterais, porque as contraprestações
não nascem com a avença (Carlos Roberto Gonçalves).
ii. Quanto ao sacrifício patrimonial das partes: onerosos e gratuitos
a) Gratuitos ou benéficos: são os contratos em que apenas uma das partes aufere benefício ou vantagem.
b) Onerosos: ambos os contraentes obtêm proveito, ao qual corresponde um sacrifício. A doutrina distingue os
contratos gratuitos propriamente ditos dos contratos desinteressados. Aqueles acarretam uma diminuição
patrimonial a uma das partes, como se dá nas doações puras. Esses, subespécies dos primeiros, não produzem
esse efeito, malgrado beneficiem a outra parte (comodato e mútuo, p.ex.).
iii. Quanto aos riscos que envolvem a prestação: comutativos e aleatórios
Os contratos onerosos subdividem-se em comutativos e aleatórios.
a) Comutativos: são os de prestações certas e determinadas.
b) Aleatórios: caracterizam-se pela incerteza, para as duas partes, acerca das vantagens e sacrifícios que deles
pode advir. A prestação de uma das partes não é conhecida com exatidão no momento da celebração do
negócio jurídico pelo fato de depender da sorte, da álea, que é um fator desconhecido. Tem duas formas básicas
consagradas no CC/02: a) contrato aleatório emptio spei – um dos contratantes toma para si o risco relativo à
própria existência da coisa; b) contrato aleatório rei speratae – o risco versa somente sobre a quantidade da
coisa comprada. O risco, aqui, é menor.
iv. Quanto ao momento de aperfeiçoamento: consensuais e reais
a) Contratos consensuais ou formais: são aqueles que se aperfeiçoam com a simples manifestação do
consentimento.
b) Contratos reais: são os que exigem, para se aperfeiçoar, além do consentimento, a entrega da coisa que lhe
serve de objeto, como os de depósito, comodato ou mútuo, por exemplo. Todos são, também, unilaterais.
v. Nominados e inominados
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a) Nominados: são os que têm designação própria.
b) Inominados: são os que não a têm.
vi. Quanto à previsão legal:
a) Contratos típicos: são os regulados pela lei, os que têm o seu perfil nela traçado.
b) Contratos atípicos: são os que resultam de um acordo de vontades, não tendo, porém, as suas características
e requisitos definidos e regulados na lei (CC, art. 425: É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas
as normas gerais fixadas neste Código – teoria geral dos contratos atípicos).
vii. Quanto à presença de formalidades ou solenidades
a) Contrato formal: exige qualquer formalidade, caso da forma escrita.
b) Contrato informal: não exige qualquer formalidade. É a regra geral.
c) Contrato solene: aquele que exige solenidade pública (lavrar escritura pública).
d) Contrato não solene: não exige solenidade pública.
viii. Quanto ao momento do cumprimento
a) Contrato instantâneo ou de execução imediata: tem aperfeiçoamento e cumprimento de imediato.
b) Contrato de execução diferida: tem o cumprimento previsto de uma só vez no futuro.
c) Contrato de execução continuada ou de trato sucessivo: tem o cumprimento previsto de forma sucessiva ou
periódica no tempo.
ix. Quanto à pessoalidade
a) Contrato pessoal, personalíssimo ou intuito personae: aqueles em que a pessoa do contratante é elemento
determinante de sua conclusão. Não pode ser transmitido, portanto, por ato inter vivos ou causa mortis. Ex.:
fiança.
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b) Contrato impessoal: a pessoa do contratante não é juridicamente relevante.
Reciprocamente considerados (quanto à independência contratual)
a) Contratos principais: são os que existem por si, exercendo sua função e finalidade independentemente de
outro.
b) Contratos acessórios: são aqueles cuja existência jurídica pressupõea dos principais, pois visam a assegurar a
sua execução. EXEMPLO: a fiança (contrato composto) é contrato acessório, estabelecido para garantir a
locação, que é contrato principal; logo, a fiança não poderá existir sem a locação. Incide, aqui, o princípio da
gravitação jurídica, segundo o qual o acessório segue o principal; tudo o que ocorrer no principal repercute no
acessório. Não repercute no principal, porém, o que ocorre no acessório.
Contratos coligados: situação em que, em regra, existe a independência entre os negócios jurídicos
cujos efeitos estão interligados. Estão ligados por uma cláusula acessória, implícita ou explícita. Ex.: contrato de
jogador de futebol (principal), sendo acessório o contrato de exploração de sua imagem.
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA: RESOLUÇÃO DO CONTRATO. Contratos coligados. Inadimplemento de um
deles. Celebrados dois contratos coligados, um principal e outro secundário, o primeiro tendo por objeto um
lote com casa de moradia, e o segundo versando sobre dois lotes contíguos, para área de lazer, a falta de
pagamento integral do preço desse segundo contrato pode levar à sua resolução, conservando-se o principal,
cujo preço foi integralmente pago. Recurso não conhecido (REsp 337.040/AM, Rel. Ministro RUY ROSADO DE
AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 02/05/2002, DJ 01/07/2002, p. 347).
Regras gerais: devem obedecer aos seguintes princípios fundamentais:
a) Nulidade da obrigação principal acarretará a das acessórias, porém a destas não implica a da principal;
b) A prescrição da pretensão relativa à obrigação principal induzirá à alusiva às acessórias, mas a recíproca não
é verdadeira; assim, a prescrição da pretensão a direitos acessórios não atinge a do direito principal.
Contrato base e contrato derivado (TRF1): contrato derivado tem o condão de extinguir o contrato
base? Pela resposta da questão NÃO. Já que afirma: o mecanismo técnico do contrato derivado propicia, por
parte de terceiro, o gozo das utilidades do contrato base, SEM, CONTUDO, LEVÁ-LO À EXTINÇÃO.
EXEMPLO 01: a sublocação, como ocorre com qualquer contrato derivado, haverá de seguir o contrato-base
(LOCAÇÃO), não podendo, desta forma, permitir o que este proíbe. Assim, extinto o contrato-base, seja qual for
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a sua causa, serão também extintas as eventuais sublocações, ressalvados direitos indenizatórios em favor do
sublocatário contra o sublocador.
EXEMPLO 02: CONTRATO DE SUBEMPREITADA NA CONSTRUÇÃO CIVIL é o contrato celebrado entre empreiteira
e outras empresas para a execução de obra ou de serviços na construção civil, no todo ou em parte, com ou sem
fornecimento de material. A subempreitada é um contrato derivado (expressão que serve para explicar que ele
depende de um contrato principal, o de empreitada. Pode ser total ou parcial (conforme abranja todo o
conjunto da obra ou parte dela).
9. DISPOSITIVOS PARA CICLOS DE LEGISLAÇÃO
DIPLOMA DISPOSITIVOS
Código Civil Art. 421/480
10. BIBLIOGRAFIA UTILIZADA
Anotações de aula
Complementação no Manual de Direito Civil – Flávio Tartuce
Material do TRF4
Cadernos Sistematizados
Jurisprudência do site Dizer o Direito.Mais conteúdos dessa disciplina
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