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rendo a rescisão na compra e venda feita diretamente com a construtora, o 
comprador receberá de volta parte do que pagou, cabendo a ele ficar atento 
para as complexas condições do contrato de promessa de compra e venda, de 
forma a lhe propiciar maior segurança.
V. RECURSOS /MATERIAIS UTILIZADOS
Leitura obrigatória:
LORENZETTI, Ricardo. Fundamentos de Direito Privado. São Paulo: Re-
vista dos Tribunais, 1998, pp. 85-115 (Capítulo 2: o direito privado como 
garantia de acesso a bens).
Leitura complementar:
LEAL, Rogério Gesta. Função Social da Propriedade e da Cidade. Porto Ale-
gre: Livraria do Advogado, 1998, pp. 29-60.
PIPES, Richard. Propriedade e Liberdade. Rio de Janeiro: Record, 2001, pp. 
331-342.
VI. AVALIAÇÃO
Caso gerador:
1) Leia o texto abaixo:
Sistema de tempo compartilhado em meios de hospedagem e turismo: o desen-
volvimento do time sharing no Brasil. 4
História
O Time Sharing surgiu logo após a 2ª Grande Guerra Mundial, como uma 
solução para o turismo na Europa do pós-guerra, tanto para os proprietários 
de hotéis e agências de viagem, quanto para as famílias, que já não podiam 
comprar uma propriedade de férias, reuniam-se então os grupos familiares e 
juntos adquiriam e compartilhavam um imóvel de férias; ao mesmo tempo 
em que os hotéis turísticos também promoviam o compartilhamento de seus 
4. JACOB, Caio Sério Calfat. Siste-
ma de tempo compartilhado 
em meios de hospedagem e 
turismo: o desenvolvimen-
to do time sharing no Bra-
sil. Disponível em <http://www.
e t u r. co m . b r / co nte u d o co m p l e to.
asp?idconteudo=160> Acesso em 5 
dez. 2013.
DIREITO DE PROPRIEDADE
FGV DIREITO RIO 14
apartamentos, dividindo os períodos de utilização em três a quatro meses, 
conforme o aporte de cada família.
Os norte-americanos adotaram e aprimoraram esta filosofia, estabelecen-
do a divisão dos períodos em semanas, mais fáceis de se comercializar e de se 
utilizar; o sistema foi se desenvolvendo até 1.976, com o surgimento da In-
terval International, que criou o serviço de intercâmbio, permitindo ao pro-
prietário trocar a sua semana de férias em um determinado hotel, por outra 
semana em outro hotel em qualquer parte do mundo. Os hotéis afiliados 
passaram a ser sempre resorts estruturados para lazer, em destinos potencial-
mente turísticos e as novas regras abrangiam adequações de projetos, como 
apartamentos grandes com estrutura de cozinha, procedimentos específicos 
quanto a reservas de intercâmbios, etc.
Determinados destinos turísticos foram viabilizados, em grande parte, 
elas vendas de Time Sharing, como Cancún — México, outros em que este 
sistema é intensamente desenvolvido, como em Miami, Orlando e Disney 
World, na Flórida — EUA; além das principais atrações turísticas em todos 
os continentes.
Há no mundo duas grandes operadoras de intercâmbio de Time Sharing: 
a própria Interval International e a RCI, ambas com escritórios e cerca de 120 
resorts afiliados no Brasil.
A RCI pertence a HFS — Hospitality Franchise Sistems, conglomerado 
americano que reúne 13 companhias, em sua maioria cadeias de hotéis como 
Days Inn e Howard Johnson e tem entre os resorts afiliados, redes como Ra-
mada, Knights Inn, Wingate Inn, etc., totalizando 2,3 milhões de famílias 
associadas.
A Interval International pertence a uma holding composta por algumas 
redes de hotéis como Marriott, Hyatt, Disney e Carlson e conta com cerca 
de 1.600 empreendimentos em mais de 60 países, envolvendo as maiores 
cadeias hoteleiras mundiais, como Sheraton, Hilton, Holiday Inn, Ramada, 
Meliá, além das inicialmente citadas e 1 milhão de famílias são proprietárias 
de semanas de Tempo Compartilhado, movimentando cerca de US$ 4,3 bi-
lhões por ano.
Time sharing para brasileiros
O Ministério da Indústria e Comércio, através da Embratur — Instituto 
Brasileiro de Turismo, na sua Deliberação Normativa nº 378 de 12/08/97 re-
gulamentou o Sistema de Tempo Compartilhado em Meios de Hospedagem 
e Turismo, estabelecendo os direitos e obrigações aos agentes intervenientes 
do sistema: empreendedor, comercializador, operador, administrador do in-
tercâmbio e consumidor.
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Esta regulamentação transmitiu a credibilidade necessária aos brasileiros, 
que não confiavam no sistema, devido a pouca clareza na cobrança de taxas 
extras ou à falta de vagas nos hotéis localizados nos destinos preferidos por 
brasileiros; hoje se comprova que 99% das solicitações de reservas para inter-
câmbio são atendidas.
Há, na Flórida uma demanda muito grande para venda de semanas de 
Time Sharing para brasileiros, a ponto de alguns resorts em Orlando e Disney 
montarem estruturas de venda específicas para brasileiros, onde o idioma 
corrente é o português; estima-se que cerca de 50 brasileiros/dia comprem 
semanas de Time Sharing nos EUA e México, pagando em média US$15.000 
por 20 anos de direito de uso de uma semana/ano; os valores praticados pe-
los resorts brasileiros são inferiores e o comprador pode usufruir de todos os 
hotéis afiliados em sua rede de intercâmbio, pagando somente as taxas de afi-
liação (uma vez por ano) e de intercâmbio (a cada troca de semana efetuada).
As tabelas de vendas praticadas pelos resorts têm como parâmetros de dife-
renciação de preços o número de hospedes/apartamento e o período do ano, 
dividido em 52 semanas. No litoral paulista, entre alguns empreendimentos, 
o Dana Inn Pousada Tabatinga, no Condomínio Costa Verde, entre Cara-
guatatuba e Ubatuba, de frente ao mar em uma praia belíssima, está venden-
do a R$ 4.000, o apartamento para quatro hóspedes em semanas de Média 
Temporada — entre Março e Outubro; sua tabela dispõe de preços ainda de 
apartamentos para 6 e 8 pessoas e para Alta Temporada. A grande vantagem 
de se comprar semanas no período de Média Temporada é a de se conseguir 
um intercâmbio de Alta Temporada na Europa e EUA, pagando um preço 
baixo, neste caso específico.
Alguns bancos brasileiros já anunciaram que estão estudando alternati-
vas de financiamento tanto para construção e reforma de resorts afiliados ao 
Sistema de Tempo Compartilhado, como para o consumidor final; o atual 
impeditivo são as altas taxas de juros, que tendem a cair.
Tendências
O Time Sharing é o segmento do turismo que mais cresce no mundo, 
oferecendo hospedagens em resorts de 4 e 5 estrelas a valores baixos. Com a 
chegada de marcas internacionalmente reconhecidas, aliado à nova tendên-
cia, que é a adoção do sistema de pontos, substituindo a semana e permitindo 
maior flexibilidade de escolha: ao invés de serem obrigados a usufruir das 
mesmas férias nas mesmas semanas todos os anos, o comprador de Time Sha-
ring será proprietário de um determinado número de pontos, que poderão 
ser usados em qualquer resort afiliado, da forma que entender e será beneficia-
do com propostas de finais de semana mais baratos, voos e pacotes executivos 
nos resorts afiliados.
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Este fato será o responsável pela criação de uma ampla e leal base de clien-
tes: ao mesmo tempo em que a medida da adoção do sistema de pontos, alia-
do à entrada de redes internacionais no sistema concede a credibilidade e per-
mite a flexibilidade de escolha ao comprador, eleva o padrão e a sofisticação 
do Time Sharing ficará por conta do ingresso de redes hoteleiras, principal-
mente europeias, ofertando hotéis de luxo nos principais destinos turísticos 
do continente, vários servidos por campos de golfe e Spa. O proprietário de 
Time Sharing de um resort brasileiro poderá usufruir destes hotéis charmosos, 
onde as semanas são vendidas até por US$ 28.000, pagando, somente, as 
taxas da Interval, o transporte e alimentação.
A tendência da indústria hoteleira internacional passa obrigatoriamente 
pela evolução do sistema de Time Sharing, passando para os

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