PAPER - SEMINÁRIO INTERDISCIPLINAR - CAPTAÇÃO DE RESCURSOS PARA O DESENVOLVIMENTO DE PROJETOS

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1 Lucas Rosa Silvestre 
2 Bruno Brandão de Queiroz 
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI – Gestão Financeira (FLX2131) – Seminário Interdisciplinar - 
29/11/2020 
CAPTAÇÃO DE RECURSOS PARA 
INCORPORADORAS E CONSTRUTORAS 
 
Lucas Rosa Silvestre¹ 
Bruno Brandão de Queiroz² 
 
 
 
RESUMO 
 
O objetivo deste trabalho é trazer uma visão concisa do processo de captação de recursos para o 
desenvolvimento de projetos habitacionais nas incorporadoras e construtoras, onde será destacado a 
importância desta captação para o desenvolvimento financeiro e econômico destas empresas, para 
que executem suas principais atividades. Além disso, visou-se abrangir diversas etapas deste 
processo, ressaltando como a captação de recursos se torna uma ferramenta indispensável neste 
segmento, pois o mesmo exige um alto investimento, alinhado a uma força de trabalho composta 
por diversas funções. 
 
 
1. INTRODUÇÃO 
 
No geral, as empresas tem como principal objetivo solucionar problemas, e buscar recursos para 
resolver determinadas necessidades, e para isso acontecer, é necessário um bom investimento, pois 
na hora da execução destas atividades, alguns custos são gerados. 
Logo, é fundamental obter capital para realizar projetos. Sendo necessário, que haja uma 
organização prévia, para conseguir uma boa captação de recursos de uma instituição financeira, 
para isso, é de suma importância analisar e descrever a atividade a ser executada, e realizar 
orçamentos, desenvolver planos de ação, montar e apresentar o projeto, e se aprovado, ter a 
obtenção dos recursos para a empresa começar a agir. 
Mas quando se trata de crédito imobiliário para uma empresa deste ramo, qual a sua principal 
característica? O objetivo deste paper é ilustrar todo este processo, exemplificando como uma 
empresa deste segmento, desenvolve suas atividades baseadas nessa captação de recursos 
financeiros. 
No âmbito geral, é fácil entender a importância que tem a captação de recursos diante do déficit 
habitacional que há no Brasil, pois, uma maneira que a empresa tem para executar com maior 
velocidade o projeto de construção de residências, tendo como foco os projetos Minha Casa Verde e 
Amarela (anteriormente conhecido como projeto Minha Casa Minha Vida), é através do crédito de 
uma instituição financeira para poder executar a construção dos seus novos empreendimentos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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2 Bruno Brandão de Queiroz 
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI – Gestão Financeira (FLX2131) – Seminário Interdisciplinar - 
29/11/2020 
2. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 
 
Segundo Landin (1999), para realizar sua missão e atender as necessidades da comunidade, as 
organizações necessitam de recurso, de origem nacional, advindos de fontes governamentais ou 
privadas. 
De acordo com um estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV), feito em 2015, o Brasil possui 
um déficit habitacional de aproximadamente 7,8 milhões de moradias. Diante deste cenário surge a 
oportunidade para as empresas da área de construção civil entrarem em ação, construindo moradias 
na modalidade Minha Casa Verde e Amarela, buscando desacelerar o aumento do percentual deste 
problema. 
 
Figura 1 – Gráfico do déficit habitacional no Brasil entre 2007 e 2015. 
 
Fonte: SPAGNUOLO (2020) 
 
Para a incorporadora, é um grande desafio lançar um empreendimento, pois é necessário 
prospectar o terreno adequado, viabilizar projetos, obter alvarás e licenças para então iniciar a obra. 
É importante ressaltar que a empresa responsável pela comercialização do produto, deve alcançar 
um volume mínimo de vendas que venha garantir um fluxo de caixa positivo nos primeiros meses. 
No entanto, a partir do momento que a obra começa, seus custos e despesas não param de 
crescer. Tornando a venda um objetivo muito importante. E para isso é necessário um time de 
vendas para atrair novos compradores. Cientes deste grande desafio, muitas incorporadoras 
escolhem uma modalidade de financiamento imobiliário, chamada de Crédito Associativo. 
Tratando se de Crédito Associativo Imobiliário, tem-se em nosso país, como principal 
instituição financeira, a Caixa Econômica Federal. Esta é uma empresa pública vinculada ao 
Ministério da Fazenda e, diferente das demais instituições, preza pela priorização de financiamentos 
e empréstimos vinculados a projetos e programas sociais. 
Para Berni (1999), o crédito tem um significado que vai além do sentido literal da palavra: 
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1 Lucas Rosa Silvestre 
2 Bruno Brandão de Queiroz 
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI – Gestão Financeira (FLX2131) – Seminário Interdisciplinar - 
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Crédito, na essência, é mais do que conceder empréstimos medindo-se a 
capacidade de solvência de um “tomador”. Na verdade, estamos falando de 
recursos financeiros que, ao serem destinados à atividade produtiva de uma 
empresa, podem propiciar auto-liquidação e fomentar seu crescimento 
econômico e financeiro. (Berni, 1999, p.19) 
 
Nesse aspecto, o autor destaca que crédito não se trata apenas de fornecer empréstimos, mas sim 
incentivar o crescimento de uma determinada empresa, no sentido de que os recursos cedidos são 
direcionados para a execução de sua atividade econômica. No entanto, existem diversos critérios e 
etapas que devem ser cumpridas para que haja sucesso na aprovação do crédito. 
A Construção Civil é uma das atividades que causa maior impacto na Economia Brasileira, e é 
por este motivo que as Instituições Financeiras buscam oferecer soluções diferenciadas para o 
mercado imobiliário. Tratando-se de empreendimentos residenciais, o crédito imobiliário pode ser 
classificado em dois tipos: ao Construtor ou ao Consumidor. O Crédito Imobiliário é aquele em que 
a Construtora ou Incorporadora busca uma instituição financeira com o intuito de contratar uma 
linha de crédito destinada a um empreendimento. 
O Crédito Associativo é uma forma de viabilizar um número mínimo de compradores que se 
comprometem a assinar um Contrato de Financiamento junto à uma Instituição Financeira, com o 
imóvel ainda em construção. O crédito é destinado ao Comprador da unidade, e não à 
Incorporadora. A Construtora ou Incorporadora também assinará um contrato com a Instituição 
Financeira, garantindo a entrega do empreendimento mediante um Seguro de Entrega, e o 
cumprimento do Cronograma de Obra apresentado no momento da contratação. 
Neste modelo, tanto a Incorporadora quanto o Cliente saem ganhando, e é por isso que o Crédito 
Associativo é uma modalidade consolidada no mercado imobiliário. Por ter a garantia de venda de 
um número considerável de unidades, já no início da obra, e por não arcarem com os encargos de 
um financiamento, Construtoras e Incorporadoras conseguem praticar preços mais competitivos 
para imóveis comercializados, utilizando esta linha de crédito. Isto significa a garantia de entrada de 
recursos de venda, já que os Clientes, que se tornam Mutuários de uma Instituição Financeira, já 
contrataram um financiamento bancário para quitação da unidade, logo no início da obra. 
O Crédito Associativo está disponível apenas para imóveis residenciais e que atendem um 
determinado padrão exigido pela Instituição Financeira, no momento da assinatura do contrato. O 
Crédito Associativo é bastante conhecido por ser adotado em empreendimentos habitacionais com 
incentivos do Governo Federal, como o Projeto “Minha Casa Verde e Amarela”. Nestes casos, 
também é uma restrição à contratação do Crédito Imobiliário a faixa de renda da família, que deve 
se enquadrar às faixas estabelecidas pelo Projeto “Minha Casa Verde e Amarela”. 
 
3. METODOLOGIA 
 
O presente paper trata de um estudo de caso, em que foram analisadas as circunstâncias que 
validam a importância da captação de recursos para o desenvolvimento de projetos, tendo como 
motivação o déficit habitacionalno Brasil, e os projetos que de fato contribuiram para a redução 
desta questão social. A pesquisa tem caráter descritivo e explicativo, com o objetivo de 
proporcionar maior familiaridade com o processo de captação de recursos financeiros para empresas 
do segmento de incorporação e construção de moradias. Os dados foram coletados através de 
pesquisas em livros, sites e diretores de imobiliárias e analisados de forma descritiva, buscando 
relações existentes com o objetivo de pesquisa proposto. Esses dados serão relatados a seguir, 
mantendo sigilo das informações pessoais dos gestores, bem como das empresas participantes. 
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1 Lucas Rosa Silvestre 
2 Bruno Brandão de Queiroz 
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI – Gestão Financeira (FLX2131) – Seminário Interdisciplinar - 
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4. RESULTADOS E DISCUSSÕES 
 
Diante do cenário atual do déficit habitacional no Brasil, conforme ilustrado na Figura 1, tem-se 
a importância de projetos como “Minha Casa Verde e Amarela”, que facilitam a compra de imóveis 
com preços mais acessíveis. Incorporadoras e Construtoras são responsáveis pelo desenvolvimento 
destes empreendimentos, mas para isso, necessitam de uma linha de crédito fornecida por uma 
Instituição Financeira, que neste caso, é o Crédito Associativo. 
Diversos processos ocorrem até que seja realizada a entrega de chaves do empreendimento, 
dentre essas etapas, tem-se: compra do terreno, lançamento, construção e entrega do 
empreendimento. 
Na fase inicial, o fluxo de caixa começa negativo, uma vez que a incorporadora investe na 
compra do terreno e no desenvolvimento do projeto. As equipes de engenharia e arquitetura 
estudam às necessidades da região, em busca de desenvolver o produto ideal que irá suprir as 
carências existentes neste local. 
O lançamento é o momento em que a incorporadora apresenta o projeto do produto para o 
público e, a partir daí, também começa-se a fase de vendas. Conforme os empreendimentos são 
vendidos, novos recursos entram, e assim melhora-se o fluxo de caixa. 
Após essas etapas, inicia-se o processo de construção, e então o fluxo de caixa tende a piorar, 
uma vez que nessa fase acontece o maior desembolso por parte da incorporadora. Nesse momento, 
o crédito assiociativo se faz necessário, pois irá financiar grande parte da construção do 
empreendimento. Na sequência, a Instituição liberará os recursos financeiros proporcionais ao 
avanço físico realizado naquele mês, de acordo com o total de Contratos assinados. 
Após a conclusão do empreendimento, onde ocorre a fase de entrega de chaves, a construtora 
começa a obter um fluxo de caixa positivo, uma vez que as despesas com a obra cessam. Por 
conseguinte, acontece o “repasse” do cliente para o banco, isto é, o proprietário passa a ser o 
mutuário, pois o mesmo assina um contrato de confissão de dividas, assumindo o crédito 
associativo para financiar o saldo a pagar. Quando isso acontece, o banco paga a construtora e o 
proprietário da unidade passa a ser a devedor da instituição financeira. Esse é o momento de maior 
entrada de caixa para a incorporadora. 
 
5. CONCLUSÃO 
 
Dado o exposto, nota-se que a captação de recursos para o desenvolvimento das obras de 
construtoras e incorporadoras, são essenciais, principalmente, no projeto Minha Casa Verde e 
Amarela, tanto por viabilizar a redução do déficit habitacional, quanto investir no desenvolvimento 
econômico e financeiro destas empresas. 
Com as constantes mudanças nos diversos ramos de atividades, o mercado financeiro pode 
ser um grande aliado das empresas, pois, havendo um bom planejamento, abrirá portas para grandes 
oportunidades de estabilidade em momentos de crise, e crescimento em tempos de desenvolvimento 
empresarial. 
Os resultados obtidos através deste paper evidenciam que, além do fato das empresas 
captarem recursos (tanto na Caixa Economica Federal, quanto nas demais instituições financeiras), 
aquelas que possuem conhecimento sobre gestão e planejamento financeiro e que, além de projetá-
los, colocam-no em ação, têm diversos benefícios. Além do mais, se cada empresa possuir 
conhecimento das possibilidades de captação de recursos fornecidas pelo mercado financeiro, sua 
gestão será mais sólida no que se refere a expansão empresarial. 
 
 
 
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1 Lucas Rosa Silvestre 
2 Bruno Brandão de Queiroz 
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI – Gestão Financeira (FLX2131) – Seminário Interdisciplinar - 
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REFERÊNCIAS 
 
BANCO CENTRAL DO BRASIL - BCB. Site Institucional. Disponível em: 
<http://www.bcb.gov.br>. Acesso em: 27 nov. 2020. 
 
RIBEIRO, Érico. O mercado de crédito. In.: OLIVEIRA, Virgínia I.; GALVÃO, Alexandre; 
RIBEIRO, Érico (Orgs). Mercado Financeiro. Rio de Janeiro: Campus, 2006. 
 
SALATIEL, J. R - Déficit habitacional: Brasil precisa de quase 8 milhões de moradias. 
Disponível em: <https://vestibular.uol.com.br/resumo-das-disciplinas/atualidades/deficit-
habitacional-brasil-precisa-de-quase-8-milhoes-de-moradias.htm> Acesso em: 27 nov. 2020. 
 
SPAGNUOLO, S. - O déficit habitacional no Brasil em 4 gráficos. Disponível em: 
<https://www.aosfatos.org/noticias/o-deficit-habitacional-no-brasil-em-4-graficos/> Acesso em: 28 
nov. 2020. 
 
TAVARES, Ricardo Ferro. Crédito e Cobrança. São Paulo: Atlas, 1988. 
 
http://www.bcb.gov.br/
https://vestibular.uol.com.br/resumo-das-disciplinas/atualidades/deficit-habitacional-brasil-precisa-de-quase-8-milhoes-de-moradias.htm
https://vestibular.uol.com.br/resumo-das-disciplinas/atualidades/deficit-habitacional-brasil-precisa-de-quase-8-milhoes-de-moradias.htm