Avaliação de imóveis - 2EE

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1. INTRODUÇÃO
Embora pouco conhecida pelo público em geral, a avaliação de imóveis é largamente utilizada na grande maioria dos negócios, discussões e pendências. É a partir desta avaliação que é possível obter o valor de um bem em questão.
Para avaliar um imóvel à preço de mercado, o perito pode se utilizar de diversas metodologias técnicas específicas. As metodologias utilizadas neste trabalho são citadas e descritas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) nas Normas Brasileiras (NBR) 14.653-1 e 14.653-1. Estas normas estipulam os parâmetros e qual o método utilizado para a identificação do valor de mercado do imóvel. 
O objeto da avaliação deste trabalho é o apartamento 1102 do edifício Via Farini, localizado na Av. Visconde de Jequitinhonha, nº2938, CEP 51130-020, no bairro de Boa Viagem, na cidade de Recife e foi solicitado pelo professor da disciplina de Engenharia de Avaliação, Andersonn Magalhães.
1. OBJETIVO E FINALIDADE DO TRABALHO
Estimar o valor de mercado do bem avaliando para efeito de compra e venda. Valor de mercado definido pela norma 14.653-1 como: “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”.
1. METODOLOGIA
Os informes sobre o imóvel que foram necessários para a execução deste trabalho, foram extraídos da escritura do apartamento, da convenção do condomínio e da vistoria técnica realizada no edifício. Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo de dados de mercado.
 
3.1 Definição
De acordo com a norma 14.653-1, o método comparativo de dados de mercado é aquele que “Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra” .
3.2 Desenvolvimento
3.2.1 Vistoria
3.2.1.1 Características da Região
Por se tratar do bairro de Boa Viagem, bairro de dos mais valorizados dentro da cidade do recife, com características residenciais e comerciais, ampla rede de serviços e atrativos turísticos, fica perceptível o motivo da valorização dos seus imóveis.
3.2.1.2 Características do Imóvel Avaliando
O edifício Via Farini foi construído pela construtora Milão, no ano de 2002, na Av. Visconde de Jequitinhonha. Contém um semienterrado, um pavimento pilotis, 16 pavimentos tipo, cada um com 2 apartamentos. Além disso possui dois elevadores, casa de máquinas, gerador e estacionamento, sendo deste uma vaga para cada apartamento.
Apresenta área útil total de 2548,80 m², área privativa de 2931,12 m², área total de uso comum de 829,76 m² e área total de estacionamento de 385 m².
O apartamento possui 4 quartos, sendo um de serviço e uma suíte, 3 banheiros, sendo um de serviço e um pertencente a suíte anteriormente citada, sala de jantar, sala de estar, cozinha, área de serviço e varanda. A sua área útil equivale 79,40 m², área privativa de 91,31 m², área comum referente ao apartamento de 25,93 m² e 11 m² de estacionamento.
3.2.2 Coleta de Dados
Os dados foram coletados junto a corretores, portais imobiliários e imobiliárias. Os dados coletados foram: preço, área privativa, andar, idade, distância a orla, nº de vagas, nº de quartos e nº de suítes. Todos os dados referem-se a imóveis no bairro de Boa Viagem, bairro onde localiza-se o imóvel avaliando. Tabela no Anexo 1.
3.2.3 Tratamento Estatístico Inferencial
3.2.3.1. Análise exploratória dos dados
Realizamos a análise exploratória dos dados através do software Excel. Tabela no Anexo 2
3.2.3.2. Medidas de Tendência Central e de Dispersão
Calculamos as medidas de tendência central e de dispersão referente a variável dependente, obtendo os resultados abaixo.
3.2.3.3 Verificação da presença de dados discrepantes
Com base na tabela de pontos críticos de Chauvenet, n=22 com, , não foi verificado nenhum dado discrepante. Tabela no Anexo 2.
3.2.3.4 Construção de histograma
A partir do fornecimento da amplitude, da quantidade de classes e do incremento, foi gerado o histograma abaixo com o uso do software excel.
1. Avaliação do Objeto
4.1 Estimativa do valor central
4.1.1 Escolha das variáveis
Analisando a correlação das variáveis independentes com a dependente e das independentes entre si, foram escolhidas as 4 que descreviam melhor o comportamento da nossa variável dependente(custo/área), tendo em vista a limitação (N > 4(k+1), N>20) fornecida pela quantidade de dados possuídos.
Eliminando as variáveis independentes que apresentam baixa correlação com a variável dependente e as que apresentam alta correlação com as variáveis independentes, ficamos com a seguinte tabela:
4.1.2 Análise de Resíduo
Pela analise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situada no intervalo [-2; +2]. No caso, os resíduos versus Área Privativa, Andar, Conservação e Distância até a referência, todos os pontos ficaram no intervalo [-2; +2]. Em todos se observa uma variância decrescente, o que se pode afirmar como modelo heterocedástico, logo nenhum modelo é homocedástico.
4.1.2 Teste da regressão
Para testar a regressão, analisaremos 3 itens: R², F de significação e Valor – P. Valores extraídos do anexo X.X
Como R² deu superior a 0,8, F de significação, inferior a 5% e Valor-P inferior a 0,3 para todas as variáveis, a regressão se enquadra nos limites estabelecidos pela norma.
4.1.3 Equação e devida interpretação
Utilizando na fórmula os coeficientes fornecidos pela regressão feita no excel que estão representados abaixo, chegamos ao seguinte valor:
Valores extraídos do Anexo XX.
ŷ = b0 + b1x1 + b2x2 + b3x3 + … + bnxn
Andar(A)=11; Idade(I)=15; Vagas(V)=1; Banheiros(B)=3
PÛ = b0 + b1xA + b2xI + b3xV + b4xB
PÛ = 3.356,29 + 39,81*11-70,09*15+978,42*1+513,72*3
PÛ = R$ 5442,49
Concluímos que para cada aumento de uma unidade de andar, o preço unitário aumenta 39,81 reais, para cada cada ano a mais, o preço unitário reduz 70,09 reais, para cada vaga a mais, o preço unitário aumenta 978,42 reais e para cada banheiro a mais, o valor unitário aumenta 513, 72 reais.
4.1.4 Estimativa do valor central
Utilizando o valor unitário obtido no item anterior, podemos chegar ao Valor de Mercado através da multiplicação pela área.
Valor de mercado = 5442,49 * 91,31 = 495.266,58
4.2 Intervalo de confiança ao nível de 80%
Para se estimar o intervalo de confiança se deve utilizar a seguinte formula:
I80= 5442,49 +/- 1,32*1731,57/23^(0,5)
Valor inf. = 5087,383799
Valor sup. = 6041,299325
4.3 Campo de arbítrio
É o intervalo com amplitude de 15%, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação. Portanto temos:
PÛ = 5442,49 R$ / m²
· 15% => 4626,1165R$/m²
· 15% => 6258,8635R$/m²
1. Especificação da avaliação
5.1 Fundamentação
Para a avaliação desse imóvel foi utilizada: caracterização completa quanto as variáveis utilizadas no imóvel, quantidade mínima de dados como n>4(k+1), identificação de todos os dados e variáveis utilizados na modelagem, não foi utilizada extrapolação, nível de significância α < 20% e nível de significância F < 1%.
Portanto, a avaliação se enquadra no Grau II.
5.2 Precisão
A partir da tabela anterior, concluímos que o grau de precisão é de III, portanto sua amplitude é inferior a 30%.
6. Diagnóstico do mercado
Por ser um local de grande procura, os imóveis costumam apresentar maior liquidez que em outros lugares da cidade, além de alta valorização devido a seu atrativo turístico e ampla rede de serviços.
7. Conclusão
O Laudo de Avaliação de Custo identificou detalhou todo o objeto que foi avaliado com base nas normas NBR 14.653-2 e 12.721/2006. Todo material utilizado está em anexo neste trabalho para ser consultado e tirar todas as dúvidas.
 A elaboração do método comparativo direto para a avaliação de custos, considerando uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual foramelaborados modelos que seguiram os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.
6.Anexos
 
Vagas Plotagem de resíduos
3	3	2	1	2	2	1	1	1	2	2	1	2	2	2	2	1	1	1	2	2	1	1	1	Vagas
Resíduos
Banheiros Plotagem de resíduos
4	4	2	2	2	2	2	1	2	2	3	1	2	3	2	2	2	2	2	2	2	2	2	1	Banheiros
Resíduos
Andar Plotagem de resíduos
8	1	10	2	26	2	3	12	4	14	10	4	16	14	11	10	1	10	6	5	15	3	5	1	Andar
Resíduos
Idade Plotagem de resíduos
8.5	8.5	5.5	30	1	46	25	0.5	1.5	19	19	10	19	8	6	1	20	15	20	3	4	30	40	1	Idade
Resíduos
Histograma
Freqüência	R$ 2 857,14	R$ 3 995,99	R$ 5 134,85	R$ 6 273,70	R$ 7 412,55	R$ 8 551,40	1	4	5	3	5	5	% cumulativo	R$ 2 857,14	R$ 3 995,99	R$ 5 134,85	R$ 6 273,70	R$ 7 412,55	R$ 8 551,40	4.3478260869565216E-2	0.21739130434782608	0.43478260869565216	0.56521739130434778	0.78260869565217395	1	Preço Unitário (R$)
Freqüência