MÉTODOS AVALIATIVOS

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MÉTODOS 
AVALIATÓRIOS
INTRODUÇÃO
Em todo o País, o mercado imobiliário encontra-se em alta. O deficit 
de moradias e as ações governamentais, a exemplo do Minha Casa, 
Minha Vida, para sanar, em parte, esse deficit, permitem supor que, 
por muitos anos, esse mercado continuará aquecido.
Em Brasília, a situação do mercado imobiliário mostra-se bastante 
privilegiada, considerando estar a cidade ainda em fase de crescimento 
e de possuir a maior renda per capita do Brasil, o que favorece, 
especialmente, o mercado voltado para as classes média e alta.
Nesse contexto, a atuação do Avaliador Imobiliário reveste-se de 
relevância, pois, cabe-lhe o papel de manter esse mercado funcionando 
com preços justos, evitando, dessa forma, a especulação e a tão temida 
“bolha” imobiliária.
Carpe Cognitium! (Aproveite o conhecimento!)
Objetivos
 Ô Conhecer os métodos e as metodologias de avaliação.
 Ô Compreender as noções de Direito Notarial, bem como a 
documentação imobiliária.
 Ô Aprender como se realiza uma vistoria.
 Ô Compreender a importância da pesquisa de mercado e das 
noções de Estatística.
 Ô Conhecer o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
 Ô Compreender o funcionamento da Avaliação de Imóveis de 
acordo com o tipo ou a finalidade pelo Método Comparativo 
Direto de Dados de Mercado.
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Métodos e 
Metodologias
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CAPÍTULO 
1
Métodos e Metodologias 
de Avaliação
Métodos Avaliatórios são aqueles utilizados pelos avaliadores para definição do valor de um bem 
(MENDONÇA, 2010). 
Quanto à aplicação, os métodos podem ser diretos e indiretos.
 Ô Métodos diretos: são aqueles por meio dos quais se obtém o resultado de uma avaliação 
sem que haja a necessidade de aplicação de qualquer outro método avaliatório. Um exemplo 
é o Método Comparativo de Dados de Mercado.
 Ô Métodos indiretos: são os que dependem de resultados provenientes dos métodos, como, 
por exemplo, o método involutivo.
A escolha do método a ser adotado pelo avaliador dependerá de três elementos. 
1. Tipo do imóvel
2. Características desse imóvel
3. Oferta de imóveis que possibilite a obtenção de amostras representativas do mercado 
regional
No que diz respeito à escolha da metodologia, assim esclarece a ABNT NBR 14.653-1: 
A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade 
da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no 
mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR 
14.653, bem como nas demais partes que compõem a NBR 14.653, com o objetivo de 
retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente 
o convencimento do valor.
Geralmente, os valores de transações com imóveis semelhantes são a maior evidência de mercado 
para um imóvel. Havendo dados, é preciso obter um valor médio. É sempre uma média ponderada, 
visto que os imóveis são sempre diferentes uns dos outros. Não é possível simplesmente extrair a 
média aritmética. 
Assim, é consenso que a melhor forma de se avaliar um bem é por comparação com imóveis 
semelhantes – Método da Comparação de Dados de Mercado. Assim pondera a NBR 14.653-1: 
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade 
da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, 
sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado. 
Apesar de o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ser aceito como o melhor método, 
é fato que o seu uso depende da existência de transações de imóveis semelhantes, na mesma 
época, e da localização espacial, bem como da quantidade suficiente para possibilitar a análise dos 
valores. 
Sendo esse método baseado na análise de informações sobre preços de imóveis comparáveis com 
o imóvel avaliando, os avaliadores precisam conferir as condições em que são feitas as transações 
para se certificar se os preços não estão destoando do mercado. 
Caso não existam dados para comparação, podem ser empregados os métodos Evolutivo, Involutivo, 
da Capitalização da Renda que buscam o valor por meio de outras evidências. A NBR 14.653 
assegura que estes métodos “se aplicam a situações normais e típicas do mercado. Em situações 
atípicas, em que ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as metodologias previstas nesta 
parte da NBR 14.653, é facultado ao engenheiro de avaliações o emprego de outro procedimento, 
desde que devidamente justificado”.
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Vejamos o que diz a NBR 14.653-1, no item 8.2 (ABNT, 2001) sobre os métodos de avaliação.
 Ô Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: “Identifica o valor de mercado do 
bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes 
da amostra.”
 Ô Método Involutivo: “Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu 
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, 
mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as 
condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução 
e comercialização do produto.”
O método involutivo é utilizado para imóveis atípicos, quando não há elementos semelhantes 
para comparação. Ex.: glebas urbanas, terrenos remanescentes em zonas centrais ou terrenos para 
incorporação em zonas adensadas.
No método involutivo, o avaliador deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel 
avaliando. Entende-se por aproveitamento eficiente, aquele recomendável e tecnicamente possível 
para o local, numa data de referência, observando a tendência mercadológica. Exemplo: área rural 
localizada próxima ao perímetro urbano e passível de urbanização e loteamento, deve-se aplicar o 
método involutivo, pesquisando os valores pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado 
com objetivo de estimar o valor de mercado imobiliário projetado para a situação hipotética.
 Ô Método Evolutivo: “Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus 
componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser 
considerado o fator de comercialização.”
Para Fiker (1997), o método evolutivo é aquele em que o valor do imóvel é obtido de forma 
indutiva, a partir do valor do terreno, considerando-se todos os elementos que influenciam o 
custo de sua construção e o preço de venda. Macanhan et al. (2000 apud TAVARES, MOREIRA, 
PEREIRA, 2009) diz que o valor do imóvel é obtido somando-se, ao valor do terreno, os custos de 
produção do imóvel, tais como, custos dos materiais e mão de obra para a construção, além de 
outros elementos que também influem no valor final do imóvel, tal como lucro do incorporador.
 Ô Método da Capitalização da Renda: “Identifica o valor do bem, com base na capitalização 
presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.”
Macanhan et al. (2000 apud TAVARES, MOREIRA, PEREIRA, 2009) informam que o método 
da renda é muito utilizado para se determinar o valor do imóvel a partir do aluguel que 
este gera, aplicando-se uma determinada taxa mínima de atratividade a um determinado 
número de períodos de capitalização, ou seja, é uma ferramenta adequada para se analisar 
a viabilidade do investimento.
Etapas de uma avaliação
A avaliação de imóveis pode ser decomposta de três etapas fundamentais: Vistoria; Pesquisa de 
Mercado e Relatório Final. As duas primeiras compõem os trabalhos de campo, alicerce fundamental 
de qualquer avaliação, e sobre o qual estará assentada a base de todos os resultados e conclusões, e 
a última, refere-se aos trabalhos internos, que cuida da análise e do tratamento dos dados obtidos 
nas duas etapas anteriores. Entretanto, não podemos deixar de citar a importância da análise 
documental e do tratamento dos dados da amostra.Assim, numa avaliação de imóveis, devemos 
observar as seguintes etapas, que serão estudadas mais adiante.
1. Análise documental
2. Vistoria
3. Pesquisa de imóveis para composição do quadro amostral
4. Tratamento de dados (homogeneização das amostras)
5. Determinação dos valores unitários homogeneizados do quadro amostral
6. Determinação do valor médio estimado do imóvel avaliando
7. Relatório final
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Para fazer a análise documental, o avaliador precisa conhecer os diversos aspectos referentes ao 
registro de imóveis, como se dá a aquisição de uma propriedade, bem como a documentação 
imobiliária para que verifique as condições legais do imóvel que irá avaliar.
Na ABNT NBR 14.653-1, você poderá conhecer melhor os métodos e as metodologias 
de avaliação.
Acesse o site: 
<http://twixar.me/LfCK> 
E amplie seus conhecimentos.
CAPÍTULO 
2
Noções de Direito Notarial e a 
Documentação Imobiliária 
Desde os primórdios da humanidade, os homens submeteram ao seu poder as coisas que entendiam 
convenientes à satisfação de suas necessidades. E esse poder, como não poderia deixar de ser, 
é disciplinado pelo Direito, pois constitui um dos elementos necessários à existência da vida em 
comum. Confira o que Mota Pinto (1999, p. 131) diz a esse respeito.
O poder de fato sobre as coisas submete-se materialmente à vontade do homem. Mas, se o 
direito se desinteressasse, por absurdo, de submeter os poderes dos homens sobre as coisas à 
sua disciplina, o poder de fato sobre as coisas não se impunha ao respeito das outras pessoas. 
Tornar-se-ia inseguro, exposto a agressões, seria defendido com força própria do seu titular.
Uma tal situação seria a negação da ordenação jurídica da sociedade. Seria o reino da força, 
pois sendo os bens escassos em relação às necessidades sentidas pelos homens, e procurando 
estes subtrair-se ao império das necessidades, seria inevitável a luta pela sua apropriação. 
Seria impossível, pois, a vida em comum.
Constitui, assim, missão fundamental do Direito organizar, segundo os valores jurídicos, os 
poderes dos homens sobre as coisas e o conteúdo das relações entre os homens a respeito 
das coisas.
Atento a essas peculiaridades, o Direito regula três situações distintas, em que se manifesta o 
poder dos homens sobre as coisas: a propriedade, a posse e a detenção.Como nosso objetivo não 
é discorrer sobre aspectos do direito sobre estes itens, vejamos, a seguir, como sé dá a aquisição da 
propriedade imobiliária.
Aquisição da propriedade imobiliária
Pelo registro
Em virtude da importância dada pelo ser humano à propriedade, fez-se necessário protegê-la e, 
para isso, foram criados sistemas jurídicos. No Brasil, o Serviço de Registro de Imóveis é o repositório 
de informações que se relacionam à propriedade imobiliária; esse serviço também está previsto na 
Lei no 6.015/1973.
Devemos ter presente que o Sistema de Registro de Imóveis no Brasil, para as transmissões intervivos 
da propriedade, é eminentemente constitutivo, o que significa dizer que a criação de um direito 
depende da realização de um registro. Portanto, o registro cria direitos. Sem o registro o direito 
não nasce. E o que podemos ver, com uma compra e venda, por exemplo, em que a propriedade 
somente é adquirida quando registrado o título de transferência.
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O Brasil adotou o binômio título-modo para aquisição da propriedade imóvel, diferentemente dos 
bens imóveis, que se transmitem pela tradição (entrega da coisa). Para a transferência de bens 
imóveis, é necessária a formalização de um contrato escrito, que conterá a vontade das partes, ou 
seja, o título, que deverá ser levado ao Registro de Imóveis para a realização do registro, que é o 
modo de transferência da propriedade. Ou, como consta no art. 1.245 do Código Civil.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título no Registro 
de Imóveis.
Como em toda boa regra, há exceções ao especificado acima. Na usucapião, por exemplo, a 
propriedade é adquirida com o implemento dos requisitos, mas o registro é obrigatório, não por 
sua aquisição, mas para a disponibilidade dela. Se o usucapiente não registrar o Mandado de 
Registro de Usucapião, ele continuará sendo proprietário, mas não poderá alienar ou onerar o 
imóvel regularmente antes de realizar o registro.
O mesmo ocorre com o direito à sucessão aberta, que transmite a propriedade pelo evento morte. 
Todavia, enquanto não registrada a partilha, o herdeiro não terá a coisa ao seu dispor. Nesses casos, 
portanto, o registro deixa de ser constitutivo, mas declaratório, para tornar pública a alteração 
jurídica do bem.
O serviço de Registro de Imóveis é um sistema específico de publicidade, pois somente o registro 
feito no órgão competente gera direito. Se alguém pretende obter informações sobre a propriedade 
de um bem imóvel, não será em outro local que não no Registro de Imóveis. Existem outros órgãos 
que se relacionam com os bens imóveis, mas não com a propriedade deles. É ele que outorga 
publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos fatos e atos jurídicos que estão relacionados 
aos imóveis.
O sistema brasileiro admitiu a presunção relativa, isto é, até a prova do contrário, a lei atribui 
eficácia jurídica e validade perante terceiros do que consta no Álbum imobiliário. Dessa forma, 
havendo alguma imperfeição ou vício no registro, permite-se sua retificação.
Pela acessão (construção)
Outra forma de aquisição da propriedade imobiliária é a acessão. Existem diversas formas de 
acessão, como formação de ilhas, aluvião, abandono de álveo e plantações e construções; todas 
previstas a partir do art. 1.248 do CC. Serão tratadas, aqui, apenas as construções.
Uma construção é a edificação em um terreno; é tudo aquilo que o homem incorpora ao solo. A 
demolição, para fins previdenciários, equipara-se à construção. Via de regra, as construções são 
realizadas sobre a superfície do terreno, mas também podem ser executadas no subsolo.
A propriedade do solo abrange os correspondentes espaço aéreo e subsolo, em altura e profundidade 
úteis ao exercício dela. Não abrange, porém, jazidas, minas e demais recursos minerais; potenciais 
de energia hidráulica; monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais. Nesse 
caso, o proprietário terá o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na 
construção civil, desde que não sejam submetidos à transformação industrial.
Presume-se que toda construção existente em um terreno seja feita pelo proprietário e à sua custa, 
até que se prove o contrário. Portanto, eles são as partes legitimadas para requerer a averbação no 
Registro Imobiliário de uma construção na matrícula de um terreno. Pretendendo-se fazer constar 
de forma diversa, será necessária a anuência dos proprietários, mas, nesse caso, a propriedade 
do que for incorporado ao solo passará a ser deles, cabendo indenizações àquele que realizou a 
edificação, se o fez de boa-fé.
Outrossim, pretendendo-se a separação da propriedade do terreno da propriedade da construção, 
será necessária a constituição do direito real de superfície. 
Novidade estabelecida pelo Código Civil foi a constante do Parágrafo único do art. 1.255:
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Art 1.255 [...]
Parágrafo único. Se a construção ou plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, 
aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante 
pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
Há, então, uma forma de aquisição forçada da propriedade, equivalente a uma compra e venda 
compulsória, que terá de ser resolvida em juízo, se houver litígio, ou por meio da formalização do 
negócio jurídico hábil, como uma compra e venda, dação, permuta, doação etc.
Art. 1.258. Se a construção, feitaparcialmente em solo próprio, invade solo alheio em 
proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade 
da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responder por 
indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área 
remanescente.
Parágrafo Único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor 
de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima 
parte deste valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder 
demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.
Para finalizar, a averbação de construção ou de demolição é procedida a requerimento da parte 
interessada, com sua firma reconhecida, devidamente instruído com a “Certidão de Habite-se” 
ou de demolição expedida pelo município, pelo órgão encarregado, bem como com a certidão 
negativa de débito expedida pelo Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS). A dispensa da 
apresentação dessa certidão está prevista na legislação previdenciária.
Pela sucessão
Outra modalidade de aquisição da propriedade imobiliária é a abertura da sucessão, cujo marco 
é o falecimento de uma pessoa natural, momento em que ocorre a transmissão da herança aos 
herdeiros legítimos e testamentários.
Assim, desde o evento morte, os herdeiros já serão os proprietários dos bens do de cujus. Entretanto, 
para definir a porção que couber a cada um, faz-se necessária a partilha desses bens, realizada 
judicial ou extrajudicialmente. O último caso não será possível se houver herdeiros incapazes. Assim, 
o registro imobiliário não será constitutivo de direito, mas declaratório, pois ele será necessário 
para que os herdeiros possam dispor da propriedade do bem ou dos bens adquiridos (art. 172 da 
Lei no 6.015/1973 –LRP).
Não se exclui a possibilidade de os herdeiros realizarem, antes da partilha, a cessão dos direitos 
hereditários por uma escritura pública, conforme lhes autoriza o art. 1.793, do CC. Realizado esse 
negócio jurídico, que tem natureza aleatória, o cessionário habilitar-se-á no inventário, se já estiver 
em andamento, ou o promoverá, se não foi iniciado, a fim de que, no final do processo, após a 
homologação da partilha, lhe seja outorgado um título que, contendo a representação do seu 
direito de propriedade, terá acesso ao Registro de Imóveis.
Existe, ainda, outra forma de aquisição da propriedade imóvel, relacionada ao Direito Administrativo, 
e não ao Civil, que é a desapropriação. Por meio desta, o Poder Público retira a propriedade de 
um particular e a integra no seu patrimônio, gerando ao expropriado o direito de indenização em 
dinheiro ou em títulos da dívida pública, dependendo do caso.
Registro de imóveis
Laura Beck Varela (2005, p. 231) sintetiza o panorama de como se foi desenhando a propriedade 
imobiliária no Brasil e sua regulamentação, da seguinte maneira.
A propriedade privada imobiliária brasileira é, fruto de um longo processo que marca a 
saída dos bens do patrimônio público régio, um esforço gradativo de delimitação da esfera 
privada, em oposição ao que era público – as terras do rei. A cristalização do direito de 
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propriedade privada foi, certamente, o resultado de uma complexa “construção”, forjada 
em meio às tensões sociais e às condicionantes da infraestrutura econômica.
Hoje, o sistema registral está regulamentado por um emaranhado de normas jurídicas, todas sob a 
regência infraconstitucional da Lei de Registros Públicos (LRP), como veremos a seguir.
Decreto no 4.857/1939
O Decreto no 4.857/1939 foi o primeiro diploma legal brasileiro que normatizou, de maneira 
exaustiva, os registros públicos em geral (registro civil, títulos e documentos, imóveis e propriedade 
literária, científica e artística), deixando claro em seu art. 1º que sua finalidade precípua foi dar 
autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos sujeitos ao seu regime.
Especificamente com relação ao registro imobiliário, que é o objeto de nosso estudo, o Decreto 
no 4.857/1939 instituiu um sistema de registros chamado “sistema do fólio pessoal”, exatamente 
porque seu foco estava na transação imobiliária e seus atores, ou seja, no tipo do negócio jurídico 
celebrado e nas pessoas dos contratantes.
Lei no 6.015/1973
A Lei no 6.015/1973, mais conhecida como Lei de Registros Públicos (LRP) revogou expressamente 
o Decreto no 4.857/1939 e está em pleno vigor até os dias de hoje. É ela a “lei maior” dos registros 
públicos no Brasil, e, por consequência, do registro imobiliário brasileiro. Tal qual o decreto revogado, 
a LRP diz, claramente, em seu primeiro artigo, que os registros públicos, e, por conseguinte, o 
registro de imóveis, tem a finalidade de conferir autenticidade, segurança e eficácia aos atos 
jurídicos sujeitos ao regime da lei.
Essa lei aperfeiçoou bastante o registro imobiliário brasileiro, instituindo um novo sistema registral, 
ao qual foi dado o nome de Sistema do Fólio Real, pois colocou o imóvel no centro do sistema, e 
não mais as pessoas ou os negócios jurídicos a ele relativos, como acontecia anteriormente. E isso 
se deu com a criação da matrícula do imóvel, ou seja, o fólio real ou “folha do imóvel”. A matrícula 
é como se fosse o curriculum vitae do imóvel, porque junta todos os atos a ele relativos num 
documento só, num livro só, numa “folha” só.
Quanto aos livros registrais, vê-se uma drástica mudança, com a diminuição para cinco livros, mais 
o “Livro Auxiliar das Aquisições de Terras Rurais por Pessoas Estrangeiras”, ficando assim formatada 
a biblioteca registral (art. 173).
 Ô LIVRO No 1 – Protocolo (prenotação do título)
 Ô LIVRO No 2 – Registro Geral (matrículas)
 Ô LIVRO No 3 – Registro Auxiliar (atos que não digam respeito diretamente a imóvel ou que 
o apresentante requeira o seu registro nesse livro, sem prejuízo do registro no Livro no 2)
 Ô LIVRO No 4 – Indicador Real (dados do imóvel envolvido no título)
 Ô LIVRO No 5 – Indicador Pessoal (dados da pessoa envolvida no título)
 Ô LIVRO AUXILIAR DAS AQUISIÇÕES DE TERRAS RURAIS POR PESSOAS ESTRANGEIRAS (a LRP 
não faz menção a esse livro, mas a Lei no 5.709/1971 continua em vigência)
A nomenclatura dos atos registrais foi alterada: o que antes era “transcrição” e“inscrição” passou a 
ser “Registro” (art. 169 da LRP). Portanto, estes são os atos registrais atuais.
 Ô Matrícula é o ato de criação do fólio real, ou seja, a abertura da folha do imóvel, contendo 
o número de ordem, a identificação do imóvel, o nome do proprietário e sua qualificação, o 
número do registro anterior e a data de abertura (só se faz no Livro no 2).
 Ô Registro para os atos de transmissão e constituição de todos os direitos reais (faz-se nos 
Livros nos 2 e 3).
 Ô Averbação para atos acessórios, cancelamentos e direitos pessoais. Não são feitos “à 
margem da matrícula”, mas, sim, “na matrícula” ou no Livro no 3 (faz-se nos Livros nos 2 e 3).
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Essa é a posição doutrinária acerca dos atos registrais, entretanto, na prática legislativa, a 
orientação doutrinária é esquecida, levando o legislador a determinar muitas vezes o registro de 
atos que não correspondem à transferência ou constituição de direitos reais (exemplo: registro 
de penhora; registro de arrolamento de bens pela 
Receita Federal; registro de citação de ações reais ou 
pessoais reipersecutórias etc.), e, em contrapartida, 
a determinar a averbação daquilo que configura 
transferência ou constituição de direito real (exemplo: 
averbação de partilha em separação ou divórcio em 
que o imóvel passa a pertencer a apenas um dos 
cônjuges; averbação de incorporação societária 
quando um imóvel passa da empresa incorporada 
para a incorporadora etc.).
Quanto aos atos pertinentes aos Livros nos 1, 4 e 
5, permanece a nomenclatura de Lançamento,Anotação ou Apontamento. Em contrapartida, o ato registral chamado “Inscrição” deixou de 
existir, sendo que hodiernamente esse vocábulo é usado como designação genérica para todos os 
atos efetuados no Registro de Imóveis, da mesma forma que a própria palavra “registro”, muitas 
vezes usada com essa conotação genérica.
Fato é que a Lei no 6.015/1973 trouxe mais praticidade e segurança ao registro imobiliário, 
especialmente em razão da criação da matrícula, sua principal inovação, acabando com a diversidade 
de livros contendo atos registrais (transcrições, inscrições e averbações) sobre o mesmo imóvel.
Lei no 8.935/1994
A Lei no 8.935/1994, mais conhecida como Lei dos Notários e Registradores (LNR), regulamenta o 
exercício das atividades notariais e registrais, definindo atribuições, competências, responsabilidades, 
direitos, deveres e fiscalização, esta última exercida pelo Poder Judiciário.
Fora essas leis que tratam especificamente dos registros públicos, inúmeros diplomas legais tratam 
pontualmente da matéria registral, tais como Lei no 4.591/1964 (condomínios e incorporações); Decreto-
Lei no 58/1937 (parcelamento do solo rural); Lei no 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano); Lei no 
9.514/1997 (alienação fiduciária de imóveis); Lei no 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) etc.
O Direito Registral Imobiliário brasileiro é regido por alguns princípios normativos, que orientam 
a aplicação dos dispositivos legais relativos ao registro de imóveis, a fim de que seja alcançado o 
objetivo institucional deste, qual seja, dar segurança, autenticidade e eficácia aos atos jurídicos 
imobiliários, por meio da publicidade registral.
Os princípios mais consolidados na doutrina são os seguintes.
 Ô Inscrição – Os direitos reais imobiliários só se constituem ou se transmitem ou se extinguem 
com o registro (inscrição) no serviço imobiliário respectivo, salvo as exceções legais (usucapião, 
acessões, herança, abandono, perecimento, desapropriação e casamento sob o regime da 
comunhão universal de bens). Pode ser resumido pela máxima: “QUEM NÃO REGISTRA 
NÃO É DONO” ou “QUEM NÃO REGISTRA NÃO TEM DIREITO REAL SOBRE O IMÓVEL”. Este 
princípio pode ser visto nos arts. 167, I e II, 168, 169 e 172 da LRP e 1.227 e 1.245, §1o, do CC.
 Ô Legalidade – O registrador tem a obrigação de examinar a legalidade, validade e eficácia 
dos títulos apresentados à inscrição imobiliária, obstando aqueles que porventura possuam 
vícios materiais ou formais (art. 198 da LRP). “A validade da inscrição depende da validade 
do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante”. (AFRÂNIO 
DE CARVALHO, 1982, p. 269)
 Ô Publicidade – O ato registral gera presunção absoluta de que todas as pessoas têm 
conhecimento de sua existência (ficção de conhecimento), garantindo a oponibilidade erga 
omnes dos direitos inscritos (art. 172 e 16 da LRP e art. 1o da LNR).
 Ô Fé Pública (ou Legitimação) – Os registros efetuados e as certidões expedidas pelo registrador 
são garantia da existência e autenticidade dos atos praticados na serventia (art. 3o da LNR).
Se tanto o ato de registro quanto 
o de averbação possuem a mesma 
estrutura, ou seja, ambos são praticados 
na matrícula, recebem numeração sequencial 
ininterrupta, geram os mesmos efeitos de 
publicidade erga omnes, e a prática de 
um no lugar do outro não gera nulidade 
(conforme jurisprudência hoje pacífica), 
o que justifica a permanência dessa 
diferenciação entre registro e averbação?
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 Ô Presunção – A presunção de validade e eficácia dos atos jurídicos inscritos no registro de 
imóveis – regra geral – é iuris tantum (registro comum), ou seja, até prova em contrário, 
nos termos do art. 252 da LRP e art. 1.245, §2o, do CC. A exceção é o Registro Torrens, que 
tem presunção de validade e eficácia iuris et de iure, impossibilitando que o registro seja 
atacado (art. 277 e seguintes da LRP).
 Ô Prioridade – O título que primeiro ingressar no Livro Protocolo terá prioridade e preferência 
à inscrição. É um princípio que afasta a contradição entre títulos.
 Ô Especialidade – Para que a inscrição possa ser efetuada, tanto a descrição do imóvel 
(especialidade objetiva) quanto a do sujeito do direito (especialidade subjetiva) devem guardar 
perfeita correlação com o registro anterior (art. 176, §1o, II, 3 e 4, e arts. 222 e 225 da LRP).
 Ô Continuidade (ou Trato Sucessivo) – Deve existir uma cadeia de atos e de titularidade de 
direitos, sequencial e ininterrupta, gerando uma coerência jurídica e cronológica dos atos 
inscritos, sendo os mais recentes apoiados nos mais antigos (arts. 195 a 197, 222, 225, 228, 
229, 236 e 237 da LRP). A exceção a este princípio fica por conta da usucapião.
 Ô Disponibilidade – Ninguém pode transferir mais bens ou direitos do que efetivamente 
possui (arts. 172 da LRP).
 Ô Rogação (ou Instância) – Em regra, o ato registral é de iniciativa do interessado (arts. 13 
e 217 da LRP), vedado ao registrador atuar ex officio, à exceção dos casos previstos no art. 
167, II, 13 e art. 213, I, da LRP.
 Ô Territorialidade – O registrador imobiliário só pode praticar atos relativos a imóveis da sua 
circunscrição, que é definida por lei, sob pena de nulidade, salvo as exceções previstas no 
art. 169 da LRP.
 Ô Retificação – O ato inscrito pode ser retificado ou anulado, se não exprimir a verdade dos 
fatos (art. 213 da LRP e art. 1.247 do CC).
 Ô Cindibilidade – Um título que contenha mais de um ato a ser inscrito poderá ser objeto de 
inscrição parcial, desde que um não dependa do outro, porém, o apresentante deverá solicitar 
expressamente a cisão do título (Ex.: formal de partilha que contenha mais de um imóvel).
 Ô Unitariedade Matricial – Para cada imóvel, só deve haver uma matrícula, e cada matrícula 
só deve corresponder a um imóvel (art. 176, §1o, I da LRP).
 Ô Concentração – Nenhum fato ou ato jurídico que diga respeito ao imóvel ou às pessoas 
com ele envolvidas deve ficar de fora do sistema registral, mesmo que seja apenas para dar 
publicidade ao referido fato ou ato jurídico (art. 167, II, 5 e art. 246 da LRP).
Documentação imobiliária
O problema das documentações é o de se poder vender ou comprar com segurança. A função do 
agente de negócios imobiliários não é só aproximar vendedor e comprador, é orientar também. Se 
a questão estiver complexa, é bom que indiquem um advogado especializado em direito imobiliário, 
para que não sejam acusados de culpa. Nesta fase, muitos compram verdadeiras dores de cabeça.
Apesar de a vistoria focar exclusivamente sobre os aspectos físicos do imóvel, é indispensável ter 
em mão, no mínimo, o título de propriedade do imóvel, para verificação da sua situação legal, 
procedimento importante para garantir um seguro e eficaz desenvolvimento do trabalho. Nesse 
sentido, é interessante que o Avaliador entreviste o proprietário do imóvel ou o requerente 
da avaliação e solicite a documentação do imóvel, para que possa tomar conhecimento da 
documentação disponível.
De acordo com Mendonça (2010), “a documentação solicitada engloba plantas do imóvel, o título de 
propriedade, o Documento Imobiliário Municipal (DIM), bem como eventuais outros documentos 
que possibilitem ao avaliador ter uma visão mais ampla da situação legal do imóvel que irá avaliar”.
Existem diversos tipos de plantas do imóvel, entre elas, estão as seguintes.
 Ô Planta baixa 
 Ô Planta de cobertura, que é a planta do telhado visto de cima 
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 Ô Planta de situação, que é a planta da casa situada no terreno 
 Ô Planta de localização, que é a planta da casa e do terreno localizado com as ruas
 Ô Cortes, que são as elevações do projeto 
 Ô Fachada, que é a vista de frente da casa 
Em regra, os documentos necessários para a venda do imóvel são os seguintes.
Do imóvel
 Ô Título de propriedade registrado no Cartório do Registro de Imóveis competente(escritura 
pública, carta de arrematação, formal de partilha etc.).
 Ô Certidão atualizada, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, expedida nos últimos 30 
dias. Este documento talvez seja o mais importante, porquanto além de atestar a titularidade 
do imóvel, também esclarecerá se o imóvel está gravado com algum ônus real. A presente 
certidão, ainda, traça todo o histórico do imóvel, indicando se possui “habite-se”. 
 Ô Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Deve ser pago pelo comprador ao município 
e apresentado na hora de dar entrada na escritura do imóvel. A taxa é de 2% do valor do bem 
e pode ser paga diretamente na Prefeitura. Atualmente, nos financiamentos imobiliários, 
cuja linha de crédito ocorrerem dentro do SFH, ensejará ao comprador pagar 0,5% de taxa 
de ITBI e 2% sobre o valor não financiado. 
 Ô Certidão de Situação Fiscal Imobiliária: Certidão que serve para levantar se o imóvel tem 
algum imposto pendente e que ainda não foi ajuizado. Juntamente com esta certidão 
devem ser apresentados os carnês originais de IPTU dos 2 (dois) últimos anos pagos, até a 
data da escritura.
 Ô Certidão para se conhecer a situação enfitêutica, isto é, se o imóvel é foreiro, ou seja, se tem 
domínio útil de órgãos públicos ou privados, como a Marinha e a Igreja. Deve ser solicitada 
na prefeitura municipal.
 Ô Planta baixa: Apresentada em casos de financiamento ou utilização do saldo do FGTS.
 Ô Declaração de quitação condominial: Declaração do Síndico ou da Administradora, afirmando 
que o imóvel se encontra em dia com o pagamento das cotas condominiais. Se a declaração 
for dada pelo síndico, deve vir acompanhada da Ata da Assembleia que o elegeu.
Da escritura
 Ô A escritura deverá ser lavrada em cartório, após a entrega de todos os documentos acima. Após 
lavrada a escritura, deverá ser providenciada a sua transcrição no Registro Geral de Imóveis.
Na entrevista, o avaliador informa-se sobre a finalidade da avaliação, inclusive inteirando-se de 
toda a situação do imóvel, coletando detalhes sobre o imóvel, a região onde ele está situado, 
bem como eventuais aspectos que possam influir no resultado da avaliação e na valorização ou 
desvalorização do imóvel avaliando.
CAPÍTULO 
3
Vistoria 
A vistoria é imprescindível na avaliação de um imóvel e caracteriza-se pelo exame cuidadoso do bem 
avaliando, em que são verificadas todas as características do imóvel e as condições que o cercam. 
Algumas dessas características serão encontradas na certidão de registro de imóveis, plantas etc.
A Norma NBR 14.653-1 define vistoria como a “constatação local de fatos, mediante observações 
criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam”. Isso significa 
dizer que a vistoria compreende uma verificação criteriosa do imóvel, observando as possíveis 
características que possam valorizá-lo (proximidade a shopping centers, universidades, parques, praças 
etc.) ou desvalorizá--lo (proximidade a favelas, aterros sanitários, córregos poluídos etc.), bem como a 
observação do espaço geográfico de sua localização. De acordo com Mendonça (2010):
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o avaliador deverá perceber as peculiaridades de cada imóvel individualmente, dando mais 
ênfase a uma do que a outras, de acordo com o tipo de imóvel objeto da sua avaliação, 
observando, entre outros aspectos, topografia, natureza, características arquitetônicas, tipo 
do solo, área construída, área de terreno, vocação, padrão construtivo, número de quartos 
e de garagens e estado de conservação.
No que se refere à área geográfica, é importante que sejam observados o meio ambiente, a 
infraestrutura urbana, os melhoramentos públicos existentes, como, por exemplo, redes de energia 
elétrica, abastecimento de água, esgotamento sanitário, telefonia, gás, coleta de lixo etc., o sistema 
viário, o transporte coletivo, a segurança, o comércio local (bancos, farmácias etc.), inclusive o 
mercado de trabalho local.
É durante a vistoria que o avaliador realiza o levantamento de dados técnicos e as características 
físicas e de utilização do imóvel e outros fatores relevantes para a formação do valor. Por este 
motivo, ao proceder à vistoria, avaliador deve ter em mão um formulário para anotar as informações 
e observações levantadas e uma máquina fotográfica para registar os pontos principais do imóvel, 
tanto interno quanto externo. As fotografias proporcionam ao interessado, uma melhor ideia das 
características do imóvel, seu estado de conservação e padrão construtivo. Elas propiciam, também, 
uma análise mais tranquila e detalhada pós-vistoria e devem compor o parecer técnico (PTAM).
A NBR 14.653-1 tem algumas regras em relação à vistoria de imóveis, descritos a seguir.
7.3.1 Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for 
impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, 
desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
7.3.2 A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer 
e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando 
condições para a orientação da coleta de dados.
7.3.3 É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros 
aspectos relevantes à formação do valor.
7.3.4 O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a 
afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas consequências apreciadas.
Gonzales (1997) assevera que a inspeção local é de extrema importância, principalmente para 
métodos baseados em comparação de dados. 
Para Dantas (1998), a vistoria consiste em verificar a veracidade dos fatos, além de verificar 
outros fatores importantes na determinação final do valor. Por isso, deve-se vistoriar não apenas 
o imóvel, mas também todos os fatores relevantes sobre ele. Fazer o levantamento de todas as 
suas características físicas e locacionais, com o objetivo de identificar, preliminarmente, as possíveis 
variáveis responsáveis pela formação dos preços de bens.
Vale destacar que, na Seção 7.3.5 da referida Norma, que trata de situações especiais, fica clara a 
importância deste tópico. Observa-se, pelas exigências impostas, a importância dada ao contato 
direto com o bem a avaliar. Tal Norma recomenda, em casos de dificuldades de executar a vistoria, 
os seguintes procedimentos. 
Seção 7.3.5.1, que diz respeito à vistoria por amostragem 
Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna 
por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se 
houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de 
cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia. 
Seção 7.3.5.2, que trata da impossibilidade de vistoria 
Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser 
justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a 
vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos 
que for possível obter ou fornecidos pelo contratante, tais como: 
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a) descrição interna; 
b) no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas 
comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva 
administração;
c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa. 
As considerações hipotéticas sobre o imóvel que configuram a situação paradigma, devem 
estar claramente explicitadas no laudo de avaliação. 
Seção 7.3.5.3, sobre planta de valores 
Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, 
com o objetivo de aferir os critérios e percepções considerados no cadastro.
Vejamos os elementos que devem ser observadose anotados na inspeção do imóvel: caracterização 
da região, caracterização do terreno e caracterização das edificações. 
Caracterização da região
O início de uma vistoria dá-se, de fato, antes do contato com o imóvel, ou seja, o trabalho do 
avaliador inicia-se com o reconhecimento da região. Preliminarmente, é importante conhecer a 
localidade em que está situado o imóvel avaliando e verificar sua compatibilidade com o universo 
em que está inserido.
Determinar o perfil do bairro ou da região, então, é o primeiro passo. Assim, deve-se levantar os 
aspectos que valorizam e desvalorizam o bem a avaliar, por meio da identificação de suas principais 
características.
A norma NBR 14.653-2 (ABNT, 2004) descreve os elementos que devem ser checados, no momento 
da vistoria do imóvel.
7.3.1 Caracterização da região
 � Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando 
relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.
 � Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo e condições 
ambientais.
 � Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais polos de 
influência.
 � Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento 
e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação em curto 
e médio prazo.
 � Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, 
água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão 
de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás 
canalizado.
 � Atividades existentes: comércio, indústria e serviço.
 � Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.
Existem autores que citam as mesmas especificações que a ABNT, porém outros descrevem itens 
diferenciados, como os relacionados a seguir.
 � Aspectos físicos: Condições topográficas, natureza predominante do solo, condições 
ambientais, ocupação existente e tendências de modificação em curto e médio prazo.
 � Aspectos relativos à infraestrutura urbana: Sistemas viário e de coleta de lixo, redes 
de abastecimento de água potável, de energia elétrica, de telefone, de esgotamento 
sanitário, de águas pluviais e de gás canalizado.
 � Aspectos relativos aos equipamentos comunitários e às atividades existentes: sistemas 
de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comércio, rede bancária, 
segurança, saúde e lazer.
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 � Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o 
uso e a ocupação do solo, restrições físicas e legais condicionantes do aproveitamento.
 � Aspectos relacionados às possibilidades de desenvolvimento local, definido por planos 
diretores e pela legislação específica do parcelamento do solo, confrontando as leis de 
Zoneamento e uso do solo do município com a realidade verificada no local.
E ainda:
 � Características e padrão médio das edificações.
 � Vulnerabilidade a intempéries
 � Existência de planos ou projetos públicos que venham a interferir na estrutura urbana 
do bairro, em curto e médio prazo.
 ....
Caracterização do terreno
Situado o imóvel sob aspecto geral (região e logradouro), cumpre iniciar a análise das suas 
particularidades e características específicas.
É por meio do levantamento das características do terreno que se inicia, propriamente, a inspeção 
do imóvel. A partir da observação panorâmica do espaço, o terreno deve ser descrito o mais 
detalhadamente possível.
A norma 14.653-2 (ABNT, 2004) traz elementos que devem ser observados para a caracterização 
do terreno.
7.3.2 Caracterização do terreno
 � Localização: situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações.
 � Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor.
 � Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo.
 � Infraestrutura urbana disponível.
 � Restrições físicas e legais ao aproveitamento.
Para alguns autores, existem elementos necessários para a avaliação que não foram citados na 
Norma. Dantas (1998) cita alguns itens que acredita ser essenciais e que não foram destacados. 
 Ô Distância à via pavimentada mais próxima e ao centro urbano principal.
 Ô Aproveitamento (área líquida disponível para lotes).
 Ô Restrições físicas (rochas, córregos, acidentes etc.).
 Ô Restrições legais (servidões de passagem, faixas de domínio, linhas de transmissão).
 Ô Tipo de ocupação.
 Ô Utilização atual e vocação.
Caracterização das edificações
É a caracterização da edificação e benfeitorias propriamente dita. Benfeitorias são melhoramentos 
do imóvel, que, por sua vez, valorizam a edificação. Essa caracterização envolve vários aspectos 
conforme descrito na NBR 14.653-2.
7.3.3 Caracterização das edificações e benfeitorias
 � Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a 
documentação disponível.
 � Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental.
 � Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região.
 � Condições de ocupação.
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Gonzalez (1997) descreve os elementos que considera importantes de forma mais detalhada que 
a Norma.
Características físicas do imóvel
 Ô Padrão de construção
 Ô Idade aparente (estado de conservação)
 Ô Fachada: material, estado
 Ô Esquadrias: material, estado
 Ô Jardim: tipo, tamanho
 Ô Afastamento lateral e posição no quarteirão (meio ou esquina)
 Ô Prédios: números de andares, número de apartamentos, existência de porteiro eletrônico, 
salão de festas, piscina coletiva, playground e outros equipamentos, quantidade de prédios 
iguais no quarteirão
 Ô Aparência geral do prédio
Dados de cadastros municipais
 Ô Área do terreno
 Ô Área total construída
 Ô Idade (“idade fiscal”, do Habite-se)
 Ô Tipo e quantidade da construção
 Ô Zona ou referência espacial
 Ô Estimativa fiscal (valor cadastrado no IPTU)
Todos os elementos, sejam eles a respeito da região, sejam eles do terreno, sejam eles da edificação, 
são únicos e singulares a cada imóvel e, portanto, cada vistoria terá seus próprios elementos. 
Mendonça (2010) apresenta o seguinte quadro, especificando os principais itens de uma vistoria 
em apartamento, casa, sala, loja, terreno e áreas.
APARTAMENTO CASA SALA LOJA TERRENO ÁREAS
Localização Localização Localização Localização Localização Localização
Andar ---- Andar ---- ---- ----
Posição no 
pavimento
----
Posição no 
pavimento
Posição no 
pavimento
---- ----
Orientação solar Orientação solar Orientação solar Orientação solar Orientação solar ----
Nº de unidades 
por andar
---- ---- ---- ---- ----
Nº de banheiros Nº de banheiros Nº de banheiros Nº de banheiros ---- ----
---- ----
Banheiro 
privativo
Banheiro 
privativo
---- ----
Nº de quartos Nº de quartos ---- ---- ---- ----
Nº de suítes Nº de suítes ---- ---- ---- ----
Nº de garagens Nº de garagens Nº de garagens Nº de garagens ---- ----
Nº de elevadores ---- Nº de elevadores Nº de elevadores ---- ----
Infraestrutura ---- Infraestrutura Infraestrutura ---- ----
Tempo e 
construção
Tempo e 
construção
Tempo e 
construção
Tempo e 
construção
---- ----
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APARTAMENTO CASA SALA LOJA TERRENO ÁREAS
Padrão 
construtivo (pisos, 
paredes, forros, 
esquadrias, 
instalações 
elétricas e 
hidráulicas)
Padrão 
construtivo 
(pisos, paredes, 
forros, 
esquadrias, 
instalações 
elétricas e 
hidráulicas)
Padrão 
construtivo 
(pisos, paredes, 
forros, 
esquadrias, 
instalações 
elétricas e 
hidráulicas)
Padrão 
construtivo 
(pisos, paredes, 
forros, 
esquadrias, 
instalações 
elétricas e 
hidráulicas)
---- ----
Área útil ---- Área útil Área útil ---- ----
Área construída Área construída Área construídaÁrea construída ---- ----
---- Área do terreno ---- ---- Área do terreno Área do terreno
---- ---- ---- ---- ----
Limites e 
confrontações
----
Testada do 
terreno
---- ----
Testada do 
terreno
----
Estacionamento 
para visitantes
----
Estacionamento 
para visitantes
Estacionamento 
para visitantes
---- ----
---- ---- ---- ----
Posição na 
quadra (meio da 
esquina)
----
---- ---- ---- ---- Área edificável Área edificável
---- ---- ---- ---- Vegetação Vegetação
---- ---- ---- ---- Tipo de solo Tipo de solo
---- ---- ---- ---- Topografia Topografia 
---- ---- ---- ---- ----- Recursos hídricos
---- Vocação ---- ---- Vocação Vocação
Infraestrutura da 
região
Infraestrutura da 
região
Infraestrutura da 
região
Infraestrutura da 
região
Infraestrutura da 
região
Infraestrutura da 
região
----
Lado da rua 
onde se situa
---- ----
Lado da rua 
onde se situa
----
Fonte: MENDONÇA (2010, p. 66).
Ficha de vistoria de imóvel
Para melhor compreensão do assunto, apresentamos a seguir um modelo de ficha de vistoria, 
composta de uma série de itens que devem ser observados por ocasião da vistoria e considerados 
para efeito de constatação do valor do imóvel avaliando.
É importante ressaltar que o imóvel avaliando poderá apresentar peculiaridades que não estão 
contempladas no formulário, fazendo-se necessárias as adaptações para cada caso.
As primeiras informações devem conter os dados gerais sobre o imóvel e sobre o contratante do 
serviço: solicitante, endereço do imóvel, classificação do imóvel, conforme a NBR 14.653-2 e os 
objetivos da vistoria, que pode ser realizada com diferentes finalidades, como subsidiar a avaliação 
do imóvel e compor seu laudo, ou verificar o estado de conservação de um imóvel que será alugado.
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FICHA DE VISTORIA DE IMÓVEL
Solicitante:
Endereço/Identificação:
Bairro:
Município:
Estado:
Objetivo da avaliação:
Terreno
Topografia Plana Ondulada Active Dective
Forma Regular Irregular Triangular 
Solo Arenoso Argiloso Rochoso Alagadiço
Vegetação Mato Pomar Pasto
Proteção Muro Cerca Prédio divisa Nenhuma
Simulação Meio da quadra Esquina Duas frentes
Orientação Norte Sul Leste Oeste
Área do terreno Frente Fundos Lado direito Lado esquerdo
Edificação
Tipo
Apartamento Casa Loja Sala
Prédio comercial Prédio industrial Galpão Imóvel rural
Área de construção Área útil Área comum
Padrão de construção Alto Médio Baixo
Estrutura Concreto Metálica Alvenaria Madeira 
Piso Cerâmica Granito Concreto
Paredes
Pintura sobre 
reboco
Pintura sobre 
massa
Azulejo
Cobertura
Pintura sobre 
reboco
Telha de barro Fibrocimento
Conservação
Nova Muito boa Boa Regular
Reparos simples Reparos diversos Precária
Orientação Norte Sul Leste Oeste
Posição do 
empreendimento
Frente Fundos Lateral
Imóvel No de pavimentos Andar No de garagens
Edifício onde se situa
Número de 
pavimentos do 
edifício
Apartamentos por 
andar
Piscina Playground Estacionamento Guarita
Salão de festas
Elevadores Número Marca
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Taxa de condomínio Mensal Valor Taxa extra Valor
Ocupação
Vazio Proprietário Locatário
Valor do aluguel
Cômodos do imóvel
Sala de estar Terraço Banheiro Área de serviço
Sala de jantar Escritório Lavabo Dependência de empregada
Sala de TV Quarto Cozinha
Varanda Suíte Despensa 
Infraestrutura 
Rede de água Sim Não Esgoto Sim Não
Energia Sim Não Iluminação pública Sim Não
Coleta de lixo Sim Não Transporte coletivo Sim Não
Pavimentação Sim Não Telefone Sim Não
Zoneamento
Comercial Residencial Misto Taxa de ocupação
Recuo frente Coeficiente de aproveitamento
Recuo fundo
Recuo lateral
Gabarito 
Vizinhança
Padrão de construção Escolas
Atividades poluentes Comércio 
Atividades incômodas Estacionamento
Arborização/Área verde trânsito
Observações/Croquis
Fonte: Mendonça (2010)
Vistoria de um apartamento
Cada imóvel possui suas particularidades. No caso da vistoria de um apartamento, o corretor 
avaliador deve observar, com atenção especial, os seguintes itens.
 Ô Localização do edifício: este é um dos fatores que mais impactam no valor de um imóvel, 
qualquer que seja o seu tipo.
 Ô Andar do apartamento: em geral, quanto mais alto o andar, maior o valor de mercado.
 Ô Posição no pavimento: se é de frente, lateral ou de fundos. Geralmente, os imóveis de 
frente são mais valorizados. Da mesma forma, apartamentos situados num determinado 
lado de um prédio pode valer mais do que os do lado oposto, por exemplo, em função de 
desfrutarem de uma vista panorâmica privilegiada.
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 Ô Posição solar: se é voltado para oeste, para o leste ou outra direção. O desejável é que os 
quartos, a sala e a varanda sejam voltados para o nascente.
 Ô Número de unidade por pavimento: quanto menos apartamentos por andar, em tese, 
mais valorizadas são as unidades do empreendimento.
 Ô Número de quartos: teoricamente, quanto maior o número de quartos, mais elevado é o 
valor do imóvel. Um apartamento de quatro quartos, em princípio, valerá mais do que outro 
com apenas três, ainda que possuam a mesma área útil.
 Ô Número de suítes: assim como acontece com a quantidade de quartos, o número de suítes 
eleva o valor de um apartamento, tanto por ser de construção mais dispendiosa quanto por 
tornar o imóvel mais sofisticado.
É comum vermos um apartamento, apesar da mesma metragem que outro ou com um número de 
quartos menor que o outro, ser mais bem avaliado, possuir mais liquidez ou ser vendido por um 
preço maior. Vejamos alguns itens que podem ser determinantes nesses casos.
 Ô Número de garagens e o número de elevadores: nos dias atuais, podem elevar o valor de 
mercado de um imóvel.
 Ô Infraestrutura do edifício: existem edifícios com salão de festas, quadra poliesportiva, 
guarita de segurança, playground, piscina, estacionamento para visitantes entre outras 
benfeitorias enquanto outros, não têm sequer elevador. Pode-se concluir que o edifício com 
melhor infraestrutura vale mais do que outro que possua infraestrutura mais modesta.
 Ô Tempo de construção: esse fator é relativo, uma vez que a valorização ou desvalorização 
está relacionada aos cuidados que o condomínio dispensa ao edifício.
 Ô Padrão construtivo: quanto mais requintados os materiais e o acabamento empregados no 
apartamento, bem como na construção do edifício, mais alto deverá ser o valor do imóvel.
 Ô Área: é comum perguntarmos o tamanho da área útil quando estamos vendo um imóvel. 
Mendonça (2010) assevera que não é apenas a área útil, fator importante e que causa impacto no 
valor de mercado do imóvel.
Existe uma relação significativa entre tamanho da área útil do imóvel (da porta de entrada do 
apartamento para dentro, digamos assim) e o da sua área comum (da porta do apartamento para 
fora), por ser, esta segunda, composta entre outras coisas, das benfeitorias do empreendimento, 
que muito impactam no valor de mercado do apartamento, como número de elevadores, garagens, 
quadras de esportes, piscina, salão de festas, pista de correr, jardins etc. como visto anteriormente. 
Portanto, pode ocorrer de um imóvel com menor área útil valer mais que outro com uma área útil 
maior, obviamente.
Vistoria de uma casa
Na vistoria desse tipo de imóvel, o corretor avaliador deve considerar além de fatores como a 
localização, posição solar, número de quartos, número de suítes, tempo de construção e padrão 
construído, itens comuns à vistoria do apartamento, deve atentar para os seguintes itens.
 Ô Área construída.
 Ô Área do terreno.
 Ô Vocação do imóvel: consiste na tendência do imóvel a determinado fim ou atividade.
 Ô Testada do terreno: frente do imóvel, ou seja, parte do imóvel que se confronta com a rua.
 Ô Lado darua onde se situa o imóvel.
Vistoria em outros tipos de imóveis
Embora existam diversos aspectos comuns a vários tipos de imóvel, por ocasião da vistoria, cada 
imóvel deve ser estudado e considerado de acordo com a sua realidade, principalmente, em razão 
de seu tipo, sua natureza e suas particularidades. Entretanto, independentemente do tipo de 
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imóvel que está sendo avaliado, a localização é um dos itens mais importantes a ser observado, 
pois se trata, talvez, do item em comum a todos os imóveis.
Sala
Uma sala, por exemplo, pode ter banheiro privativo ou não, assim como o edifício onde esteja 
situada poderá ter ou não vagas de estacionamento destinadas a clientes. Apenas esses dois itens 
já influem sobremaneira no seu valor de mercado.
Deve-se considerar também a dimensão das áreas do imóvel (de terreno, de construção, útil, comum 
etc.), o padrão, o tempo de construção, as vagas de estacionamento, o número de elevadores, a 
infraestrutura do edifício, entre outros, de acordo com o seu tipo.
Loja
Numa loja, é importante observar a área útil, a posição no pavimento (frente, interna, de esquina 
etc.), o padrão construtivo, o tipo de banheiro (privativo ou coletivo), o número de vagas de garagem, 
o tamanho do estacionamento destinado a clientes, o número de elevadores, a infraestrutura e o 
tempo de construção do edifício. A vocação da região também exercerá uma importante influência 
no valor de mercado do imóvel, principalmente se for uma região com vocação comercial, onde exista 
um fluxo intenso de pessoas, a ponto de, em caso de locação, existir cobrança de “luvas” ou “ponto”.
Terreno
Na vistoria de um terreno, é importante considerar sua área quadrada, sua testada e profundidade 
(fatores que podem influenciar no preço de um terreno se comparado a outro), sua posição em 
relação ao sol, sua posição na quadra (de meio ou de esquina), sua vocação (comercial, residencial 
ou industrial) e a infraestrutura da região (sistema viário, esgotamento sanitário, redes de 
abastecimento de água, energia elétrica, telefone etc.).
Gleba urbanizável
É recomendável que o avaliador tenha especial atenção quanto à topografia do imóvel, à sua vocação 
(loteamento residencial, condomínio, áreas industriais etc.) e à infraestrutura da região (sistema 
viário, esgotamento sanitário, redes de abastecimento de água, energia elétrica, telefone etc.).
Imóvel rural
Deve-se considerar, entre outros aspectos, a topografia do imóvel, o tipo de solo, a vegetação (no 
local e na região), a vocação (agricultura, pecuária), as benfeitorias existentes (cerca de estacas de 
concreto e arame farpado, muro, poço artesiano, estábulos etc.) e a infraestrutura da região (sistema 
viário, esgotamento sanitário, redes de abastecimento de água, energia elétrica, telefone etc.).
Para exercitar o que vimos até este momento, faça a vistoria do imóvel onde 
você reside, ou outro de sua escolha, atentando para as particularidades desse 
imóvel. Utilize a Ficha de Vistoria para fazer suas anotações e tire fotos. Após 
este procedimento, leia cuidadosamente suas anotações e verifique os detalhes 
relevantes sobre o imóvel.
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Para avaliar um imóvel, é preciso conhecê-lo bem. E isso é possível por meio da vistoria, em que 
são observados aspectos intrínsecos ao imóvel: as áreas, os limites e formas geométricas, os 
recuos, a invasão dos limites dos terrenos etc. Não podemos esquecer de verificar a orientação 
solar, as benfeitorias e atentar para a localização, a infraestrutura básica e a existência de polos 
de influência (centros comerciais ou implantação de novos empreendimentos).
LEITURA 
COMPLEMENTAR
Da vistoria resultam as condições para orientar a Coleta de Dados, tema que trataremos a seguir.
CAPÍTULO 
4
Pesquisa de 
Mercado
A Pesquisa de Mercado é o principal segmento da avaliação de imóveis, pois fundamenta e deixa 
mais transparente ao contratante o trabalho do avaliador, sendo constituída pelas seguintes etapas. 
 Ô Preparação do trabalho (planejamento) 
 Ô Trabalho de campo (coleta de dados) 
 Ô Processamento e Análise dos dados
 Ô Interpretações dos resultados 
É por meio da pesquisa que o avaliador obterá uma amostragem válida, confiável e representativa 
do mercado imobiliário da região, possibilitando a comparação dos dados coletados com o imóvel 
avaliando. De acordo com Moreira (2001), é nesse momento que o avaliador deverá se tornar um 
verdadeiro detetive que terá de buscar o máximo de informações analógicas para sustentação da 
sua avaliação. 
O avaliador deve perceber que o assunto “pesquisa” se encontra intimamente ligado à 
realidade do mercado imobiliário local. Para tanto, deve percorrer a região geoeconômica 
na qual está inserido o imóvel avaliando no intuito de pesquisar e coletar os necessários 
elementos comparativos. [...] Premissas básicas: a pesquisa dever ser contemporânea à data 
da avaliação e contemplar imóveis semelhantes. (D´AMATO, 2009, p. 78) 
Os dados e informações que interessam, basicamente, ao avaliador: a respeito de preços de 
imóveis em oferta à época da pesquisa ou negociações efetivamente realizadas, com suas 
principais características físicas, locacionais e econômicas, bem como a perfeita identificação 
das fontes consultadas. [...] As fontes utilizadas são principalmente: Cartórios de Notas e de 
Registro Geral de Imóveis; empresas imobiliárias; corretores especializados; anúncios de jornais; 
banco de dados existentes; visita ao campo; construtores/incorporadores; compradores/
vendedores; investidores; bancos oficiais; bancos de crédito imobiliários, prefeituras, 
companhias de habitação, órgãos de planejamento urbano etc. (DANTAS, 2005, p. 59)
Planejar a coleta de dados com antecedência é fundamental. O planejamento da pesquisa define a 
abrangência da amostragem, quantitativa e qualitativa, e a forma de sua coleta e compilação, com 
utilização de fichas, planilhas, roteiro de entrevistas, entre outros. 
No planejamento, devem ser considerados os aspectos relevantes e limitadores para a avaliação, 
como “as características do bem avaliando, que determinarão os tipos de dados de mercado 
que precisam ser obtidos e as condições estabelecidas para a realização do trabalho, como a 
disponibilidade dos recursos para avaliação e o prazo para a execução dos serviços”. (NBR 14.653-1)
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Na fase de planejamento, fazem-se a escolha, a definição e a delimitação do problema em análise, 
observam-se as teorias e as abordagens a serem empregadas, os conceitos e as hipóteses que 
devem ser levados em consideração e os métodos a serem utilizados.
Num trabalho avaliatório em que se opta pelo método comparativo direto de dados de mercado, 
um possível delineamento da pesquisa pode ser assim estabelecido.
 Ô Estudo de campo (objetivo: conhecer o avaliando e o contexto urbano em que o bem está 
inserido; estratégia: vistoria e visita à região).
 Ô Seleção das variáveis que julgamos influenciantes na formação dos preços do imóvel 
(objetivo: focalizar as características mais importantes da população; estratégia: consulta a 
trabalhos anteriores).
 Ô Planejamento da coleta de dados (objetivo: identificar a técnica mais adequada para 
obtenção dos preços de mercado; estratégia: entrevista mediante aplicação de questionário 
diretamente ao proprietário do imóvel).
 Ô Definição de um método de avaliação (objetivo: identificar a metodologia avaliatória para 
estimar o valor do bem; estratégia: lançar mão de todas as evidências disponíveis, tais como, 
tipologia do avaliando, tipo de informação coletada etc.)
 Ô Verificação das hipóteses (objetivo: confrontar com a realidade as suposições sobre o 
mercado estabelecidas pelo pesquisador, tais como terrenos de esquina são mais valorizados 
que terrenos situados no meio da quadraou, ainda, terrenos planos são mais valorizados 
que terrenos acidentados; estratégia: estudo exploratório dos dados com ênfase na análise 
dos diagramas de dispersão, testes de hipóteses entre outros).
 Ô Escolha de uma técnica para tratamento dos dados (objetivo: examinar o comportamento 
da variação dos preços dos imóveis com base na variação de algumas variáveis explicativas, 
ou seja, construir modelos elucidativos do mercado imobiliário; estratégia: análise da 
regressão...).
 Ô Explicação dos resultados (objetivo: interpretar o comportamento do mercado em relação 
a cada variável; estratégia...)
 Ô Relatório da pesquisa (objetivo: descrever o raciocínio desenvolvido e os resultados obtidos; 
estratégia: elaborar o laudo e a avaliação baseados na descrição da metodologia utilizada e 
nos resultados alcançados em cada etapa do processo avaliatório).
A NBR 14.651-1 traz as seguintes recomendações que devem ser observadas pelo avaliador no 
momento da coleta de dados.
 Ô Buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando.
 Ô Identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser 
cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de 
mercado, ou seja, buscar dados contemporâneos e os mais semelhantes possíveis ao imóvel 
avaliando. Se for o caso, que sejam no mesmo empreendimento ou na mesma rua, ou, ao 
menos, que estejam localizados na mesma região do imóvel avaliando. (MENDONÇA, 2010)
 Ô Identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados.
 Ô Buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da 
avaliação.
É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado e com atributos 
comparáveis aos do bem avaliando. Na pesquisa de elementos, transações ou ofertas deverão 
constar os seguintes dados.
 Ô Estejam na mesma região e em condições econômico-mercadológicas equivalentes às do 
bem avaliando.
 Ô Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas, apartamentos etc.).
 Ô Data da transação, do compromisso, do anúncio ou da oferta.
 Ô Fontes de informação.
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 Ô Se for transação ou compromisso: tabelionato, cartório ou registro de imóveis, número de 
transcrição, da inscrição ou do registro, número do livro e folhas e natureza do documento 
pesquisado.
 Ô Se for anúncio: nome do jornal ou da publicação, página, nome, endereço e telefone.
 Ô Se for oferta ou informação: nome, endereço e telefone do informante.
 Ô Localização: endereço do imóvel pesquisado (rua e número, ou quadra e lote), distância da 
esquina mais próxima ou da via pública mais conhecida, bairro, setor e quadra da planta 
genérica de valores da prefeitura; no caso de terrenos urbanos e imóveis rurais devem ser 
fornecidas as indicações que possibilitem a sua localização.
 Ô Dimensões: testada, profundidade e área.
 Ô Preço e condições de venda.
 Ô Croqui elucidativo com a posição do imóvel pesquisado na quadra, sua forma aproximada 
e dimensões.
A pesquisa deve constar no PTAM, de forma objetiva, preferencialmente por meio de um quadro 
amostral, conforme o exemplo a seguir, pois isso evidencia o critério de transparência do trabalho 
realizado pelo avaliador. Recomenda-se que o quadro seja composto de no mínimo cinco amostras.
Exemplo de dados para elaborar o quadro amostral.
Localização: Av. das Castanheiras Pronto – Novo
Cidade: Águas Claras – Bairro: Norte – Tipo: Apartamento
Quartos: 2 Suítes: 1 Garagens: 1 Elevador: 2
Valor total do imóvel: R$ 290.000,00 (valor fictício)
Valor m2 R$: 4.915,25
Área útil: 59m2
Localização: Rua 24 Semivazado – Manaíra, Nascente
Cidade: Águas Claras – Bairro: Norte – Tipo: Apartamento
Quartos: 2 Suítes: 1 Garagens: 1 Elevador: 2
Valor total do Imóvel: R$ 293.535,00 (valor fictício)
Valor m2: R$ 4.950,00
Área útil: 59,3 m2
Localização: Rua 24 Residencial Águas de Manaíra 
Cidade: Águas Claras – Bairro: Norte – Tipo: Apartamento
Quartos: 2 Suítes: 1 Garagens: 1 Elevador: 0
Valor total do imóvel: R$ 290.000,00 (valor fictício)
Valor m2: R$ 5.272,73
Área útil: 55 m2
Localização: Rua 24 Residencial Águas de Manaíra 
Cidade: Águas Claras – Bairro: Norte – Tipo: Apartamento
Quartos: 2 Suítes: 1 Garagens: 1 Elevador: 3
Valor total do imóvel: R$ 285.000,00 (valor fictício)
Valor m2: R$ 5.181,82
Área útil: 55 m2
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Localização: Rua 24 – Águas de Manaíra
Cidade: Águas Claras – Bairro: Norte – Tipo: Apartamento
Dormitórios: 2
Preço: R$ 430.000,00 (valor fictício)
m²: 78 m²
Preço/m²: R$ 5.513,00 m²
Localização do Imóvel Fonte Consultada Valor (R$) Área (m2) R$ (m2)
Castanheiras
Imobiliária X 
Fone:
290.000,00 59 4.915,25
Castanheiras
Imobiliária Y 
Fone:
293.535,00 59,3 4.950,00
Castanheiras
Imobiliária XY 
Fone:
290.000,00 55 5.272,72
Castanheiras
Particular 
Fone:
285.000,00 55 5.181,82
Castanheiras
Imobiliária Z 
Fone:
430.000,00 78 5.513,00
Tendo como parâmetro o imóvel que você fez a vistoria, elabore um quadro 
amostral, com no mínimo 5 amostras.
CAPÍTULO 
5
Noções de 
Estatística 
Adquirir conhecimentos e transformá-los foram as preocupações constantes do homem na história 
da humanidade. Muitos desses conhecimentos, que se transformaram em descobertas desfrutadas 
por nós todos os dias, vieram de fontes ignoradas por muitos, a Estatística.
A Estatística é utilizada praticamente por todos os setores da pesquisa, tanto governamentais 
quanto privados, das ciências humanas, sociais, aplicadas, exatas, enfim, por todos os ramos. 
Ela possibilita visualizar e ampliar o conhecimento de uma forma mais generalizada, extrair as 
informações necessárias e, se necessário, interferir em diferentes localidades.
Um outro setor que se apropria das informações obtidas pelas pesquisas estatísticas é o da 
comunicação, pois a representação em tabelas e gráficos, com todas as suas técnicas, faz com que 
as informações sejam compreendidas mais rapidamente na totalidade.
Essa forma de transposição das informações cria uma nova forma de leitura das pesquisas acadêmicas 
e do mundo. Os profissionais, de forma geral, devem possuir conhecimentos de Estatística para 
tomar decisões e para evitar apresentações viciosas. 
Estatística Descritiva
Quando temos um conjunto de dados para buscarmos, através deles, uma referência para 
formarmos uma opinião ou mesmo uma “tese” a respeito de um objeto de estudo, como no caso 
é o imóvel, temos que nos balizar pela ciência estatística para saber promover a análise correta e 
consequente interpretação e conclusão.
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Segundo Menezes (2019), e outros diversos autores, podemos conceituar a estatística descritiva 
como o ramo da estatística que aplica várias técnicas para descrever e sumarizar um conjunto de 
dados. Desta forma, entenda-se como a técnica que descreve os dados como eles se encontram, 
além de fornecer ferramentas de análise preliminares, inclusive para análises mais avançadas. 
Podemos inferir que os objetivos principais da estatística descritiva são: Organizar e Sumarizar os 
dados, fornecendo base para outras aplicações necessárias. Segundo Menezes (2019), a descrição 
dos dados também tem como objetivo identificar anomalias, até mesmo resultante do registro 
incorreto de valores, e dados dispersos, aqueles que não seguem a tendência geral do restante 
do conjunto.
O aluno pode se perguntar: “Mas para que serve a estatística descritiva em relação ao valor do 
imóvel que eu quero encontrar?” Na formulação de um preço do imóvel, a grande maioria dos 
métodos utiliza a pesquisa de mercado, que por sua vez fornece dados sobre imóveis na mesma 
localização, com área métrica próxima, com padrão de acabamento semelhante e etc. Tudo isto em 
função da unidade que se quer estudar e saber, ou seja, o valor(seja ele total ou unitário). Logo, 
estamos trabalhando com dados que deverão ser “colhidos”, através de uma pesquisa de mercado, 
e deverão ser estudados ou mesmo “filtrados” pela análise da estatística descritiva. 
A estatística descritiva também é base para o conceito de análise exploratória, onde o conjunto de 
dados fornece as características principais, que serão utilizados em métodos visuais (como exemplo 
os métodos gráficos). Além disto, os dados oriundos da estatística descritiva fornecerão bases para 
o processo de teste de hipóteses, tão frequentemente utilizados em aplicações mais potentes, 
como a estatística inferencial. 
Veremos a seguir os principais conceitos que compõe o perfeito entendimento sobre a estatística 
descritiva e as informações fornecidas de sua análise.
Amostra
Chama-se de amostra o ponto coletado em uma pesquisa, que junto com outros, forma o Conjunto 
Amostral. O conjunto amostral, ou também chamado Espaço Amostral, é um conjunto de dados 
que tenta reproduzir a base de um estudo quantitativo, em função de uma população a ser 
observada. 
Digamos que se queira saber sobre o peso médio de pessoas do sexo masculino entre 35 a 45 anos 
de idade. Se fôssemos pegar todos os homens desta faixa etária no mundo, com toda certeza 
seria muito difícil coletarmos estes dados, vista a própria limitação de distâncias geográficas a ser 
percorrida. Logo, utilizamos uma amostragem de indivíduos do sexo masculino, que estejam nessa 
faixa de idade, em uma dada região (que seja mais próxima ou a mesma onde estamos) para 
que possamos aferir estes dados e tentar estabelecer um parâmetro que represente a população 
existente deste tipo de indivíduos. A cada indivíduo deste chamamos de amostra.
Veja que a amostragem pode ser a mais variada possível. No caso dos imóveis, cada imóvel utilizado 
na análise do método a ser escolhido compõe uma amostra.
População
Se a amostra é um ponto coletado, para estudarmos um determinado caso, nós temos que entender 
que ela foi recolhida de um espaço enorme, visto que podem existir limitações que impeçam de 
trabalharmos com todas as amostras disponíveis e existentes em nossa realidade. A esse espaço 
enorme onde coletamos as amostras nós chamamos de POPULAÇÃO. No grosso modo, a população 
é a mais variada possível, cabendo chamarmos simplesmente de o “todo” existente. Esse “todo” 
também chamamos de população geral existente. Esta pode ser dividida ainda em:
a) População Específica: é a parcela da população geral que se quer estudar ou aferir uma 
informação. No exemplo anterior, nossa população geral seria todos os seres humanos 
(homens ou mulheres), cuja população específica foi reduzida aos homens (sexo masculino);
b) População Intraespecífica: é a parcela mais específica a ser selecionada por uma característica 
ainda mais comum a ser estudada. No exemplo anterior, reduzimos a população específica 
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aos homens (sexo masculino) e estabelecemos que não são todos os queremos estudar, mas 
apenas os que estivesse entre 35 a 45 anos de idade. Esta é a nossa população intraespecífica;
c) Espaço Amostral: é a quantidade total de amostras, que tem caráter representativo, que 
servirá para representar um determinado estudo a respeito da população intraespecífica. 
Uma característica deste espaço é que deve existir uma quantidade representativa, ou seja, 
não podemos conduzir um experimento ou uma análise com um número extremamente 
reduzido de amostras, visto que este efeito (a ser estudado) deverá ocorrer com frequência 
e não em caso isolado. Entretanto, sabemos que esta representação será limitada, ou 
seja, também não será tão numerosa quanto se deseja. Em suma, obedecerá a um critério 
normalmente indicado, sobre a quantidade mínima apropriada para realização do estudo 
que se deseja alcançar.
Nesse sentido, para a análise sobre o valor do imóvel, a quantidade de amostras influencia sobre o 
resultado, pois deverá ser representativa sobre a qualidade que se quer estudar e mesmo informar 
seu valor, em relação à população existente no mercado imobiliário. Sem um número considerável 
de amostras, podemos estar tendenciando resultados e chegando a cometer uma “fraude” de 
estudo. 
Aleatoriedade e Variabilidade
Uma questão que deverá ser observada em qualquer procedimento, em que a estatística seja 
empregada, é a aleatoriedade e a variabilidade dos dados colhidos. Adotaremos o exemplo 
mencionado por Menezes (2019), descrito abaixo.
Exemplo: Imagine que você, caro aluno ou aluna, queira realizar um estudo para saber quantas 
vezes um “dado de jogo” ao ser lançado no chão apresentará o número seis. A primeira coisa que 
você deverá ter, é claro, será o “dado de jogo” em mãos. Só que você não foi e uma loja comprar o 
dado novo, ou mesmo comprou mais de um dado de jogo, você resolveu “pegar emprestado” de 
um parente que é jogador profissional. Ao lançar 20 vezes o dado ao chão, você comprovará que 
20 vezes ele apresentou o número seis. E aí você publica o estudo que “o seis sempre sairá todas 
as vezes que alguém jogar o dado de jogo ao chão”. 
Claramente as pessoas que lerem este estudo vão discordar, pois sabemos que o “dado de jogo” 
não estará sempre apontando para o seis, se uma pessoa, em outra localidade, for a uma loja e 
comprar um dado de jogo qualquer (ou mesmo mais de um) e lançar 20 vezes ao chão, de cara vai 
apontar que o estudo teve um vício, ou seja, uma tendência intencional, mesmo que o propósito 
da pessoa que fez o estudo não tenha sido esse no início.
Definimos como aleatoriedade um evento natural que “quebra” a ordem, o propósito, a causa, 
tornando os acontecimentos imprevisíveis. Já a variabilidade está relacionada à variação existente 
a respeito de um ponto, de uma coisa, ou de um conjunto de amostras. Veja que, no exemplo 
anterior, uma pessoa pode ir a uma loja e solicitar simplesmente “alguns dados de jogo” e o 
vendedor poderá mostrar uma bandeja ou uma caixa com uma quantidade grande de dados de 
diferentes cores, tamanhos ou mesmo de diferentes materiais de fabricação. Note que, neste 
caso, todos os objetos são “dados de jogo”, porém, todos tem alguma diferença, por mais singela 
possível que seja.
No mercado imobiliário, se uma pessoa perguntar para você quantos tipos diferentes de 
apartamentos de 3 quartos existem em um determinado bairro residencial, porque ela tem interesse 
na compra de um, e você for consultar o mercado da região, verá que existe uma diversidade tão 
grande, que terá que retornar a pessoa que originou a pergunta inicial e pedir para que a mesma 
seja mais específica sobre o que ela realmente deseja, pois existem muitos modelos e tipos deste 
produto. Logo, você constatou que no mercado imobiliário, existe uma grande variabilidade deste 
tipo de produto, ou seja, nenhum imóvel é exatamente igual ao outro, mesmo que seja de mesma 
tipologia geral. A esse princípio damos o nome de variabilidade. 
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Variáveis
Segundo Menezes (2019), variáveis são as informações ou características que se quer mensurar 
em um estudo estatístico. Como falamos anteriormente, no exemplo do apartamento de 3 quartos, 
se você for procurar quantos tipos de apartamentos desta natureza podem existir em um bairro 
residencial, poderá chegar à seguinte conclusão:
 Ô Temos apartamentos de 3 quartos, com 1 banheiro social, sala e cozinha;
 Ô Temos apartamentos de 3 quartos, sendo 1 quarto em suíte, com 1 banheiro, sala e cozinha;
 Ô Temos apartamentos de 3 quartos, sendo com 2 suítes, 1 banheiro social, sala, cozinha;
 Ô E etc.
Logo, nessa descrição poderemos notar várias características que tornam um apartamento 
diferente do outro. Se colocarmos no exemplo acima, a especificação da metragem quadrada 
do apartamento poderá ser constatado que essa variabilidade poderá aumentar ainda mais. Se 
colocarmos no estudo a disponibilidade