Aula 06 Projetos Técnicos e Aprovação Administrativa

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Projetos técnicos e 
aprovação administrativa
Competências legislativas e fases do processo
O parcelamento do solo pode ser realizado para fins urbanos ou rurais. O Direito Agrário rege 
os parcelamentos rurais, enquanto o Direito Civil e o Urbanístico regem aqueles destinados para fins 
urbanos. Para a Lei Federal 6.766/79, que regulamenta o parcelamento do solo urbano, em seu artigo 
1.o, parágrafos 1.o e 2.o, o parcelamento do solo urbano poderá ser realizado mediante loteamento ou 
desmembramento, entendendo os dois termos da seguinte forma:
§1.o - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de 
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§2.o - Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do 
sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolonga-
mento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Mukai et al. (1980) apud Barreiros e Abiko (1998, p. 18) observa que “a lei deixou de se referir ao 
remembramento, ao desdobro e ao reloteamento. Mas, decorrentes que são de alterações de loteamentos 
ou desmembramentos, são admissíveis, adotando-se as disposições da lei no que couberem”. O autor ainda 
pondera que “o arruamento, definido genericamente como a abertura de qualquer via ou logradouro des-
tinado à circulação ou à utilização pública, deve estar compreendido no loteamento e dependerá sempre 
de prévia licença da prefeitura municipal, porque implica alteração do traçado urbano”.
Para Silva (2000), o parcelamento urbanístico do solo compreende o processo de urbanificação1 de 
uma gleba (área de terra que ainda não foi arruada ou loteada), mediante uma divisão ou redivisão em 
parcelas destinadas às funções urbanas. O parcelamento possui regulação jurídica para todas as etapas do 
seu processo de elaboração e execução. Essa regulação se relaciona às especificidades do parcelamento 
dependendo dos seus fins, contudo, parte dela se aplica de forma geral a qualquer parcelamento. 
1 Por urbanificação, Silva (2000) entende a aplicação dos princípios do urbanismo com o objetivo de corrigir os rumos do processo de urbanização.
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O parcelamento para fins urbanos pode se dar por meio de loteamentos, arruamentos, desmem-
bramentos ou desdobro de lote e limita-se àquelas glebas que se situam dentro do perímetro urbano2 
estipulado em lei. Os parcelamentos para fins rurais são aqueles efetuados fora do perímetro urbano 
e podem ser realizados sob a forma de sítios de recreio, para implantação de indústrias etc. Esse tipo 
de parcelamento está sujeito às normas estabelecidas pelo município no qual a gleba está inserida e 
deverá obter uma autorização prévia do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) ou 
outro órgão constituído pela esfera federal. Para que a área possa ser parcelada, ela deverá apresentar, 
segundo Silva (2000, p. 317), uma das características relacionadas a seguir:
I - Por suas características e pelo desenvolvimento da sede municipal já seja considerada urbana, de expansão urbana 
ou de urbanização específica, assim definidas pelo Plano Diretor ou aprovadas por lei municipal, conforme o artigo 3.º, 
caput, da Lei 6.766, de 1979, com redação dada pela Lei 9.785, de 1999. 
II - Seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estância hidromineral ou balneária.
III - Comprovadamente, tenha perdido suas características produtivas, tornando antieconômico seu aproveitamento 
agrícola; comprovação que será feita pelo proprietário ou pela municipalidade em circunstanciado laudo, assinado por 
técnico habilitado, cabendo ao Incra a constatação da sua veracidade.
O parcelamento para fins rurais, incluindo os sítios de recreio, é alvo de muita discussão entre 
juristas sobre a aplicabilidade da Lei 6.766 para a regulação do mesmo. No entanto, Rizzardo (1996) 
enfatiza que a referida lei pode ser aplicada para esse fim. 
O processo de elaboração do parcelamento do solo tem na prefeitura municipal seu ente regu-
lador, podendo ser inseridos outros órgãos governamentais dependendo das particularidades de cada 
parcelamento. Para melhor compreensão do processo de parcelamento e sua tramitação pelas etapas 
jurídicas e urbanísticas, faz-se necessário aproximar-se do vocabulário técnico comum na área. Segundo 
Nogueira (2007), essa linguagem é permeada pelas seguintes expressões:
Área urbana:::: – considera-se urbana a área que estiver inserida no perímetro urbano do muni-
cípio, definido por lei específica.
Área rural:::: – é a área que estiver reservada para expansão urbana do município, definida em 
lei para essa finalidade.
Área verde:::: – área com tratamento paisagístico, reservada a atividades de recreação ou 
descanso.
Área institucional:::: – parcela do terreno destinada à edificação de equipamentos comunitários.
Área de interesse público:::: – área transferida ao município quando da aprovação de lotea-
mentos e seus registros.
Desdobro:::: – é a divisão de área inserida em loteamento devidamente aprovado em duas 
partes, para formação de novos lotes.
Lotes:::: – parcela do terreno que resulta do parcelamento do solo, tem frente para via pública ou 
com ela se comunica por acesso.
Reloteamento:::: – é o parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento já 
aprovado, com abertura de novas vias de circulação.
2 Por perímetro urbano, entende-se a linha que delimita a área de expansão da cidade em determinado período de tempo, estabelecida por lei 
municipal. O perímetro somente poderá ser alterado após realizado os trâmites presentes nos instrumentos legais de gestão urbana. 
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Reparcelamento:::: – é o parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento 
já aprovado, com aproveitamento do sistema viário.
Caução:::: – garantia dada ao município ou Distrito Federal com o objetivo de assegurar a 
execução de alguns serviços ou obra, podendo ser em dinheiro, títulos da dívida pública, 
hipotecas, imóveis, seguro-fiança, estabelecidas em lei específica.
Certidão de diretrizes:::: – documento que estabelece diretrizes urbanísticas básicas para a 
elaboração do projeto de parcelamento do solo.
Alvará de parcelamento:::: – documento que autoriza a execução de obras, exclusiva para 
parcelamento do solo urbano conforme projeto aprovado e sujeitos a fiscalização municipal.
Alvará de construção:::: – documento que autoriza a execução de obra sujeito a fiscalização 
municipal, conforme projeto aprovado.
Segundo Viana (1991), o parcelamento do solo se processa em duas etapas distintas, ou seja, 
a etapa material e a etapa de juridicização. Para o autor, o registro e a aprovação do loteamento são 
momentos primordiais para a legalidade do parcelamento, pressupondo que o parcelamento nasce 
após o registro, mas que esse somente pode ser admitido após prévia aprovação do parcelamento pelo 
Poder Público. Dessa forma, a etapa material se constitui no caminho que o parcelador percorre até a 
apresentação do projeto ao registro imobiliário; e por etapa de juridicização, entende-se o registro do 
empreendimento. As etapas definidas por Viana são novamente tratadas em Rizzardo (1996), estabele-
cendo uma subdivisão para a etapa material onde são constituídas as seguintes fases:
Fases do projeto de loteamento (fase preliminar e fase do projeto definitivo);a) 
Fase de aprovação do projeto;b) 
Fase de apresentação do projeto para registro. c) 
Cada fase tem suas características próprias e necessitam ser cumpridas para que o projeto 
contribua de fato para a organizaçãoespacial de forma harmônica da cidade. 
A Lei 6.766/79 e derivadas
A história do parcelamento do solo no Brasil, principalmente após 1930, fase da acentuação do 
processo de urbanização, mostra muitos exemplos de lesão dos direitos do consumidor por parte dos 
proprietários de terras parceladas em áreas urbanas e vendidas a prestações. A falta de uma legislação 
que regulasse a matéria, conduziu à prática inescrupulosa de muitos empreendedores imobiliários que 
produziam loteamentos sem áreas públicas destinadas a equipamentos comunitários e áreas verdes, e 
muitas vezes desrespeitavam princípios mínimos de preservação ambiental. Muitos loteamentos foram 
implantados em áreas alagadiças, com declives acentuados ou com graves problemas de contaminantes 
ou em locais distantes do centro com intuito de valorização dos interstícios urbanos. As grandes massas 
de população que chegavam às cidades tornavam-se alvo fácil desses empreendedores, que vendiam 
seus lotes e não garantiam a escritura definitiva ao fim dos pagamentos, espoliando os parcos recursos 
dos clientes. 
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A produção de loteamentos sem parâmetros mínimos para áreas públicas muitas vezes resultava 
em espaços que sequer consideravam os cursos d’água existentes, utilizando-os apenas como avenidas 
sanitárias. O traçado viário não observava as continuidades necessárias das vias do entorno imediato. 
Tanto as metrópoles como as cidades de porte médio apresentam hoje graves problemas oriundo da 
falta de planejamento da expansão territorial. A figura 1 mostra um loteamento na cidade de Uberlândia 
(MG), implantado na década de 1960, onde as vias com canteiro central foram projetadas sobre os cursos 
d’água existentes na gleba.
Figura 1 – Projeto de loteamento implantado em Uberlândia (MG) na década de 1960.
A situação em que se encontrava o mercado de lotes na década de 1930 levou as autoridades 
a estabelecer uma legislação que tratasse do relacionamento entre o adquirente dos imóveis e o 
empreendedor imobiliário. Em 1937, entrou em vigor a primeira legislação nacional que tratava da matéria 
de loteamento e comercialização de terras urbanas, constituído pelo Decreto-Lei 58, de 10 de dezembro 
do mesmo ano. O decreto, no entanto, não trazia uma regulação mais amiúde sobre o caráter técnico do 
parcelamento do solo, limitando-se a estabelecer algumas regras para compra e venda. A vigência desse 
decreto foi longa e perdurou até 1967. O resultado da morosidade legislativa pode ser vista na forma das 
cidades brasileiras que tiveram seu crescimento sem os devidos critérios. Segundo Arruda (1997), a falta de 
sanções para o loteador que não cumprisse o Decreto-Lei 58, levou os loteadores a descumpri-lo, tornando-
-se letra morta ao longo de seus 30 anos de existência. Por esse período, a produção e comercialização de 
lotes em áreas urbanas foi intensa e carente de uma legislação mais consistente. A partir do Decreto-Lei 
58, o Brasil somente foi alvo de uma nova legislação sobre a utilização da terra urbana em 1967, ainda que 
de uma maneira bastante incipiente da regulamentação que as cidades necessitavam para orientação da 
sua expansão. Fernandes (1995) apud Barreiros e Abiko (1998, p. 4) abordam a evolução da legislação de 
parcelamento que culminaram com a elaboração do texto da Lei 6.766/79: 
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[...] durante a vigência do Decreto-Lei 58/37, os administradores públicos tinham muito pouco poder de intervenção na 
definição dos projetos de parcelamento do solo e a administração pública quase nada podia fazer no sentido de forçar 
os empreendedores a regularizar os parcelamentos irregulares. Isso sem dúvida comprometia a organização do espaço 
urbano e a qualidade dos loteamentos.
O Decreto-Lei 58/37 vigorou por muito tempo, sendo que apenas em 28 de fevereiro de 1967 promulga-se o Decreto-
-Lei 271/67 que, segundo o autor, tratava-se de uma versão distorcida do projeto de Lei elaborado pelo Professor Hely 
Lopes Meirelles. Esse Decreto-Lei tratava exclusivamente do parcelamento do solo urbano, sendo que o parcelamento 
rural já era objeto da Lei 4.506 de 30 de novembro de 1964, denominado Estatuto da Terra. O referido Decreto-Lei 
271/67 determinava um prazo de 180 dias para a sua regulamentação, ação essa que nunca se efetivou, tornando, pois, 
as disposições do mesmo sem efeito. Somente em março de 1977 o senador paulista Otto Cyrillo Lehmann apresenta 
um projeto de lei no Senado Federal, que viria a se tornar a Lei Federal 6.766/79.
A Lei Federal 6.766/79 mostrou-se como um grande avanço na legislação brasileira do setor, 
uma vez que apresentou parâmetros mínimos para áreas públicas, faixas non edificandi e lotes 
(áreas e testadas), além de estabelecer as condições que deveriam apresentar as glebas para serem 
consideradas passíveis de serem parceladas, em uma tentativa de frear a implantação de loteamentos 
em áreas inadequadas. O parcelamento do solo tem seus regulamentos nas instâncias federal, estadual e 
municipal. No nível federal, o parcelamento deverá se basear nos institutos estabelecidos pelo Decreto-
-Lei 3.365, de 21 de junho de 1941, que dispõe sobre a desapropriação por utilidade pública; a Lei 6.015, 
de 31 de dezembro de 1973, que dispõe sobre os registros públicos; a Lei 6.766, de 19 de dezembro 
de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano; e a Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999, que 
alterou as anteriores.
Uma das inovações mais impactantes da Lei Federal 6.766/79 foi a inclusão do município como 
ente responsável pela gestão do espaço urbano e, portanto, passível de criar seus próprios parâmetros 
de parcelamento, desde que não sobrepujada a legislação superior. Essa abertura possibilitou aos muni- 
cípios a elaboração de suas próprias leis de parcelamento do solo.
Alguns dos principais parâmetros urbanísticos estabelecidos pela Lei Federal 6.766/79 são listados 
a seguir:
Proíbe-se a implantação de loteamentos em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações antes ::::
de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas, em terrenos que tenham 
sido aterrados com material nocivo à saúde pública sem que sejam previamente saneados, em 
terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas às exigências específicas 
das autoridades competentes, em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a 
edificação, em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições 
sanitárias suportáveis, até a sua correção;
Exige-se que os lotes deverão ter área mínima de 125m² e frente mínima de 5 metros, salvo ::::
quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o 
loteamento se destinar à urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de 
interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
O parcelador deverá reservar, obrigatoriamente, uma faixa :::: non aedificandi de 15 metros de 
cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica ao longo das águas correntes e 
dormentes das faixas de domínio público das rodovias, ferrovias e dutos;
Fixa-se a exigência de que as vias de loteamento se articulem com as vias adjacentes oficiais, ::::
existentes ou projetadas, e harmonizem-se com a topografia local.
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Exige-se que a porcentagem de áreas não seja inferior a 35% da gleba, salvo nos loteamentos ::::
destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15 000m², caso em que a por-
centagem poderá ser reduzida. Exige-se ainda que as áreas destinadas a sistemas de circu-
lação, a implantação de equipamentos urbanos(equipamentos de abastecimento de água, 
serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canali-
zado) e equipamentos comunitários (equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, 
lazer e similares), bem como espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade 
de ocupação prevista para gleba.
Embora considerada um progresso para a organização espacial de cidade, a Lei 6.766/79 mostrou, 
com o passar do tempo, algumas defasagens para o tratamento de algumas questões do parcelamento 
do solo, notadamente aquelas inerentes aos loteamentos com fins sociais, a inserção do Plano Diretor 
como definidor do planejamento da cidade, aspectos penais, entre outros. As alterações aos estatutos 
da Lei 6.766/79 vieram por meio da Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999. Os objetivos das modificações 
podem ser resumidas em: 
O primeiro objetivo da lei é permitir ao Poder Público a realização e a legalização de parcelamentos do solo urbano, 
com fins habitacionais, em gleba pendente de procedimento judicial expropriatório, fundado na imissão provisória na 
posse de áreas desapropriadas e permitida a emissão e o registro do título provisório da cessão da posse de lotes. A lei 
veda a retrocessão como meio de assegurar a irreversibilidade do ato administrativo voltado para a minimização da 
carência habitacional.
O segundo objetivo da lei é dar maior autonomia aos municípios no trato das questões pertinentes ao parcelamento 
do solo urbano, tanto sob o ponto de vista da formulação dos requisitos urbanísticos, quanto sob o ponto de vista da 
prática dos procedimentos administrativos de aprovação, de regularização e de registro dos parcelamentos, destacando 
as ações do Poder Público nesse campo como de interesse social.3
Parcelamento do solo: intercorrências municipais e estaduais
Ao promulgar a Lei 6.766/79, a união exerceu sua competência para legislar sobre o parcelamento 
do solo, no entanto, possibilitou aos estados e municípios a elaboração de leis complementares que 
considerassem as especificidades locais e regionais. Vários municípios elaboraram suas próprias leis de 
parcelamento do solo, algumas delas inseridas na lei de zoneamento e uso e ocupação do solo. Embora, 
em vários artigos, a lei trate da competência dos estados (como pode ser visto nos artigos transcritos 
a seguir), este tem atuado de forma tênue no processo de parcelamento do solo, observando-se uma 
atuação mais frequente dos municípios:
Lei 6.799/79.
Art. 13. Caberão aos estados o exame e a anuência prévia para a aprovação, pelos municípios, de loteamento e des-
membramento nas seguintes condições:
[...]
Art. 15. Os estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão submeter-se os projetos de loteamento e 
desmembramento nas áreas previstas no artigo13, observadas as disposições dessa lei.
3 Disponível em: <www.portalvr.com/smp/arquivos/dcu/leismunicipais/parcsolo.pdf>. Acesso em: 10 maio 2007.
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Parágrafo único. Na regulamentação das normas previstas neste artigo, o estado procurará atender às exigências urba-
nísticas do planejamento municipal. 
[...]
Art. 44. O município, o Distrito Federal e o estado poderão expropriar áreas urbanas ou de expansão urbana para 
reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação, ressalvada a preferência dos expropriados para a aquisição de 
novas unidades.
Contudo, é salutar que ao iniciar processos de parcelamentos em quaisquer estados, buscar-se-á 
legislação existente em cada esfera de governo, com o intuito de se inteirar das restrições e limitações 
existentes.
Ao inserir o município como ente responsável pela gestão urbana, tanto a Constituição Federal 
quanto o Estatuto da Cidade pressupõem a existência de uma estrutura burocrática capaz de assumir 
as funções que lhes são atribuídas. O processo de parcelamento do solo, para sua efetivação, exige do 
município, além do estabelecimento das regras básicas, a presença de organização administrativa para 
a análise e aprovação dos projetos, bem como a gestão da implantação. Contudo, é sabedor que alguns 
municípios possuem condições específicas, daí as exceções existentes na lei. A seguir, se pode ler a nova 
redação do artigo 8.o da Lei 6.766/79 dada pela Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999:
Art. 8.º O município de menos de cinquenta mil habitantes e aqueles cujo Plano Diretor contiver diretrizes de urbani-
zação para a zona em que se situe o parcelamento poderão dispensar, por lei, a fase de fixação das diretrizes previstas 
nos artigos 6.º e 7.º desta lei.
A Lei do Parcelamento do Solo: 
loteamentos fechados, irregulares e clandestinos
A constante pressão dos contingentes populacionais sobre as áreas urbanas e as decorrências de 
fatores como o empobrecimento e o aumento dos índices de violência levaram ao surgimento de um tipo 
de loteamento especial, diferente dos convencionais, e chamados de “condomínio horizontal” ou “lotea-
mento fechado”. Esse tipo de loteamento logo se espalhou pelas cidades do Brasil, normalmente implan-
tado em áreas periféricas e possuem mercado, notadamente junto às classes de renda mais elevada. 
Os loteamentos fechados caracterizam-se por utilizarem as áreas públicas de forma privativa para seus 
moradores, por isso seus aspectos legais têm sido questionados. Apesar de não encontrar referências na 
legislação federal, alguns municípios têm legislado sobre esse tipo de loteamento. Nogueira (2007, p. 8) 
aponta as dúvidas existentes sobre a legalidade desses loteamentos:
Não obstante, esse tipo de loteamento vem sendo implantado sem que haja uma legislação própria, quer federal ou 
municipal, tornando-os inadequados e irregulares face à legislação vigente.
Salientamos que o tema em si é polêmico, visto que o loteamento especial visa ao fechamento de vias, além de construção 
de muros e instalação de guaritas, permitindo tão somente a entrada de moradores e pessoas autorizadas.
O fechamento de tais loteamentos ocorrem com base na concessão ou permissão de uso de vias públicas ou mesmo 
pela concessão do direito real de uso prevista no Decreto-Lei 271/67, como também, às vezes, sem o consentimento 
da municipalidade.
O referido loteamento diverge do loteamento comum, pois as vias não são de uso comum do povo, sendo exclusivo a 
utilização por seus moradores, contrariando as disposições especificadas pela Lei 6.766/79.
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Apesar dessas colocações, os loteamentos fechados têm crescido sua atratividade e nota-se cada 
vez mais sua presença nos espaços da cidade. Ao defender a ideia dos condomínios fechados, alguns 
urbanistas e juristas dirão que esse tipo de loteamento se trata apenas de mais uma forma de habitação 
coletiva e que não terá grandes impactos sobre a estrutura urbana se for devidamente disciplinado. 
Entretanto, o número dessas estruturas presentes no meio urbano cresce a cada dia e levam a reflexões 
sobre qual será a sua permanência ou se elas representam ou não uma tendência que produzirá uma 
nova concepção de cidade. Para Silva (2000), esse tipo de loteamento vem criando sérios problemas de 
ordem jurídico-urbanísticas, pela ausência de regulamentação adequada que dê atenção a seu aspecto 
urbanístico, ainda mais quando este se dá no perímetro urbano. 
Segundo Silva (2000), o texto legal do regime condominial previsto no artigo 8.° da Lei 4.591, de 
1964 não serve de fundamento ou legitima a figura dos loteamentos fechados. Essa lei não substitui ou 
regulamenta o parcelamento do solo no Brasil, caráter pertencente à outra lei. O aproveitamento do 
solo urbano para regime condominial só é permitido nos casos em que a área não comporte quaisquer 
formas inerentes ao parcelamento do solo previsto na Lei Federal 6.766/79.Embora alguns juristas afir-
mem categoricamente a ilegalidade da prática de loteamentos fechados, eles seguem aparecendo nas 
cidades brasileiras, muitas vezes amparados por regulamentação municipal. Os municípios estabelecem 
formas das mais variadas para garantir a doação das áreas públicas verdes e institucionais em lotea-
mentos fechados. Alguns subdividem os percentuais para dentro e fora dos muros enquanto outros não 
fazem restrições, ou outros exigem que essas áreas sejam totalmente externas. Embora o loteamento 
fechado encontre defensores entre os juristas, outros apresentam argumentos importantes sobre sua 
legalidade, inclusive sobre aquelas leis municipais que orientam tais loteamentos. Araújo (2007, p. 6), ao 
analisar as legislações municipais que versam sobre loteamento fechados, pondera:
Algumas leis municipais têm previsto a figura do loteamento fechado, parcelamento implantado segundo a Lei 6.766/79, 
mas cujas vias públicas internas são objeto de concessão, permissão ou autorização de uso outorgada pelo Poder 
Público Municipal a uma associação constituída pelos moradores. São exemplos, com textos disponíveis na íntegra 
na internet, entre vários outros:
– a Lei 8.736, de 09/01/1996, do município de Campinas (SP), que “dispõe sobre a permissão a título precário de uso das 
áreas públicas de lazer e das vias de circulação para constituição de loteamentos fechados no município de Campinas 
e dá outras providências”;
– a Lei 3.270, de 15/01/1999, do município de Americana (SP), que “dispõe sobre o parcelamento e o aproveitamento 
do solo no território do município e dá outras providências”;
– a Lei 2.668, de 18/12/2003, do município de Paulínia (SP), que “dispõe sobre loteamentos urbanos, loteamentos fechados 
e condomínios fechados no município de Paulínia e dá outras providências”; e
– a Lei 9.244, de 19/11/2003, do município de Londrina (PR), que “dá nova redação ao artigo 56 da Lei 7.483, de 20 de 
julho de 1998, que dispõe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos no município de Londrina”.
Pessoalmente, entendo que os loteamentos fechados não têm sustentação jurídica, são nulos.
O fechamento do perímetro do loteamento por muros ou cercas e o consequente uso exclusivo das vias públicas 
contraria todo o espírito das normas sobre loteamentos constantes da Lei 6.766/79. A lei inclui como requisito 
urbanístico para os loteamentos a articulação das vias a serem implantadas com as vias adjacentes (art. 4.º). A lei exige 
a reserva de áreas para implantação de equipamentos públicos de educação, cultura, saúde e recreação, que, como as 
vias de circulação, também passam para o domínio do município no ato de registro do parcelamento e serão utilizadas 
por toda a coletividade (arts. 4.º e 22). 
Outra forma de parcelamento que tem assolado o país há vários anos é a modalidade de 
parcelamentos ilegais, que contribuem para a desorganização espacial da cidade e lesa muitos 
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compradores de lotes. Muitas municipalidades têm tolerado as ações de empreendedores imobiliários 
inescrupulosos, colaborando para a proliferação desse tipo de loteamentos. Silva (2000, p. 330) assim 
conceitua os loteamentos ilegais:
Esses loteamentos (sentido amplo) ilegais são de duas espécies: 
a) os clandestinos, que são aqueles que não foram aprovados pela prefeitura municipal [...] o loteamento clandestino 
constitui, ainda, uma das pragas mais daninhas do urbanismo brasileiro. Loteadores parcelam terrenos de que, não 
raro, não têm título de domínio, por isso não conseguem a aprovação de plano, quando se dignam apresentá-lo à 
prefeitura, pois o comum é que sequer se preocupem com essa providência, que é onerosa, inclusive porque demanda 
a transferência de áreas de logradouros públicos e outras ao domínio público. Feito o loteamento, nessas condições, 
põem-se os lotes à venda, geralmente para pessoas de rendas modestas, que, de uma hora para outra, perdem seu 
terreno e a casa que nele ergueram, também clandestinamente, porque não tinham documentos que lhes permitissem 
obter a competente licença para edificar no lote.
b) os irregulares, que são aqueles aprovados pela prefeitura, mas que não foram inscritos, ou o foram, mas são executados 
em desconformidade com o plano e as plantas aprovadas. (grifo nosso)
A legislação de parcelamento do solo, em suas mais diversas formas, continua sendo alvo de 
desenvolvimento no Brasil e repleta de questionamentos sobre seus resultados urbanísticos. Dada as 
características econômicas e sociais do país e as particularidades locais e regionais, nota-se que a socie-
dade ainda terá que discutir e evoluir o controle do espaço urbano para alcançar a qualidade de vida 
desejada nas cidades.
Texto complementar
Conceituações
(BARREIROS; ABIKO, 1998, p. 17-19)
A precisa conceituação de termos e matérias presentes em legislações e normas técnicas é 
de fundamental importância para seu perfeito entendimento. Dessa forma, entendemos que 
alguns dos conceitos de cunho urbanístico constantes na Lei Federal 6.766/79 carecem de melhor 
esclarecimento ou mesmo de uma correta adequação frente às normas brasileiras em vigor. Esse é 
o caso da conceituação de equipamentos urbanos. Verifica-se que a mencionada lei não conceitua 
todos os termos ali presentes, como é o caso de gleba, zona urbana, zona de expansão urbana, área 
livre de uso comum etc. Além disso, a Lei Federal 6.766/79 não estabelece a figura do desdobro 
de lote, constante em várias municipalidades, incluindo-se a de São Paulo, e não traz nenhuma 
orientação quanto à urbanização sob a forma condominial. Mukai (1988) observa que a mesma 
não conceitua “parcelamento urbano”, mas observa que “vale frisar que técnica e juridicamente, o 
parcelamento regular do solo é a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, dotadas 
de individualidade própria, para fins de edificação”.
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84 | Projetos técnicos e aprovação administrativa
Athaydes (1984) entende que “o parcelamento do solo deve ser considerado sob dois aspectos: 
o físico, que nada mais é que a divisão geodésica de um terreno; e o jurídico, de que resulta a divisão 
da propriedade, com a consequente formação de novos direitos autônomos de domínio sobre 
cada unidade em que a área for dividida. Pode-se assim conceituar o parcelamento como a divisão 
geodésico-jurídica de um terreno, uma vez que por meio dele se divide o solo e, concomitantemente, 
o direito respectivo de propriedade, formando-se novas unidades”. Nessa linha de entendimento, 
do Couto (1981) ensina que o parcelamento do solo é a divisão jurídica da propriedade. Segundo 
o autor, da crescente complexidade e importância assumida pelo Direito de propriedade derivou o 
Direito Positivo de Propriedade, que deu ao fato social posse uma nítida configuração no campo da 
abstração jurídica, que se passou a denominar de propriedade. Com o aparecimento da propriedade 
surge, então, a possibilidade do parcelamento do solo em termos jurídicos (grifos do autor). O 
citado autor esclarece que “fisicamente, é impossível fracionar-se uma porção territorial, no sentido 
geológico, que é uno e indivisível, como componente que é, afinal de contas, do planeta Terra”. 
Foi portanto com a criação do título de propriedade que se originou a possibilidade jurídica do 
parcelamento do solo e da ocupação de determinado terreno. “Isso só se torna possível mediante o 
uso e sinais expressivos de limites – imaginários ou reais – para o direito de gozar e dispor (utendi, 
fruendi e abutendi) daquele espaço, lançando-se mão das abstrações das linhas geodésicas ou das 
objetividades dos marcos ou das cercas” (DO COUTO, 1981). O parcelamento do solo para o autor é, 
pois, a divisão de uma grandeza territorial em número legalmente limitado de grandezasterritoriais 
menores, regidas e protegidas pelo direito.
É importante salientar-se que um dos pontos nevrálgicos do parcelamento do solo é a questão 
conceitual, pois se o parcelamento do solo urbano for conceituado como o parcelamento da 
propriedade territorial urbana, então entender-se-ia que outras modalidades de parcelamento 
da propriedade urbana, como é o caso da urbanização em condomínio, também deveriam ser 
inseridos na conceituação geral de parcelamento do solo.
A Lei Federal 6.766/79, em seu artigo 2.º , afirma que o parcelamento do solo urbano pode ser 
feito mediante loteamento ou desmembramento e considera que:
loteamento é a subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, com abertura a) 
de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou de prolongamento, modificação 
ou ampliação das vias existentes.
desmembramento é a subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, com b) 
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de 
novas vias, e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos 
já existentes.
O que se nota na conceituação existente na lei ora em estudo é que a característica fundamental 
que diferencia o loteamento do desmembramento é a abertura de novas vias de circulação e ou logra-
douros públicos ou qualquer forma de alteração das vias e/ou logradouros públicos já existentes. Vale 
ressaltar que essa conceituação já estava presente no Decreto-Lei 271/67 (SILVA, 1981).
Mukai et al. (1980) ressalta que “a lei deixou de se referir ao remembramento, ao desdobro e 
ao reloteamento. Mas, decorrentes que são de alterações de loteamentos ou desmembramentos, 
são admissíveis, adotando-se as disposições da lei no que couberem”. Acrescenta ainda que “o 
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85|Projetos técnicos e aprovação administrativa
arruamento, definido genericamente como a abertura de qualquer via ou logradouro destinado à 
circulação ou à utilização pública, deve estar compreendido no loteamento e dependerá sempre de 
prévia licença da prefeitura municipal, porque implica alteração do traçado urbano”. 
Além de apresentar conceitos relativos ao parcelamento do solo, a Lei Federal 6.766/79 
conceitua também equipamentos comunitários e equipamentos urbanos:
consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, a) 
lazer e similares.
consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de b) 
esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
Com relação a esse assunto, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), no documento 
NBR 9284, cujo título é Equipamento Urbano, é mais específica e classifica os equipamentos que dão 
sustentação às funções urbanas, de forma diferenciada à da Lei Federal 6.766/79, não subdividindo- 
-os em categoria de equipamentos comunitários e equipamentos urbanos. A norma NBR 9284 
define a existência de apenas um grupo de equipamento: o equipamento urbano (grifo nosso). A 
citada norma subdivide equipamento urbano em categorias e subcategorias e define o conceito de 
que equipamento urbano é “todos os bens públicos ou privados, de utilidade pública, destinados à 
prestação de serviços necessários ao funcionamento da cidade, implantados mediante autorização 
do poder público, em espaços públicos e privados”.
A norma define como categorias:
a) circulação e transporte; b) cultura e religião; c) esporte e lazer; d) infraestrutura; 
e) segurança pública e proteção; f) abastecimento; g) administração pública; h) assistência social; 
i) educação; e j) saúde.
Nesse ponto é importante salientar que a lei, ora em análise, não contempla a abrangência 
conceitual que a norma dispõe. Segundo nossa experiência empírica, os conceitos existentes na 
norma, por serem mais abrangentes e específicos, promovem melhor compreensão do que seja 
equipamento urbano.
Atividades
1. Em que condições, estabelecidas pela Lei 6.766/79, as glebas não poderão ser parceladas?
 
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