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EScoLA rÉcucn sÃo vrceNTE DE pAULA
cuRSo rÉcmco EM TRANSeçÕes rurosrLrÁnres
r NcoRPoRAçÃO TMOBTLTARTA
JOAO PESSOA - PB
2020
I NCORPORAÇAO tMOBTLtARTA
TÍabalho de Conclusão de Curso apresentado como requisito parcial para
obtenÇâo de aprovaçáo na disciplina de Comunicação e Expressão em
Língua Portuguesa, no curso Técnico em Transaçõês lmobiliárias, na
Escola Técnica Sáo Vicente de Paula.
Professora Marilúcia de Almeida Paulino
JOÃO PESSOA - PB
2020
TNCORPORAÇÃO tMOBr LtARtA
Trabalho de conclusão de curso apresentado à Escola Técnica São Vicente de
Paula, para obtenção do tÍtulo de Técnico em TransaçÕes Imobiliárias.
CONCEITO:
q,c
Aprovada 
"r, lQ ae 
ttüTü-lscnbn§oe 2020.
BANCA EXAMINADORA
JOÃO PESSOA _ PB
2020
DEDICATORIA
Agradeço a todos que contribuíram no decorrer desta jornada, em especialmente: A
DEUS, a quem devo minha vida.
A minha família, em especial ao Meu esposo o Sr. CÍcero Américo dos Santos que
sempre me apoiou nos estudos e nas escolhas tomadas.
l
RESUMO
O presente TCC abordará sobre a "lncorporaçáo lmobiliária", que no direito
brasileiro, é nome dado para o conjunto de atividades exercidas com a finalidade de
construir ou promover a construção de edificações ou conjunto de edificaçÕes, bem
como a sua comercialização, total ou parcial, compostas de unidades autônomas
que, em seu conjunto, formam um condominio. Disciplinada pela lei 4.59'1 , de 16 de
dezembro de 1964, será incorporador toda pessoa (quer física, quer jurídica) que de
alguma forma se responsabilize pela entrega, dentro de prazo, preço e condições
determinadas, as obras concluídas. Ainda é considerado incorporador aquele que
contrate a construção de prédios para a constituição de condomínios. Entretanto,
salienta-se que na hipótese do incorporador ser o promitente comprador, o
cessionário dos direitos e obrigaÇões e de promessa de cessão, em razão de não
ser um contrato definitivo e por isso pode ser rescindido, é mister conter cláusula de
irretratabilidade e irrevogabilidade e que já tenha sido imitido na posse do terreno,
visando dar a idéia de definitividade. Nesta senda, se o comprador for o construtor
ou corretor de imóveis deverá portar, obrigatoriamente, mandato de instrumento
público, de caráter irrevogável, outorgado pelo proprietário do terreno.
PALAVRAS-CHAVE: lncorporação lmobiliária. Responsabilidades do lncorporador.
Proprietário do Terreno. Construtor ou Corretor de lmóveis. Construçáo na
lncorporaçáo.
SUMARIO
í INTRODUÇAO
2 TNCORPORAçÃO
2,í A FIGURA DO INCORPORADOR .,.........
2.2 ATUAÇÃO DO TNCORPORADOR ..... ............... 10
2.3 RESPONSABILTDADES DO TNCORPORADOR ....... . .. .. ....11
2.4 TNCORPORAÇÃO E DEFESA DO CONSUMTDOR ...... . . .............. ..........12
2.5 DESTTTUTÇÃO E FALÊNC|A DO TNCORPORADOR ... ...... .... 15
3 FASES PRÉ-CONTRATUA|S DA TNCORPORAÇÃO
3.1 PROPRTETÁR|O DO TERRENO ....................... 17
3.2 CONSTRUTOR OU CORRETOR DE |MOVETS ........ ... ...... ... 19
3.3 RESPONSABTLTDADE DO TNCORPORADOR .. ....................... 19
3.4 LANÇAMENTO DA TNCORpORAÇÃO E pUBLTCTDADE ............. ... ..... ...........20
4 A CONSTRUçÃO NA INCORPORAÇÃO 23
23
25
29
30
Ub
OB
08
17
4.1 O CONTMTO DE CONSTRUÇÃO E A TNCORPORAÇÃO .
4.2 REGRAS QUANTO A CONSTRUÇÃO .............
coNSTDERAÇôes prruels
REFERENCIAS
1 INTRODUÇÃO
O incorporador é o personagem central das incorporações imobiliárias. E
através da incorporação que a maioria dos condomínios edilícios é constituída.
Devido ao grande crescimento e proliferação de edifícios nas grandes
cidades, desenvolveu-se, muito antes da Lei 4.591/64, que dispÕe sobre o
condomínio em edificaçÕes e as incorporaçôes imobiliárias, a atuação do
incorporador, tão comum nos negócios de condomínios coletivos. Essa figura
corresponde àquele que, como negócio habitual ou eventual, constrói edifícios e
forma condomínios, visando auferir lucros sobre a venda de unidades autônomas. A
partir da vigência da lei de condomínios e incorporações imobiliárias, pode-se definir
a incorporação como sendo uma atividade exercida com a finalidade de promover e
realizar determinada construção, com a alienaçáo total ou parcial de edificaçóes ou
conjunto de edificaçÕes que possuem unidades autônomas.
A incorporação corresponde ao período pré-comunial, em que se praticam os
atos necessários ao estabelecimento da comunhão pro diviso, nos edifícios de
apartamentos. A incorporação é caracterizada pela finalidade do negócio jurídico e
náo pela composiçáo subjetiva dele. Em outras palavras, o que interessa para definir
uma atividade como incorporaÇão é antes o seu objeto - a obrigação de construir e
entregar unidades autônomas em um edifÍcio - do que os participantes do contrato,
os quais podem ser diversos personagens.
Assim, o incorporador poderá ser, por exemplo, o dono do terreno em que
será constituída a edificação; um titular de direito de opção; um mandatário; um
simples especulador; ou ainda, o comprador do terreno. Alem disso, o incorporador
pode angariar o capital por conta própria, mediante pagamentos antecipados dos
compradores ou entáo por meio de empréstimos com agentes financeiros. Todas
essas possibilidades serão devidamente analisadas adiante,
Contudo, até o advento da Lei 4.591/64, a figura do incorporador, embora
existente, não havia sido devidamente regulamentada. Mesmo assim, o incorporador
já se configurava como ator imprescindível no que se refere ao exercício da
atividade que consiste em promover a formação de um condomínio edilício. Após o
surgimento daquele diploma legal, a definição mais adequada das funçÕes e
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deveres do incorporador propiciou maior proteção aos adquirentes das unidades
autônomas. Sáo justamente esses os motivos da preocupação dos autores da Lei de
lncorporações.
Mas devemos ter em menie o significado jurídico da expressão incorporação
imobiliária, a qual deve ser entendida como sendo o meio pelo qual alguém (pessoa
Íísica ou jurídica) constrói um edifício, com diversas unidades autônomas, em um
terreno de ouira pessoa. O dono do terreno, geralmente recebe como pagamento
unidades do prédio construído. A empresa que promoveu, isto é, que administrou a
feitura da obra em parceria com o dono do terreno e que efetua a venda das
unidades é chamada de incorporadora, há, ainda, a figura da construtora, que é a
responsável pela execução da obra.
1
2 TNCORPORAÇÃO rMOBrLrÁRrA
2.1 A FIGURA DO INCORPORADOR
De acordo com os ensinamentos de Pontes de Miranda (1956, p. 209), o
incorporador pode ser:
O dono do terreno em que se vai edificar, caso em que de sua propriedade
procederão todos os títulos de propriedade dos apartamentos (partes divisas)
e das partes indivisas, inclusive o seu próprio, se adquirir apartamento,
Condômino do terreno em que se vai edificar, sendo ele eventualmente um
dos futuros proprietários de unidades autônomas, ou simplesmente um dos
proprietários anteriores, que em seguida vende sua fração ideal do imóvel;
Titular de direito de opção ou outro investido de poderes por parte do dono ou
donos do terreno a ser edificado, atuando como intermediário entre estês e os
adquirentes dos apartamentos;
Simples especulador, que procure auferir recursos investindo na operação de
incorporar imóveis e sendo remunerado com parte da venda das futuras
propriedades.
O incorporador pode ter ainda outras características: pode ser um corretor,
que efetua a aproximação do dono do terreno com os compradores; pode ser ainda
um mandatário, operando em nome do proprieiário junto aos compradores; um
gestor de negócios, gerindo todos os contratados e defendendo os interesses de
seus clientes; um industrial de construção civil, realizando a construção e venda de
unidades. Além disso, pode ser eventualmente um banq ueiro-financiador, investindo
e coordenando projetos que lhe trarão retornos financeiros.
De acordo ainda com os ensinamentos de Caio Mário da Silva Pereira (1991,
p.231). "[...] O incorporador existiu antes de o direito cogitardele. E viveu a bem
dizer na rua e no alto dos edifícios em construção, antes de sentar-se no gabinete
dos juristas ou no salão dos julgadores."
8
Já Rodrigo Azevedo Toscana de Brito (2002, p.179) afirma: "[...] Ocorre que
essa atividade, por ser nova, não encontrava qualquer tipo de regulamentação, e o
resultado dessa falta de balizamento da atividade foi a observância de vários abusos
por parte de empreendedores inescrupulosos [...]".
O incorporador é, na verdade, um pouco de tudo, mas é necessário destacar
que sua atividade cessa com a constituição da propriedade horizontal, mesmo que o
incorporador tenha reservado para si um ou mais apartamentos no edifício. Nesse
caso, ele passará a ser mero condômino, sem airibuiçÕes específicas, já que seu
papel se esgotou no momento em que o condomínio foi devidamente constituído.
A Lei 4.591/64, em seus artigos 29 e 30, tentou estabelecer uma definiçáo
para o incorporador, dispondo que este somente poderá ser:
A pessoa física ou jurídica que, embora não efetue a construçáo,
compromisse ou efetive a venda das unidades autônomas, em edificações a
serem construídas;
Os proprietários ou titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção
de edifícios que se destinem à constituição de condomínio.
Dessa forma, o incorporador poderá tanto ser uma pessoa física, que se
dedique à tarefa de coordenar a.construção de prédios e a entrega de unidades
autônomas, como uma pessoa jurídica, que realize a mesma atividade.
Evidentemente, tendo em conta o vulto desses empreendimentos, geralmente a
atividade será exercida por pessoa jurídica, a qual conte com a devida estrutura para
tanto.
E possível que o incorporador realize diretamente a construção, mas pode ser
que ele encarregue-se simplesmente da cessão ou venda das unidades autônomas,
contratando um terceiro para a construção do prédio.
Alem disso, é possível que a figura do incorporador esteja confundida na
própria figura dos proprietários ou compradores, que resolvem levar adiante a
construção do prédio, desde que estes também optem por vender algumas das
unidades, e não simplesmente mantê-las para si.
Enfim, verifica-se que o papel exato não está previamente definido ou
delimitado pela lei. Relevante, para a sua caracterizaçáo, será o objeto do que
realiza, qual seja, a venda de unidades em prédio construído.
9
10
2.2 ATUAçÃO DO TNCORPORADOR
Como vimos, para que a incorporação imobiliária seja realizada,
imprescindível se faz a atuaÇão de uma pessoa, física ou jurídica, promovendo a
oÍganização da atividade de construção, coordenando e canalizando diversos
fatores para a conclusáo dessa finalidade.
Essa pessoa, responsável, enire outras coisas, pela organização da atividade
de toda construção imobiliária, é o incorporador. Várias sáo suas funções,
atribuiçÕes e formas de atuação.
Rodrigo Azevedo Toscana de Brito (2OO2, p. 173) destaca:
O incorporador deve promover a construçáo da edificaçáo com o intuito
de vendê-la e auferir, com isso, lucro; e, se assim o pretende, necessário
se faz dividir a edificação em unidades autônomas que, como visto, estão
necessariamente vinculadas às partes comuns da edificação.
Assim, a atividade do incorporador, de acordo com a Lei 4.591/64,
caracteriza-se pela intenção de, no decorrer da obra, ou até mesmo antes, na fase
de lançamento do empreendimento, alienar frações ideais do terreno vinculadas a
unidades a serem construídas.
Dessa forma, está entre os prêssupostos para a caracterização do
incorporador o seu intuito de auferir lucro, captando recursos dos promissários ou
cessionários compradores mediante venda ou promessa de alienação. A partir de
entáo, o incorporador irá operar com recursos de terceiros, e irá aplicá-los na
construçâo de unidades imobiliárias que serão entregues no futuro.
Também a esse respeito, Rodrigo Azevedo Toscana de Brito (2002, p. 176)
ensina:
[...] o incorporador, isoladamente, como núcleo de sua atividade, vale
dizer, como seu objetivo principal, compromele-se com os candidatos a
proprietários das unidades autônomas a promover a construçáo e a
transferir a propriedade de cada uma delas a seus respectivos
adquirentes no momento próprio. É o que se chama de negócio jurídico
incorporativo ou contrato de incorporaçáo imobiliária [...]
Assim, o chamado negócio jurÍdico incorporativo é a forma de o incorporador
obter os recursos que justificam a sua atividade.
ll
2.3 RESPONSABILIDADES DO INCORPORADOR
Diversas são as responsabilidades do incorporador no seu relacionamento
com todos aqueles que participam da incorporação imobiliária.
A responsabilidade do incorporador pela entrega das obras concluídas, em
prazo, preço e condições determinadas surge com a celebraçáo do respectivo
contrato e só termina com o cumprimento integral dele: de um lado, a entrega do
imóvel acabado; de outro, o pagamento integral do preço-
Desse modo, existe a responsabilidade do incorporador em concluir a
edificação. Em não havendo a conclusão nos prazos e condiçÕes ajustadas, o
incorporador responderá civilmente perante o comprador, devendo indenizar os
adquirentes ou compromissários dos prejuízos que estes tiverem.
Entre outras responsabilidades do incorporador, podem-se ainda desiacar as
seguintes obrigaçÕes:
o Discriminar, em contrato, o preço da quota de terreno e/ou da construÇão
quando a contrataçáo compreender quota de terreno e construção;
. lnformar aos adquirentes, no mínimo de seis em seis meses, o estado da
obra;
. lndenizar os adquirentes pelo atraso das obras;
o Manter o projeto aprovado, salvo autorização dos interessados ou exigência
legal;
. Manter as condições de pagamento, salvo se tiver sido ajustada a faculdade
de reajustamento;
. Requerer a concessáo do habite-se, após o que deverá requerer a averbação
da construçáo, no Cartório de Registro de lmóveis, para efeito de
individualização e discriminação das unidades;
. Mencionar, em todos os documentos de alienação, eventuais ônus reais ou
fiscais que gravem o imóvel ou a existência de açÕes contra os alienantes
que possam comprometer o negócio e informar se o imóvel encontra-se
ocupado e quais as condições de desocupação.
12
2.4 TNCORPORAÇAO E DEFESA DO CONSUMTDOR
A Constituição Federal vigente, em seu artigo 5.o, inciso XXXll, garante que o
Estado promoverá a defesa do consumidor, na medida em que reconhece o
consumidor como parte mais fraca nas relações de consumo. Essa situação, embora
já constatada há muito, apenas mereceu uma abordagem mais ampla e completa
nas décadas de 1 980 e 1990, motivo pelo qual, na esteira da Constituiçáo, foi
aprovada lei específica, o chamado Código de Defesa do Consumidor, instituÍdo
pela Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990.
O Código de Defesa do Consumidor institui regras de proteção aplicáveis nos
casos em que se verificar inferioridade negocial do consumidor em relaçáo ao
fornecedor, gerando potencial prejuízo ao consumidor. Nesse sentido, nas
chamadas relações de consumo, isto é, quando uma pessoa adquire um bem ou
serviço para ser o seu destinatário final, entende-se, de antemão, ser o consumidor
a parte mais vulnerável, merecendo, portanto, proteção específica.
Note-se, no entanto, que a chamada relaçáo de consumo somente se efetiva
quando a aquisiçáo do bem ou do serviço ocorre pelo destinatário final desse
produto. Em outras palavras, o bem que é comprado por uma empresa para integrar
o seu processo produtivo, ou então o serviço que é contratado visando auxiliar no
processo de produçáo ou desenvolvimento de outro serviço, não se enquadram nas
normas de proteção ao consumidor. Por outro lado, no caso de uma pessoa jurídica
adquirir um produto ou serviço que não se integre no seu processo produtivo mas
que, ao contrário, caracterize uma aquisição como destinatário final, essa empresa
também será tida, para todos os efeitos, como consumidora desses bens ou
serviços.
Assim, o Código de Defesa do Consumidor aplica-se também às relações de
incorporaçôes imobiliárias, na medida em queo adquirente compra a unidade como
seu destinatário final. Nesses casos, a lei prevê uma proteção especial a ele, já que,
relativamente ao incorporador, o adquirente é visto como a parte mais fraca a ser
protegida. A rigor, a própria Lei 4.591164 já buscava proteger os adquirentes das
unidades autônomas perante os incorporadores, que muitas vezes prometiam a
venda e não a cumpriam, acarretando prejuízo aos compradores. Nesse sentido, as
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disposiçÕes do Código de Defesa do Consumidor apenas vêm agregar ainda
maiores proteções aos adquirentes.
Dessa maneira, a proteção aos compradores de unidades imobiliárias se
reÍere, principalmente, à coibição das chamadas práticas abusivas, desde a fase
pré-contratual, durante toda a fase contratual e, finalmente, na fase pós-contratual.
Tanto o incorporador quanto eventualmente seu promotor de vendas ou outro
representante responderão por danos causados ao consumidor. Assim, inclui-se
nessa proteção uma série de atos, tais como as restrições quanto aos abusos
causados com propagandas enganosas ou abusivas, como consta do artigo 37 do
Código de Defesa do Consumidor:
Art. 37. E proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.
§1." E enganosa qualquer modalidade de informaçâo ou comunicaçáo de
caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro
modo, mesmo por omissáo, capaz de induzir em erro o consumidor a
respeito da naturezâ, características, qualidade, quantidade,
propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e
serviços.
§2." E abusiva, dentre outras, a publicidade discriminatória de qualquer
natureza, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se
aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança,
desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o
consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde
ou seg uranç4.
§3.' Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissâo
quando dêixar de informar sobÍe dado essencjal do produto ou serviço.
Dessa forma, verifica-se que, já de início, a Lei do Consumidor procura
proteger o adquirente das unidades autônomas contra informaçóes falsas,
exageradas, omissas ou que atentem contra valores essenciais da sociedade. O
incorporador, portanto, sujeita-se a essas regras e responderá caso venha a se
utilizar desses recursos.
Além dessa previsão, o Código de Defesa do Consumidor reservou seção
própria para assegurar que, no contrato de incorporaçáo imobiliária, não sejam
inclusas cláusulas abusivas. O artigo 51 estabelece diversas dessas práticas
abusivas, as quais são consideradas nulas, isto é, sem qualquer validade jurídica.
Humberto Theodoro Junior (2007) traz exemplos de cláusulas contratuais que
configuram abusividade, como aquelas de reajuste de preço unilateral, aleatório, ou
segundo índices de livre escolha do fornecedor, bem como aquelas que não
SE
l4
determinam o pzzo de entrega da obra
inaceitáveis.
AIém dessas práticas abusivas,
estabelece uma proteção especlal, que
incorporaçáo imobiliária:
ou permitem sua prorrogaçáo por razÕes
Código de Defesa do Consumidor
aplica diretamente aos contratos de
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou amôveis
mediante pagamento em prestaçóes, bem como nas alienaçóes
fiduciárias em garantia, consideÍam-se nulas de pleno direito as cláusulas
que estabeleçam a perda total das prestaçóes pagas em benefício do
credor que, em razâo do inadimplemento, pleitear a resoluçáo do
contrato e a retomada do produto alienado.
Dessa maneira, o incorporador náo poderá, diante do atraso no pagamento
das parcelas, declarar desfeito o contrato e reter as parcelas já pagas para si. Caso
ele opte por rescindir o contrato por atraso no pagamento, deverá devolver as
parcelas pagas, descontando apenas o valor da multa e dos juros de mora previstos
no contrato.
Como se vê, o Código de Defesa do Consumidor aplica-se, de um modo
geral, à maioria dos contratos de incorporação imobiliária, quando a compra se
refere ao uso ou fruição direta por parte do adquirente. Nesse sentido, atualmente é
preciso coordenar essas disposiçoes com as regras previstas na lei específica, a Lei
de Condomínios e lncorporaçôes lmobiliárias, Lei 4.591/64. Apenas conjugando as
regras desses dois diplomas legais é que se terão claros quais devem ser os
procedimentos adotados pelo incorporador em cada caso.
Nesse sentido, Humberto Theodoro Junior (2007) afirma:
O verdadeiro problema, todavia, náo está propraamente na aplacação do
CDC ao contrato de incorporação e conslruçáo de imóvel em regime de
condomínio horizontal, mas, sim, nos limites em que tal aplicação haverá
de ser efetuada.
Se existe uma lei espêcial que institui mecanismos próprios para rêgular
os efeitos do inadimplemento do promissário comprador e se o CDC não
cuidou de estatuiÍ para o caso, dlsciplina diÍerente, o que merece
prevalecer, sem dúvida, é a Le! Específica das Incorporaçóes (Lei
4.591t64).
Logo, é necessário em cada caso analisar se a regra do CDC é aplicável ou
se, ao contrário, havia disposição específica sobre o tema na Lei 4.591/64. Sendo
essa uma lei específica para as incorporaçôes, via de regra ela prevalecerá. Mas em
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diversos casos será possível conjugar, ou seja, harmonizar, as disposições previstas
nesses dois diplomas legais, propiciando, dessa forma, uma proteçáo adicional aos
adquirentes das unidades condominiais.
2.5 DESTTTUTÇÃO e rnlÊruCrA Do lNcoRPoRADoR
Com a edição da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, institui-se no direito
brasileiro o chamado "patrimônio de afetação" nas incorporaçÕes imobiliárias. Essa
lei implantou novas regras no Título ll da Lei 4.591164, dando ao incorporador a
faculdade de submeter a incorporação ao chamado regime de afetação. O objetivo
da criação do patrimônio de afetação foi o de destacar e isolar os recursos
destinados a um empreendimento imobiliário, sem misturá-los com os demais
recursos da empresa, de modo a evitar os desvios para outros fins.
Logo, pode-se dizer que por regime de afetaçáo entende-se que os terrenos
objetos da incorporação, inclusive os bens e direitos a eles vinculados, ficarão
separados do patrimônio do incorporador. Assim, o patrimônio de afetação não se
comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do
incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos, e somente
responde por dívidas e obrigaçôes vinculadas àquela incorporação específica-
Dessa maneira, em caso de falência do incorporador ou de destituição do
mesmo por paralisação injustificada da obra, a Comissão de Representantes
assumirá a administraçáo da incorporação, convocando assembléia geral para
decisáo sobre a continuidade do empreendimento ou a liquidaçáo do patrimÔnio de
afetaçáo. Logo, se os compradores decidirem por retomar a obra, a falência do
incorporador não atingirá o empreendimento.
A grande motivaçáo para a constituição de patrimônios de afetação nas
incorporaçÕes imobiliárias se deu com a falência da construtora Encol, em 1999. A
falência da empresa deixou centenas de empreendimentos imobiliários inacabados,
o que fez com que surgissem estudos com o objetivo de proteger os
empreendimentos imobiliários e, principalmente, os consumidores que buscam a
aquisiçáo da casa própria e que negociam o imóvel na planta.
16
O ariigo 43 da Lei 4.591164, mesmo antes da reforma de 2004, já estabelecia,
em caso de falência do incorporador, proteção aos chamados credores privilegiados,
que são aqueles que já efetuaram pagamentos ao incorporador. Dessa maneira, a
lei prevê que os bens pessoais do incorporador responderão subsidiariamente pela
dívida contraída:
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entÍega da unidade a prczo e
preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa
fÍsica, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
t...l
lll - em caso de falência do incorporador, pessoa fisica ou jurídica, e náo
ser possível à maioria prosseguir na construção das edificaçÕes,os
subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores
privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador,
respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste; [...]
De todo o modo, a lei prevê ainda que, independentemente da falência, o
incorporador poderá ser destituído se, passados 30 dias, a obra estiver paralisada,
sem justificativa. Essa providência poderá ser tomada pela maioria absoluta dos
adquirentes, ou seja, metade mais um, e o incorporador deverá ser devidamente
notificado judicialmente.
Enfim, como se percebe, a Lei 4.591/64, sobretudo após a reforma de 2004,
procurou tornar bastante claras uma série de obrigaçÕes do incorporador, de forma a
melhor proteger os interesses dos compradores, que geralmente se encontram em
uma posição desfavorecida em relação àquele.
t]
3 FASES PRÉ-CONTRATUATS DA TNCORPORAÇÃO
Para que se tenha um condomÍnio edilÍcio devidamente constituído, com
unidades autônomas discriminadas, vinculadas a frações ideais das partes comuns
e do solo, é necessário que sejam trilhadas diversas etapas da incorporaçáo. Dessa
forma, existem fases anteriores à celebraçâo do contrato de incorporação imobiliária,
que devem ser devidamente satisfeitas pelo incorporador, de modo que este esteja
habilitado a firmar os compromissos com os adquirentes interessados.
Com relação a esse tema, verifica-se, também, a forte ingerência da lei,
tornando obrigatória uma série de condutas ao incorporador, de maneira que, caso
não as atenda, responderá pelos danos que com isso venha a causar aos futuros
condôm inos.
Nesse sentido, é importante analisar e verificar, com detalhes, todas essas
Íases pré-contratuais, no que se incluem tanto os estudos prévios relativos à
viabilidade do empreendimento, quanto os deveres relativos ao registro da
incorporação e ainda toda a etapa de divulgação da incorporação em si.
3.1 PROPRIETARIO DO TERRENO
A figura do proprietário do terreno, equiparam-se também o promitente
comprador, o cessionário e o promitente cessionário do imóvel. Em outras palavras,
a lei cuida que aquele que realizar a incorporação possua direitos sobre o terreno,
de modo a evitar que se trate simplesmente de um intermediário, que possa deixar
os adquirentes desprotegidos.
Dessa forma, caso o incorporador não seja ainda o proprietário do imóvel (e
também não seja construtor ou corretor de imóveis, hipóteses estas tratadas nos
itens seguintes), deverá ele negociar promessa de compra ou cessão do imóvel, de
forma que ele possa apresentar o referido documento ao Cartório de Registro de
Imóveis, visando registrar a incorporaçáo.
I8
Assim, conforme determina a lei, os documentos que conferem ao
incorporador algum direito de aquisição ou recebimento futuro do imóvel (promessa
de compra, cessão ou promessa de cessão) devem conter, pelo menos, as
seguintes cláusulas:
lrrevogabilidade e irretratabilidade - o documento deve ser definitivo, não
sujeito a arrependimentos nem a condições, salvo aquelas autorizadas pela lei,
como o prazo de carência legal, por exemplo;
Imissão na posse do imóvel - através dessa cláusula, o promitente
comprador ou cessionário, mesmo não sendo o proprietário, possuirá poder sobre o
bem, podendo dessa forma tomar todas as providências para que a incorporação se
inicie;
lnexistência de cláusulas impeditivas de alienação em frações ideais -
no contrato de promessa ou cessão, não deve constar qualquer cláusula que vede
ou restrinja a possibilidade de o incorporador vender fraçÕes ideais do imóvel. Essa
providência é igualmente essencial para que o incorporador possa buscar
interessados na aquisiçâo das futuras unidades a serem construídas;
Consentimento para demolição e construção - a promessa ou cessáo
também deve prever expressamente a concordância do promitente-vendedor ou
cedente, quanto à eventual demolição do imóvel ou benfeitorias que ali se
encontram, associada ao inÍcio das construções necessárias.
Desde que presentes todas essas condições, o instrumento de cessão,
promessa de cessáo ou promessa de compra deverá ser levado a registro no
Cartório de Registro de lmóveis, de forma que se constitua o direito real do
incorporador ao bem, na forma convencionada. Apenas com todas essas garantias é
que será possível ao incorporador ter a garantia de que poderá ali executar a
incorporação. Do mesmo modo, airavés desse instrumento será também possível
aos consumidores assegurarem-se de que o incorporador que lhes vendeu a fração
ideal de fato possui direitos sobre o bem em que se realiza a incorporação.
Dessa forma, constata-se que a Lei das Incorporaçôes criou um sistema
cercado de garantias, de modo a vincular o incorporador ao empreendimento, e ao
mesmo tempo garantir-lhe a devida legitimidade para iniciar todas as açÕes
necessárias para que seu negócio possa ser devidamente exercido.
l9
3.2 CONSTRUTOR OU CORRETOR DE IMOVEIS
Se, por um lado, a lei procura amarrar o incorporador ao imóvel exigindo que
ele seja proprietário ou então possua direitos decorrentes de um compromisso ou
cessão irretratável e irrevogável, por outro, ela entende que essas garantias não são
necessárias caso o incorporador seja o próprio construtor ou então um corretor de
imóveis.
Quanto à hipótese de ser ele o construtor, é evidente que não pode tratar-se
simplesmente de alguém que resolve construir ou executar, aleatoriamente,
determinado empreendimento. Ao contrário, deve ser um agente devidamente
capacitado e habilitado para executar tais empreendimentos, conforme prevê a
legislação em vigor referente ao tema.
O mesmo aplica-se ao corretor de imóveis, na medida em que essa também é
uma profissão regulada e prevista em lei: a Lei 6.530/78. Dessa forma, existindo um
órgáo de controle sobre tais atividades, entende-se que, nesses casos, é
dispensável a prova do título de propriedade para que esse atue como incorporador.
Entretanto, nesses casos o incorporador deve receber do titular do terreno
uma procuração por instrumento público, a qual contenha expressa referência à Lei
4.591164 e preveja poderes para celebrar todos os atos relativos à incorporação,
incluindo a venda das fraçóes ideais do terreno. Dessa maneira, a lei garante que,
mesmo não sendo proprietário nem possuindo poderes para aquisição do imóvel, o
incorporador terá totais condiçóes de prosseguir com os atos relativos à
incorporação, sem causar prejuÍzo aos adquirentes.
3.3 RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR
Adicionalmente, a lei determina que a incorporação deverá ter
necessariamente um ou mais incorporadores, sendo proibida a realização de
incorporação sem que exista ao menos um incorporador expressamente definido e
que haja indicação clara de seu nome na obra. Evidentemente, nada impede que o
condomínio edilício seja instaurado de outra forma, hipótese em que não haverá
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incorporador. Do mesmo modo, caso se inicie as vendas de unidades apenas após a
Íinalizaçáo da construção e constituição do condomínio edilício, tais restriçÕes
igualmente não se aplicam.
Mas, se a constituição ocorrer mediante incorporação, ou seja, mediante
organização do negócio visando à venda de unidades autônomas, deverá
necessariamente ser indicado o incorporador, de forma que fique bastante claro,
para todos, quem está por trás de toda aquela coordenaçáo de esforços ou, em
última análise, quem é o responsável direto pela construção e entrega da obra
concluída.
Na hipótese de existir mais de um incorporador, todos eles serâo
solidariamente responsáveis pelas obrigaçÕes a serem execuiadas, isto é, os
compradores poderáo cobrar de qualquer deles o cumprimento de suas obrigações.
Com todas essas medidas, a Lei 4.591/65 procurou garantir amplamente o
comprador das unidades autônomas contra condutas inadequadas do incorporador.
Analisadas tais especificações preliminares no que se refere ao exercício da
função de incorporador, cumpre agora analisar, com maior atençáo, a questâo
referente às fases anteriores à celebraçáo dos contratos com os futuros proprietáriosde frações ideais.
3.4 LANçAMENTO DA TNCORPORAÇÃO e pUsttCtOAoe
Todo o procedimento de registro previsto no item anterior visa garantir ao
adquirente o mais amplo acesso às informações necessárias ao empreendimento do
qual ele tem interesse em participar. Por essa razâo, o cartório deve fornecer
quaisquer documentos que venham a ser requeridos por qualquer interessado.
Entretanto, é preciso considerar, no que se refere à divulgação das
incorporaçôes imobiliárias, que os canais de mídia são cada vez mais amplos e
variados, e a competição tende a ser cada vez mais feroz. Nesse sentido, uma
preocupação que já se encontrava presente na Lei 4.591/64 era com relação à
coibiçáo a práticas de publicidade abusiva ou enganosa.
2l
O Código de Defesa do Consumidor veio ampliar em grande medida essas
possibilidades. Dessa forma, introduziu uma série de normas relativas à divulgaçáo
de produtos e serviços que se aplicam diretamente às incorporaçÕes imobiliárias.
Passamos a relacionar as principais.
Primeiramente, os artigos 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor
trazem disposiçÕes relativas à vinculação do seu conteúdo com o que deverá ser
efetivamente vendido pelo fornecedor:
Art. 30. Toda informaçáo ou publicidade, suficientemente precisa,
veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relaçáo a
píodutos e serviÇos oÍerecidos ou aprêsentados, obriga o fornecedor que
a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vieÍ a ser
celebrado.
Art. 31. A ofêrta e apresentação de produtos ou serviços devem
assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua
portuguesa sobre suas características, qualidâdês, quantidade,
composição, preço, gaÍantia, prazos de validade e origem, entre outros
dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança
dos consumidores.
Assim, as informaçôes que constarem de toda e qualquer publicidade feita
pelo incorporador podem ser exigidas pelos consumidores, ainda que não constem
do contrato. Por exemplo, se em um determinado anúncio há uma foto de uma
sacada ampla e a descriçáo do apartamento menciona essa mesma sacada,
indicando seu tamanho, não pode o incorporador posteriormente alegar que aquela
sacada apenas estava prevista para alguns dos apartamentos- Caso assim conste
do projeto, deveria o incorporador ter Íeito essa ressalva de forma expressa e clara
no anúncio. Dessa maneira, se o consumidor reclamar, o incorporador acabará
sendo obrigado a modificar o projeto, se possível, ou do contrário, e o que é mais
provável, ressarcir o consumidor que adquiriu a unidade movido por determinado
anúncio.
lmportante também é a regra prevista pelo artigo 36 do mesmo código, que
menciona que a publicidade deverá ser veiculada de forma que o consumidor,
imediatamente, a identifique como tal- lsso significa que a publicidade subliminar ou
indireta e proibida pela lei.
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Além disso, o parágrafo único do mesmo artigo 36 dispõe que prevalece o
conteúdo da mensagem publicitária sobre a sua forma. Assim, o fornecedor deve
manter todos os dados técnicos e projetos que comprovem aquilo que ele está a
oferecer nos seus anúncios.
Adicionalmente, é proibida qualquer forma de publicidade enganosa ou
abusiva, como consta dos artigos 37 e 38 da mesma lei.
Além dessas previsões, a própria Lei 4.591164 já dispunha sobre os
conteúdos de anúncios em alguns dispositivos. Em especial, vale mencionar o artigo
65 e seus parágrafos, que estipulam o seguinte:
Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporaçáo,
fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao pÚblico
ou aos interessados, aÍirmaÇão falsa sobre a construção do condomÍnio,
alienaÇáo das fÍaÇóes ideais do terreno ou sobre a construção das
ediflcações.
PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes
o maior salário-mínimo legal vigente no paÍs.
§'l.o lncorrem na mesma pena:
| - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os
diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou
construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório,
parecer, balanço ou comunicaçâo ao público ou aos condôminos,
candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmaÇão falsa sobre a
constituiçáo do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a
construção das ediÍicaÇões.
Como se percebe, embora sem a mesma abrangência do Código do
Consumidor, a Lei das lncorporaçôes já protegia os adquirentes das informações
falsas realizadas pelo incorporador, inclusive mediante a aplicação de pena de
prisáo ao responsável pela empresa incorporadora.
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4 A CONSTRUçÃO NA TNCORPORAÇÃO
A etapa da construçáo, no âmbito do estudo da incorporaçáo imobiliária, é
sem dúvida a mais importante de suas fases. É nesse momento que se efetiva o
projeto pensado e projetado pelos profissionais capacitados, e também sonhado e
desejado pelos futuros proprietários. Durante a construção, portanto, realizam-se
todos os passos necessários para que o projeto realmente torne-se realidade.
Além disso, a construção é a fase que envolverá a maior parte dos custos
relativos à incorporação. As fases do lançamento, da aquisição do terreno, todas
elas implicarão despesas, mas, salvo raras exceções, será a construção que
demandará o maior volume de recursos. Frequentemente, portanto, os adquirentes
recorrerão a instituiçôes financeiras que lhes auxiliem a custear tais dispêndios.
Por todas essas razões, há grande necessidade, também, de uma ampla
proteção aos adquirentes. Esses podem facilmente ser ludibriados ou cobrados em
excesso por parte de incorporadores ou construtores desonestos. O controle dos
gastos, portanto, é essencial. Nesse sentido, a lei procura garantir o controle e a
proteção dos compradores das unidades autônomas.
Para este, analisaremos a questão relativa às obras da incorporaçáo,
verificando suas regras gerais e suas regras específicas, no que se refere às duas
modalidades possÍveis de construção. Antes disso, visando sedimentar os
conhecimentos necessários, procuraremos contextualizar essas questões mediante
a análise da relação do contrato de construçáo com a incorporação, bem como
quanto à matéria relatlva à venda da fração ideal que deverá ser vinculada à
unidade autônoma a ser construída.
4.1 O CONTRATO DE CONSTRUÇÃO E A INCORPORAÇÃO
Quando se fala em incorporaçáo, é importante notar que esta se divide,
basicamente, em duas espécies de prestações. Por um lado, a atividade
incorporativa pressupóe uma espécie de compra e venda, isto é, a transmissão da
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propriedade da fração ideal do imóvel, sob o qual posteriormente vai se discriminar a
unidade autônoma. Já por outro lado, a mesma incorporação também envolve
justamente a construçáo de um edifÍcio ou então de qualquer outra estrutura, mesmo
térrea ou assobradada, na qual será constituída a chamada propriedade horizontal
ou condomínio edilício.
A Lei de Condomínios e lncorporações lmobiliárias, ao tratar dessa questão,
deixa implícitas essas duas atividades. Entretanto, quando ela menciona o contrato
de incorporação propriamente dito, está, em alguns casos, referindo-se não a essas
duas prestações de forma conjunta, mas ao contrário, apenas fazendo menção à
promessa de o incorporador entregar ao adquirente uma fração ideal do imóvel. lsso
porque nem sempre a tarefa de construir ficará a cargo do próprio incorporador.
Mais do que isso, em alguns casos, é possível que o incorporador nem se envolva
com a construção, sendo os próprios adquirentes que, por sua conta, contratam o
construtor, determinando-lhe que construa a obra na forma projetada.
Assim, sâo basicamente três as possibilidades que existem, no que se refere
à incorporaçáo. Primeiramente, o incorporador pode ser também o próprio construtor
e, nesse caso, além de realizar a venda da fraçáo ideal vinculada à unidade
autônoma, ele também se obriga a construir o prédio. Nesses casos, o próprio
incorporador coordena todo o processo de venda econstrução.
A segunda possibilidade é aquela em que, embora o incorporador não seja
um construtor, ele é um coordenador amplo de toda a atividade de construção.
Assim, ele coordenará a contrataçáo de profissionais diversos, entre os quais o
construtor, para levantar o edifício sobre o imóvel cujas fraçôes ideais ele está
vendendo, através da incorporação que ele mesmo registrou em cartório.
Por fim, o incorporador podê não se relacionar com a construção. Ele apenas
vende as frações do imóvel e coordena todo o processo de incorporação, inclusive
seu registro, mas seráo os próprios compradores que buscarão contratar o
construtor. A relaçáo, nesse caso, será direta entre compradores e construtor, não
envolvendo o incorporador no que se refere à construção.
O que fica claro a partir do exame de todas essas variações é que,
certamente, a incorporação não se resume a um único ato, ou a um único contrato.
Basta pensar que, após todos os atos relativos ao lançamento da incorporação, o
incorporador deverá firmar com os candidatos a compradores um documento
preliminar de ajuste, no termo estabelecido pela lei. Posteriormente, firmará um
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outro contrato, que possivelmente será um compromisso de compra e venda da
fração ideal, no qual será vinculada uma unidade autônoma. Além disso, os
adquirentes deveráo firmar também os contratos de construção do imóvel, além de
celebrarem, desde já, a convenção do futuro condomínio a ser construído. Ao final,
visando a transferência da unidade autônoma já devidamente especificada os
compradores celebrarão a escritura pública para a efetiva transmissão da
propriedade.
Assim, o contrato de construção do imóvel pode estar incluído no contrato de
incorporação, mas pode também ser firmado por pessoas distintas, como ocorrerá
quando os adquirentes firmarem esse instrumento diretamente com o construtor, ou
mesmo quando o incorporador celebrá-lo com o construtor.
4.2 REGRAS QUANTO A CONSTRUçÃO
A rigor, o contrato de construção não se confunde com o de incorporação.
Esta vincula-se, sempre, à alienação, ou seja, à venda da fraçâo ideal vinculada à
futura unidade autônoma. Por vezes, é possÍvel que juntamente com a incorporação
propriamente dita, o incorporador já assuma obrigações no tocante à construção do
prédio. Entreianto, nem sempre isso ocorre.
Por essa tazão, a Lei de Condomínios e lncorporações lmobiliárias procurou
tratar dos aspectos relativos à construção em um capítulo próprio, disciplinando as
diferentes formas pelas quais as partes podem pactuar a execução da obra. Nesse
sêntido, ela prevê a existência de um contrato de construção, esteja ele ou não
diretamente incluído na relaçáo de incorporação- Segundo Hely Lopes Meirelles
(1979, p. '196), o conkato de construção é o "ajuste para execuçáo de obra certa e
determinada, sob direçâo e responsabilidade do construtor, pessoa fÍsica ou jurídica
legalmenie habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no
projeto, mediante condições avençadas com o proprietário ou comitente".
Como analisado no início desta aula, são basicamente três as formas através
das quais pode se dar a ta refa de construção: através do incorporador-construtor;
através do construtor contratado diretamente pelo incorporador; ou através de um
contrato direto entre adquirentes e construtor. Em qualquer desses casos, são duas
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as formas pelas quais pode ocorrer a construção. Ambas possuem sua disciplina
expressamente regulada pela Lei 4.591164. a construção por empreitada e a
construção por administraçâo. No item seguinte, procuraremos analisar as regras
aplicáveis a cada um desses casos. Antes, porém, cumpre verificar as regras gerais
que a Lei de lncorporações prevê para qualquer tipo de construção,
independentemente de sua modalidade.
Assim, exige-sê que, do contrato de construção, façam parte o projeto e o
memorial descritivo das edificações. Essa providência possui o condáo de vincular o
contrato com as características da construçáo, especificadas em tais documentos. A
lei também determina que no contrato conste exatamente o prazo de entrega das
obras, bem como as condiçÕes para a eventual prorrogação desse prazo, caso isso
seja necessário.
Além disso, a lei cria dois organismos da maior importância, de modo a
proteger adequadamente os interesses dos adquirentes, antes da constituição do
condomínio edilício. O primeiro deles é a assembléia dos contratantes, regida pelo
artigo 49 da Lei 4.591/64, e que funciona, em termos gerais, da mesma forma que
as assembléias condominiais.
As assembléias dos adquirentes podem ser convocadas por 1l3 de seus
participantes, ou então pelo incorporador ou pelo construtor, devendo em qualquer
caso haver menção expressa dos assuntos a serem tratados, Considerando que os
adquirentes ainda não compartilham o mesmo espaço condominial, a lei se
preocupa em garantir que os participantes sejam convocados airavés de carta
registrada ou protocolo, com antecedência mínima de cinco dias para a primeira
convocação e mais três dias, ou seja, oito a partir da convocaçáo, paa a segunda
convocação.
A instalação da assembléia se dá com, no mínimo, metade dos contratantes
em primeira convocaÇáo e com qualquer número em segunda convocaçáo.
Entretanto, caso o construtor ou o incorporador tenha realizado a convocação, é
imprescindível que ele também compareça à assembléia. Caso tenham sido os
próprios adquirentes que realizaram a convocaçáo, é necessário que metade deles
esteja presente. Em outras palavras, da relação de '1i3 que assinou a convocação, é
preciso que a metade, ou seja, 1/6, se faça presente na referida reunião.
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É importante salientar, por fim, que as detiberações na assembléia serão
tomadas pelos votos da maioria das fraçóes ideais do terreno. Dessa forma, a
maioria será contada não segundo o número de votantes, mas na proporcionalidade
das fraçôes ideais que cada qual possuir.
O segundo organismo expressamente previsto paa a proteção dos
adquirentes é o da comissão de representantes. Esse órgáo possui uma funçáo da
maior importância durante a construção, na medida em que representa os interesses
de todos os adquirentes. Como veremos mais adiante nesta aula, a comissão de
representantes possui maiores atribuiçÕes na construção por administraçáo do que
naquela por empreitada. Entretanto, de uma ou outra forma, esse órgão deve zelar
pelos interesses da totalidade dos contratantes, perante o incorporador ou perante o
construtor, conforme o caso.
A comissão de representantes será designada no próprio contrato de
construção, ou entáo poderá ser eleita pela assembléia geral, e será formada por
pelo menos três membros, escolhidos entre os adquirentes. É importante notarmos
que, podendo a comissão ser designada no contrato, sua nomeação se dará pelo
próprio construtor. Esse aspecto, entretanto, pode gerar uma condução da formação
da comissão pelo construtor, que acaba indicando pessoas de sua confiança,
embora adquirentes, para formá-la.
Esse é, portanto, um aspecto que demanda algum cuidado no que se refere à
comissão de representantes. Abre-se aí um amplo espaço para que o construtor
atue de má-fé, nomeando representantes que lhe são submissos e que não
defendam efetivamente os interesses dos compradores.
Evidentemente, essa situação náo pode ser aceita, possuindo a assembléia
de adquirentes amplos poderes para substituir os seus representantes, caso se
verifique que estes não estão cumprindo adequadamente suas funçôes. Diversas
são as possibilidades, também, de se requerer judicialmente a substituição dos
representantes, caso não seja possível convocar-se a assembléia para tanto. Nesse
sentido, as normas de proteçáo ao consumidor, sobretudo no que se refere à
proteçáo contra as cláusulas consideradas abusivas ou inÍquas, como previsto no
artigo 51 , lV, do Código do Consumidor, garantem a possibilidade de qualquer
adquirente pleitear a substituiçáo dos representantes que não desempenhem
adequadamente suas funçóes.28
A lei também estabelece, quanto à comissão de representantes, que o
contrato poderá discriminar as atribuiçôes da comissâo e regular questões como a
duração dos mandatos dos membros, destituição e forma de preenchimento de
vagas" É possível também prever, no próprio contrato de construção que, na
hipótese de cessão de direitos de um determinado contrato a um terceiro, que
passará a ser o adquirente no lugar do comprador anterior, este terceiro assumirá as
funçóes do antecessor na comissão, salvo em caso de não aceitá-las. Em tal
hipótese, deverá a assembléia eleger um substituto.
Além dessas questões relativas à representaçáo dos interesses dos
adquirentes, algumas outras questões relativas à construção em geral,
independentemente da modalidade, devem ser ressaltadas. Primeiramente, o
contrato deve prever minuciosamente de quem serão as responsabilidades com as
despesas com ligações de servíços públicos, tais como luz, água, entre outras. Da
mesma forma, o contraio deverá prever a quem cabem os custos relativos à
instituição e regulamentaçáo do condomínio, isto é, os custos referentes aos
registros e demais atos necessários para o devido funcionamento do condomínio.
Adicionalmente, a lei garante ao construtor a manutençáo da posse do imóvel
enquanto o adquirente não efetuar o pagamento total das parcelas devidas, como
consta do artigo 52 da Lei 4.591/64: Àrt.. 52. Cada contratante da construçáo só será
imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas,
inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio até então,
o direito de retençáo sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será
exercido pelo incorporador.
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CONSIDERAÇOES FINAIS
Comecemos pelo significado da palavra incorporar, que nos remete a idéia de
reunir ou juntar, duas ou mais coisas, num só corpo ou em uma única estrutura.
O incorporador é figura das mais importantes na realidade atual. É através
dele que se torna possível organlzar empreendimentos que demandam um custo
considerável. A construção de edifícios e outros tipos de condomínios edilícios
somente se tornou frequente e corriqueira porque se desenvolveram empresários
especializados na exêcução dessas atividades.
Em se tratando de construção civil, as duas coisas que se tornarão únicas são
o terreno e o prédio que nele será construído. O prédio será incorporado ao terreno.
Tendo em conta esses aspectos, é essencial conhecer toda a regulação
jurídica que incide sobre o incorporador- Da mesma forma, é preciso ter
conhecimento sobre as formas pelas quais a legislação procura coibir seus abusos
e, desse modo, proteger os compradores das unidades condominiais, ou seja, os
clientes do incorporador.
Portanto, o significado jurídico da expressão incorporaçáo imobiliária, a qual
deve ser entendida como sendo o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica)
constrói um edifício, com diversas unidades autônomas, em um terreno de outra
pessoa. O dono do terreno, geralmente recebe como pagamento unidades do prédio
construído. A empresa que promoveu, isto é, que administrou a feitura da obra em
parceria com o dono do terreno e que efetua a venda das unidades é chamada de
incorporadora, há, ainda, a figura da construtora, que é a responsável pela execução
da obra.
Por fim, é pertinente citar a definição de incorporação imobiliária, constante do
arÍ. 28, parágrafo único da Lei no 4.591/64, a qual esclarece que incorporaçáo
imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção,
para alienaçáo total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificaçôes compostas
de unidades autônomas.
i0
- REFERÊNCIAS
_ Incorporação lmobiliária. Disponível em:
- Setembro de2020.
HÜBERT, lvens Henrique. Condomínios em geral e incorporações imobiliárias /
^ lvens Henrique Hübert. - 1. ed., rev. - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012. 208p.:28
^"*
^ Definição de lncorporação lmobiliária. Disponível em:
<http://pt.wikipedia.org/wiki/lncorporao/oC3okA7VoC3%A3o_imobili%C3%A1ria>.
. Acessado em 07 de Setembro de 2020.