Arts CC02 - Compra e Venda - 2011

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14 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA 
 
 
CC, Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos 
contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o 
outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 
 
 Compra e venda – Transmissão de coisa corpórea. 
 Cessão de direito – Transmissão de coisa incorpórea. 
 
 
14.1 - COMPRA E VENDA – Natureza OBRIGACIONAL 
 
 
CC, Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á 
obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no 
objeto e no preço. 
 
 O contrato de compra e venda consiste em um contrato 
translativo que não gera transmissão da propriedade. 
 
No nosso ordenamento jurídico, o que transmite a propriedade 
é: 
 
 Bem móvel – Tradição 
 Bem imóvel – Registro do CRI 
 
O contrato de compra e venda não transmite a propriedade. Ele 
gera efeitos obrigacionais: Obrigação de transmitir a propriedade. 
 
 
Em outras palavras, o contrato é translativo no sentido de 
trazer como conteúdo a referida transmissão, que se perfaz 
pela tradição nos casos que envolvem bens móveis ou pelo 
registro, nas hipóteses de bens imóveis. Maria Helena Diniz 
citada por Flávio Tartuce. 
 
 
... no direito brasileiro, o contrato de compra e venda gera 
para os contratantes efeitos meramente obrigacionais: para o 
comprador impõe o dever de pagamento, enquanto para o 
vendedor gera, como consequência, a obrigação de transferir a 
propriedade da coisa para o comprador. 
Com isso, seguindo as pegadas de relevantes sistemas 
jurídicos que se perfilham ao modelo romano germânico, o 
direito brasileiro (CC, art. 481), expressamente, conferiu 
caráter obrigacional à compra e venda, negando-lhe eficácia 
translativa de propriedade (caráter real), como preferem os 
sistemas jurídicos que seguem o modelo franco-italiano. 
Nos ordenamentos que seguem o Código da França (art. 1.582 
c/c 1.583) e da Itália (art. 1.470), a compra e venda é 
suficiente para a transferência de propriedade, produzindo 
eficácia real. Reduzida a termos simplórios, esta tese admite, 
aceita o contrato como mecanismo de aquisição de 
propriedade. Entrementes, em nosso direito positivo, esta 
figura contratual não é mecanismo hábil para a aquisição da 
propriedade. Ou seja, a compra e venda origina uma obrigação 
de dar, não operando a transferência da propriedade – que 
somente advirá com a tradição ou registro em cartório, seja 
móvel ou imóvel o seu objeto, respectivamente. 
... 
Em sendo assim, no Brasil, a compra e venda produz, tão 
somente, efeitos obrigacionais, impondo ao vendedor o dever 
de transferir, posteriormente, a propriedade da coisa vendida. 
(...) 
Caso o vendedor não transfira, espontaneamente, o domínio do 
bem objeto do negócio, caberá ao comprador exigir, em juízo, 
através de uma ação de obrigação de dar coisa certa (caráter 
pessoal), sem que possa promover uma ação real, pois ainda 
não é titular da coisa. 
Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald 
 
O sistema brasileiro protege o COMPRADOR, através da TEORIA 
DOS RISCOS PELA PERDA OU DETERIORAÇÃO DA COISA. 
 
Se a compra e venda não transmite a propriedade do bem, seu 
DONO é o vendedor até que ocorrida TRADIÇÃO. 
 
Assim, segundo a regra res perit domino, o vendedor é o 
responsável por qualquer perda ou perecimento da coisa anterior à 
sua efetiva entrega. 
 
 O contrato de compra e venda, além das obrigações principais 
de entrega da coisa e pagamento do preço, também impõe o 
cumprimento dos DEVERES ANEXOS provenientes do Princípio da 
boa-fé objetiva - Diretriz da Eticidade aplicada à relação contratual. 
 
 
14.2 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Elementos 
 
 
 Partes e seu consentimento - consensus 
 Coisa - res 
 Preço - Pretium 
 
14.2.1 - Partes e seu consentimento – consensus 
 
 
 As partes devem ser CAPAZES e LEGITIMADAS. 
 
 Se partes absolutamente incapazes não devidamente 
representadas – Contrato NULO. 
 
 Se partes relativamente incapazes não devidamente 
assistidas – Contrato ANULÁVEL. 
 
 
 Além de capazes, as partes devem ser legitimadas – Devem 
cumprir requisito específico para a prática de ato específico. 
 
 Exemplos – Partes sem legitimação: 
 
CC, Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum 
dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no 
regime da separação absoluta: 
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; 
(...) 
 
CC, Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, 
quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato 
praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até 
dois anos depois de terminada a sociedade conjugal. 
Parágrafo único. A aprovação torna válido o ato, desde que 
feita por instrumento público, ou particular, autenticado. 
 
CC, Art. 1.749. Ainda com a autorização judicial, não pode o 
tutor, sob pena de nulidade: 
I - adquirir por si, ou por interposta pessoa, mediante contrato 
particular, bens móveis ou imóveis pertencentes ao menor; 
II - dispor dos bens do menor a título gratuito; 
III - constituir-se cessionário de crédito ou de direito, contra o 
menor. 
 
 O consentimento há de ser livre, espontâneo e de boa-fé – 
MANIFESTAÇÃO DE VONTADE LIVRE E DE BOA FÉ. 
 
 Havendo vício, o contrato poderá ser nulo ou anulável: 
 
 Erro, dolo, coação, lesão, estado de perigo (vícios do 
consentimento), fraude contra credores (Vício social) – 
Contrato de compra e venda anulável. CC, Art. 171, II. 
 
 Simulação (Vício social) – Contrato de compra e venda 
NULO. CC, Art. 167 
14.2.2 - Coisa – res 
 
 
 A coisa deve ser: 
 
 Lícita 
 Possível 
 Determinada (Coisa certa) ou determinável (coisa incerta 
indicada pela quantidade e pelo gênero/espécie). 
 Alienável 
 
Compra e venda de coisa futura (Vendas sob encomenda): 
 
CC, Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa 
atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta 
não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir 
contrato aleatório. 
 
 Segundo a doutrina, pelo Princípio da boa-fé objetiva, na venda 
sob encomenda, o vendedor já deve ter a coisa à sua disposição no 
momento da realização do contrato. 
 
A coisa deve ser ALIENÁVEL. 
 
 Ex: Bem de Família Voluntário – Inalienabilidade relativa. 
 
 Contrato de compra e venda que tenha como objeto bem de 
família voluntário será NULO por ilicitude do objeto (CC, Art. 166, II) 
ou por fraude à lei imperativa (CC, Art. 166, VI) 
 
 
14.2.3 - Preço – Pretium 
 
 
CC, Art. 315. As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no 
vencimento, em moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o 
disposto nos artigos subseqüentes. 
 
Em regra, o preço deve ser: 
 
 certo e determinado, 
 em moeda nacional corrente 
 pelo valor nominal 
 
O preço deve ser em moeda nacional corrente. 
 
CC, Art. 318. São nulas as convenções de pagamento em ouro 
ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a 
diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, 
excetuados os casos previstos na legislação especial. 
 
Exceção: Decreto-lei 857/69 – Compra e venda internacional. 
 
 O preço poderá ser cotado em ouro ou dólar, desde que conste 
o valor correspondente em Real, segundo CC, art. 487: 
 
CC, Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de 
índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva 
determinação. 
 
Dólar e ouro são exemplos de índices ou parâmetros suscetíveis 
de objetiva determinação (Preço por cotação). 
 
 
Preço por avaliação: 
 
CC, Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio 
de terceiro, que os contratantes logo designarem ou 
prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, 
ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os 
contratantes designar outra pessoa. 
 
Ex: Preço de bem imóvel avaliado por um especialista (corretor 
ou uma imobiliária). 
 
 
Preço por taxa de mercado ou de bolsa: 
 
CC, Art.486. Também se poderá deixar a fixação do preço à 
taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e 
lugar. 
 
Havendo oscilação da taxa de mercado ou de bolsa na data 
determinada para a fixação do preço, levar-se-á em conta a média da 
variação. 
 
 
CC, Art. 488: 
 
CC, Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou 
de critérios para a sua determinação, se não houver 
tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao 
preço corrente nas vendas habituais do vendedor. 
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade 
de preço, prevalecerá o termo médio. 
 
 Isso não configura hipótese de contrato de compra e venda sem 
preço! Pelo contrário! O artigo determina um preço para o caso do 
contrato não estabelecê-lo. Assim, sempre haverá um preço. 
 
 
CC, Art. 489 X Contratos de adesão 
 
CC, Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se 
deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do 
preço. 
 
E os contratos de adesão?? 
 
Segundo Flávio Tartuce, o Art. 489 deveria ter sido excluído do 
Código Civil, pois não se encontra em consonância com a prática 
atual dos contratos de adesão, em que apenas uma das partes 
determina previamente o preço. 
 
Como ainda permanece tal dispositivo, este deve ser 
interpretado apenas como uma proibição do preço cartelizado (preço 
estabelecido por cartéis de empresas). 
 
 
14. 3 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Classificação 
 
 
 O contrato de compra e venda é: 
 
 contrato típico e nominado 
 contrato bilateral ou sinalagmático 
 contrato consensual 
 contrato formal ou informal 
 contrato oneroso 
 contrato comutativo ou aleatório 
 contrato de execução instantânea ou de trato sucessivo 
 
14.3.1 - Contrato típico e nominado 
 
 
 Possui regulamentação própria no Código Civil 2002, Arts. 481 
a 532. 
14.3.2 - Contrato bilateral ou sinalagmático 
 
 
 Há direitos e deveres a cada uma das partes, sendo, portanto, 
credoras e devedoras entre si. 
 
 
 Direito – Receber coisa Direito – Receber preço 
 
 
 
 Comprador Vendedor 
 
 
 
 Dever – Pagar preço Dever – Entregar coisa 
 
 
 
Mantém-se a bilateralidade do contrato de compra e venda 
mesmo nos casos de AUTOCONTRATO ou CONTRATO CONSIGO 
MESMO. 
 
 O mesmo agente atua em nome e interesse próprio, e em nome 
próprio, mas no interesse de outrem (Ex. representante em um 
contrato de mandato): 
 
 A – comprador (atua em nome próprio e interesse próprio) 
 
 A – representante do vendedor B (atua em nome próprio, mas 
no interesse de B) 
 
CC, Art. 117. Salvo se o permitir a lei ou o representado, é 
anulável o negócio jurídico que o representante, no seu 
interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo. 
Parágrafo único. Para esse efeito, tem-se como celebrado pelo 
representante o negócio realizado por aquele em quem os 
poderes houverem sido subestabelecidos. 
 
 
14.3.3 - Contrato consensual 
 
 
CC, Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á 
obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no 
objeto e no preço. 
 Em regra, para que o contrato de compra e venda se aperfeiçoe 
basta o consenso entre as partes sobre o preço e a coisa, não 
havendo a necessidade de solenidades ou formalidades específicas. 
 
 Há exceções como o CC, art. 108 – Contrato formal e solene. 
 
CC, Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura 
pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem 
à constituição, transferência, modificação ou renúncia de 
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o 
maior salário mínimo vigente no País. 
 
 
14.3.4 - Contrato formal ou informal 
 
 
 Segundo Flávio Tartuce, formalidade é gênero, solenidade é 
espécie. 
 
 Formalidade – Forma escrita 
 Solenidade – Escritura Pública 
 
O contrato de compra e venda pode ser: 
 
 
 Formal e solene – Segue a forma escrita, por escritura 
pública. 
Ex: Compra e venda de bem imóvel de valor superior a 30 
salários mínimos - CC, Art. 108. 
 
 Formal e não solene – Segue a forma escrita, mas não 
precisa de escritura pública. 
Ex: Compra e venda de bem imóvel de valor inferior a 30 
salários mínimos. 
Todo contrato de compra e venda de bem imóvel seguirá a 
forma escrita, pois necessário para o registro no CRI. 
 
 Informal e não solene – Não segue a forma escrita e nem a 
escritura pública. 
Ex: Compra e venda de bem móvel. 
 
 
14.3.5 - Contrato oneroso 
 
 
 A compra e venda gera benefícios e sacrifícios patrimoniais para 
ambas as partes. 
Um deles lucra o preço ajustado, mas perde um bem 
integrante de seu patrimônio, enquanto o outro acrescenta o 
objeto da avença ao seu acervo patrimonial, mas paga um 
valor determinado. 
Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald. 
 
 Por ser a compra e venda um contrato oneroso, o vendedor se 
responsabiliza pelos vícios redibitórios e pela evicção, o que gera 
garantias ao comprador. 
 
CC, Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito 
oculto de uma não autoriza a rejeição de todas. 
 
 Exceção: Universalidades (rebanho, biblioteca) em que os bens 
defeituosos são vários ou se o defeito de um deles compromete todo 
o conjunto (Par de brincos, cartas de baralho). 
 
 
14.3.6 - Contrato comutativo ou aleatório 
 
 
 Em regra, o contrato de compra e venda é COMUTATIVO por 
serem as prestações previamente conhecidas pelas partes, havendo 
uma “certeza recíproca das obrigações e direitos”. 
 
 Eventualmente, a compra e venda pode ser um contrato 
ALEATÓRIO (Álea, sorte), no qual há a presença de riscos. Não há 
certeza quanto aos ganhos e perdas: 
 
 Venda de coisas futuras quanto à existência e à 
quantidade. CC, Art. 458 e 459. 
 
 Venda de coisas existentes, mas expostas a risco. CC, 
Art. 460. 
 
 
14.3.6.1 - Venda de coisas futuras quanto à existência: 
 
 
VENDA DA ESPERANÇA QUANTO À EXISTÊNCIA DA COISA ou VENDA 
DA ESPERANÇA ou SALE OF A HOPE (Emptio spei) 
 
CC, Art. 458. Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a 
coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir um 
dos contratantes assuma, terá o outro direito de receber 
integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte 
não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado 
venha a existir. 
 Não há a fixação de uma quantidade mínima. 
 
 Alto risco. 
 
 
14.3.6.2 - Venda de coisas futuras quanto à quantidade: 
 
 
VENDA DA ESPERANÇA QUANTO À QUANTIDADE DA COISA ou 
VENDA DA ESPERANÇA COM COISA ESPERADA (Emptio rei speratae) 
 
CC, Art. 459. Se for aleatório, por serem objeto dele coisas 
futuras, tomando o adquirente a si o risco de virem a existir 
em qualquer quantidade, terá também direito o alienante a 
todo o preço, desde que de sua parte não tiver concorrido 
culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior 
à esperada. 
Parágrafo único. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação 
não haverá, e o alienante restituirá o preço recebido. 
 
 Há a fixação de uma quantidade mínima para a compra. Há um 
objeto mínimo. 
 
 
14.3.6.3 - Venda de coisas existentes, mas expostas a risco: 
 
 
CC, Art. 460. Se for aleatório o contrato, por se referir a 
coisas existentes, mas expostas a risco, assumido pelo 
adquirente, terá igualmente direito o alienante a todo o preço, 
posto que a coisa já não existisse, em parte, ou de todo, no dia 
do contrato. 
 
CC, Art. 461. A alienação aleatória a que se refere o artigo 
antecedente poderá ser anulada como dolosa pelo prejudicado, 
se provar que o outro contratante não ignorava a consumação 
do risco, a que no contrato se considerava exposta a coisa. 
 
 
14.3.6 - Contrato de execução instantânea ou de trato 
sucessivo 
 
 
 Execução instantânea – Obrigação se cumpre por um ato único.Ex: Venda à vista. 
 
 Execução por trato sucessivo – Prestação é cumprida de forma 
diferida no tempo. 
 Ex: Venda a prazo 
14.4 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Riscos 
 
 
 Os riscos se vinculam aos deveres. Quem tem o dever, 
responde pelos seus riscos: 
 
 
 Direito – Receber coisa Direito – Receber preço 
 
 
 
 Comprador Vendedor 
 
 
 
 Dever – Pagar preço Dever – Entregar coisa 
 Comprador responde pelos Devedor responde pelos 
 riscos do PREÇO riscos da COISA 
 
 
 Riscos quanto à coisa – correm pelo VENDEDOR até a efetiva 
entrega (Res perit domino). 
 
 Riscos quanto ao preço – correm pelo COMPRADOR. 
 
 
CC, Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa 
correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do 
comprador. 
§ 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, 
marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, 
contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem 
sido postas à disposição do comprador, correrão por conta 
deste. 
§ 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das 
referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando 
postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo 
ajustados. 
 
 
14.5 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Despesas 
 
 
 Despesas com TRANSPORTE e TRADIÇÃO correm por conta do 
VENDEDOR. 
 
 Despesas com ESCRITURA e REGISTRO correm por conta do 
COMPRADOR. 
CC, Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas 
de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do 
vendedor as da tradição. 
 
Norma de ordem privada – Pode ser alterada contratualmente, 
podendo gerar assunção convencional ou socialização dos riscos. 
 
A divisão das despesas de transportes é comum na compra e 
venda internacional, por meio dos INCOTERMS (international 
Commercial Terms ou Cláusulas Especiais de Compra e Venda 
no Comércio Internacional). A título de exemplo, cite-se a 
cláusula FOB (free on board), pela qual o vendedor responde 
pelas despesas do contrato até o embarque da coisa no navio. 
Flávio Tartuce 
 
 
14.6 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Exceção do contrato 
não cumprido. 
 
 
CC, Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é 
obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. 
 
 
14.7 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Local da entrega 
 
 
CC, Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de 
estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se 
encontrava, ao tempo da venda. 
 
Norma de ordem privada – Pode ser alterada contratualmente. 
 
 
14.8 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Expedição da coisa 
 
 
CC, Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por 
ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma 
vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das 
instruções dele se afastar o vendedor. 
 
 
 Se comprador determina erroneamente a expedição – 
Responde pela coisa. 
 
 Se o vendedor não cumprir as instruções dadas pelo comprador 
– Responde pela coisa. 
 
14.9 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – Insolvência de uma 
das partes 
 
 
CC, Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o 
pagamento, se antes da tradição o comprador cair em 
insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, 
até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo 
ajustado. 
 
 Aplicação da Exceptio non rite adimpleti contractus (CC, Art. 
477) no contrato de compra e venda. 
 
 Aplica-se também quanto à insolvência do devedor – 
Comprador poderá reter o pagamento até que lhe seja dada caução 
ou lhe seja entregue a coisa. 
 
 Não sendo prestada a garantia, resolve-se o contrato por 
cláusula resolutiva tácita dependente de interpelação judicial. 
 
 
14.10 – LIMITAÇÕES AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA 
 
 
14.10.1 – Compra e venda de ascendente para descendente 
 
 
CC, Art. 496. É anulável a venda de ascendente a 
descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do 
alienante expressamente houverem consentido. 
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o 
consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da 
separação obrigatória. 
 
 Visa proteger o núcleo familiar. 
 
De fato, as relações familiares entre pais e filhos, infelizmente, 
são assaltadas por turbulências, decorrentes do desamor, do 
desafeto, da mágoa e da ingratidão, dentre outros sentimentos 
indignos. Por isso, motivos diversos podem conduzir um 
ascendente a beneficiar um de seus descendentes, em prejuízo 
dos demais. Por isso, tende o ordenamento a estabelecer uma 
blindagem protetiva dos descendentes, evitando que o seu 
ancestral venha a frustrar fraudulenta ou simuladamente a sua 
perspectiva patrimonial, com escopo de beneficiar outro filho. 
Seria o caso do pai que, sabendo que uma eventual doação 
para o filho predileto implicaria, por lei, antecipação da herança 
que caberia a este no futuro, resolve vender a este 
descendente a um preço completamente irrisório. 
Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald 
 De forma oposta, o contrato de DOAÇÃO entre ascendentes e 
descendentes não depende da autorização dos demais, afinal, o 
controle da liberalidade acontecerá após a morte do doador, por meio 
da colação, igualando-se as legítimas. 
 
CC, Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de 
um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe 
por herança. 
CC, Art. 2.003, caput. A colação tem por fim igualar, na 
proporção estabelecida neste Código, as legítimas dos 
descendentes e do cônjuge sobrevivente, obrigando também os 
donatários que, ao tempo do falecimento do doador, já não 
possuírem os bens doados. 
 Querendo o ascendente beneficiar um de seus descendentes, 
pode o fazer através da doação, dispensando a posterior colação, 
desde que a liberalidade saia de sua parcela disponível. 
 
Além da autorização dos demais descendentes, é também 
necessária a autorização do cônjuge do vendedor, salvo se casados 
pelo regime da separação obrigatória de bens. 
 
A justificativa para tal necessidade se encontra no art. 1829 do 
Código Civil: A ordem de vocação hereditária. O cônjuge também é 
considerado como herdeiro necessário (CC, Art. 1.845), assim, 
também não poderá ser privado da legítima. 
 
Se o cônjuge for casado pelo regime da separação obrigatória 
de bens, desnecessária é a sua autorização, pois, segundo o CC, Art. 
1.829, I, não há a concorrência do cônjuge com os descendentes se 
casado por tal regime. 
 
CC, Art. 1.829. A sucessão legítima defere-se na ordem 
seguinte: 
I - aos descendentes, em concorrência com o cônjuge 
sobrevivente, salvo se casado este com o falecido no regime da 
comunhão universal, ou no da separação obrigatória de bens 
(art. 1.640, parágrafo único); ou se, no regime da comunhão 
parcial, o autor da herança não houver deixado bens 
particulares; 
II - aos ascendentes, em concorrência com o cônjuge; 
III - ao cônjuge sobrevivente; 
IV - aos colaterais. 
 
 A mesma ressalva não foi feita com relação ao cônjuge casado 
pelo regime da separação convencional de bens. Pela interpretação 
fria da lei, seria necessária a autorização desse cônjuge para a 
compra e venda entre descendentes e ascendentes e isso vem do 
próprio texto do CC, Art. 1.829, I, que não exclui a concorrência do 
cônjuge com os descendentes se casados pela separação 
convencional de bens, mantendo seus direitos sucessórios. 
 
 Essa foi a interpretação do CC, Art. 1.829, I por muito tempo. 
Ocorre que hoje a jurisprudência vem mudando seu entendimento e 
afastando o direito sucessório do cônjuge casado pelo regime da 
separação convencional de bens, afinal, leva-se em conta a 
autonomia privada, a vontade das partes manifestada em vida. Se 
em vida as partes demonstraram a vontade de não comunicar seus 
bens, porque a lei os comunicaria após a morte? 
 
 Interessante e oportuna a análise da decisão: STJ, Ac. unân. 
3ªT., REsp. 992.749/MS, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 1.12.09, DJe 
5.2.10, RSTJ 217:820. 
 
 Pela nova posição jurisprudencial, dispensada também deve ser 
a autorização do cônjuge casado pelo regime da separação 
obrigatória de bens para a compra e venda entre ascendentes e 
descendentes. 
 
 Havendo a compra e venda de ascendente para descendente 
sem as devidas autorizações, diz o CC, art. 496, que o contrato será 
ANULÁVEL. 
 
 Sendo um contrato anulável, temos uma invalidade por 
nulidade relativa, ou seja, uma invalidade que afronta apenas 
interesses privados e não interesses públicos. Assim, essa 
anulabilidade (exercício do direito potestativo de desconstituir o 
contrato) poderá ser reclamada pelos legítimos interessados em um 
prazo decadencial de 2 anos contados a partir da celebração do 
negócio. 
 
Assim, acatada a tese da anulabilidade, as conseqüências mais 
evidentes da venda de ascendente a descendente, sem a 
anuência dos interessados, são as seguintes: 
i) possibilidade de ratificação do ato pelos familiares, através 
de posterior assentimento (CC, art. 176); 
ii) impossibilidade de constatação do vício pelo juiz ou pelo 
Ministério Público de ofício, havendo necessidade de 
ajuizamento de ação própria pelos interessados para a 
anulação do contrato (CC, art. 168); 
iii) a sentença produzirá efeitos ex tunc, desconstituindo-se 
retroativamente todos os efeitos transitórios até então 
produzidos (CC, art. 182); 
iv) o oficial do cartório de registro de imóveis não pode se 
recusar a lavrar a escritura pública, quando ausente a anuência 
de todos os interessados, por se tratar de interesse meramente 
privado e patrimonial. 
Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald 
 
 Se judicialmente determinada a anulação, aquele ou aqueles 
que foram beneficiados pela compra e venda deverão restituir o bem 
ou o seu valor, não ocorrendo a solidariedade entre eles. 
 
 
14.10.2 – Compra e venda entre cônjuges 
 
 
CC, Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com 
relação a bens excluídos da comunhão. 
 
 Se casados pelo regime da comunhão universal de bens, essa 
possibilidade de compra e venda entre cônjuges estará restrita aos 
bens elencados no CC, art. 1.668 (Bens excluídos da comunhão 
universal), afinal, fora estes bens, os demais se comunicam. Não se 
pode comprar aquilo que já se possui. 
 
CC, Art. 1.668. São excluídos da comunhão: 
I - os bens doados ou herdados com a cláusula de 
incomunicabilidade e os sub-rogados em seu lugar; 
II - os bens gravados de fideicomisso e o direito do herdeiro 
fideicomissário, antes de realizada a condição suspensiva; 
III - as dívidas anteriores ao casamento, salvo se provierem de 
despesas com seus aprestos, ou reverterem em proveito 
comum; 
IV - as doações antenupciais feitas por um dos cônjuges ao 
outro com a cláusula de incomunicabilidade; 
V - Os bens referidos nos incisos V a VII do art. 1.659. 
 
 No regime da separação convencional de bens, a liberdade para 
a compra e venda entre cônjuges é praticamente total, afinal, em 
regra, os bens não se comunicam. 
 
 Cuidado com o regime da separação obrigatória de bens, pela 
Súmula 377 STF: 
 
Súm. 377. No regime de separação legal de bens, comunicam-
se os adquiridos na constância do casamento. 
 
 
14.10.3 – Compra e venda de bens sob administração 
 
 
CC, Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser 
comprados, ainda que em hasta pública: 
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, 
os bens confiados à sua guarda ou administração; 
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da 
pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua 
administração direta ou indireta; 
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos 
e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou 
direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no 
lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; 
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda 
estejam encarregados. 
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à 
cessão de crédito. 
 
 
14.10.4 – Compra e venda de bens em condomínio 
 
 
CC, Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível 
vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, 
tanto por tanto. O condômino, a quem não se der 
conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver 
para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 
cento e oitenta dias, sob pena de decadência. 
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que 
tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o 
de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte 
vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando 
previamente o preço.