7-aula-7---deveres-das-partes-no-contrato-de-locacao

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Alexandre Junqueira Gomide
Mestrando em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Graduado em Direito 
pela Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP-SP). Advogado.
Untitled-3 5 8/8/2012 15:35:59
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Deveres das partes 
no contrato de locação 
Locador
O descumprimento pelo locador das obrigações previstas no contrato de locação entabulado 
entre as partes permite a rescisão do contrato. Dependendo do caso, abre-se ainda a possibilidade do 
locador requerer perdas e danos. Passamos a enumerar as principais obrigações do locador no contrato 
de locação.
Entregar ao locatário o imóvel alugado 
em estado de servir ao uso a que se destina
Quando um imóvel for destinado à locação residencial, o mesmo deve ser idôneo para moradia, 
 assim como um imóvel destinado ao comércio deve permitir a mercancia. Os detalhes sobre a conser-
vação do bem devem estar pormenorizados no contrato. Quando da assinatura do contrato, é impor-
tante que as partes anexem ao contrato uma vistoria do imóvel, discriminando a sua situação. Poderá 
ocorrer que determinados vícios ocultos sejam reconhecidos somente após a assinatura do contrato. 
Nessa hipótese, o locatário pode ingressar com ação para obrigar o locador a reparar os vícios encon-
trados.
Caso seja verificada uma situação no imóvel que impossibilite ou dificulte seu uso, o locatário 
pode requerer a rescisão do contrato ou abatimento do aluguel. Se for o caso, poderá fazer reformas e 
mudanças no imóvel, para adaptá-lo ao fim que se destina, podendo abater o valor gasto do aluguel.
Seguindo a regra de que o principal acompanha o acessório, o imóvel também deve ser entregue 
junto com suas pertenças1. Assim, quando for oferecido um imóvel com cortinas, toldos, lustres, entre 
outros, o locador não poderá retirá-los na entrega das chaves.
1 Nos termos do artigo 93 do Código Civil, pertenças são os bens que não constituindo partes integrantes, se destinam, de modo duradouro, 
ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento de outro.
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64 | Deveres das partes no contrato de locação
Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado
O locador deve garantir ao locatário o uso pacífico da coisa. É sua obrigação garantir o locatário 
das turbações de terceiros, de direito e de fato. O pagamento do preço supõe a cessão de uso e gozo de 
uma coisa. Desse modo, o locador deve defender convenientemente qualquer ataque que a posse do 
imóvel venha sofrer.
Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este paga, 
vedada a quitação genérica
Para uma regular quitação, faz-se prudente a observação do artigo 320 do Código Civil (CC):
Art. 320. A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida 
quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, 
ou do seu representante.
Por outro lado, mesmo que esses requisitos não sejam observados no termo de quitação, o recibo 
ainda valerá se dos seus termos ou circunstâncias resultar haver sido paga a dívida.
Pagamento
impostos, demais taxas ao poder público;::::
prêmio de seguro contra fogo;::::
despesas extraordinárias de condomínio.::::
Atualmente a prática determinou que os impostos sejam carreados ao inquilino. A Lei do Inquili-
nato (Lei 8.245/91), entretanto, determina que a ressalva deve constar no contrato. Em relação ao seguro 
contra fogo, as partes também podem convencionar a quem será incumbido o pagamento, ou mesmo 
se haverá ou não o aludido seguro. 
As despesas extraordinárias de condomínio também devem ser pagas pelo locador. Nesses ter-
mos, a Lei 8.245/91determinou em sete dispositivos (art. 22, X, alíneas “a” a “d”) o que entende por 
despesa extraordinária. Trata-se de enumeração não exaustiva, mas sim exemplificativa, ou seja, ou-
tros elementos podem ser caracterizados como despesas extraordinárias que não aqueles dispostos 
na lei.
Para que saibamos o que é ou não despesa extraordinária ou ordinária (de natureza obrigacio-
nal do inquilino), devemos fazer o confronto do artigo 22, X, com o artigo 23, XII, da Lei do Inquilinato. 
Por ali podemos determinar o que é despesa extraordinária e o que é despesa ordinária. O que estiver 
fora de ambas dicções legais, a zona cinzenta, portanto, é que deve merecer interpretação no caso 
concreto.
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65|Deveres das partes no contrato de locação
Deveres do locatário
Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação
O pagamento é sem dúvida a obrigação mais importante do inquilino. Esse valor é o que carac-
teriza o contrato de locação e o difere de outros, mormente o contrato de comodato. Não basta o paga-
mento do aluguel e encargo. Esse deve ser realizado na data de seu vencimento. Aliás, toda obrigação 
deve ser paga no prazo. A Lei do Inquilinato atual diz que, no silêncio do contrato, deve o pagamento 
ser efetuado até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.
Servir-se do imóvel para uso convencionado no contrato, 
devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu 
O locatário não pode incorrer em fraude quanto à finalidade de uso do imóvel. Não se pode 
transformar um imóvel residencial em imóvel comercial e vice-versa. Assim, é abusiva, por exemplo, 
a transgressão de imóvel residencial transformado em clínica médica. Pequenas mudanças podem ou 
não ser admitidas. É o caso do médico que eventualmente concede consultas em sua residência, do 
advogado que recebe clientes, ou da costureira que faz serviços sob encomenda. 
Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, 
salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal
Nesse item verifica-se a importância de sempre ao início de um contrato de locação realizar-se 
uma boa vistoria no imóvel, com todos os seus acessórios, bem como o estado em que se encontra. 
Trata-se de uma proteção tanto para o locador quanto para o locatário.
Levar ao conhecimento do locador o surgimento 
de dano ou defeito cuja reparação a este incumba
Se, por um lado, o inquilino não responde pelos danos anormais do prédio, que lhe são alheios, 
por outro, tem o dever de alertá-lo quanto a sua ocorrência. Não o fazendo e por sua omissão permitir a 
ruína do prédio, será responsável perante o locador não propriamente pelos danos anormais ocorridos, 
mas pelo fato de ter concorrido omissivamente para sua verificação. Os pequenos danos, tais como 
reparos de torneiras, pequenas vedações no telhado, deve o próprio inquilino fazer. 
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66 | Deveres das partes no contrato de locação
Nesse ponto ainda devemos fazer uma importante ressalva. É aquela trazida pelo artigo 26 da Lei 
do Inquilinato (Lei 8.245/91). Esse dispositivo legal determina: 
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a 
consenti-los. 
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel proporcional ao 
período excedente; se mais de trinta dias poderá resilir o contrato.
A leitura da letra da lei pode ser um pouco confusa. Em princípio, como já vimos, quando ocor-
rem danos no imóvel no curso da locação, deve o locador repará-los (com exceção daqueles pequenos 
e insignificantes vícios construtivos). Se os reparos só forem possíveis com a desocupação do prédio, a 
solução é a suspensão provisória do contrato. A resilição contratual pode ocorrer se os reparos durarem 
mais de 30 dias. Repare que a Lei do Inquilinato utilizou o termo resilição ao invés de rescisão. Isso se dá, 
pois o primeiro termo procura afastar a conotação de desfazimentodo contrato por culpa de alguma 
das partes. Por outro lado, se houver recusa do locatário em consentir com a reforma, isso se torna mo-
tivo para a rescisão do contrato e consequentemente para o despejo. 
Por fim, devemos nos ater que o período em que o inquilino mantiver-se fora do imóvel para 
as reformas necessárias deve ser abatido do valor do aluguel, inclusive com aplicação de indenização 
dependendo do caso em questão.
Realizar a imediata reparação dos danos 
verificados no imóvel, provocados por si 
Além de reparar os danos por ele causado, o inquilino ainda deve comunicar ao senhorio o vício 
que ocasionou e o material que será empregado no conserto. Assim estaremos atendendo aos princí-
pios de probidade e boa-fé que devem ser verificados durante toda a relação obrigacional, nos termos 
do artigo 422 do Código Civil.
Não modificar a forma interna ou externa 
do imóvel sem o consentimento prévio do locador 
Caso o locatário altere o imóvel de forma substancial, por exemplo, quebrando uma parede, in-
corre em infração que pode autorizar o despejo. Nada impede, porém, que o inquilino obtenha, após a 
reforma, concordância do locador, que o livra do despejo. 
Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto
Tais despesas dizem respeito ao consumo do próprio locatário e sua família. Nesse mesmo dia-
pasão incluem-se outras despesas que sejam decorrentes do uso próprio do inquilino, por exemplo, 
internet ou televisão a cabo.
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67|Deveres das partes no contrato de locação
Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos
Ao locar o imóvel dentro de um condomínio, o locatário se insere na vida condominial. Assim, 
deve estar submetido aos regulamentos condominiais, podendo, inclusive, participar e dar opiniões nas 
assembleias condominiais. Caso incorra em infrações do regulamento condominial, deverá ser multado 
pela direção do condomínio. Vale ressaltar que o condomínio pode ainda cientificar o locador para que 
tome as medidas necessárias de despejo.
Pagar as despesas ordinárias de condomínio
A Lei 8.245/91 trouxe um extenso rol para caracterizar as despesas ordinárias (art. 23, XII, §1.º, alí-
neas “a” a “i”). Dizem respeito ao consumo que o inquilino efetivamente ou indiretamente teve proveito 
e, portanto, deve pagar. Vamos exemplificar algumas dessas despesas: salários e encargos trabalhistas 
dos empregados do condomínio, consumo de água e esgoto nas áreas de uso comum, limpeza e con-
servação das dependências de uso comum, entre outras.
Ainda assim, vale ressaltar a menção que fizemos sobre as despesas extraordinárias. Determi-
nadas despesas devem ser interpretadas caso a caso. Como o rol trazido pela lei não engloba todas as 
hipóteses de despesas encontradas em uma relação locatícia, torna-se claro que a presente matéria 
pode ser controvertida.
Texto complementar
Inquilinos podem votar nas assembleias de condomínio?
(BUSHATSKY, 2005) 
Em 1964, a Lei 4.591 (Lei de Condomínios e Incorporações) disciplinou as assembleias dos con-
domínios, nos artigos 24 a 27. Mais tarde, em 1991, a Lei de Locações (art. 83) incluiu um parágrafo 
4.º ao artigo 24, para prever que “nas decisões da assembleia, que envolvam despesas ordinárias do 
condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”. 
O direito de voto, concedido ao locatário, cumpria lógica singela: se ele há de arcar com as des-
pesas ordinárias, por que não poderia decidir a respeito delas? Mas, é preciso apontar uma situação 
espinhosa: teria ele esse direito, se no contrato de locação, eventualmente, o locador assumisse 
essas despesas? 
De qualquer modo, em 1996, veio a Lei 9.276/96, que deu nova redação àquele parágrafo 4.º 
passando a dispor que “nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do 
condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”. 
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68 | Deveres das partes no contrato de locação
Logo, ampliou-se o direito do locatário: se antes votava apenas no que dissesse respeito às des-
pesas ordinárias (que ele suporta, a teor do art. 23, XII da Lei 8245/91), a partir de 1996 passou a poder 
votar em tudo quanto não se referisse às despesas extraordinárias. Os exemplos são incontáveis: 
eleição do síndico, disciplina da piscina, sorteio de vagas, e por aí se poderia prosseguir, desde que 
a decisão não implicasse, bastava isso, em despesas extraordinárias. Foi inovação com amplitude 
maior que a existente em outros países, diga-se. 
Pois bem, veio a lume, em 2002, a Lei 10.406, o novo Código Civil. E tratou do condomínio edi-
lício, nos artigos 1.331 a 1.358, remetendo à locação predial urbana (artigo 2.036), a Lei 8.245/91. 
Foram revogados os artigos 1.º a 27 da Lei 4.591/64, mencionada no início. Assim, ganharam 
novas regras o condomínio, a convenção, as despesas, as assembleias, entre outros tópicos. 
E aí surge o problema: aquele artigo 24 findou revogado. Ora, era lá que estava prevista a par-
ticipação do locatário nas assembleias! Portanto, foi-lhe retirado esse direito, conclusão alcançada 
por juristas respeitadíssimos, entre eles, J. Nascimento Franco. Mas diga-se, não se trata de opinião 
unânime, merecendo realce o ponderado pelo renomado Samir José C. Martins, em sentido diame-
tralmente oposto ao traçado nestas linhas. 
Mas, se as locações permanecem regidas pela Lei 8.245/91 e é nela que está o referido artigo 
83, que disciplinou o voto sob análise, será que esse direito não remanesceria? Parece-me que não, 
pois esse artigo só se prestou para alterar o artigo 24 da Lei de Condomínios e, se esse caiu, ficou 
sem sentido aquela alteração (do que já não existe). 
Logo, salvo melhor juízo, não há lei obrigando o Condomínio a aceitar a participação do locatário 
em assembleias, o que, de certa maneira, preserva o escopo dessas reuniões voltadas ao debate de 
questões entranhadas no direito de propriedade (dos condôminos, titulares do domínio ou, se muito, 
dos promitentes compradores e dos cessionários de direitos relativos às unidades autônomas, jamais 
os inquilinos, a míngua de previsão legal). 
A lógica agora exposta, é preciso realçar, de forma alguma retira a possibilidade de o locatário 
participar das assembleias, porém não em tal qualidade, mas na de mandatário do condômino, des-
de que compareça portando a procuração adequada (artigo 653 do Novo Código Civil), respeitadas 
sempre as regras da Convenção de Condomínio. 
Atividades
1. Em um contrato de locação, quais são as principais obrigações do locador?
 
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69|Deveres das partes no contrato de locação
2. Em um contrato de locação, quais são as principais obrigações do locatário?
3. Quais medidas poderão ser adotadas pelo locatário, caso venha a descobrir uma determinada 
situação no imóvel que impossibilite ou dificulte seu uso?
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70 | Deveres das partes no contrato de locação
Gabarito
1. As principais obrigações do locador são: (i) entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso 
a que se destina; (ii) garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; (iii) 
fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias recebidas; (iv) pagamento (iv.a) dos 
impostos e demais taxas ao Poder Público, (iv.b) prêmio de seguro contra fogo, (iv.c) despesas 
extraordinárias de condomínio.
2. As principais obrigações do locatário são: (i) pagar pontualmente o aluguel e os encargos da 
locação; (ii) servir-se do imóvel para uso convencionado no contrato, devendo tratá-lo com o 
mesmo cuidado como se fosse seu; (iii) restituir o imóvel, finda a locação, no estadoem que o 
recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; (iv) levar ao conhecimento do 
locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparação a este incumba; (v) realizar a imediata 
reparação dos danos verificados no imóvel, provocados por si; (vi) não modificar a forma interna 
ou externa do imóvel sem o consentimento prévio do locador; (vii) pagar as despesas de telefone 
e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; (viii) cumprir integralmente a convenção de 
condomínio e os regulamentos internos; (ix) pagar as despesas ordinárias de condomínio.
3. Caso seja verificada uma situação no imóvel que impossibilite ou dificulte seu uso, o locatário pode 
requerer a rescisão do contrato ou abatimento do aluguel. Se for o caso, poderá fazer reformas e 
mudanças no imóvel, para adaptá-lo ao fim que se destina, podendo abater o valor do aluguel.
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Referências
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