codominio edilio

Prévia do material em texto

72
Lição 6 - Condomínio Edilício
Esta lição do módulo de Operações Imobiliárias vai tratar de um assunto 
muito complexo e delicado, que é o condomínio edilício. Consultando um 
dicionário, observamos que condomínio é o direito de propriedade exercido 
em comum, enquanto que edificação é a ação de construir, edifício. Assim, 
mais precisamente, o que vamos tratar nesta lição é sobre os direitos e 
deveres dos moradores de edifícios.
Muitas vezes, o corretor imobiliário exerce também a função de 
administrador de condomínios, por isso a importância de estudar com 
atenção esta lição.
Se você não reside em prédio de apartamentos, com certeza conhece alguém 
que reside e deve ter uma certa noção das difi cul dades de se viver nesta 
“comunidade”. Se você mora em apartamento, certamente irá se identificar 
com algumas situações corriqueiras, além de aprender a lidar com situações 
até então desconhecidas para você.
A convivência dentro de um mesmo condomínio envolve pessoas das 
mais diferentes culturas, educação, sociabilidade, raças, valores e até 
mesmo classe social. Existem desde edifícios com poucos andares e poucos 
apartamentos por andar, que têm um número reduzido de moradores, até 
blocos com vários edifícios, com muitos andares e muitos apartamentos 
por andar (alcançando, às vezes, milhares de moradores). Imagine quantos 
problemas!
Tantas pessoas convivendo diariamente no mesmo espaço exige regras, 
disciplina, educação, saber conviver com todos os tipos de pessoas. Isto, sem 
levar em conta o fato de que muitas destas pessoas sempre moraram em 
casa e não têm a menor idéia das regras para se morar em condomínio.
1. Convenção do Condomínio
Convenção é um conjunto de regras resultantes de um acordo entre os 
membros de um mesmo grupo social. É uma “coleção de regras” estipuladas 
para uma convivência saudável.
A convenção de um edifício nasce com a planta do prédio e é registrada nos 
órgãos competentes - Prefeitura, Registro de Imóveis, etc. Assim, ao adquirir 
um imóvel, mesmo que seja na planta, o comprador adere à convenção, não 
discutindo suas cláusulas. 
73
Na instalação do condomínio, quando se inicia a convivência em grupo, é que 
começam a surgir os problemas, pois o prédio recebe uma população que 
gera despesas com água, luz, manutenção, melhorias, etc., além da sua própria 
instalação permanente, com contratação de porteiros, faxineiros, seguranças, 
decoradores, jardineiros, compra de materiais, entre outros.
A Convenção de Condomínio (muitas vezes existe também o Regimento 
Interno) é a lei que regula a vida dos moradores do edifício; são regras que 
estabelecem procedimentos aos moradores, como, por exemplo:
• após as 22 horas não se pode escutar música em volume muito alto, nem 
utilizar furadeiras;
• não é permitida a entrada e estacionamento de veículos de não-
moradores, apenas em casos especiais, como descarga de compras 
de supermercados, pessoas doentes, etc., devendo o veículo ser 
imediatamente retirado após a realização da operação;
• é proibido colocar quaisquer tipos de vasos nas janelas, parapeitos e 
similares. 
Toda Convenção de Condomínio deve ser feita com base na Lei nº 4.591, de 16 
de dezembro de 1964 e no Código Civil.
2. Assembléia
Assembléia é uma reunião de pessoas num mesmo local, com a finalidade 
de tomar decisões. Após a instalação do condomínio, é convocada a Primeira 
Assembléia Geral dos Condôminos (geralmente, mediada pela própria 
construtora), a fim de eleger o síndico, o subsíndico e o corpo de conselheiros, 
além de decidir como será administrado o edifício: por autogestão, 
administração independente ou outro.
Normalmente, nos primeiros meses, os valores do rateio da cota 
condominial (taxa mensal de condomínio) tendem a ser maio res, pois as 
primeiras despesas de implantação e contratação de funcionários cabem aos 
condôminos única e exclusivamente, até a formação de um fundo de reserva.
A assembléia pode ser ordinária, extraordinária ou especial, como exem-
plificamos no quadro a seguir.
Obs.: o síndico poderá votar normalmente, menos em assuntos referentes à sua 
administração. 
74
Tipos de
Assembéias
Principais
Finalidades
Inquilino Número Mínimo 
de Presentes
Número de
Votos
• Aprovação das 
contas
• Eleição do 
Síndico
• Previsão 
Orçamentária
Ordinária Sem procuração
Com procuração
Com procuração
Qualquer número Metade mais um 
da fração ideal
• Aprovação da 
convenção
Extraordinária Com procuração Mínimo de 2/3 da 
fração ideal
2/3 da fração ideal
• Alteração da 
convenção
Extraordinária Com procuração Mínimo de 2/3 da 
fração ideal
2/3 da fração ideal
• Alteração do 
regulamento 
interno
Extraordinária Com procuração Mínimo de 2/3 da 
fração ideal
2/3 da fração ideal
• Alteração da 
parte comum
Extraordinária Com procuração Mínimo de 2/3 da 
fração ideal
2/3 da fração ideal
Ex.: Pintura, 
automação de 
portões, compra 
de interfones
Extraordinária Com procuração Qualquer número Metade mais um 
da fração ideal
• Alienação
• Concessão
• Alteração do 
destino
Especial Com procuração 100% da fração 
ideal
100% da fração 
ideal
• ReconstruçãoEspecial Com procuração Metade mais um 
da fração ideal
Metade mais um 
da fração ideal
3. Ver Lei nº 4.591, de 16 de Dezembro de 1964 no Caderno de Leis
4. Ver O Código Civil e o Condomínio no Caderno de Leis
5. Quorum
Quorum é o número exigido de membros presentes em uma assembléia 
deliberante para que uma eleição seja válida legalmente, ou seja, é o número 
mínimo necessário, de acordo com o que estipula a Convenção do Condomínio, 
de moradores presentes e votantes em uma assembléia deliberativa.
Os quoruns principais são:
Assembléias Gerais Ordinárias - Normalmente maioria simples dos presentes 
com direito ao voto, salvo estipulação diversa em Convenção.
Convenção - Mínimo de dois terços (2/3) das frações ideais que compõem o 
condomínio.
75
Alteração da Convenção - Mínimo de dois terços (2/3) das frações ideais que 
compõem o condomínio.
Convocação de Assembléia Geral Extraordinária - Um quarto (1/4), no mínimo, do 
condomínio.
Destituição de síndico - Dois terços (2/3) da totalidade dos votos do 
condomínio, presentes ou legalmente representados, em assembléia geral 
especialmente convocada, salvo estipulação diversa em convenção.
Alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do 
destino de parte do terreno, coisa de uso comum - Totalidade de votos 
representativos do condomínio.
Reconstrução ou venda de terreno ou materiais - Caso o sinistro tenha sido total 
ou tenha destruído mais de dois terços (2/3) da edificação, o número mínimo de 
votos deve representar metade mais um das frações ideais de terreno.
6. Fundo de Reserva
Todo condomínio deve criar um fundo de reserva limitado a um montante 
estipulado na própria Convenção. Este fundo é uma quantia paga pelo co-
proprietário, mensalmente ou não - cada condomínio determina a forma de 
pagamento e o valor desta cota destinada à formação do fundo de reserva - 
para atender as despesas urgentes, inadiáveis e imprevistas no orçamento e de 
necessidade comprovada. Exemplo: reparos no elevador, imper meabilização 
da caixa d’água, entre outras.
Além de uma pequena quantia mensal paga por cada um dos condô minos, 
existem outras formas de se canalizar recursos para a manutenção de um 
fundo de reserva, devendo-se sempre observar o que está estipulado em 
Convenção. As principais formas são:
• os juros moratórios e multas cobradas dos condôminos;
• 20% do saldo verificado no orçamento de cada exercício;
• 10% da contribuição trimestral de cada condômino;
• receitas auferidas com a utilização do salão de festas.
7. Penalidades
A desobediência ou inobservância de qualquer das estipulações da Convenção de 
Condomínio e do Regulamento Interno torna o condômino um infrator passível 
de advertência escrita (feita pelo síndico) e multa de um valor determinado em 
Convenção, se a advertência não for atendida no prazo estipulado.
O condômino que atrasaro pagamento da taxa condominial mensal sofre 
multa, juros e correção monetária, calculados sobre o valor total, conforme o 
que estiver definido na Convenção.
76
A garantia da execução de uma dívida condominial é o próprio imóvel em 
apreço. Assim, ao analisar a documentação de um apartamento que tenha 
despesas condominiais, o comprador deve sempre exigir do vendedor 
uma certidão ou declaração do síndico com firma reconhecida, xerox 
autenticada da ata da reunião que o elegeu, com - provando que o imóvel em 
questão nada deve ao condomínio.
8. Contratos e Seguro
O síndico deve sempre tomar um cuidado extremo com todos os serviços de 
manutenção, pois todas as responsabilidades são dele. Assim, o síndico, com 
auxílio da administradora, deve analisar atentamente cada item de cada Con-
trato de Prestação de Serviços, como, por exemplo: prazo de duração, forma 
de pagamento, tipo de serviço prestado, forma de rescisão, etc.
É obrigação do síndico, também, administrar os planos de seguro, que devem 
ser contratados conforme o artigo 13 da Lei nº 4.591/64, num prazo de 120 
dias a contar da data da concessão do “habite-se”. O seguro deve ser renovado 
anualmente com a devida atualização dos valores de reconstrução.
8.1 Valor do Seguro
É o valor total apurado, tendo como base os custos de reconstrução ou 
reparação do imóvel, das benfeitorias e das máquinas, equipamentos e 
mobiliários do condomínio; portanto, incluem-se nesse valor: bombas 
d’água, interfones, antenas coletivas, portão automático, elevadores, cen-
trais de ar-condicionado, incineradores de lixo, pára-raios, luz piloto, mi-
nuterias, etc., além das máquinas, equipamentos e mobiliários instalados 
nas áreas comuns (exemplo: geladeira do salão de festas, móveis da por-
taria social, etc.).
Numa apólice de seguro, imóvel é definido como o conjunto de construções 
que compõem o condomínio, incluindo as instalações fixas de água, gás, eletri-
cidade, calefação, refrigeração e energia solar. Sinistro é a ocorrência do risco, 
cujas conseqüências são economicamente danosas e cobertas pela apólice. Ris-
co é a possibilidade de um acontecimento acidental e inesperado causar danos 
materiais ou corporais, gerando um prejuízo ou necessidade econômica.
O seguro tem o objetivo de garantir o limite das importâncias seguradas, ob-
servados os limites de cada cobertura, que podem ser corrigidas sempre que 
houver um índice indicado na apólice.
8.2 Benfeitorias
Dentre os bens naturalmente cobertos numa apólice de seguros, podem 
ser incluídas as benfeitorias (elementos funcionais ou decorativos que não 
pertencem à construção original do imóvel e estejam nas áreas comuns), tais 
como: divisórias, forros falsos, car petes, persianas, toldos, dentre outros, sendo 
considerados parte integrante do imóvel.
77
9. Locatários
Somente após o surgimento da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de 
outubro de 1991), a figura jurídica do locatário passa a aparecer perante 
o condomínio. A lei que regulamenta os condomínios (Lei nº 4.591/64) não 
menciona as palavras inquilino ou locatário, utilizando apenas o termo 
“ocupantes do imóvel”.
Assim, com a nova Lei do Inquilinato, com base no artigo 83, foi feita uma 
alteração na Lei nº 4.591/64, com o acréscimo do §4º ao artigo 24, que diz:
§4º - Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do 
condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não 
compareça.
10. Administração de Condomínio
10.1 Com o Auxílio de Administradoras
O síndico e os moradores escolhem a forma de administrar o condomínio, 
levando-se em conta as suas expectativas tanto de ordem financeira quanto 
funcional.
As funções administrativas podem ser delegadas a uma pessoa de confiança 
do síndico, mediante aprovação da assembléia geral, ficando sob sua inteira 
responsabilidade, conforme art. 22 da Lei nº 4.591/64, §2º.
Os condôminos não podem interferir ou dar ordens para a administradora, o 
que deve ser feito somente através do síndico. As taxas cobradas por empresas 
administradoras estão entre 5 e 10%. 
As administradoras, com autorização do síndico, exercem as seguintes 
atribuições:
• convocar as assembléias gerais, seguindo o que estabelece a Convenção;
• executar a deliberação das assembléias;
• distribuir cópias das atas, comunicando a todos os condôminos as 
deliberações das assembléias;
• manter atualizado o cadastro dos condôminos;
• providenciar os orçamentos das despesas e levar à assembléia para 
aprovação;
• realizar todos os controles contábeis;
• executar e enviar com antecedência as quotas condominiais ordinárias e 
extraordinárias aprovadas por assembléia geral;
78
• auxiliar o síndico na contratação dos seguros da edificação ou conjunto de 
edificações;
• pagar as despesas do condomínio, quando autorizadas, e desde que haja 
fundos suficientes na conta-corrente;
• administrar os funcionários do condomínio, disciplinando, suspendendo.
11. Documentação
O síndico, antes de assumir o cargo, deve verificar toda a documentação do 
condomínio, evitando surpresas com problemas criados na gestão anterior, 
como dívidas e ações na Justiça. Após a verificação, deve elaborar um relatório, 
que será levado ao conhecimento de todos os condôminos em assembléia, 
ficando, assim, livre de qualquer respon sabilidade sobre as ações passadas.
Os documentos pertencentes ao condomínio devem ser guardados pelo 
síndico por 5 (cinco) anos, com exceção dos documentos referentes aos 
funcionários, que devem ser arquivados, segundo a legislação, por 30 (trinta) 
anos.
A documentação usual do condomínio pode ser dividida em três grupos:
a) Básica
• Convenção do Condomínio
• Regulamento Interno
• Livro de Atas
• Livro de Presença dos Condôminos em Assembléias
• Cadastro dos Condôminos
• Plantas, principalmente as referentes às redes hidráulica e elétrica
b) Contábil
• Cartão do CNPJ (antigo CGC)
• Apuração das contas da administração anterior
• Pastas com as despesas e receitas referentes aos últimos 5 (cinco) anos
• Pastas com as contas a pagar
• Guias - Taxa Anual de Licença para o Funcionamento dos Elevadores e 
Outros Aparelhos de Transportes, pagas à prefeitura
• Contrato de seguro
• Contrato para manutenção de elevadores
• Contrato para manutenção de bombas d’água
• Contrato para manutenção de piscina
• Contrato de prestação de serviços da administradora
79
c) Dos funcionários
A administração dos empregados e o cumprimento das exigências legais 
somam um grande volume de documentos. Entre eles estão:
• Livro ou cartão de ponto
• Horário de trabalho
• Carimbo do CNPJ (antigo CGC)
• Matrícula no INSS
• Livro de Registro de Empregados
• Livro de Inspeção do Trabalho
• Contratos de experiência
• Folhas de pagamento
• Pasta com todas as rescisões de contratos de trabalho
• Cadastro do empregador para o vale-transporte
• Declaração e termo de responsabilidade – vale-transporte
• Termos de responsabilidade para concessão do salário-família
• Declaração de dependentes para fins de desconto do imposto de renda
• Guias - Contribuição Sindical
• Guias – INSS
• Guias - FGTS
• Guias - PIS
• Guias - IR
• RAIS (Relação Anual de Informação Social)
• DIRF (Declaração de Imposto de Renda na Fonte)
• Comprovantes de rendimentos pagos e de retenção de imposto de renda 
na fonte
12. Elevadores
Este item requer bastante atenção e responsabilidade por parte do síndico 
e da empresa que faz a manutenção, havendo uma série de exigências 
legais que devem ser cumpridas. Seria interessante que o síndico 
divulgasse regularmente a importância e os riscos desse aparelho de 
transporte, informando a necessidade da colaboração de todos os usuários, 
principalmente das crianças.
80
12.1 Cuidados com os Elevadores
1º) Na casa de máquinas não deve ser guardado nenhum objeto, pois, além 
de incomodar o pessoal da manutenção, pode causar incêndios.
2º) Não pode ocorrer infiltração de água nas instalações, quer seja da 
lavagem dos halls e pisos, quer seja de vazamentos. Um vazamentopode 
causar curto-circuito no sistema, acarretando riscos imprevistos aos 
usuários.
3º) O acesso à casa de máquinas, ao poço e à caixa de passagem só deve 
ser feito por pessoas habilitadas. Esses lugares devem estar sempre 
trancados e as chaves devem ser guardadas em local seguro.
4º) O transporte de cargas concentradas e pesadas, como cofres, exige 
regulagem especial dos freios e manobra em baixa velocidade. O 
zelador deve comunicar-se com o posto de serviços para que seja feita a 
regulagem por eles, inclusive com termo de responsabilidade.
5º) Atenção para o número máximo de pessoas, pois o excesso de peso 
coloca em risco o aparelho, além de provocar maior desgaste dos 
componentes.
6º) Avisar aos usuários dos elevadores que não devem jogar lixo (clipes, 
palitos, cigarros, papéis de bala, gomas de mascar, etc.) no poço do 
elevador.
7º) Não permitir que pessoas não-habilitadas mexam nos elevadores.
12.2 Instruções da Prefeitura para Evitar Riscos aos Usuários
• A abertura da porta de pavimento, com chave especial, deve ser feita 
apenas por pessoas habilitadas, de preferência da própria conservadora. A 
chave deve permanecer com o zelador.
• Em caso de incêndio, não utilizar os elevadores.
• Caso o elevador pare entre os andares, as pessoas retidas em seu interior 
devem:
a) manter a calma, a situação não oferece perigo;
b) acionar o botão de alarme a fim de atrair a atenção e/ou usar o interfone 
para pedir ajuda;
c) perguntar se a chave de força dos elevadores foi desligada;
d) caso o desnível entre os andares seja acentuado, solicitar que se chame 
imediatamente a conservadora, cujo telefone deve estar fixado no 
elevador, ou chamar o Corpo de Bombeiros pelo telefone 193;
e) aguardar calma e passivamente o resgate seguro; 
f) em hipótese alguma se deve tentar sair por conta própria.
• Para que seja feito um resgate totalmente seguro, a chave de força deve 
estar sempre desligada.
81
• É necessário que se respeite o número de pessoas ou peso máximo 
permitido para cada equipamento.
• As crianças devem ser orientadas a usar o elevador com segurança, 
posicionando-se sempre afastadas das portas, e a evitar brincadeiras, 
pulos ou movimentos bruscos.
• Antes de abrir a porta do pavimento, certificar-se da presença, no andar, da 
cabina do elevador.
• Comunicar à empresa conservadora qualquer irregularidade no seu 
funciona mento. Exemplo: barulhos estranhos, des - nive lamento entre a 
cabina e o pavimento, movimento anormal durante o percurso, etc.
• Não deve haver no interior da cabina do elevador elementos estranhos 
que possam causar danos aos usuários em caso de parada brusca. 
Exemplo: objetos de decoração.
• Recomenda-se que toda cabina possua iluminação de emergência.
• O alarme deve estar em condições de uso, devendo somente ser usado nos 
casos de emergência, evitando-se brincadeiras.
13. Quadro Resumo de Cuidados Referentes à Segurança
Itens
• Verificação: manômetros, lacre, 
obstrução, vazamentos, bicos e 
válvulas.
• Recarga: após utilização, se 
despressurizado, material 
empedrado e após teste 
hidrostático.
• Não usados:
- tipo espuma
- tipo pó químico e água
INCÊNDIO - Extintores
Principais Cuidados Freqüência
• diária
• imediatamente
• anual
• anual
• Não podem ser enroladas 
molhadas e necessitam de 
tratamento adequado.
INCÊNDIO - Mangueiras • imediatamente
• Revisão efetivaINSTALAÇÃO ELÉTRICA • mensal
• Verificação Geral
• Após reparos
• Após descarga atmosférica
• Quando apresentar corrosão
PÁRA-RAIOS • anual
• semestral
• imediatamente
• imediatamente
• Funcionamento geral
• Funcionamento do sistema
por hora
ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA • semanal
• trimestral
• Devem estar sempre livresÁREA DE CIRCULAÇÃO • diária
• Verficar se não há vazamento
• Inspeção nas instalações
GÁS • na chegada do gás
• a cada dois anos
• Manutenção geral
• Pagar taxa anual de licença-
funcionamento
ELEVADORES • mensal
• pagar até abril
82
14. Assaltos
Infelizmente, hoje não estamos seguros em lugar nenhum. Todo cuidado 
é pouco para impedir que marginais entrem no condomínio. Além da 
instalação de grades de segurança, portões com dispositivos eletrônicos, 
alarmes, comandos a distância para as garagens e vigias permanentes, outras 
precauções podem ser adotadas pelo condomínio:
• O síndico pode pedir a todo funcionário, no ato da contratação, que 
apresente “Atestado de Antecedentes”, requerido no Instituto de 
Identificação (delegacia), tentando evitar que elementos fichados na polícia 
façam parte do quadro de funcionários.
• Manter um bom relacionamento com os funcionários e efetuar os 
pagamentos de acordo com as leis, tentando evitar ações vingativas.
• Proporcionar aos funcionários, principalmente aos porteiros e zeladores, 
treinamento específico para segurança.
• Todo empregado do condomínio deve usar crachá para identificação.
• Lembrar sempre aos moradores do perigo existente na abertura da 
garagem através do comando remoto que, devido a algum descuido do 
motorista, pode facilitar a entrada de alguém mal-intencionado. O uso de 
identificação nos pára-brisas dos veículos auxilia o reconhecimento.
• Não permitir que desconhecidos entrem no condomínio sem serem 
anunciados e sem que o morador autorize sua entrada.
• O morador não deve abrir a porta de seu apartamento a um desconhecido, 
mesmo que ele esteja na companhia de um funcionário do condomínio.
• Pedir aos visitantes ou prestadores de serviços (funcionários das empresas 
telefônicas, de água, de força e luz, de correio, entregadores, tintureiros, 
etc.) que exibam, na portaria, seu documento de identidade, cabendo ao 
funcionário anotar em livro próprio: data, nome, número do documento e 
finalidade da visita.
Exercícios Propostos
1. É também chamada de “lei” que regula a vida dos moradores do edifício 
em condomínios:
( ) a) Convenção do Condomínio
( ) b) Reunião do Condomínio
( ) c) Contrato do Condomínio
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.
83
2. O que é necessário para destituir o síndico?
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
3. Geralmente constituído para atender despesas urgentes, inadiáveis e 
imprevistas no orçamento e de necessidade comprovada nos condo­
mínios:
( ) a) Fundo Especial.
( ) b) Fundo de Reserva.
( ) c) Verba Auxiliar.
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.
4. Mencione dois tipos de documentação básica que um síndico, ao assumir 
o cargo, deve examinar e manter sob controle.
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________