22 - Posse, Propriedade, Direitos de Vizinhança, Passagem Forçada, Construir, Modos de Aquisição doc

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LFG – CIVIL – Aula 22 – Prof. Pablo Stolze – Intensivo I – 26/06/2009
5. O QUE É POSSE PRECÁRIA?
“Segundo a doutrina de Clóvis Beviláqua, a concessão da posse precária numa posse de
favor é lícita.”
A concessão da posse precária, a posse a título de favor é lícita, a exemplo do que se dá
no comodato. Eu lhe emprestei meu apartamento. Essa é uma posse precária, concedida a título
de favor. A qualquer tempo, posso exigir meu apartamento de volta. A idéia que Beviláqua
transmite é que a transmissão da posse precária, aquela a título de favor, é lícita.
O grande problema que dá é quando a pessoa que está gozando a posse a título de favor é
chamada a devolver a coisa. Quando isso acontece e ele não devolve, resistindo ao proprietário,
nesse momento surge o chamado vício da precariedade. Você possui meu apartamento,
precariamente, a título de favor, por dez, quinze, vinte anos. Você não vai usucapir porque não
tem animus domini. Um dia eu lhe notifico para desocupar o apartamento. No momento em que
você, possuidor a título precário afronta a mim, que sou proprietário, negando a devolução da
coisa, surge uma posse injusta pelo vício da precariedade.
Os alunos costumam perguntar: a posse precária é lícita ou ilícita? Conceder a posse
precária é absolutamente possível, a posse a título de favor. O problema é quando o proprietário
reclama a coisa de volta e o possuidor se recusa a devolver. Nesse momento, surge o vício da
precariedade e a posse, a partir dali, se torna injusta.
“No momento em que exige-se a coisa de volta, e o possuidor resiste, a posse passa a ser
injusta pelo vício da precariedade.”
No momento em que o possuidor a título precário diz que não devolve, ele afronta o
proprietário, nesse momento, a posse passa a ser injusta. A doutrina tem um nome para essa
situação em que o possuidor afronta o proprietário e passa a atuar como se fosse dono. Há uma
expressão para isso.
OBS.: “Denomina interversão da posse, conforme vemos no Enunciado 237, da III
Jornada, a situação em que o possuidor afronta o antigo proprietário como se fosse dono. É a
chamada interversão da posse.”
Enunciado 237, III Jornada – Art. 1.203: É cabível a modificação
do título da posse – interversio possessionis – na hipótese em que o
até então possuidor direto demonstrar ato exterior e inequívoco de
oposição ao antigo possuidor indireto, tendo por efeito a
caracterização do animus domini.
Então, a situação em que o possuidor afronta o proprietário, negando-se a restituí-la e
passando a atuar como se fosse dono, chama-se interversão da posse.
OBS.: Ver no material de apoio, resumo sobre propriedade mobiliária, que é um tema
conceitual. É leitura de Código. Não deixem de ler porque isso faz parte para a preparação para
concurso.
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6. CLASSIFICAÇÃO DA POSSE
É um tema simples e de fácil compreensão.
6.1. Quanto ao MODO DE EXERCÍCIO, a posse pode ser (art. 1.197):
● DIRETA
● INDIRETA
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder,
temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula
a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto
defender a sua posse contra o indireto.
Todo mundo conhece isso. Possuidor direto é quem está em contato com a coisa,
imprimindo-lhe destinação econômica a ela (inquilino), já o indireto está afastado da coisa
(locador). O inquilino tem posse direta. O locador tem posse indireta. É como se as posses
fossem paralelas. O direto tem contato com a coisa, o indireto, não tem contato com a coisa.
E ambos podem defender a sua posse, inclusive um contra o outro. Se o dono do
apartamento onde você mora, estiver perturbando você, embaraçando a sua posse, você tem
medidas possessórias contra ele.
OBS.: “Denominasse composse, nos termos do art. 1.199, a situação em que, duas ou
mais pessoas exercem posse sobre coisa indivisível.”
A composse é uma 'irmã', do condomínio. Ocorre quando duas ou mais pessoas são
possuidoras diretas da mesma coisa. Três filhos herdeiros que exercem posse sobre a mesma
fazenda deixada pelo pai.
Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa,
poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que
não excluam os dos outros compossuidores.
Esse conceito da composse tem caído em concurso.
6.2. Quanto à EXISTÊNCIA DE VÍCIO, a posse pode ser (art. 1.200):
● JUSTA
● INJUSTA
Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou
precária.
Com isso, é como se a lei dissesse, contrario sensu, é injusta a posse que for violenta,
clandestina ou precária.
Precária - Quanto à precária, já falei: A injustiça da posse precária surge quando o
possuidor se recusa a devolver a coisa (interversão da posse).
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Clandestina - Quanto à posse clandestina, se eu chegar a me esconder no quintal da sua
casa, esperei por quinze dias e quando você saiu de viagem, eu entrei na sua casa, troquei a
fechadura e passei a exercer a posse. Essa posse, nasceu da clandestinidade. É uma posse injusta,
aquela que deriva da clandestinidade.
Violenta – No exemplo da posse clandestina, eu entrei em seu quintal e fiquei escondido
por três semanas. Durante esse tempo, eu exerci posse? Não. Ainda não. Esperei você sair, entrei
na casa troquei a fechadura, disse que não devolveria e, a partir daí, passei a exercer posse
injusta nascida da clandestinidade.
Imagine que minha fazenda houvesse sido invadida em 10 de outubro. Eu posso defender
a posse da minha fazenda, utilizando-me de meios proporcionais com minha própria força? É a
chamada legítima defesa ou desforço incontinenti. No dia 10, minha fazenda é invadida e eu
lutei, durante 5 dias houve violência e acabei expulso da fazenda. Nos cinco dias houve atos de
violência. Eu saio e recorro ao Judiciário. A partir do momento em que acaba ao momento de
violência, ele passa a exercer uma posse injusta derivada da violência. O que o aluno erra? Ele
acha que o invasor já era possuidor desde o dia em que invadiu, em 10/10. Não. Enquanto os atos
de violência estão se desencadeando, não há posse.
A partir do dia 15/10, em que o invasor passa a exercer posse injusta, derivada da
violência, eu só tenho o prazo de ano e dia para ingressar com ação possessória. O proprietário
esbulhado tem ano e dia para entrar com a ação possessória. Esse é o prazo que a lei processual
utiliza para diferenciando posse velha e posse nova permitir ou não a concessão de liminar.
Se eu, que sou proprietário, vítima, ingressar com ação possessória dentro do prazo de
ano e dia, eu vou ter direito de pedir, na forma da lei processual civil, uma liminar em retaliação
de posse ou em qualquer outro interdito possessório. Esse prazo de ano e dia é para efeito de
concessão, ou não, da medida liminar na possessória. Se passar o prazo de ano e dia, você ainda
tem direito ao interdito possessório. Eu tenho direito à ação possessória, mas não terei mais
direito ao pedido de liminar. Isso porque, se passa o prazo de ano e dia, é como se a posse do
invasor já estivesse velha, de maneira que, no máximo eu posso pedir uma antecipação de tutela,
mas não uma medida liminar.
“É importante frisar, na análise da posse injusta, que o prazo de ano e dia, nos termos
da lei processual, condiciona apenas o pleito liminar; passado este prazo, embora ainda exista
direito à possessória, liminar não caberá mais, mas é possível antecipação dos efeitos da
tutela.”
6.3. Quanto ao ELEMENTO PSICOLÓGICO, pode ser (arts. 1.201 a 1.203):
● DE BOA-FÉ
● DE MÁ-FÉ
Arnoldo Wald lembra que a teoria que estudamos aqui é a psicológica. Ao analisar se a
posse é de boa ou de má-fé, você analisa o elemento psicológico do que exerce a posse.
Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o
vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.
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Então, eu recebi do meu tio uma fazenda, recebi o título, o formalda patilha, etc. Só que
eu não sabia que meu tio havia falsificado o título. Eu sou um possuidor de boa-fé porque ignoro
o vício que inquina a minha posse. Nesse caso, você pode até dizer que a posse continua injusta
porque ela veio por herança, mas eu estava de boa-fé, porque de nada sabia. Eu não sabia que
meu título era falso.
Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a
presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei
expressamente não admite esta presunção.
O possuidor que tenha um justo título, um documento, pode ter em seu favor presunção
de boa-fé, como nesse exemplo que eu dei: Eu recebo do meu tio uma fazenda por herança,
recebi o título, o formal da partilha, mas não sabia que meu tio havia falsificado o título,
esbulhava a fazenda de um terceiro. Eu sou possuidor de boa-fé, porque ignoro o vício que
inquina a minha posse. Nesse caso, você pode até dizer que posse é até injusta, porque veio dessa
herança, mas eu estava de boa-fé, já que não sabia que meu título estava viciado. E essa situação
se enquadra no caput do art. 1.201. O parágrafo único, por sua vez, diz que quem tem um justo
título pode ter em seu favor a presunção de boa-fé, com o no exemplo que eu dei. Eu tenho um
documento, um justo título e, portanto, a presunção de boa-fé.
Agora quero que vocês voltem no tempo para lembrar daquele exemplo que eu dei, do Sr.
Pedro, que foi em meu gabinete e me apresentou uma folhinha de caderno rasgada e suja como
sendo a escritura. Uma pessoa humilde, inocente, que retira de um saquinho plástico, uma folha
de caderno, tem um justo título? Isso valeria como justo título? A doutrina clássica diria que não,
que o justo título tem que ser um documento que observe alguma formalidade, só que o direito
civil mudou. O princípio da função social obriga o juiz hoje a aceitar, como justo título, um
simples documento de caderno rasgado apresentado a ele porque isso homenageia a quem
imprime destinação econômica à coisa.
“A doutrina mais moderna, consoante vemos nos Enunciados 302 e 303 da IV Jornada,
tem flexibilizado a noção de justo título, na perspectiva do princípio da função social.”
O Enunciado 303, para mim, é dos mais importantes:
Enunciado 303 – Art.1.201. Considera-se justo título para
presunção relativa da boa-fé do possuidor o justo motivo que lhe
autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não
materializado em instrumento público ou particular. Compreensão
na perspectiva da função social da posse.
Então, aquele documento humilde e roto a mim apresentado, poderia firmar em favor
dele, seu Pedro, presunção de boa-fé, porque você analisa a presunção de boa-fé como justo
motivo, independentemente de ser formalizado por escritura pública ou particular, na perspectiva
da função social da posse.
“A posse de má-fé se dá, na forma do art. 1.202, quando o possuidor tem conhecimento
do vício da sua pose.”
Art. 1.202. A posse de boa-fé só perde este caráter no caso
e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o
possuidor não ignora que possui indevidamente.
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Então, naquele momento em que fica demonstrado que o possuidor tem conhecimento do
vício que inquina a sua posse, ele passa a ser um possuidor de má-fé. Há um referencial muito
usado pela jurisprudência para firmar a má-fé (não é absoluto): a citação. No momento em que o
possuidor é citado na reivindicatória, passa a ter conhecimento da perspectiva do vício. Então, a
partir daí ele, em tese, pode estar laborando de má-fé. É critério relativo.
Vocês têm que ler o código. Quando eu fiz prova para delegado, e fui bem, eu lembro que
li muita lei. O examinador cobra a lei. Há artigos na parte de real que é leitura da lei. Na apostila
eu fiz a relação de alguns deles. Por exemplo:
“Quanto aos modos de aquisição e perda da posse, fazer a leitura dos artigos 1.204,
..205 e 1.223.”
Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna
possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes
inerentes à propriedade.
Art. 1.205. A posse pode ser adquirida:
I - pela própria pessoa que a pretende ou por seu
representante;
II - por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.
Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a
vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art.
1.196.
Dica: Se você seguir esses conselhos que eu dou, esse caderno vai ajudar vocês. Você não
vai conseguir fichar coleções, então tem que fazer leitura estratégica. Há pontos em que basta a
leitura da lei porque os autores muitas vezes só fazem isso, reproduzem a lei.
7. OS PRINCIPAIS EFEITOS DA POSSE
Chamo a atenção que alguns efeitos da posse não integram a nossa grade como é o caso
dos interditos possessórios.
7.1. Efeitos da posse quanto à percepção de frutos e produtos (arts. 1.214 a 1.216)
Qual é a diferença entre fruto e produto?
Fruto – é uma utilidade que a coisa periodicamente gera. O fruto é renovável. Você vai
extraindo o fruto e a coisa principal vai renovando ele: cacau. O cacau é um fruto natural. O
aluguel é um fruto? Sim. É um fruto civil, vai sendo gerado de forma renovável.
Produto – não se renova. Quando você extrai o produto, a coisa principal vai acabando.
Exemplo: pedras de uma pedreira.
Eu recebi uma fazenda de cacau a título de herança e estou exercendo poderes de
proprietário e possuidor há dois anos. Dois anos depois, sou citado em uma ação reivindicatória.
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O terceiro prova que tem direito sobre a coisa. Durante esses dois anos, eu atuei de boa-fé,
imaginando que a coisa fosse minha. Os frutos percebidos nesse caso, são incorporados ao meu
patrimônio? Ou serei compelido a indenizar o verdadeiro proprietário? Aquele cacau que está no
pé da árvore, no dia da citação, terá que ser devolvido ou é meu? E mais: os frutos que deveriam
ter sido colhidos e não foram (frutos percipiendos), caíram do pé, de quem são? Tudo isso, e
muito mais, está respondido nos artigos 1214 a 1216 (é o tipo de matéria que, antes da prova,
você faz leitura do Código. 99% dentro dessa temática estão no Código Civil):
Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela
durar, aos frutos percebidos.
Então, tudo aquilo que eu colhi nos dois anos, em que atuei de boa-fé, em que não sabia
que a coisa poderia não ser minha, é meu.
Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que
cessar a boa-fé devem ser restituídos, depois de deduzidas as
despesas da produção e custeio; devem ser também restituídos os
frutos colhidos com antecipação.
Então, os frutos pendentes (os que estão para ser colhidos, o bezerrinho na barriga da
vaca, etc.), como cacau que está no pé, eu devolvo, mas serei indenizado pelo adubo que
coloquei na árvore, por exemplo. Os frutos colhidos antes da época e estão no armazém, terei
que devolver.
E os frutos percipiendos, aqueles que deveriam ter sido colhidos, não foram, e caíram do
pé? A lei não diz nada, de forma que quanto a eles, o possuidor de boa-fé não terá que indenizar.
E se o possuidor estiver de má-fé? Aí a coisa muda:
Art. 1.216. O possuidor de má-fé responde por todos os
frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua,
deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de
má-fé; tem direito às despesas da produção e custeio.
Vejam que possuidor de má-fé está ferrado, lascado porque aquele que sabia que não
poderia possuir a coisa, vai ter que devolver (ou indenizar) todos os frutos que colheu, os que
percebeu, bem como os que por sua culpa deixou de perceber (os percipiendos) e os pendentes
também. A lei não tem piedade do possuidor de má-fé porque responde por tudo, claro, tendo o
direito a ser indenizado das despesas que teve para evitar o enriquecimento sem causa.
Para você responder a essa pergunta na hora da prova: Qual é a consequência da
percepção dos frutos, interessa saber se está de boa ou de má-fé? Lógico, porque o de boa-fé tem
um tratamentopróprio, enquanto que o de má-fé está lascado.
Os arts. 1.214 a 1.216 não falam nada de produto. O código diz que o possuidor de boa-fé
tem direito aos frutos (!) colhidos e percebidos, devendo devolver os pendentes. O código
também diz que o possuidor de má-fé responde por todos os frutos (!) que houver colhido e
percebido, bem como aqueles que por sua culpa deixou de perceber. Em nenhum momento esses
preceitos jurídicos especiais, ao tratar de frutos, falou de produtos. E aí? E se na prova, em vez
de uma questão com fruto, vier uma questão com produto? Muito cuidado! Porque é uma das
questões mais delicadas da parte de reais. Se o aluno responde como se fosse fruto, vai tomar
zero. É importante que você diga ao examinador: essa questão não envolve frutos, porque pedras
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de uma pedreira são produtos. Então, que tratamento jurídico você dá aos produtos que foram
extraídos de boa-fé por dois anos? Você vai responder assim:
“Existem duas correntes na doutrina que tentam responder a essa pergunta: a primeira,
partindo de uma interpretação literal do art. 1.232, considerando que o produto esgota a coisa
principal, conclui que o verdadeiro proprietário tem o direito de ser indenizado.”
Para essa primeira corrente, não interessa se você foi possuidor de boa-fé. Você extraiu
produtos e não há disposição no Código Civil, na parte de reais, que regule isso. Se você, de
boa-fé ou não extraiu produto, todo ele pertence ao proprietário uma vez que, extraído o produto,
a coisa principal vai acabando, de forma que, para essa primeira corrente, se você, possuidor,
mesmo de boa-fé, na falta de norma especial ou de preceito jurídico especial, o produto que você
extrair não pertence a você, pertence ao proprietário. Você, então, terá que indeniza-lo. É o que
diz o art. 1.232:
Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem,
ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por
preceito jurídico especial, couberem a outrem.
Ora, existem preceitos jurídicos especiais para os frutos (arts. 1214 e 1216), mas não
existem preceitos especiais para os produtos. Então, para essa primeira corrente, o produto
pertence ao verdadeiro proprietário. Eu não sigo essa primeira corrente. Nós devemos
homenagear a boa-fé e é o que faz a segunda corrente. Eu fui encontrar referência a essa segunda
corrente no livro Direito das Coisas (década de 50/60), do próprio Beviláqua, que elaborou o
Código de 1916, que tem norma muito semelhante a essa.
“Uma segunda corrente, capitaneada por Beviláqua, homenageando a boa-fé, admite,
por aplicação analógica dos arts. 1214 e 1216, que o possuidor de boa-fé tenha direito aos
produtos extraídos até o dia em que toma conhecimento do vício da sua posse.”
7.2. Responsabilidade pela perda ou deterioração da coisa (arts. 1.217 a 1.218)
Durante esse tempo em que eu possuía a fazenda, imagine que a casa foi danificada ou o
pasto foi queimado. O legítimo proprietário reivindica a devolução da fazenda. Eu, que fui
possuidor por dois anos e causei dano à coisa, deverei indenizar o proprietário? É isso que
respondem os arts. 1.217 e 1.218.
Art. 1.217. O possuidor de boa-fé não responde pela perda
ou deterioração da coisa, a que não der causa.
“Nos termos do art. 1.217, o possuidor de boa-fé apenas é responsável pela perda ou
deterioração da coisa, se atuar com dolo ou culpa (responsabilidade subjetiva).”
A doutrina, quando lê esse artigo, diz que o possuidor de boa-fé não responde pela perda
ou deterioração da coisa a que não der causa. Esse possuidor de boa-fé somente responde pelo
dano quando ele deu causa ao dano e dar causa é atuar com dolo ou culpa. Imagine que na
fazenda houvesse uma área de terra valiosa e eu danifiquei o imóvel. Eu, possuidor de boa-fé, só
indenizarei se atuei com dolo ou culpa, ou seja, subjetivamente. Já o possuidor de má-fé está
ferrado:
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Art. 1.218. O possuidor de má-fé responde pela perda, ou
deterioração da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de
igual modo se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante.
Enquanto a regra para o possuidor de boa-fé é a sua responsabilidade ser subjetiva, a
regra, para o de má-fé a responsabilidade é objetiva. A lei não tem piedade do possuidor de
má-fé e lhe confere responsabilidade objetiva (responde pela deterioração, ainda que acidental),
a não ser que prove que o dano sobreviria ainda que a coisa tivesse sido devolvida ao
reivindicante (um raio, por exemplo).
7.3. Indenização pelas benfeitorias (arts. 1.219 a 1.220)
Esse terceiro efeito é o que mais gera guerra entre os autores. Eu cito dois artigos, mas os
dois seguintes eu quero que você leia em casa, que são bem simples.
Imaginem: Durante dois anos, exerci posse no imóvel, fiz obras, reformas, benfeitorias
necessárias (conservação), úteis (para melhorar a situação da coisa) e voluptuárias (para dar
prazer). Durante dois anos eu fiz isso e agora vou ter que devolver o imóvel. Eu tenho direito de
ser indenizado? Os arts. 1219 e 1220 são a matriz da resposta:
Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização
das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às
voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las (removê-las),
quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o
direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
É um artigo fácil, mas confuso:
“Na forma do artigo 1219, o possuidor de boa-fé tem direito de ser indenizado pelas
benfeitorias úteis e necessárias, inclusive com direito de retenção.”
Se eu, possuidor de boa-fé fiz benfeitorias úteis ou necessárias tenho o direito de ser
indenizado e tem mais, enquanto você não me indenizar eu posso alegar, em defesa, direito de
retenção: só devolvo quando você me pagar. Isso está muito claro. O grande problema diz
respeito às voluptuárias. Eu, na casa que vou lhe devolver, fiz uma piscina. Quanto às
benfeitorias voluptuárias, a lei diz o seguinte: Se o proprietário não quiser indenizá-las, o
possuidor poderá, se não for danificar, levar a coisa. Então, se a piscina é daquele tipo de piscina
de fibra, se o proprietário não quiser indenizar, o possuidor leva a piscina. Esse direito de
retirada é chamado pela doutrina de jus tolendi (pegadinha de concurso), que é o direito de
remover a coisa.
“No que tange às voluptuárias, se não forem indenizadas ao possuidor de boa-fé, poderá
ele exercer o direito de remoção (jus tolendi), desde que o faça sem prejuízo à coisa principal.”
E quando o possuidor for de má-fé? Art. 1.220:
Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé (aquele que sabe do
vício que inquina sua posse) serão ressarcidas somente as
benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela
importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.
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Então, ele só vai ter o direito de ser indenizado das benfeitorias de conservação, ou seja,
necessárias. Se ele fez benfeitorias necessárias tem que devolver a coisa e, pelas vias ordinárias,
reclamar a indenização porque a lei só dá a ele o direito de ser indenizado por benfeitorias
necessárias. Leiam os outros artigos.
Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e
só obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evicção ainda
existirem.
Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as
benfeitorias ao possuidor de má-fé, tem o direito de optar entre o
seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará
pelo valor atual.
Caso da locação – Existe muita tensão entre locador e inquilino no que tange à
benfeitoria. Invariavelmente, o inquilino acaba fazendo obras, benfeitorias no apartamento.
Quando você se deparar com isso, cuidado porque o regramento das benfeitorias no que tange à
locação merece um enfoque cuidadoso:
OBS.: “No que tange ao contrato de locação, a lei do inquilinato (Lei 8.245/91)
estabelece que o próprio negócio firmado pode conterregras específicas sobre benfeitorias.”
Leia o contrato! A própria lei do inquilinato permite que o contrato regule a questão das
benfeitorias. Art. 35, da Lei do Inquilinato: “Salvo disposição contratual em contrário (e
geralmente tem), as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não
autorizadas pelo locador, bem como as úteis desde que autorizadas, serão indenizáveis e
permitirão o direito de retenção”. Mas, em geral, o contrato regula a matéria. E tem mais:
OBS.: “A Súmula 335, do STJ, vai mais além, ao admitir, inclusive, que o contrato
contenha cláusula de renúncia à indenização.”
Pobre locatário, pobre inquilino:
STJ Súmula nº 335 - DJ 07.05.2007 - Contratos de
Locação - Cláusula de Renúncia à Indenização - Benfeitorias e
Direito de Retenção – Nos contratos de locação, é válida a
cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de
retenção.
O STJ entende que o contrato pode dizer: “O inquilino renuncia a qualquer verba
indenizatória por benfeitoria que seja feita”. De maneira que se uma obra for necessária ao
apartamento, ele deve notificar o locado para que o locador faça ou, explicitamente, assuma o
custo da benfeitoria realizada. É o entendimento que prevalece hoje, mas essa jurisprudência
pode mudar à luz dos princípios da função social e da boa-fé objetiva.
(Fim da 1ª parte da aula)
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II. DA PROPRIEDADE
O tema função social da propriedade saiu da minha grade.
1. CONCEITO
“Trata-se de um direito real complexo, definido no art. 1.228 e compreensivo das
faculdades reais de usar, gozar e fruir, dispor e reivindicar a coisa, segundo a sua função
social.”
O direito de propriedade é o direito real da coisa própria; é direito complexo porque
reúne uma série de poderes. Quando o proprietário reúne todos esses poderes, ele tem a chamada
propriedade plena. A propriedade deve ser compreendida na função social (tema que não integra
a nossa grade). Quem desenvolveu esse tema da função social foi Léon Duguit. Vocês vão ver
isso quando o professor da cadeira falar. Em um dos seus livros, ele diz que em determinado
momento do Século XX, a propriedade deixa de ser um direito absoluto do proprietário e passa a
ser a função social de quem detém a riqueza. Então, hoje, não há como separar da propriedade, a
perspectiva da sua função social. E você verá na grade própria, que essa função social delimita o
direito de propriedade. O conceito que você der na prova deve ser umbilicalmente ligado a essa
perspectiva da função social.
2. CARACTERÍSTICAS DO DIREITO DE PROPRIEDADE
A propriedade é um direito complexo porque reúne um conjunto de poderes: usar, gozar,
dispor, reivindicar.
Além disso, a doutrina afirma que a propriedade é absoluta, não porque eu posso fazer
tudo com ela. A dimensão dessa característica é a seguinte: é absoluta porque é oponível erga
omnes.
A propriedade é perpétua. Isso porque a propriedade não se extingue se eu parar de usar
e pode ser passada de geração em geração. Não se extingue apenas pelo não-uso e pode ser
passada de geração em geração.
Além disso, costuma-se dizer que a propriedade, em regra, é exclusiva porque a
propriedade que eu exerço em face do meu carro afasta a sua propriedade. Meu carro não pode
ser seu ao mesmo tempo, salvo na hipótese de haver sido convencionado o condomínio. Duas
pessoas, salvo condomínio, não podem ao mesmo tempo ser proprietárias da mesma coisa, por
isso se fala que é exclusiva.
A propriedade também é elástica (pegadinha de concurso). E por quê? Porque pode ser
estendida ou contraída sem perder a sua essência. A propriedade plena envolve os poderes de
usar, gozar, fruir, dispor e reivindicar a coisa. Eu, como proprietário pleno poderia,
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perfeitamente, constituir um usufruto em favor de alguém. Para você entender reais na coisa
alheia (usufruto, servidão, superfície), você parte de forma simples da matriz que é a
propriedade. Para instituir um usufruto, eu destaco duas qualidades do meu direito de
propriedade, a faculdade de usar e a faculdade de fruir e confiro a alguém que passa a ser
usufrutuário. Passo a ser um proprietário limitado e ele passa a ser usufrutuário, com direito real
sobre a coisa alheia que é minha. Acabou o usufruto, ela se reconsolida, os poderes que foram
conferidos ao usufrutuário, voltam para o proprietário. O proprietário pode conferir poderes. Eu,
mediante contrato de usufruto lhe confiro as faculdades de usar e fruir. Findo o usufruto, esses
poderes voltam para mim. Perceberam a elasticidade da propriedade? Ela pode ser estendida ou
contraída sem perder a sua essência.
3. EXTINÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Quero que você leia os seguintes artigos (e, no máximo, uma sinopse jurídica sobre eles),
além dos que foram tratados em sala de aula (porque aqui é impossível falar de todos):
“Quanto à extinção da propriedade, ler os arts. 1.229 e 1.230 e, quanto à perda da
propriedade imobiliária, os artigos 1.275 e 1.276:”
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo
correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o
proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma
altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e
demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos
arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a
propriedade:
I - por alienação;
II - pela renúncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriação.
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da
propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do
ato renunciativo no Registro de Imóveis.
Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a
intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na
posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos
depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas
respectivas circunscrições.
§ 1º O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas
circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos
depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.
§ 2º Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este
artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os
ônus fiscais.
3. DIREITOS DE VIZINHANÇA
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Aldeniro Rezende escreveu uma grande obra sobre o tema. Outra obra clássica, para o
examinador chorar: Direito de Vizinhança de Santiago Dantas.
O direito de vizinhança entra na idéia de que a propriedade não é absoluta no sentido de
que você pode fazer com ela o que bem entender. Antes, vamos ao art. 1.228, vamos entender a
propriedade como um direito relativo. É um direito fundamental, vocacionado à função social
que não lhe confere o direito de abusar do seu direito. Então, eu introduzo o estudo do direito de
vizinhança, lendo o conceito de direito de propriedade à luz do Código Civil Brasileiro:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor
da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha.
§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em
consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de
modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido
em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio
ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a
poluição do ar e das águas.
O código, após conceituar propriedade, traz, no parágrafo primeiro, a delimitação
constitucional imposta pela função social. E o parágrafo segundo diz:
§ 2º Sãodefesos os atos que não trazem ao proprietário
qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela
intenção de prejudicar outrem.
A segunda parte deste parágrafo tão importante acabou com o parágrafo. Ele trata do
chamado abuso do direito de propriedade. Vimos na aula de responsabilidade civil que quando o
código definiu abuso de direito como regra geral (art.187), o fez objetivamente. Eu falei isso
aqui. Na Parte Geral, o abuso de direito é tratado objetivamente porque à luz do art. 187 para se
configurar abuso de direito não é preciso se provar a intenção que teve o seu titular de prejudicar
outrem. O elemento subjetivo não foi acatado no art. 187. Vem esse parágrafo segundo, que trata
do abuso de direito mais possível de acontecer, que é o de propriedade, e o legislador dá um
passo para trás, dizendo: são defesos os atos abusivos ou emulativos (é a mesma coisa) que não
tragam ao proprietário qualquer comodidade e que sejam animados com a intenção de prejudicar.
Quer dizer, para que eu possa entrar no juizado contra o meu vizinho de cima que anda pela casa
como um centauro cavalgando de tamanco, que ele faz festas até tarde, eu vou ter que provar que
ele teve a intenção de me prejudicar? Isso é um retrocesso. Não poderia o legislador, logo para o
direito de propriedade, ter exigido a intenção de prejudicar para configurar o chamado ato
emulativo ou abusivo.
Daniel Boulos, um dos maiores especialistas do País sobre o tema, diz que nós devemos
interpretar esse parágrafo de acordo com o art. 187 e que esse erro cometido pelo legislador foi
decorrente de uma referencia equivocada do Código da Itália (art. 833) e que esse parágrafo
acaba dando um passo para trás.
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“Comparando o § 2º, do art. 1.228 e o art. 187, da Parte Geral, concluímos ter havido
um retrocesso na medida em que o legislador, ao cuidar do abuso da propriedade (ato
emulativo), exigiu a prova da intenção de prejudicar outrem.”
Falando como juiz, se eu for julgar uma causa em que há uma situação em que o
proprietário se diz vítima do exercício abusivo da propriedade do seu vizinho, na minha ótica,
não será necessária a prova da intenção porque para mim é uma incongruência, de maneira que
deveria prevalecer o art. 187, do código que, ao tratar do abuso de direito em geral, não exigiu a
intenção. Na verdade, o que houve foi um equívoco do legislador brasileiro que se valeu de uma
posição do direito italiano que já estava superada. Não tem nada pior do que chegar em casa e ter
um vizinho que lhe incomoda. Imagine você ter que provar que ele cometeu um ato abusivo,
tendo que demonstrar a intenção que ele teve em prejudicar você. É uma prova quase impossível
de ser feita.
Os demais parágrafos trataremos quando estudarmos usucapião.
Percebam que estamos tratando do direito de vizinhança. Não estou cuidando das
limitações administrativas sobre a coisa. Esse é um tema tratado pela Marinela.
3.1. Conceito
“Trata-se do conjunto de regras que disciplina a convivência harmônica entre vizinhos.”
Esse direito de vizinhança decorre da lei. Não importa quem seja o dono do imóvel. .aqui,
há uma certa característica de obrigação propter rem porque quem for titular do imóvel, terá que
respeitar o direito de vizinhança. O elemento teleológico do direito de vizinhança é a harmonia
entre os vizinhos. São direitos e obrigações que decorrem diretamente da lei. São vários os
direitos de vizinhança. Há dezenas de artigos no Código Civil e vamos aprofundar os mais
possíveis e complexos para cair em concurso público.
“Trataremos em sala de aula das figuras mais polêmicas constando no material de apoio
referência às demais.”
São várias figuras: uso normal da propriedade, árvores limítrofes, passagem forçada (isso
cai feito água), águas, limites, direito de tapagem (cerca-viva), direito de construir (isso cai feito
água). Vamos tratar dos três mais importantes
3.2. Uso Normal da Propriedade
É o primeiro direito de vizinhança que vamos estudar.
Conceito: “O uso normal da propriedade, nos termos do art. 1.277, o direito de
propriedade deve ser exercido segundo uma função social, de maneira a não prejudicar o
vizinho.”
São poucos artigos aqui. Eu elegi dois para analisar.
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem
o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança,
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ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela
utilização de propriedade vizinha.
Se você sofre um dano individual porque seu vizinho está prejudicando a sua saúde, o seu
sossego, a sua segurança, você pode adotar medidas judiciais preventivas ou repressivas. E se
esse dano atinge mais de uma pessoa, em tese, pode caber representação junto ao MP.
Questão delicada é o volume do som porque, além de constituir uma limitação
administrativa, é também regra de vizinhança.
OBS.: “Para efeito de aferição do uso da propriedade, abandonada a teoria da
pré-ocupação, devem prevalecer aspectos de localização, segundo o zoneamento urbano (§
único, do art. 1.277).”
Caso famoso de Salvador de um clube e um hospital que ficam frente a frente. O clube
fica na frente do hospital. Ensaios do Chiclete Com Banana são feitos ali. Isso impede ou não
impede o uso normal da propriedade? Prevalece quem construiu primeiro? Quem defende isso é
a teoria da pré-ocupação. Mas essa teoria foi abandonada. Para dizer que o uso da propriedade
está sendo feito de forma normal, você analisa o zoneamento urbano, a natureza (bairro
residencial ou não residencial, por exemplo). Para dizer se o uso é normal ou não é preciso
observar o zoneamento urbano:
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências
considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio,
atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os
limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Questão especial de concurso: “O que é ação de dano infecto?” Dano infecto é o dano
iminente. Nunca esqueça isso. A ideia é de dano iminente. Com essa ação, você tenta se
resguardar de um dano iminente. Esta ação visa a resguardar o proprietário de uma probabilidade
de dano nos termos do art. 1280:
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do
dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando
ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano
iminente.
Na ação que eu peço que ele me dê uma garantia porque o prédio dele vai ruir e danificar
o meu, visando ao resguardo de um dano iminente é chamada de ação de dano infecto.
3.3. Direito de PASSAGEM FORÇADA
Conceito: “A passagem forçada, direito de vizinhança, é concedida ao dono de prédio
encravado para reclamar do vizinho que lhe dê acesso à via pública, nascente ou porto mediante
indenização (art. 1.285)”
É bom frisar que é direito de vizinhança porque tem muito aluno que não entende assim:
“Pablito, passagem forçada é a mesma coisa que servidão, não é?” NÃO! Servidão é direito
real na coisa alheia. Passagem forçada é direito de vizinhança. Servidão você constitui, passagem
forçada nasce da lei! “Ah, mas eu posso ter uma servidão de passagem que se presta ao mesmo
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serviço.” Tudo bem, mas não diga que são a mesma coisa. Direito de vizinhança decorre
diretamente da lei, a servidão é constituída, ou por contrato ou por usucapião...
Imagina que você tenha o imóvel A encravado entre o imóvel B, C, e D. A lei, como
direito de vizinhança dá ao proprietário do imóvel encravado o direito de exigir do proprietário
vizinho, que o acesso é mais fácil, o direito de passar pelo seu imóvel, mediante pagamento de
indenização.
Embora servidão não integre nossa grade, uma outra diferença é que a servidão não
pressupõe que o imóvel esteja encravado. A passagem forçada parte da idéia geral de que o
imóvel está preso, sem saída. É outra diferença. Esse proprietário A tem o direito de reclamaro
direito de seu vizinho B, passagem mediante indenização.
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou
porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a
lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e
facilmente se prestar à passagem.
Nesse caso, se o imóvel que mais facilmente se presta a passagem é o B, é ele que cederá
passagem mediante indenização.
OBS.: “Em caso de alienação, nos termos dos parágrafos 2º e 3º, do art. 1.285, o
adquirente (responsável pelo encravamento) deverá ceder a passagem.”
Facílimo. Imagine que o proprietário A, por vender parte de seu imóvel a D, ficou preso
entre B, C e D. Quem vai dar passagem? No caso de ele ter ficado preso por ter vendido parte do
imóvel dele, é o comprador que dá passagem. Mesmo se a passagem for mais rápida por B, não
interessa. Nesse caso, por força da lei, quem dá passagem é D, comprador. A colocação que vem
agora é a mais importante:
“Se a passagem existente é inadequada, inóspita, ou de difícil trânsito, na perspectiva da
função social, é reconhecido o direito de passagem forçada (Enunciado 88, da I Jornada).”
Não sei se todos concordam, mas a doutrina é firme quanto a isso. Se a passagem existe,
mas é ruim, eu tenho direito de pedir passagem forçada ao meu vizinho porque a passagem que
há não me permite escoar a minha produção.
Enunciado 88 da I Jornada – Art. 1.285: O direito de passagem
forçada, previsto no art. 1.285 do CC, também é garantido nos casos em que o
acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas, inclusive, as
necessidades de exploração econômica.
Carvalho Santos, já dizia, considera-se encravado também quando a saída é insegura ou
impraticável. Se o acesso é, pois, inadequado, você tem o direito de passagem forçada.
3.4. Direito de CONSTRUIR
É o direito que mais causa litígios. Aqui no direito de construir, não há muito de teoria.
Ele vem regulado a partir do art. 1.299. Ler todos os artigos é impossível. Eu fiz uma seleção. Eu
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tenho só duas aulas de reais. Mas o Código Civil é a matriz. Você estuda do código para o livro e
não vice-versa.
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe
aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje
águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda,
a menos de metro e meio do terreno vizinho.
Todo mundo sabe que não se pode abrir janela, sacada, terraço a menos de 1,5m da linha
divisória do terreno vizinho. Essa é a regra geral em termos de distância para que você não viole
a privacidade do seu vizinho.
“Na zona rural, não se pode edificar a menos de 3m do terreno vizinho.”
“Janelas com vidros opacos, desde que, preservem a privacidade do vizinho, podem ser
abertas a menos de 1,5m (Súmula 120, do STF).”
STF Súmula nº 120 - 13/12/1963 - Súmula da Jurisprudência
Predominante do Supremo Tribunal Federal - Anexo ao Regimento Interno.
Edição: Imprensa Nacional, 1964, p. 73. Parede de Tijolos de Vidro
Translúcido - Limites entre Prédios – Servidão Parede de tijolos de vidro
translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não
importando servidão sobre ele.
Regra geral proíbe abrir janela, eirado, varanda a menos de 1,5m. Janelas normais, que
abrem e fecham, não podem ser abertas. E as aberturas para luz e ar? Basculante, por exemplo.
Quem responde isso é o parágrafo segundo:
§ 2º As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou
ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de
comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Se você for construir aberturinhas para luz e ar, bem pequenas e estiverem a dois metros
do solo, podem ser abertas a menos de 1,5m. Em regra, é possível. E o que dizer da janela (ou
sacada) que nos dá visão oblíqua? Pode ser aberta a menos de 1,5m? O que a lei proíbe é que
você abra a janela a pouca distância se a janela tiver visão total. E se tiver visão oblíqua, como
uma janela aberta no telhado (clarabóia que fica no teto)? Se a janela não vai dar visão total, mas
vai dar uma visão indireta, mesmo assim pode ser que atente contra a privacidade. Havia uma
súmula do STF sobre esse tema. Eu lamento que essa súmula foi derrubada.
“A Súmula 414, do STF, corretamente, proibia também abertura que conferisse visão
oblíqua.”
STF Súmula nº 414 - DJ de 8/7/1964, p. 2238. Distinção entre Visão
Direta e Oblíqua na Proibição de Abrir Janela e Fazer Terraço, Eirado, ou
Varanda - Limites entre Prédios - Não se distingue a visão direta da oblíqua na
proibição de abrir janela, ou fazer terraço, eirado, ou varanda, a menos de
metro e meio do prédio de outrem.
“O parágrafo 1º, do art. 1.301 derrubou a súmula, admitindo a abertura desde que
respeitado o limite de 75cm.” Como não é uma janela não é frontal, assim o legislador entendeu:
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§ 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como
as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco
centímetros.
Conclusão, se respeitar essa distância, pode abrir a janela com visão oblíqua.
E se eu perceber que o meu vizinho está realizando uma obra que me é prejudicial? Qual
a ação que uso para impedir que ele prossiga? Ação de nunciação de obra nova.
“Se a obra já foi concluída, o proprietário prejudicado deve ajuizar ação demolitória no
prazo decadencial de ano e dia nos termos do art. 1.302.”
Durante a realização da obra, você pode embargar. Uma vez concluída:
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após
a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço
ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por
sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente,
nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com
prejuízo para o prédio vizinho.
Se você perde o prazo, você se ferrou. Vai ter que respeitar as regras para construir, de
qualquer maneira.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas
para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho
poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro,
ainda que lhes vede a claridade.
Não deixem de ler os demais artigos.
4. MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
Quais são os modos pelos quais você adquire a propriedade imobiliária. Sobre a
propriedade mobiliária, eu fiz uma apostila para você no material de apoio.
Fundamentalmente, são modos de aquisição da propriedade:
✔ USUCAPIÃO
✔ ACESSÃO
✔ REGISTRO
Usucapião será visto na próxima aula. Registro, é tema que integra a grade de Registro
Público aqui do curso. De qualquer maneira, quero fazer algumas considerações, apesar de não
ser tema nosso.
4.1. O REGISTRO IMOBILÁRIO
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“O registro imobiliário é modo de adquirir propriedade firmando, como regra,
presunção relativa de veracidade, nos termos do art. 1.245.”
Conhece o velho ditado: “quem não registra não é dono.” Isso é verdade. Na Alemanha, o
registro público tem presunção absoluta de veracidade. Aqui no Brasil não funciona assim. Se eu
vendo meu apartamento a você, vamos ao tabelionato, lavramos uma escritura de compra e
venda definitiva. Você é dono? Não, porque você não está na França onde o contrato já opera
efeitos reais. No Brasil, não. Para que você seja dono (propriedade imobiliária), não basta o
título. Tem que haver o registro no cartório de imóveis. Nos meus dez anos de magistratura, em
mais de 90 por cento das vezes, o advogado diz: “A escritura está aqui. Meu cliente é dono.” Eu
pego a escritura e viro para ver o verso dela, esperandover ali o carimbo dizendo: “Registrado
no tal ofício do cartório de imóveis”. Aí você é dono. Não basta registrar em títulos e
documentos. Para efeito de transferência de propriedade imobiliária, nos seguimos o chamado
sistema romano, em que não basta o título. Tem que ter o registro no RGI.
Por que, então, a presunção constante do registro de imóveis é relativa? Eu disse que ela
em regra é relativa porque meu apartamento pode constar em uma escritura púbica registrada no
RGI em meu nome. Amanhã, Isabel resolve propor uma reivindicatória provando que é a dona.
Daí, ela pode desconstituir o registro. A presunção, pois, é relativa (até prova em contrário). Isso
está muito claro no art. 1.245:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o
registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Nunca se esqueçam: Registro é forma de aquisição de propriedade, desde que o registro
seja feito no cartório de imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o
alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Claro. A regra é: “quem não registra, não é dono.”
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria,
a decretação de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do
imóvel.
A presunção constante do registro imobiliário é, em regra, relativa porque admite prova
em contrário.
OBS.: “Existe um registro imobiliário que, desde que constituído de forma regular, firma
presunção absoluta de propriedade: é o denominado Registro Torrens, restrito a imóveis rurais
(ver arts. 277 a 288, da Lei de Registros Públicos).”
Art. 277. Requerida a inscrição de imóvel rural no Registro Torrens, o oficial protocolará e
autuará o requerimento e documentos que o instruirem e verificará se o pedido se acha em termos
de ser despachado.
Art. 278. O requerimento será instruído com: I - os documentos comprobatórios do
domínio do requerente; II - a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua
propriedade; III - o memorial de que constem os encargos do imóvel os nomes dos ocupantes,
confrontantes, quaisquer interessados, e a indicação das respectivas residências; IV - a planta do
imóvel, cuja escala poderá variar entre os limites: 1:500 m (1-500) e 1:5.000 m (1-5.000).
§ 1º O levantamento da planta obedecerá às seguintes regras:
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a) empregar-se-ão goniômetros ou outros instrumentos de maior precisão;
b) a planta será orientada segundo o mediano do lugar, determinada a declinação
magnética;
c) fixação dos pontos de referência necessários a verificações ulteriores e de marcos
especiais, ligados a pontos certos e estáveis nas sedes das propriedades, de maneira que a planta
possa incorporar-se à carta geral cadastral.
§ 2º Às plantas serão anexadas o memorial e as cadernetas das operações de campo,
autenticadas pelo agrimensor.
 
Art. 279. O imóvel sujeito a hipoteca ou ônus real não será admitido a registro sem
consentimento expresso do credor hipotecário ou da pessoa em favor de quem se tenha instituído
o ônus.
Art. 280. Se o oficial considerar irregular o pedido ou a documentação, poderá conceder o prazo
de trinta (30) dias para que o interessado os regularize. Se o requerente não estiver de acordo
com a exigência do oficial, este suscitará dúvida.
Art. 281. Se o oficial considerar em termos o pedido, remetê-lo-á a juízo para ser
despachado.
 
Art. 282. O Juiz, distribuído o pedido a um dos cartórios judiciais, se entender que os
documentos justificam a propriedade do requerente, mandará expedir edital que será afixado no
lugar de costume e publicado uma vez no órgão oficial do Estado e 3 (três) vezes na imprensa
local, se houver, marcando prazo não menor de 2 (dois) meses, nem maior de 4 (quatro) meses
para que se ofereça oposição.
 
Art. 283. O Juiz ordenará, de ofício ou a requerimento da parte, que, à custa do
peticionário, se notifiquem do requerimento as pessoas nele indicadas. (Alterado pela
L-006.216-1974)
 
Art. 284. Em qualquer hipótese, será ouvido o órgão do Ministério Público, que poderá
impugnar o registro por falta de prova completa do domínio ou preterição de outra formalidade
legal.
 
Art. 285. Feita a publicação do edital, a pessoa que se julgar com direito sobre o
imóvel, no todo ou em parte, poderá contestar o pedido no prazo de 15 (quinze) dias.
§ 1º A contestação mencionará o nome e a residência do réu, fará a descrição exata do
imóvel e indicará os direitos reclamados e os títulos em que se fundarem.
§ 2º Se não houver contestação, e se o Ministério Público não impugnar o pedido, o Juiz
ordenará que se inscreva o imóvel, que ficará, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens.
 
Art. 286. Se houver contestação ou impugnação, o procedimento será ordinário,
cancelando-se, mediante mandado, a prenotação.
 
Art. 287. Da sentença que deferir, ou não, o pedido, cabe o recurso de apelação, com
ambos os efeitos.
 
Art. 288. Transitada em julgado a sentença que deferir o pedido, o oficial inscreverá,
na matrícula, o julgado que determinou a submissão do imóvel aos efeitos do Registro Torrens,
arquivando em cartório a documentação autuada.
O Torrens é complicadíssimo, que exige uma série de documentos e quando é feito de
forma regular, firma presunção absoluta de propriedade da propriedade rural. É adotado na
Austrália e em parte dos EUA. No Brasil, não é usual. Eu coloquei na apostila textos de doutrina
sobre o registro.
4.2. A ACESSÃO
A acessão também é uma forma de aquisição de propriedade imobiliária.
“A acessão opera a união física de uma coisa à outra, aumentando o volume do bem
principal.”
Ela se dá quando o bem principal aumenta de volume por conta da aderência de uma
coisa acessória. E a acessão, que é modo de adquirir propriedade imobiliária, está regulada no
art. 1.248:
Art. 1.248. A acessão pode dar-se:
I - por formação de ilhas;
II - por aluvião;
III - por avulsão;
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IV - por abandono de álveo;
V - por plantações ou construções.
A acessão pode ser:
✔ NATURAL (formação de ilhas, álveo abandonado, aluvião e avulsão)
✔ ARTIFICIAL (plantações e construções)
Percebam que todas essas formas de acessão, aumentam o volume da coisa principal, por
isso são modos de aquisição.
a) Formas de Acessão NATURAL
FORMAÇÃO DE ILHAS (ART. 1.249)
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns
ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros,
observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se
acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de
ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que
dividir o álveo em duas partes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das
margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos
fronteiros desse mesmo lado;
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo
braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos
à custa dos quais se constituíram.
Inciso I - O raciocínio é simples. Há um rio. De um lado o proprietário A e do outro o
proprietário B. Se uma linha se formar no meio do rio, considerando a linha que corta o rio ao
meio (rio particular, óbvio), pertencerá, metade ao proprietário A e metade ao proprietário B.
Inciso II – Neste caso, considerando os proprietário B e C, a ilha apareceu na metade
correspondente ao imóvel de C. Toda a ilha pertencerá a ele. É o que diz esse inciso. Pertencerá a
ele porque a ilha nasceu no lado correspondente ao imóvel dele.
Inciso III – Aqui, ao proprietário C e D. Um em cada margem. Se a ilha nasceu de um
braço do rio que invadiu a propriedade de D, essa ilha pertence a ele. O rio fez um braço no
imóvel D fazendo surgir uma ilha. D é proprietário dessa ilha que se formou. Lógico.
ÁLVEO ABANDONADO (ART. 1.252)
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos
proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham
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indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo
curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o
meio do álveo.
É o leito do rio que seca. Imagine duas fazendas. Divisando as duas, há um pequeno rio
que secou. A propriedade de A avança até o meio do rio e a propriedade de B avança até o meio
do rio.
ALUVIÃO (ART. 1.250)
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e
imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das
margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem
aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
É forma de aquisição que se dá de forma lenta, vagarosa. Imagine que o rio traz para a
margem do proprietário detrito, pedaços de terra, de forma que a margem da fazenda vai
aumentando por aluvião. E o que seria aluvião imprópria?
OBS.: “A denominada aluvião imprópria decorre da retração de águas dormentes, a
exemplo de uma lagoa que começa a secar.”
Há uma lagoa entre o proprietário A e o proprietário B. Com o aquecimento global, essa
lagoa está secando, está tendo seu volume de água reduzido. O que acontece com a margem da
propriedade de A? Vai aumentando. E o que acontece com a margem da propriedade de B?
Também aumenta. Eles estão adquirindo propriedade por meio da retração da água dormente. É a
chamada aluvião imprópria. A única diferença entre lago e lagoa é o tamanho.
AVULSÃO (ART. 1.251)
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção
de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste
adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do
primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver
reclamado.
Diferentemente da aluvião, que é lenta, a avulsão é violenta.
“A avulsão se dá quando uma força natural destaca uma porção de terra de um imóvel
agregando-a a outro.”
Uma enxurrada retirou parte da propriedade de A. Esse pedaço de terra foi boiando pelo
rio e se agregou à propriedade de B, que ficava mais abaixo. B ganhou propriedade por avulsão.
O artigo 1.251 contém uma das coisas mais estranhas do Código, porque diz que a
propriedade dessa terra que se desgarrou por uma força natural violenta só será adquirida
mediante indenização. A lei dá direito ao proprietário que teve a terra desgarrada de reclamar
indenização em um ano. Agora, olha o que diz o parágrafo único:
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Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de
indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra
deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.
Então, se eu disser que não vou indenizar, esse proprietário que perdeu a terra pode
leva-la de volta. Se o proprietário que se beneficiou não quiser indenizar, tem de permitir que o
que perdeu pegue a terra de volta. Pegue a terra de volta? Sabe lá Deus como!
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