1 Introdução à administração imobiliária conceito e finalidade

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Transações imobiliárias
Introdução à administração imobiliária: conceito
e finalidade
Administração de imóveis
A administração de imóveis, de modo geral, pode ser executada por corretor de
imóveis autônomo ou através de empresas imobiliárias, ambos devidamente
credenciados junto ao CRECI da região de atuação.
A Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, dispõe que:
Compete ao Corretor de Imóveis exercer a
intermediação na compra, venda, permuta e
locação de imóveis, podendo, ainda, opinar
quanto à comercialização imobiliária.
No mercado imobiliário temos duas formas de administração de imóveis:
administração da locação de imóveis urbanos e rurais e a administração de
condomínios edilícios.
Administração da locação de imóveis
A locação de imóveis apresenta determinações legais específicas, que
demandam conhecimento técnico a respeito do tema. Diante disso, cada vez mais
proprietários confiam seu patrimônio a administradores de imóveis.
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Imagine, você, como corretor de imóveis, em uma situação em que deverá locar
um imóvel para um cliente (observando todas precauções para comprovar que ele é o
proprietário).
Ele confiou a você um bem para a locação, então é necessário que você tenha
alguns cuidados com esse imóvel.
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Primeiramente, uma vistoria prévia para ver se o imóvel está em condições de
moradia, se não tem vícios ocultos, como vazamentos ou telhas quebradas, que
inviabilizem a moradia e consequentemente a transação, inclusive é indicado
fotografar toda a parte interna do imóvel, para registro da situação dele.
Depois, a verificação da documentação de quem irá locar é necessária para
confirmação se a pessoa é idônea, ou seja, se não tem restrição de crédito.
Após uma vistoria, em conjunto, para que sejam apontados e constatados
possíveis problemas, e as dúvidas sejam respondidas, é feito o contrato de locação,
com todas as anotações feitas durante a vistoria, com a definição dos prazos (tempo
de locação) e com os valores do aluguel e possíveis acertos em contrato. Quando
algum problema for detectado no imóvel, como uma janela quebrada, o reparo pode
ser acertado a partir do desconto no valor do aluguel para que o locatário fique
satisfeito.
No final do prazo de um contrato de locação, o locatário entrega o imóvel,
exatamente nas condições em que alugou do proprietário, por intermédio do corretor,
com todas as anotações feitas.
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A locação de imóveis urbanos, com algumas
exceções, é regida pela lei do inquilinato – Lei
8.245/91 - uma legislação moderna, na qual o
legislador deixa para as partes a livre decisão de
escolha sobre a melhor forma de pactuar.
No entanto, em algumas situações, as partes estarão sujeitas à intervenção
estatal que determinará: o modo e a condição de desfazimento da relação, os limites
de reajustes e os prazos de renovação, fazendo-se necessário o conhecimento
apurado do profissional corretor de imóveis para orientar com relação às melhores
decisões a serem adotadas pelas partes contratantes.
A relação locatícia, articulada diretamente entre locador e locatário, corre o risco
de maior exposição daquele às exigências deste, porque a proximidade pode
gerar certo grau de intimidade, o que não é interessante, misturando, muitas
vezes, questões econômicas com pessoais.
Uma relação de proximidade entre as duas partes, sem o intermédio do corretor
de imóveis pode ser muito complicada. No início, quem vai locar (no caso, o locatário)
pode fazer exigências ao locador de forma a pressioná-lo para que ele ceda em
algumas questões.
Geralmente, os problemas que acontecem são referentes aos valores e reajustes
do aluguel. Os valores são acertados no início, mas quando o tempo passa, as partes
podem não concordar sobre o reajuste, gerando estresse e outros problemas ao
proprietário. Por isso, a preferência por um corretor de imóveis, para garantir
tranquilidade aos processos.
A contratação da administração deverá ser feita por meio de contrato próprio,
estabelecendo os princípios norteadores da relação entre o proprietário do bem e o
profissional corretor.
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No caso de imóveis não residenciais, será necessário verificar, além das
condições físicas do bem, a situação junto ao agente municipal, para emissão de
alvará ao locatário, bem como Plano de Prevenção Contra Incêndios (PPCI).
Ressaltamos que não é obrigação do administrador conhecer detalhes técnicos,
pois isto compete aos profissionais da engenharia, mas tendo conhecimento sobre
alguma questão técnica, deve imediatamente comunicar ao locador.
A prestação de contas dos recebimentos e pagamentos deverá ser feita,
mensalmente, pelo administrador ao proprietário do imóvel ou sempre que ele assim
solicitar.
O administrador de imóveis tem por obrigação conhecer o imóvel administrado e
sua situação jurídica, analisando a documentação pertinente, bem como o estado de
conservação, realizando vistoria prévia e apontando as benfeitorias necessárias para
adequá-lo às condições de habitabilidade.
Segundo o que dispõe o Código de Defesa do Consumidor (CDC), o
administrador responderá por perdas e danos, que causar em sua administração,
sempre que ficar comprovada sua culpa, ou seja, deverão estar presentes um dos três
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O administrador de imóveis deverá gerir as contas da locação de forma
transparente, repassando, adequadamente e em tempo hábil, os valores devidos ao
locador; acompanhados de prestação de contas, assim como deve apontar, sempre
que aparente, os reparos a serem realizados para a boa locação.
O profissional faz jus ao recebimento de honorários, pelos serviços prestados de
administração e de intermediação, conforme estabelece a Lei nº 8.245, de 18 de
outubro, de 1991.
Art. 22. O locador é obrigado a: [...]VII -
pagar as taxas de administração imobiliária, se
houver, e de intermediações, nestas
compreendidas as despesas necessárias à
aferição da idoneidade do pretendente ou de seu
fiador;[...]
Os valores dos honorários está definido pela tabela de honorários de acordo com
cada Estado, estabelecida pelos Sindicatos de Corretores de Imóveis e devidamente
homologadas pelos CRECI’s de cada região.
Administração de condomínios
elementos: imprudência, imperícia ou negligência na prestação do serviço.
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A terceirização da gestão do condomínio é
frequente.
Os condôminos raramente se dispõem a interferir nas tarefas burocráticas do
condomínio, certamente por desejarem não se incomodar com mais uma atribuição
dentro do convívio condominial. O comum é a contratação de uma empresa imobiliária,
especializada na administração de condomínios, que se responsabilize por toda a
gestão. Tratando-se de uma pessoa jurídica que presta serviço de administração
imobiliária, ela assume a responsabilidade de administrar o condomínio.
Muitas vezes, é indicada pelo síndico e aprovada em assembleia pelos
condôminos. Há possibilidade ainda que essa empresa seja síndica do condomínio.
Neste caso o prazo para a duração do contrato não poderá ser superior a dois anos,
devendo ser renovado a cada novo período de mandato.
De uma maneira geral, a empresa de administração de condomínios se divide
basicamente em dois processos:
Serviço de atendimento ao cliente
É o processo que recebe as demandas e devolve as soluções para o condomínio o
ondôminos. Atua pelo contato com o síndico e até mesmo com os moradores. O serviç
e atendimento ao cliente pode ser realizado no próprio condomínio ou no escritório d
mpresa administradora.
Produção dos serviços
É o processo responsável pelo apoio administrativo, realizado pelo gerente d
mpreendimento ou até pelos prestadores de serviços terceirizados. Compreende o
erviços de emissão de boletos de cobrança, elaboração derelatórios, assessor
nanceira, representação do condomínio perante instituições, entre outras demandas.
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A administradora, que é a empresa imobiliária, por meio de um contrato firmado e
aprovado com o condomínio, que pode ser residencial, comercial ou industrial,
prestará os serviços administrativos, contábeis, auditoria, jurídicos, gestão de conflitos,
entre outros. Também ficará responsável pela constituição do condomínio, com a
organização das assembleias, registro das atas, elaboração de previsão orçamentária,
cobrança de valores mensais dos condôminos, prestará assessoria para a
manutenção, como reformas e serviços em geral, realização de relatórios de
inadimplentes, controle de vencimentos de apólices de seguros e suas renovações,
entre outras demandas.
A empresa administradora é obrigada a acatar as deliberações e a prestar
contas aos condôminos, geralmente, e de preferência, mensalmente,
apresentando, se solicitado, o demonstrativo de receitas e despesas de cada
unidade do condomínio, sendo responsável também pela representação do
condomínio, perante órgãos da administração pública e outras instituições.
O condomínio, ao contratar uma empresa especializada para a realização dos
serviços, desfruta de alguns benefícios, entre eles: serviços mais adequados às
necessidades dos moradores, empregados mais qualificados, menor nível de
inadimplência, baixo risco de penalizações legais como ações trabalhistas,
equipamentos com maior capacidade de utilização e menor gasto com manutenção.
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À empresa de administração contratada caberá a responsabilidade pela seleção e
contratação de pessoal, funcionários para o condomínio, devendo elaborar as folhas de
pagamento, atualizar as carteiras de trabalho e fazer o recolhimento de contribuições para o FGTS,
PIS, INSS e para os sindicatos. O pagamento de todas as despesas do condomínio também
poderá ser efetuado pela empresa administradora. Outra função da empresa é a de elaborar os
editais de convocação para as assembleias gerais ordinárias e extraordinárias, devendo ser
aprovados pelo síndico, caso este não seja a própria administradora.
A figura do síndico pode continuar a existir em paralelo, será dele a
responsabilidade por fazer uma aproximação entre o condomínio e a administradora.
Ainda sobre a temática da administração imobiliária, podemos nos deparar com a
figura do fiador, que é aquela pessoa que responde por outro, que se obriga a realizar
um pagamento ou cumprimento de uma obrigação de outra pessoa. O fiador de
aluguel, por exemplo, é aquela pessoa que cede garantias ao contrato de aluguel. O
fiador, que é a pessoa que se responsabiliza pelo locatário, assina o contrato e se diz
apoiador do negócio. Caso o inquilino não pague, a dívida deverá ser quitada pelo
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fiador. Por isso essa figura é tão solicitada nos contratos, pois é a garantia dos valores
da locação, inclusive o imóvel do fiador responde se for necessário; essa situação
acontece quando o locatário deixe de pagar os alugueis, o condomínio e o Imposto
Predial e Territorial Urbano (IPTU).
O artigo 39 da lei do Inquilinato (Lei
8.245/91) nos diz que: (...) qualquer das garantias
da locação se estende até a efetiva devolução do
imóvel, salvo disposição contratual em contrário.
Mas o que isso quer dizer?
Significa que o fiador é responsável pela segurança financeira da locação até o
final desta, ou seja, até a entrega das chaves. Isso quer dizer que o fiador não pode
deixar de responder pela sua obrigação de fiador.
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Pelo Código Civil, o Art. 835 diz que “o fiador
poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado
sem limitação de tempo, sempre que lhe convier,
ficando obrigado por todos os efeitos da fiança,
durante sessenta dias após a notificação do
credor."
Segundo o Código, basta ao fiador notificar o credor sua intenção em exonerar-
se da fiança e esperar pelo prazo de 60 dias.
Ainda há muita discussão jurisprudencial acerca do tema, visto que existe o
entendimento de que a Lei do Inquilinato prevalece sobre o Código Civil, quando este,
no Art. 2036, determina que a locação de prédios urbanos é regida pela Lei do
Inquilinato. Por outro lado, outra doutrina assegura que a fiança é regida pelo Código
Civil, e não pela Lei do Inquilinato, isso porque a lei especial se refere ao Código Civil,
quando tratada no capítulo da fiança.
O corretor de imóveis deve conhecer todas essas circunstâncias, devendo
sempre pesquisar qual é o entendimento do Poder Judiciário (Tribunal de
Justiça) da sua área de atuação. Como a legislação não é clara ao determinar
certos aspectos, vários podem ser os entendimentos nos tribunais de cada
região do país.
A administração imobiliária é mais um nicho de mercado e uma boa possibilidade
de remuneração ao profissional da área de transações imobiliárias. Ao constituir uma
empresa administradora de condomínios, pode agregar valor a uma marca que será o
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nome da empresa, pois isso aumenta a segurança para quem contrata o serviço. O
corretor ao desempenhar um bom trabalho será reconhecido no mercado e pode suprir
a falta de empresas inovadoras nesta área, além de aumentar a sua atuação, o que
deixará sua marca ainda mais forte.