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1. Conceitue Incorporação Imobiliária e qual a sua fundamentação legal; 
A Incorporação Imobiliária é um conjunto de trabalhos ou atividades com o foco em construir 
um edifício, ou vários edifícios, voltados para a alienação. Logo o incorporador vende o projeto 
e os inquilinos passam a ser os investidores. O fundamento legal para isso se encontra na própria 
lei de incorporação imobiliária (Lei Nº 4.591 de 1964). Na lei de incorporação imobiliária, logo 
em seu artigo 28, nos diz que a incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de 
promover e realizar a construção, para a alienação total ou parcial. A extinção dos contratos é 
tratada nos artigos 472 á 481 do Código Civil. Tais dispositivos não esgotam todas as 
possibilidades de extinção dos contratos, que também podem ocorrer por força de invalidade, 
ou, ainda, pela impossibilidade de em razão de caso fortuito e força maior, temas regulados em 
diversos capítulos do Código Civil. Os artigos 472 e 473 do Código Civil disciplinam as duas 
hipóteses de resilição, fundadas na vontade de ambas as partes ou, ao menos, de uma das partes 
do contrato. O distrato é a resilição bilateral (artigo 472 do Código Civil). Há também a resilição 
unilateral, mediante denúncia de uma das partes (artigo 473 do Código Civil). Já os artigos 474 
e seguintes regulam as hipóteses de resolução do contrato, fundadas no inadimplemento ou na 
onerosidade excessiva. A distinção fundamental entre a resilição e a resolução se encontra na 
causa da extinção do contrato, a primeira fundamentada na vontade e a segunda no 
inadimplemento ou na onerosidade excessiva. 
 
2. Conceitue condomínio e qual a sua fundamentação legal; 
De acordo Carlos Maximiliano, “Comunhão ocorre toda vez que pertencente uma coisa 
simultaneamente á duas ou mais pessoas em virtude de um direito real. Denomina-se 
condomínio, em geral, a comunhão da propriedade”. O fundamento legal para o condomínio 
encontra-se no próprio Código Civil, que disciplina e qualifica diversas modalidades de 
condomínio, como por exemplo, o condomínio geral, que pode ser voluntário (artigos 1314 e 
seguintes), necessário ou legal (artigos 1327 e seguintes) e o condomínio edilício ou em 
edificações (artigos 1331 e seguintes). Quanto a sua origem, o condomínio pode ser 
convencional, eventual ou legal. Quanto à forma, o condomínio pode ser pro diviso ou pro 
indiviso, transitório ou permanente. Quanto ao objeto, o condomínio pode ser universal (quando 
abrange todos os bens, inclusive os frutos e rendimentos), e singular que incide sobre coisa 
determinada, certa, como por exemplo, um muro divisório. Condomínio necessário ou legal é 
o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas, que se regula nos artigos 
1.297, 1.298 e 1.304 á 1.307 do Código Civil. 
 
3. Conceitue promitente comprador e quais são os seus direitos; 
O promitente comprador pode ser definido como aquele que adquire a coisa e seus direitos, e 
se compromete á pagar o valor ao vendedor o preço combinado. Os direitos do promitente 
comprador estão elencados no artigo 1.225 do Código Civil, que são os direitos reais. Os 
direitos reais, segundo Lafayette Rodrigues, é o que afeta a coisa direta e imediatamente e a 
segue em poder de quem quer que a detenha. São direitos reais; a propriedade, a superfície, as 
servidões, o usufruto, o uso, a habitação etc. Todos esses são direitos reais que abordam os 
direitos do promitente comprador. 
 
STJ, Recurso especial 1049370/60, Recurso Especial 2008/0085182-8 
Relator: Ministro Raul Araújo, Julgamento: 17/08/2017, Quarta Turma 
Publicação: 08/09/2017 
A hipótese trata de ação de adjudicação compulsória em favor de condomínio formado por 
adquirentes de apartamentos em um prédio que não foi concluído por conta da falência da 
incorporadora, de unidades não vendidas e de unidade prometida á venda a adquirente que não 
aderiu ao acordo para a conclusão do empreendimento. Em razão da declaração de falência, a 
incorporadora Encol S/A alegou que não possuía recursos financeiros para terminar a 
construção do edifício e a mesma também disse que teria fundos para restituir a quantia paga 
em dinheiro pelos condôminos. A corte entendeu que o condomínio ou os promitentes 
compradores não se sub-rogam nos direitos e deveres da incorporadora falida. Assim sendo, o 
Ministro relator, Raul Araújo, em seu julgamento, determinou que não houve irregularidades 
da parte da incorporadora, pelo fato de que a incorporadora não tinha recursos financeiros, logo 
entendeu que a mesma não teria condições de concluir o empreendimento e também não teria 
como fazer a devolução do dinheiro pago pelo promitente comprador. Por consequência, não 
foi acolhida a pretensão do promitente comprador, que não aderiu ao acordo para conclusão da 
obra de exigir do condomínio o cumprimento do contrato de promessa de compra e venda, 
originalmente firmado com a incorporadora. Em seguida a Quarta turma decidiu, por 
unanimidade, negar o provimento do recurso especial. 
 
Considerações Finais: 
Se essa ação ocorresse nos dias atuais, acredito que a decisão proferida pela Quarta Turma seria 
diferente. De acordo com a lei do condomínio (Lei Número 4.591/1964), os condôminos teriam 
direitos que notoriamente não ocorreram anteriormente na decisão do Superior Tribunal de 
Justiça. Pois com base na lei do condomínio, expressamente em seu artigo 31-D, os promitentes 
compradores teriam o direito de acompanhar o andamento das obras, ou seja, eles teriam o 
direito de estar no local das construções, acompanhando cada etapa do empreendimento, e no 
mesmo artigo diz que o proprietário (a incorporadora Encol) teria que dar satisfações aos 
compradores a cada três meses, satisfações estas como o estado em que a obra se encontra, o 
prazo para a conclusão e entrega da obra e etc. Vale lembrar que o direito de propriedade é o 
mais importante e o mais completo dos direitos reais, confere aos poderes do proprietário usar, 
gozar, dispor e usufruir da coisa. Quando todos esses requisitos encontram se reunidos em uma 
só pessoa, diz-se que ela é titular da propriedade plena. Entendo que a incorporadora teria a 
responsabilidade financeira, pois era a empresa responsável pelas construções. Os condôminos 
também teriam direitos ao acesso aos livros e aos contratos. Também vejo que não foi levado 
em consideração no julgado os direitos reais de gozo ou de fruição, que são os da superfície, 
usufruto, uso, habitação, da garantia, e o direito do promitente comprador do imóvel (artigo 
1225, II a VII do Código Civil). Diante disso, entendo que os condôminos poderiam ter uma 
segurança maior acerca de seus direitos como promitentes compradores para que não fossem 
prejudicados acerca da falida incorporadora, porém não tiveram seus direitos de usar, gozar, 
dispor e usufruir (e demais direitos reais) do condomínio, porque nem se quer houve a conclusão 
da obra e também nem tiveram a devolução do dinheiro investido e pago a incorporadora. Na 
decisão do acórdão, os promitentes compradores não foram protegidos e nem tiveram direito 
ao ressarcimento dos valores entregues de forma antecipada a incorporadora, pois tiveram seu 
pedido indeferido pela corte. Acredito que deveria ser levado em consideração os direitos 
elencados na lei do condomínio, também o direito de propriedade, que é um direito 
fundamental, entendendo que os demais direitos reais encontram nele sua essência, e também 
os demais direitos reais descritos no artigo 1.225 do Código Civil, pois os compradores não 
pleitearam se quer algum desses direitos. Logo, não tiveram todas as faculdades inerentes ao 
domínio, ou seja, não tiveram o direito absoluto no sentido de poder usar, gozar, dispor e 
usufruir da coisa da maneira em que planejavam.