Metodologias de avaliação

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Transações imobiliárias
Metodologias de avaliação
Para realizar uma avaliação imobiliária, antes de mais nada, é importante
conhecer as metodologias aplicáveis a cada tipo de imóvel e os procedimentos de
avaliação. As metodologias avaliatórias constantes na NBR 14.653, permitem avaliar
um imóvel mercadologicamente, portanto, seguiremos o que a norma indica. Neste
tópico de estudos, conheceremos os métodos que está norma aponta.
A escolha de um método de avaliação deve levar em consideração sua
adequação à finalidade da avaliação, à natureza do bem e à disponibilidade de
dados de mercado. Os métodos disponíveis para essas finalidades estão previstos
na NBR – 14.563:1 – Norma de avaliação de bens da ABNT – Parte 1. Dentre eles,
estudaremos os mais utilizados.
1. Métodos para identificar o valor de um bem:
a) Comparativo direto de dados de mercado 
 
b) Involutivo
 
c) Evolutivo
2. Métodos para identificar o custo de um bem:
a) Comparativo direto de custo e da quantificação de custo
Método comparativo direto de dados de mercado
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Esse método é definido por meio da comparação entre dados de mercado
relativos aos imóveis com características semelhantes ou assemelhadas ao imóvel
avaliado. É utilizado na busca de valor de mercado de apartamentos, casas, salas e
conjuntos comerciais, lojas, lotes, terrenos, prédios, galpões/depósitos/armazéns,
valor locatício (aluguel). Neste método identificamos o valor de mercado do bem
imóvel por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis que
fazem parte de nossa amostra de dados.
Método evolutivo
Esse método normalmente é utilizado para estimar o valor de mercado no caso
da impossibilidade de utilização do método comparativo, por exemplo, como em
residências de altíssimo padrão. Esse método é definido pelo somatório dos valores
do terreno e benfeitorias existentes sobre ele.
Valor do imóvel avaliando = valor do terreno + valor da benfeitoria
Imóvel avaliando = o imóvel que está sendo objeto da avaliação
Para cálculo do valor do imóvel, tomando por base os critérios do método
evolutivo, este será resultante da conjugação de fatores iniciando-se pelo valor do
terreno, considerado ainda o custo de reprodução das benfeitorias devidamente
depreciado e o fator de comercialização, ou seja:
VI = (VT + VB) + FC<
VI = valor do imóvel
VT = valor do terreno
VB ou VC = valor da benfeitoria ou valor da construção
FC = fator de comercialização
Veja um exemplo:
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Verificaremos o valor de mercado de um pavilhão industrial médio e novo,
construído em condomínio com outros três iguais. Não há área construída
condominial.
Dados:
Terreno: 80 m x 90 m (dimensão do terreno)
Área construída de cada pavilhão: 660 m2
Padrão simples: R$ 650,00/m2
Valor do m2 de terrenos semelhantes na região: R$ 480,00/m2
Aplicação do FC=10%
VI = (VT + VB) + FC
VT = 80 x 90 x 480 = 3.456.000,00 / 4 = 864.000,00
VB = 660 x 650 = 429.000,00
VI = (VT + VB) + FC
VI = (864.000,00 + 429.000,00) + 10% (129.300,00)
VI = (1.293.000,00) + (129.300,00)
VI =R$ 1.422.300,00
VI igual a (VT mais VB) mais FC
VT igual a 80 multiplicado por 90 multiplicado por 480 igual a 3.456.000,00
dividido por 4 igual a 864.000,00
VB igual a 660 multiplicado por 650 igual a 429.000,00
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VI igual a (VT mais VB) mais FC
VI igual a (864.000,00 mais 429.000,00) mais 10% (129.300,00)
VI igual a (1.293.000,00) mais (129.300,00)
VI igual a 1.422.300,00 reais
O valor de mercado de um pavilhão industrial médio e novo, construído em
condomínio com outros três iguais é de R$ 1.422.300,00.
Conforme enunciado, neste exemplo verificamos o valor de um pavilhão
industrial médio e novo, construído em condomínio com outros três iguais, ou seja,
ao total são 4 pavilhões neste terreno. Por este motivo é que no cálculo do Valor do
Terreno = VT dividimos o valor encontrado por 4.
Para calcularmos o Valor da Benfeitoria = VB, multiplicamos os valores
correspondentes a área construída de cada pavilhão pelo valor do metro quadrado
simples. Após chegarmos aos valores do VT e VB, podemos finalizar o cálculo do
Valor do Imóvel = VI, aplicando o Fator de Comercialização (FC).
Para a aplicação do método evolutivo, a norma ABNT 14653-2 ainda orienta
sobre outras técnicas operacionais, são elas:
a) O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de
mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo.
b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo
ou pelo método da quantificação de custo.
c) O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser
maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época
da avaliação.
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Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, no qual o
aproveitamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações deve analisar
a adequação das benfeitorias, ressaltar o subaproveitamento ou o super
aproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes.
Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado como
método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características peculiares
impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a
aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.
Método involutivo
Esse método é utilizado da mesma forma que o método evolutivo, baseando-se
em modelo de estudo de viabilidade, considerando o aproveitamento eficiente do
bem por meio da comparação com outros imóveis semelhantes ao avaliando. Esse
método é definido pelo estudo de viabilidade técnica e econômica de aproveitamento
do terreno ou de uma gleba urbanizável, mediante hipotético empreendimento
imobiliário compatível com as características do imóvel e com as condições do
mercado. Entendendo-se por gleba urbanizável a área que pode ser loteada e
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização deste produto.
Avaliação de terreno pelo método involutivo
VT = VGV - C - L
VT igual VGV menos C menos L
VT = Valor do terreno
VGV = Valor de venda do empreendimento (receita)
C = Custo da edificação do empreendimento (despesa)
L = Lucro
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Avaliação de gleba urbanizável pelo método involutivo
VG = VGV - Dd - Di - L ou VG = R - D - L
VG igual a VGV menos Dd menos Di menos L ou VG igual a R menos D menos L
VG = valor da gleba
VGV = Valor de venda do empreendimento (receita)
Dd = Despesa direta
Di = Despesa indireta
L = Lucro
Método comparativo de custo
Esse método é utilizado para a avaliação de custos de benfeitorias no qual
deveremos considerar uma amostra composta por benfeitorias semelhantes.
Entende-se por benfeitoria qualquer melhoramento, incorporado permanentemente
ao solo pelo homem, que não pode ser retirado, sem destruição, fratura ou danos.
Por exemplo, edificações em geral.
Embora este método não seja o mais utilizado, é possível utilizá-lo desde que
tenhamos informações sobre os custos das benfeitorias semelhantes a avalianda.
Método da quantificação do custo
Este método é utilizado exclusivamente quando há a necessidade de obtenção
do custo do imóvel avaliando por meio de orçamento sumário, detalhado ou pela
composição de outras iguais as que são objeto da avaliação ou equivalentes da
época da avaliação, devendo ser somado o valor estimado do terreno e observação
da comercialização. É utilizado em algumas situações de forma conjunta com o
método comparativo.
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Segundo Fiker (2005), por meio deste método, o custo das benfeitorias, no
estado de novo, é estimado pela reprodução dos custos de seus componentes, com
base em orçamentos ou a partir de um custo unitário básico, em função do nível de
fundamentação do trabalho avaliatório, devendoser justificados e quantificados os
efeitos do desgaste físico, se houver.
Escolhendo o melhor método
O mais utilizado por nós corretores de imóveis e o mais recomendado é o
método comparativo de dados do mercado. Por meio dele, é possível determinar o
valor do imóvel fazendo a comparação com outros de natureza e características
semelhantes, possibilitando a valoração do imóvel, levando-se em consideração as
flutuações do mercado imobiliário, frequentemente diferente das flutuações dos
outros ramos da economia.
Corretores de imóveis não têm amparo legal para avaliar pelo processo da
ponderação por inferência estatística. Em razão disto, usaremos a homogeneização.
A inferência estatística é utilizada por engenheiros e arquitetos.
Vejamos um exemplo de avaliação pelo método comparativo de dados de
mercado.
Baixe aqui o material em PDF (pdf/avaliacao_metodo_comparativo .pdf)
Depreciação
De acordo com a norma ABNT NBR 14653-1:2001, a depreciação é a perda de
valor de um bem, devido à modificação em seu estado ou qualidade, ocasionada por
decrepitude (desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu
envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção),
deterioração (desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção
inadequados), mutilação (retirada de sistemas ou componentes originais existentes)
e obsoletismo (superação tecnológica ou funcional).
https://senac.blackboard.com/bbcswebdav/pid-5942020-dt-content-rid-83289093_1/institution/Senac%20RS/TTI/UC07/conteudos/materiais/html5_mtdo_aval/pdf/avaliacao_metodo_comparativo%20.pdf
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Denominamos de depreciação de ordem física a que é decorrente do desgaste
nas partes constitutivas do bem, como avarias, decrepitude. A de ordem funcional
pode ser provocada, no caso de bens imóveis, por inadequação, superação ou
anulação.
A depreciação funcional no caso de imóveis pode ser provocada por:
Inadequação
Devido às falhas no projeto e/ou na execução, resultando na inadequação à
finalidade para o qual foi projetado. Exemplo: imóvel projetado de forma que para
acessar um dormitório necessita passar por dentro de outro dormitório.
Superação
É consequência do desenvolvimento de novas técnicas e novos materiais.
Exemplo: utilização de manilhas louças para banheiro e azulejos antigos, utilização
de manilhas cerâmicas para a execução de esgoto, construção de garagens com
dimensões adequadas aos veículos da época da construção, porém, atualmente não
são suficientes para abrigar os veículos de passeio mais vendidos.
Anulação
É o resultado da inadaptabilidade para outros fins, por exemplo, o caso de uma
edificação comercial que, por restrições de zoneamento, não pode funcionar no local
em que foi construído e não pode ser adaptado para servir de residência.
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Inadequação
Devido às falhas no projeto e/ou na execução, resultando na inadequação
à finalidade para o qual foi projetado. Exemplo: imóvel projetado de forma que
para acessar um dormitório necessita passar por dentro de outro dormitório.
Superação
É consequência do desenvolvimento de novas técnicas e novos materiais.
Exemplo: utilização de manilhas louças para banheiro e azulejos antigos,
utilização de manilhas cerâmicas para a execução de esgoto, construção de
garagens com dimensões adequadas aos veículos da época da construção,
porém, atualmente não são suficientes para abrigar os veículos de passeio mais
vendidos.
Anulação
É o resultado da inadaptabilidade para outros fins, por exemplo, o caso de
uma edificação comercial que, por restrições de zoneamento, não pode
funcionar no local em que foi construído e não pode ser adaptado para servir de
residência.
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Segundo Fiker (2005), a depreciação é fator importante na avaliação de
imóveis, pois, na classificação do padrão construtivo, leva-se em conta a época em
que foi construído. Para chegarmos ao valor do imóvel, será necessário fazer sua
depreciação em função de sua idade, do estado de conservação e da localização.
Poderemos depreciar a construção relacionando a sua idade real, geralmente
encontrada no “habite-se”, e a sua idade aparente caso não haja dados sobre a data
de sua construção. Para realizar uma avaliação, considerando a idade aparente,
necessitaremos utilizar o tino comercial do avaliador para determiná-la. Ou seja, o
próprio avaliador vistoria o imóvel e leva em consideração o estado geral da
construção.
Para a utilização da tabela utilizamos a primeira coluna (idade % de vida), da
seguinte maneira: (100% corresponde a 50 anos – 80% a 40 anos, ou seja, é
considerado como vida útil de uma edificação 50 anos), e dependendo do estado da
construção, conforme as letras, estabelecer o fator de depreciação.
Para fins de cálculo da depreciação imobiliária, utilizaremos o método de Ross-
Heidecke, por ser o mais utilizado. Este método leva em consideração o
obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de
conservação da edificação na determinação de seu valor de venda.
A tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em
relação direta ao estado em que se encontram classificados pelos códigos: A, B, C,
D, E, F, G, H e I.
Na figura 1, tabela de Ross-Heidecke, temos o estado de conservação.
utilize a barra de rolagem para visualizar a tabela por completo.
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IDADE
EM %
DE
VIDA
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
A B C D E F G H
2,00% 0,99 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245
4,00% 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243
6,00% 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240
8,00% 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237
10,00% 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234
12,00% 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231
14,00% 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228
16,00% 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,255
18,00% 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222
20,00% 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218
22,00% 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215
24,00% 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,211
26,00% 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207
28,00% 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204
30,00% 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200
32,00% 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196
34,00% 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192
36,00% 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187
38,00% 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183
40,00% 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179
42,00% 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174
44,00% 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169
46,00% 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165
48,00% 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160
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50,00% 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155
52,00% 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150
54,00% 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145
56,00% 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0,140
58,00% 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134
60,00% 0,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0,129
62,00% 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,123
64,00% 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118
66,00% 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,112
68,00% 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,106
70,00% 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100
72,00% 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,094
74,00% 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088
76,00% 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082
78,00% 0,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,076
80,00% 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069
82,00% 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063
84,00% 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056
86,00% 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,1340,095 0,050
88,00% 0,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,155 0,082 0,043
90,00% 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,06 90,036
92,00% 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,029
94,00% 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022
96,00% 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,015
98,00% 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007
100,00% 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000
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IDADE
EM %
DE VIDA
A B C D E F G H
Figura 1 – Tabela de Ross-Heidecke 
Fonte: Adaptado de Fiker (2008, p. 69).
Na segunda tabela, figura 2, encontramos os vários “estados de conservação”
ou idade em % de vida, como:
(A) Novo 
 
(B) Entre novo e regular 
 
(C) Regular
 
(D) Entre regular e reparo simples 
 
(E) Reparos simples
 
(F) Entre reparos simples e importantes 
 
(G) Reparos importantes e 
 
(H) Entre reparos importantes e sem valor
 
(I) Sem valor
Na figura 2, temos os critérios de Heideck, observe:
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Critério de Heideck
Tabela de Ross/Heideck – Depreciação Física - Fator K
Estado de
Conservação Condições Físicas Classificação
Coeficiente
E%
A
NOVO - NÃO
SOFREU NEM
NECESSITA DE
REPAROS 
Com até seis meses
de uso e sem danos.
Não sofreu nem
necessita de reparos.
Edificação nova ou
com reforma geral e
substancial, com
menos de 2 anos, que
apresente apenas
sinais de desgaste
natural da pintura
externa.
O --------
Ótimo 0,00%
B
ENTRE NOVO E
REGULAR 
Apesar de já
submetido ao uso,
apresenta-se nas
condições de novo ou
bem próximo disso.
Não recebeu e nem
necessita de reparos. 
Edificação nova ou
com reforma geral e
substancial, com
menos de 02 anos,
que apresente
necessidade apenas
de uma demão leve
de pintura para
recompor a sua
aparência.
MB ------
Muito bom 0,32%
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C
REGULAR - requer
ou recebeu reparos
pequenos. Quando o
objeto de serviço de
recuperação ou de
restauração recente
deixou em condições
próximas ao de novo.
Quando da existência
de atividade de
manutenção
permanente e
eficiente que mantém
a aparência e/ou uso
em condições de
novo; Requer apenas
limpeza sem
utilização de mão de
obra especializada
para manter em boas
condições de
uso/aparência.
Edificação seminova
ou com reforma geral
e substancial entre 2
e 5 anos, cujo estado
geral possa ser
recuperado apenas
com reparos de
eventuais fissuras
superficiais
localizadas e/ou
pintura externa e
interna.
B --------- Bom 2,52%
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D
ENTRE REGULAR E
REPAROS SIMPLES.
Atividade de
manutenção eventual
ou periódica que
mantém uma boa
aparência e
condições normais de
uso, mas sem o
aspecto de novo ou
recuperação recente.
Requer intervenções
superficiais em
pontos localizados
para recuperação de
desgastes naturais.
Pode requerer mão
de obra especializada
com uso de
instrumentos
especiais. Edificação
seminova ou com
reforma geral e
substancial entre 2 e
5 anos, cujo estado
geral possa ser
recuperado com
reparo de fissuras
localizadas e
superficiais e pintura
externa e interna.
I ------
Intermediário 8,09%
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E
REPAROS SIMPLES
- requer reparações
simples. Requer
intervenções em
pontos localizados ou
em
partes/componentes
definidos para
restauração de
aspectos e/ou
funcionalidades
originais. Necessitam
de serviços
generalizados de
manutenção e
limpeza. Implicam a
realização de serviços
superficiais ou
reparos de partes ou
componentes
definidos/localizados
com mão de obra
especializada. Não
comprometem a
operação e a
funcionalidade.
Edificação cujo
estado geral possa
ser recuperado com
pintura interna e
externa, após reparos
de fissuras
superficiais
generalizadas, sem
recuperação do
sistema estrutural.
Eventualmente,
revisão do sistema
hidráulico e elétrico.
R ---------
Regular 18,10%
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F
ENTRE REPAROS
SIMPLES E
IMPORTANTES.
Requer intervenções
generalizadas na
maior parte ou com
profundidades em
peças ou
componentes
específicos sob pena
de comprometimento
iminente de operação
e segurança. Implica
restauração ou
recuperação com
remoção/
substituição/ adição
de elementos ou
peças com mão de
obra especializada.
Edificação cujo
estado geral possa
ser recuperado com
pintura interna e
externa, após reparos
de fissuras, e com
estabilização e/ou
recuperação
localizada do sistema
estrutural. As
instalações
hidráulicas e elétricas
possam ser
restauradas mediante
a revisão e com
substituição eventual
de algumas peças
desgastadas
naturalmente.
Eventualmente possa
ser necessária a
substituição dos
revestimentos de
pisos e paredes, de
um, ou de outro
compartimento.
Revisão da
impermeabilização ou
substituição de telhas
da cobertura.
D ---------
Deficiente 33,20%
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G
REPAROS
IMPORTANTES -
requer reparações
importantes. Requer
intervenções
generalizadas e com
profundidade em
partes ou peças
críticas sob o aspecto
de estética,
salubridade,
segurança e
funcionalidade.
Implica restauração
ou recuperação com
remoção/
substituição/ adição
de elementos ou
peças com mão de
obra especializada.
Edificação cujo
estado geral possa
ser recuperado com
pintura interna e
externa, com
substituição de panos
de regularização da
alvenaria, reparos de
fissuras, com
estabilização e/ou
recuperação de
grande parte do
sistema estrutura. As
instalações
hidráulicas e elétricas
possam ser
restauradas mediante
a substituição das
peças aparentes. A
substituição dos
revestimentos de
pisos e paredes, da
maioria dos
compartimentos.
Substituição ou
reparações
importantes na
impermeabilização ou
no telhado.
M --------- Mau 52,60%
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H
ENTRE REPAROS
IMPORTANTES E
SEM VALOR.
Restauração total de
elementos ou peças
importantes.
Degradação
generalizada e com
alto grau de
exposição. Alto nível
de comprometimento
da funcionalidade,
segurança e
operação. Edificação
cujo estado geral
possa ser recuperado
com estabilização
e/ou recuperação do
sistema estrutural,
substituição da
regularização da
alvenaria, reparos de
fissuras. Substituição
das instalações
hidráulicas e elétricas.
Substituição dos
revestimentos de
pisos e paredes.
Substituição da
impermeabilização ou
do telhado.
MM ------
Muito mau 75,20%
I
SEM VALOR - valor
de demolição
residual.
Máquina/equipamento
em estado de
demolição. Sem
condição de operação
ou uso.
DM ------
Demolição 100,00%
Figura 2 – Critérios de Heideck 
 
Fonte: Adaptado de Fiker (2008, p. 68).
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essa tabela apresenta a relação entre a idade em vida % de um imóvel em
relação ao seu estado de conservação. Sendo seus estados de conservação
classificados de A até I, seguindo a tabela de Ross-Heidecke.
A figura 3 representa as classificações das edificações em relação aos seus
padrões construtivos e sua vida útil.
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CLASSE TIPO PADRÃO
VIDA
REFERENCIAL
(ANOS)
VALOR
RESIDUAL
(%)
RESIDENCIAL
BARRACO
RUSTICO 5 0
SIMPLES 10 0
CASA
RUSTICO 60 20
PROLETÁRIO 60 20
ECONÔMICO 70 20
SIMPLES 70 20
MÉDIO 70 20
SUPERIOR 70 20
FINO 60 20
LUXO 60 20
APARTAMENTO
ECONÔMICO 60 20
SIMPLES 60 20
MÉDIO 60 20
SUPERIOR 60 20
FINO 50 20
LUXO 50 20
COMERCIAL
ESCRITÓRIO
ECONÔMICO 70 20
SIMPLES 70 20
MÉDIO 60 20
SUPERIOR 60 20
FINO 50 20
LUXO 50 20
GALPÕES RUSTICO 60 20
SIMPLES 60 20
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Figura 3 – Tabela da vida referencial e do valor residual 
Fonte: Adaptado de Fiker (2008, p. 66-67).
Observe um exemplo prático:
Tipo de imóvel: apartamento
Vida útil: 60 anos
Idade do imóvel (ano atual): 15 anos
Para chegarmos a idade em % de vida (ϰ), aplicamos a regra de três simples:
60 anos ------------------- 100
15 anos de uso --------- ϰ
60ϰ = 100 x 15
60ϰ = 1.500
ϰ = 1.500 / 60
ϰ = 25
Assim, podemos afirmar que um apartamento simples com 15 anos de construção, já atingiu
25% da sua vida útil (neste caso arredonda-se para 26% na tabela) Verificaremos no alto da
MÉDIO 80 20
SUPERIOR80 20
COBERTURAS
RUSTICO 20 10
SIMPLES 20 10
SUPERIOR 30 10
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tabela (códigos: A, B, C, D, E, F, G, H e I), o percentual de depreciação a ser adotado na
avaliação.
Todas estas metodologias que estudamos são essenciais para conseguir
desenvolver com excelência nossas avaliações imobiliárias. Para cada tipo de
avalição imobiliária, devemos escolher o melhor método aplicável e levar em
consideração a idade do imóvel e seu estado de conservação.