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08/11/2020 Versão para impressão 1/30 Transações Imobiliárias Tipologia dos imóveis e NBR 14.653 – Avaliação de imóveis urbanos e rurais O corretor de imóveis pode emitir parecer técnico de avaliação mercadológica e determinar o valor de mercado de um imóvel, desde 2006, conforme atribuição concedida pelo conselho federal de corretores de imóveis (Cofeci), na Resolução 957/2006. A Lei n.º 6.530/78 já classificava a atribuição do corretor para ponderar quanto ao valor de comercialização de imóveis, no entanto, não eram definidos os parâmetros para a composição do parecer técnico de avaliação mercadológica. A avaliação imobiliária é um trabalho complexo e essencial, que exige do corretor muita atenção na perspectiva do mercado imobiliário. Cotar um bem é uma tarefa que requer conhecimento e seriedade. Para realizar um parecer coerente, o corretor deve dominar a performance do mercado onde o imóvel está situado, por meio de confrontação com imóveis semelhantes, tratado como método comparativo direto de dados de mercado. Este método é considerado o mais eficaz para a avaliação de imóvel, porém, depende da presença de operações do mesmo tipo de imóvel, na mesma época e localização espacial, e em quantidade suficiente para 08/11/2020 Versão para impressão 2/30 possibilitar a análise dos valores. Os valores de comercialização com imóveis semelhantes são o maior indício de mercado para outro imóvel. Dispondo de dados, é preciso obter um valor médio. Geralmente, é uma média ponderada, visto que os imóveis são sempre diferentes uns dos outros. Corretores com foco em resultados, devem tornar-se excelentes conhecedores dos tipos de imóveis disponíveis no mercado, buscando opções que se encaixem perfeitamente com as necessidades, desejos e possibilidades dos seus clientes. Para adquirir esses conhecimentos, é necessário dedicação e estudo, observando as diversas nomenclaturas utilizadas no mercado imobiliário. É comum ver profissionais menos preparados que não conseguem identificar as características que diferenciam um tipo de imóvel do outro. Para ter sucesso neste ramo, é essencial conhecer seus clientes e os produtos disponíveis para oferta. Tecnicamente falando, a norma ABNT 14.653 apresenta uma série de definições sobre as avaliações de imóveis, algumas análises mais aprofundadas nos terrenos e edificações, como análise de solo, estruturas, projetos, eletricidade, equipamentos metalúrgicos etc. Mais recentemente, no início dos anos 2000, a ABNT editou e divulgou as normas da série 14.653 que, subdividida em partes, congrega todas as normas anteriores e acrescenta outros temas e especificações visando consolidar as técnicas de avaliação de imóveis. Nesta série, encontram-se as seguintes subdivisões: NBR 14.653 parte 1 – Procedimentos gerais. NBR 14.653 parte 2 – Avaliação de imóveis urbanos, incluindo glebas urbanizáveis. NBR 14.653 parte 3 – Avaliação de imóveis rurais. NBR 14.653 parte 4 – Avaliação de empreendimentos. 08/11/2020 Versão para impressão 3/30 NBR 14.653 parte 5 – Avaliação de equipamentos, instalações, bens industriais em geral. NBR 14.653 parte 6 – Avaliação de recursos naturais e ambientais. NBR 14.653 parte 7 – Avaliação de imóveis relacionados ao patrimônio histórico, artístico, cultural e arquitetônico. A seguir, temos a classificação para vistoria segundo a NBR 14.653-2. Vistoria – Classificação dos imóveis urbanos Segundo a ABNT NBR 14.653-2, os imóveis são classificados quanto ao uso, tipo e agrupamento. 1. Quanto ao uso 1.1. Residencial 1.2. Comercial 1.3. Industrial 1.4. Institucional 1.5. Misto 2. Quanto ao tipo 2.1. Terreno (lote ou gleba) 2.2. Apartamento 2.3. Casa 2.4. Escritório (sala ou andar corrido) 08/11/2020 Versão para impressão 4/30 2.5. Loja 2.6. Galpão 2.7. Vaga de garagem 2.8. Misto 2.9. Hotéis e motéis 2.10. Hospitais 2.11. Escolas 2.12. Cinemas e teatros 2.13. Clubes recreativos 2.14. Prédios industriais 3. Quanto ao agrupamento 3.1. Loteamento 3.2. Condomínio de casas 3.3. Prédio de apartamentos 3.4. Conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos) 3.5. Conjunto de salas comerciais 3.6. Prédio comercial 3.7. Conjunto de prédios comerciais 08/11/2020 Versão para impressão 5/30 3.8. Conjunto de unidades comerciais 3.9. Complexo industrial 08/11/2020 Versão para impressão 6/30 Vistoria – Classificação dos imóveis urbanos Segundo a ABNT NBR 14.653-2, os imóveis são classificados quanto ao uso, tipo e agrupamento. 1. Quanto ao uso 1.1. Residencial 1.2. Comercial 1.3. Industrial 1.4. Institucional 1.5. Misto 2. Quanto ao tipo 2.1. Terreno< (lote ou gleba) 2.2. Apartamento 2.3. Casa 2.4. Escritório (sala ou andar corrido) 2.5. Loja 2.6. Galpão 2.7. Vaga de garagem 2.8. Misto 2.9. Hotéis e motéis 2.10. Hospitais 2.11. Escolas 2.12. Cinemas e teatros 2.13. Clubes recreativos 2.14. Prédios industriais 3. Quanto ao agrupamento 08/11/2020 Versão para impressão 7/30 AVANÇAR (#punicoes) Imóvel urbano Conforme normativas municipais, é considerado imóvel urbano todos que estão situados em zona urbana, ou imóveis que mesmo fora da zona urbana, sem demarcação de zoneamento, que tenham no mínimo dois dos seguintes requisitos: Meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluvial Abastecimento de água Sistema de esgotos sanitário Rede de iluminação pública Escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel É possível encontrarmos imóveis com localização em zona urbana, com destinação rural, isto é, com exploração extrativista, agricultura e pecuária. Desta forma, deixam de pagar IPTU e começam a pagar ITR – Imposto territorial rural. 3.1. Loteamento 3.2. Condomínio de casas 3.3. Prédio de apartamentos 3.4. Conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos) 3.5. Conjunto de salas comerciais 3.6. Prédio comercial 3.7. Conjunto de prédios comerciais 3.8. Conjunto de unidades comerciais 3.9. Complexo industrial 08/11/2020 Versão para impressão 8/30 Classificação dos imóveis urbanos Dentro desta classificação, vamos ver de forma prática alguns exemplos de imóveis urbanos, com os quais o corretor irá se deparar com mais frequência: Comercial Imóvel comercial destinado para fins comerciais. Industrial Imóvel comercial destinado para fins comerciais. Misto Imóveis mistos, que possuem mais de uma finalidade. Clique ou toque para visualizar o conteúdo. Comercial Imóvel comercial destinado para fins comerciais. Industrial Imóvel industrial, destinado para fins industriais. 08/11/2020 Versão para impressão 9/30 Misto Imóveis mistos, que possuem mais de uma finalidade. Casa geminada Casa geminada é assim definida por tratar-se de uma construção, no qual duas ou mais casas são ligadas umas às outras, que dividem proporcionalmente o lote de acordo com a quantidade de unidades. Este tipo de residência é simétrica, que compartilha a estrutura, alvenaria e telhado com outra, com o mesmo arranjo interno invertido uma à outra. Habitualmente, esse tipo de construção é aplicado em condomínios. Entre as vantagens nesse tipo de construção é que conseguem ser mais econômicos, tanto na construção quanto na venda, já que são feitos em série, o que favorece ao construtor um valor bem menor do que os outros tipos de imóveis. Apartamento padrão Apartamento é uma amostra de residência que abrange apenas uma parte do edifício e apresenta divisões internas bem definidas. Habitualmente são especificados pelo número de dormitórios que apresentam. Podem ser também duplex ou tríplex, apresentando, respectivamente, dois ou três andares. Apartamento Kitnet Kitnet (ou quitinete) é um imóvel menor e sua área varia em média entre 20 e 30m². A planta é completamente integrada, apresenta apenas um cômodo, com funções de dormitório, cozinha e mais o banheiro. Flats 08/11/2020 Versão para impressão 10/30 É uma amostra de unidadesque disponibilizam a prestação de alguns serviços semelhantes aos de hotéis, como limpeza, restaurante, serviço de quarto, entre outros. Coberturas As unidades tipo cobertura ficam posicionadas no último andar dos edifícios, na maioria das vezes, apresentam facilidades de luxo que as diferenciam das demais unidades, por exemplo, áreas de lazer externa com churrasqueiras e piscinas. Mansões Imóveis de luxo são chamados de mansões, que sempre apresentam funções habitacionais muito além das necessidades básicas do morador. Casas de praia e de campo Casas de praia são sempre posicionadas em cidades litorâneas, e as casas de campo tradicionalmente no interior dos estados. Suas funcionalidades costumam ser de utilização nos períodos de finais de semana, feriados ou nas férias. Muitas vezes oferecem estrutura de lazer apropriada com as características dos locais onde se encontram. Lofts As unidades identificadas pela planta tipo loft são amplas, integradas, sem divisórias, que tradicionalmente apresentam pés-direitos altos e mezaninos. Imóveis residenciais Observe de forma prática alguns exemplos de imóveis residenciais. Clique ou toque para visualizar o conteúdo. 08/11/2020 Versão para impressão 11/30 Casa geminada Casa geminada é assim definida por tratar-se de uma construção, no qual duas ou mais casas são ligadas umas às outras, que dividem proporcionalmente o lote de acordo com a quantidade de unidades. Este tipo de residência é simétrica, que compartilha a estrutura, alvenaria e telhado com outra, com o mesmo arranjo interno invertido uma à outra. Habitualmente, esse tipo de construção é aplicado em condomínios. Entre as vantagens nesse tipo de construção é que conseguem ser mais econômicos, tanto na construção quanto na venda, já que são feitos em série, o que favorece ao construtor um valor bem menor do que os outros tipos de imóveis. Casas Casa é um exemplo de domicílio que pode variar em suas características, tamanho, quantidade de cômodos, arquitetura, número de andares, entre outros. Podem estar localizadas dentro de condomínios fechados, apresentando taxas, ou em terrenos individuais. Apartamento padrão Apartamento é uma amostra de residência que abrange apenas uma parte do edifício e apresenta divisões internas bem definidas. Habitualmente são especificados pelo número de dormitórios que apresentam. Podem ser também duplex ou tríplex, apresentando, respectivamente, dois ou três andares. Apartamento Kitnet 08/11/2020 Versão para impressão 12/30 Kitnet (ou quitinete) é um imóvel menor e sua área varia em média entre 20 e 30m². A planta é completamente integrada, apresenta apenas um cômodo, com funções de dormitório, cozinha e mais o banheiro. Flats É uma amostra de unidades que disponibilizam a prestação de alguns serviços semelhantes aos de hotéis, como limpeza, restaurante, serviço de quarto, entre outros. Coberturas As unidades tipo cobertura ficam posicionadas no último andar dos edifícios, na maioria das vezes, apresentam facilidades de luxo que as diferenciam das demais unidades, por exemplo, áreas de lazer externa com churrasqueiras e piscinas. Mansões Imóveis de luxo são chamados de mansões, que sempre apresentam funções habitacionais muito além das necessidades básicas do morador. Casas de praia e de campo Casas de praia são sempre posicionadas em cidades litorâneas, e as casas de campo tradicionalmente no interior dos estados. Suas funcionalidades costumam ser de utilização nos períodos de finais de semana, feriados ou nas férias. Muitas vezes oferecem estrutura de lazer apropriada com as características dos locais onde se encontram. 08/11/2020 Versão para impressão 13/30 Lofts As unidades identificadas pela planta tipo loft são amplas, integradas, sem divisórias, que tradicionalmente apresentam pés-direitos altos e mezaninos. Casas Casa é um exemplo de domicílio que pode variar em suas características, tamanho, quantidade de cômodos, arquitetura, número de andares, entre outros. Podem estar localizadas dentro de condomínios fechados, apresentando taxas, ou em terrenos individuais. 08/11/2020 Versão para impressão 14/30 Casa geminada Casa geminada é assim definida por tratar-se de uma construção, no qual duas ou mais casas são ligadas umas às outras, que dividem proporcionalmente o lote de acordo com a quantidade de unidades. Este tipo de residência é simétrica, que compartilha a estrutura, alvenaria e telhado com outra, com o mesmo arranjo interno invertido uma à outra. Habitualmente, esse tipo de construção é aplicado em condomínios. Entre as vantagens nesse tipo de construção é que conseguem ser mais econômicos, tanto na construção quanto na venda, já que são feitos em série, o que favorece ao construtor um valor bem menor do que os outros tipos de imóveis. Apartamento padrão Apartamento é uma amostra de residência que abrange apenas uma parte do edifício e apresenta divisões internas bem definidas. Habitualmente são especificados pelo número de dormitórios que apresentam. Podem ser também duplex ou tríplex, apresentando, respectivamente, dois ou três andares. 08/11/2020 Versão para impressão 15/30 Apartamento Kitnet Kitnet (ou quitinete) é um imóvel menor e sua área varia em média entre 20 e 30m². A planta é completamente integrada, apresenta apenas um cômodo, com funções de dormitório, cozinha e mais o banheiro. Flats É uma amostra de unidades que disponibilizam a prestação de alguns serviços semelhantes aos de hotéis, como limpeza, restaurante, serviço de quarto, entre outros. Flats É uma amostra de unidades que disponibilizam a prestação de alguns serviços semelhantes aos de hotéis, como limpeza, restaurante, serviço de quarto, entre outros. 08/11/2020 Versão para impressão 16/30 Coberturas As unidades tipo cobertura ficam posicionadas no último andar dos edifícios, na maioria das vezes, apresentam facilidades de luxo que as diferenciam das demais unidades, por exemplo, áreas de lazer externa com churrasqueiras e piscinas. Mansões Imóveis de luxo são chamados de mansões, que sempre apresentam funções habitacionais muito além das necessidades básicas do morador. Casas de praia e de campo Casas de praia são sempre posicionadas em cidades litorâneas, e as casas de campo tradicionalmente no interior dos estados. Suas funcionalidades costumam ser de utilização nos períodos de finais de semana, feriados ou nas férias. Muitas vezes oferecem estrutura de lazer apropriada com as características dos locais onde se encontram. 08/11/2020 Versão para impressão 17/30 AVANÇAR (#demissao) Imóvel rural Segundo a legislação agrária, imóvel rural é a área formada por uma ou mais matrículas de terras confrontantes da mesma pessoa, de propriedade ou de posse. Podendo estar na zona rural ou urbana do município. O que distingue é a sua destinação, que pode ser pecuária, florestal, agrícola, agroindustrial ou extrativa vegetal. A norma 14.653-3 da ABNT, refere-se à avaliação de imóveis rurais, a partir dela estipulam-se métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis rurais, inclusive servidões rurais. Ela também produz orientações para determinação da classificação dos bens rurais e suas respectivas naturezas, bem como das atividades nelas desenvolvidas, fixando as diretrizes para a avaliação de imóveis rurais, classificando-os quanto a sua dimensão e ao tipo de exploração. Também classifica os componentes dos imóveis rurais, quanto à característica das terras, seu estágio de exploração atual, benfeitorias nela inseridas, maquinas, equipamentos fixos ou removíveis, veículos, semoventes, recursos naturais e quanto aos frutos e direitos a elas inerentes. Lofts As unidades identificadas pela planta tipo loft são amplas, integradas, sem divisórias, que tradicionalmente apresentam pés-direitos altos e mezaninos. 08/11/2020 Versão para impressão 18/30 Quanto à dimensão das terras Estas se classificam emáreas: a) Pequena – Até 4 módulos fiscais b) Médias – De 4 a 15 módulos fiscais c) Grande – Acima de 15 módulos fiscais Quanto ao tipo de exploração Classificam-se em: a) Não explorado b) De lazer e turismo c) De agricultura d) De pecuária e) De silvicultura f) Agroindustrial g) Misto Clique ou toque para visualizar o conteúdo. 08/11/2020 Versão para impressão 19/30 Quanto à dimensão das terras Estas se classificam em áreas: a. Pequena – Até 4 módulos fiscais b. Médias – De 4 a 15 módulos fiscais c. Grande – Acima de 15 módulos fiscais Quanto ao tipo de exploração Classificam-se em: a. Não explorado b. De lazer e turismo c. De agricultura d. De pecuária e. De silvicultura f. Agroindustrial g. Misto Quanto à classificação dos componentes dos imóveis rurais, classificam-se de acordo com o padrão das terras enquadradas, segundo o Sistema de classificação da capacidade de uso das terras, conforme o manual brasileiro para levantamento da capacidade de uso da terra – III aproximação, ou o que vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais. Clique ou toque para visualizar o conteúdo. 08/11/2020 Versão para impressão 20/30 Quanto ao seu estágio de exploração atual As terras são classificadas, como: a) Terra bruta b) Terra nua c) Terra cultivada Quanto às benfeitorias nelas inseridas Classificam-se com: a) Produção vegetal (culturas) b) Construções e edificações (exemplos: casa, galpão, cercas) e instalações (exemplos: rede de energia elétrica, rede de distribuição de água) c) Obras e trabalhos de melhoria das terras No que se refere aos recursos naturais Estes se classificam em: a) Florestais b) Hídricos c) Minerais Quanto aos frutos, tem a seguinte classificação: a) Rendas de exploração direta b) Aluguel 08/11/2020 Versão para impressão 21/30 c) Arrendamento d) Parcerias Quanto aos direitos Tem a seguinte classificação: a) Servidões b) Usufrutos c) Concessões d) Comodatos e) Direitos hereditários f) Direitos possessórios g) Outros Quanto ao seu estágio de exploração atual As terras são classificadas, como: a. Terra bruta b. Terra nua c. Terra cultivada 08/11/2020 Versão para impressão 22/30 Quanto às benfeitorias nelas inseridas Classificam-se com: a. Produção vegetal (culturas) b. Construções e edificações (exemplos: casa, galpão, cercas) e instalações (exemplos: rede de energia elétrica, rede de distribuição de água) c. Obras e trabalhos de melhoria das terras No que se refere aos recursos naturais Estes se classificam em: a. Florestais b. Hídricos c. Minerais Quanto aos frutos, tem a seguinte classificação: a. Rendas de exploração direta b. Aluguel c. Arrendamento d. Parcerias 08/11/2020 Versão para impressão 23/30 Quanto aos direitos Tem a seguinte classificação: a) Servidões b) Usufrutos c) Concessões d) Comodatos e) Direitos hereditários f) Direitos possessórios g) Outros AVANÇAR (#aviso) Avaliação de imóveis rurais Imóveis rurais são propriedades com destinação agrícola. Para avaliarmos um imóvel rural, devemos avaliar a terra, benfeitorias, as obras e os trabalhos de melhoria, equipamentos, recursos naturais, seus frutos e seus direitos, observe cada item: a) Avaliar a terra (componentes) Envolve as terras, que podem ser assim classificadas seguindo a escala de Norton. Propriedade família - chácara, sítio. 08/11/2020 Versão para impressão 24/30 Minifúndio: lote, chácara, sítio, fazenda Latifúndio por extensão: fazenda, gleba Empresa rural: chácara, sítio, fazenda b) Benfeitorias Construções: construções, edificações, instalações, cercas Culturas: perenes, temporárias, anuais c) As obras e os trabalhos de melhoria Desmatamento Correção Sistematização (reduzir diversos elementos a sistema) Proteção Manutenção d) Os equipamentos Máquinas industriais fixas Máquinas agrícolas e implementos Veículos Semoventes (constituídos por animais selvagens, domesticados ou domésticos) e) Recursos naturais Florestas Recursos hídricos Recursos minerais 08/11/2020 Versão para impressão 25/30 f) Seus frutos Rendas Aluguel Arrendamento g) Seus direitos Servidões Usufruto Concessões Comodatos Direitos hereditários e possessórios O módulo fiscal, tratado na Lei n.º 8.629/93, que também é um parâmetro para a classificação fundiária do imóvel quanto a sua dimensão, refere-se à determinação da área passível de exploração dentro de áreas de preservação permanente (e áreas consolidadas nesta categoria), além da eventual responsabilidade pela recomposição da vegetação, conforme o Código Florestal (Lei 12.651/12), que apresenta a seguinte classificação: Minifúndio Imóvel rural de área inferior a um módulo fiscal. Pequena propriedade Imóvel rural de área compreendida entre um e quatro módulos fiscais. Média propriedade Aquele de área compreendida entre quatro e quinze módulos fiscais. 08/11/2020 Versão para impressão 26/30 Grande propriedade Com área superior a quinze módulos fiscais. As áreas dos módulos apresentam variações entre os municípios, podendo ser pesquisado na legislação municipal. Quanto mais opções o mercado oferecer, quanto mais o corretor conhecer a sua região de atuação, mais chance tem de encontrar o imóvel ideal para seu cliente. Para qualquer intermediação imobiliária, vender, alugar, administrar e avaliar um imóvel é necessário que o profissional esteja habilitado a especificar as características dos imóveis e direcioná-los aos clientes adequados, apresentando suas vantagens e desvantagens. Desvantagens? Sim, as desvantagens do imóvel devem ser analisadas na hora da avaliação, antes mesmo de oferecer a um cliente. O corretor, estrategicamente, pode pensar em contrapontos de compensação, mas as ditas desvantagens do imóvel já devem ser levadas em consideração no momento da avaliação. Exemplo: Após a realização da avaliação do imóvel, podemos trazer a seguinte situação para o cliente: “Este apartamento fica em um prédio antigo, com pouca infraestrutura, no entanto, a planta é muito mais espaçosa, com área útil, maior do que nos condomínios mais novos”. Normalmente, as inseguranças aparecem quando se inicia a procura por um imóvel. Dúvidas financeiras, parte burocrática, qual tipo de imóvel poderá ser o mais adequado para cada situação, se é melhor morar em um imóvel urbano, 08/11/2020 Versão para impressão 27/30 em uma casa geminada em condomínio, ou em uma cobertura, ou ainda, um imóvel mais afastado em zona rural. Todas essas premissas devem ser levadas em consideração pelo corretor no momento da avaliação dos imóveis, pois realizando uma boa avaliação, saberá direcionar o imóvel que o cliente procura. Desta forma, os cuidados com a solidez do tipo de imóvel, são tão importantes quanto à documentação e contratos, deve estar incluído ao sonho de um bom negócio realizado. Isso somente será possível com a qualificação do profissional da área especializado, mediante muita preparação. AVANÇAR (#dispensa) Avaliação de glebas urbanizáveis Glebas urbanizáveis são as áreas situadas nas proximidades dos centros urbanos que não possuem infraestrutura, mas são passíveis de urbanização, uma vez que apresentam características de solo e topografia que as tornam sujeitas ao fracionamento em lotes. A diferença básica entre lote e gleba é que a gleba não possui infraestrutura. O grande desafio do avaliador é determinar o valor da gleba antes de qualquer benefício, levando em consideração que os lotes, em comparação com outros lotes vizinhos, podem alcançar determinado preço. Para avaliação de uma gleba urbanizável, os métodos mais indicados são: comparativo e o involutivo. O método comparativo dificilmente poderá ser utilizado para a avaliação de glebas, pois não será tão fácil encontrar um número considerável de glebas nas proximidades de centros urbanos sendo vendidas ou oferecidas. Assim, a opção deve ser pelo método involutivo. 08/11/2020 Versão para impressão 28/30 Exemplo práticode cálculo de uma gleba urbanizável pelo método involutivo: Considerando uma gleba urbanizável com as seguintes características: Gleba de 60.000 m² = 60 hectares = 60ha Gleba de 60.000 metros quadrados igual a 60 hectares igual a 60ha. Sabendo que a exigência legal para a implantação de loteamento neste município é de lotes mínimos de 400 m², com testada mínima de 12 metros, uma reserva de 40% para arruamento, área verde e área para a implantação órgãos públicos. A infraestrutura necessária é compreendida por: água, energia, guias, ensaibramento das ruas e drenagem pluvial. Feito o anteprojeto, constatamos a possibilidade de implantação de 80 lotes. Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos, encontramos o valor de R$ 40,00. Para o cálculo, utilizaremos a seguinte fórmula: Vg = R - D – L Vg = Valor da gleba R = Renda estimada D = Despesas de implantação L = Lucro A renda será: R = 80 x 400 x 40,00 = R$ 1.280.000,00 A renda será: R igual a 80 multiplicado por 400 multiplicado por 40,00 igual a R$ 1.280.000,00. 08/11/2020 Versão para impressão 29/30 Abaixo segue o cálculo do custo financeiro na avaliação de uma gleba rural urbanizável: Cálculo das despesas: Despesas diretas: Projetos 1% da renda 12.800,00 Topografia 370,00/ha x 60 ha 22.200,00 Terraplanagem 960,00/ha x 60 ha 57.600,00 Drenagem 1.400,00/ha x 60 ha 84.000,00 Arruamento 2.000,00/ha x 60 ha 120.000,00 Rede de água 1.400,00/ha x 60 ha 84.000,00 Rede de energia elétrica 1.300,00/ha x 60 ha 78.000,00 Totalização 458.600,00 Despesas indiretas: Custos financeiros 20% da despesadireta 91.720,00 Despesas de venda 10% da renda 128.000,00 Publicidade 3% da renda 38.400,00 Despesas de administração 7% da renda 89.600,00 Impostos 1% da renda 12.800,00 Totalização 360.520,00 Total geral das despesas diretas e indiretas 819.120,00 Determinação do lucro: 20% da renda = 20% x 1.280.000,00 = 256.000,00 08/11/2020 Versão para impressão 30/30 Determinando o valor da gleba pela fórmula: Vg = R - D - L: Vg = 1.280.000,00 - 819.120,00 - 256.000,00, ou, Vg = R$ 204.880,00 Para finalizar, veja um exemplo de PTAM. Baixe aqui o material em PDF (pdf/PTAM.pdf) INÍCIO (#poder) https://senac.blackboard.com/bbcswebdav/pid-5942020-dt-content-rid-83289093_1/institution/Senac%20RS/TTI/UC07/conteudos/materiais/html2_tipo_imov/pdf/PTAM.pdf
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