AV 2 Prática IV

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NOME:FRANCISCO NICÁCIO DO NASCMENTO 
MATRÍCULA: 201708322205 
DISCIPLINA: PRÁTICA SIMULADA IV 
PROFESSOR(A): Petrúcia Danielle 
AVALIAÇÃO – 02 
 
CASO: 
 
"A sociedade "Polux Engenharia e Comércio Ltda.", que tem por atividade a 
construção e venda de imóveis, celebrou contrato de compromisso de compra e 
venda de um apartamento com Caio. Antes de obter a posse do imóvel, Caio 
deixou de pagar as parcelas do preço ajustado. Assim, a "Polux Engenharia e 
Comércio Ltda." notificou Caio regularmente, nos termos do Decreto-Lei nº 
745/69, para os fins de constituí-lo em mora, transcorrendo o prazo da 
notificação in albis. Em seguida, moveu ação pelo rito ordinário, visando à 
rescisão do contrato, invocando para tanto a cláusula contratual que prevê a 
devolução, ao comprador, de 80% das quantias pagas, permitindo-se a retenção 
pela vendedora dos restantes 20% a título de multa penal. A ação tramitou 
perante a 41ª Vara Cível Central de São Paulo, foro competente. Caio 
apresentou tão somente contestação, confessando o inadimplemento e 
sustentando que a cláusula em questão era abusiva. A sentença julgou 
parcialmente procedente a ação, para declarar rescindido o contrato de 
compromisso de compra e venda e condenar a Autora a devolver as quantias 
pagas em sua inteireza, por considerar a cláusula contratual abusiva, conforme 
a previsão do art. 51, II, do Código de Defesa do Consumidor. 
 
QUESTÃO: Como advogado(a) da Autora, manipule o instrumento processual 
adequado à defesa dos direitos da cliente. 
 
Boa Avaliação! 
***************************** FOLHA PARA RESPOSTA *********************** 
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 41.ª 
VARA CÍVEL CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO ESTADO ........... 
 
 
Processo: … 
 
POLUX ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA, devidamente qualificada nos 
presentes autos, vem, perante Vossa Excelência, nos termos do art. 514 e art. 
1.009 e ss. do NCPC, interpor o recurso de APELAÇÃO, em face da sentença 
que julgou procedente a contestação do APELADO não se conformando a r. 
sentença proferida com o indeferimento, nos autos nº ......, onde o apelante, na 
condição de parte autora, demanda em face do Sr. CAIO, também já qualificado, 
vem pelas razões anexas, isto posto, juntando o comprovante do pagamento do 
preparo (CPC, artigo 1.007), requer digne-se Vossa Excelência de receber este 
recurso, remetendo os autos à segunda instância, cumpridas as necessárias 
formalidades legais, como medida de inteira justiça. 
 
 
Respeitosamente, pede deferimento. 
 
Local e data. 
 
 
Advogado 
OAB/UF 
RAZÕES DA APELAÇÃO 
 
 
Origem: 41.ª VARA CÍVELCENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO 
Processo n.º …... 
Apelante: POLUX ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA 
Apelado: CAIO 
 
EGRÉGIO TRIBUNAL 
ÍNCLITOS JULGADORES 
 
 
I – DA TEMPESTIVIDADE 
 
 
No tocante à tempestividade, basta atentar para o que preceitua o 
art. 1.003 § 5º do NCPC, segundo o qual das sentenças caberá Recurso, o 
que será feito no prazo de 15 (quinze) dias úteis. 
 
 
 
II – DA ADMISSIBILIDADE DO RECURSO 
 
 
 De acordo com o Novo CPC, não haverá mais juízo de 
admissibilidade do recurso de apelação no órgão "a quo". De acordo com o art. 
1.010, § 3º do NCPC, após as formalidades previstas nos §§ 1º e 2º, os autos 
serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de 
admissibilidade. 
III - DA SINTESE DOS FATOS 
 
 Temos nos fatos, que a sociedade Polux Engenharia e Comércio 
Ltda.(APELANTE), que tem por atividade a construção e venda de imóveis, 
celebrou contrato de compromisso de compra e venda de um apartamento com 
o Sr. Caio. 
 Porém, antes de ser entregue o imóvel ao APELADO, este 
deveria efetuar o pagamento do valor acertado em parcelas, caso este, que não 
foi observado por ele, pois Caio(APELADO) deixou de pagar as referidas 
parcelas do preço ajustado. 
 Assim, a APELANTE, notificou o APELADO regularmente, nos 
termos do Decreto-Lei nº 745/69, para os fins de constituí-lo em mora, 
transcorrendo o prazo da notificação in albis. Em seguida, a APELANTE moveu 
ação pelo rito ordinário, visando à rescisão do contrato, invocando para tanto a 
cláusula contratual que prevê a devolução, ao comprador, de 80%(oitenta por 
cento) das quantias pagas, permitindo-se a retenção pela vendedora dos 
restantes 20%(vinte por cento) a título de multa penal. 
 A ação tramitou perante o foro competente, já exposto conforme 
endereçamento, o APELADO apresentou contestação confessando o 
inadimplemento, assim admitindo o negócio, porém, sustentou que a cláusula, 
da multa em questão, seria abusiva. 
 Na sentença o juízo julgou parcialmente procedente a ação, 
declarando rescindido o contrato de compromisso de compra e venda, mas 
condenando a APELANTE a devolver o total das quantias pagas pelo APELADO, 
por considerar a cláusula contratual abusiva, fundamentando conforme a 
previsão do art. 51, II, do Código de Defesa do Consumidor; este é o motivo pelo 
o qual a APELANTE interpõe este Recurso junto a este juízo, pelo que autoriza 
o que dispõe os arts. 514, 1003 §§ 3º e 5º, 1009 e ss. do NCPC. 
 
 
IV – DA PRELIMINAR DO MÉRITO 
 No curso da instrução, a APELANTE apresentou documentos, nos 
quais constava contrato, celebrado de boa-fé, com cláusula, que autorizava a 
retenção de 20% (vinte por cento) do montante pago pelo comprador, por parte 
do vendedor, no caso de quebra desse, caso que o Juízo “a quo” não acatou e 
fundamentou, data vênia, equivocadamente, aplicando o art. 51, II do CDC, 
inobservado o que dispõe o art. 53 deste mesmo código. 
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis 
ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem 
como nas alienações fiduciárias em garantia, 
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que 
estabeleçam a perda total das prestações pagas em 
benefício do credor que, em razão do 
inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a 
retomada do produto alienado. 
 
 Quando o Código Civil não traz limitações que o CDC traz, 
encontramos na própria jurisprudência do STJ entendimentos que tem limitado 
a multa, nesses casos, a percentuais entre 5%(cinco por cento) e 20%(vinte por 
cento) dos valores pagos, salvo algumas exceções para mais ou para menos, 
desde que justificada a excepcionalidade; porém, o juiz não pode proferir decisão 
diversa da pedida, conforme a Lei nº 13.105 de 16 de Março de 2015. 
Código de Processo Civil. 
Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de 
natureza diversa da pedida, bem como condenar a 
parte em quantidade superior ou em objeto diverso do 
que lhe foi demandado. 
Parágrafo único. A decisão deve ser certa, ainda que 
resolva relação jurídica condicional. 
 
 O limite da sentença é o pedido, com a sua fundamentação. É o 
que a doutrina denomina de princípio da adstrição, princípio da congruência ou 
da conformidade, que é desdobramento do princípio do dispositivo (art. 2º do 
NCPC). Também o afastamento desse limite caracterizou a sentença 
https://www.jusbrasil.com.br/legislacao/174276278/Lei-n-13.105-de-16-de-Marco-de-2015#art-492
como extra petita, no caso em tela concedeu-se diferentemente do pedido, o 
que constitui vício segundo art. 141 do NCPC e, portanto, acarreta a nulidade 
decotada do ato decisório. 
 
Código de Processo Civil. 
Art. 2º O processo começa por iniciativa da parte e se 
desenvolve por impulso oficial, salvo as exceções 
previstas em lei. 
Art. 141 do NCPC. O juiz decidirá o mérito nos limites 
propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer 
de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige 
iniciativa da parte. 
 Na sentença proferida o magistrado deixou de observar o que 
dispõe o CC no que dizrespeito a responsabilidade civil do agente causador de 
danos a outrem, o que cabe em desfavor daquele que dá causa, conforme art. 
927 do NCPC e os arts. 186 e 187 do CC, como também não observou os arts 
408 e 409 do NCPC. 
 Nada obstante, nos termos do art. 1.009, § 1º do Código de 
Processo Civil, requer a reforma daquela decisão, a sentença proferida 
apresenta vício por não observar o que foi pedido, nem mesmo analisar, 
conforme arts 408 e 409 desse código, a validade da cláusula contratual que 
impõe o pagamento de multa pela quebra do contrato. 
 Primeiro pedimos a anulação parcial, de acordo com os arts 141 
e 492 do NCPC, da sentença proferida pelo juízo “a quo” que concedeu extra 
petita; caso também de subsidiariamente, o APELADO ser condenando a pagar 
o percentual acertado nos termos do contrato de promessa de compra e venda 
do imóvel, conforme os arts 408 e 409 do NCPC, que assim dispõem da ciência 
das partes o princípio da boa-fé. Postos em ordem esses fundamentos, o que 
melhor dará entendimento a esse Egrégio Tribunal, nos termos a seguir: 
Art. 141 do NCPC. O juiz decidirá o mérito nos limites 
propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer 
de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige 
iniciativa da parte. 
Art. 492 do NCPC. É vedado ao juiz proferir decisão 
de natureza diversa da pedida, bem como condenar 
a parte em quantidade superior ou em objeto diverso 
do que lhe foi demandado. 
Da Força Probante dos Documentos 
Art. 408. As declarações constantes do documento 
particular escrito e assinado ou somente assinado 
presumem-se verdadeiras em relação ao signatário. 
 
Parágrafo único. Quando, todavia, contiver 
declaração de ciência de determinado fato, o 
documento particular prova a ciência, mas não o fato 
em si, incumbindo o ônus de prová-lo ao interessado 
em sua veracidade. 
 
Art. 409. A data do documento particular, quando a 
seu respeito surgir dúvida ou impugnação entre os 
litigantes, provar-se-á por todos os meios de direito. 
 
 
 
V – DO MÉRITO 
 A r. sentença de fls. (…), data vênia, merece reforma. 
 Senão vejamos: 
 Em (…) a APELANTE foi condenado na ação civil nº......., caso 
conforme a insatisfação desse por saber, que não agiu em desconformidade com 
a lei e não deu causa ao dano, já que ele mantinha contrato de compromisso de 
compra e venda de um apartamento, firmado em concordância com o APELADO, 
que, por sinal, reconhece sua inadimplência no ato da sua contestação, motivo 
pelo qual, o juízo já teria capacidade para ter o entendimento necessário de 
conceder todos os pedidos feitos por parte da APELANTE, fato que não ocorreu, 
tendo o magistrado proferido decisão diferente do pedido na contestação, o que 
não cabe ser praticado pelo juízo, de acordo com os arts 141 e 462 do NCPC. 
 Segundo o que dispõe o Código sobre a responsabilidade Civil, 
responde pelos seus atos o agente que dá causa ao ilícito, esse responderá por 
eles, de acordo com o art. 927 do NCPC e os 186 e 187 do CC, assim como 
também o que dispõe o art. 475 do CC 2002, daí, não tendo do que se falar em 
condenação do APELANTE a devolução da quantia total dos valores já pagos 
pelo APELADO. 
 Quando se fala em Direito do Consumidor, o próprio CDC, em 
seu art. 52, § 1º, limita a multa a 2% do valor da obrigação da parcela, em caso 
de inadimplemento, não é o caso, já que na “PI” não se pede a quitação de 
parcelas em atraso, tampouco cobra-se multas por isso. Até mesmo a Lei 
22.626/33, conhecida como Lei da Usura, em seu art. 9º,dispõe de que “não é 
válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida”, mas 
observemos o texto que fala sobre o valor da dívida, que seria no caso, o preço 
total do imóvel, porém, o APELADO pagava em parcelas, caso questionado 
nessa lide. A validação do contrato se fundamenta de acordo com o dispositivo 
dos arts 408 e 409 do NCPC, assim como o percentual firmado no termo, que 
segundo o texto da Lei 4.591/64 em seu artigo: 
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato 
celebrado exclusivamente com o incorporador, 
mediante distrato ou resolução por inadimplemento 
absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à 
restituição das quantias que houver pagado 
diretamente ao incorporador, atualizadas com base 
no índice contratualmente estabelecido para a 
correção monetária das parcelas do preço do imóvel, 
delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei 
nº 13.786, de 2018) 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/D22626.htm
(.......) 
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 
25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. 
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
§ 1º Para exigir a pena convencional, não é 
necessário que o incorporador alegue prejuízo. 
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 
 
 Como o Código Civil não traz essa limitação de percentuais a 
serem dispostos nesses tipos de contratos, como o CDC traz, a própria 
jurisprudência do STJ tem limitado a multa a percentuais, já pacificados, que 
estão entre 5%(cinco por cento) e 20%(vinte por cento) dos valores pagos, com 
algumas exceções para mais ou para menos, desde que justificada a 
excepcionalidade; tais fatos para isto ser possível, não são apresentados aqui 
nessa demanda. Está assegurada a parte lesada por inadimplemento a 
resolução do contrato, conforme art. do CC. 
Artigo 475 da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 
2002 
SEGUIR 
Institui o Código Civil. 
 
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode 
pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-
lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, 
indenização por perdas e danos. 
 
 Por esse viés, a conclusão básica que podemos tirar desse tema, 
é que, se a parte que figura em um contrato, e nesse contrato, está prevista uma 
multa acima desses valores de aproximadamente 20%(vinte por cento), muito 
provavelmente estaremos diante de uma cláusula manifestamente abusiva, que 
pode ser objeto de impugnação em ação judicial de revisão ou rescisão de 
contrato, porém, o percentual apresentado no contrato questionado nesta lide, 
está dentro dos parâmetros citados no art. 67-A da Lei 5.491/64(Incluído pela Lei 
nº 13.786, de 2018) e já pacificados também em entendimentos por parte do 
STJ, por isso, não cabe impugnação muito menos anulação da cláusula 
contratual, já que reza a boa-fé Objetiva, no caso do contrato existente. De 
acordo com fatos e fundamentos apresentados e acrescido mais os arts. 51, IV 
e 53 § 3º do CDC, assim com o que garante o artigo 5º da CRFB inciso LV, 
descritos abaixo, podemos assegurar, que a APELANTE goza desses direitos. 
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção 
de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e 
aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade 
do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à 
segurança e à propriedade, nos termos seguintes: 
LV - aos litigantes, em processo judicial ou 
administrativo, e aos acusados em geral são 
assegurados o contraditório e ampla defesa, com os 
meios e recursos a ela inerentes; 
Art. 51do CDC. São nulas de pleno direito, entre 
outras, as cláusulas contratuais relativas ao 
fornecimento de produtos e serviços que: 
(.......) 
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, 
abusivas, que coloquem o consumidor em 
desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis 
com a boa-fé ou a equidade; 
 
CDC - Lei nº 8.078 de 11 de Setembro de 1990 
Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras 
providências. 
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis 
ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem 
como nas alienações fiduciárias em garantia, 
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas quehttps://www.jusbrasil.com.br/legislacao/91585/CDC-Lei-n-8.078-de-11-de-Setembro-de-1990#art-53
estabeleçam a perda total das prestações pagas em 
benefício do credor que, em razão do 
inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a 
retomada do produto alienado. 
§ 1° (Vetado). 
(.......) 
§ 3º Os contratos de que trata o caput deste artigo 
serão expressos em moeda corrente nacional. 
 
 
VI – DAS RAZÕES DOS PEDIDOS 
 
 O contrato questionado foi celebrado em comum acordo entre as 
partes e dentro da legalidade, conforme já abordado nesta apelação, o que 
descaracteriza a fundamentação da sentença do juízo, quando citou este art.51, 
inciso II. 
 O art. 51 em seu inciso IV, reforça, que é preciso haver cláusulas 
que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o 
consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé 
ou a equidade; caso que não consta no termo questionado. 
 
 Além disso, temos a clara evidência da violação, por parte do juízo 
“a quo”, dos arts. 2º, 141 e 462 do NCPC, caracterizando a sentença como extra 
petita, o que é passível de anulação. 
 
 Já o art. 475 do NCPC. Dispõe, que a parte lesada pelo 
inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o 
cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e 
danos, fato que garante a APELANTE pleitear seus direitos que também garante 
o art. 53 § 3º do CDC. 
 
 
CONCLUSÕES 
 Destarte, resta mais do que evidenciado neste recurso a prova 
inequívoca da responsabilidade do APELADO no que diz respeito ao dano 
causado a APELANTE pelo inadimplemento dos pagamentos das mensalidades, 
o que causa a quebra de contrato, que está condicionada a multa cobrada no 
percentual exposto acima na síntese do processo. A APELANTE procurou todos 
os meios legais para a resolução do negócio jurídico contratado, porém o 
APELADO não demonstrou interesse em resolver o caso, ignorando todas as 
tentativas, tão somente contestou a inicial de forma a reconhecer seu dano 
causador dessa lide e por tal comportamento deve ser condenado de acordo 
com o pedido da inicial, pois a sentença proferida é passível de anulação. 
 Portanto, Nobres Julgadores, evidentes os equívocos perpetrados 
pela sentença, cuja reforma é necessária para prestigiar a mais pura aplicação 
da Lei. 
 Sendo assim, requer a APELANTE, que seja dado provimento ao 
vertente recurso para o fim de: 
 Preliminarmente, reformar a decisão por parte do juízo “a quo” 
que deferiu parcialmente a contestação, mantendo a resolução do contrato 
conforme pedido pela APELANTE, porém proferiu condenação dessa ao 
pagamento por devolução dos valores integrais pagos pelo APELADO, o que 
concedeu em extra petita a r. desta contestação, nos termos dos arts. 141 e 492 
do Código de Processo Civil, caso que requer a anulação em decote parcial 
dessa; 
 No caso remoto de não ser concedida a Preliminar, reformar a r. 
decisão da condenação ao pagamento, por devolução, dos valores integrais 
pagos pelo APELADO, em apenas a quantia de 80%(oitenta por cento) conforme 
pedido na inicial, conforme o art. 67-A da Lei 5.491/64(Incluído pela Lei nº 
13.786, de 2018); 
 Que seja mantida a decisão da resolução do contrato conforme 
já concedida na sentença, art. 475 CC; 
 Requer a condenação do APELADO ao pagamento dos 
honorários advocatícios sucumbenciais, conforme dispõe o art. 85 do NCPC. 
 
 
 
Nestes termos, 
pede e espera deferimento. 
 
 
 
Local e data 
 
 
 
ADVOGADO 
OAB/UF