Parecer jurídico Reintegração de Posse

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Parecer jurídico – Reintegração de Posse
Anderson Carneiro e Wamberto Almeida
Advogados – Consultores Jurídicos em Guarabira/PB
Direito Civil 
Tel. (083) 9 8748-6010 e 9 8834-3818
C O N S U L T A
Examinando o processo de reintegração de posse, formulado por MARIO BORGES, constatamos que a autor firmou com GIOVANA ALENCAR – um contrato de locação de imóvel, com término previsto para janeiro de 2018, relativo a um imóvel situado à rua Flor de lis, 8 – bairro flores, de acordo com as cláusulas e condições avençados no contrato juntado, pela parte autora.
Alega-se, na inicial que, caso a ré viesse a inadimplir em suas obrigações, sobretudo pecuniárias, além de tal fato deflagrar o vencimento antecipado do contrato de locação, ficaria ela, ré, obrigada a devolução do bem locado, no prazo de 5 dias, sob pena de configuração de esbulho possessório, ensejador da respectiva reintegração de posse, por parte do autor.
Assim, o autor conclui que, considerando que a ré não vinha cumprindo, cabal e fielmente, todas as suas obrigações emergentes do contrato, eis que se achava em débito com as contraprestações pactuadas e, inobstante a notificação extrajudicial para liquidação das pendências, nada providenciou, dando azo, assim, ao esbulho, fato este que ensejava o direito de o autor ser reintegrado na posse do bem alugado.
Assim, o senhor MARIO BORGES, deseja um parecer jurídico de forma que, examinando o processo em questão, especifique o que pode ser reivindicado em seu favor.
PARECER JURÍDICO
A jurisprudência de nossos tribunais é no mesmo sentido:
LOCAÇÃO, COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – NULIDADE DA CLÁUSULA DE PERDA DE TODAS AS QUANTIAS PAGAS – É nula a cláusula de contrato de promessa de compra e venda de imóvel que impõe a perda por parte do locador em favor do locatário em todas as prestações pagas (art. 82 e 145, do CC, 53, do CDC). A norma do art. 53 do CDC, é de ordem pública. Atinge os contratos de trato sucessivo, tornando impossível, na sua vigência, o exercício de cláusula por ele considerada nula, ainda que celebrada anteriormente………. A locatária deve devolver todas as prestações recebidas do locador, corrigidas monetariamente, de uma só vez, posto que ao recebê-las parceladamente investiu-as auferindo elevado rendimento com o dinheiro alheio. (TJDF – AC 29.102 – (Reg. Ac. 64.944) – 1ª T. – Rel. Des. Jerônymo de Souza – DJU 04.08.93)
Assim, reconhecido que o promitente-locador tem direito à devolução do imóvel, na hipótese de rescisão contratual, obviamente, as partes, no contrato de locação, também haverão de ser repostas no estado anterior. E há possibilidade de se determinar a quitação das quantias devidas, sem necessidade de reconvenção.
É entendimento consagrado que, quando se trate de casos, por exemplo, de procedência de pedido de anulação de contrato, de que decorreram prestações recíprocas, não se exigirá do locador, que resiste àquele pedido, deva formular reconvenção para receber de volta o imóvel, caso rejeitada sua defesa. Esse resultado será a consequência natural do acolhimento do pedido do autor. O mesmo haverá de suceder, quando se cuide de rescisão de contrato quando deve ficar estabelecido que a consequência natural será a recomposição do status quo ante. Não se faz necessária reconvenção que, aliás, não se coaduna com a posição da ré que se opõe à rescisão.
Na hipótese em causa, a parte autora pediu, ainda que de forma implícita, que fosse declarada a reintegração de posse a esse pedido, certamente, será rejeitado. De qualquer forma, o locador deverá insistir no retorno das partes ao statu quo ante, com a quitação de todas quantias devidas, com juros e correção monetária.
Em prosseguindo, a clausulação remuneratória do contrato de locação está adstrita ao regime jurídico das obrigações de pagar em dinheiro ou depósito bancário, âmbito em que, independentemente do tipo e natureza do negócio jurídico realizado, deve ser observada, na fixação do preço do dinheiro, a disciplina jurídica pública mandatória que regula a remuneração do capital no País.
Neste diapasão, reitera este parecerista que as regras do código de proteção ao consumidor são aplicáveis aos contratos firmados entre locadores e locatários e os usuários de seus serviços (art. 3º, § 2º, da Lei nº 8.078/90), importando a declaração de nulidade absoluta das cláusulas ilícitas, abusivas, excessivas e/ou enganosas inseridas no contrato (art. 51, caput, e incisos, e § 1), cuja validade remanesce, quantum satis e no âmbito de litígio judicializado, mediante a aplicação do princípio da preservação dos negócios (art. 51, § 2), com o suprimento da vontade viciada através de integração jurisdicional provocada ou necessária, pois diante da presença de nulidades a matéria inquinada e cognoscível de ofício e em qualquer grau de jurisdição, âmbito em que o CDC sufraga a aplicação, dentre outros, do princípio da inversão do ônus da prova em benefício do consumidor-aderente, em face da sua hipossuficiência volitiva nas relações de consumo de abrangência massiva (artigo 6, inc. VIII, e art. 51, inc. VI).
O sistema protetivo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor penaliza com a nulidade, dentre outras, a constante no art. 51 da Lei nº 8.078/90, nos artigos 12, 13, 14, 22 e 56 do Decreto nº 2.181/97, e nos articulados números 3º, 5º, 6º, 7º, 10 e 11, da Portaria nº 4/98, da Secretaria de Direito Econômico, do Ministério da Justiça. Esse sistema tutelar proibe e nulifica, em abstrato, a pactuação de cláusulas que caracterizem abusividade negocial, que resultem em onerosidade excessiva dos encargos financeiros previstos, que deneguem, impeçam ou restrinjam direitos do consumidor, que prevejam a perda total ou desproporcionada das prestações por ele pagas, ou do bem objeto da avença, em benefício do credor, e que estabeleçam sanções somente em desfavor do consumidor, em caso de atraso ou descumprimento de obrigação.
Em consequência, esse sistema também rejeita e declara nulos os efeitos materiais concretos gerados por cláusulas que estabeleçam a negação de direitos públicos indisponíveis conferidos ao consumidor, ou quando ela subtrai do negócio jurídico o seu equilíbrio comutativo, configurando nulidade decorrente do abuso de poder negocial mandatoriamente proibido nas relações de consumo, por força do disposto no art. 47, combinado com o art. 51, caput e incisos I, IV, e IX, § 1º, incisos II e III, e § 2º, e art. 53, do Código de Defesa do Consumidor.
Assim, sob prisma funcional, é inválida a concreção da cláusula de rescisão contratual, com a perda dos valores pagos, por exemplo, quer em razão de nulidade oriunda das suas causas materiais, quer seja quanto a nulidade concreta dos seus efeitos próprios.
Em prosseguindo, deve ser considerado nulo o presente processo de reintegração de posse, isto porque dispõe o art. 867 do CPC que, todo aquele que desejar prevenir responsabilidade, prover a conservação e ressalva de seus direitos ou manifestar qualquer intenção de modo formal, poderá fazer por escrito o seu protesto, em petição dirigida ao juiz, e requerer que do mesmo se intime a quem de direito.
Conforme jurisprudência de nossos tribunais:
NOTIFICAÇÃO – FUNÇÃO JURÍDICA- A notificação não pode ser manifestada de modo a transformar-se, mesmo na aparência, num comando ou numa ordem do Juiz. Sua função é apenas a de transmitir a quem de direito uma intenção do promovente. Pedir ao Juiz que notifique a um oficial público para não cumprir seu munus ou para cumpri-lo de maneira contrária a sua função é desnaturar, totalmente, a medida conservativa (TJ-PA – Ac. 10.225 da 2ª Câm. Cív. julg. em 2-3-94 – Ap. 28.607-7-Campo Mourão – Rel. desig. Des. Sydney Zappa).
Aliás, cumpre ressaltar por importantíssimo para o deslinde da controvérsia, que a notificação que objetiva, prioritariamente, constituir o locatário em mora, na hipótese em causa não se concretizou a devolução do imóvel (posto que já houvera ocupação por terceiros), além do que não estabelece o valor correto e exato da dívida do réu, no correspondenteas prestações do contrato, acrescido meramente, dos juros de mora, o que torna a mesma sem qualquer eficácia, sem qualquer efeito de direito no caso de inadimplemento.
Muito a propósito trata o seguinte acórdão:
A PROVA PRÉVIA EXTRAJUDICIAL DA MORA DA LOCATÁRIA Para que a prova prévia da mora da locatária seja válida, além da pessoalidade da notificação extrajudicial, e imprescindível que, no seu instrumento, inclusive quando para fins de protesto, esteja expressamente consignado o valor do débito, as parcelas a que ele se refere e a respectiva data de vencimento, com a discriminação dos componentes estruturais qualiquantitativos dos encargos financeiros incidentes, desta forma propiciando a verificação da sua correção pelo devedor-notificado (artigos 46 e 47 do Código de Defesa do Consumidor). Ocorrendo defecção absoluta na prévia prova extrajudicial da mora da locatária, a ação de reintegração de posse ajuizada ressente-se de pressuposto pré-processual de viabilidade, dela carecendo o A. em face de impossibilidade jurídica do pedido é legítimo interesse processual (art. 267, inc. VI, do CPC.). No caso concreto, diante da preponderância das questões de fundo deduzidas, mormente na ação revisional, o desate desta preliminar resta superado pelo veredicto de mérito ora firmado para ambas as demandas conexas.
(TJRS – APC 70000457382 – 14ª C.Cív. – Rel. Des. Juiz Aymore Roque Pottes de Mello – J. 27.04.2000)
A comprovação da mora da locatária deve esgotar-se no plano extrajudicial, caracterizando-se como condição imprescindível para o ajuizamento da ação de reintegração de posse do bem objeto da lide, sob pena de violar o direito-garantia fundamental e constitucional assecuratório de que ninguém poderá ser privado de seus bens, sem o devido processo legal, âmbito em que o requisito da extrajudicialidade não é validamente suprível pela incidência do art. 219, “caput”, do CPC, inclusive porque “constituição em mora” e “prova da mora” são temas distintos e inconfundíveis entre si.
Embora exista uma corrente que defende a teoria de que a notificação, para ser válida, basta ser encaminhada, por via postal, no endereço da devedora, sem, necessariamente, se comprovar que foi pessoalmente recebida pela mesma, o nosso entendimento é no sentido de que para que a prévia prova extrajudicial da mora da devedora locatária seja válida, a sua notificação extrajudicial, deve realizar-se, pessoalmente, somente podendo ser excepcionada diante de situações extraordinárias concretas e comprovadas no respectivo instrumento; quando se admitira notificação por editais.
Assim, não realizada a notificação pessoal da devedora e não demonstrada a excepcional circunstância que justificasse a sua notificação por outros meios, caracteriza-se defecção absoluta na prova da mora da devedora; ocorrendo defecção absoluta na prévia prova extrajudicial da mora da devedora locatária, a ação da reintegração de posse ajuizada ressente-se de pressuposto pré-processual de viabilidade, consoante jurisprudência unânime de nossos tribunais:
PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – LIMINAR – DEVEDORA – CONSTITUIÇÃO EM MORA – NOTIFICAÇÃO – RECEBIMENTO POR TERCEIRO – INVALIDADE – A CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA, EM CONTRATO DE ALUGUEL, OPERA A RESOLUÇÃO DO AJUSTE PELO INADIMPLEMENTO PARCIAL DA LOCATÁRIA, SOMENTE QUANDO CONFIGURADO O EXAURIMENTO DO PRAZO DA INTERPELAÇÃO OU NOTIFICAÇÃO PESSOAL, SEM PAGAMENTO – Para deferimento de liminar em ação de reintegração de posse de bem objeto de contrato de locação, não basta o inadimplemento da locatária, sendo necessária ainda a sua constituição em mora através de notificação por carta expedida pelo Cartório de Títulos e Documentos, comprovada mediante recebimento pessoal. (TAMG – AI 0284145-8 – (31359) – 3ª C.Cív. – Rel. Juiz Kildare Carvalho – J. 05.04.2000)
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE ALUGUEL – “LOCAÇÃO” – LIMINAR – DEVEDOR – CONSTITUIÇÃO EM MORA DA DEVEDORA – COMPROVAÇÃO – AUSÊNCIA – NOTIFICAÇÃO – INVALIDADE – Para deferimento de liminar em ação de reintegração de posse de bem objeto de contrato de “locação”, não basta o inadimplemento da locatária, sendo necessária ainda a sua constituição em mora através de notificação por carta expedida pelo Cartório de Títulos e Documentos, comprovada mediante recebimento pessoal. (TAMG – AC 0280177-4 – 3ª C.Cív. – Rel. Juiz Kildare Carvalho – J. 26.05.1999)
LOCAÇÃO – LIMINAR EM REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONCEDIDA – INEXISTÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO A RESPEITO DAS PARCELAS VENCIDAS – MORA DA LOCATÁRIA INDEMONSTRADA – RECURSO PROVIDO – “Para o deferimento de liminar em ação de reintegração de posse de bem objeto de contrato de locação não basta o inadimplemento do arrendatário, sendo necessária, também, a sua constituição em mora através de notificação pessoal, por carta expedida pelo Cartório de Títulos e documentos” (AI nº 97.000580-6, da Capital, Rel. Des. Eder Graf, in DJE de 14.04.97). (TJSC – AI 96.009668-0
Em prosseguindo, atenta-se que no contrato de fls., embutido nas prestações, a locatária vinha pagando os alugueres, em favor do Banco ______ S/A (conta nº ____), visando a liquidação de todas as obrigações principal e acessórias, além dos encargos contratuais e moratórios oriundos do instrumento (contrato) de locação, para, assim, na hipótese de morte natural ou acidental, invalidez permanente e total, por acidente, da locatária, este devidamente definido, ter suas obrigações, como dito, liquidadas (cláusula 9.1).
Em verdade, o não-pagamento da indenização por parte da locatária caracteriza a forma mais contundente de defeito na locação. O locador que deveria receber as parcelas do alugueres relativos a um contrato de aluguel, no qual está consignado que a data da vigência da cobertura corresponde ao período da vigência do contrato, não pode deixar de receber indenização por ocasião do sinistro, ocorrido depois, sem apresentar, ao menos qualquer alegação convincente ou alguma circunstância que pudesse justificar tal procedimento, como, atualmente, vem ocorrendo com a locatária, em cumplicidade com os esbulhantes, partes estas que se mantiveram totalmente omissas em relação a este ponto.
O locador, que formalizou o contrato com restrições, não se sabendo se, no caso, emitiu ou não, a respectiva convenção, e recebe, mês a mês, alugueres embutidos na parcela paga diretamente pela locatária, não pode deixar de receber a indenização quando e imediatamente ocorreu o esbulho, atitude esta que caracteriza um ilícito. Não é moral; não é ético; não é legal este posicionamento dos réus.
Trata-se, na verdade, de um comportamento intolerável, absurdo, violando os princípios mais comezinhos do direito; e, também, trata-se de uma prática abusiva, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor, cujos princípios devem orientar a interpretação do artigo 1.433, do Código Civil (cf. STJ – Ac. unân. da 4ª T. publ. no DJ de 29-4-96, Pág. 13.422 – Rec. Esp. 79.090-SP – Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar.
C O N C L U S Ã O
Isto posto, em suma, poderá requerer o consultante que a notificação extrajudicial, que, no próprio dizer da locatária, daria ensejo a antecipação do débito e configuração do esbulho possessório, seja declarada, judicialmente, totalmente de pleno direito, visto porque atendeu às exigências legais, quanto a discriminação das parcelas efetivamente devidas, e de forma correta; e, em especial por motivo de não ter sido realizada na pessoa do locador do imóvel, ou seja, do próprio, locador, que já tinha requisitado o imóvel.
Em segundo lugar, em virtude de fiança, formalizado por ocasião da assinatura do contrato de locação, e embutido no valor dos alugueres, o locador, a constante poderá requerer que seja, judicialmente, cobrada a dívida, em sua totalidade, tendo em vista o comprovado o esbulho por terceiros, em fevereiro de 2020, ocasião esta em que a obrigação da locatária, concernentes a contraprestação, não estavam sendo pagas, rigorosamente, em dia; e que, em ocorrendo tal hipótese, que seja determinada a reintegração de possedo imóvel do locador. Outrossim, deverá requerer, por último, que seja determinado o retorno das partes ao statu quo ante, com a quitação de todas quantias devidas, até a data do esbulho do imóvel, com juros e correção monetária, calculadas mês a mês, parcela por parcela.
Este é nosso parecer.