Da Locação De Coisas

Prévia do material em texto

Da Locação De Coisas 
 
Pode ser de bem móvel ou imóvel 
Sendo bem imóvel: o CC não dispõe a respeito da locação de prédios. A locação 
urbana rege-se pela Lei 8.245/91 – a Lei do Inquilinato. 
Diz o art. 1º da Lei que: “Continuam regidas pelo CC as locações de imóveis de 
propriedade da União, dos Estados, dos Municípios, de vagas autônomas de garagem 
ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados a publicidade; 
de apart-hotéis, hotéis residências ou equiparados; e o arrendamento mercantil”. 
Assim, as normas referentes a bens imóveis no CC, tem aplicação somente a esses 
tipos de bens. 
Sendo bem móvel: a locação de bem móvel é regida pelo CC (art. 565 e seguintes) ou 
pelo CDC (Lei nº. 8.078/90), que é uma sobrestutura jurídica (mais do que um 
microssistema, como o ECA – Estatuto da Criança e do Adolescente – Lei nº.8.069/90). 
O conceito está no art. 565 do CC: “Na locação de coisas, uma das partes se obriga a 
ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, 
mediante certa retribuição.” 
Natureza jurídica: 
Contrato bilateral – envolve prestações recíprocas; 
Oneroso – Ambas as partes obtêm proveito; 
Consensual – aperfeiçoa-se com o acordo de vontades; 
Comutativo – Não envolve risco; 
Não solene – a forma é livre; 
Trato sucessivo – Prolonga-se no tempo. 
Elementos fundamentais da locação 
São 3 os elementos fundamentais: objeto, preço e consentimento. 
a) Objeto: Pode ser coisa móvel ou imóvel. O bem imóvel é sempre infungível. Já o 
bem móvel deve ser infungível. 
b) Preço: O preço aqui é chamado de aluguel ou remuneração. É também elemento 
fundamental, se não houver preço a ser pago não haverá locação e sim comodato. 
O Preço deve ser determinado ou ao menos determinável. Pode o pagamento ser feito 
em espécie ao invés de dinheiro? Em regra, o pagamento é feito em dinheiro, mas 
nada impede que se convencione de outro modo. 
c) Consentimento: Pode ser expresso ou tácito. 
Obrigações do locador 
Quem é que pode locar? Somente o locador? Não, todo aquele que tiver poderes de 
administração, como, por exemplo, inventariante em relação aos bens do espólio, os 
pais que possuem o usufruto dos bens dos filhos. Estão no art. 566 do Código Civil: 
a) Entregar ao locatário a coisa alugada: a entrega deve ser feita com os acessórios. 
Também importante que o locador deve entregar a coisa no estado em que possa ser 
utilizada, para servir ao uso em que se destina. 
Ex: aluga automóvel e não funciona. O locador está descumprindo sua obrigação, razão 
suficiente para rescisão do contrato. 
b) Manter a coisa no mesmo estado: compete ao locador realizar os reparos 
necessários para que a coisa seja mantida em condições de uso, salvo convenção em 
contrário. 
Importante é que o locador será obrigado a isso – salvo convenção em contrário – se 
tais estragos não derivarem de culpa do locatário. Se derivarem, o locatário é de que 
deve fazer os reparos. 
c) Garantir o uso pacífico da coisa durante o tempo do contrato: isso envolve o fato de 
que o locador não pode perturbar o locatário e também garantir que terceiros não 
perturbem a locação para com o locatário. 
Tal disposição está na primeira parte do art. 568: “O locador resguardara o locatário 
dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre 
a coisa alugada…” 
d) Responde ainda, o locador, por vícios ou defeitos da coisa, que sejam anteriores a 
locação. Obs.: Responsabilidade pelas reparações que a coisa alugada venha a 
necessitar e que não decorram de culpa do locatário. 
Sim, qualquer dano que for decorrente de culpa do locatário, ele que irá pagar. 
Diz a lei no art. 567: “Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do 
locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, 
caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.” 
A lei defere ao locatário a escolha em caso de deterioração da coisa alugada: rescinde 
o contrato (em caso de grave deterioração) ou pede redução proporcional do aluguel. 
Obrigações do locatário: 
Estão no art. 569 do Código Civil: 
a) Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados e tratá-la como se sua fosse. 
A coisa alugada destina-se a algo e não pode o locatário mudar essa destinação a seu 
livre arbítrio. Ex.: Não pode o locatário de um automóvel de passeio usá-lo para 
disputar corridas de velocidade. 
Nesse caso, além de ser hipótese de rescisão do contrato, pode o locador também 
exigir perdas e danos: 
Art. 570: “Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se 
destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de 
rescindir o contrato, exigir perdas e danos.” 
b) Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados e, na falta de prazos, de acordo 
com o costume do lugar. Na falta de convenção em contrário, a dívida é “quérable” e 
deve ser paga, pontualmente, no domicilio do devedor. 
c) Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam 
fundadas em direito. 
d) Restituir a coisa quando a locação terminar no estado em que recebeu. Salvo as 
deteriorações naturais ao uso regular. 
E se o locatário não devolve quando acabou o contrato? Caracteriza esbulho 
E se a coisa se encontra em estado deplorável? Pode o locador se recusar a receber as 
chaves, não dando quitação. 
 Prazos da locação 
As regras relativas aos prazos não se aplicam aos prédios urbanos, tem 
regulamentação própria. 
A locação de coisas pode se ajustar por prazo determinado ou indeterminado. 
PRAZO DETERMINADO: na hipótese de haver locação por prazo determinado, a 
relação cessa de pleno direito com o advento do termo, independente de notificação 
ou aviso – Art. 573 – Deve, assim, o locatário devolver a coisa ao locador. 
Mas e se não devolve? Cabe ao locador reclamar a coisa através de notificação, a fim 
de colocá-lo em mora. 
Mas e se mesmo após a notificação, o locatário não se sai do bem? Se notificado, o 
locatário não restituir a coisa, sua mora poderá provocar dupla sanção: 1 – Pagará o 
aluguel que o locador, na própria notificação, arbitrar. É um meio compulsório que 
quer obrigar o locatário a restituir a coisa. Diz o art. 575 que: “Se o aluguel arbitrado 
for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o 
eu caráter de penalidade.” 2 – Responderá pelo dano que a coisa venha a sofrer, ainda 
que proveniente de caso fortuito. 
Pode o locador tentar reaver a coisa locada antes do prazo determinado? 
Somente se pagar ao locatário perdas e danos resultantes. 
Pode o locatário devolver antes de findo o contrato? Somente se pagar, 
proporcionalmente, a multa prevista no contrato. 
Se esta multa for excessiva, poderá o juiz reduzi-la. 
OBS.: Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por 
tempo determinado. Exige, sempre, notificação do locatário. 
Direito de retenção do locatário: 
Direito de retenção é um meio direto de defesa. Pode assim, in caso, o locatário se 
recusar a entregar a coisa sem antes receber o que lhe é de direito. 
Assim, a lei dá ao locatário o direito de retenção sobre as benfeitorias necessárias 
(sempre) e das úteis (se feitas com a autorização do locador), desde que 
expressamente não acordado o contrário. 
 Coisa alienada durante a locação: 
O adquirente não é obrigado a respeitar o contrato de locação, se nesse contrato de 
locação não houver cláusula que diga que o contrato continua vigendo em caso de 
alienação e não estiver registrado. 
Portanto, para que após a venda da coisa o contrato de locação continue a existir, é 
necessário que: haja cláusula no contrato de locação a respeito e também que esteja 
esse contrato registrado. 
O registro será o de Títulos e Documentos do domicílio do devedor quando a coisa for 
móvel e será o de Registro de Imóveis quando a coisa for bem imóvel.De qualquer forma, se, de acordo com o disposto acima, o adquirente para acabar com 
o contrato de locação, ele só pode querer tirar o locatário se respeitar o prazo de 90 
dias após notificação. 
Leasing ou arrendamento mercantil: 
É uma espécie do gênero locação. Trata-se de negócio jurídico complexo, no qual uma 
empresa/pessoa física, necessitando de certo equipamento ou imóvel, em vez de 
adquiri-lo, consegue que uma instituição financeira o faça. Esse banco vai e adquire, 
mas então aluga para a empresa, por um certo prazo. 
No final do prazo o locatário deve devolver o bem locado com a opção de o locatário 
adquirir o bem por um preço residual, que já foi estipulado no momento em que se 
celebrou a avenca. 
Partes no contrato: arrendador-financiador/locatário-financiado/alienante do bem 
almejado. 
Capitulo Vi– Do Empréstimo 
Empréstimo é o contrato pelo qual uma das partes entrega uma coisa à outra, para ser 
devolvida posteriormente. 
Duas são as espécies de empréstimos: mútuo e comodato. 
SEÇÃO I – DO COMODATO: 
Comodato é o empréstimo para uso apenas. É um empréstimo GRATUITO de coisas 
infungíveis. Podem ser bens moveis ou imóveis. 
O contrato se perfectibiliza com a tradição da coisa. 
Características do comodato: 
a) Gratuidade do contrato: se fosse oneroso, iria se confundir com a locação. 
b) Infungibilidade do objeto: restituição do mesmo objeto recebido como empréstimo. 
Tem que devolver a mesma coisa. É um contrato real. 
c) Aperfeiçoamento do contrato com a tradição. 
d) Contrato unilateral: após a tradição, só há obrigações para o comodatário de 
restituir a coisa. 
e) Contrato temporário. Tal ajuste pode ser por prazo determinado ou indeterminado, 
como na locação. 
f) Contrato não solene: Obs.: Tutores, curadores e administradores de bens alheios não 
podem dar em comodato, sem expressa autorização, os bens que estão sob suas 
guardas. 
Obrigações do comodatário: 
a) Conservar a coisa – art. 582, CC: o comodatário deve conservar a coisa como se 
fosse sua. Deve evitar desgastá-la. Não pode alugá-la, nem a emprestar. Deve 
responder pelas despesas de conservação. 
O comodatário não pode nunca tentar cobrar do comodante as despesas comuns, 
feitas com o uso e gozo da coisa emprestada. 
Mas e se houver despesas extraordinárias que devem ser feitas? Devem ser 
comunicadas ao comodante, para que autorize. 
Como possuidor de boa-fé, o comodatário tem direito a retenção de benfeitorias. 
b) Uso da coisa de forma adequada: Responde por perdas e danos se usar o bem 
inadequadamente. Também pode ser causa de resolução do contrato. 
c) Restituir a coisa: Deve ser restituída a coisa no prazo convencionado. 
E se não há prazo? Entende-se como necessário quando acaba a razão pela qual o bem 
foi emprestado. 
Ex.: empresta trator para colheita. Acaba a colheita se entende que acabou o prazo. 
Mas e se o comodante quer antes? Pode pegar antes do prazo? 
Somente se decorrer de uma situação imprevista e urgente, desde que reconhecida 
pelo juiz. 
E se não devolve? 
-Caracteriza-se esbulho. Está sujeito a reintegração de posse. 
-Também incide em sanção: responderá pelos riscos da mora e terá de pagar aluguel 
arbitrado pelo comodante durante o tempo de atraso. 
->Em regra, o comodatário não responde pelos riscos da coisa, não responde pela 
deterioração ou caso fortuito. Mas se estiver em mora, irá responder, ainda que 
decorrente de caso fortuito. 
Extinção do comodato 
a) Pelo final do prazo dado, ou não havendo prazo, pela utilização da coisa de acordo 
com a finalidade para que foi emprestada. 
b) Pela resolução por iniciativa do comodante, em caso de descumprimento do 
comodatário de suas obrigações. Ex.: aluga o terreno emprestado. 
c) Por sentença, a pedido do comodante, se provada a necessidade de restituição do 
bem antes do prazo acordado. 
d) Pela morte do comodatário, se o contrato foi celebrado “intuito personae”. Se não 
foi personalíssimo, se transmite aos herdeiros. 
SEÇÃO II – DO MÚTUO: 
Empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário se obriga a restituir ao mutante o que dele 
recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade. Ex.: dinheiro. 
Neste tipo de empréstimo, o mutuante transfere o domínio do bem ao mutuário. Isso 
não acontece no comodato. 
Como o mutuário se torna PROPRIETÁRIO, corre por conta desse todos os riscos da 
tradição. 
É empréstimo para consumo, pois o mutuário não está obrigado a devolver o mesmo 
bem, do qual se torna dono. Sendo dono, pode consumir, vender, etc. 
Mutuo é diferente do comodato: 
# É empréstimo de consumo, enquanto que o comodato é empréstimo de uso. 
# Tem por objeto coisas fungíveis. Já o comodato tem por objeto coisas infungíveis. 
# Mutuário desobriga-se restituindo coisa da mesma espécie, qualidade e 
 uantidade. Já o comodatário só se exonera restituindo a própria coisa emprestada. 
# O mútuo acarreta a transferência de domínio. O comodato não. 
# Mútuo permite a alienação da coisa emprestada, ao passo que o comodato não pode 
fazer isso. 
Características do mútuo: 
a) gratuito, real, unilateral, não solene e temporário. 
b) o contrato de mútuo surge como um ato para socorrer um amigo. Daí se presume 
que ele seja gratuito. Permite, contudo, que se convencione expressamente, a 
 nerosidade do contrato. 
c) O mútuo é tratado como um contrato gratuito. Mas na verdade, quase a totalidade 
dos casos de mútuo, uma taxa de juros é fixada, que é a remuneração pelo uso do 
capital. 
d) Mutuo é temporário. Não existe mútuo para sempre. Se for para sempre será 
doação. Mas e se não houver prazo para a restituição do bem? O CC determina que: 1) 
Até a próxima colheita, se for de produtos agrícolas; 2) De 30 dias, pelo menos, se for 
de dinheiro; 3) Do espaço de tempo que declarar o mutuante, se for de qualquer outra 
coisa fungível. 
Mútuo com fins econômicos: 
Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob 
pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitindo-se 
a capitalização anual – Taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de 
impostos devidos a fazenda nacional. 
E se faz um mutuo para um menor sem autorização dos pais? 
Regra: 
No intuito de proteger o menor, a lei nega ao mutuante o direito de reaver o dinheiro 
emprestado, quer do próprio menor, do pai, mãe, avo ou fiadores. Por isso que, 
quando se empresta dinheiro, o mutante deve verificar se a pessoa é capaz para ser 
mutuário. 
Exceção: 
Contudo, o mutuante terá direito ao reembolso se: 
a – O representante do menor ratificar o empréstimo; 
b – se o menor, estando ausente essa pessoa se viu obrigado a contraí-lo para os seus 
alimentos habituais; 
c – se o menor tiver bens ganhos com o seu trabalho, caso em que a execução do 
credor não lhes poderá ultrapassar as forças; 
d – Se o empréstimo reverteu em benefício do menor; 
e – Se este obteve o empréstimo maliciosamente.