Atividade 2 UC10 TTI

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Atividade 2
 
Contexto
O mesmo cliente, Roberto Santos, oito meses após locar o apartamento dele com um contrato de 30 meses, deseja colocar o imóvel à venda. Roberto ainda tem algumas dúvidas e gostaria de saná-las com você: 
1. O locatário deve ser notificado?
2. O locatário é obrigado a permitir que clientes compradores visitem o imóvel? Como?
3. Caso o imóvel seja vendido para um terceiro, o novo proprietário poderá denunciar o contrato de aluguel? 
 
Atividade
Oriente o cliente para que ele realize o processo de venda amparado legalmente e de acordo com o contrato.
Para sanar algumas duvidas no nosso cliente com relação ao processo de venda do seu imóvel que esta alugado e administrado pela nossa imobiliária, separamos algumas orientações.
O locatário deve ser notificado ?
Sim, sempre que existir o interesse por parte do proprietário, da venda de imóvel alugado , por lei (artigo 27 da Lei do Inquilinato) o locatário tem o denominado direito de preferência. Isto significa que o locatário tem o direito de comprar o imóvel alugado, preferencialmente e em igualdade de condições com terceiros interessados.
Sempre que o proprietário tiver uma proposta deverá obrigatoriamente repassa-la ao locatário através de uma comunicação ou até mesmo notificação, incluindo nestas, todas as condições do negócio, como preço, condições de pagamento, prazo, forma de correção, entre outros dados essenciais. O locatário por sua vez, deverá manifestar o interesse de comprar o imóvel nas condições informadas na comunicação e ou notificação em até 30 (trinta) dias.
O locatário é obrigado a permitir que clientes compradores visitem o imóvel ?
Sim, quando o locador deseja vender o imóvel, deve o inquilino permitir a vistoria pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado por terceiros, ou seja, corretores de imóveis e pretendentes à compra. Portanto, em nenhuma hipótese o inquilino pode dificultar a visitação, nem mesmo durante os 30 dias em que pode exercer seu direito de preferência. Este prazo se limita a permitir que o inquilino analise a possibilidade de compra, tendo ele o dever de franquear a visitação de imediato, sob pena de configurar afronta ao direito de propriedade do locador
De acordo com o inciso IX do artigo 23 da Lei nº 8.245/1991, que trata das obrigações do locatário, destaca-se a de permitir visitas em caso de venda. Portanto, o locatário está obrigado a permitir que o imóvel seja visitado pelos pretendentes à sua aquisição, mediante agendamento prévio
Caso o inquilino cause algum empecilho em mostrar o imóvel aos possíveis compradores, configurará infração legal e poderá sofrer uma Ação de Despejo por tal motivo, podendo ser condenado a pagar a multa rescisória
Caso o imóvel seja vendido para um terceiro, o novo proprietário poderá denunciar o contrato de aluguel ?
A venda de um imóvel locado, por si só, não rompe um contrato de locação. Entretanto, para que seja possível o rompimento é necessário o preenchimento de alguns requisitos no contrato, bem como providências do novo proprietário, ele está obrigado a oferecer primeiramente ou em igualdade de condições com terceiros adquirentes, ao locatário.
Porém também dispõe a Lei do Inquilinato, em caso de transferência da propriedade do imóvel a terceiros durante a locação, aquele que adquiriu o imóvel locado poderá dar por findo o contrato, manifestando formalmente sua intenção por escrito, com prazo legal de noventa dias para a desocupação.
Se após a transferência de posse o novo dono quiser manter a locação, não será necessário fazer um novo contrato, o adquirente tem que observar os termos do contrato em vigor. É aconselhado fazer um aditivo contratual, apenas para constar o novo dono como locador. Se o inquilino entregar o imóvel antes do prazo, a lei determina que ele pague uma multa, geralmente prevista nos contratos de locação, porém o inquilino pode tentar negociar com o novo proprietário a rescisão amigável do contrato, sem pagar a multa.